店址評估手冊模板

店址評估手冊模板

逸馬國際參謀集團出品

編制說明

【編制目的】

標(biāo)準(zhǔn)化是連鎖企業(yè)大規(guī)模快速擴張的根底，標(biāo)準(zhǔn)的工具包含流程、標(biāo)準(zhǔn)、表單，而其重點表現(xiàn)方式

就是標(biāo)準(zhǔn)化手冊。為此，逸馬國際參謀集團總結(jié)10多年來效勞各類型連鎖企業(yè)的經(jīng)驗，推出了涵蓋連

鎖企業(yè)運營各個方面的手冊工具，以便各連鎖企'也能夠據(jù)此快速領(lǐng)悟、創(chuàng)造、實踐適合企業(yè)自身的手冊

工具，推動自身連鎖平臺的快速開展。

選址及布局成功將是連鎖體系未來贏得競爭優(yōu)勢的重要內(nèi)容。《連鎖總部店址評估手冊模板》是逸

4國際參謀集團在io年專業(yè)積累和企業(yè)實踐的根底上總結(jié)而成，旨在為連鎖企業(yè)編制《總部店址評估

手冊》提供范例和方法。

【使用說明】

1.本手冊模板包括直營選址和加盟選址的相關(guān)流程與標(biāo)準(zhǔn)，詳細給出/城市評估、商圈評估、店

址評估等模塊的工作原理、程序與操作標(biāo)準(zhǔn)與表單。其中涉及很多的工作程序及標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，是

工作執(zhí)行的根底標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)，是連鎖成功的操作經(jīng)驗。

2.請企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營特色和個性需要進行相應(yīng)的調(diào)整、補充。

3.為正常閱讀和修改模板里的流程圖，建議您安裝MicrosoftOfficeVisio軟件，軟件安裝和使月

說明請見軟件光盤。Visio軟件可以在網(wǎng)上下載，您可以下載自行安裝。

目錄

目錄。

1選址體系規(guī)劃1

選址原那么1

拓展戰(zhàn)略1

2店址評估模型介紹2

3城市評估3

城市評估流程3

城市評估操作標(biāo)準(zhǔn)4

城市評估表單及工具6

4商圈評估9

商圈評估流程9

商圈評估操作標(biāo)準(zhǔn)10

商圈評估表單及工具II

5門店評估15

直營店選址流程15

加盟店選址流程15

門店評估操作標(biāo)準(zhǔn)16

門店評估表單及匚具18

6店址評估執(zhí)行流程標(biāo)準(zhǔn)21

1選址體系規(guī)劃

1.1選址原那么

(I)以城市群為核心，便于輻射及效勞終端

(2)一線城市、強二、強三線城市為主

一線城市：直轄市、省會城市及國家方案單列市

強二線城市：人均GDP2萬元以.上地級城市

(3)開展所考慮的應(yīng)為具有一定人口基數(shù)的城市

(4)商圈店為核心，獲取城市一定的品牌效應(yīng)

1.2拓展戰(zhàn)略

1.2.1拓展階段

階段時間拓展區(qū)域

試點及周邊推廣期以周邊深度試點，直營為主加盟為輔，本城市群建立區(qū)域

樣板店并拓展加盟店

區(qū)域擴張期以經(jīng)濟興旺城市群為主進行區(qū)域擴張

全國擴張期以環(huán)渤海、長江中游、山東半島、遼中南、關(guān)中城巾群為

主，全國擴張

上市準(zhǔn)備期整合全國的連鎖網(wǎng)絡(luò)，增加直營店的比例，到達上市要求

1.2.2拓展規(guī)模

直營店加盟店

階段時間總店數(shù)

新門店總店數(shù)新門店總店數(shù)

