購房必須掌握的注意事項(xiàng)

1、購房前必須掌握的注意事項(xiàng)1 簽購房合同之前要注意什么？1.1 前言2007年，某編者與一位朋友在閑聊時(shí)得知，他近期在番禺某樓盤買了一套小三房單位，看樓的時(shí)候售樓人員信誓旦旦地告訴他年底即可交樓，但簽合同的時(shí)候售樓人員卻說因?yàn)樘鞖庠蚩赡軙?huì)延遲3個(gè)月左右交樓，并說服我那位朋友在合同上簽了一個(gè)補(bǔ)充條款，不追究開發(fā)商延遲交樓的法律責(zé)任，也不要求補(bǔ)償；而且，在簽完合同并交完首期款之后售樓人員又告訴他，他所買的房子實(shí)際只有50多年的土地使用權(quán)，而不是普通住宅的70年。我朋友愕然，覺得上當(dāng)了，想退房，可銷售人員卻告訴他，雙方已經(jīng)簽了合同，不能退。更讓我驚訝的時(shí)，我問起該樓盤是否有土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可

2、證等證件時(shí)，我朋友一臉茫然，他說連想都沒想過要看這些證件。在他看來，這么大一個(gè)小區(qū)既然有房子在賣，肯定不會(huì)有什么問題，如果有問題，政府機(jī)關(guān)難道還能讓它賣？我啞然，原來買房子的人中還有想得這么簡(jiǎn)單的。也許大部分買房子的人都比我那位朋友精明，但買房整個(gè)過程確實(shí)比較復(fù)雜，買房者一不小心就可能掉進(jìn)不良開發(fā)商精心設(shè)計(jì)的陷阱里。本文只就簽合同之前應(yīng)該注意的一些問題進(jìn)行闡述，希望對(duì)要買房的人有所幫助。1.2 看樓該看什么首先購房者應(yīng)該有一個(gè)明確的置業(yè)方向，要根據(jù)自己的購房預(yù)算確定在哪兒買、買多大面積多少價(jià)錢的房子等，并在現(xiàn)有的在售樓盤當(dāng)中篩選出符合自己要求的樓盤，這樣才更省時(shí)間更省精力。進(jìn)入售樓部之后，首先

3、要自己多看。看模型圖，了解小區(qū)的整體規(guī)劃和開發(fā)情況；看戶型圖，室內(nèi)功能布局是否符合自己或家庭的需求；看開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并注意查看該執(zhí)照是否經(jīng)過年檢，是否為臨時(shí)執(zhí)照（臨時(shí)執(zhí)照表明該企業(yè)注冊(cè)資金還未全部到位）；如果開發(fā)商委托銷售代理機(jī)構(gòu)銷售，還要看代理銷售委托書及該機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。除此之外，購房者還要查看該盤的“五證”，包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證（詳見本刊第頁）。如果在售樓部找不到預(yù)售許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證等關(guān)鍵手續(xù)，購房者一定要向銷售人員了解清楚，如果銷售人員解釋含混，最好到相關(guān)政府部門去核查?？赐赀@些之后，就可以找一位售

4、樓人員，讓她給你詳細(xì)介紹樓盤的情況了。介紹完之后一般售樓人員都會(huì)帶你去看樣板房（施工場(chǎng)地），這里要注意的是，一般開發(fā)商都會(huì)安排看樓車帶你從小區(qū)最漂亮的地方穿過，哪怕是繞上一大段。而樣板房一般也安排在樓層、朝向、通風(fēng)和采光都最好的位置，室內(nèi)一般也布置的非常好，如多用玻璃裝飾墻面顯得室內(nèi)更寬敞。只要你稍稍對(duì)某套房子表露出興趣，銷售人員就會(huì)不遺余力地向你推薦，夸大其好處，掩飾其缺陷。如果你對(duì)某套房子感興趣，千萬別太興奮，更別太相信售樓人員的話。最好是自己多看看，不僅要看室內(nèi)間隔、布局、通風(fēng)、采光、裝修等，還要到室外走走，看看樓層朝向、室外風(fēng)景及周邊環(huán)境等，對(duì)有疑問的地方要及時(shí)向售樓人員了解，如果對(duì)售

