物權(quán)法對物業(yè)管理服務的規(guī)范.ppt

1、物權(quán)法對物業(yè)管理服務的規(guī)范及相關重點釋解,不動產(chǎn)：指依其自然性質(zhì)不能移動，或者一經(jīng)移動必然毀損其經(jīng)濟價值的物。反之，則為動產(chǎn)。 所有權(quán): 所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)獨占性地支配其所有的財產(chǎn)的權(quán)利,所有人可以對其所有的財產(chǎn)占有,使用,收益,處分,并可以排除他人對于其財產(chǎn)違背其意志的干涉. 用益物權(quán): 是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權(quán)利，是物權(quán)的一種。 相鄰權(quán)：指相互毗鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人之間在行使所有權(quán)或使用權(quán)時，因行使權(quán)利的延伸或限制而發(fā)生的權(quán)利義務關系。 地役權(quán)： 土地所有權(quán)人（在我國包括土地使用權(quán)人）為了利用自己的土地而有限地利用他人土地的權(quán)利就是地役權(quán)。地役權(quán)

2、一般涉及兩個地塊，且這兩塊土地分屬于兩個所有權(quán)人，其中一塊土地向另一塊土地提供服務。,一、高度尊重業(yè)主選擇、明確業(yè)主與物業(yè)的關系,第一，為物業(yè)服務機構(gòu)“正名”。 在物業(yè)管理條例等法規(guī)中，物業(yè)服務機構(gòu)被稱為“物業(yè)管理企業(yè)”，嚴格講，這種表述未見不妥，所謂物業(yè)管理只是“受業(yè)主委托代為管理”。但是實踐中部分物業(yè)管理企業(yè)有意無意的將這種委托關系誤認為類似于政府與公民之間的“管理”關系，動輒以“管理業(yè)主者”自居。物權(quán)法則將其定名為“物業(yè)服務機構(gòu)”，這就明確了業(yè)主與物業(yè)之間的關系，物業(yè)公司應當以提供服務為己任。而且，“機構(gòu)”一詞較之于“企業(yè)”，范圍更加寬泛，包括了以公益為目的的法人和非法人組織。,一、高度

3、尊重業(yè)主選擇、明確業(yè)主與物業(yè)的關系,第二，業(yè)主有權(quán)自行管理建筑物及其附屬設施。 按照物業(yè)管理條例，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，開發(fā)商首先要為業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)；業(yè)主大會成立后，雖然有權(quán)另行選聘物業(yè)公司，但從其表述來看，業(yè)主必須通過委托物業(yè)公司來管理小區(qū)事務。 物權(quán)法在強調(diào)“對建設單位聘請的物業(yè)服務機構(gòu)或者其他管理人，業(yè)主依法有權(quán)更換”的同時，明確規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施”，這就意味著業(yè)主完全可以通過業(yè)主大會辭退開發(fā)商選聘的物業(yè)公司，同時不再另行選聘其他物業(yè)公司，而由業(yè)主自行管理小區(qū)財產(chǎn)。例如，小區(qū)業(yè)主完全可以約定，由各家業(yè)主輪流清理小區(qū)衛(wèi)生或者

4、提供其他公共服務。,一、高度尊重業(yè)主選擇、明確業(yè)主與物業(yè)的關系,第三，業(yè)主有權(quán)委托物業(yè)服務機構(gòu)之外的其他管理人管理。 從既有的法規(guī)來看，物業(yè)服務只能由具有獨立法人資格的企業(yè)來進行，但是物權(quán)法卻明確規(guī)定業(yè)主“也可以委托物業(yè)服務機構(gòu)或者其他管理人管理”，這就是說業(yè)主不愿自行管理小區(qū)事務的情況下，完全可以委托普通的自然人來進行。例如，規(guī)模不大的小區(qū)，業(yè)主完全可以決定聘用一些下崗職工、退休在家的老人負責來客登記、車輛看管、小區(qū)保潔等服務，而無須選聘專門的物業(yè)公司。,二、全面界定小區(qū)公用財產(chǎn)歸屬 、積極維護業(yè)主合法權(quán)益,第一，道路、綠地原則上歸業(yè)主共有。 對于小區(qū)中建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，物權(quán)法明確屬于業(yè)主共