試點及周邊推廣期

區(qū)域擴張期

全國擴張期

上市準(zhǔn)備期

2店址評估模型介紹

店址評估體系是從城市群的選搭入手，依照城市、商圈、門店的層次進行逐級的階段性評價，之后

選取適宜的門店作為拓展的目標(biāo)門店。因此，在店址評估中引入數(shù)學(xué)分析模型，以指導(dǎo)整個目標(biāo)門店的

評估工作。具體推導(dǎo)過程如下：

初始設(shè)置：令目標(biāo)門店為A,城市評估得分為BI,商圈評估得分為B2,門店評估得分為B3；商圈

評估的權(quán)重為AB2,門店評估的權(quán)亙?yōu)锳B3

Siepl.依據(jù)查詢及調(diào)研的數(shù)據(jù)，對《城市評估標(biāo)準(zhǔn)表》進行打分計算.，得到城市評估得分B1。

Step2.依據(jù)城市評估判斷準(zhǔn)那么，對城市進行取舍。如城市評估結(jié)果為不進入，那么此城市調(diào)研

終止；如城市評估結(jié)果為可以進入，那么繼續(xù)完成商圈和門店評估。

Step3.依次完成商圈、門店的評估，對《商圈評估標(biāo)準(zhǔn)表》和《門店評估標(biāo)準(zhǔn)表》進行打分計免,

得到評估分?jǐn)?shù)B2、B30

Stcp4.填寫《店址綜合評估表》，計算目標(biāo)門店的得分A=a2*B2+a3*B3。

案例：設(shè)經(jīng)過對《城市評估表》、《商圈評估表》、《門店評估表》的打分，Bl=70,B2=75,B3=80,

且a2=0.6,a3=0.4,那么A=0.6*75M).4*80=77。

目標(biāo)門店得分A等級1:0-40等級2:40-70等級3:70-100

評估結(jié)論不進入哲不進入，待以后時機成熟進入枳極進入

可以得出門店的評估結(jié)論為：積極進入。

城市評判準(zhǔn)那么

城市評估得分B10-4040-7070-100

評估結(jié)論不進入暫不進入，待以后時機成進入商圈評估流程

熟進入

商圈評判準(zhǔn)那么

商圈評估得分B20-4040-7070-100

評估結(jié)論不進入不確定，但進入目標(biāo)門店枳極進入目標(biāo)門店總體

總體評估評估

門店評判準(zhǔn)那么

門店評估得分B30-4040-7070-100

評估結(jié)論不進入不確定，但進入目標(biāo)門店積極進入目標(biāo)門店總體

總體評估評估

目標(biāo)門店總體評判準(zhǔn)那么

目標(biāo)門店總體得分A0-4040-7070-100

評估結(jié)論不進入暫不進入，待以后時機成積極進入

熟進入

3城市評估

3.1城市評估流程

備注："Y”表示審核、審批通過；“N”表示審核、審批沒有通過。

步驟主要步驟描述/操作標(biāo)準(zhǔn)負責(zé)部門/崗位工具表單

第一步選出下一步拓展的城市群事業(yè)拓展部/總經(jīng)理

選定依據(jù)拓展戰(zhàn)略，選擇意向拓展的城市群

B2事業(yè)拓展部總監(jiān)

意向拓展

（經(jīng)理）

城市群

A3意向就意向城市群的城市群規(guī)模、城市群人口/經(jīng)濟

城市群根情況、城市群的開展速度等方面進行資料搜集

事業(yè)拓展部《城市群根本資料表》

本資料搜與評估

集與評估

A4意向根據(jù)搜集到的城市群資料，撰寫《意向城市群

城市群評評估報告》，指出意向城市群可否拓展，為決

估報告策提供依據(jù)。評估報告如未通過審核/審批，那《意向城市群評估報

事業(yè)拓展部

么將評估報告歸檔到事業(yè)拓展部，如通過審核告》

/審批，那么進入下一步驟同時報告歸檔到事業(yè)

拓展部。

第二步選定拓展的城市（可能為一個或多個城市）事業(yè)拓展部/總經(jīng)理

A7拓展就意向城市的城市自然條件、經(jīng)濟水平、人口

城市群所狀況等方面進行城市資料搜集和評估

轄地級城《拓展城市群所轄地

事業(yè)拓展部

市根本資級城市詳細信息表》

料搜集與

評估

A8意向根據(jù)搜集到的城市資料和信息，撰寫《意向城

城市選擇市選擇報告》，指出優(yōu)先拓展城市，為決策提

報告供依據(jù)。評估報告如未通過審核/審批，那么將事業(yè)拓展部《意向城市選擇報告》

評估報告歸檔到事業(yè)拓展部，如通過審核/審

批，進入下?步驟同時報告歸檔到事業(yè)拓展

部。

第三步對選定的城市進行具體的城市調(diào)研事業(yè)拓展部/總經(jīng)理

A10選定確定拓展的城市后，就城市的自然條件、經(jīng)濟

《城市詳細資料調(diào)研

城市詳細水平、人口狀況、商圈分布、城市開展規(guī)劃等事業(yè)拓展部

表》

調(diào)研方面進行城市詳細資料的搜集和評估

All拓展根據(jù)搜集到的城市資料和信息，撰寫《拓展城

城市評估市評估報告》，為城市連饃店的拓展規(guī)模等提

報告供依據(jù)。評估報告如未通過審核/審批，那么將

事業(yè)拓展部《拓展城市評估報告》

評估報告歸檔到事業(yè)拓展部，如通過審核/審

批，那么進入下一步驟同時報告歸檔到事業(yè)拓

展部。

3.2城市評估操作標(biāo)準(zhǔn)

3.2.1城市群評估操作標(biāo)準(zhǔn)

3.2.1.1城市群根本資料調(diào)研

在拓展的戰(zhàn)略規(guī)劃中引入了城市群的概念。城市群具有城市群內(nèi)城市密集、人口密度大、具有很耐

的城市化水平；根底設(shè)施興旺完備：城鄉(xiāng)居民的生產(chǎn)條件、收入、生活水平差距縮小、城鄉(xiāng)之間的人口

流動趨向平衡等優(yōu)點，所以確定了以城市群為核心的拓展戰(zhàn)略，便于規(guī)模的快速復(fù)制擴大，便于總部對

連鎖終端的效勞與管控。

前文的拓展階段對每個階段羽點開展的城市群進行了說明，為拓展指出了開展方向，但市場變化難

以預(yù)測，在實際的連鎖體系的拓展過程中，要根據(jù)實際情況進行調(diào)整。

城市群背景資料的收集主要包含以下內(nèi)容：

>目標(biāo)城市群根本狀況

包含的內(nèi)容有：城市群的總面積、所轄的地級城市、城市群類型、城市群開展水平等。

>城市群人口/消費狀況

主要內(nèi)容包含：城市群的總?cè)丝?、人口密度?5-35歲女性人口比例、城鎮(zhèn)居民人均收入和城鎮(zhèn)居

民消費水平等。

主要方法：查閱城市群統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計信息網(wǎng)

