已用財務分析報告萬科A PPT課件

1、萬科A財務分析報告 小組成員: 方穎 張益杭 祝燕華 湯青青 曹君君 黃吉東 李志毅,1,目錄,一、公司簡介 公司基本情況簡介 報告年度概況 二、財務分析 （一）盈利能力分析 （二）償債能力分析 （三）營運能力分析 三、展望未來,2,房地產(chǎn)業(yè)基本特征:,1、房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具 有投資大、風險高、周期久、供應鏈長、 地域性強的特點。 2、產(chǎn)品基本處于供不應求的賣方市場狀態(tài)， 這意味著存貨具有較強的變現(xiàn)能力，同時 將會普遍存在著預售現(xiàn)象。 3、擁有較大比例開發(fā)中及規(guī)劃中產(chǎn)品、且 擁有較多現(xiàn)金和銀行存款、短期資金周 轉(zhuǎn)量大等。,3,萬科簡介:,1984年5月 萬科企業(yè)股份有限公司成

2、立 1988年 介入房地產(chǎn)領域 1991年1月 萬科A股在深圳證券交易所掛牌交易 1992年 正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務 2004年 在“中國最受尊敬企業(yè)”評選中名列第 位，在“中國最佳企業(yè)公民行為評選中” 得票數(shù)居本土企業(yè)第一位。 2005年 中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力TOP10評 選第一,4,2006 年萬科的主題是“變革先鋒企業(yè)公民”。 2006 年在A 股市場實施一次非公開發(fā)行，共募集資金42 億元 2006 年萬科榮獲多個獎項及榮譽稱號 2006 年，萬科實際繳納稅金達24.2 億元，比2005 年提高約83%。,5,（一）盈利能力分析,6,總體分析: 2006年，萬科企業(yè)股份有

3、限公司經(jīng)營業(yè)績有大幅度提高，表現(xiàn)為公司實現(xiàn)主營業(yè)務收入17,848,210,282.17元，比上年增加69.04%；凈利潤2,154,639,315.18元，比上年增加59.56%；每股收益 0.493，比上年增加，35.81%；凈資產(chǎn)收益率18.58%，比上年增加14.33%。與行業(yè)平均水平相比，萬科的各盈利指標排名均比較靠前，總體盈利能力處于行業(yè)領先水平。,圖表,7,具體分析:,毛利率有所上升,但在銷售凈利率卻有所下降,說明管理費用和利息支出偏大，從報表上看主要是由于財務費用的增加導致出現(xiàn)上述情況，2006年財務費用額為140,151,591.93，而2005年僅為16,197,148.2

4、2， 利息支出上升幅度較大，為765.29%。這主要是由于公司2006年經(jīng)營業(yè)務規(guī)模的擴大導致借款的增加而引起，2006年萬科實際完成新開工面積500.6 萬平方米，竣工面積327.5 萬平方米。因此，應加強對資金及借款方面管理。,8,資產(chǎn)凈利潤率相對上年下降了1.11%，主要原因在于隨著業(yè)務規(guī)模的擴大，凈資產(chǎn)及負債增長。2006年該公司借入大量長短期借款用于房產(chǎn)開發(fā)，形成大量存貨，從而導致總資產(chǎn)大幅度增長。從報表上可以清楚地看到，資產(chǎn)總計48,507,917,570.69元，存貨30,805,028,158.96元，占總資產(chǎn)的63.51%。由于總資產(chǎn)的增加主要是由于負債，所以凈資產(chǎn)收益率呈現(xiàn)

5、穩(wěn)定增長。 每股收益比上年增長35.81%，說明該公司的盈利能力在增強，公司有較好的經(jīng)營和財務狀況。,圖表,9,（二）償債能力分析,10,具體分析：,流動比率較04年有所下降，較05年的比率有明顯 上升，但近幾年來都保持在2左右，06年更趨合 理，該公司的償債能力較好，對債權人有保障，在 同行業(yè)中屬于正常水平。 速動比率一直偏低，小于1，04，05，06年的比率 分別是0.73，0.46，0.63，從表面的數(shù)據(jù)顯示該公 司的短期償債能力較差，但是由于萬科房地產(chǎn)的特 殊情況，存貨占流動資產(chǎn)的比率十分高，土地儲備 較多，與同行業(yè)相比，屬于正常范圍。 現(xiàn)金流動負債比率表明全部資產(chǎn)中債權人投入資金 的