5、有，但已經(jīng)納入城鎮(zhèn)規(guī)劃、成為城鎮(zhèn)公共道路的，則為國家所有。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，原則上屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地的，應當歸國家所有。此外，對于明示歸個人的綠地，例如房屋買賣合同中約定歸業(yè)主個人所有的地面花園，則應當按照約定歸業(yè)主個人。,二、全面界定小區(qū)公用財產(chǎn)歸屬 、積極維護業(yè)主合法權(quán)益,第二，對于業(yè)主普遍關心的車位、車庫問題。 首先，物權(quán)法強調(diào)在建設區(qū)劃內(nèi)的車位和車庫應該首先滿足業(yè)主的需要。就是說這些車位、車庫，首先應當看該小區(qū)的業(yè)主是否愿意以合理的價格購買或者承租；對于剩余的車位、車庫，開發(fā)商才能向小區(qū)業(yè)主之外的人員出租或者出售、贈與。 其次，對于建設區(qū)劃內(nèi)的車位和車庫，開發(fā)商可以通過合

6、同出售、出租給業(yè)主，或者贈與給業(yè)主，例如買房贈車庫。但是，如果沒有出售、贈與等移轉(zhuǎn)所有權(quán)的約定，則其應當歸屬于開發(fā)商。當然，對于是否存在這種約定，應當按照合同法等法律確定規(guī)則來認定，例如雖然合同中沒有明確約定，但是開發(fā)商在此前的廣告中以附贈車庫來宣傳、且足以影響業(yè)主決定購買或者房屋價格的，應當認定存在贈與車庫的約定。 此外，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這主要是針對事先在規(guī)劃中并未規(guī)劃為車位、但隨著業(yè)主汽車擁有量大增，原有車位、車庫不敷使用，而占用業(yè)主共有的道路或者其他場地施劃的車位而言的。這些車位應當歸屬于業(yè)主共有。,二、全面界定小區(qū)公用財產(chǎn)歸屬 、積極維護

7、業(yè)主合法權(quán)益,第三，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。 這主要包括小區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務用房、居委會辦公用房、人防工程、自行車存車處等公共場所以及開發(fā)商自行設置的體育健身設施、電梯等設施設備。接入小區(qū)的水、電、氣、暖等設施設備，除供水、電、氣、暖公司所有的之外，也應當歸業(yè)主共有。,二、全面界定小區(qū)公用財產(chǎn)歸屬 、積極維護業(yè)主合法權(quán)益,對于業(yè)主共有的財產(chǎn)，其利用應當經(jīng)過業(yè)主同意，其收益也應當歸業(yè)主共有。實踐中，一些廣告公司與物業(yè)公司簽訂合同，在電梯內(nèi)設置了廣告牌；或者物業(yè)公司與一些企業(yè)簽訂合同，允許其進入小區(qū)推銷。嚴格的講，這是對業(yè)主共有財產(chǎn)的利用，因此，其合同是否有效必

8、須視業(yè)主是否對物業(yè)公司授權(quán)而定；而且，因此所得的收益應當歸業(yè)主共有或者用來充抵物業(yè)服務費用。,三、建造建筑物不得妨礙相鄰通風采光,1985年6月14日建設部頒布的住宅建筑設計規(guī)范第4.1.1條的規(guī)定：“每套住宅至少應有一間臥室或起居室能獲得日照，個別受條件限制者除外?！?第4.1.2條規(guī)定：直接采光房間的窗洞口面積與該房間地面面積之比（窗地比）不應小于以下規(guī)定：臥室、起居室、廚房獲得日照的窗地面積按1：7的規(guī)定取值；廁所、衛(wèi)生間、過廳按照1：10取值；樓梯間、走廊按照1：14取值。,三、建造建筑物不得妨礙相鄰通風采光,1994年8月1日上海市人民政府頒布的上海市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（土地使用、