>經(jīng)濟狀況

通過對城市群的總GDP、人均GDP、GDP增速的調(diào)查分析，確定城市群的整體經(jīng)濟環(huán)境，為連鎖

體系的復(fù)制提供良好的外部經(jīng)濟環(huán)境。

主要方法：查閱城市群統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計信息網(wǎng)

>市場競爭狀況

通過城市群現(xiàn)有競爭對手（市場前三位）的調(diào)查分析，確定競爭對手的特色，發(fā)現(xiàn)競爭對手的優(yōu)勢

并借鑒，找出競爭對手的特色進行差異化競爭。

主要方法：查閱網(wǎng)上資料、實地走訪調(diào)研

3.2.1.2城市群評估標(biāo)準(zhǔn)

城市群的評估標(biāo)準(zhǔn)參照選址的4條原那么，只要滿足這些原那么，即可作為意向城市群，進入城行

評估流程。

3.2.2城市評估操作標(biāo)準(zhǔn)

3.2.2.1城市根本資料調(diào)研

確定好拓展的城市群后，對城市群所轄的地級城市進行根本資料的調(diào)研，填寫《拓展城市群所轄地

級城市詳細信息表》，調(diào)研包含的主要方面有：

1.城市人口/消費狀況

主要內(nèi)容包含：城市的總?cè)丝凇⑷丝诿芏取?5-35歲人群月平均工資、城鎮(zhèn)居民人均收入和城鎮(zhèn)居

民消費水平等。

2.經(jīng)濟狀況

主要內(nèi)容有：城市總GDP、人均GDP、GDP增速等。

3.2.2.2城市選擇標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)調(diào)研獲得的城市的根本資料，選擇人均GDP滿足強二、強三線城市標(biāo)準(zhǔn)的城市作為拓展城市,

同時結(jié)合連鎖的拓展戰(zhàn)略，由事業(yè)拓展部調(diào)研人員編寫《意向城市選擇報告》，提交事業(yè)拓展部總監(jiān)審

核,事業(yè)拓展部總監(jiān)審核同意后，進入城市的詳細調(diào)研階段。

3.2.2.3城市詳細資料調(diào)研

城市詳細資料調(diào)研階段，需要事業(yè)拓展部人.員進行實地調(diào)研，深入的對城市所轄行政區(qū)域、城市人

口狀況、城市經(jīng)濟狀況、行業(yè)現(xiàn)狀、商圈分布、競爭時手、消費者等方面進行調(diào)研。鑒于競爭對手和消

費者分析的復(fù)雜性和重要性，競爭對手和消費者分析在后面有專門的章節(jié)進行描述。

>城市背景資料調(diào)研

城市背景資料的調(diào)研主要側(cè)重于城市宏觀方面的調(diào)查，其中主要包括以下兒方面的信息：

（1）城市性質(zhì)：城市性質(zhì)、城市規(guī)劃等

城市性質(zhì)：工業(yè)城市、商業(yè)城市、旅游城市

城市規(guī)劃：研究城市的未來開展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設(shè)的綜合部署，是一

定時期內(nèi)城市開展的藍圖，是城市管理的重要組成局部，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、

城市建設(shè)、城市運行三個階段管理的龍頭，對店址的選擇有重要影響。

（2）城市經(jīng)濟狀況：城鎮(zhèn)人均收入、城鎮(zhèn)居民消費水平、GDP總量、GDP增速、人均GDP等。

這些信息和數(shù)據(jù)局部可以從《拓展城市群所轄地級城市詳細信息表》中獲得。

>現(xiàn)狀

現(xiàn)狀需要事業(yè)拓展人員對目標(biāo)城市進行實地調(diào)研，以獲得所需面臨的行業(yè)現(xiàn)狀。調(diào)研的內(nèi)容包括：

城市食品的開展情況、城市食品的開展情況。開展情況可以劃分為“好"、“一般"、"差"三種情

況。

>城市商圈現(xiàn)狀

商圈主要涉及的內(nèi)容有：商圈名稱、商圈類型、40-80平米店面平均租金、商圈平均租金（元/平米）、

租金占比、平均轉(zhuǎn)讓費、商圈核心磁石點等。

3.2,2.4城市競爭對手分析

競爭對手調(diào)查的關(guān)犍是搜集到準(zhǔn)確的競爭情報，是關(guān)于競爭環(huán)境、競爭對手和競爭策略的調(diào)查研究。黨