5、樓人員解釋含糊，最好還要到相關(guān)政府部門去查證。1.3 注意區(qū)分“訂金”和“定金”如果你對(duì)某套房子比較滿意，銷售人員馬上就會(huì)勸說你先交一部分落訂費(fèi)用，并承諾在樓盤公開發(fā)售時(shí)你可以優(yōu)先選購。這部分費(fèi)用可能會(huì)以“訂金”、“定金”、“保證金”、“誠意金”等名目出現(xiàn)，很多人都搞不明白這些詞有什么區(qū)別，也不知道該不該交這部分費(fèi)用。那么訂金該不該交呢？交了訂金是不是就不能反悔呢？這要根據(jù)不同情況而定。根據(jù)今年6月1日起開始生效的建設(shè)部商品房銷售管理辦法，開發(fā)商所銷售的商品房不符合預(yù)售條件的，在簽定商品房買賣合同之前向購房者收取定金或訂金屬于違法行為，均可以要求退還；如果開發(fā)商所銷售的商品房符合銷售條件，則要

6、分兩種情況：第一，如果購房者向開發(fā)商交付訂金或其他預(yù)訂款項(xiàng)，但雙方未能就合同條款協(xié)商一致，未能簽訂正式的商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還所收取的預(yù)訂款項(xiàng)；第二，如果購房者與開發(fā)商對(duì)訂金或其他款項(xiàng)另有約定，如開發(fā)商在認(rèn)購書或訂金收據(jù)上寫明購房者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不簽訂合同或不支付首期房款則不退還訂金，在這種情況下則適用雙方的約定。這里購房者需要注意區(qū)分“訂金”和“定金”，雖然只是一字之差，但在法律意義上卻大相徑庭?！坝喗稹笔侵纲彿空吲c開發(fā)商就房屋買賣的意象初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商所簽訂的臨時(shí)認(rèn)購協(xié)議中約定的落訂款項(xiàng)。購房者支付訂金之后，在約定時(shí)間內(nèi)開發(fā)商不得再將該套房產(chǎn)出售給其他人。如果購房者

7、不想購買該套房產(chǎn)時(shí)，有權(quán)要求開發(fā)商退還訂金。而“定金”則是指在訂立房屋買賣合同時(shí)，為保證合同的履行，由購房者先向開發(fā)商交納部分款項(xiàng)，待合同履行后定金應(yīng)當(dāng)退回或抵作房款。如果購房者不履行合同就無權(quán)索回定金，如果開發(fā)商不履行合同應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。值得一提的是，在商品房買賣的實(shí)際操作過程中，有的“訂金”實(shí)際上已屬于“定金”性質(zhì)。如雙方在認(rèn)購書中約定，雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，如因購房者違約造成，則訂金不予退還；如因開發(fā)商違約，則應(yīng)雙倍返還訂金的條款，那么，此時(shí)的“訂金”則屬于“定金”性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)按照“訂金罰則”來處理。如果購房者確實(shí)很中意某套房產(chǎn)，想交訂金的話，一定要先了解該房產(chǎn)是否已取得預(yù)售證

8、，沒有預(yù)售證則不能落訂。即便有預(yù)售證，購房者也要仔細(xì)查看認(rèn)購書針對(duì)該套房屋的面積、價(jià)格、交付日期、違約責(zé)任及“訂金”等重要條款，以免日后產(chǎn)生糾紛，無法退訂。如果購房者已經(jīng)選定了自己中意的房產(chǎn)，可先與開發(fā)商具體協(xié)商正式的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，在正式契約協(xié)商好之后再簽訂認(rèn)購書，或者在認(rèn)購書中與開發(fā)商明確約定，如果在一定期限內(nèi)因雙方協(xié)商不成，不能簽訂正式合同，所付訂金應(yīng)全部退還。1.4 簽合同前要了解樓盤周邊規(guī)劃天河某樓盤在公開發(fā)售時(shí)曾因地理位置優(yōu)越、環(huán)境好等原因而引起搶購潮，后來卻因樓盤西側(cè)出現(xiàn)高架橋而價(jià)格大跌，許多買家血本無歸。類似于這種因市政規(guī)劃變更而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的案例在廣州樓市中并不鮮見

