江油房地產(chǎn)市場分析PPT

1、,江油房2019年 房地產(chǎn)市場調(diào)查報告,2019年2月28日,一、城市概況 二、江油房地產(chǎn)市場情況 三、江油房地產(chǎn)市場總結(jié),目錄/contents,一、城市概況,江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龍門山脈東南。距離綿陽市30公里，成都160公里，市幅員面積2719平方千米，地理位置優(yōu)越，氣候條件宜人。 2018年末，全市常住人口79.05萬人，建成區(qū)面積41平方公里，城市總?cè)丝?8萬。城鎮(zhèn)化率為48%，同比提高1.8個百分點。人口出生率9，死亡率10.4，人口自然增長率2.86，符合政策生育率96.8%。,目前正處于城市化快速推進(jìn)，舊城改造加快建設(shè)時期。,1、城市區(qū)位,2、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r,經(jīng)濟

2、總量,在四川的縣級市中，江油的經(jīng)濟發(fā)展屬于一流水平。 2018年江油GDP為428億元，環(huán)比增長11.29%， 在四川155個縣市區(qū)中排名23位。 江油全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟實力排在綿陽市前列，是綿陽北部副中心城市，工業(yè)較為發(fā)達(dá)。已形成冶金、機械、建材、化工、能源、食品等六大支柱產(chǎn)業(yè)。,固定資產(chǎn)投資狀況,江油一直在積極創(chuàng)造良好的投資營商環(huán)境，吸引了很多大型企業(yè)前去投資。 2017年固定資產(chǎn)投資218.1億元，環(huán)比增長19.1% 江油以第二產(chǎn)業(yè)為主；三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比為13.9：50.2：35.9。,3、城市功能規(guī)劃,城市近期建設(shè)用地發(fā)展主要以城南明月新城片區(qū)為主，向西繼續(xù)開發(fā)西山片區(qū)、向南開河西為重點，并在

3、城東片區(qū)適當(dāng)向彰明開發(fā)。 城市用地發(fā)展遠(yuǎn)期在完善現(xiàn)有江西、江東片區(qū)基礎(chǔ)上，沿涪江兩岸和綿江公路、寶成鐵路，重點向東、向南發(fā)展，西、北擴展延伸，形成以涪江為軸線和一城“兩片”相對集中緊湊的片區(qū)組團(tuán)開放式布局結(jié)構(gòu)形態(tài)。遠(yuǎn)景再跨越讓水河和東山向龐家場和大堰發(fā)展。,江東北功能區(qū)：主要是改造、完善用地和設(shè)施，加強環(huán)境整治，依托現(xiàn)有工業(yè)和鐵路站場，建成能源（電力、天然氣開采）、冶金、建材、機械和鐵路客貨運輸、倉儲區(qū)等，配套生活居住。 江東南功能區(qū)：為分區(qū)中心，發(fā)展二類工業(yè)，配套生活居住。 中壩功能區(qū)：主要屬于舊城區(qū)，規(guī)劃“退二進(jìn)三”，遷出不適宜工業(yè)企業(yè)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，建成城市商業(yè)服務(wù)中心和行政中心，以

4、及部分生活居住。 西北部功能區(qū)：主要依托太白公園、西山公園、昌明河風(fēng)光和靠九寨溝旅游環(huán)線要道等，疏散舊城功能，發(fā)展為城市商貿(mào)金融、文化娛樂、教育科研和旅游服務(wù)中心，以及生活居住等。 城南功能區(qū)：作為明月新城區(qū)，規(guī)劃為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、信息咨詢和游樂服務(wù)等為主的分區(qū)中心，配套生活居住。 彰明功能區(qū)：發(fā)展城市協(xié)作配套產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，配套生活居住。 遠(yuǎn)景龐家場片區(qū)為一、二類工業(yè)為主的綜合區(qū)。,由中壩、太平、三合和彰明4鎮(zhèn)構(gòu)成的江油市區(qū)在綿陽北部經(jīng)濟區(qū)中發(fā)揮龍頭作用，2018年現(xiàn)狀城市人口41萬人，根據(jù)江油市統(tǒng)計局與計生局相關(guān)數(shù)據(jù)，預(yù)測到2020年為42萬人左右，目前已經(jīng)達(dá)到41萬人。 到2017年城市

