房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn)課件

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),0,目 錄,二、 房地產(chǎn)開發(fā)流程,房地產(chǎn)知識系列培訓(xùn),“泉順北岸生活”小區(qū)鳥瞰,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),1,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,全民所有制：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務(wù)院代表國家行使。 集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體。在集體土 地上建造的房屋售價是商品房價格的1/51/3,無產(chǎn)權(quán)，國家征回土地時，業(yè)主風(fēng)險大。,（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),2,國有土地使用權(quán)出讓,國 家,土地使用者,土地使用權(quán)(一定年限),土地使用權(quán)出讓金(提前支付),土地使用權(quán)出讓(土地一級市場)由國家壟斷

2、。,只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),3,房地產(chǎn)市場：一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。二級市場，是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。 三級市場，是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。,房地產(chǎn)：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)貫為一體的，具有整體性和不可分割性。 中國住宅房產(chǎn)沿革簡史： 新中國成立后的傳統(tǒng)福利分房，由國家和職工所在單位投資建設(shè)，以實物形式無償或近似

3、無償分配給職工。 1978年6月，中共中央、國務(wù)院正式宣布將實行住宅商品化政策。 1982年實行政府、單位、個人各負(fù)擔(dān)房價的33%的“三三制”售房。1994年，國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定發(fā)布實施，源于新加坡、首先在上海試點的住房公積金制度全面建立。1999年，全國停止福利分房制度，中國建設(shè)銀行發(fā)出中國第一份個人住房抵押貸款。,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,（一）現(xiàn)行土地制度,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),4,國有土地使用權(quán)出讓方式土地一級市場,招標(biāo)方式 拍賣方式 協(xié)議方式 掛牌方式,國有土地使用權(quán)出讓年限,居住用地：70年 工業(yè)用地：50年 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年 綜合或其

4、它用地：50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),5,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度,國有土地使用權(quán)出讓方式土地二級市場,城中村改造西安模式 “政府主導(dǎo)、市場運作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無形改造并重”,1. 城中村改造,政府主導(dǎo)，市場運作: 統(tǒng)一策劃招商，統(tǒng)一編制規(guī)劃，統(tǒng)一編制改造方案，統(tǒng)一實施拆遷安置，統(tǒng)一實行無形改造工作，以解決好各方利益問題。這一做法，使政府牢牢掌握了改造主導(dǎo)權(quán)和方向。城中村改造資金需求量大，必須堅持市場運作的主渠道。,整村拆除，安置優(yōu)先 :按照舊村整體拆除，優(yōu)先建設(shè)安置房的原

5、則進行，確保被拆遷人及早入住。原則上整村未拆除的，其他建設(shè)項目不得開工建設(shè)，只有這樣才能改變過去只建新不拆舊，違法建設(shè)屢禁不止的局面，確保改造規(guī)范進行。為確保村民按時回遷，對已取得方案批復(fù)的城中村改造項目，整村拆除后，在符合方案、規(guī)劃、消防要求的前提下，可先行開工建設(shè)安置房。,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),6,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度,國有土地使用權(quán)出讓方式土地二級市場,城中村改造西安模式 “政府主導(dǎo)、市場運作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無形改造并重”,1. 城中村改造,有形改造與無形改造并重 :我市所進行的改造，不是簡單的拆舊建新，而是有形改造與無形改造同步推進、互相

6、促進，實現(xiàn)徹底意義上的改造。無形改造是指農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為居民戶口，集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)為股份制經(jīng)濟，撤村建社區(qū)，集體土地轉(zhuǎn)為國有土地。,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),7,城中村改造中幾個問題的探討與研究 A.土地問題 從目前各地城中村運作情況來看，土地政策仍是制約城中村改造順利推進的一個瓶頸問題。鄭州等城市采取依據(jù)土地法規(guī)定，采取確權(quán)登記的辦法，轉(zhuǎn)為國有劃撥土地。目前，我市依據(jù)土地法規(guī)定，也采取了類似辦法進行土地轉(zhuǎn)性。但這一做法各地都還沒有得上級部門的正式認(rèn)可。 B.改造資金問題 城中村改造所需資金量巨大。資金問題已成為制約改造工作順利進行的核心問題之一。開發(fā)商需要行業(yè)扶持政策，降低開發(fā)商投資風(fēng)險和運營

