物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人操作手冊(cè)

物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人操作手冊(cè)

第一章管理中心/管理處操作指南

第一節(jié)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人的基本要求

--物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人的基本職能

1.計(jì)劃的職能

規(guī)定任務(wù)的性質(zhì)及其目標(biāo)，提出完成任務(wù)的數(shù)量、品質(zhì)、時(shí)間及費(fèi)用等數(shù)值性資料，劃

分管理中心/管理處的任務(wù)和人力、物力等資源配置。計(jì)劃是管理整體的組成部分，是以合

理的、經(jīng)濟(jì)的、系統(tǒng)的方式作出的影響未來(lái)的決策。

2.組織的職能

為了實(shí)現(xiàn)預(yù)定的目標(biāo)，即完成計(jì)劃規(guī)定的任務(wù)，通過(guò)建立管理中心/管理處組織機(jī)構(gòu)、

確定職責(zé)與權(quán)利、協(xié)調(diào)相互關(guān)系使管理中心/管理處內(nèi)部各要素聯(lián)結(jié)成?個(gè)有機(jī)的整體，使

各項(xiàng)活動(dòng)得以良性、有效地開展。

3.指揮的職能

指揮是通過(guò)命令、指示等方式將計(jì)劃變成全體人員的統(tǒng)一行動(dòng)。它是一種執(zhí)行性的管理

職能，是管理中心/管理處經(jīng)理通過(guò)權(quán)威使員工服從計(jì)劃的規(guī)定和要求，切實(shí)履行職責(zé)，完

成各項(xiàng)任務(wù)。

4.溝通的職能

溝通是管理中心/管理處成員之間，上級(jí)與下級(jí)之間及業(yè)主與客戶為了完成既定的目標(biāo),

進(jìn)行相互聯(lián)系，相互理解，獲得共同認(rèn)識(shí)的行為過(guò)程。溝通對(duì)于信息的收集、認(rèn)識(shí)的統(tǒng)一、

關(guān)系的改善起著特別重要的作用。

5.控制的職能

控制是對(duì)管理中心/管理處內(nèi)部各種活動(dòng)的把握與校正，是管理中心/管理處實(shí)施過(guò)程確

保能夠與計(jì)劃方案相符的一種監(jiān)督與保證的活動(dòng)過(guò)程。

6.激勵(lì)的職能

激勵(lì)是對(duì)計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中調(diào)動(dòng)個(gè)體與群體的積極性，使他們發(fā)揮出最大潛能的活動(dòng)過(guò)

程。激勵(lì)屬于行為科學(xué)的范疇，它是管理中心/管理處實(shí)現(xiàn)最有效活動(dòng)的一種催化劑，是管

理中心/管理處管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

7.創(chuàng)新的職能

創(chuàng)新是管理中心/管理處突破傳統(tǒng)，大膽利用新技術(shù)、新管理模式，賦予資源以新的創(chuàng)

造財(cái)富的行為。歷史證明，創(chuàng)新是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大動(dòng)力，是人類的財(cái)富之源。

二.領(lǐng)導(dǎo)能力基本自然法則

1.要有心甘情愿的追隨者；

2.領(lǐng)導(dǎo)與追隨者之間建立密切的工作關(guān)系；

3.領(lǐng)導(dǎo)能力隨著事件的發(fā)生而產(chǎn)生；

4.不依仗職權(quán)施加影響；

5.領(lǐng)導(dǎo)者無(wú)純粹的安全可言；

6.領(lǐng)導(dǎo)者的面子是有限的；

7.領(lǐng)導(dǎo)能力通過(guò)與被領(lǐng)導(dǎo)者之間的意識(shí)交流舞臺(tái)展開；

8.領(lǐng)導(dǎo)能力是一種自我安排的過(guò)程.

三.規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)

1.不在場(chǎng)作出不切實(shí)際的安全承諾，作HI的承諾應(yīng)符合社會(huì)治安現(xiàn)狀和服務(wù)群體客觀狀況；

2.不輕易作出設(shè)備損壞賠償?shù)某兄Z，應(yīng)加入一般責(zé)任損壞不負(fù)賠償條款，只有發(fā)生嚴(yán)重失職

造成事故的損失可追究公司的賠償責(zé)任；

3.三方責(zé)任簽定條款，即發(fā)生重大事故后，由行業(yè)專家組成調(diào)查組，對(duì)事故進(jìn)行調(diào)查，確定

責(zé)任；

4.應(yīng)有關(guān)賠償限額的規(guī)定，即然要承擔(dān)賠償責(zé)任，就應(yīng)該確定權(quán)利與責(zé)任掛鉤，賠償大小與

利潤(rùn)大小掛鉤，可以確定賠償數(shù)額不超過(guò)當(dāng)年利潤(rùn)總額的一個(gè)合適比例；

5.應(yīng)加入凡我公司整改建議未被采納造成的損失，我公司不負(fù)賠償責(zé)任的條款；

6.投保物業(yè)相關(guān)保險(xiǎn)，如物業(yè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，人身傷害險(xiǎn)，第三者責(zé)任險(xiǎn)；

7.各類行文中的責(zé)任規(guī)避，在與業(yè)主、客戶、外協(xié)供方之間的文字溝通、書面往來(lái)以及告示、

發(fā)票、收據(jù)、協(xié)議合同等上面的文字說(shuō)明等等，應(yīng)正確表述公司應(yīng)負(fù)的責(zé)任，如停車庫(kù)（場(chǎng)）

管理制度告示牌上應(yīng)寫明類似的文字：本停車庫(kù)（場(chǎng)）不負(fù)車輛保管責(zé)任。

四.安全管理的意識(shí)

1.管理中心/管理處的三級(jí)安全教育

三級(jí)安全教育是公司安全教育的基礎(chǔ)教育。教育對(duì)象包括新進(jìn)從業(yè)人員、轉(zhuǎn)崗人員、在職人

員。三級(jí)教育指公司、管理中心/處和部門安全教育。

1.1管理中心/管理處安全教育

新進(jìn)公司員工或調(diào)動(dòng)工作的在職人員在進(jìn)入工作地點(diǎn)前，由管理中心/管理處專（兼）

安全員、消防員（工程、保安）負(fù)責(zé)進(jìn)行安全教育。安全教育內(nèi)容，主要是：勞動(dòng)安全法律

法規(guī)；安全生產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)；本管理中心/管理處安全生產(chǎn)規(guī)章制度；勞動(dòng)紀(jì)律；作業(yè)場(chǎng)所和

工作崗位存在的危險(xiǎn)因素、防范措施及應(yīng)急措施及其他有關(guān)安全的內(nèi)容。

1.2各部門安全培訓(xùn)教育

新進(jìn)公司員工或調(diào)動(dòng)工作的在職人員在進(jìn)入工作地點(diǎn)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行安全教育。山各部門專

（兼）安全員（工程、保安）或部門經(jīng)理/領(lǐng)班負(fù)責(zé)進(jìn)行安全教育。主要內(nèi)容有：本部門的

工作性質(zhì)、特點(diǎn)及基本要求；作業(yè)流程；工作場(chǎng)所個(gè)崗位存在的危險(xiǎn)因素、防范措施及應(yīng)急

措施；安全管理制度和勞動(dòng)紀(jì)律。

1.3各班組安全教育

指由各班組領(lǐng)班對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行上崗前安全教育。班組安全教育由班組長(zhǎng)會(huì)同專（兼）

安全員及帶班師傅進(jìn)行“傳、幫、帶”。安全教育內(nèi)容主要有：班組安全生產(chǎn)概況；工作性

質(zhì)和職責(zé)范圍；崗位工作性質(zhì)；機(jī)電設(shè)備的安全操作；各種安全設(shè)施的性能的作用；緊急救

災(zāi)措施。

2.安全檢查的開展

管理中心/管理處的安全檢查可以分為定期性、經(jīng)常性、季節(jié)性和不定期性的安全檢查等。

2.1定期性檢查

管理中心/管理處組織定期全面的安全檢查。檢查周期一般為：管理中心/管理處每半年

組織?次，各部門每季度一次，班組每月檢查一次。定期檢查涉及面廣，有深度，能及時(shí)發(fā)

現(xiàn)并解決問題。

2.2經(jīng)常性檢查

由各級(jí)部門負(fù)責(zé)人或?qū)＃妫┌踩珕T根據(jù)安全生產(chǎn)規(guī)章制度的執(zhí)行情況，進(jìn)行經(jīng)常性檢

查。檢查中要注意易發(fā)生和可能發(fā)生事故的主要因素，變事后處理為事前預(yù)防。

2.3季節(jié)性檢查

由各級(jí)部門根據(jù)季節(jié)變化特點(diǎn)，按事故發(fā)生的規(guī)律對(duì)易發(fā)的潛在危險(xiǎn)，突出重點(diǎn)進(jìn)行檢