6、比重，反映資產(chǎn)對負債的保障程度。該比率06年 為負數(shù)，即經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為負數(shù)，企業(yè)風險 高，資金鏈容易斷缺。,11,與同行業(yè)相比，該公司的短期償債能力較強。 與同行業(yè)相比，06年負債比率比較大，股東權益 比較小，說明公司的長期償債能力比較弱，債務 風險較大，產(chǎn)權比率較大,負債的權益保障程度較 低。 有形資產(chǎn)負債率是為了更加可靠地評價企業(yè)資本對債 務償還的承受能力與保障程度，該指標值較04、05 年有所上升，說明該企業(yè)資本對負債有較大的償還能 力，對債務的保障程度較高。 現(xiàn)金債務總額比是指經(jīng)營活動現(xiàn)金流量與債務總額的 比值。06年的比值為負數(shù)，說明該公司06年的經(jīng)營 活動現(xiàn)金流量為負數(shù)，企業(yè)

7、經(jīng)營風險高。,12,（三）營運能力分析,總體而言，萬科的營運能力較強，保持在行業(yè)的領先水平，而且其未來的發(fā)展前景較好。,13,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=360/0.51=705.9（天） 雖然較前兩年有一點下降，但還算正常，跟 同行業(yè)水平相比有很大的優(yōu)勢。 應收帳款周轉(zhuǎn)天數(shù)=360/48.11=7.5(天) 應收帳款周轉(zhuǎn)率相對于前兩年明顯提高,周轉(zhuǎn) 天數(shù)少,可見企業(yè)對應收帳款的把握力度強,這 對企業(yè)有利. 但主要原因是由于銷售規(guī)模的擴大。 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=360/0.49=734.7（天） 存貨周轉(zhuǎn)率偏低,周轉(zhuǎn)過慢，較同行業(yè)沒有明顯 的優(yōu)勢。存貨中待開發(fā)土地和在建增加較快，土 地資源儲備代表著房地產(chǎn)企業(yè)的

8、發(fā)展后勁，從現(xiàn) 有土地儲備和新投資項目力度上看，萬科未來幾 年仍將處于高速擴張階段，擴張速度與土地資源 儲備的增速大約持平。,14,改進建議,在擴張的過程中加強資金鏈的管理，把負債水平控制在一定范圍內(nèi)。 適當降低住宅房產(chǎn)均價,使房價同國民經(jīng)濟增長率、物價指數(shù)、居民收入水平的提高相協(xié)調(diào)。這樣一方面呼應了政府的宏觀調(diào)控政策，另一方面也利于規(guī)范自身的發(fā)展與盈利模式。 改善自身的資本結構，加大權益資本所占比重，以合理降低負債水平。 百尺竿頭，更進一步。萬科這一優(yōu)秀品牌在時機成熟時可考慮逐步實現(xiàn)國際化戰(zhàn)略。,15,展望未來 承載著商業(yè)地產(chǎn)的土地資源長期以來都是一種稀缺資源，在人口眾多的中國尤為如此，“居者有其屋”一向是中國人的夢想，因此從經(jīng)濟學角度來看，至少在可以預見的將來，商業(yè)房產(chǎn)總體上仍將處于一種供不應求的狀態(tài)。隨著1998年住房體制的改革，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國家支柱性產(chǎn)業(yè)之一。商品住宅市場在未來十年仍將是中國最具潛力和發(fā)展空間的行業(yè)之一。萬科在05年已完成了相關調(diào)整，06-08年正步入一個項目開發(fā)規(guī)模大幅擴張的發(fā)展周期，從06年的相關財務狀況來看，萬科在總資產(chǎn)擴張的同時，存貨占流動資產(chǎn)和總資產(chǎn)的比例維持在了一個相對穩(wěn)定的水平，同時對應收賬款的管理也頗為出色。主營