物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范.ppt

1、物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范及相關(guān)重點(diǎn)釋解,不動(dòng)產(chǎn)：指依其自然性質(zhì)不能移動(dòng)，或者一經(jīng)移動(dòng)必然毀損其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物。反之，則為動(dòng)產(chǎn)。 所有權(quán): 所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)獨(dú)占性地支配其所有的財(cái)產(chǎn)的權(quán)利,所有人可以對(duì)其所有的財(cái)產(chǎn)占有,使用,收益,處分,并可以排除他人對(duì)于其財(cái)產(chǎn)違背其意志的干涉. 用益物權(quán): 是指非所有人對(duì)他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權(quán)利，是物權(quán)的一種。 相鄰權(quán)：指相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人之間在行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因行使權(quán)利的延伸或限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 地役權(quán)： 土地所有權(quán)人（在我國包括土地使用權(quán)人）為了利用自己的土地而有限地利用他人土地的權(quán)利就是地役權(quán)。地役權(quán)

2、一般涉及兩個(gè)地塊，且這兩塊土地分屬于兩個(gè)所有權(quán)人，其中一塊土地向另一塊土地提供服務(wù)。,一、高度尊重業(yè)主選擇、明確業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系,第一，為物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)“正名”。 在物業(yè)管理?xiàng)l例等法規(guī)中，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)被稱為“物業(yè)管理企業(yè)”，嚴(yán)格講，這種表述未見不妥，所謂物業(yè)管理只是“受業(yè)主委托代為管理”。但是實(shí)踐中部分物業(yè)管理企業(yè)有意無意的將這種委托關(guān)系誤認(rèn)為類似于政府與公民之間的“管理”關(guān)系，動(dòng)輒以“管理業(yè)主者”自居。物權(quán)法則將其定名為“物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)”，這就明確了業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)以提供服務(wù)為己任。而且，“機(jī)構(gòu)”一詞較之于“企業(yè)”，范圍更加寬泛，包括了以公益為目的的法人和非法人組織。,一、高度

3、尊重業(yè)主選擇、明確業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系,第二，業(yè)主有權(quán)自行管理建筑物及其附屬設(shè)施。 按照物業(yè)管理?xiàng)l例，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，開發(fā)商首先要為業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)；業(yè)主大會(huì)成立后，雖然有權(quán)另行選聘物業(yè)公司，但從其表述來看，業(yè)主必須通過委托物業(yè)公司來管理小區(qū)事務(wù)。 物權(quán)法在強(qiáng)調(diào)“對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人，業(yè)主依法有權(quán)更換”的同時(shí)，明確規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施”，這就意味著業(yè)主完全可以通過業(yè)主大會(huì)辭退開發(fā)商選聘的物業(yè)公司，同時(shí)不再另行選聘其他物業(yè)公司，而由業(yè)主自行管理小區(qū)財(cái)產(chǎn)。例如，小區(qū)業(yè)主完全可以約定，由各家業(yè)主輪流清理小區(qū)衛(wèi)生或者

4、提供其他公共服務(wù)。,一、高度尊重業(yè)主選擇、明確業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系,第三，業(yè)主有權(quán)委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之外的其他管理人管理。 從既有的法規(guī)來看，物業(yè)服務(wù)只能由具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)來進(jìn)行，但是物權(quán)法卻明確規(guī)定業(yè)主“也可以委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人管理”，這就是說業(yè)主不愿自行管理小區(qū)事務(wù)的情況下，完全可以委托普通的自然人來進(jìn)行。例如，規(guī)模不大的小區(qū)，業(yè)主完全可以決定聘用一些下崗職工、退休在家的老人負(fù)責(zé)來客登記、車輛看管、小區(qū)保潔等服務(wù)，而無須選聘專門的物業(yè)公司。,二、全面界定小區(qū)公用財(cái)產(chǎn)歸屬 、積極維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益,第一，道路、綠地原則上歸業(yè)主共有。 對(duì)于小區(qū)中建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，物權(quán)法明確屬于業(yè)主共