查。如冬天防凍報(bào)暖、防火、電氣等專項(xiàng)檢查。通過(guò)檢查，發(fā)現(xiàn)潛在問題，研究整改對(duì)策，

及時(shí)消除隱患

2.4不定期性的安全檢查

山管理中心/管理處會(huì)同有專業(yè)技術(shù)特長(zhǎng)的職工，對(duì)安全管理差、易發(fā)事故的部門進(jìn)行

巡視安全檢查。重點(diǎn)查安全工作的重視程度，安全責(zé)任制的執(zhí)行情況，安全生產(chǎn)的落實(shí)情況。

3.確定安全責(zé)任的一般原則

3.1有下列情況之一造成傷亡事故的，應(yīng)追究當(dāng)事人、肇事者的責(zé)任：

3.1.1違章指揮；

3.1.2違章操作：

3.1.3違反勞動(dòng)紀(jì)律；

3.1.4擅自拆除、毀壞安全裝置和設(shè)備，擅自進(jìn)入危險(xiǎn)場(chǎng)所。

3.2有下列情況之一造成傷亡事故的，應(yīng)追究事故部門經(jīng)理或管理中心/管理處領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任:

3.2.1未按規(guī)定對(duì)職工進(jìn)行安全教育和技術(shù)培訓(xùn)，特種作業(yè)人員無(wú)證上崗；

3.2.2安全標(biāo)志、安全用具缺乏或有缺陷的；

3.2.3設(shè)備、設(shè)施有缺陷，或未按規(guī)定檢測(cè)、檢驗(yàn)；

3.2.4對(duì)事故隱患未采取有效防范措施的。

3.3有下列情況之一造成傷亡事故的，應(yīng)追究事故管理中心/管理處領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任：

3.3.1安全管理混亂，安全生產(chǎn)責(zé)任制不落實(shí)；

3.3.2無(wú)安全生產(chǎn)責(zé)任制、安全生產(chǎn)規(guī)章制度、安全技術(shù)操作規(guī)程；

3.3.3發(fā)生傷亡事故后不落實(shí)防范措施，一年內(nèi)發(fā)生同類事故的；

3.3.4不按國(guó)家“安全生產(chǎn)法”規(guī)定保證安全生產(chǎn)所必需的資金投入，及時(shí)消除事故隱患的。

3.4管理中心/管理處發(fā)生傷亡事故后，有下列情況之一的，應(yīng)追究管理中心/管理處領(lǐng)導(dǎo)，

部門直接負(fù)責(zé)人和其他責(zé)任人員的責(zé)任：

3.4.1管理中心/管理處經(jīng)理在事故調(diào)查處理期間擅離職守的；

3.4.2事故發(fā)生后逃逸的；

3.4.3對(duì)事故隱瞞不報(bào)、謊報(bào)或拖延不報(bào)的；

3.4.4發(fā)生事故后，不組織搶救的；

3.4.5偽造、故意破壞事故現(xiàn)場(chǎng)的；

3.4.6阻礙、干涉事故調(diào)查工作，拒絕接受調(diào)查取證、提供有關(guān)情況和資料的；

3.4.7作偽證或指使他人作偽證的。

第二節(jié)物業(yè)管理早期介入與前期管理

一.概念

1.早期介入

早期介入是指公司從物業(yè)管理和日后運(yùn)作的專業(yè)角度為開發(fā)商（業(yè)主）提出樓宇設(shè)計(jì)，

設(shè)備安裝、施工監(jiān)督工程驗(yàn)收接管等多方面提出建設(shè)性的意見。

2.前期管理

前期管理是指公司接受委托物業(yè)管理，從接受驗(yàn)收到業(yè)主委員會(huì)成立。對(duì)非小區(qū)物業(yè)，

目前政府沒有成立業(yè)主委員會(huì)要求，可理解為從接受物業(yè)驗(yàn)收后3—6月該項(xiàng)目物業(yè)管理的

實(shí)施階段。

3.管理責(zé)任

早期介入的物業(yè)管理是參與和提出建議，不承擔(dān)管理責(zé)任，前期物業(yè)公司是直接參與管

理，具有承擔(dān)物業(yè)管理的責(zé)任。

二.早期介入

1.早期介入的人員安排

早期介入是為了便于今后管理，主要對(duì)樓宇的土建結(jié)構(gòu)、管道走向、設(shè)備安裝等諸多工

程建設(shè)接但各項(xiàng)管理進(jìn)行了解、熟悉。所以該階段人員配置應(yīng)從工程技術(shù)人員為主，可根據(jù)

樓宇面積的大小、設(shè)備的復(fù)雜程度選派電氣、暖通、弱電等方面的技術(shù)骨干若干名，以及管

理中心/處候選經(jīng)理，在工程施工中后期進(jìn)場(chǎng)。

2.早期介入階段管理中心/管理處經(jīng)理基本工作內(nèi)容

早期介入期間由公司市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)，現(xiàn)場(chǎng)管理中心/處經(jīng)理組織工程管理技術(shù)人員可

以對(duì)以下方面作出計(jì)劃的安排：

2.1提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改進(jìn)意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；

2.2分析物'也建造選料及安裝，降低隱患，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；

2.3審查有關(guān)工程及設(shè)備的優(yōu)劣，提供改進(jìn)意見。對(duì)維修檢查通道的位置及供電量的設(shè)計(jì)配

置，要仔細(xì)審核，以避免日后維修工程開展不便；

2.4提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)管理意見；

2.5提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)管理意見；

2.6幫助施工人員做好對(duì)樓宇材質(zhì)方面的保護(hù)，不留下因施工對(duì)材質(zhì)造成的損傷；

2.7提前熟悉樓宇中的各種設(shè)備和管線走向，對(duì)今后的管理和維修養(yǎng)護(hù)大有益處：

2.8督促工程施工進(jìn)度。

當(dāng)樓宇進(jìn)入施工驗(yàn)收階段，現(xiàn)場(chǎng)管理中心/處經(jīng)理應(yīng)與公司物業(yè)管理部、人力資源部協(xié)

調(diào)，準(zhǔn)備將工作狀態(tài)轉(zhuǎn)入前期管理階段工作。

三.前期管理

辦公物業(yè)、公共物業(yè)的前期管理概念界定為樓宇物業(yè)管理驗(yàn)收接管開始3至6個(gè)月，物

業(yè)管理階段。

小區(qū)居住物業(yè)前期管理界定為小區(qū)物'也管理驗(yàn)收接管后至小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立。

1.管理中心/處管理人員的確立與人員招聘

根據(jù)樓盤面積、功能、設(shè)備復(fù)雜程度可設(shè)立：

1—2萬(wàn)平方米（建面）擬設(shè)立管理處經(jīng)理1名、文員兼財(cái)務(wù)、人事管理員1名、工程

主管或物業(yè)主管1名。工程人員、保安人員、保潔人員、客服人員按樓宇實(shí)際需求和合同約

定進(jìn)行配置。管理處總?cè)藬?shù)一般由30-50人組成；

3—5萬(wàn)平方米（建面）擬設(shè)立管理處經(jīng)理1名、文員1名、工程部、保安部、保潔部、

客服部經(jīng)理各1名。管理處總?cè)藬?shù)應(yīng)根據(jù)樓宇實(shí)際需求和合同約定進(jìn)行配置。一般由6A

110人組成；

5—15萬(wàn)平方米（建面）擬設(shè)立管理中心總經(jīng)理1名、財(cái)務(wù)1名、人事管理員1名、工

程部、保安部、保潔部、客服部經(jīng)理各1名。管理中心總?cè)藬?shù)應(yīng)根據(jù)樓宇實(shí)際需求和合同約

定進(jìn)行配置，管理中心總?cè)藬?shù)一般為110-180人組成，管理中心人員招聘由公司人力資源

部負(fù)責(zé)實(shí)施；

15萬(wàn)平方米以上（建面）擬設(shè)立管理中心總經(jīng)理1名、總經(jīng)理助理1名、財(cái)務(wù)1名、

人事管理員1名、工程部、保安部、保潔部、客服部經(jīng)理各1名。管理中心總?cè)藬?shù)應(yīng)根據(jù)樓

宇實(shí)際需求和合同約定進(jìn)行配置，管理中心總?cè)藬?shù)一般為215人左右組成，管理中心人員招

聘由公司人力資源部負(fù)責(zé)實(shí)施。

2.前期管理階段管理中心/處經(jīng)理基本工作內(nèi)容

2.1物業(yè)驗(yàn)收、交接時(shí)間、步驟、內(nèi)容、記錄的安排

管理中心/處經(jīng)理應(yīng)根據(jù)參加項(xiàng)目工程協(xié)調(diào)會(huì)及與業(yè)主的溝通確定驗(yàn)收區(qū)域、驗(yàn)收步驟、

樓宇具體驗(yàn)收、交接的驗(yàn)收時(shí)間。

2.1.1驗(yàn)收、交接的內(nèi)容

（1）概念

竣工，它是指一個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑施工和設(shè)備安裝之后，達(dá)到了該工程項(xiàng)目規(guī)

劃文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件，作為房地產(chǎn)綜合開發(fā)的成品，由承建單位

向房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位書面報(bào)告工程項(xiàng)目完成。

竣工驗(yàn)收，它是指建設(shè)工程項(xiàng)目竣工（包括隱蔽工程竣工、單項(xiàng)工程竣工、分期工程

竣工以及全部工程竣工）后，開發(fā)建設(shè)單位會(huì)同設(shè)計(jì)單位、施工單位、設(shè)備供應(yīng)單位以及工

程質(zhì)量監(jiān)督部門等，對(duì)該項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工質(zhì)量、設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行