爭對手調(diào)查是市場競爭的客觀需要，是信息作為一種戰(zhàn)略資源的重要表達。搜集競爭對手情報帶有對抗

性，要求在對方不協(xié)助，甚至是反對的情況下，去了解、分析對手。競爭情報的搜集必須是正當(dāng)?shù)摹⒑?/p>

法的，強調(diào)職業(yè)道德L

對所有的競爭對手進行調(diào)研是不理智的。競爭對手的調(diào)研需要花費大量人力與財力，而且一些小的

競爭對手，對企業(yè)的影響有限。所以本手冊提到的競爭對手分為兩個局部，首先是現(xiàn)有的競爭對手，選

擇市場排名前三的企業(yè)：其次是潛在的競爭對手，可以選擇市場成長增速（市場份額增長率）前三的企

業(yè)，

競爭對手調(diào)研包含的主要內(nèi)容有：企業(yè)名稱、品牌名稱、經(jīng)營年限、主銷產(chǎn)品風(fēng)格、消贄者定位、價格

帶、店面布局組合、平均店面面積、單店年銷售額、店面數(shù)量、年銷售總額、店面租金、店面人數(shù)、倉

儲狀況、宣傳特色、裝修特色、客流情況、店面外觀（附照片）、競爭綜合能力、城市競爭環(huán)境綜述等。

詳見《城市競爭對手調(diào)查表》。

3.2.2.5城市消費者分析

當(dāng)進入一個全新的城市群開拓直營店時，需要進行消費者調(diào)研分析，從而對消費者的消費習(xí)慣、消

贄能力、消費行為等全方位掌握，為直營店的拓展、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的選擇提供依據(jù)。消贄者調(diào)存問卷見附件。

當(dāng)在已拓展的城市群進入某一個新城市或加盟商申請加盟時，可以不進行消費者調(diào)查分析。

3.2.2.6城市評估標(biāo)準(zhǔn)

在完成城市資料調(diào)研、競爭對手分析、消費者分析之后，就進入城市評估流程。城市評估首先依據(jù)

前期調(diào)研的數(shù)據(jù)對城市評估標(biāo)準(zhǔn)中的各個維度進行打分，之后進行權(quán)重調(diào)整，最后綜合得分，完成城行

評估的得分，對城市選擇提供決策依據(jù)。

3.3城市評估表單及工具

3.3.1城市群根本資料表

城市群根本資料表表單編號:

城市群名稱

總面積

所轄地級城市

（詳細城市信息見附表1）

根本狀況口國家級城市群

城市群類型口區(qū)域性城市群

口地方性城市群

城市群開展水平□形成階段□成長階段□成熟階段

城鎮(zhèn)居民人均收入

人口/消費狀況

城鎮(zhèn)居民消費水平

城市群GDP

經(jīng)濟狀況GDP增長速度

人均GDP

城市群行業(yè)市場開展情況口好□一般口差

城市群行業(yè)市場開展情況口好□一般口差

主要競爭對手

企業(yè)1：企業(yè)2：企業(yè)3：

市場競爭狀況企業(yè)名稱

品牌名稱

品牌定位

產(chǎn)品風(fēng)格

產(chǎn)品價格帶

填寫時間填寫人主管審核總經(jīng)理審批

3.3.2目標(biāo)城市群所轄地級城市根本資料表

拓展城市群所轄地級城市詳細信息表表單編號：

人口/消費狀況經(jīng)濟狀況

序

城市總面積市區(qū)人口人口25-35歲城鎮(zhèn)居民城鎮(zhèn)居民人GDPGDP人均

號

面積總數(shù)密度平均工資人均收入均消費水平總量增速GDP

填寫時間填寫人主管審核總經(jīng)理審批

3.3.3城市詳細資料調(diào)研表

城市詳細資料調(diào)研表表單編號：

城市總面積

城市

城市類型□工業(yè)城市口商業(yè)城市□旅游城市

概況

城市規(guī)劃

城鎮(zhèn)人均收入城鎮(zhèn)居民消費水

城市

平

經(jīng)濟

GDP總量人均GDP

狀況

近三年GDP增速情況

城市市場開展情況□好口一般口差

城市市場開展情況口好口一般口差

主要競爭對手

市場企業(yè)1企業(yè)2企業(yè)3

競爭企業(yè)名稱

狀況品牌名稱

品牌定位

產(chǎn)品風(fēng)格

產(chǎn)品價格帶

商圈商圈1商圈2商圈3

商圈名稱

城市商圈類型

商圈商圈定位

現(xiàn)狀40-80平方米店

面平均租金

商圈平均租金

〔元/平方米）

租金占比

平均轉(zhuǎn)讓費

商圈核心磁石點

備注1、商圈核心磁石點是指該商圈最吸引消費者的是什么，例如核心業(yè)態(tài)、品牌、聚客點等。

2、租金占比、轉(zhuǎn)讓費等都以40-80平方米店面為考察對象

填寫時間填寫人主管審核總經(jīng)理審批

步驟主要步驟描述/操作標(biāo)準(zhǔn)負責(zé)部門/崗位工具表單

城市評估流程經(jīng)過城市評估流程之后，確定拓展

的城巾,后啟動針對此城市的商圈事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理

評估流程。

商圈調(diào)研方案針對拓展城市的商圈制定商圈評

估方案，主要包含商圈調(diào)研的內(nèi)事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理

容，商圈調(diào)研的時間安排等

商圈實地調(diào)研依據(jù)商圈調(diào)研方案開展商圈調(diào)研

活動，主要包含商圈環(huán)境、商圈人

事業(yè)柘展部《商圈調(diào)研資料表》

員狀況、商圈內(nèi)食品銷售競爭情況

調(diào)研。

商圈評估報告事業(yè)拓展部人員依據(jù)商圈調(diào)研資

《商圈評估標(biāo)準(zhǔn)表》

料和商圈評佑標(biāo)準(zhǔn)表對商圈進行事業(yè)拓展部

《商圈評估報告》

評分，編寫《商圈評估報告》

事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理對《商圈評事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理