5、有，但已經(jīng)納入城鎮(zhèn)規(guī)劃、成為城鎮(zhèn)公共道路的，則為國家所有。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，原則上屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地的，應(yīng)當(dāng)歸國家所有。此外，對(duì)于明示歸個(gè)人的綠地，例如房屋買賣合同中約定歸業(yè)主個(gè)人所有的地面花園，則應(yīng)當(dāng)按照約定歸業(yè)主個(gè)人。,二、全面界定小區(qū)公用財(cái)產(chǎn)歸屬 、積極維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益,第二，對(duì)于業(yè)主普遍關(guān)心的車位、車庫問題。 首先，物權(quán)法強(qiáng)調(diào)在建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車位和車庫應(yīng)該首先滿足業(yè)主的需要。就是說這些車位、車庫，首先應(yīng)當(dāng)看該小區(qū)的業(yè)主是否愿意以合理的價(jià)格購買或者承租；對(duì)于剩余的車位、車庫，開發(fā)商才能向小區(qū)業(yè)主之外的人員出租或者出售、贈(zèng)與。 其次，對(duì)于建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車位和車庫，開發(fā)商可以通過合

6、同出售、出租給業(yè)主，或者贈(zèng)與給業(yè)主，例如買房贈(zèng)車庫。但是，如果沒有出售、贈(zèng)與等移轉(zhuǎn)所有權(quán)的約定，則其應(yīng)當(dāng)歸屬于開發(fā)商。當(dāng)然，對(duì)于是否存在這種約定，應(yīng)當(dāng)按照合同法等法律確定規(guī)則來認(rèn)定，例如雖然合同中沒有明確約定，但是開發(fā)商在此前的廣告中以附贈(zèng)車庫來宣傳、且足以影響業(yè)主決定購買或者房屋價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定存在贈(zèng)與車庫的約定。 此外，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這主要是針對(duì)事先在規(guī)劃中并未規(guī)劃為車位、但隨著業(yè)主汽車擁有量大增，原有車位、車庫不敷使用，而占用業(yè)主共有的道路或者其他場地施劃的車位而言的。這些車位應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主共有。,二、全面界定小區(qū)公用財(cái)產(chǎn)歸屬 、積極維護(hù)

7、業(yè)主合法權(quán)益,第三，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 這主要包括小區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房、居委會(huì)辦公用房、人防工程、自行車存車處等公共場所以及開發(fā)商自行設(shè)置的體育健身設(shè)施、電梯等設(shè)施設(shè)備。接入小區(qū)的水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備，除供水、電、氣、暖公司所有的之外，也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。,二、全面界定小區(qū)公用財(cái)產(chǎn)歸屬 、積極維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益,對(duì)于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，其利用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主同意，其收益也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。實(shí)踐中，一些廣告公司與物業(yè)公司簽訂合同，在電梯內(nèi)設(shè)置了廣告牌；或者物業(yè)公司與一些企業(yè)簽訂合同，允許其進(jìn)入小區(qū)推銷。嚴(yán)格的講，這是對(duì)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的利用，因此，其合同是否有效必

8、須視業(yè)主是否對(duì)物業(yè)公司授權(quán)而定；而且，因此所得的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有或者用來充抵物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。,三、建造建筑物不得妨礙相鄰?fù)L(fēng)采光,1985年6月14日建設(shè)部頒布的住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范第4.1.1條的規(guī)定：“每套住宅至少應(yīng)有一間臥室或起居室能獲得日照，個(gè)別受條件限制者除外?！?第4.1.2條規(guī)定：直接采光房間的窗洞口面積與該房間地面面積之比（窗地比）不應(yīng)小于以下規(guī)定：臥室、起居室、廚房獲得日照的窗地面積按1：7的規(guī)定取值；廁所、衛(wèi)生間、過廳按照1：10取值；樓梯間、走廊按照1：14取值。,三、建造建筑物不得妨礙相鄰?fù)L(fēng)采光,1994年8月1日上海市人民政府頒布的上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（土地使用、

9、建筑管理）第29條第1款規(guī)定：“高層居住建筑與低層獨(dú)立式住宅的間距，應(yīng)保證受遮擋的低層獨(dú)立式住宅的居室冬至日滿窗日照的有效時(shí)間不少于連續(xù)兩小時(shí)；與其他居住建筑的間距，應(yīng)保證受遮擋的居住建筑的居室冬至日滿窗日照的有效時(shí)間不少于連續(xù)一小時(shí)。 第32條規(guī)定：“醫(yī)院病房樓、休（療）養(yǎng)院住宿樓、幼兒園、托兒所和大中小學(xué)教學(xué)樓與相鄰建筑的間距，應(yīng)保證被遮擋的上述文教衛(wèi)生建筑冬至日滿窗日照的有效時(shí)間不少于3小時(shí)；在市區(qū)舊區(qū)進(jìn)行改建的，其間距應(yīng)保證冬至日滿窗日照的有效時(shí)間不少于2小時(shí)。”,三、建造建筑物不得妨礙相鄰?fù)L(fēng)采光,依據(jù)物權(quán)法的這一規(guī)定，如果相鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人之間由于一方的原因?qū)?dǎo)致或者已經(jīng)導(dǎo)