全面檢驗(yàn)，取得竣工合格的資料，數(shù)據(jù)和憑證。其中住宅小區(qū)全部工程竣工后，必須申報(bào)城

市建設(shè)行政主管部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收。

接管驗(yàn)收，它是指物業(yè)管理企業(yè)在接受委托管理物業(yè)時(shí)，以獨(dú)立人（獨(dú)立于發(fā)展商和

購(gòu)房業(yè)主的第三者）的性質(zhì)對(duì)新建物業(yè)或原有物業(yè)能否正常使用或管理按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合

檢驗(yàn)的過(guò)程。它是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和配套設(shè)備、設(shè)施滿足使用功

能為主要內(nèi)容的驗(yàn)收。接管驗(yàn)收合格，標(biāo)志著物業(yè)可以實(shí)施正常的管理。

（2）竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收的區(qū)別與聯(lián)系

竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收的主要區(qū)別是：

A接收主體不同：竣工驗(yàn)收的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和城市建設(shè)行政主管部門，接管驗(yàn)

收的主體是管理該物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，具有獨(dú)立人的性質(zhì)。

B驗(yàn)收性質(zhì)不同：竣工驗(yàn)收是為了查驗(yàn)房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目是否達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)文件和建

筑施工安裝所規(guī)定的要求；接管驗(yàn)收是為了主體結(jié)構(gòu)安全和配套設(shè)備、設(shè)施是否滿足使用功

能的再檢驗(yàn)。

C接收目的不同：竣工驗(yàn)收是工程項(xiàng)目建成后，開發(fā)企業(yè)為了使物業(yè)取得進(jìn)入市場(chǎng)的資

格，對(duì)物業(yè)是否合格進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收：接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)為了分清管理責(zé)任和對(duì)業(yè)主負(fù)

責(zé)，對(duì)即將進(jìn)行委托管理的物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。

竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的主體、性質(zhì)和目的雖然各不相同，但是它們的中心環(huán)節(jié)都是圍繞

物業(yè)的質(zhì)量驗(yàn)收，這是兩者的共同點(diǎn)。?般來(lái)說(shuō)，竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收應(yīng)分布進(jìn)行，竣工驗(yàn)

收在先，接管驗(yàn)收在后，但開發(fā)建設(shè)企業(yè)如能委托物業(yè)管理企業(yè)早期介入，竣工驗(yàn)收和接管

驗(yàn)收可以同時(shí)進(jìn)行。大量的事實(shí)證明，有物業(yè)管理企業(yè)早期介入的竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收，對(duì)

日常的管理和業(yè)主而言，其優(yōu)越性則能充分體現(xiàn)。

（3）物業(yè)企業(yè)管理的接管驗(yàn)收

A驗(yàn)收應(yīng)具備的條件：

令建設(shè)工程全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；

令供電、供水、通訊、電梯、污水、化糞池、消防等設(shè)備、設(shè)施均能運(yùn)轉(zhuǎn)正常；

令建筑物編號(hào)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)；

B開發(fā)企業(yè)應(yīng)提交的資料齊全完整，主要有：

令產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件用地批準(zhǔn)文件規(guī)劃許可證建筑執(zhí)照；

令技術(shù)資料：竣工圖、包括平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;

竣工驗(yàn)收說(shuō)明書；給排水、空調(diào)、煤氣系統(tǒng)的試壓報(bào)告；

C驗(yàn)收內(nèi)容：

令供電系統(tǒng)

令給排水系統(tǒng)

令升降系統(tǒng)

令空調(diào)系統(tǒng)

令弱電系統(tǒng)

令消防監(jiān)控系統(tǒng)

令接管驗(yàn)收中應(yīng)注意問題

2.2保安對(duì)樓宇鑰匙的接管的安排

分別對(duì)鑰匙的接收、保管、領(lǐng)用、借用、應(yīng)急等各發(fā)起能夠而作出人員接收方式、保管

方式的準(zhǔn)備。

鑰匙接管由指定保安部經(jīng)理（主管/領(lǐng)班）負(fù)責(zé)，對(duì)所接收的鑰匙進(jìn)行標(biāo)號(hào)登記與保存。

特別對(duì)客戶/業(yè)主委托保管的重要區(qū)域的鑰匙應(yīng)由二人以上簽字方可借用。

2.3清潔開荒的安排

清潔開荒可委托清潔公司進(jìn)行，（如業(yè)主愿意支付該項(xiàng)費(fèi)用時(shí)）也可由管理中心/處組織

清潔人員進(jìn)行。

管理中心/處指派保潔部經(jīng)理（主管/領(lǐng)班）制定開荒計(jì)劃，計(jì)劃應(yīng)對(duì)開荒的時(shí)間、內(nèi)容、

人員、物資、檢查方式作出安排。

當(dāng)管理中心/處保潔人員不足及開荒時(shí)間緊的前提下，可請(qǐng)求公司物業(yè)部的支援，委派

其它管理中心/處清潔人員以加班的形式支援開荒工作。加班人員所涉及的費(fèi)用應(yīng)計(jì)入于該

管理中心/處成本費(fèi)用之中。

A清潔“開荒”的主要內(nèi)容

清潔“開荒”的主要內(nèi)容有：對(duì)物業(yè)內(nèi)外建筑垃圾的清理；清除貼附在地面、墻面、玻

璃等建筑材料面上的水泥漬、膠漬、油漆以及其他灰塵污垢；對(duì)公用部分（電梯、洗手間、

茶水間、設(shè)備房等）及辦公室以及建筑物內(nèi)的其他設(shè)施進(jìn)行清掃等。清除裝飾后殘留在材料

表面的污跡，必須使用專門的機(jī)器、試劑和藥劑，在專業(yè)人員的指導(dǎo)下完成，否則有可能使

裝飾材料的飾面受到損害；造成不可彌補(bǔ)的破壞。如大廈玻璃幕墻的清洗，各種指示牌（不

銹鋼或銅牌）的清潔。地面大理石不僅要清洗，而且要打蠟?zāi)ス饣蜃鼍?。一幢已竣工的?/p>

廈，經(jīng)過(guò)專業(yè)清洗“開荒”后，可以變得整潔，美觀舒適，從而提高該物業(yè)的形象，業(yè)主或

使用人住后馬上就可以使用，不必再為這些污跡煩惱。更重要的是，一幢物業(yè)“開荒”清潔

工作做得好，可以為以后的日常清潔保養(yǎng)工作打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。

B物業(yè)清潔“開荒”的方式

清潔“開荒”是公司接管物業(yè)后的第一項(xiàng)繁重工作，由于入住時(shí)間緊迫，“開荒”不僅

工作量大，而且涉及面廣，質(zhì)量要求高，對(duì)公司來(lái)說(shuō)是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)

的清潔“開荒”一般有三種做法：

a）公司自己做。有公司自己的清潔人員負(fù)責(zé)“開荒”。這主要對(duì)物業(yè)規(guī)模不大，“開荒”時(shí)

間較充裕的物業(yè)。自己做“開荒”的好處是能鍛煉清潔人員的耐勞毅力，增強(qiáng)清潔人員的專

業(yè)本領(lǐng)，為今后的清潔保養(yǎng)奠定基礎(chǔ)；

b）聘請(qǐng)專業(yè)公司做。鑒于清潔“開荒”工作量大，時(shí)間要求緊，需要投入大量的人力資源,

特別是有些項(xiàng)目的清潔風(fēng)險(xiǎn)程度高，如高空外墻清潔，有些項(xiàng)目專業(yè)性強(qiáng)，如不同質(zhì)地表面

污跡的清潔要用不同性質(zhì)的“藥水”；有些項(xiàng)目對(duì)清潔工具要求較高，如大堂、中廳天花板

的清潔需要用升降機(jī)等。為了能按時(shí).、保質(zhì)完成“開荒”工作，公司只能聘請(qǐng)專業(yè)清潔公司

來(lái)承擔(dān)這項(xiàng)工作；

c）公司自己做與聘請(qǐng)專業(yè)公司做相結(jié)合。公司立足于自己做“開荒”，但對(duì)一些專業(yè)性很

強(qiáng)或風(fēng)險(xiǎn)程度高的項(xiàng)目，則委托專門清潔公司做。而其他室內(nèi)的清潔，如洗地、擦窗、抹灰

等一般性的工作則由公司自己做。如果是趕時(shí)間的話，公司還將?部分一般性的清潔工作交

給清潔公司做，如20層的大廈，1一10層由專業(yè)清潔公司負(fù)責(zé)做，11一20層山公司做。公

司自己做與請(qǐng)清潔公司做相接的好處：一是鍛煉了公司的清潔隊(duì)伍；二是保障清潔“開荒”

按時(shí)保質(zhì)完成。因此，公司與專業(yè)清潔公司相結(jié)合的方式是比較合理又經(jīng)濟(jì)有效的“開荒”

措施。

四.客戶管理文件編制的安排

1.二次裝修管理

1.1二次裝修應(yīng)遵循：

A裝修公司至管理中心辦理裝修時(shí)，需先將公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照營(yíng)、資質(zhì)證書、施工人員身份證

