房地產(chǎn)策劃師(基礎(chǔ)知識(shí)).ppt

1、房地產(chǎn)策劃師（基礎(chǔ)知識(shí)）,2010.4.15,目錄,CHAPTER1. 職業(yè)道德房地產(chǎn)策劃知識(shí),CHAPTER2.房地產(chǎn)策劃知識(shí),CHAPTER3. 相關(guān)法律法規(guī)知識(shí),第一章:房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德與職業(yè)守則,一.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德的概念 二. 房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德規(guī)范 三.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)守則 1. 遵紀(jì)守法,尊重知識(shí)產(chǎn)權(quán) 2. 忠誠(chéng)敬業(yè),恪盡職守 3. 公正誠(chéng)信,杜絕欺詐,房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的基本知識(shí)結(jié)構(gòu),1. 企業(yè)策劃知識(shí) 2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí) 3.市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí) 4.項(xiàng)目管理知識(shí) 5.城市規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)知識(shí) 6.人文基礎(chǔ)知識(shí) 7.房地產(chǎn)政策與法規(guī)知識(shí) 8.房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí)和專業(yè)能力,房地產(chǎn)

2、策劃師的職業(yè)能力,掌握全局的能力 充分的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn) 出色的創(chuàng)新能力 敏銳的洞察能力 較強(qiáng)的合作能力,房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)素質(zhì),1.對(duì)民族傳統(tǒng)文化和人文精神有普遍的認(rèn)識(shí) 2.對(duì)當(dāng)代國(guó)際精神流行文化生活形態(tài)有著較為深入的理解. 3.對(duì)特定區(qū)域特定城市的歷史文脈、城市精神、價(jià)值取向和民眾的生活習(xí)慣有著系統(tǒng)而深刻的認(rèn)知。 4. 對(duì)民族以及世界的建筑歷史建筑文化建筑思潮有著較為全面的了解. 5. 對(duì)各種營(yíng)銷理論微觀經(jīng)濟(jì)理論有著系統(tǒng)而深刻的認(rèn)識(shí). 6. 深諳各種廣告品牌傳播理論的精髓,熟練運(yùn)用宣傳造勢(shì)手法,同時(shí)具有較強(qiáng)的駕御語(yǔ)言的能力. 7. 對(duì)藝術(shù)和美的想象能力和領(lǐng)悟能力,以及溝通執(zhí)行的能力 8.對(duì)設(shè)計(jì)的技

3、術(shù)處理和建筑施工有一定的認(rèn)識(shí),第二章 房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí),房產(chǎn)/地產(chǎn)/房地產(chǎn)/房地產(chǎn)業(yè) 國(guó)土開(kāi)發(fā)的基本目標(biāo):尋求經(jīng)濟(jì)人口資源環(huán)境之間的最佳組合. 城市開(kāi)發(fā)的基本目標(biāo):謀求規(guī)模效益(“統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一開(kāi)發(fā)統(tǒng)一建設(shè)統(tǒng)一管理) 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā):指城市土地和房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)是綜合性的, 兼有生產(chǎn)與流通兩個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng). 從縱向來(lái)看,要對(duì)建設(shè)的全過(guò)程,從立項(xiàng)論證規(guī)劃設(shè)計(jì)征地拆遷招標(biāo)投標(biāo)土地平整組織施工完工驗(yàn)收一直到房屋經(jīng)營(yíng)管理,做到各環(huán)節(jié)緊密銜接互相配合協(xié)調(diào)發(fā)展,以達(dá)到較高經(jīng)濟(jì)效益,較好社會(huì)效益,較優(yōu)環(huán)境效益的統(tǒng)一.,小知識(shí)點(diǎn),七通一平: 供水排水供電供熱供氣電信道路通暢場(chǎng)地平整 獲得土地方式

4、 （協(xié)議），招標(biāo) ，拍賣 土地法及國(guó)土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會(huì)公開(kāi)出讓國(guó)有土地。其含義是指經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。 招、拍、掛制度最初起源于歐美，后來(lái)在我國(guó)的香港廣泛推廣使用。我國(guó)目前地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)性土地招、拍、掛的形式，正是以香港的土地拍賣規(guī)則而參照制定的。經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣作為經(jīng)營(yíng)城市土地、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗的重要舉措，也是提高經(jīng)營(yíng)城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢(shì)，讓土地以更公平、合理的價(jià)格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產(chǎn)生