10、致另一方無法正常通風(fēng)或者獲得必要的光線，那么受妨害人有權(quán)對(duì)方消除危險(xiǎn)、停止侵害、或賠償損失。 目前的司法實(shí)踐來看，法院處理此類通風(fēng)與采光的案件一般遵循： 首先，判斷造成通風(fēng)與采光的房屋是否屬于違章建筑，如果是，則支持原告的主張，應(yīng)排除妨害。如果是合法建筑（即經(jīng)過行政主管機(jī)關(guān)許可的建筑），則此類案件不作為民事侵權(quán)糾紛案件審理，而應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人提起行政訴訟，作為行政案件受理后，依照行政訴訟程序進(jìn)行審理、裁判。 其次，還要考慮造成的妨害是否屬于歷史形成的，如果是歷史形成的，則原則上對(duì)于通風(fēng)、采光等實(shí)際問題，通過賠償?shù)姆绞浇鉀Q，而不是排除妨害。如果是正在興建的房屋，如果相鄰人以影響通風(fēng)采光為由提出異議

11、，經(jīng)查證屬實(shí)，應(yīng)當(dāng)首先采用排除妨害，停止侵害的方法。如果已經(jīng)建成且為合法建筑，可以考慮采取為受妨害方開天窗或者安裝排風(fēng)扇的方式處理，原則上不予拆除。,四、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記,登記應(yīng)當(dāng)在登記機(jī)關(guān)辦理，但是長期以來，由于我們長期以來將登記作為行政機(jī)關(guān)的職權(quán)而不是一種公示方法，從而造成了登記機(jī)關(guān)與行政機(jī)關(guān)的設(shè)置與職能合一的問題。由于多個(gè)行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)不同的不動(dòng)產(chǎn)加以管理，由此形成了多頭登記的現(xiàn)象，如土地由土地管理部門管理，建設(shè)用地使用權(quán)登記也在土地管理部門進(jìn)行；林木由林業(yè)管理部門管理，有關(guān)林木所有權(quán)的登記在林業(yè)管理部門進(jìn)行；房屋由建設(shè)部門管理，產(chǎn)權(quán)登記也在該部門進(jìn)行。,四、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記,物

12、權(quán)法明確將登記作為物權(quán)的公示方法來對(duì)待，大大淡化了其行政管理手段的色彩；同時(shí)物權(quán)法對(duì)登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)、登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任，異議登記、更正登記以及預(yù)告登記等主要登記類型，都進(jìn)行了比較明確的規(guī)定。尤其是物權(quán)法明確強(qiáng)調(diào)“國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！痹诜?、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，物權(quán)法授權(quán)地方性法規(guī)依照物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。這就為登記制度的統(tǒng)一奠定了法律基礎(chǔ)。,案例分析：,老張因生意經(jīng)營不善，把位于老香洲自住的一套90住房抵給小李還債，為保險(xiǎn)起見，小李和老張簽訂書面的買賣合同。由于老張前期曾把該

13、住房委托中介掛盤出售，老王通過中介買下了這套住房，雙方結(jié)清房款后，到房屋登記部門辦理了移轉(zhuǎn)登記。 半個(gè)月后，小李準(zhǔn)備把房子打掃一下對(duì)外出租，發(fā)現(xiàn)老王在里面裝修，了解情況后，小李十分氣憤，遂報(bào)警。 請(qǐng)問，小李和老王誰能成為房屋的主人？,五、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記方可生效,物權(quán)法規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！?就是說： 第一，對(duì)于在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定的物權(quán)來說，原則上其設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅都要進(jìn)行登記，才能發(fā)生設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅物權(quán)的效力。 第二，沒有登記只是不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，但是雙方之間的合同仍然是有效的。,五、

14、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記方可生效,第三，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)只是法律的一般規(guī)定，（因?yàn)榈怯浀墓δ苤饕菫榱司S護(hù)交易安全、節(jié)約交易成本，對(duì)不屬于市場交易范疇的）法律也可能作出另外的規(guī)定。 主要體現(xiàn)在： （1）、依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。 （2）、因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時(shí)發(fā)生效力。 （3）、因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。 （4）、因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。,六、全面構(gòu)建物權(quán)保護(hù)體系,物權(quán)法對(duì)物權(quán)的保