4商圈評估

4.1商圈評估流程

理審核估報告》進行審核。審核不通過那

么資料歸檔到事業(yè)拓展部，審核通

過那么提交總經(jīng)理審批同時資料

歸檔到事業(yè)拓展部。

總經(jīng)理審批總經(jīng)理對事業(yè)拓展部提交的《商圈

評估報告》進行審批。審批不通過

重新進行商圈評估或終止此商圈總經(jīng)理

拓展：審批通過那么進入到下一步

《門店評估流程》

4.2商圈評估操作標(biāo)準(zhǔn)

商圈分析對新開門店的地址選擇具有非常重要的指導(dǎo)意義。商圈分析就是經(jīng)營者對商圈構(gòu)成的情況、

特點、范圍以及影響商圈規(guī)模變化的因素進行實地調(diào)查和分析，為選擇門店地址、制定和調(diào)整經(jīng)營方向與

策略提供依據(jù)。

門店選址是影響門店開展的最直接因素，而商圈的根本環(huán)境、顧客狀況、競爭狀況，更是門店選址的

首要因素。商圈的分析評估主要從以下三個方面進行：

4.2.1商圈環(huán)境調(diào)研

商圈環(huán)境主要是指顧客對商圈的總體印象或是認(rèn)識。主要包含的內(nèi)容：商圈類型、商圈開展規(guī)劃、商

圈建筑物狀況、商圈規(guī)模、商圈經(jīng)營特色、商圈內(nèi)知名品牌情況、商圈平均營業(yè)時間、商圈租金、商傕交

通情況、商圈人流情況。

>商圈類型：

商業(yè)區(qū)一一商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立，其消費習(xí)性為

快速、流行、娛樂、沖動購置及消費金額比擬高等，是連鎖目前拓展的主力方向。

辦公區(qū)一一此類型區(qū)域辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費習(xí)性為便利性、外食人口多、消費水平較高等。

住宅區(qū)一一此類型區(qū)域戶數(shù)較多，人口密集，消費習(xí)性為消費者穩(wěn)定、消費習(xí)慣固定、要求便利性、

親切感，家庭用品購置率高，是連鎖后期開展的目標(biāo)區(qū)域之一。

文教區(qū)一一此類型區(qū)域附近有大、中、小學(xué)校等，文教區(qū)消費習(xí)性為消費群以學(xué)生居多、消費金額不

高，但食品、文教用品購置率高，也是連鎖后期開展的目標(biāo)區(qū)域之一。

混合區(qū)一一商住混合，住數(shù)混合.混合區(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，屬于多元化的消費習(xí)性.

待開發(fā)區(qū)一一商圈知名度不高，對集客能力弱，但是有開展?jié)摿?，要關(guān)注此類型區(qū)域的開展，待時機

成熟迅速進入。

>商圈經(jīng)營特色：

商圈經(jīng)營有的以某一個特色行業(yè)為主，有的以綜合業(yè)態(tài)為主。?般來講，越是商業(yè)興旺的城市，商圈

的行業(yè)特色越明顯；中小城市以綜合性商圈為主。商圈的業(yè)態(tài)與的定位形成互補性的有利于門店的成功，

因此是調(diào)研的一個方面。

>商圈租金：

門店租金是門店運營本錢的主要局部，門店租金對門店成功與否有重要影響，因此要對掌握商圈不同

區(qū)域的租金情況，可以分為商圈核心區(qū)域租金、商圈次核心區(qū)域租金、商圈邊緣區(qū)域租金。要依據(jù)商

圈租金的實際情況，選擇適合自己的商圈區(qū)域進入。

>商圈交通情況

商圈可到達的便利性決定了商圈的集客能力，對商圈交通情況的調(diào)研主要從商圈道路條件、停車位、

公交線路等方面調(diào)研。

>商圈人流情況

商圈內(nèi)人流總量，直接決定了門店潛在顧客的數(shù)量，從而決定了門店的營業(yè)額、門店的成功與否。

商圈人流測算方法：

?人流量測算的原那么:

1）測算的人流數(shù)字，應(yīng)真實、準(zhǔn)確、可靠；

2）要確保測算人員對測算有正確的認(rèn)識，并了解測算的方法和操作：

?人流量測算規(guī)那么及方法：

1）首先明確商圈入I」個數(shù)，依據(jù)入U個數(shù)分配人流測算人員，做到每一個入I」有一個測算人員：

如人員緊張時，那么優(yōu)先在商圈的主入口分配測算人員C

2）測算的時間分為周一至周五（可以選擇2天，建議周二、周四）；周末時間（周六、周日）；節(jié)