及特種施工操作證書復(fù)印件交由客服部存檔；

B客服人員向裝修公司提供繳費(fèi)表（包括裝修保險(xiǎn)）、《裝修圖紙清單》、《裝修緊急聯(lián)絡(luò)表》、

《裝修期安全/消防責(zé)任協(xié)議書》、《裝修施工須知》、《裝修施工承諾書》等由裝修公司確認(rèn)

蓋章，并告知裝修公司申報(bào)消防事宜；

C裝修公司將裝修圖紙、簽好的裝修期安全協(xié)議、裝修施工承諾書交、聯(lián)絡(luò)表等至客服部

歸檔，并至財(cái)務(wù)部付清相應(yīng)款項(xiàng)；

D客服部將圖紙及圖紙審核意見書轉(zhuǎn)至工程部二次裝修管理人員進(jìn)行審核,三日內(nèi)將審核

意見反饋給客戶及裝修公司，客戶及裝修公司遵照實(shí)施，圖紙由客服部歸檔；

E裝修公司申報(bào)消防、保險(xiǎn)，并將消防審核批文及保單交至客服部；

F裝修公司辦理施工進(jìn)場(chǎng)手續(xù)，辦理施工人員出入證，管理中心批復(fù)裝修許可證；

G裝修過(guò)程中，所有動(dòng)火、油漆、加班、貨梯使用等特殊施工都必須至管理中心填寫相應(yīng)

申請(qǐng)表（遵照《裝修指南》要求）；

II二次裝修管理人員將裝修進(jìn)程反饋給客服部，客服部通知客戶填寫隱蔽工程竣工及工程

竣工通知，并將竣工圖紙交至工程部審核后歸檔；

I工程部按照竣工圖紙進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果交客服部歸檔；

J業(yè)主至管理中心申請(qǐng)電話、水牌等入住事宜，并填寫相應(yīng)表格備案；

K裝修公司將消防驗(yàn)收合格批文交至管理中心歸檔，并至財(cái)務(wù)部退款。

2.管理制度、管理職責(zé)編制的安排

管理中心/管理處應(yīng)建立適合于本樓宇的管理職責(zé)、管理制度。管理中心/管理處根據(jù)本

物業(yè)實(shí)際情況有選擇的建立可包括下列制度、職責(zé)、但不僅限于以下目錄：

2.1管理制度

2.1.1獎(jiǎng)勵(lì)制度（應(yīng)與公司保持一致）

2.1.2懲戒制度（應(yīng)與公司保持一致）

2.1.3印章、介紹信使用管理制度（應(yīng)與公司保持一致）

2.1.4財(cái)務(wù)管理制度（應(yīng)與公司保持一致）

2.1.5費(fèi)用管理制度（應(yīng)與公司保持一致）

2.1.6保密工作制度（應(yīng)與公司保持一致）

2.1.7資產(chǎn)管理制度（應(yīng)與公司保持一致）

2.1.8物資管理制度（應(yīng)與公司保持一致）

2.1.9交接班管理制度

2.1.10更衣室（柜）管理制度

2.1.11員工著裝管理制度

2.1.12鑰匙管理制度

2.1.13消防安全管理制度

2.1.14工程部管理制度

2.1.15保安部管理制度

2.1.16保潔部管理制度

2.2崗位職責(zé)

2.2.1管理中心/處總經(jīng)理崗位職責(zé)

2.2.2核算員崗位職責(zé)

2.2.3人事員崗位職責(zé)

2.2.4工程部經(jīng)理崗位職責(zé)

2.2.5客戶部經(jīng)理崗位職責(zé)

2.2.6保安部經(jīng)理崗位職責(zé)

2.2.7保潔部經(jīng)理崗位職責(zé)

2.2.8電氣主管崗位職責(zé)

2.2.9弱電主管崗位職責(zé)

2.2.10空調(diào)主管崗位職責(zé)

2.2.11高壓電工崗位職責(zé)

2.2.12低壓電工崗位職責(zé)

2.2.13電梯工崗位職責(zé)

2.2.14空調(diào)制冷工崗位職責(zé)

2.2.15弱電維修工崗位職責(zé)

2.2.16鍋爐工兼水處理工崗位職責(zé)

2.2.17智能化系統(tǒng)管理員崗位職責(zé)

2.2.18保安領(lǐng)班崗位職責(zé)

2.2.19巡邏人員崗位職責(zé)

2.2.20車庫(kù)管理人員崗位職責(zé)

2.2.21中央監(jiān)控室操作員崗位職責(zé)

2.2.22保潔領(lǐng)班崗位職責(zé)

2.2.23保潔人員崗位職責(zé)

2.2.24客戶服務(wù)部文員工崗位職責(zé)

2.2.25倉(cāng)庫(kù)管理員崗位職責(zé)

3.屬地政府機(jī)構(gòu)的溝通、協(xié)調(diào)的安排

管理中心/管理處經(jīng)理應(yīng)保持與本區(qū)房屋土地管理局、街道、警署、消防、防疫、環(huán)衛(wèi)、

工商、環(huán)保、職業(yè)介紹等機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，應(yīng)在春節(jié)、國(guó)慶、中秋等重要節(jié)假日拜訪相關(guān)機(jī)構(gòu),

通過(guò)溝通加強(qiáng)管理中心/管理處與以上單位的交流。

3.1與房屋土地管理局的溝通

3.1.1保持聯(lián)系、取得相關(guān)物業(yè)管理的信息

3.1.2物業(yè)管理達(dá)標(biāo)、創(chuàng)市優(yōu)、國(guó)優(yōu)的安排

3.1.3征求處理物業(yè)違章處理意見

3.1.4管理資質(zhì)的申報(bào)

3.2與街道的溝通

管理居住物業(yè)保持與街道的溝通可以對(duì)以下面取得街道的支持

3.2.1小區(qū)內(nèi)違章搭建的處理

3.2.2小區(qū)糾紛的處理

3.2.3環(huán)境衛(wèi)生、生活垃圾、處理的協(xié)調(diào)

3.2.4居改非現(xiàn)象的處理

3.2.5治安管理

3.3與消防、警署的溝通

3.3.1對(duì)管理物業(yè)消防、治安管理的指導(dǎo)

3.3.2樓宇內(nèi)入住租戶的管理

3.3.3樓宇發(fā)生盜竊、失竊、斗毆、火災(zāi)等事件的處置

3.4與防疫部門的溝通

3.4.1生活用水箱清洗、水質(zhì)化驗(yàn)

3.4.2樓宇四害的防治

3.4.3樓宇防疫的控制

3.5與環(huán)衛(wèi)的溝通

3.5.1生活垃圾、建筑垃圾的處理

3.5.2樓宇餐飲廢水、廢氣油煙氣體的控制

3.6與職業(yè)介紹機(jī)構(gòu)的溝通

3.6.1管理中心/處新進(jìn)人員的招聘

3.6.2臨時(shí)性用工人員的招聘

4.管理中心/管理處物資采購(gòu)與儲(chǔ)存的安排

管理中心/管理處經(jīng)理根據(jù)合同預(yù)算每月制定采購(gòu)計(jì)劃，就服裝、辦公用品、保安用品、

工程配件、清潔物耗等物資作出采購(gòu)安排。采購(gòu)申請(qǐng)應(yīng)注明物品型號(hào)、單價(jià)、用途、數(shù)量等

信息。

4.1物品的申購(gòu)和采購(gòu)

4.1.1采購(gòu)計(jì)劃

a.管理中心/管理處經(jīng)理根據(jù)部門的工作計(jì)劃及倉(cāng)庫(kù)庫(kù)存情況審定編制采購(gòu)計(jì)劃，采

購(gòu)計(jì)劃應(yīng)防止倉(cāng)庫(kù)庫(kù)存的超量與短缺；

b.采購(gòu)計(jì)劃應(yīng)包括采購(gòu)產(chǎn)品規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、交貨期等內(nèi)容。

c.采購(gòu)物品按樓盤性質(zhì)差異而有所不同，對(duì)于甲級(jí)樓盤采購(gòu)時(shí)使用進(jìn)口或合資產(chǎn)品（主

要指保潔用品），對(duì)于乙級(jí)或以下樓盤采購(gòu)時(shí)則亦使用國(guó)產(chǎn)品牌（主要指保潔用品）。對(duì)于采

用實(shí)報(bào)實(shí)銷方式，采購(gòu)物資由業(yè)主方報(bào)銷或業(yè)主方指定的品牌除外。

4.1.2組織采購(gòu)

a.根據(jù)管理中心/處、各部門的采購(gòu)計(jì)劃和倉(cāng)庫(kù)的庫(kù)存物資帳平衡后由指定的采購(gòu)員采

購(gòu);

b.關(guān)鍵物品的采購(gòu)其品牌必須符合關(guān)鍵物品?覽表中的規(guī)定；

c.特殊情況急需申購(gòu)或不能在合格供方處購(gòu)得，山部門負(fù)責(zé)人填寫申購(gòu)單,經(jīng)審核批準(zhǔn)

后，方可采購(gòu)；

d.顧客委托采購(gòu)的物品根據(jù)部門開具的申購(gòu)單，經(jīng)批準(zhǔn)后即可采購(gòu)；

e.對(duì)一般物品的采購(gòu)，無(wú)須指定品牌，但必須滿足服務(wù)和使用質(zhì)量的要求。

4.1.3采購(gòu)驗(yàn)證

采購(gòu)物品的驗(yàn)證

a.采購(gòu)物品驗(yàn)證按進(jìn)貨驗(yàn)證和倉(cāng)庫(kù)管理規(guī)定對(duì)有關(guān)采購(gòu)物品驗(yàn)收要求執(zhí)行，并填寫物