7、成本，幫助度過難關(guān)。,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度,城中村改造西安模式 “政府主導(dǎo)、市場運作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無形改造并重”,參考：城中村西安經(jīng)開區(qū)城中村改造調(diào)查.doc,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),8,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度,國有土地使用權(quán)出讓方式土地二級市場,2. 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓,如果一家房地產(chǎn)公司試圖轉(zhuǎn)讓公司名下的土地使用權(quán)，將面臨一系列土地管理法律、法規(guī)的制約；但如果通過轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)獲取土地使用權(quán)的收益，依照公司法的規(guī)定，則幾乎沒有任何障礙。 在這樣的制度安排下，房地產(chǎn)公司一般不會選擇

8、直接出讓或受讓土地使用權(quán)的方式，而是選擇轉(zhuǎn)讓或受讓股權(quán)的路徑。眼下，這種操作的合法性問題開始受到房地產(chǎn)業(yè)界、司法界和學(xué)界的關(guān)注。,參考：通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取土地收益 房地產(chǎn)老總風(fēng)險有多大.doc,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),9,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度,國有土地使用權(quán)出讓方式土地二級市場,3. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,參考：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法.doc,房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。 通過 房產(chǎn)、地產(chǎn)的交易，依據(jù)中華人民共

9、和國城市房地產(chǎn)管理法 第3239條規(guī)定，簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，獲得開發(fā)用地。,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),10,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度,國有土地使用權(quán)出讓方式土地二級市場,4. 聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn),參考：房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)法律風(fēng)險探討.doc,依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 第二十八條依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。 所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定,由一方提供建設(shè)用地的使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)土地，建設(shè)房地產(chǎn)等項目，雙方共擔(dān)風(fēng)險

10、、共享收益的一種房地產(chǎn)開發(fā)模式。,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),11,（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語,城市用地,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),12,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),13,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,建筑術(shù)語,建筑用地面積,總建筑面積,建筑密度（建筑覆蓋率 ）,容積率,建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。,總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。,一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟性的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高。

11、(如深圳、東莞地下車庫、地下建筑、首層架空層不計入容積率，鼓勵建設(shè)) 建筑面積密度（容積率）： 容積率各類建筑的建筑面積（地上）/規(guī)劃用地面積,用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。,（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),14,建筑術(shù)語,（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語,用地紅線,道路紅線,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。,道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。,建筑紅線,建筑紅線是指建筑物的外立面所不

12、能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),15,建筑術(shù)語,（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語,房屋層數(shù),層高,建筑高度,凈高,房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。,層高是指房產(chǎn)高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這

13、個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。,凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。,建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度。,建筑間距,兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),16,建筑術(shù)語,（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語,低層建筑,多層建筑,小高層建筑（非規(guī)范性）,高層建筑,高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。,高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層

14、。,高度大于24米的建筑。中高層住宅為11-16層，高層住宅為16-24層， 超高層住宅為大于24層 。,介于多層及高層之間，一般指7-11層之間的建筑。,點式（塔式）建筑,指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比小于2的建筑。是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。,板式建筑,指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長度小于或等于16米。 是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),17,建

15、筑術(shù)語,（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語,躍式（躍層）,復(fù)式,錯層,一個住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。,是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。,是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),18,二、房地產(chǎn)開發(fā)流程,1.參照流程圖：地產(chǎn)開發(fā)流程圖.doc,2. 流程圖解析見下頁,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),19,1.辦理建設(shè)

16、用地規(guī)劃許可證,2.領(lǐng)取國有土地使用證如土地規(guī)劃方向及用途、指標(biāo)已經(jīng)由政府定好，只需先獲得土地使用證即可，1.的手續(xù)可以補辦,二、房地產(chǎn)開發(fā)流程,房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),20,房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿,一,二,三,四,五,二、房地產(chǎn)開發(fā)流程,房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),21,三、開發(fā)流程,證件解釋,建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。（或叫用地紅線）。建設(shè)單位或個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，必須