假日〔最好選擇節(jié)假日前一天及當(dāng)天）；每天的測算時段分為不同時段，每個時段的測算時

間不能少于1小時。

3）統(tǒng)計進入商圈的人數(shù)（自行車、電動車數(shù)量以承載的人數(shù)計入人流數(shù)量中），車輛數(shù)計入車

流，從商圈出來的人數(shù)、車輛數(shù)不計入統(tǒng)計。

4）將統(tǒng)計數(shù)據(jù)計入《商圈人員流動抽樣表》

4.2.2商圈內(nèi)人口狀況調(diào)研

商圈人口狀況調(diào)研主要包含兩個內(nèi)容：商圈日集客數(shù)量（可以依據(jù)《商圈人員流動抽樣調(diào)查表》預(yù)估）、

主消贄者年齡層（人流測算時可以有一個準(zhǔn)確的判斷）。

4.2.3商圈競爭環(huán)境調(diào)研

以食品為主營產(chǎn)品。通過消費者問卷調(diào)查，現(xiàn)階段食品銷售還是以便利店、專賣店為主流渠道，所以

在商圈競爭環(huán)境調(diào)研中要特別注意便利店的影響。

商圈競爭環(huán)境調(diào)研包含的主要內(nèi)容有：便利店調(diào)研和競爭對手調(diào)研。

競爭對手調(diào)研參照城市評估局部的競爭對手分析，填寫《競爭企業(yè)店面調(diào)杳表》。

4.2.4商圈評估標(biāo)準(zhǔn)

在完成商圈環(huán)境調(diào)研、商圈人口狀況調(diào)研、商圈競爭環(huán)境調(diào)研之后，進入商圈評估流程。在《商圈評

估標(biāo)準(zhǔn)表》中，依據(jù)前期調(diào)研填寫的《商圈調(diào)研資料表》的數(shù)據(jù)，對商圈評估標(biāo)準(zhǔn)表中的各個維度進行打

分，之后進行權(quán)重調(diào)整，最后綜合得分，完成商圈評估的得分，對商圈選擇提供決策依據(jù)。

4.3商圈評估表單及工具

4.3.1競爭企業(yè)店面調(diào)查表

—企業(yè)___________店面調(diào)查表表單編號：

店名建筑面積實用面積

地理位置

經(jīng)營年限店面人數(shù)______班/人店面月租金店面月營業(yè)額

店面經(jīng)營

內(nèi)容

效勞特色

宣傳特色

裝修特點

倉儲狀況口店內(nèi)有倉儲面積一平米口店內(nèi)無倉儲

店面外觀及店面裝修照片

（附照片）

填寫時間填寫人主管審核總經(jīng)理審批

4.3.2商圈調(diào)研資料表

商圈調(diào)研資料表表單編號：

商圈名所屬城市

稱

商圈地

址

商困環(huán)商圈類型□核心商業(yè)區(qū)口次級商業(yè)區(qū)口辦公區(qū)□混合區(qū)口待開發(fā)區(qū)

境商圈開展規(guī)商圈形成時間；_________年具體規(guī)劃士要內(nèi)容；

劃

商圈規(guī)模商圈面積：____________商圈入口：_________個

商圈經(jīng)營特商圈經(jīng)營的主體行業(yè)：商圈消費定位：

色

商圈內(nèi)知名超市品牌：______________________品牌定位：口地方性口全國品牌

品牌□國際品牌

肯德基：口有____家口無麥當(dāng)勞：口有

家口無

其他知名品牌?：_____________________品牌定位：口地方性口全國品

牌口國際品牌

交通情況道路條件商圈所含道路類型

□城市主干道口城市支干道口步行街

具體描述：寬—米，_個入口，其他__________________________

停車設(shè)施汽車停車處：口商圈道路可停靠□商圈道路可?？恳召M口會拖

吊口有一個停車位

口無停車場

電動車及摩托車停車處：□可停靠口可?？恳召M口無

自行車停車處：口可?？靠诳赏？恳召M口無

途徑公交公交車站：口有一個公交站點口無公交站點

線路數(shù)公交線路：商圈內(nèi)途徑的公交線路有____條：

商圈人流情周一到周五頂峰時段1：_時到_時；頂峰時段2：_時到_時：總平均客流：_人

況B0分鐘

周一到周五平峰時段1：—時到一時；頂峰時段2：—時到—時：總平均客流：_入

30分鐘

周六到周日頂峰時段1：_時到_時；頂峰時段2：_時到_時；總平均客流:_人

/30分鐘

周六到周日平峰時段1：_時到_時：頂峰時段2：_時到_時：總平均客流：_人

B0分鐘

商圈租金?商圈核心區(qū)域租金______元/RMB?商圈次區(qū)域租金______元/RMB?商圈

邊緣區(qū)域租金_______元/RMB

商圈平均營

業(yè)時間

商圈內(nèi)商圈日集客

人員狀量

況人均消費水

平

競爭情便利店數(shù)量便利店數(shù)量：_____家便利店名稱：_______________________________

況食品專賣店參照《競爭企業(yè)調(diào)查表》

填寫時間填寫人主管審核總經(jīng)理審

_______________________I批I____________

備注：

1.城市規(guī)劃：定性描述規(guī)劃的級別、幾年規(guī)劃、規(guī)劃成哪種類型、規(guī)劃執(zhí)行的開發(fā)商等。

2.商圈經(jīng)營的主體行業(yè)：服裝鞋帽、電子行業(yè)、餐飲行業(yè)、零售百貨行業(yè)、電子行業(yè)、建材行業(yè)、農(nóng)