9、，以前因政府信息不夠透明，市民無法獲得相關(guān)信息，開發(fā)商會(huì)刻意隱瞞和掩蓋真相。但現(xiàn)在市民已經(jīng)可以從政府相關(guān)部門及網(wǎng)站上查看到樓盤的各種信息，也可以了解到樓盤周邊的規(guī)劃情況。目前在廣州市國(guó)土資源和房屋管理局網(wǎng)站（）上，市民可以查詢到房屋預(yù)售情況、合同鑒證情況及土地出讓情況等（暫未包括番禺、南沙、花都、增城、從化的房地產(chǎn)信息）。而隨著“陽光家緣”（）的開通，房管局所承擔(dān)的查詢房屋情況的職責(zé)也將逐漸由陽光家緣所承接。（具體可參考本刊頁一文）如果購房者想查看某樓盤的周邊規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃等情況，則可登陸廣州市城市規(guī)劃局網(wǎng)站（

10、規(guī)劃在線）（）（目前也未包括番禺、南沙、花都、增城、從化房地產(chǎn)信息）。1.5 簽合同時(shí)要注意什么在完成上述步驟之后，購房者就可以與開發(fā)商簽訂購房合同了，那么在簽訂商品房買賣合同時(shí)，還要注意什么呢？首先，一定要把樓盤的廣告宣傳內(nèi)容全部載入正式合同中，對(duì)銷售人員的口頭承諾也要載入到正式合同中，以免將來發(fā)生糾紛缺乏法律證據(jù)。有不少購房者就因?yàn)樘嘈攀蹣侨藛T的口頭承諾，沒有把口頭承諾寫入正式合同，以至發(fā)生法律糾紛時(shí)難以取證。根據(jù)最新頒布的相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在樓盤宣傳資料上所載明一些涉及樓盤具體內(nèi)容的部分如交樓標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等也視為承諾，將來發(fā)生糾紛時(shí)業(yè)主也可以

11、以樓書所載明的具體內(nèi)容作為訴訟證據(jù)，所以購房者在簽訂正式合同時(shí)最好要求開發(fā)商將樓書所載明的主要內(nèi)容寫進(jìn)合同，或者至少要保存好樓書等主要證據(jù)。其次，要仔細(xì)觀察與商品房預(yù)售許可證共同使用的設(shè)計(jì)圖，一般來說開發(fā)商不敢在設(shè)計(jì)圖上造假，因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖是經(jīng)有關(guān)部門審批的。還有，購房者要認(rèn)真研究商品房預(yù)售合同的內(nèi)容，看之前售樓人員口頭承諾的內(nèi)容和樓盤廣告宣傳內(nèi)容是否已載入合同中，如果發(fā)現(xiàn)遺漏或者不實(shí)之處，應(yīng)立即向開發(fā)商提出。同時(shí)，在簽合同之前，購房者應(yīng)注意房地產(chǎn)企業(yè)是否按規(guī)定把注有詳細(xì)尺寸的平面圖附上（最好能附上小區(qū)總平面圖），以便日后出現(xiàn)房屋面積、結(jié)構(gòu)變化等爭(zhēng)議時(shí)有書面證據(jù)。最后需要提醒購房者的是，在簽訂正式

12、合同時(shí)購房者要注意細(xì)讀合同全文，對(duì)一些修改條款和補(bǔ)充協(xié)議尤其要注意，對(duì)自己不明確的條款要爭(zhēng)取訂立合理的補(bǔ)充條款，同時(shí)在交款之后還要注意索要相關(guān)的合法票據(jù)。2 買新房的步驟及注意事項(xiàng)在商品房買賣過程中，由于購房人和開發(fā)商在房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和法律知識(shí)上掌握程度的不平等，以及在買賣中地位的不平等，購房者明顯處于劣勢(shì)。如果不幸遇上不法開發(fā)商，或房屋建筑出現(xiàn)未曾預(yù)料到的問題，糾紛就在所難免。一般來說，合同中容易發(fā)生糾紛有以下幾個(gè)方面： 2.1 （一）交房時(shí)間 應(yīng)特別注意不可抗力在合同中是如何界定的。 房產(chǎn)銷售合同一般都有銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任這樣的表述。這項(xiàng)約定條款是否合理，其附帶注解是

