深圳地鐵--以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)案例.ppt

1、-1-,TOD模式在深圳地鐵6號線的研究與實踐案例分析,深圳地鐵集團有限公司 首席規(guī)劃師 劉 卡 丁 ,創(chuàng)新的分類,1、創(chuàng)造新的工藝、技術(shù)和材料 2、創(chuàng)造新的客戶 3、創(chuàng)造新的經(jīng)營模式,深圳地鐵6號線可持續(xù)發(fā)展模式集體創(chuàng)作團隊,深圳市軌道辦 市發(fā)改委、規(guī)劃國土委、交委、法制辦 深圳市地鐵集團公司 中鐵二院設(shè)計集團公司 AECOM國際咨詢公司 北京大岳咨詢公司,一、項目概況 二、進步和成果 三、留給未來的思考,投融資模式及策略研究背景,1、政府授權(quán)市地鐵集團為項目發(fā)起人，通過一定的程序選擇擁有豐富經(jīng)驗和雄厚資金實力的社會投資人，共同組建項目公司，負責6號線項目的建設(shè)、運營和相關(guān)資源的開發(fā)。 2、

2、雙方股權(quán)比例為51%：49%，由項目發(fā)起人控股。 3、政府授權(quán)項目公司經(jīng)營6號線30年，期滿后將相關(guān)資產(chǎn)無償移交給市政府指定機構(gòu)。 4、項目公司負責提供沿線重點地塊規(guī)劃設(shè)計的優(yōu)化建議，市政府將部分沿線土地增值收益以現(xiàn)金方式補償給項目公司，以實現(xiàn)其財務(wù)平衡。,深圳地鐵6號線全線長37.85km，其中高架段長31.41km,地下段長6.44k,共設(shè)車站20座。全線設(shè)長圳車輛基地一處。總投資157億。深圳市政府授權(quán)項目公司特許經(jīng)營30年。,項目概況,委托專業(yè)咨詢機構(gòu)進行三位一體的研究,地鐵6號線是深圳市軌道交通投融資改革試點線路，由市發(fā)改委牽頭，會同市規(guī)土委、市交委、地鐵集團公司、港鐵公司，同步開展

3、了項目工程可行性研究、沿線物業(yè)綜合開發(fā)及投融資模式研究。,工程可行性研究,突破傳統(tǒng)，采用建地鐵就是建城市的設(shè)計理念，使軌道交通引導(dǎo)城市規(guī)劃、服務(wù)城市規(guī)劃、大容量公共交通優(yōu)先。力求地鐵與物業(yè)無縫銜接。,工程可行性研究成果（1）,深圳地鐵6號客流預(yù)測,客流預(yù)測采用規(guī)劃優(yōu)化建議成果，預(yù)測結(jié)果與 三期規(guī)劃客流預(yù)測相比，日客流增加16%，高峰小時客流增加13%。該成果已納入深圳市軌道交通6號線工程可行性研究客流預(yù)測并于2011年9月8號通過專家評審。,遠期晚高峰小時客流斷面圖,地鐵6號線主要技術(shù)標準,6號線研究過程中，通過對車輛選型、資源共享及供電等進行了專題研究，確定了以下技術(shù)標準： 1）列車編組：A

4、型車，6輛編組、四動兩拖； 2）車輛最高運行速度為100km/h； 3）系統(tǒng)最大設(shè)計能力30對/h； 4）正線最小曲線半徑為450m，最大縱坡30%； 5）噪聲控制標準嚴于國家標準，力爭達到國際先進水平。,沿線物業(yè)綜合開發(fā)研究,結(jié)合軌道交通，同步進行沿線物業(yè)綜合開發(fā)研究，以實現(xiàn)軌道建設(shè)帶動城市建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展的目的，實現(xiàn)土地價值最大化。,沿線潛在地塊梳理； 沿線規(guī)劃優(yōu)化建議； 沿線房地產(chǎn)市場調(diào)研； 選定地塊價值分析； 重點發(fā)展地塊發(fā)展組合建議； 重點發(fā)展地塊概念性設(shè)計。,投融資模式及策略研究,探索解決軌道交通建設(shè)和運營的市場化問題（PPP），緩解政府財政壓力，走出運營虧損補貼的困境，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