5、。,外延型開(kāi)發(fā)和內(nèi)涵型開(kāi)發(fā),外延性開(kāi)發(fā) ：?jiǎn)渭冊(cè)黾油恋孛娣e 內(nèi)涵性開(kāi)發(fā)： 在原有土地上通過(guò)增加土地的附加值（包括容積率，更新基礎(chǔ)設(shè)施，新建和翻新，擴(kuò)建房屋等形式來(lái)實(shí)現(xiàn)）,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn),綜合性 長(zhǎng)期性 時(shí)序性 地域性 風(fēng)險(xiǎn)性,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃的內(nèi)容,開(kāi)發(fā)區(qū)位和地段的分析與選擇 開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇 開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)和開(kāi)發(fā)進(jìn)度的分析與選擇（比如上海金融中心） 開(kāi)發(fā)合作方式的分析與選擇 項(xiàng)目融資方式的分析與選擇 開(kāi)發(fā)完成后產(chǎn)品推廣方式的分析與選擇,開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源,自有資金，預(yù)售或預(yù)租收入，抵押貸款，合作方出資，集資或發(fā)行債券，融資性租賃 融資租賃：非常適合小企業(yè)。對(duì)于房產(chǎn)項(xiàng)目比如電梯、中央空調(diào)等設(shè)備

6、。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序,項(xiàng)目立項(xiàng)階段 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段 項(xiàng)目建設(shè)階段 項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段,項(xiàng)目立項(xiàng)階段,投資機(jī)會(huì)研究申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書及項(xiàng)目立項(xiàng)批文申請(qǐng)定點(diǎn)申請(qǐng)購(gòu)置土地，辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書等文件編制規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖提交總圖，申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段,選擇勘察隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證申領(lǐng)房屋拆遷許可證做好七通一平工作選擇承包單位選擇監(jiān)理單位,項(xiàng)目建設(shè)階段,組織承包商進(jìn)場(chǎng)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收,項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段,辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)申領(lǐng)商品房銷售許可證與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同提

7、交相關(guān)資料與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同做好物業(yè)管理工作,第二節(jié)：城市規(guī)劃,城市規(guī)劃的概念、任務(wù) “合理、有效和公正地創(chuàng)造有序的城市生活空間環(huán)境”,城市規(guī)劃的原則,1.人工環(huán)境與自然環(huán)境相和諧的原則 2.歷史環(huán)境與未來(lái)環(huán)境相和諧的原則 3.城市環(huán)境中各社會(huì)集團(tuán)之間社會(huì)生活相和諧的原則,城市規(guī)劃的層面及主要內(nèi)容,城市發(fā)展戰(zhàn)略層面的規(guī)劃：確定城市發(fā)展目標(biāo)、原則、戰(zhàn)略部署等重大問(wèn)題。建立在市民參與和法律法規(guī)的基礎(chǔ)上。我國(guó)城市總體規(guī)劃及土地利用總體規(guī)劃屬于這個(gè)范疇 建設(shè)控制引導(dǎo)層面的規(guī)劃：對(duì)具體每一地塊未來(lái)開(kāi)發(fā)利用做出法律規(guī)定，它必須尊重并服從城市發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)其所在空間的安排。,控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建

8、性詳規(guī),P43,城市總體規(guī)劃的調(diào)整、修改和審批,城市總體規(guī)劃的調(diào)整由城市人民政府作出，并報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批 修改總體規(guī)劃由城市人民政府組織，并需經(jīng)同級(jí)人民代表大會(huì)或常務(wù)委員會(huì)審查同意后報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批。,第三節(jié)：房地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)策劃的概念： 本章節(jié)見(jiàn) 自編教材,第四節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本內(nèi)容： 1）土地使用、用地邊界與面積 2）環(huán)境容量：建筑容積率，建筑密度，人口密度，綠地率 3）建筑控制：建筑高度，建筑后退，建筑間距 4）城市設(shè)計(jì) 5）建筑空間，功能及其經(jīng)濟(jì)性 6）基地停車車位，總體布置，出入口,房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容及審批程序,“一書兩證”制度：實(shí)

9、行選址意見(jiàn)書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度 1、選址意見(jiàn)書制度：項(xiàng)目基本情況/選址依據(jù) 2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證制度：現(xiàn)場(chǎng)勘察/征求意見(jiàn)/提供設(shè)計(jì)條件/審查總平圖和用地面積/核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度：建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)/初步審查/規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)意見(jiàn)書/方案審查/核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,工程勘察與工程設(shè)計(jì),勘察過(guò)程：資料分析（1：5000）/初步勘察（1：2000）/詳細(xì)勘察（1：1000）/施工勘察（不一定做） 勘察工作內(nèi)容：地形測(cè)量/工程勘察/地下水地表水的勘探/氣象調(diào)查 設(shè)計(jì)過(guò)程：初步設(shè)計(jì)/技術(shù)設(shè)計(jì)/施工圖設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)工作具體內(nèi)容：總體設(shè)計(jì)/單體設(shè)計(jì)/