品進(jìn)貨驗(yàn)證記錄，符合要求后，山倉(cāng)庫(kù)保管員填寫“收料單”；

b.被確定為關(guān)鍵物品的采購(gòu)，應(yīng)采購(gòu)指定的品牌，由倉(cāng)庫(kù)保管員負(fù)責(zé)進(jìn)貨驗(yàn)證。并做好

驗(yàn)證記錄；

c.顧客委托采購(gòu)的物品，按指定的品牌、規(guī)格要求進(jìn)行驗(yàn)證。對(duì)供方已經(jīng)檢驗(yàn)過(guò)的物品，

倉(cāng)庫(kù)保管員也需重新驗(yàn)證；

d.驗(yàn)證后不符合規(guī)定要求的物品，應(yīng)作拒收、退貨或調(diào)換處理，并做好標(biāo)識(shí)：

e.當(dāng)公司需到供方貨源處對(duì)采購(gòu)物品進(jìn)行驗(yàn)證時(shí)，應(yīng)在合同中加以規(guī)定，明確驗(yàn)證的安

排和物品放行的形式；

f.當(dāng)合同規(guī)定顧客要對(duì)本公司供方產(chǎn)品進(jìn)行驗(yàn)證時(shí)，公司應(yīng)提供必要的條件，使顧客能

在公司或供方處對(duì)供方產(chǎn)品是否符合要求進(jìn)行驗(yàn)證。但公司和供方都不能認(rèn)為該驗(yàn)證是供方

對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行有效控制的依據(jù)，不能免除本公司提供合格服務(wù)的責(zé)任，也不能排除以后顧

客對(duì)本公司服務(wù)質(zhì)量不合格的投訴或拒收；

g.如遇特殊情況無(wú)法按程序驗(yàn)證，經(jīng)管理中心/處經(jīng)理批準(zhǔn)后可采取緊急放行，但關(guān)鍵

物品不允許緊急放行；

h.采購(gòu)的物品若屬批量進(jìn)貨，進(jìn)貨驗(yàn)證數(shù)量規(guī)定如下：關(guān)鍵物品少于10件驗(yàn)證比例為

100%,超過(guò)10件抽驗(yàn)10%,且不少于10件；一般物品，比例為10%。

4.1.4外協(xié)委托服務(wù)的驗(yàn)證

a.管理中心/處經(jīng)理及各部門負(fù)責(zé)人對(duì)相關(guān)供方負(fù)有管理、監(jiān)督和檢查職責(zé)。發(fā)現(xiàn)供方有

不合格應(yīng)及時(shí)糾正并予以記錄，作為對(duì)供方評(píng)價(jià)時(shí)的依據(jù)；

b.管理中心/處各相關(guān)部門負(fù)責(zé)對(duì)空調(diào)、鍋爐、外墻清洗、綠化養(yǎng)護(hù)、水質(zhì)處理、電梯等

項(xiàng)目供方每次提供服務(wù)后驗(yàn)證服務(wù)結(jié)果；

c.管理中心/處每半年負(fù)責(zé)組織管理中心/處相關(guān)部門對(duì)供方服務(wù)項(xiàng)目質(zhì)量作出評(píng)價(jià)。

4.1.5采購(gòu)資料和質(zhì)量記錄的保管

管理中心/處負(fù)責(zé)保存所有采購(gòu)資料，包括采購(gòu)計(jì)劃、外協(xié)委托服務(wù)協(xié)議等文件，保存

期為兩年。

采購(gòu)物品的驗(yàn)證記錄由管理中心/處負(fù)責(zé)納入合格供方檔案保存，外協(xié)委托服務(wù)驗(yàn)證記

錄由管理中心/處各相關(guān)部門負(fù)責(zé)納入合格供方檔案保存。

4.2倉(cāng)庫(kù)管理

4.2.1倉(cāng)庫(kù)管理員根據(jù)“申購(gòu)單”的要求對(duì)采購(gòu)來(lái)的物品會(huì)同使用部門的相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)

收；

4.2.2對(duì)合格的物品辦理入庫(kù)手續(xù)（填寫入庫(kù)單），不合格的物品按《不合格品控制程序》

執(zhí)行；

4.2.3每類貨物必須用倉(cāng)庫(kù)貨物標(biāo)識(shí)卡進(jìn)行標(biāo)識(shí)，填寫物料，'收發(fā)存登記卡”，并登記賬簿,

做到帳、卡、物相符；

4.2.4倉(cāng)庫(kù)管理員根據(jù)“先進(jìn)后出”的原則發(fā)放物料，緊急情況下可以先行發(fā)放，但事后必

須補(bǔ)辦出庫(kù)手續(xù)，填寫“領(lǐng)料單”；

4.2.5倉(cāng)庫(kù)管理員每月底匯總出入倉(cāng)庫(kù)物料的數(shù)量，單價(jià)及結(jié)存數(shù)量，做好倉(cāng)庫(kù)物品報(bào)表，

并根據(jù)結(jié)存數(shù)量，作出下月采購(gòu)計(jì)劃。

第三節(jié)物業(yè)管理日常運(yùn)行管理

一.概念

日常運(yùn)行管理是指公司所派出管理機(jī)構(gòu)，管理中心/管理處對(duì)該物業(yè)經(jīng)過(guò)3—6月前期管

理之后，進(jìn)入良性管理循環(huán)，逐步提高規(guī)范鞏固的管理階段。

日常運(yùn)行管理階段管理中心/管理處經(jīng)理基本工作內(nèi)容

管理中心/管理處基本工作應(yīng)建立文件化的管理體系。

1.建立管理中心/管理處日常管理方式的安排

1.1運(yùn)行指揮方式

各管理中心/管理處可依據(jù)樓盤實(shí)際情況，采用以下運(yùn)行指揮方式。

1.1.1值班長(zhǎng)制度管理方式：對(duì)于大型公眾物業(yè)（如火車站，機(jī)場(chǎng)）可采用值班長(zhǎng)管理制度,

由值班長(zhǎng)全權(quán)負(fù)責(zé)當(dāng)班時(shí)間管轄區(qū)域的工程、保安、保潔、客戶服務(wù)的工作情況以及突發(fā)事

件的處理及報(bào)告，直接領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)日日常工作，并向管理中心/處總經(jīng)理負(fù)責(zé)，當(dāng)班時(shí)間發(fā)生的

各事件由值班長(zhǎng)協(xié)調(diào)、指揮，并向值班長(zhǎng)匯報(bào)。

1.L2客戶服務(wù)部牽頭管理方式：客戶服務(wù)部牽頭管理方式適用于辦公樓物業(yè)，業(yè)主、租戶

向管理中心/處上報(bào)的各類事件、問題由客戶服務(wù)部匯總后分派到工程、保安、保潔各部門，

相關(guān)部門完成后將信息反饋到客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部向業(yè)主、租戶回訪，并做好相關(guān)的

匯總統(tǒng)計(jì)工作。

1.1.3項(xiàng)目經(jīng)理直接管理方式：對(duì)于三萬(wàn)平方米以下的物業(yè)，可采用項(xiàng)目經(jīng)理直接負(fù)責(zé)部門

主管協(xié)助方式，山項(xiàng)目經(jīng)理直接負(fù)責(zé)管轄范圍的工程、保安、保潔、客戶服務(wù)的管理。

L2每II例會(huì)方式

管理中心/處應(yīng)安排每日上午8：30或9：00召開保安、工程、保潔、客戶服務(wù)領(lǐng)班以

上人員參加的每II工作例會(huì)。例會(huì)內(nèi)容主要反映昨天工作情況，今日需安排工作內(nèi)容以及需

各部門協(xié)調(diào)的事項(xiàng)等內(nèi)容。

1.3每周/月例會(huì)方式

每周或每月管理中心/處應(yīng)召開周例會(huì)或月例會(huì)。會(huì)議由保安、工程、保潔、客戶服務(wù)

主管以上人員參加，主要內(nèi)容對(duì)本周/月工作狀況進(jìn)行總結(jié)回顧，根據(jù)管理中心/處所收集的

信息資料點(diǎn)評(píng)工作質(zhì)量指出改進(jìn)措施，并討論下階段各部門工作安排。

2.建立管理中心/管理處作業(yè)規(guī)范的安排

管理中心/管理處經(jīng)理應(yīng)建立適合本樓宇的管理目標(biāo)、作業(yè)規(guī)范、流程，管理中心/管理

處根據(jù)本樓宇實(shí)際情況有選擇的建立可包括下列操作規(guī)范、但不僅限于以下目錄：

2.1辦公室管理

2.1.1財(cái)務(wù)管理程序（應(yīng)與公司保持一致）

2.1.2培訓(xùn)管理程序（應(yīng)與公司保持一致）

2.1.3人事管理程序（應(yīng)與公司保持一致）

2.1.4文件管理程序

2.1.5客戶滿意度征集管理程序

2.1.6投訴管理程序

2.2工程管理

2.2.1供配電系統(tǒng)運(yùn)行和維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)范

2.2.2空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行和維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)范