貿(mào)行業(yè)、家具行業(yè)、小商品批發(fā)零售行業(yè)等。

4.3.3商圈人員流動抽樣表

商圈人員流動抽樣表

表單編號：

商圈名稱

\流

星期一星期二星期三星期四星期五合計星期六星期日合計節(jié)假日

人車人人車人車人下人車人車人車人車人車

時間段\流流流流流流流流流流流流流流流流流流流

9:00-11:00

11:00-13:00

13:00-15:00

15:00-17:00

17:00-19:00

19:00-21:00

合計

主管核實與意見填表人

填表

時間

備注

1、周一至周五為一個階段，周末為一個階段，保證每個階段都有抽樣數(shù)據(jù)。商品評估的時間內(nèi)含有節(jié)假

日的，節(jié)假日必須抽樣統(tǒng)計。

2、從每天的8：00-22：00,以表中規(guī)定的時間段為單位，每個單位內(nèi)抽取20-30分鐘進行統(tǒng)計，最后核

和為0人/半小時或者O車/半小時。

3、每個單位時間段內(nèi)的0人/半小時或者0車/半小時，乘以4,然后在加總每個時間段的抽樣數(shù)捱作

為該商圈的日集客數(shù)量

5門店評估

5.1直營店選址流程

步驟主要步驟描述/操作標(biāo)準(zhǔn)負責(zé)部門/崗位工具表單

目標(biāo)門店確定在通過評估的商圈內(nèi)，尋找目標(biāo)店

事業(yè)拓展部

面，作為直營門店

門店調(diào)研方案針對目標(biāo)門店，制定門店調(diào)研方

事業(yè)拓展部總監(jiān)

案，主要內(nèi)容包含門店調(diào)研人員安

（經(jīng)理）

排及所用時間

門店內(nèi)部情況調(diào)研及依據(jù)門店調(diào)研力案開展門店調(diào)研

《門店內(nèi)部情況調(diào)研表》

門店外部環(huán)境調(diào)研活動，主要包含門店內(nèi)部情況和門事業(yè)拓展部

《門店外部環(huán)境調(diào)研表》

店外部環(huán)境的調(diào)研。

門店評估報告事業(yè)拓展部人員依據(jù)門店調(diào)研發(fā)

《門店評估標(biāo)準(zhǔn)表》

料和門店評估標(biāo)準(zhǔn)表對門店進行事業(yè)拓展部

《門店評估報告》

評分，編寫《門店評估報告》

事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理對《門店評

理審核估報告》進行審核。審核不通過那

事業(yè)拓展部總監(jiān)

么資料歸檔到事業(yè)拓展部，審核通

（經(jīng)理）

過那么提交總經(jīng)理審批同時資料

歸檔到事業(yè)拓展部。

總經(jīng)理審批總經(jīng)理對事業(yè)拓展部提交的《門店

評估報告》進行審批。審批不通過

重新進行門店評估或另外尋找目總經(jīng)理

標(biāo)門店：審批通過那么進入到與門

店業(yè)主的門店談判。

門店租賃談判事業(yè)拓展部人員與門店業(yè)主就門

店租賃進行談判。談判不成功需要

事業(yè)拓展部《租賃談判表》

重新尋找目標(biāo)門店：談判成功那么

與業(yè)主簽訂租賃合同

門店租賃簽約與業(yè)主簽訂門店租賃合同事業(yè)拓展部總監(jiān)

（經(jīng)理）

《直營店建店流程》門店租賃成功后，進入直營店建店事業(yè)拓展部總監(jiān)

流程（經(jīng)理）

5.2加盟店選址流程

步驟主要步驟描述/操作標(biāo)準(zhǔn)負責(zé)部門/崗位工具表單

加盟商申請加盟商申請加盟加盟商

提交申請材料加盟商提供申請材料，包含的材料詳

加&商

見《招商手冊》

加盟商資格評估事業(yè)拓展部總監(jiān)（經(jīng)理）對加盟商提

事業(yè)拓展部總監(jiān)

供的資料進行評估，確定加盟商是否

（經(jīng)理）

適合作為開展的加盟商

提交目標(biāo)門店材料加盟商資格評估通過后尋找目標(biāo)門加盟商

店，之后提供目標(biāo)門店材料

門店調(diào)研方案針對目標(biāo)門店，制定門店調(diào)研方案，

事業(yè)拓展部總監(jiān)

主要內(nèi)容包含門店調(diào)研人員安排及

（經(jīng)理）

所用時間

門店內(nèi)部情況調(diào)研及依據(jù)門店調(diào)研方案開展門店調(diào)研活

《門店內(nèi)部情況調(diào)研表》

門店外部環(huán)境調(diào)研動，主要包含門店內(nèi)部情況和門店外事業(yè)拓展部

《門店外部環(huán)境調(diào)研表》

部環(huán)境的調(diào)研。

門店評估報告事業(yè)拓展部人員依據(jù)門店調(diào)研及料

《門店評估標(biāo)準(zhǔn)表》

和門店評估標(biāo)準(zhǔn)表對門店進行評分，事業(yè)拓展部

《門店評估報告》

編寫《門店評估報告》

事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理對《門店評估

理審核報告》進行審核。審核不通過那么資

事業(yè)拓展部總監(jiān)