5、建設(shè)用地總面積為2670.95公頃，人均城市建設(shè)用地面積為89.03。 到2020年城市建設(shè)用地總面積為4088.63公頃，人均城市建設(shè)用地面積97.35。,4、城市人口及建設(shè)用地規(guī)劃,江油綜合交通次樞紐 依托鐵路、公路，完善公、鐵交通功能，形成以江油市區(qū)為中心的內(nèi)連外接的一體化綜合交通體系。 1、鐵路：西成高鐵、成綿樂城際客專在江油交匯，境內(nèi)從南至北依次設(shè)青蓮、江油、江油北（厚壩）三個高鐵站，成為全國設(shè)高鐵站最多的縣級市之一，成功融入“成都1小時、重慶2小時、西安3小時經(jīng)濟圈”，”7小時進(jìn)京”夢想變?yōu)楝F(xiàn)實；寶成鐵路縱貫全境，鐵路客貨運十分方便。 2、公路：加快綿九高速公路、梓（潼）中（壩）快

6、速通道建設(shè)，新建江油市至綿陽第二快速通道，將通往境外的縣道提升為一、二級公路，增強與境外的通達(dá)能力。,5、城市交通規(guī)劃,交通次樞紐重點建設(shè)項目： 公路： 1、完成省道302線、中綿路（綿江第二快速通道）、安梓路、西河路、涪江四橋、中雁路（二馬段）、厚六路、香青路（香水至八一段）、東雁路（楓順段）、許青路、新太路、玻武路的道路、橋梁恢復(fù)重建工程。 2、繼續(xù)建設(shè)綿九高速公路、梓潼至江油快速通道，對S205線、小伏路、武馬路改造升級。,二、江油房地產(chǎn)市場情況,土地市場,地震前江油市每年的土地推出指標(biāo)在250畝左右，災(zāi)后指標(biāo)每年在400畝-1000畝不等。2018年10月2019年2月，本市共拍出的土

7、地有700畝。 江油市已售土地中大概還有近1000畝的住宅用地未開發(fā)，預(yù)估開發(fā)量在200萬平方米左右。 江油畢竟只是縣級市，人口也無明顯增長，1000畝的住宅用地存量和已拍出的700畝土地，規(guī)模還是相當(dāng)可觀的。按平均容積率2.8計算，可建住宅面積約310萬平方米。,由于城東片區(qū)項目不多，目前只有東岸華庭項目在售，本次市調(diào)主要選取的是城南明月新城和西山片區(qū)的在售或預(yù)約登記的樓盤項目。,主城片區(qū),項目區(qū)位,西 山 片 區(qū),明月新城片區(qū),城東片區(qū),樓盤情況,城東片區(qū)：東岸華庭,明月新城片區(qū)：置信城市花園,明月新城片區(qū)：敏捷悅江府,在售樓盤五：水韻長灘,明月新城片區(qū)：華豐觀瀾城,明月新城片區(qū)：碧桂園天

8、璽,西山片區(qū)：東辰清雅庭,西山片區(qū)：花溪七里,三、江油房地產(chǎn)市場結(jié),1、目前區(qū)域市場上在售或待售總體量達(dá)到300萬，競爭激烈，在沒有新的政策對樓市松綁的情況下，2019年銷售情況不容樂觀。目前政府全力打造的是明月新城片區(qū)。 2、區(qū)域樓盤不僅建筑風(fēng)格多為新亞洲現(xiàn)代風(fēng)格樣， 其產(chǎn)品同質(zhì)化也較為嚴(yán)重。 3、區(qū)域樓盤以高層為主，個別項目輔以少量多層和別墅，住宅、商業(yè)主要集中在城西和城南板塊，目前這兩個區(qū)域的配套都很成熟。 4、區(qū)域暢銷樓盤主力戶型為80-110的戶型，部分項目有可變戶型，由于戶型有贈送的可變空間，所以倍受當(dāng)?shù)刭彿空咔嗖A。,總 結(jié),5、目前的城東片區(qū)在售樓盤高層價格在43004800元/之間，城南明月新城片區(qū)在售樓盤高層價格在50006000元/之間西山片區(qū)在售樓盤高層價格4900 5500元/之間；成交客戶中。本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者占到90%以上，多以自住型客戶為主。 6、區(qū)域產(chǎn)品建筑密度、容積率較高，綠化率較低，少有樓盤注重居住的舒適度。 7、區(qū)域樓盤銷售旺季主要集中在春節(jié)前后以