2.2.3給排水系統(tǒng)運(yùn)行和維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)范

2.2.4電梯系統(tǒng)運(yùn)行和維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)范

2.2.5自動(dòng)扶梯、液壓梯運(yùn)行和維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)范

2.2.6弱電系統(tǒng)運(yùn)行和維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)范

2.2.7鍋爐系統(tǒng)運(yùn)行和維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)范

2.2.8污水處理系統(tǒng)運(yùn)行和維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)范

2.2.9設(shè)施設(shè)備日常巡視作業(yè)規(guī)范

2.2.10電器設(shè)備運(yùn)行和維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)范

2.2.11電動(dòng)工具選用及管理作業(yè)規(guī)范

2.2.12電器照明裝置安全管理作業(yè)規(guī)范

2.2.13電氣防火和防爆管理作業(yè)規(guī)范

2.2.14發(fā)電機(jī)系統(tǒng)運(yùn)行和維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)范

2.2.15消防泵噴淋泵系統(tǒng)運(yùn)行和維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)范

2.2.16氣體滅火系統(tǒng)運(yùn)行和維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)范

2.2.17消防系統(tǒng)設(shè)備日常檢查作業(yè)規(guī)范

2.2.18房屋設(shè)施檢查修繕養(yǎng)護(hù)和維修作業(yè)規(guī)范

2.2.19報(bào)修服務(wù)作業(yè)規(guī)范

2.2.20設(shè)備設(shè)施計(jì)劃保養(yǎng)管理規(guī)范

2.2.21設(shè)備維修安全作業(yè)規(guī)范

2.2.22設(shè)備設(shè)施檔案管理規(guī)范

2.2.23設(shè)備設(shè)施機(jī)房管理規(guī)范

2.2.24設(shè)備接管驗(yàn)收作業(yè)規(guī)范

2.2.25設(shè)備帳、卡、物管理作業(yè)規(guī)范

2.3保安管理

2.3.1門崗管理作業(yè)規(guī)范

2.3.2保安巡邏管理作業(yè)規(guī)范

2.3.3停車庫(kù)/場(chǎng)管理作業(yè)規(guī)范

2.3.4防汛防臺(tái)管理作業(yè)規(guī)范

2.3.5突發(fā)事件處理作業(yè)規(guī)范

2.3.6鑰匙管理作業(yè)規(guī)范

2.3.7危險(xiǎn)品、易燃易爆物品的暫存管理作業(yè)規(guī)范

2.3.8消防、監(jiān)控設(shè)備作業(yè)規(guī)范

2.3.9消防系統(tǒng)管理作業(yè)規(guī)范

2.3.10安全臺(tái)帳管理作業(yè)規(guī)范

2.3.11二次裝修管理作業(yè)規(guī)范

2.4客戶服務(wù)管理

2.4.1總服務(wù)臺(tái)接待服務(wù)作業(yè)規(guī)范

2.4.2禮儀接待服務(wù)作業(yè)規(guī)范

2.4.3公眾廣播管理作業(yè)規(guī)范

2.4.4會(huì)務(wù)接待作業(yè)規(guī)范

2.4.5貴賓接待服務(wù)作業(yè)規(guī)范

2.4.6大型活動(dòng)禮儀服務(wù)作業(yè)規(guī)范

2.4.7客戶投訴接待處理作業(yè)規(guī)范

2.4.8公眾責(zé)任險(xiǎn)保險(xiǎn)理賠作業(yè)規(guī)范

2.4.9客戶回訪作業(yè)規(guī)范

2.4.10辦公區(qū)域客戶入住、退租管理作業(yè)規(guī)范

2.4.11收費(fèi)管理作業(yè)規(guī)范

2.5保潔管理

2.5.1打蠟、去蠟、拋光作業(yè)規(guī)范

2.5.2清潔作業(yè)規(guī)范

2.5.3銅制品保潔作業(yè)規(guī)范

2.5.4大堂清潔作業(yè)規(guī)范

2.5.5地毯清洗作業(yè)規(guī)范

2.5.6公共區(qū)域清潔作業(yè)規(guī)范

2.5.7常用清潔劑用途、配制比例指南

2.5.8清潔設(shè)備使用方法與注意事項(xiàng)

2.5.9常見污漬處理作業(yè)規(guī)范

2.5.10綠化擺放養(yǎng)護(hù)管理作業(yè)規(guī)范

3.建立管理中心/管理處質(zhì)量管理目標(biāo)的安排

管理中心/管理處應(yīng)建立包括下列管理目標(biāo)，但不僅限于以下:

質(zhì)量目標(biāo)考核評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

3.1評(píng)價(jià)考核目標(biāo)與統(tǒng)計(jì)方式

3.1.1管理中心質(zhì)量目標(biāo)

令爭(zhēng)取通過(guò)IS09001-2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際認(rèn)證：

令爭(zhēng)創(chuàng)上海市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈；

令客戶滿意率90%以上。

3.1.2工程部質(zhì)量分目標(biāo)

令設(shè)備運(yùn)行正常率達(dá)到95%；

已投運(yùn)合格臺(tái)數(shù)

應(yīng)投運(yùn)設(shè)備臺(tái)數(shù)X100%

令工程部員工行為規(guī)范扣分率小于5%；

被扣分人數(shù)

總?cè)藬?shù)<5%

令能源消耗控制在核定指標(biāo)內(nèi)（待定）；

令設(shè)備供方監(jiān)管合格率95%以上；

已提供合格服務(wù)次數(shù)

應(yīng)提供服務(wù)次數(shù)X100%

令消防報(bào)警，監(jiān)控，廣播，消防，噴淋泵運(yùn)行完好率95%；

已實(shí)際每月（季）測(cè)試結(jié)果

應(yīng)每月（季）測(cè)試結(jié)果X100%

令二次裝修工程圖紙審核合格率95%以上;

實(shí)際審核圖紙

應(yīng)審核圖紙x100%

令工程部員工服務(wù)意識(shí)、業(yè)務(wù)技能每月培訓(xùn)1—2次；

令照明設(shè)備完好率達(dá)95除

實(shí)際完好數(shù)

抽查照明數(shù)一X100%

令員工持證上崗率10（?。

實(shí)際持證數(shù)

應(yīng)持證人員X100%

3.1.3保潔部質(zhì)量分目標(biāo)

令清潔狀況保持率達(dá)到95%以上；

已檢查保潔層面

應(yīng)檢查保潔層面X100%

?外墻清洗、綠化養(yǎng)護(hù)、垃圾清運(yùn)、防鼠滅害、供方監(jiān)督合格率95%以上；

已提供合格服務(wù)次數(shù)

應(yīng)提供合格服務(wù)次數(shù)X100%

令保潔部員工行為規(guī)范扣分率小于5%；

被扣分人數(shù)

總?cè)藬?shù)X100%

令保潔設(shè)備完好率95%以上；

能正常使用設(shè)備數(shù)量

使用設(shè)備數(shù)量X100%

O保潔部員工服務(wù)意識(shí)、業(yè)務(wù)技能每月培訓(xùn)不少于1次。

3.1.4保安部質(zhì)量分目標(biāo)

令樓宇內(nèi)不發(fā)生重大消防、安全責(zé)任事故（以政府鑒定為依據(jù)）；

令樓宇公共區(qū)域范圍內(nèi)、大廈外圍責(zé)任區(qū)內(nèi)，物品失竊事件90天小于1次（單件物品價(jià)

格500元以下）；

令消防栓內(nèi)設(shè)施完好率90%以上；

檢查合格數(shù)量

檢查數(shù)量X100%

令保安部員工行為規(guī)范扣分率小于2（?：

被扣分人數(shù)

總?cè)藬?shù)X100%

令保安部員工業(yè)務(wù)技能每月培訓(xùn)不少于1次;

O監(jiān)控室設(shè)施設(shè)備完好報(bào)告率達(dá)100%；

令保安設(shè)備完好率達(dá)95%以上；

能正常設(shè)備數(shù)量

使用數(shù)各數(shù)量―X100%

令保安員工應(yīng)急措施知曉率及操作應(yīng)用率達(dá)100%。

3.1.5客戶服務(wù)部質(zhì)量分目標(biāo)

令電話報(bào)修記錄合格率95%以上；

記錄合格次數(shù)

記錄次數(shù)X100%

令每月報(bào)修租戶回訪率達(dá)到4096,并有相關(guān)回訪記錄；

報(bào)修次數(shù)X40%

令租戶入住，二次裝修、退租資料收集合格率95%以匕

已收集合格客戶資料數(shù)量

客戶資料數(shù)量X100%

令客戶回訪合格率95%以匕

已回訪和數(shù)量

應(yīng)回訪數(shù)量X100%

令向租戶發(fā)文合格率95%以上；

已合格發(fā)文數(shù)量

應(yīng)發(fā)文數(shù)量X100%

令租戶投訴處置回訪率達(dá)到100%,并有相應(yīng)投訴回訪記錄；

令每年二次對(duì)大廈租戶進(jìn)行滿意度調(diào)查；

①調(diào)查租戶覆蓋面達(dá)80%

調(diào)查租戶

實(shí)際租戶>000%

②對(duì)服務(wù)質(zhì)量有意見的租戶回訪率達(dá)100%,并有相關(guān)回訪記錄

令客戶員工行為規(guī)范合格率達(dá)80%；

行為規(guī)范合格人數(shù)