10、建筑構(gòu)造設(shè)計(jì)/抗震設(shè)防,城市土地分類,城市土地分為六大類：居住用地、公共活動(dòng)中心用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、市政公用設(shè)施用地及綠地 環(huán)境容量指標(biāo)： 居住區(qū)人口凈密度=住宅區(qū)總?cè)丝?住宅區(qū)建筑總用地 人均住宅區(qū)用地=住宅區(qū)總用地/住宅區(qū)總?cè)丝?住宅區(qū)建筑密度=住宅區(qū)總建筑基底面積/住宅區(qū)總用地面積 住宅區(qū)容積率=住宅區(qū)總建筑面積/住宅區(qū)總用地面積 參見(jiàn)各容積率對(duì)應(yīng)的建筑形態(tài) 容積率是不是越高越好？,設(shè)施與布局,公共服務(wù)設(shè)施 道路與停車設(shè)施 教育設(shè)施 綠地與戶外活動(dòng)場(chǎng)地設(shè)施 管理設(shè)施 市政設(shè)施 從人本角度考慮： 這些設(shè)施規(guī)劃時(shí)應(yīng)該注意什么？,道路交通組織,路網(wǎng)布局體系 人車分行和人車混行 居住區(qū)級(jí)道

11、路/居住組團(tuán)級(jí)道路/宅間小路 出入口 停車位,建筑控制,建筑高度：還要考慮到航線、氣象觀測(cè)、通信消防、城市景觀 建筑后退：道路寬度和建筑高度的對(duì)比，叫做路幅比 一般路段沿路建筑高度不得超過(guò)規(guī)劃道路紅線寬度，并為 建筑后退距離的1。5倍 建筑間距： 按照冬至日、大寒日兩級(jí)日照標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置多層和高層住宅間距,城市設(shè)計(jì),總體“形、色、質(zhì)” 單體建筑“點(diǎn)、線、體” 內(nèi)外環(huán)境的轉(zhuǎn)換關(guān)系,建筑空間、景觀和形象,開(kāi)放式討論：空間的創(chuàng)新突破 景觀和形象：軟質(zhì)景觀和硬質(zhì)景觀 （參考資料：綠城景觀成本）,住宅建筑設(shè)計(jì),功能定位 建筑風(fēng)格和造型定位 房型設(shè)計(jì) 具體空間設(shè)計(jì)（臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室、書房、儲(chǔ)藏室、車庫(kù)

12、）,公共建筑配套,千人指標(biāo)：居住區(qū)三級(jí)公建配置的重要依據(jù) 千人指標(biāo)規(guī)定之外原則：“誰(shuí)投資，誰(shuí)經(jīng)營(yíng)，誰(shuí)受益” 各地政策差別比較大： 各地在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，除了繳納土地出讓金之外，還需繳納大配套費(fèi)用、小配套費(fèi)用若干。據(jù)悉，所謂大配套費(fèi)用，大配套一般是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中政府提供到地塊接口（路由）的市政項(xiàng)目，包括自來(lái)水、燃?xì)?、排水及道路及其他，一般不含兩電一熱（電力、電信、供熱），小配套一般是指小區(qū)非營(yíng)業(yè)性公建費(fèi)用，包括中小學(xué)、幼兒園、老年公寓、居委會(huì)、派出所、垃圾站、交通站等7項(xiàng)，一般小配套的費(fèi)用包括在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期中。,房地產(chǎn)投融資,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的特點(diǎn)：融資規(guī)模大，償還期長(zhǎng)，房地產(chǎn)資金缺乏流動(dòng)性 投

13、資種類：住宅地產(chǎn)/商業(yè)房地產(chǎn)/工業(yè)房地產(chǎn)/旅游房地產(chǎn)/綜合房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn)類細(xì)分：辦公/ 總部經(jīng)濟(jì)辦公/孵化器/生態(tài)園區(qū)辦公 商業(yè)街 SHOPPING MALL,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的基本要求,1、確定合理的融資規(guī)模 2、正確選擇渠道和方式、降低融資成本 3、統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資與投資，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的使用效益。 4、按規(guī)定建立資本金制度 5、優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金結(jié)構(gòu),案例,某公司擁有100萬(wàn)股本，現(xiàn)投資一項(xiàng)目，投資收益率為12%。 如果以10%的利率借入100萬(wàn)元，與原始股本一并投資，收益水平仍然是12%。那么由于財(cái)務(wù)杠桿的作用，100萬(wàn)原始股的凈收益是多少？ 如果借貸利率為10%，

