大盤開發(fā)模式簡化版本電子教案

大盤開發(fā)模式及策略思考-【簡化版】老板和老鄧有區(qū)別：1，我們本項目的目的是房地產(chǎn)而不是藝術(shù)村。2，我們的要點是：如何低價位拿到土地。3，如何集結(jié)某一個專業(yè)的集群。如建筑設(shè)計單位的問題。4，outless只是拿地，根本不是藝術(shù)。5，此項目可否未來被多次復(fù)制？6，我們可否成為王健林？建立30個核心單位，70個緊密型單位？7，我們定位的內(nèi)容是否可以實施？可以真正來使用？8，其實是算一筆賬的問題。9，但這個工作量看就太大了。10.水的問題？實際上是一個要深入研究的方案。要過地產(chǎn)公司，集團(tuán)，通州。11，此事太大了。根本達(dá)不到目的。土地的價值分析，土地的價值調(diào)整，土地的未來經(jīng)營。

12，時間的問題，我們短時間內(nèi)無論如何不可能敲定。但的確有一定的水平。

13，和通州區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)要搞好溝通。

14，算好帳。

第一部分：關(guān)于大盤發(fā)展與大盤價值價值認(rèn)識第一層面：住宅與居住、商業(yè)、商務(wù)等功能的組合。第二層面：體量（規(guī)模）與大盤的社會影響力。第三層面：開發(fā)利潤與社區(qū)和諧、生活方式塑造、品牌提升。大盤開發(fā)不僅僅有規(guī)模優(yōu)勢，有完善學(xué)校、醫(yī)院、會所、商業(yè)中心大型配套，更重要的是大盤有的巨大的社會影響力、能夠用帶新的生活方式與居住方式。大盤是指體量大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，通常意義的大盤占地10萬平米以上，建筑面積在30萬平米以上。關(guān)于大盤傳統(tǒng)對大盤物業(yè)類型的理解是住宅物業(yè)；大盤的物業(yè)既包括住宅，也包括商務(wù)、商業(yè)體和都市綜合體等。傳統(tǒng)對大盤影響力的理解僅僅是大盤規(guī)模；大盤影響力最重要的是對社會發(fā)展的影響力。傳統(tǒng)對大盤價值的理解表現(xiàn)為開發(fā)利潤；大盤價值更重要的是打造新的生活方式，引導(dǎo)生活模式的改變。大盤與小盤大盤的成功開發(fā)，基于審慎的發(fā)展戰(zhàn)略與定位，成于合適功能配比、分期規(guī)劃和啟動策略。小盤建設(shè)大盤大盤注重功能多元化前期與后期的協(xié)同發(fā)展長期價值增長為指導(dǎo)思想小盤以單一功能開發(fā)追求短期市場價值最大單樓盤開發(fā)短期市場實現(xiàn)大盤開發(fā)小盤建樓，大盤造城；小盤賣房子，大盤賣生活、文化；小盤贏短期利潤，大盤贏長期品牌；……大盤開發(fā)成功基本點：發(fā)展戰(zhàn)略與定位功能配比分區(qū)開發(fā)規(guī)劃啟動與分期計劃。大盤發(fā)展到新都市主義大盤階段，注重生態(tài)自然與鄰里社區(qū)和諧與區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，構(gòu)建和諧空間現(xiàn)代主義大盤后現(xiàn)代主義大盤新都市主義大盤新都市主義的基本精神是社區(qū)設(shè)計必須將公共空間的重要性置于私人利益之上；注重鄰里關(guān)系，關(guān)注人與自然的和諧發(fā)展成為新時期大盤發(fā)展的最強(qiáng)音。大盤發(fā)展1920~~19601980~~目前1960~~1980城市功能分區(qū)住宅是居住的機(jī)器；“公園中的高樓”；……場所精神歷史、文化與傳統(tǒng)；建筑內(nèi)在品質(zhì)；……和諧空間公共空間；功能符合協(xié)調(diào)；……第一階段：住宅樓宇開發(fā)；第二階段：住宅小區(qū)開發(fā)；第三階段：大規(guī)模住區(qū)開發(fā)。大盤在中國我國大盤開發(fā)從上世紀(jì)九十年代初起步，當(dāng)前大盤開發(fā)風(fēng)起云涌，高歌猛進(jìn)，成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流據(jù)統(tǒng)計2007年底，全國建筑面積在50萬平方米以上的在建、擬建大盤項目300個以上，幾乎遍布所有中心城市；大盤由于規(guī)模優(yōu)勢、配套相對齊全與營銷宣傳上的優(yōu)勢，對城市的影響力大大強(qiáng)于小盤，大盤不但價格高，而且相對而言獲得更多的開發(fā)利潤。