17、在一年內(nèi)申請用地，逾期未申請的，建設(shè)用地規(guī)劃許可證自行失效。,國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。,二、房地產(chǎn)開發(fā)流程,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),22,三、開發(fā)流程,開發(fā)商 選址、立項,二、房地產(chǎn)開發(fā)流程,房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),23,三、開發(fā)流程,證件解釋,建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后一年尚未開工的，必須辦理延期手續(xù)，延長

18、期不得超過六個月。未辦理延期手續(xù)或辦理延期手續(xù)逾期仍未開工的，建設(shè)工程規(guī)劃許可證自行失效。,建筑工程施工許可證(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。,二、房地產(chǎn)開發(fā)流程,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),24,三、開發(fā)流程,二、房地產(chǎn)開發(fā)流程,房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),25,證件解釋,商品房銷售(預(yù)售)許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。,三、開發(fā)流程,二、房地產(chǎn)開發(fā)流程,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),26,三、開發(fā)流程

19、,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進行判斷,二、房地產(chǎn)開發(fā)流程,房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),27,三、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,二、房地產(chǎn)開發(fā)流程,房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),28,三、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,二、房地產(chǎn)開發(fā)流程,房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),29,辦理建設(shè)用地規(guī)劃許

20、可證: 需準(zhǔn)備文件如下： 立項批復(fù) 建設(shè)項目規(guī)劃審批表 市政府征地批復(fù) 用地釘樁成果 按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件 審定設(shè)計方案通知書,三、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,辦理國有土地使用證: 需準(zhǔn)備文件如下： 立項批復(fù) 辦理土地出讓手續(xù)申請 審定設(shè)計方案通知書 土地評估報告原件 出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖 或?qū)徲嬙O(shè)計方案通知書附圖，原土地方國有土地 使用證附圖（加蓋雙方公章） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證及釘樁成果通知單 建筑面積與用途說明書 加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 建設(shè)用地批準(zhǔn)書或原用地單位的國有 土地使用證、房屋所有權(quán)證、國有土

21、地權(quán)屬 來源證明文件（原件） 與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補償 協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等,二、房地產(chǎn)開發(fā)流程,房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),30,三、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證: 需準(zhǔn)備文件如下： 供電、給水、市政、燃?xì)怆娏Φ炔块T意見 建設(shè)項目規(guī)劃審批報表 審定設(shè)計方案 建筑工程施工設(shè)計圖紙 工程檔案登記證明 按審定設(shè)計方案要求取得的 協(xié)議通知書,二、房地產(chǎn)開發(fā)流程,房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),31,三、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土

22、地,選 址,竣工驗收,辦理國有土地使用證: 需準(zhǔn)備文件如下： 建筑工程施工許可申請表一式兩份 建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件 建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件 施工圖紙設(shè)計文件審查通知書 經(jīng)過備案的施工合同 監(jiān)理單位中標(biāo)通知書 項目建設(shè)資金落實證明 年度施工計劃 人防工程備案通知書 園林局伐移樹木批準(zhǔn)文件 四源費統(tǒng)一收費憑證 質(zhì)量監(jiān)督通知書 安全監(jiān)督通知書 建筑節(jié)能新型墻體收費憑證 統(tǒng)計局登記通知,二、房地產(chǎn)開發(fā)流程,房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),32,三、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,辦理商品房銷售（預(yù)售）許可證: 需準(zhǔn)備文件如下： 年度施工計

23、劃 施工合同 地名辦批復(fù) 物業(yè)管理公約批復(fù) 臨時國有土地使用證，國有土地使用權(quán)出讓合同，出讓金繳納證明 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證 銷售（預(yù)售）房價監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達35%以上的證明材料 銷售（預(yù)售）商品房面積測量報告和分?jǐn)偛课坏恼f明，各層平面圖 市政府征地的批復(fù) 銷售（預(yù)售）商品房圖，裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備簡介、價格表等,二、房地產(chǎn)開發(fā)流程,房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),33,三、開發(fā)流程,總 結(jié),1.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有: 計委、規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等,2.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證件有: 建設(shè)用地規(guī)