總?cè)藬?shù)X100%

令電梯廳及大堂重要崗位準(zhǔn)時(shí)到崗情況達(dá)到100%；

令報(bào)修電話接聽及時(shí)率，必須在鈴響三聲之內(nèi)接聽。

4.建立管理中心/管理處各類臺(tái)帳的安排

4.1建立安全臺(tái)帳

安全臺(tái)帳應(yīng)包括以下內(nèi)容的記錄:

4.1.1安全網(wǎng)絡(luò)

令管理中心/處安全管理網(wǎng)絡(luò)

令業(yè)主電話聯(lián)系通訊錄

令主要客戶名錄

4.1.2安全管理

令操作員工上崗證書復(fù)印件

令重要設(shè)備臺(tái)帳清單

令設(shè)備檢測(cè)（年度）合格證明

令消防、噴淋、給水總管閥門位置分布

令消防煙感、噴淋代號(hào)

令重要設(shè)備月、季、年度安全檢查記錄

令機(jī)房管理制度

O滅火器配置分布清單

?滅火機(jī)檢查記錄

令各項(xiàng)安全目標(biāo)實(shí)現(xiàn)狀況

令崗位安全職責(zé)

令外協(xié)供方名錄

令外協(xié)供方監(jiān)管

4.1.3突發(fā)事件管理

令應(yīng)急預(yù)案（火災(zāi)、浸水、停電、防汛等）

令突發(fā)事件處置記錄（動(dòng)態(tài)）

令突發(fā)事件調(diào)查報(bào)告

令重要設(shè)備設(shè)施故障記錄（消防、噴淋、攝像裝置、監(jiān)控屏幕、煙感）

4.1.4培訓(xùn)與宣傳

令安全培訓(xùn)記錄

令安全培訓(xùn)教材

令安全培訓(xùn)考核記錄

令安全培訓(xùn)計(jì)劃

4.2建立設(shè)備臺(tái)帳

設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)包括以下內(nèi)容的記錄

4.2.1建立工程設(shè)備臺(tái)帳

令設(shè)備名稱，型號(hào)，安裝位置，數(shù)量主要運(yùn)行參數(shù)等重要資料

4.2.2建立客戶檔案臺(tái)帳

令入住本物業(yè)的客戶公司經(jīng)營(yíng)資格，營(yíng)業(yè)執(zhí)照，主要聯(lián)絡(luò)人員電話，身份證復(fù)印件

令辦公樓層，面積，特殊需求，裝修施工報(bào)批

令備案文件復(fù)印件，相關(guān)合同，協(xié)議復(fù)印件等資料的收集

4.2.3建立合同采購(gòu)供方臺(tái)帳

令供方名稱，提供服務(wù)項(xiàng)目，聯(lián)系方式，合同價(jià)格，年限，聯(lián)系方式，

令供方評(píng)審記錄，服務(wù)評(píng)價(jià)記錄

4.2.4建立管理中心/處物資管理臺(tái)帳

令物資的固定資產(chǎn)，帳外資產(chǎn)

令易損易耗物資，物品領(lǐng)用臺(tái)帳等

5.建立管理中心/管理處考核評(píng)價(jià)體系的安排

管理中心服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)考核評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

評(píng)價(jià)考核流程

5.1晨檢（檢查內(nèi)容包括，但不僅限于以下內(nèi)容）由各部門領(lǐng)班進(jìn)行對(duì)下屬員工檢查，每天

8：30以前對(duì)以下方面進(jìn)行檢查。

5.1.1工程部晨檢內(nèi)容：

令泛光燈等燈光是否關(guān)閉

令設(shè)備運(yùn)行是否按規(guī)定開啟/停運(yùn)

令設(shè)備運(yùn)行/停止電氣柜指示燈是否正常

令機(jī)房環(huán)境是否整潔

令大堂照明是否按規(guī)定開啟/關(guān)閉

5.1.2保安晨檢內(nèi)容：

令保安隊(duì)員儀表儀容

令各崗?fù)ばl(wèi)生狀況

O各儀禮崗位到位情況

令不正常物品堆放（包括生活，建筑垃圾）

5.1.3保潔晨檢內(nèi)容：

令樓宇外圍，車庫(kù)，大堂，盥洗室，電梯，轎廂衛(wèi)生狀況

令保潔員工儀表儀容

5.1.4客戶晨檢內(nèi)容：

令大堂總臺(tái)衛(wèi)生狀況

令電梯廳禮儀接待員工到位情況

令員工儀表儀容，與微笑服務(wù)，開口服務(wù)狀況

5.2每日巡檢

管理中心/處每天安排一名管理人員作為當(dāng)日值班經(jīng)理全面負(fù)責(zé)樓宇質(zhì)量檢查，每日進(jìn)

行一至二次巡樓，每次巡視落干層面，其中大堂與外圍必查。

5.3巡樓內(nèi)容（檢查內(nèi)容包括，但不僅限于以下內(nèi)容）

5.3.1公共區(qū)域環(huán)境、地面、墻面、頂面、盥洗室，后扶梯，空調(diào)風(fēng)口等；

5.3.2公共區(qū)域設(shè)備、照明、消防器材、衛(wèi)生潔具，機(jī)房衛(wèi)生等情況；

5.3.3員工形象、服飾、整潔、胸牌、保安崗位站姿、車輛指揮手勢(shì)、道路停車情況；

5.3.4對(duì)每日晨檢結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)；

5.3.5檢查發(fā)現(xiàn)不合格，按大廈樓檢扣分細(xì)則規(guī)定執(zhí)行。

5.4每周抽檢

管理中心/處經(jīng)理每周對(duì)每||巡樓記錄進(jìn)行驗(yàn)證，并根據(jù)||檢發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行整改狀況

抽檢，以保證每日巡檢工作的正常運(yùn)行。

5.5夜間檢查

管理中心/處每月應(yīng)安排1—2次夜間檢查，檢查內(nèi)容應(yīng)包括人員上崗情況，上崗人員精

神面貌、儀容儀表以及上崗人員工作情況，并對(duì)夜檢中發(fā)現(xiàn)的問題作出整改或處理。以保證

管理中心/處夜間工作的正常運(yùn)行。

5.6月度評(píng)價(jià)

5.6.1每月由管理中心/處各部門，按統(tǒng)計(jì)要求對(duì)部門月度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)狀況作出客觀統(tǒng)計(jì)；

5.6.2管理中心/處對(duì)部門目標(biāo)實(shí)現(xiàn)狀況和統(tǒng)計(jì)正確性作出抽查與評(píng)價(jià)；

5.6.3對(duì)未完成目標(biāo)的部門制定改進(jìn)措施。

5.7評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

管理中心/處將對(duì)各部門，按100分制的標(biāo)準(zhǔn)，從工作目標(biāo)計(jì)劃中所列出的各項(xiàng)主要職

責(zé)內(nèi)容進(jìn)行工作評(píng)估。

a）100分的標(biāo)準(zhǔn)是:

100-85分（良好）：工作達(dá)到要求和期望的指標(biāo)；

84-65分（普通）：可達(dá)到工作指標(biāo)的期望，但有時(shí)達(dá)不到工作的要求；

64分以下（不滿意）：不能達(dá)到工作指標(biāo)的期望；

b）樓檢扣分細(xì)則

為進(jìn)一步加強(qiáng)管轄物業(yè)的日常管理工作，適應(yīng)業(yè)主日益提高的服務(wù)要求，提高全體員工

的素質(zhì)，規(guī)范考核辦法，做到有法可依、有法可行，對(duì)下列違紀(jì)現(xiàn)象作出考核扣分規(guī)定，并

作為月度考核扣分依據(jù)，樓檢細(xì)則可包括下列內(nèi)容，但不僅限于以下內(nèi)容。

令未按公司規(guī)定著裝，未佩帶工號(hào)牌。（0.5分）

令男士不理發(fā)、修面，發(fā)長(zhǎng)蓋耳遮領(lǐng)、留胡須、長(zhǎng)鬢角，上班不按規(guī)定著裝。

（0.5分）

令工作時(shí)間打私人電話聊天。（0.5分）

令工作缺少主動(dòng)性。（0.5分）

令上班遲到、早退，代人打卡或委托他人打卡。（1分）

令儀容儀表不符合標(biāo)準(zhǔn)，不按規(guī)定著裝0（1分）

令不按規(guī)定崗位立崗，遇見客人詢問時(shí)沒禮貌回答。（1分）

令私自調(diào)班、調(diào)休，上班時(shí)未經(jīng)同意私自外出。（1分）

令上班時(shí)未按標(biāo)準(zhǔn)姿勢(shì)立崗，上崗時(shí)帶與工作無(wú)關(guān)的物品。（1分）

令在開啟設(shè)備時(shí)，沒巡視、檢查。（1分）

令如發(fā)現(xiàn)設(shè)備出故障沒有及時(shí)通知領(lǐng)班或工程部。（1分）

令不服從上級(jí)安排。（1分）

?對(duì)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主不尊重。（1分）

令不及時(shí)做好更衣室衛(wèi)生工作。（1分）

令在接聽電話或回答客人提問時(shí)沒有使用規(guī)范用語(yǔ)，沒有正確回答客人提問。（1分）

令在工作前10分鐘沒有做好準(zhǔn)備工作。（1分）

令工作結(jié)束后沒有及時(shí)做好清理工作。（1分）

O在工作中遇到客戶有責(zé)口頭投訴。（1分）

<巡視時(shí)手插衣袋、褲袋，在大樓內(nèi)內(nèi)吸煙。不按規(guī)范使用對(duì)講機(jī)，造成工作失誤和不良

影響的。（1分）

令對(duì)上級(jí)安排的工作怠慢、消極。（1分）

令直接造成設(shè)備操作失誤，經(jīng)查實(shí)確系該員工責(zé)任的。（1分）

令工作中不按規(guī)定使用保護(hù)、保險(xiǎn)裝置或防護(hù)器具。（1分）

令每天表式記錄不完整、不準(zhǔn)確，工具保管情況不明確造成丟失的。（1分）

令巡視設(shè)備時(shí)不仔細(xì)認(rèn)真（不按巡視規(guī)范）造成不良影響。（1分）

令不按規(guī)范早晚開關(guān)設(shè)備，發(fā)現(xiàn)、發(fā)生特殊情況不與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、部門匯報(bào)，造成不良影響