哈爾濱“大盤風(fēng)”席卷大地鄭州濟(jì)南上海南昌深圳重慶西安南寧昆明廣州長沙成都大盤開發(fā)能否成功？能否帶來城市發(fā)展、區(qū)域增值？能否為開發(fā)商品牌注入新活力與價值值得思考盲目開發(fā)下的貪大求全，定位隨意化、缺乏市場及技術(shù)支撐，風(fēng)險規(guī)避不足下的盲目啟動導(dǎo)致的資金鏈斷裂，是國內(nèi)外大盤失敗的根源；開發(fā)風(fēng)險評估與應(yīng)對定位及規(guī)劃設(shè)計的前瞻性、科學(xué)性，后期生活方式打造的市場性與運營科學(xué)化、專業(yè)化是大盤成功必要條件。波托菲諾總占地面積80萬平方米、建筑面積108萬平方米;華僑城建設(shè)經(jīng)過20年，已經(jīng)成為“旅游+地產(chǎn)”成功開發(fā)模式樣板;波托菲諾純水岸四期，實現(xiàn)均價5萬元/㎡以上。波托菲諾—意大利小鎮(zhèn)華潤萬象城大盤反思爛尾：開發(fā)商永遠(yuǎn)的痛準(zhǔn)確定位、科學(xué)分區(qū)、合理的功能配比、符合市場需求的啟動策略是大盤成功的基本保證。違背大盤開發(fā)規(guī)律必將遭到市場無情拋棄大盤價值創(chuàng)造由策劃設(shè)計與推廣營銷由于營銷標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)變?yōu)椴邉澰O(shè)計與后期運營與生活方式打造定位設(shè)計階段地產(chǎn)項目價值標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)過程使項目建設(shè)對項目附加價值貢獻(xiàn)降低；營銷標(biāo)準(zhǔn)化使?fàn)I銷對房地產(chǎn)項目的附加值價值貢獻(xiàn)降低，后期經(jīng)營成功使項目增值，增加項目吸引力。后期經(jīng)營依賴項目定位、規(guī)劃設(shè)計與運營模式的確定。地產(chǎn)項目價值定位規(guī)劃設(shè)計價值建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化大盤價值創(chuàng)造項目建設(shè)階段推廣營銷階段推廣營銷附加價值定位規(guī)劃設(shè)計價值運營附加價值定位設(shè)計階段項目建設(shè)階段推廣營銷階段項目運營階段推廣營銷標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化時間時間第二部分：國內(nèi)外成功大盤開發(fā)模式研究通過對國內(nèi)外多個大盤分析中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式緊縮城市開發(fā)模式綜合體開發(fā)模式城市中心大盤開發(fā)模式交通擁擠與項目的通達(dá)性；項目與周邊建筑的協(xié)調(diào)與和諧；項目功能與城市、區(qū)域功能的互補(bǔ)；項目自身功能的互補(bǔ)、空間共享與客戶共享。新市鎮(zhèn)開發(fā)模式主題社區(qū)開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)驅(qū)動開發(fā)模式郊區(qū)陌生區(qū)大盤開發(fā)模式老年社區(qū)體育社區(qū)教育社區(qū)休閑產(chǎn)業(yè)體育產(chǎn)業(yè)商務(wù)商業(yè)項目功能配比與功能分區(qū)，以滿足居住的基本生活需求；項目開發(fā)驅(qū)動模式，吸引消費群體。開發(fā)模式緊縮城市開發(fā)模式主題社區(qū)模式：通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項目開發(fā)模式一：主題社區(qū)模式主題社區(qū)開發(fā)模式核心驅(qū)動方式：在陌生區(qū)大盤開發(fā)中，由于項目的交通距離以及消費者對項目區(qū)域的心理距離的影響，消費者對項目關(guān)注不足，項目對消費者無法形成沖擊，項目需要有影響力、有沖擊力的元素形成對消費者的吸引力，社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對消費者形成有效吸引的作用。教育地產(chǎn)、老年社區(qū)地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化藝術(shù)地產(chǎn)等的成功開發(fā)成為模式區(qū)大盤開發(fā)的重要驅(qū)動方式。通過主題吸引消費者的關(guān)注，通過完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境消除消費者的心理抗性。

