第五章--房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)PPT課件

1、第五章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其管理,1,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)性質(zhì) 是從事土地開發(fā)和商品房開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)組織，是具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型 1、按照開發(fā)對(duì)象劃分 專門從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的企業(yè) 專門從事地上建筑物和構(gòu)筑物建設(shè)者的企業(yè) 對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合開發(fā)的企業(yè),2,2、按照房地產(chǎn)商品營銷對(duì)象劃分 外向型開發(fā)企業(yè) 內(nèi)向型開發(fā)企業(yè) 從事舊城改造的開發(fā)企業(yè) 3、按所有制劃分 國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 股份制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 私營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 中外合資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)： 外商獨(dú)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； 4、按經(jīng)營的性質(zhì)劃分 房地產(chǎn)

2、專營公司 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司,3,三、組建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期工作 1、房地產(chǎn)市場研究 現(xiàn)行房地產(chǎn)市場供求關(guān)系； 現(xiàn)有房地產(chǎn)類型； 居民經(jīng)濟(jì)收入狀況； 現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用； 現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； 2、房地產(chǎn)法律法規(guī)的研究 3、房地產(chǎn)金融市場的研究 4、成立公司的可行性研究,4,四、組建開發(fā)企業(yè)的程序 根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，組建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照以下程序進(jìn)行： 1、擬定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的章程； 2、籌措相應(yīng)的自有注冊(cè)資金； 3、向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門提出成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 的申請(qǐng)報(bào)告； 4、申報(bào)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)； 5、辦理銀行開戶手續(xù)、并存入資金； 6、辦理經(jīng)營場所的使用證明； 7、向工商行政管理部門

3、申請(qǐng)營業(yè)執(zhí)照；,5,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn),一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí) 為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為，建設(shè)部于2000年3月發(fā)布了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定(建設(shè)部令第77號(hào))，明確規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共分為四級(jí)資質(zhì)。 1、一級(jí)資質(zhì)： 注冊(cè)資本不低于5000萬元； 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；,6,近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%； 上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及

4、有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人； 工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；,7,具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度； 未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 2、二級(jí)資質(zhì)： 注冊(cè)資本不低于2000萬元； 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上； 近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%； 上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；,8,有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、

5、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人； 工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度； 未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 3、三級(jí)資質(zhì)： 注冊(cè)資本不低于800萬元； 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；,9,房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%； 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理

6、人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人； 工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱； 具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度； 未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。,10,4、四級(jí)資質(zhì)： 注冊(cè)資本不低于100萬元； 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上； 已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%； 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人； 工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員； 商品住宅

7、銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度； 未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。,11,二、設(shè)立開發(fā)企業(yè)所需資料 新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案； 1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 2、企業(yè)章程； 3、驗(yàn)資證明； 4、企業(yè)法定代表人的身份證明； 5、專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動(dòng)合同； 6、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)證書。,12,暫定資質(zhì)證書有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長暫定資質(zhì)證書有效期，但延長期限不得超過2年。 自領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書之日起

8、1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，暫定資質(zhì)證書有效期不得延長。 申請(qǐng)暫定資質(zhì)證書的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)審批 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批： 一級(jí)資質(zhì) 由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批。,13,二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下 審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。 經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度。對(duì)于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級(jí)或者注銷資質(zhì)證書。 一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由國務(wù)院建 設(shè)行政主管部門

9、或者其委托的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。 二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì) 年檢由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主 管部門制定辦法。,14,四、各級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營范圍 一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。 各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。 五、對(duì)違規(guī)開發(fā)企業(yè)的處理 企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主

10、管部門責(zé)令,15,限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提請(qǐng)工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。 企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，并提請(qǐng)工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。 企業(yè)有下列行為之一的，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款： 隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的； 涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的。,16,企業(yè)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目工程質(zhì)量低劣，發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的，由原資質(zhì)審批部門

11、降低資質(zhì)等級(jí)；情節(jié)嚴(yán)重的吊銷資質(zhì)證書，并提請(qǐng)工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。 企業(yè)在商品住宅銷售中不按照規(guī)定發(fā)放住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書的，由原資質(zhì)審批部門予以警告、責(zé)令限期改正、降低資質(zhì)等級(jí)，并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款。,17,六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)核定 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件： （1）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表； （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）； （3）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報(bào)告； （4）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的 職稱證件； （5）已開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的有關(guān)證明材料； （