5、。,一、項目概況 二、軌道交通與城市發(fā)展研究成果 三、留給未來的思考,結(jié)合軌道優(yōu)化沿線分區(qū)規(guī)劃,基于對法定圖則的理解和對城市規(guī)劃的研究，對沿線各區(qū)段進行空間形態(tài)疏密相間，具有時代感、節(jié)奏感，再現(xiàn)凝固的音樂。,沿線物業(yè)綜合開發(fā)研究成果（1）,沿線站點用地性質(zhì)規(guī)劃,通過沿線站點周邊城市規(guī)劃、交通規(guī)劃、車站級別綜合定位研究。,沿線物業(yè)綜合開發(fā)研究成果（2）,尋找沿線可作資本注入的地塊,根據(jù)各站點功能定位，結(jié)合房地產(chǎn)市場的調(diào)研，通過對沿線站點周邊800米范圍土地進行梳理，擬定具備實施TOD的土地，通過土地溢價，反哺6號線的建設(shè)和運營資金缺口，實現(xiàn)軌道建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。,沿線物業(yè)綜合開發(fā)研究成果（3）,

6、沿線站點周邊規(guī)劃優(yōu)化建議,萬平方米,居住人口就業(yè)崗位 31% 站點核心區(qū)開發(fā)量 30%,通過對法定圖則和詳規(guī)的研究，從增加政府收益和可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，對沿線站點周邊土地利用規(guī)劃提出優(yōu)化建議。,（以長圳站為例：通過周邊土地利用的優(yōu)化，豐富地區(qū)發(fā)展功能，實現(xiàn)社會效益的最大化）,沿線物業(yè)綜合開發(fā)研究成果（41）,沿線站點周邊規(guī)劃優(yōu)化建議,現(xiàn)有規(guī)劃站點周邊地區(qū)開發(fā)量示意圖,站點周邊地區(qū)開發(fā)量優(yōu)化示意圖,降低商業(yè)開發(fā)量 提高辦公酒店類開發(fā)量 提高住宅類開發(fā)量,沿線物業(yè)綜合開發(fā)研究成果（42）,帶來地區(qū)GDP和稅收增加,+16%,站點核心區(qū)居住、商業(yè)類物業(yè) 一次性稅收增長約142億元，增幅為29%；

7、持續(xù)性稅收增長約20億元，增幅為15%；,GDP及稅收,土地價值,+72%,站點核心區(qū)居住、商業(yè)類用地優(yōu)化前后比較（億元）,沿線物業(yè)綜合開發(fā)研究成果（43）,車輛基地選址及周邊物業(yè)開發(fā),長圳車輛基地為架修基地，緊鄰長圳站以及規(guī)劃13號線，占地規(guī)模35.9公頃，配屬車輛65列，車輛綜合用地指標893平方米/輛，預(yù)留上蓋物業(yè)開發(fā)條件。,沿線物業(yè)綜合開發(fā)研究成果（5）,長圳車輛段及綜合開發(fā)控制規(guī)劃,軌道交通與城市建設(shè)同步推進，通過80公頃的土地溢價，反哺6號線的建設(shè)和運營資金缺口。,沿線物業(yè)綜合開發(fā)研究成果（5）,長圳80公頃綜合用地概念性方案設(shè)計,提升區(qū)域綜合價值，據(jù)初步估算，規(guī)劃調(diào)整后的土地價值