13、否明確，這一點(diǎn)購房人一般很容易忽略或不知其到底是何種含義。 我國(guó)民法通則第一百五十三條規(guī)定：本法所稱的不可抗力是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。依照此法，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)不可抗力的約定應(yīng)該說是正確的。但實(shí)際在房產(chǎn)交易中，現(xiàn)在有一些發(fā)展商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴(kuò)張。比如有的合同對(duì)不可抗力做了如下的注解：人力不可抗拒的自然災(zāi)害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，銷售方不承擔(dān)責(zé)任。這樣的約定顯然是賣方對(duì)自己的免責(zé)范圍過于寬松，是違背法律原則的。售房方不能把發(fā)展商因自己的過錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)失誤修改方案延誤工期、資金不

14、到位等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。 2.2 （二）房屋面積 對(duì)于商品房這種特殊的商品,一般是允許合同約定的面積存有誤差的，但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍，這個(gè)范圍應(yīng)該在合同中有明確規(guī)定。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，發(fā)展商就應(yīng)嚴(yán)格遵守。如果誤差超出約定的范圍，實(shí)際上就是發(fā)展商違約，沒有履行合同。 中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法第二十六條規(guī)定：由于另一方在合同約定的期限內(nèi)沒有履行合同的，當(dāng)事人一方有權(quán)通知另一方解除合同。因變更或解除經(jīng)濟(jì)合同使一方遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。

15、因此，如果銷售方所交房屋超過雙方約定的面積誤差范圍，購房者有權(quán)要求解除合同，并要求得到相應(yīng)的賠償。 在房屋面積條款上可約定： （1）房屋竣工后，如本合同約定面積與實(shí)測(cè)面積誤差3以內(nèi)的，不再結(jié)算；誤差超過3的，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)賠償因此而給乙方造成的損失。 （2）房屋竣工后，如本合同暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積誤差在3以內(nèi)的，甲、乙雙方按銷售價(jià)格進(jìn)行結(jié)算；誤差超過3的，乙方有權(quán)要求解除合同，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償因此而給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失。 購房人同意接受的，面積誤差超過3%以上的部分購房人不支付購房款。 2.3 （三）質(zhì)量問題 目前房屋質(zhì)量問題在期房交易合同中較為多見，由于房屋作為商品，特點(diǎn)是購買期較長(zhǎng)，

16、交易過程中各種手續(xù)繁瑣，與其相關(guān)的因素錯(cuò)綜復(fù)雜，特別是購買預(yù)售的期房，這種復(fù)雜的因素往往使購房者在簽約購買房屋時(shí)難以辨清所購商品的虛實(shí)，而只有等到商品房交付使用之后，潛藏在交易中的矛盾才紛紛顯露了出來，結(jié)果給購買者帶來許多麻煩，甚至造成較大的利益損失。 在目前出現(xiàn)的糾紛之中，由于房屋質(zhì)量問題，購房者與開發(fā)單位產(chǎn)生矛盾的占有相當(dāng)大的比例。而這其中又有相當(dāng)一部分是由于開發(fā)商的宣傳承諾與實(shí)際交付使用的房屋質(zhì)量相去甚遠(yuǎn)而造成的。 按照規(guī)范的操作方式，建筑質(zhì)量的宣傳內(nèi)容應(yīng)在雙方簽訂的購房合同中體現(xiàn)。建筑質(zhì)量的問題是一個(gè)較為特殊的問題，現(xiàn)有的法規(guī)對(duì)建筑質(zhì)量的管理主要是針對(duì)施工單位的管理，而施工單位的建筑質(zhì)