和不良后果。（1分）

令未做好進(jìn)出車輛指揮、登記工作。（1分）

令隨意更改管理處制定的上下班工作時(shí)間。（1分）

令保潔未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)。（1分）

令盥洗室保潔未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)。（1分）

令走道、后扶梯保潔未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)。（1分）

令大堂保潔未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)。（1分）

令電梯廳立式廢棄物收集筒未及時(shí)進(jìn)行清理。（1分）

令由于巡邏不到位造成大樓存在隱患未被及時(shí)發(fā)現(xiàn)。（1分）

令常規(guī)保潔按操作要求（除特殊情況外），如檢查中同一保潔部位二次以上（含二次）不

符合質(zhì)量要求或未保潔。（1分）

令工作時(shí)間擅自離崗竄崗，與無(wú)關(guān)人員閑談，休息時(shí)沒有到指定點(diǎn)休息。（1分）

令在工作中未按規(guī)定及時(shí)做好設(shè)備準(zhǔn)備工作。（1分）

令未按規(guī)定開展工作。（1分）

令搶修工作結(jié)束后，未及時(shí)恢復(fù)正常工作秩序。（1分）

令崗位交接時(shí)因未交接清楚造成后果。（1分）

令清潔辦公場(chǎng)所忖未經(jīng)過(guò)客戶同意（如清潔天花板等，包括調(diào)換燈具）。（1分）

令在工作中未按規(guī)定及時(shí)做好清潔工作。（2分）

令監(jiān)控人員不能熟練掌握操作監(jiān)控設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題及故障未及時(shí)向有關(guān)人員匯報(bào)。（2分）

令夜間值班人員崗位上睡覺。（2分）

令由于安保疏忽造成大樓公共場(chǎng)所物品失竊（單件價(jià)值500元以下）。（2分）

令在工作中未按規(guī)定及時(shí)做好安保工作。（2分）

令由于操作失誤造成斷電現(xiàn)象。（2分）

令由于操作失誤造成斷水現(xiàn)象。（2分）

令如在工作中遇到客戶有責(zé)書面投訴。（2分）

O工作服務(wù)中，沒按操作流程規(guī)定。（2分）

?在工作時(shí)間竄崗、睡覺、玩電腦游戲。（2分）

6.建立管理中心/管理處專職（兼職）安全員的安排

6.1專職安全員工作職責(zé)

6.1.1負(fù)責(zé)大廈消防、安全工作管理

6.1.2負(fù)責(zé)大廈外協(xié)施工單位現(xiàn)場(chǎng)施工管理

6.1.3負(fù)責(zé)大廈二次裝修單位現(xiàn)場(chǎng)施工管理

6.1.4負(fù)責(zé)大廈入住客戶的消防、安全工作的宣傳與檢查

6.2專職安全員工作范圍

本樓宇物業(yè)管理區(qū)域及地下車庫(kù)的各類外協(xié)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行消防、安全管理

6.2.1外協(xié)施工項(xiàng)目有：

令電信工程施工；

令外墻清洗施工

令高低壓變壓器保養(yǎng)施工；

令鍋爐保養(yǎng)施工；

令空調(diào)機(jī)組保養(yǎng)施工；

令電梯保養(yǎng)施工；

令水處理保養(yǎng)施工；

令機(jī)械車位保養(yǎng)施工；

令發(fā)電機(jī)保養(yǎng)施工；

令可燃?xì)怏w報(bào)警設(shè)備保養(yǎng)施工；

令監(jiān)控設(shè)備保養(yǎng)施工；

O消防設(shè)備保養(yǎng)施工；

令生活水箱清洗施工；

令BA系統(tǒng)保養(yǎng)施工；

令鋪助設(shè)備、安全閥保養(yǎng)施工；

令玻璃幕墻更換、捉漏施工：

令冷卻塔保養(yǎng)施工；

令消防泵、噴淋泵、生活水泵保養(yǎng)施工；

令房屋結(jié)構(gòu)維護(hù)保養(yǎng)施工；

令樓宇其他相關(guān)方面的施工；

令對(duì)出租辦公室的二次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行消防、安全監(jiān)管

6.3專職安全員工作內(nèi)容

6.3.1二次裝修安全管理

O二次裝修工程圖紙審核；

?二次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)、公共區(qū)域保護(hù)進(jìn)行檢查合格后，方可允許施工；

令二次裝修現(xiàn)場(chǎng)用電管理：采取施工現(xiàn)場(chǎng)巡查與現(xiàn)場(chǎng)管理方式（每日不少于3次）；

令現(xiàn)場(chǎng)違規(guī)用電的控制，對(duì)使用非規(guī)范電源插座、插頭，亂拉臨時(shí)用電線路，超負(fù)荷使用

用電工具等現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行制止，收繳違章用電工具；

令嚴(yán)禁私自進(jìn)行電氣線路的改道，電氣設(shè)備改裝、增容；

令辦理施工臨時(shí)出入證施工現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證施工人員操作證。

6.3.2動(dòng)火施工的控制

令現(xiàn)場(chǎng)檢查動(dòng)火設(shè)備是否符合安全要求；

令每次動(dòng)火防護(hù)是否到位；（原則上每50m2須配備一個(gè)手提滅火器）；

O對(duì)施工人員進(jìn)場(chǎng)前進(jìn)行安全培訓(xùn)，作好培訓(xùn)記錄；

令建立和記錄動(dòng)態(tài)安全臺(tái)帳；

令每月開展對(duì)員工的安全培訓(xùn)；

令抽查安全設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行狀況，實(shí)施對(duì)保安工程人員日常檢查的監(jiān)督；

令對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)登高作業(yè)使用的登高工具、鋪助工具的安全性、可靠性進(jìn)行認(rèn)定；

令檢查各類特種設(shè)備、高壓容器設(shè)備，用電設(shè)備的安全；

6.3.3新入住租戶的驗(yàn)房

令定期向物業(yè)中心報(bào)告大廈安全狀況，提出改進(jìn)建議；

令檢查二次裝修使用材料安全，是否符合消防要求；

令檢查二次裝修施工是否按消防認(rèn)可的圖紙施工；

令檢查施工現(xiàn)場(chǎng)每日消防安全防范工作是否到位；

令檢查動(dòng)火施工期間的動(dòng)火證、操作證、動(dòng)火設(shè)備、動(dòng)火防護(hù)工作是否落實(shí)到位；

o督促施工現(xiàn)場(chǎng)事故隱患的整改；

令檢查動(dòng)火施工期間現(xiàn)場(chǎng)是否違規(guī)存放動(dòng)火設(shè)備、工具；

令對(duì)違章施工人員進(jìn)行處置，包括教育、罰款、收繳違規(guī)工具；

令定期參加政府機(jī)關(guān)安全培訓(xùn)，增強(qiáng)業(yè)務(wù)水平的提交；

令對(duì)大廈入住客戶單元定期進(jìn)行安全檢查；

令督促、檢查物業(yè)管理員工安全生產(chǎn)勞防用品的使用；

令對(duì)危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)的管理，油漆桶，動(dòng)火設(shè)備不得在施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)擺放過(guò)夜，應(yīng)堆放在指定地

點(diǎn)；

令每周一次抽檢各樓面走道、消防通道，實(shí)施對(duì)保安日常檢查的監(jiān)督；

令與相關(guān)部門或人員制定相應(yīng)預(yù)案、措施；

令每月匯總大廈消防設(shè)施設(shè)備檢查表；

令每月遞交工作計(jì)劃、工作小結(jié)；

6.4專職安全員工作方式

6.4.1采取施工現(xiàn)場(chǎng)巡檢方式

6.4.2重點(diǎn)高危施工現(xiàn)場(chǎng)采取現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)方式

6.5專職安全員配置

根據(jù)專職安全員工作范圍、工作內(nèi)容，應(yīng)設(shè)立：

6.5.11—3萬(wàn)平方米以下可設(shè)1名兼職安全員；

6.5.23-5萬(wàn)平方米可設(shè)1名專職安