9、建筑管理）第29條第1款規(guī)定：“高層居住建筑與低層獨立式住宅的間距，應保證受遮擋的低層獨立式住宅的居室冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續(xù)兩小時；與其他居住建筑的間距，應保證受遮擋的居住建筑的居室冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續(xù)一小時。 第32條規(guī)定：“醫(yī)院病房樓、休（療）養(yǎng)院住宿樓、幼兒園、托兒所和大中小學教學樓與相鄰建筑的間距，應保證被遮擋的上述文教衛(wèi)生建筑冬至日滿窗日照的有效時間不少于3小時；在市區(qū)舊區(qū)進行改建的，其間距應保證冬至日滿窗日照的有效時間不少于2小時?！?三、建造建筑物不得妨礙相鄰通風采光,依據(jù)物權(quán)法的這一規(guī)定，如果相鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人之間由于一方的原因?qū)е禄蛘咭呀?jīng)導

10、致另一方無法正常通風或者獲得必要的光線，那么受妨害人有權(quán)對方消除危險、停止侵害、或賠償損失。 目前的司法實踐來看，法院處理此類通風與采光的案件一般遵循： 首先，判斷造成通風與采光的房屋是否屬于違章建筑，如果是，則支持原告的主張，應排除妨害。如果是合法建筑（即經(jīng)過行政主管機關許可的建筑），則此類案件不作為民事侵權(quán)糾紛案件審理，而應當告知當事人提起行政訴訟，作為行政案件受理后，依照行政訴訟程序進行審理、裁判。 其次，還要考慮造成的妨害是否屬于歷史形成的，如果是歷史形成的，則原則上對于通風、采光等實際問題，通過賠償?shù)姆绞浇鉀Q，而不是排除妨害。如果是正在興建的房屋，如果相鄰人以影響通風采光為由提出異議

11、，經(jīng)查證屬實，應當首先采用排除妨害，停止侵害的方法。如果已經(jīng)建成且為合法建筑，可以考慮采取為受妨害方開天窗或者安裝排風扇的方式處理，原則上不予拆除。,四、對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記,登記應當在登記機關辦理，但是長期以來，由于我們長期以來將登記作為行政機關的職權(quán)而不是一種公示方法，從而造成了登記機關與行政機關的設置與職能合一的問題。由于多個行政機關負責對不同的不動產(chǎn)加以管理，由此形成了多頭登記的現(xiàn)象，如土地由土地管理部門管理，建設用地使用權(quán)登記也在土地管理部門進行；林木由林業(yè)管理部門管理，有關林木所有權(quán)的登記在林業(yè)管理部門進行；房屋由建設部門管理，產(chǎn)權(quán)登記也在該部門進行。,四、對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記,物

12、權(quán)法明確將登記作為物權(quán)的公示方法來對待，大大淡化了其行政管理手段的色彩；同時物權(quán)法對登記機關的審查義務、登記錯誤的賠償責任，異議登記、更正登記以及預告登記等主要登記類型，都進行了比較明確的規(guī)定。尤其是物權(quán)法明確強調(diào)“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！痹诜?、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，物權(quán)法授權(quán)地方性法規(guī)依照物權(quán)法的有關規(guī)定作出規(guī)定。這就為登記制度的統(tǒng)一奠定了法律基礎。,案例分析：,老張因生意經(jīng)營不善，把位于老香洲自住的一套90住房抵給小李還債，為保險起見，小李和老張簽訂書面的買賣合同。由于老張前期曾把該

13、住房委托中介掛盤出售，老王通過中介買下了這套住房，雙方結(jié)清房款后，到房屋登記部門辦理了移轉(zhuǎn)登記。 半個月后，小李準備把房子打掃一下對外出租，發(fā)現(xiàn)老王在里面裝修，了解情況后，小李十分氣憤，遂報警。 請問，小李和老王誰能成為房屋的主人？,五、不動產(chǎn)物權(quán)變動登記方可生效,物權(quán)法規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！?就是說： 第一，對于在不動產(chǎn)上設定的物權(quán)來說，原則上其設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅都要進行登記，才能發(fā)生設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅物權(quán)的效力。 第二，沒有登記只是不能發(fā)生物權(quán)變動的效果，但是雙方之間的合同仍然是有效的。,五、