12、6）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及住宅質(zhì)量保證書、 住宅使用說明書執(zhí)行情況報(bào)告； （7）其他有關(guān)文件、證明；,18,第三節(jié) 房地產(chǎn)相關(guān)稅收,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要交納的稅收種類較多，按照征收對(duì)象的屬性，可將其分為： 1、流轉(zhuǎn)稅：包括營業(yè)稅、土地增值稅。 2、收益稅：包括企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)所得稅 和外國企業(yè)所得稅。 3、財(cái)產(chǎn)稅：包括房產(chǎn)稅、契稅。 4、行為稅；包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和印 花稅。,19,一、城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅，是指對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。 1、納稅義務(wù)人（簡稱納稅人） 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)

13、人。 2、計(jì)稅依據(jù) 納稅人實(shí)際占用的土地面積。 3、稅率 采用定額稅率，每平方米年稅額為： （1）大城市 0.510元； （2）中等城市 0.48元； （3）小城市 0.36元；,20,（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0.24元； 4、起征時(shí)間 對(duì)新征用的耕地自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開始繳納土地使用稅。征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。 二、耕地占用稅 是對(duì)占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或個(gè)人，按其實(shí)際占有耕地面積所征收的一種稅。 1、納稅人 占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人。,21,這里所稱的“耕地”系指用于種植農(nóng)作物的土地。占用前三年內(nèi)曾用于種植農(nóng)作物的土地，

14、亦視為耕地。 2、征稅對(duì)象 占用耕地的行為。占用魚塘、園地、菜地及其他農(nóng)業(yè)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)，按本條例執(zhí)行。 3、計(jì)稅依據(jù) 以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定稅率一次性征收。,22,4、稅率 采用定額稅率，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：（以縣為單位） （1）耕地在1畝以下的地區(qū)：每平方米為210元； （2）人均耕地在12畝（含2畝）的地區(qū)： 每平方米為1.68元； （3）人均耕地在23畝（含3畝）的地區(qū)： 每平方米為1.36.5元； （4）人均耕地在3畝以上的地區(qū)： 每平方米為15元。,23,三、土地增值稅 對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）的單位和個(gè)人，就

15、其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。 1、征稅范圍 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)； 轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物； 2、納稅人 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅人。 3、計(jì)稅依據(jù) 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，其計(jì)算公式為：,24,增值額= 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額 計(jì)算增值額時(shí)的準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目如下： 取得土地使用權(quán)所支付的金額； 開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； 建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑 物的評(píng)估價(jià)格； 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目； 財(cái)政部規(guī)定：對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和

16、開發(fā)土地和建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。,25,4、稅率 實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率,26,四、契稅 在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。 1、征稅對(duì)象 為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。 2、征稅范圍 在我國境內(nèi)發(fā)生的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為。具體包括： 國有土地使用權(quán)出讓； 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓； 房屋買賣、贈(zèng)與、交換；,27,3、納稅人 在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅納稅人，包括土地使用權(quán)受讓人及房屋的買方、受贈(zèng)人或交換人。 4、稅率 采用幅度比例稅率，為3%5%。具體由省、自治區(qū)、直轄市人民政府

17、在該幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定。 5、計(jì)稅依據(jù) 依據(jù)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式不同，計(jì)稅依據(jù)分成三種： 對(duì)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋 買賣的，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)；,28,土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與的，由征收機(jī)關(guān)參照 土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定； 對(duì)土地使用權(quán)交換、房屋交換，為交換的土地使 用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。 五、房產(chǎn)稅 以城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)為征稅對(duì)象，按照房價(jià)、租價(jià)向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 1、征稅對(duì)象 納稅人擁有的房產(chǎn)。 2、征稅范圍 位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)。,29,3、納稅人 中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位與個(gè)人。具體包括： 產(chǎn)權(quán)屬于全