綠地：2003年“老街”品牌；2004年“新里”品牌；2005年推出的“綠地21城”位于上海后花園——總面積50萬平方公里的昆山花橋國際商務(wù)城一側(cè)，面積達(dá)13平方公里萬。由一前度假社區(qū)—綠地國際家園、二期尊老社區(qū)—孝賢坊、商務(wù)社區(qū)和國際社區(qū)四大可持續(xù)主題板塊構(gòu)成。老年病科以及老年病專家門診，孝賢坊食堂聘請營養(yǎng)師配制食譜，智能化設(shè)施，老年文化中心、老年休閑娛樂中心與老年運動中心，中心湖泊還設(shè)有垂釣臺、百鳥園、養(yǎng)生步道以及活動廣場，安全緊急救助完備。

老年、醫(yī)療服務(wù)教育、文化健康、運動健康、教育、老年社區(qū)等多種主題成為眾多大盤開發(fā)的重要驅(qū)動力，關(guān)鍵是造就獨特的不可復(fù)制的核心競爭力奧林匹克花園的健康主題：體育場、體育館、名牌學(xué)校的引進(jìn)----體育中心；賓館、寫字樓的開發(fā)、引進(jìn)大賣場----商貿(mào)中心大型居住區(qū)的開發(fā)、其他公共設(shè)施----居住中心。深圳桃源居的教育主題：建立了學(xué)校教育、社區(qū)教育與家庭教育相結(jié)合的完善的終身教育體系。終身教育體系的特點是終身性和全員性。由中國婦女基金會委托寶安區(qū)社區(qū)教育中心開展的桃源居婦女教育，填補(bǔ)了國內(nèi)婦女教育的五項空白。上海綠地21城尊老社區(qū)主題老年病科以及老年病專家門診，孝賢坊食堂聘請營養(yǎng)師配制食譜，智能化設(shè)施，老年文化中心、老年休閑娛樂中心與老年運動中心，中心湖泊還設(shè)有垂釣臺、百鳥園、養(yǎng)生步道以及活動廣場，安全緊急救助完備。主題社區(qū)不僅要具有鮮明的主題并對主題進(jìn)行強(qiáng)化宣傳，而且在強(qiáng)化主題的同時進(jìn)行復(fù)合舒適性社區(qū)建設(shè)主題社區(qū)開發(fā)模式基本特征主題鮮明----成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力；主題宣傳----讓消費者接受主題，主題成為項目標(biāo)簽；主題先行----體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行，感受主題；主題復(fù)合----單主題宣傳與多主題建設(shè)，復(fù)合性舒適社區(qū)。1234適用條件陌生區(qū)大盤開發(fā)，消費者心理抗性大；有區(qū)域內(nèi)其它項目不具備的獨特資源，具有打造不可復(fù)制核心競爭力潛質(zhì)；資金雄厚，前期投入大，項目大、實現(xiàn)周期長。符合城市發(fā)展與區(qū)域需求的市場定位與主題開發(fā)；具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項目的號召力，形成項目與周邊項目鮮明差異；主題先行，樹立消費者信心。成功關(guān)鍵因素第三部分：對大盤開發(fā)的認(rèn)識與意見社區(qū)功能復(fù)合化：大盤社區(qū)功能呈綜合性互補(bǔ)形態(tài)，大盤社區(qū)應(yīng)該成為一個“緊縮城市”形態(tài)超越“單一功能模式”：通過自身綜合多功能打造，匯集居住，商業(yè)，娛樂，文化等復(fù)合型結(jié)構(gòu)模式，滿足人們“工作、居住、生活”需求；外向互動、內(nèi)向緊湊：大盤既是一個領(lǐng)域，又與周邊的環(huán)境、人文、氛圍緊密銜接、融合，大盤是對內(nèi)獨立與對外融合的統(tǒng)一。集約化、集聚化：多功能組合是主要特征，是一個城市功能的濃縮和剪影?！熬o縮城市”是一種可持續(xù)發(fā)展的城市形態(tài)

