戴德梁行2010年7月金融企業(yè)辦公樓選址要求知識講解

金融企業(yè)辦公樓選址要求2010年7月DTZ企業(yè)服務(wù)部超過

4,000

名員工…服務(wù)于

14

家公司…在中國:1993:CYLeung,DTZ北亞區(qū)主席,受中國政府邀請在上海開設(shè)第一家公司.2005:上海公司成為DTZ集團中僅次于倫敦總部的第2大公司。Dec2006:成為DTZ全資附屬控股公司Sep2008:南京公司的成立使DTZ在中國大陸的分公司的總數(shù)上升到14家.DTZ中國大陸CHINABeijingDalianTianjinQingdaoShanghaiHangzhouShenzhenGuangzhouWuhanChongqingXianChengduShengyangNanjingOneLujiazuiNew-setup5,000sqmGlobalClientOfficeNewSetup&RelocationLease/SaleJingqiaoOfficeParkRelocation5,000sqmMainlandChinaNewSetup&Relocation6,000sqmaHuaihaiPlazaRelocation4,500sqmShanghai&2ndtiercityNewset-up20,000sqmDowntownShanghaileaseacquisition4,000sqmGCSGlobalClientNewsetup/relocationLease/SaleNanjingPeaceTowerNewsetup10,000sqm部分客戶TheCenterRelocation3,000sqmZhangjiangHigh-teckParkNew-setup20,000sqmDowntownShanghaiRelocation20,000sqm案例分析中國范圍的賬戶ShanghaiHangzhouCHINAShengyangDalianQingdaoSuzhouNanjingWuhanChongqingChengduNingboBeijingShenzhenGuangzhouZhengzhouDongguanZhuhaiXianShanghaiHangzhou18個城市上海統(tǒng)籌

服務(wù)4年

寫字樓以及商鋪需求客戶渣打銀行服務(wù)戰(zhàn)略咨詢

中國總部的冠名權(quán)任務(wù)通過房地產(chǎn)策略維護渣打銀行的市場地位在成本緊缺和技術(shù)限制下滿足銀行的長期需求詳盡的技術(shù)和盡職的法律調(diào)查提供可行及有效解決辦法的可持續(xù)證據(jù)方案制定和實施特制的RE戰(zhàn)略擔保購置渣打銀行4層保障15%的擴大權(quán)取得租金低于市場利率的50%擔?？蛻舻臉俗R和冠名權(quán)渣打銀行渣打銀行大廈上海陸家嘴28,000sqm客戶渣打銀行服務(wù)渣打銀行后臺辦公的整合任務(wù)根據(jù)市場地位來調(diào)整房地產(chǎn)戰(zhàn)略估計業(yè)務(wù)和成本的費用解決短期和長期增長需求復(fù)雜的技術(shù)需求嚴格的法律限制方案制定和實施特制的RE戰(zhàn)略幫助渣打銀行購買4層寫字樓城市規(guī)劃研究取得標識權(quán)租金低于市場租金的30%渣打銀行城建國際中心上海竹園區(qū)12,000sqm物業(yè)管理外聘律師工程部租賃團隊內(nèi)部律師團隊主要決策者主要決策者結(jié)構(gòu)工程師機電工程師法律顧問項目經(jīng)理+設(shè)計師集團品牌塑造法規(guī)遵守團隊談判團隊主要聯(lián)絡(luò)人項目房地產(chǎn)投資決策人外部顧問談判團隊談判策略談判策略法律談判技術(shù)談判商務(wù)談判大廈藍圖關(guān)鍵系統(tǒng)幕墻

+標識企業(yè)社會責任

(CSR)其它談判策略

–技術(shù)談判關(guān)鍵系統(tǒng):電力

–千伏安/平方米雙路供電備用發(fā)電機的數(shù)量以及位置空調(diào)系統(tǒng)以及每平方米每人每小時的新風量樓板承重安全

24小時空調(diào)談判策略

–技術(shù)談判幕墻和標識幕墻材料和顏色夜間LED效果是否需要屋頂?shù)碾娨暺?大廈完工后放置在大廈內(nèi)、周圍、屋頂上的BEA的標識以及工程建設(shè)期間在工地圍板上的臨時標識談判策略

–技術(shù)談判住戶需求企業(yè)社會責任節(jié)省費用大廈基礎(chǔ)交房條件不斷改進現(xiàn)在商務(wù)談判集中于大廈交房條件和運作談判策略

–技術(shù)談判關(guān)鍵節(jié)點時間簽署備忘錄簽署框架協(xié)議和大廈規(guī)格書綱要大廈獲得預(yù)售（租）證預(yù)售（租）合同簽訂地基部分開始地上部分開始同意命名權(quán)和標識權(quán)幕墻&材料采購命名和標識變更獲得4證交房16證齊全獲得大產(chǎn)證工程進度節(jié)點法律和技術(shù)盡職調(diào)查項目時間表政府許可關(guān)鍵節(jié)點項目團隊

大廈盡職調(diào)查幕墻和標識稅務(wù)策略簽署框架協(xié)議

(HOT)&大廈規(guī)格書綱要(BOS)簽署合約

政府批準項目時間表提示/評論時間表服務(wù)于整個談判

沒有預(yù)售證之前，簽署框架協(xié)議和規(guī)格書綱要是否合法?沒有政府正式現(xiàn)場測繪，如何在框架協(xié)議里面確定建筑面積（租賃或者購買）？選擇物業(yè)管理公司金融類企業(yè)選址考慮1.產(chǎn)品標準無法滿足要求2.產(chǎn)權(quán)非單一產(chǎn)生的問題對寫字樓產(chǎn)品的要求：位于商務(wù)往來便捷的CBD滿足高品質(zhì)辦公需求的硬件設(shè)施（單層面積、凈高、得房率、架空地板、空調(diào)系統(tǒng)、電梯等）優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司產(chǎn)權(quán)關(guān)注點寫字樓出售所帶來的產(chǎn)權(quán)分散，導(dǎo)致寫字樓后期管理質(zhì)量得不到保障，這是阻礙外資入駐的重要原因。寫字樓拆分出售，往往無法保證大企業(yè)所需要的統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的整層或多層辦公面積。在選擇物業(yè)過程中，碰到兩個問題兩路供電

供電量備用發(fā)電機空調(diào)系統(tǒng)新風量

冷量機房24小時空調(diào)地板負載

電信供應(yīng)商運鈔路線

&閉路電視對物業(yè)的要求：

產(chǎn)權(quán)證、竣工驗收備案

地址單層面積

得房率進深凈高架空地板系統(tǒng)/天花板電梯和客梯洗手間停