24、劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售(預(yù)售)許可證,3.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從開發(fā)商應(yīng)提供的主要文件有: 項目建議書、立項報告、可行性研究報告、設(shè)計方案送審書、施工圖等以及各相關(guān)部門的批文,二、房地產(chǎn)開發(fā)流程,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),34,補充探討工程計價實務(wù)性內(nèi)容,1. 甲供料的計價探討 2. 09計價規(guī)則有關(guān)差價的理解 3. 09計價規(guī)則在GBQ4.0軟件的應(yīng)用關(guān)鍵 4.建筑面積計算,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),35,補充探討工程計價實務(wù)性內(nèi)容,1. 甲供料的計價探討,材料預(yù)算價格 =【材料原價（1+供銷手續(xù)費）+包裝費+裝卸運輸費】（1

25、+采購保管費）包裝品回收價值 材料的綜合采購保管費率為2.5%（采購費率1%、保管費率為1.5%）,甲供材料費用由甲方承擔(dān)。對于甲供材的材料費用是否計入清單項目的材料費、計入直接工程費，是否作為管理費、利潤、風(fēng)險的計費基礎(chǔ)，是否計算其管理費、利潤，成為甲乙雙方的爭論點。工程實踐中，很多甲方要求乙方報價時不考慮甲供材的主材費用。,甲供材料是構(gòu)成工程實體的主要材料，因此應(yīng)計入項目的材料費中，作為計算項目管理費、利潤及風(fēng)險的基礎(chǔ)。 在清單計價過程中，甲供材料費用和承包商自購材料費用一樣，應(yīng)進入每個計價環(huán)節(jié)中（包括規(guī)費、稅金）。 竣工結(jié)算時，應(yīng)在工程總造價中扣除甲供材料費用（根據(jù)材料預(yù)算單價確定辦法，

26、計算甲方應(yīng)承擔(dān)的費用），并返還業(yè)主。,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),36,補充探討工程計價實務(wù)性內(nèi)容,2. 09規(guī)則有關(guān)條款的理解（參照：陜西省工程量清單計價規(guī)則2009.doc）,2.0.11綜合單價 人工、材料、機械使用費和企業(yè)管理費、利潤，以及一定范圍內(nèi)的風(fēng)險費用。 09規(guī)則修訂為“以及一定范圍內(nèi)的風(fēng)險費用”，就把其列為綜合單價組成內(nèi)容的重要部分，不再是可列可不列的內(nèi)容。,4.7.6若施工期內(nèi)材料、設(shè)備市場價格波動超出合同約定幅度時，其超出部分按差價應(yīng)調(diào)整工程價款；合同沒有約定或約定不明確的，其合同約定價與實際價格之間的全部差價由發(fā)包人承擔(dān)。 這一規(guī)定帶有對發(fā)包人一定的懲罰性。一些市場主體約定單個清單項目的工程量變動超過30%并導(dǎo)致合同總價變動超過1%者，可調(diào)整該清單項目的綜合單價或差價。,4.1.11采用工程量清單計價的工程，對工程計價風(fēng)險實行發(fā)包人、承包人合理分擔(dān)，發(fā)包人承擔(dān)工程量清單計量不準(zhǔn)、不全及設(shè)計變更引起的工程量變化風(fēng)險，承包人承擔(dān)合同約定的風(fēng)險內(nèi)容、幅度內(nèi)自主報價的風(fēng)險。 投標(biāo)人依據(jù)工程量清單進行投標(biāo)報價，不具有核實清單工程量的義務(wù)。發(fā)包人不得利用強勢地位，向承包人轉(zhuǎn)移招標(biāo)文件中工程量清單計量不準(zhǔn)確、不完整的風(fēng)險。,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn),37,補充探討工程計價實務(wù)性內(nèi)容,2. 09規(guī)則有關(guān)條款的理解,2.0.30