—邁克·詹克斯認(rèn)識一大盤功能復(fù)合不僅僅是多功能的簡單組合，更重要的是功能之間的合理配比與功能之間的合理布局，以實現(xiàn)社區(qū)的和諧與舒適。街區(qū)建設(shè)與公共空間：街區(qū)與公共空間是社區(qū)活力的最關(guān)鍵要素，是業(yè)主之間最主要的交流平臺街區(qū)是大盤社區(qū)重要的組織成分、生活配套和精神延伸；無論西方還是國內(nèi)，都重視社區(qū)內(nèi)部獨立街區(qū)的打造；街區(qū)創(chuàng)造健康的環(huán)境、建設(shè)良好的社會關(guān)系、促進(jìn)共生和成長；活力街區(qū)基本特征：小尺度、互動性、便利與共享、多樣性、包容性、防衛(wèi)性……認(rèn)識二街區(qū)與公共空間是城市生活的基本元素，能夠沉淀城市的歷史與文化，增加居住者對環(huán)境的依戀與歸屬感。社區(qū)公共空間：在整個社區(qū)、鄰里的空間布局中，公共領(lǐng)域、公共空間以及居民共同使用的建筑與設(shè)施，如社區(qū)街道、城市廣場、學(xué)校、綠化公園等，是居民日常交往與活動的重要場所。街區(qū)與公共空間不是越大越好，大廣場的結(jié)果常常是死角。合理的啟動模式：在不成熟區(qū)域的大盤開發(fā)中住宅啟動與酒店啟動是保險的啟動方式，商業(yè)后期開發(fā)認(rèn)識三市場可實現(xiàn)：最先啟動的物業(yè)必須為市場可實現(xiàn)物業(yè)，否則項目形象與價值將大大貶損；符合項目資源特色：大盤為了展現(xiàn)價值點，一般在景觀較好的區(qū)位進(jìn)行啟動；有利價值最大化：通過前期成功啟動實現(xiàn)后期價值提升。啟動的基本原則產(chǎn)業(yè)驅(qū)動大盤：產(chǎn)業(yè)先行，通過產(chǎn)業(yè)成功建立項目地位；景觀大盤：以高等級酒店啟動后住宅啟動，提升項目價值；一般大盤：通過前期住宅啟動帶動后期商業(yè)、配套的實現(xiàn)?？茖W(xué)分期與合理的進(jìn)度安排：大盤分期開發(fā)中前期開發(fā)要達(dá)到奠定項目形象，后期開發(fā)持續(xù)實現(xiàn)項目價值認(rèn)識四景觀資源最好的區(qū)域首期開發(fā)：保證項目啟動成功和前期實現(xiàn)，吸引高端客戶群；以最好的產(chǎn)品首期開發(fā)：奠定項目高端形象，奠定項目高品質(zhì)，建立項目的圈層感。首期產(chǎn)品選擇：以市場能實現(xiàn)產(chǎn)品啟動，如果不了解產(chǎn)品的市場反應(yīng)，多產(chǎn)品組合啟動，檢驗市場反應(yīng)；開發(fā)節(jié)奏控制：前期犧牲容積率，后期逐步提高開發(fā)強(qiáng)度，通過前期樹立的項目品牌獲得后期成功開發(fā)；產(chǎn)品分期策略：前期高品質(zhì)產(chǎn)品（低容積率），中期高容積率實現(xiàn)項目價值，后期高品質(zhì)拔高項目形象。注重鄰里關(guān)系：人際交往空間的打造，提供社區(qū)戶外共同活動、交往的場景，提供社區(qū)交往的平臺與機(jī)會。鄰里之間的首屬群體與互動，社區(qū)的生長點與鄰里空間的社區(qū)色彩，兒童、青年、老年…在各個階段，城