17、量好壞，又不是以發(fā)展商是否接受為準(zhǔn)，而以質(zhì)檢站的質(zhì)檢結(jié)果為準(zhǔn)?？墒前赐ǔ５膽T例，質(zhì)檢結(jié)果一般只是針對(duì)工程主體所下的結(jié)論，一些購房者認(rèn)為的細(xì)節(jié)性的問題，并不包含在質(zhì)檢的內(nèi)容當(dāng)中。因此質(zhì)量好壞并不能簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的一句話說清。 一般而言購房者對(duì)建筑質(zhì)量的反映主要集中在裝修、格局的變化；水、電、氣、管線的通暢；門、窗、家具瑕疵等問題上，而這些問題是否能被認(rèn)為是質(zhì)量問題，絕非是一個(gè)質(zhì)檢證明就能說得清楚的。因此要解決這類的問題，購房合同是最有效的武器。消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)一定要將質(zhì)量要求白紙黑字寫清楚，決不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來作依據(jù)。 2.4 （四）違約條款 在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，有些商品房開發(fā)

18、商或代理商會(huì)列出許多有關(guān)買方違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計(jì)避開賣方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任，但有關(guān)買賣雙方的違約責(zé)任之約定是不公平不對(duì)等的，對(duì)買方極為不利。因此，在與賣方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，買方應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任，并爭(zhēng)取雙方違約責(zé)任的公平和對(duì)等。 比如，有的開發(fā)商或代理商的合同對(duì)買賣雙方違約責(zé)任是這樣約定的：買方逾期付款，應(yīng)按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向賣方償付違約金，買方付款逾期20日，賣方有權(quán)終止合同，并有權(quán)沒收買方支付的定金和房?jī)r(jià)款。賣方未按期將房屋交付給買方，應(yīng)按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向買方支付違約金；賣方交付房屋逾期180日，買方有權(quán)終止合

19、同，并有權(quán)要求賣方雙倍返還定金?;顯然，在上述條款中，關(guān)于賣方違約的表述不完整，關(guān)于買賣雙方違約的責(zé)任不對(duì)等。 在商品房買賣中，作為賣方，不但應(yīng)按合同約定的日期交付房屋，而且應(yīng)按合同約定的條件（面積、位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、工程質(zhì)量核驗(yàn)書等）交付房屋。因此，上述有關(guān)賣方違約的完整表述應(yīng)是：賣方未按合同約定的條件如期將房屋交付給買方，。另外，既然在買方逾期20日時(shí)，賣方有權(quán)終止合同，沒收買方支付的定金和房?jī)r(jià)款，那么也應(yīng)規(guī)定在賣方逾期20日（不應(yīng)是180日）時(shí)，買方有權(quán)終止合同，要求賣方雙倍返還定金和房?jī)r(jià)款，才算公平、對(duì)等。 此外，賣方有權(quán)沒收買方支付的房?jī)r(jià)款的條款本身就是不合法的。 2.5 （五）物業(yè)管

20、理 在簽定物業(yè)合同之前，應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款，看其中是否有不符合規(guī)定或?qū)彿空哂衅垓_行為。目前，在簽定物業(yè)合同中，應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn)： 1入住新的居住地，第一次簽定物業(yè)管理合同的期限最長(zhǎng)應(yīng)為二年，二年后，購房者應(yīng)組成業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)挑選新的物業(yè)管理公司，委托其對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。 2簽定物業(yè)合同之前，應(yīng)明確所購物業(yè)的類型，是公寓，還是住宅（住宅又分為甲級(jí)住宅、乙級(jí)住宅、普通住宅等），不同類型的物業(yè)，有不同的管理標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 3 有些收費(fèi)項(xiàng)目是超前征收，違反有關(guān)的規(guī)定。如有的小區(qū)的有線電視尚未接通，卻收取費(fèi)用；有的物業(yè)承諾安裝可視對(duì)講門鈴，尚未安裝就提前收費(fèi)等。 4有的費(fèi)用未獲批準(zhǔn)，就被先