14、不動產(chǎn)物權(quán)變動登記方可生效,第三，不動產(chǎn)物權(quán)變動只是法律的一般規(guī)定，（因為登記的功能主要是為了維護交易安全、節(jié)約交易成本，對不屬于市場交易范疇的）法律也可能作出另外的規(guī)定。 主要體現(xiàn)在： （1）、依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。 （2）、因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時發(fā)生效力。 （3）、因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。 （4）、因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。,六、全面構(gòu)建物權(quán)保護體系,物權(quán)法對物權(quán)的保

15、護進行規(guī)定。其構(gòu)建了包括確認物權(quán)、物權(quán)請求權(quán)和侵權(quán)責任三個層次、內(nèi)容比較全面的物權(quán)保護體系。 首先，在對物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的情況下，利害關系人可以請求確認權(quán)利，從而明確爭議的物權(quán)究竟屬于哪一方、權(quán)利人的權(quán)利究竟包括哪些內(nèi)容。例如，兩家比鄰而居，一家樓上一家樓下，樓下那家不讓樓上從他屋內(nèi)的樓梯通過，而按照當?shù)氐挠嘘P規(guī)定，又不允許在室外修筑樓梯。這就導致了雙方對于物權(quán)內(nèi)容的爭議，即樓上這家是否有權(quán)從樓下那家的屋里通行。而按照物權(quán)法對相鄰關系的規(guī)定，樓上一家有權(quán)從樓下一家屋內(nèi)通行。這就確認了樓上一家對其房屋的所有權(quán)的內(nèi)容。 其次，在確認權(quán)利之后，如果一方的物權(quán)行使受到了侵害或者有受到妨害的危險

16、，權(quán)利人可以行使物權(quán)請求權(quán)，請求返還原物、排除妨害或者消除危險。這些物權(quán)請求權(quán)是物權(quán)作為支配權(quán)、排他權(quán)的應有之義。行使物權(quán)請求權(quán)，不需要有實際損害的發(fā)生，也不需要對方存在過錯。例如，上一例子中，樓下的禁止樓上的通行，就構(gòu)成了對其所有權(quán)的妨害；樓上這家有權(quán)請求排除妨害，要求樓下的允許其通行。 第三，如果他人對物權(quán)造成了損害，權(quán)利人有權(quán)按照法律的規(guī)定要求對方承擔侵權(quán)責任，請求其修理、重作、更換、賠償損失。一般情況下，這種責任的承擔以實際損害的發(fā)生和加害人有過錯為前提；本法規(guī)定沒有過錯也要承擔責任的，即便加害人沒有過錯也要承擔侵權(quán)責任。,六、全面構(gòu)建物權(quán)保護體系,物權(quán)法還規(guī)定，侵害物權(quán)，除承擔民事責

17、任外，違反行政管理規(guī)定的，依法承擔行政責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。這就是說，對于比較嚴重的侵害物權(quán)的行為，有關機關還應當按照法律的規(guī)定，另行追究其行政責任和刑事責任。 為物權(quán)的保護構(gòu)建了比較全面、完整的法律體系。,七、孳息歸屬當事人約定優(yōu)先,天然孳息是指按照物質(zhì)的自然生長規(guī)律而產(chǎn)生的果實與動物的出產(chǎn)物； 法定孳息是指因法律關系而得到的利息、租金及其他收益。 物權(quán)法第116條規(guī)定：天然孳息，由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。當事人另有約定的，按照約定。法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。,八、領取遺失物應付費

18、拾金不昧不會變味,物權(quán)法第112條規(guī)定：“所有權(quán)人等權(quán)利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。所有權(quán)人等權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。拾得人侵占遺失物的，無權(quán)請求保管遺失物等支出的費用，也無權(quán)請求權(quán)利人按照承諾履行義務。”,九、贓物不能善意取得,1997年1月9日公安部頒布關于辦理利用經(jīng)濟合同詐騙案件有關問題的通知公通字19976號規(guī)定：“行為人將詐騙財物已用于歸還債務、貨款或者其他經(jīng)濟活動的，如果對方明知是詐騙財物而收取，屬惡意取得，應當一律予以追繳；如確屬善意取得，則不再追繳。被害人因此遭受損失的，可依法提起附帶民事訴訟解決?！?此次物權(quán)法已經(jīng)明確