15、護(hù)進(jìn)行規(guī)定。其構(gòu)建了包括確認(rèn)物權(quán)、物權(quán)請(qǐng)求權(quán)和侵權(quán)責(zé)任三個(gè)層次、內(nèi)容比較全面的物權(quán)保護(hù)體系。 首先，在對(duì)物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的情況下，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利，從而明確爭議的物權(quán)究竟屬于哪一方、權(quán)利人的權(quán)利究竟包括哪些內(nèi)容。例如，兩家比鄰而居，一家樓上一家樓下，樓下那家不讓樓上從他屋內(nèi)的樓梯通過，而按照當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定，又不允許在室外修筑樓梯。這就導(dǎo)致了雙方對(duì)于物權(quán)內(nèi)容的爭議，即樓上這家是否有權(quán)從樓下那家的屋里通行。而按照物權(quán)法對(duì)相鄰關(guān)系的規(guī)定，樓上一家有權(quán)從樓下一家屋內(nèi)通行。這就確認(rèn)了樓上一家對(duì)其房屋的所有權(quán)的內(nèi)容。 其次，在確認(rèn)權(quán)利之后，如果一方的物權(quán)行使受到了侵害或者有受到妨害的危險(xiǎn)

16、，權(quán)利人可以行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，請(qǐng)求返還原物、排除妨害或者消除危險(xiǎn)。這些物權(quán)請(qǐng)求權(quán)是物權(quán)作為支配權(quán)、排他權(quán)的應(yīng)有之義。行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不需要有實(shí)際損害的發(fā)生，也不需要對(duì)方存在過錯(cuò)。例如，上一例子中，樓下的禁止樓上的通行，就構(gòu)成了對(duì)其所有權(quán)的妨害；樓上這家有權(quán)請(qǐng)求排除妨害，要求樓下的允許其通行。 第三，如果他人對(duì)物權(quán)造成了損害，權(quán)利人有權(quán)按照法律的規(guī)定要求對(duì)方承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，請(qǐng)求其修理、重作、更換、賠償損失。一般情況下，這種責(zé)任的承擔(dān)以實(shí)際損害的發(fā)生和加害人有過錯(cuò)為前提；本法規(guī)定沒有過錯(cuò)也要承擔(dān)責(zé)任的，即便加害人沒有過錯(cuò)也要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。,六、全面構(gòu)建物權(quán)保護(hù)體系,物權(quán)法還規(guī)定，侵害物權(quán)，除承擔(dān)民事責(zé)

17、任外，違反行政管理規(guī)定的，依法承擔(dān)行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。這就是說，對(duì)于比較嚴(yán)重的侵害物權(quán)的行為，有關(guān)機(jī)關(guān)還應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定，另行追究其行政責(zé)任和刑事責(zé)任。 為物權(quán)的保護(hù)構(gòu)建了比較全面、完整的法律體系。,七、孳息歸屬當(dāng)事人約定優(yōu)先,天然孳息是指按照物質(zhì)的自然生長規(guī)律而產(chǎn)生的果實(shí)與動(dòng)物的出產(chǎn)物； 法定孳息是指因法律關(guān)系而得到的利息、租金及其他收益。 物權(quán)法第116條規(guī)定：天然孳息，由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。,八、領(lǐng)取遺失物應(yīng)付費(fèi)

18、拾金不昧不會(huì)變味,物權(quán)法第112條規(guī)定：“所有權(quán)人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí)，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付保管遺失物等支出的必要費(fèi)用。所有權(quán)人等權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù)。拾得人侵占遺失物的，無權(quán)請(qǐng)求保管遺失物等支出的費(fèi)用，也無權(quán)請(qǐng)求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)?！?九、贓物不能善意取得,1997年1月9日公安部頒布關(guān)于辦理利用經(jīng)濟(jì)合同詐騙案件有關(guān)問題的通知公通字19976號(hào)規(guī)定：“行為人將詐騙財(cái)物已用于歸還債務(wù)、貨款或者其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的，如果對(duì)方明知是詐騙財(cái)物而收取，屬惡意取得，應(yīng)當(dāng)一律予以追繳；如確屬善意取得，則不再追繳。被害人因此遭受損失的，可依法提起附帶民事訴訟解決?！?此次物權(quán)法已經(jīng)明確