料歸檔到事業(yè)拓展部，審核通過那么

（經(jīng)理）

提交總經(jīng)理審批同時資料歸檔到事

業(yè)拓展部。

總經(jīng)理審批總經(jīng)理對事業(yè)拓展部提交的《門店評

總經(jīng)理

估報告》進行審批。

門店租賃談判加盟商與門店業(yè)主就門店租賃進行

談判。談判不成功需要重:新尋找目標(biāo)

加盟商《租賃談判表》

門店：談判成引那么與業(yè)主簽訂租賃

合同

門店租賃簽約與業(yè)主簽訂門店租賃合同加盟商

《直營店建店流程》門店租賃成功后，進入直營店建店流

事業(yè)拓展部及加

程。事業(yè)拓展部指導(dǎo)并支持加盟商完

盟商

成建店過程。

5.3門店評估操作標(biāo)準(zhǔn)

5.3.1門店標(biāo)準(zhǔn)

1）門店所在商圈：一線城市以次級商圈或核心商圈的邊緣區(qū)域為進入點：強二、強三線城市進入核心

商圈，塑造強二強三線城市的品牌效應(yīng)。

2）交通方便：便于到達，以在公交站點或100米內(nèi)有公交站點為優(yōu)，且最好在200米范圍內(nèi)便于停車,

有停車設(shè)施。

3）門店面積：門店面積以30-60平米店面為最優(yōu)，可以有一定的調(diào)整。

4）門店位置：店面選擇應(yīng)臨主干道，最好在拐角的位置，位于兩條街道的交叉處。

5）門店前停車位：有停車位最好，假設(shè)無停車位也要保證在200米范圍內(nèi)有停車設(shè)施。

6）賣場的結(jié)構(gòu)：只詵擇樓層的第一層門店，無臺階為最優(yōu)，加行臺階不能多干3層臺階。門店內(nèi)無討

多立柱、無死角。形狀以正方形為最正確，有5米以上的門面，門頭高度不低于3米且便于招牌的

制作與布置。

7）租金較合理，原那么上租金應(yīng)控制在預(yù)期營業(yè)額的10%以內(nèi)。

5.3.2門店調(diào)研

門店的外部環(huán)境主要表達在門店所在商圈的整體氣氛，門面易于辨識，門店易于到達，從而到達很好

的集客效應(yīng)，另外門店鄰鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)也會對顧客數(shù)量產(chǎn)生一定的影響。臨鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)屬于互補性的業(yè)態(tài)，

那么會大大提高本門店的顧客數(shù)；如鄰鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)屬于競爭性業(yè)態(tài)，乜會增大顧客的整體數(shù)量，從而提升

門店的進店顧客數(shù)量。因此，門店外部環(huán)境包含的主要調(diào)研因素有：所屬商圈、人流量、門前人行道情況、

距離公交站、200米內(nèi)公交線路、鄰鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)等。

門店內(nèi)部是發(fā)生交易的場所，因此?個良好的交易環(huán)境對增加顧客的滿意度與忠誠度有很大影響，門

店內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)研的主要因素有：門店形狀、門面寬度、面積、門店層高、門店層數(shù)、門店可調(diào)整性、門店

根底設(shè)施、門店租賃條件等。

5.3.3門店評估標(biāo)準(zhǔn)

在完成門店外部環(huán)境、門店內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)研之后，進入門店評估流程。首先依據(jù)《門店內(nèi)部情況請研

表》、《門店外部環(huán)境調(diào)研表》的數(shù)據(jù)，時《門店綜合評估標(biāo)準(zhǔn)表》進行打分，完成對門店的評分，對門店

選擇提供決策依據(jù)。

5.3.4店址綜合評估

在完成了商圈和門店評估后，將所得分?jǐn)?shù)填入到《店址綜合評估表》中，計算出店址綜合得分，并依

據(jù)評估準(zhǔn)那么對店址作出評估結(jié)論O

5.3.5門店租賃考前須知

＞租賃資質(zhì)：

1）出租方最好為產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)人必須具備房屋產(chǎn)權(quán)、出具產(chǎn)權(quán)證明。

2）出租方不是產(chǎn)權(quán)人，存在代理關(guān)系的，需提供產(chǎn)權(quán)人委托簽約人的授權(quán)委托書原件（最好經(jīng)過公證）。

存在轉(zhuǎn)租關(guān)系的，需提供產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件原件。

3）出租方必須具備房屋出租權(quán)，出據(jù)房屋出租許可證，并承當(dāng)房屋出租的相關(guān)納稅責(zé)任。

4）出租方必須允許承租方對承租場地進行獨立裝修，自主經(jīng)營。

＞租賃談判

1）租賃的時限

2）首付租金金額和支付U期

3）租金的方式：

固定租金:在合同租賃期內(nèi)，租金不