8、將由原來的38.8億元人民幣增長到144.7億元人民幣，增幅近3.7倍。 預(yù)計長圳地區(qū)未來能創(chuàng)造約1.2萬個就業(yè)機會，實現(xiàn)地方GDP經(jīng)濟附加值約19.1億元人民幣/年 經(jīng)營型物業(yè)帶來的持續(xù)性稅收 每年約4.0億元人民幣 銷售型物業(yè)帶來一次性稅收 共約92億元人民幣,沿線物業(yè)綜合開發(fā)研究成果（5）,1、土地出讓收益平衡建設(shè)投資缺口,6號線項目,建設(shè)資金 投入需求,投資資金 回收需求,債務(wù)融資,社會投資人 資本金,項目發(fā)起人 資本金,運營收益,沿線土地增值收益,單位：萬元,年份,運營收益能夠平衡初期建設(shè)投資33億元,2、項目特許經(jīng)營及融資結(jié)構(gòu),市政府,項目發(fā)起人,社會投資人,項目公司,6號線投資和

9、建設(shè),6號線運營和維護,財政資金置換補貼,土地出讓金,公開招拍掛,站點周邊地塊的規(guī)劃優(yōu)化及概念性設(shè)計,地鐵上蓋,其他地塊,控制地塊,51%,49%,規(guī)劃國土部門批準,附條件招拍掛,房地產(chǎn)開發(fā)商,任何注冊房地產(chǎn)公司,土地出讓金,獲得土地使用權(quán),合作開發(fā),6號線地鐵資源開發(fā),3、項目投融資框架及財務(wù)平衡模型,單位：萬元,單位：萬元,單位：萬元,長圳車輛基地土地出讓收益和項目公司獲得的上蓋物業(yè)開發(fā)利潤，可以平衡項目投資缺口、項目發(fā)起人資本金以及上蓋平臺建造成本。,4、資金投入及土地出讓匹配計劃,5、建設(shè)資金籌措方案,債務(wù)融資中通過運營收益平衡的部分由于回收周期較長，建議采用傳統(tǒng)銀行貸款的方式解決。,

10、債務(wù)融資中通過土地收益平衡的部分由于回收周期較短，建議采用其他低成本的債務(wù)融資模式。,一、項目概況 二、進步和成果 三、留給未來的思考,如何讓軌道交通可持續(xù)發(fā)展,1、讓軌道交通巨大的社會效益轉(zhuǎn)化成資本； 2、充分發(fā)揮項目公司的規(guī)劃優(yōu)勢，最大限度地 提高土地價值； 3、設(shè)置土地價值波動機制，既要確保投資人合法 利益，又要規(guī)避政府有償出讓土地風險；,落實沿線最新土地規(guī)劃成果 （一）,軌道交通建設(shè)將改變傳統(tǒng)的政府投資的固有模式，通過土地梳理，規(guī)劃優(yōu)化，創(chuàng)造新的價值，支持軌道交通可持續(xù)發(fā)展，盡快納入相關(guān)法定規(guī)劃，以使最新規(guī)劃研究成果更具合理性和可操作性。,鑒于沿線處于城市化發(fā)展過程中，部分規(guī)劃法定圖則

11、正在編制或尚未公布，盡快將沿線的最新規(guī)劃研究成果落實到相關(guān)法定規(guī)劃中，加快沿線舊城改造和新區(qū)開發(fā)。,沿線最新規(guī)劃成果納入法定圖則 （二）,1、控制客流預(yù)測收益風險,客流預(yù)測為政府行為，沿線城市發(fā)展、客流量，項目公司無法控制和預(yù)測，其風險無法控制。政府與項目公司應(yīng)設(shè)置公平的客流收益調(diào)整機制。建議以預(yù)測客流的70為基準： 1、超出預(yù)期收益的分擔機制； 2、低于預(yù)期收益的分擔機制。,2、控制土地出讓收益風險,6號線項目公司承擔資本金和部分建設(shè)投資將通過土地出讓預(yù)期收益獲得補償。土地出讓預(yù)期收益、變現(xiàn)能力和時間不可控，風險較大，政府與項目公司應(yīng)設(shè)置公平的市場波動調(diào)整機制。 1、超出預(yù)期收益的調(diào)整機制； 2、低于預(yù)期收益的調(diào)整機制。,3、項目未獲批準和提前終止的回購,民間投資人從中標到特許經(jīng)營獲得批準，一般需要12年時間，項目公司