14、而收益水平由于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)跌到8%，那么，同樣由于財(cái)務(wù)杠桿的作用，100萬(wàn)原始股的凈收益只有6萬(wàn)元，收益率為多少？,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的決策,1、欲籌集資金的幣種、數(shù)額 2、融資流量 3、資金來(lái)源構(gòu)成 4、融資風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)管理措施 5、融資成本預(yù)算 6、融資方法 7、明確融資的權(quán)力責(zé)任關(guān)系,融資三大衡量指標(biāo),安全性 經(jīng)濟(jì)性 可行性,房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的融資來(lái)源,自有資金：不只包括現(xiàn)金，還包括各種速動(dòng)資產(chǎn)。 速動(dòng)資產(chǎn)：包括用于透支貸款，保函，或信用證的補(bǔ)償余額的凍結(jié)資金。如能爭(zhēng)取早日解除凍結(jié)，也屬于現(xiàn)金一類。速動(dòng)資產(chǎn)包括各種應(yīng)收的銀行票據(jù)、股票和債券（可以抵押、貼現(xiàn)而獲得現(xiàn)金的證券），以及其它可立即售

15、出的建成樓宇的回款和近期可立即售出的各種物業(yè)的應(yīng)收款。,銀行貸款,參見(jiàn)文章 銀行利率與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系 參見(jiàn)文章 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源情況報(bào)告 我國(guó)利率政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響.doc 中國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源狀況分析報(bào)告.doc,證券化資金,房地產(chǎn)股票 房地產(chǎn)債券 信托資金 產(chǎn)業(yè)基金,爭(zhēng)取外單位投資、外資、墊資、預(yù)售款、合作開(kāi)發(fā),外資如何挑選國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目？我們更傾向于擁有成熟現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)或者是具有升值空間的項(xiàng)目,第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷,市場(chǎng)營(yíng)銷的概念 指企業(yè)通過(guò)向顧客提供能滿足顧客需要的產(chǎn)品和服務(wù)，促使顧客消費(fèi)企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)理念和戰(zhàn)略管理活動(dòng)。 營(yíng)銷與推銷

16、的關(guān)系,市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)的發(fā)展：,初創(chuàng)時(shí)期：19世紀(jì)末至20世紀(jì)20年代、周期性經(jīng)濟(jì)危機(jī) 應(yīng)用時(shí)期： 20年代至二戰(zhàn)結(jié)束 形成和發(fā)展時(shí)期：戰(zhàn)略意義上的4P,PRODUCT PRICE PLACE PROMOTION,POWER PUBLIC RELATION,市場(chǎng)營(yíng)銷在企業(yè)中的地位,與生產(chǎn)職能、財(cái)務(wù)職能、人事職能處于同樣重要的地位 當(dāng)市場(chǎng)需求不足時(shí)候，競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷售下降，成本提高時(shí)，營(yíng)銷職能會(huì)更加重要 市場(chǎng)營(yíng)銷在我國(guó)的發(fā)展 1978年以后重新發(fā)展，一門綜合性特點(diǎn)的科學(xué)，一門研究企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的“軟科學(xué)”,企業(yè)經(jīng)營(yíng)觀念：,生產(chǎn)觀念 產(chǎn)品觀念 推銷觀念 市場(chǎng)營(yíng)銷觀念 社會(huì)營(yíng)銷觀念,經(jīng)營(yíng)觀念的最新發(fā)展：,CUSTOMER COST CONVENIENCE COMMUNICATION,RELEVANCY REACTIVITY RELATION RETURN,4RS營(yíng)銷4要素：,與顧客建立關(guān)聯(lián) 提高市場(chǎng)反應(yīng)速度 關(guān)系營(yíng)銷越來(lái)越重要（AIDA模型） 注意ATTENTION-興趣INTEREST-渴望DESIRE-行動(dòng)ACTION 回報(bào)是營(yíng)銷的源泉 不是取代關(guān)系是完善發(fā)展關(guān)系。最終結(jié)果是促成交換。 成功把握客戶需要是現(xiàn)代營(yíng)銷的本質(zhì)。 房地產(chǎn)企業(yè)導(dǎo)入CS戰(zhàn)略，其重點(diǎn)在于全程客戶滿意。,房地