21、執(zhí)行。物業(yè)公司的某些費(fèi)用需要經(jīng)過相關(guān)部門的審批，才可收取。有的物業(yè)公司在審批尚未通過時(shí)，提前收取，也是不對(duì)的。 5巧立名目的各種費(fèi)用。有的物業(yè)公司為了多收費(fèi)，巧立各種名目，如裝修配合費(fèi)等。這些都是物價(jià)部門和相關(guān)部門所禁止的。 消費(fèi)者在簽定物業(yè)合同時(shí)，應(yīng)對(duì)照物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仔細(xì)核對(duì)。標(biāo)準(zhǔn)中沒有的收費(fèi)項(xiàng)目，可要求對(duì)方出示有關(guān)部門的文件，否則有權(quán)拒交。 在買房子時(shí)注意以下幾點(diǎn)： 1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格必須合法。就是開發(fā)商必須具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開發(fā)的； 2、開發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開發(fā)項(xiàng)目必須取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

22、和建設(shè)工程施工許可證； 3、經(jīng)營(yíng)行為合法?，F(xiàn)房銷售除上述條件外必須經(jīng)過驗(yàn)收合格，項(xiàng)目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設(shè)已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期，落實(shí)了拆遷安置，落實(shí)了物業(yè)管理，并且按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門驗(yàn)核了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)；期房預(yù)售除上述條件外還必須取得商品房預(yù)售許可證。 4、在簽訂合同時(shí)，一是要選用國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部的商品房買賣合同（示范文本），該合同文本內(nèi)容比較全，并且規(guī)范；二是注意把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進(jìn)合同。 5、如果你買的是住宅，在交房時(shí)，要向開發(fā)商索取住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書。 辦房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)應(yīng)該注意： 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)面積和合同面積是否相同，如果不同

23、，可以根據(jù)建設(shè)部商品房銷售管理辦法處理，另外辦理了房屋所有權(quán)證后，還要辦土地使用權(quán)證。相關(guān)費(fèi)用注意除了樓上那位說的外，還有交易費(fèi)和測(cè)量費(fèi)，是應(yīng)該開發(fā)商出的，但是開發(fā)商經(jīng)常利用購買人不熟悉法規(guī)，轉(zhuǎn)嫁給購買人 。3 買房看房其他技巧3.1 白天不看晚上看了解入夜后房屋附近的噪音、照 明、安全情況等。3.2 晴天不看雨天看看房最好在雨天看，因?yàn)檫@是了解房屋承受能力的最好時(shí)機(jī)。再好的偽裝也敵不過幾天下雨，漏雨、滲水此時(shí)可一覽無余。3.3 不看建材看格局不要被漂亮的建材迷惑，房屋優(yōu)勢(shì)是否有效發(fā)揮，有賴于格局設(shè)計(jì)得是否周全。3.4 不看地面看墻角看墻角是否平整，有沒有裂縫，有沒有滲水，如果剛貼上的新墻紙就

24、要留意，可能是用來掩蓋水跡的。墻角承受上下左右的力量很重要。3.5 不看裝潢看做工尤其是每個(gè)接角、窗沿、墻角、天花板等做工是否細(xì)致。3.6 不看窗簾看窗外有的商品房給住房配好了漂亮的窗簾，這時(shí)住戶要特別小心，因?yàn)檫@可能是在掩蓋通風(fēng)和采光上的缺陷。3.7 不看電器看插座有的開發(fā)商偷工減料，連電線和插座也不放過。購買住房前要仔細(xì)檢查，否則將來會(huì)很麻煩。3.8 不看電梯看樓梯，即安全梯對(duì)于高層建筑來說，如發(fā)生火災(zāi)，安全梯是唯一逃生之路。3.9 不看家具看空屋有的商品房樣板間擺上了家具，這時(shí)住戶要意識(shí)到，家具往往是偽裝，空屋才是真面目。3.10 不問屋主問警衛(wèi)任何房屋在屋主的眼里都可能是最好的，而管理