18、民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納； 產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納； 產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。 4、計(jì)稅依據(jù) 對(duì)于自用房屋，采用從價(jià)計(jì)征 以房產(chǎn)的余值為計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)余值是指房產(chǎn)原值一次扣除10%30%后的余額。（具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定）,30,對(duì)于出租房屋，采用從租計(jì)征 以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。 5、稅率 依照房產(chǎn)余值計(jì)征的： 稅率為1.2%； 依照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的： 稅率為12%； 六、營業(yè)稅 對(duì)在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)以及銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營業(yè)收入征收的一種稅。,31,1、征稅

19、范圍 在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)。 應(yīng)稅勞務(wù) 具體包括交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵政通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)和服務(wù)業(yè)七大類。 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 指轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)、商譽(yù)、著作權(quán)等行為。 銷售不動(dòng)產(chǎn) 指銷售建筑物、構(gòu)筑物、其他土地附屬物。 2、納稅人,32,凡在我國境內(nèi)提供上述應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)以及銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，均為營業(yè)稅的納稅人。 3、稅率 采用比例稅率，共設(shè)有三檔稅率，具體見下表。 4、應(yīng)納稅額的計(jì)算 應(yīng)納稅額=應(yīng)稅營業(yè)額稅率 應(yīng)稅營業(yè)額的計(jì)算 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，當(dāng)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，其應(yīng)稅營業(yè)額按納稅人取得的全部營業(yè)收入為標(biāo)準(zhǔn)

20、。,33,34,七、城市維護(hù)建設(shè)稅 簡稱城建稅，是隨增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種稅。 1、納稅人 以繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人為納稅人。對(duì)外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，暫不征收城建稅。 2、征稅范圍 只要繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的地方，除稅法另有規(guī)定者外，都屬于征收城建稅的范圍。 3、稅率 實(shí)行地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定如下：,35,城市市區(qū)： 稅率為7% 縣城、建制鎮(zhèn)： 稅率為5% 不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的： 稅率為1% 4、計(jì)稅依據(jù) 以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)。 八、教育費(fèi)附加 隨增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)

21、稅附征并專門用于教育的一種稅。 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，教育費(fèi)附加的稅率一般是營業(yè)稅的3%。,36,九、企業(yè)所得稅 是對(duì)我國境內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)，就其生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。 1、納稅人 實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或者組織。 2、征稅對(duì)象 納稅人在每一納稅年度內(nèi)，來源于境內(nèi)外的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得。 生產(chǎn)經(jīng)營所得 指納稅人從事物質(zhì)生產(chǎn)、交通運(yùn)輸、商品流通、勞務(wù)服務(wù)等活動(dòng)取得的收入。 其他所得 指股息，利息，租金，轉(zhuǎn)讓各類資產(chǎn)、特許權(quán)使用費(fèi)以及營業(yè)外收益等。,37,3、稅率 采用25%的比例稅率 4、應(yīng)納稅所得額的計(jì)算 應(yīng)納稅所得額是企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)，其計(jì)算公式為： 應(yīng)納稅所得額=收入總額

22、-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額 5、應(yīng)納稅額的計(jì)算 應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額稅率,38,十、固定資產(chǎn)投資方面調(diào)節(jié)稅 對(duì)在我國境內(nèi)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的單位和個(gè)人征收的一種稅。 1、征稅范圍 凡是在我國境內(nèi)用各種資金進(jìn)行的固定資產(chǎn)投資，都屬于其征收范圍。 2、納稅人 在中華人民共和國境內(nèi)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的單位和個(gè)人。 3、稅率 根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定，實(shí)行差別比例稅率，分別為0%、5%、10%、15%、30%。 4、計(jì)稅依據(jù),39,基本建設(shè)項(xiàng)目 以實(shí)際完成的投資總額為計(jì)稅依據(jù)； 更新改造項(xiàng)目 以其建筑工程實(shí)際完成的投資額為計(jì)稅依據(jù)； 十一、印花稅 對(duì)從事商業(yè)活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等行為所書立和領(lǐng)受的憑證征收的一種稅。 1、征稅范圍 稅法所列舉的應(yīng)稅憑證，具體包括： 各類經(jīng)濟(jì)合同或具有合同