25、員或警衛(wèi)卻了解房屋環(huán)境和治安上的情況。4 名詞解釋4.1 什么是居住面積？答：住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和，凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。 4.2 什么是建筑面積？答： 建筑面積包括樓房的使用面積，結(jié)構(gòu)面積和輔助面積，以及按比例分?jǐn)偟皆撎鬃》康墓灿媒ㄖ娣e之和。 304.3 什么是五證？第一是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，以上簡(jiǎn)稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由

26、市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。作為購房者來講，是老百姓一生當(dāng)中一個(gè)非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業(yè)，所以，對(duì)于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個(gè)很重要的問題。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題，不時(shí)在報(bào)紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實(shí)，很多問題應(yīng)該說是如果購房者比

27、較謹(jǐn)慎，對(duì)于購房的知識(shí)比較了解，很多問題是可以避免的。5 個(gè)人購房的三個(gè)階段。5.1 購房前的準(zhǔn)備，購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目，就是你準(zhǔn)備購買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解，就是說在購房前購房者應(yīng)該對(duì)你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對(duì)開發(fā)商的資信進(jìn)行了解。后面我會(huì)講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個(gè)方面講。5.2 簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購房者在簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同的時(shí)候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證，我后面會(huì)講什么叫五證。交付定金，簽訂認(rèn)定書，選擇付款的方

28、式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購房中的第二個(gè)階段。5.3 交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。具體講，涉及到一些法律問題。6 購房過程中涉及的法律問題6.1 如何閱售樓書?售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時(shí)候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對(duì)開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實(shí)性，一個(gè)是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對(duì)，核對(duì)這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實(shí)的，是不是有預(yù)售許可證。其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價(jià)格、地段、房型、規(guī)劃配套、

29、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發(fā)商會(huì)采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時(shí)速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經(jīng)被國(guó)家工商局認(rèn)定為是違法的廣告?？墒?，往往在售樓書中都有這個(gè)，我們應(yīng)該特別注意。6.2 怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率？我看到售樓書之后確實(shí)非常感興趣，但是又怕最后買了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效

30、力，就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。如果我就是認(rèn)定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務(wù)，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務(wù)，他就要承擔(dān)責(zé)任。6.3 定金和訂金的區(qū)別在售樓書驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購書，要交定金，提醒購房人要注意，認(rèn)購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個(gè)專門的法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金

31、，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對(duì)合同起擔(dān)保作用，它只是起擔(dān)保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認(rèn)購書中寫的定金一定要分清是哪個(gè)“定”(訂)，因?yàn)橛胁煌姆筛拍?。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。6.4 認(rèn)購書簽訂購房者在簽訂認(rèn)購書的時(shí)候，建議將這個(gè)條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購房者應(yīng)該是比較有利的。6.5 合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂認(rèn)購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，

32、簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對(duì)待，因?yàn)橘I房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細(xì)審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用

33、證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。買完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)

34、承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明，以及門窗類型使用事項(xiàng)，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽臺(tái)等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書里。也就是說一個(gè)房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有

35、兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。在購房的過程中還涉及到一個(gè)問題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。限售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用了商品房，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商和購房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗(yàn)收，就是期房，這個(gè)時(shí)候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。商品房銷售面積的計(jì)算問題，有三種計(jì)算方式。一個(gè)是按套計(jì)價(jià)，一個(gè)是按建筑面積計(jì)價(jià)，還有一個(gè)是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)值。通常，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來計(jì)算。一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分?jǐn)?/p>

36、的公用面積之和，是對(duì)購房者最為有用的是套內(nèi)的使用面積，因?yàn)檫@種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。所以，購房的時(shí)候購房者特別關(guān)注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分?jǐn)偟墓妹娣e是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費(fèi)者帶來的壞處。在購房過程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購

37、銷合同都不是這樣，都有一個(gè)比的絕對(duì)值，通常是3%。面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實(shí)結(jié)算房款，面積誤差比絕對(duì)值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。當(dāng)然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)，沒有超過據(jù)實(shí)結(jié)算房款，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)允許購房者退房。還有一個(gè)問題，在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個(gè)不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發(fā)商對(duì)于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗力。按照我們國(guó)家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說免責(zé)。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。從法律角度講，我們覺