知名房產(chǎn)集團(tuán)前期操作手冊

前期操

作手冊

XX房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

2010年n月

目錄

第一篇開工前階段

第一章土地取得

第一節(jié)市場調(diào)查和項(xiàng)目構(gòu)思

一、房產(chǎn)市場調(diào)查

二、土地市場調(diào)查

三、項(xiàng)目地塊調(diào)查

四、項(xiàng)目構(gòu)思

第二節(jié)土地取得過程控制

一、一級(jí)土地市場土地使用權(quán)取得過程控制

二、二級(jí)土地市場土地使用權(quán)取得過程控制

第三節(jié)國有土地使用權(quán)登記

一、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審

二、建設(shè)項(xiàng)目用地審批

三、國有土地使用權(quán)設(shè)定登記

四、國有工地使用權(quán)抵押和注銷抵押登記

五、閑置土地認(rèn)定和處置

第二章規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)

第一節(jié)方案設(shè)計(jì)前

一、項(xiàng)目立項(xiàng)

二、勘測設(shè)計(jì)條件

三、設(shè)計(jì)單位確定

第二節(jié)方案設(shè)計(jì)

一、方案設(shè)計(jì)會(huì)審

二、委托日照分析

三、委托環(huán)境影響評價(jià)

四、委托交通影響評價(jià)

五、委托景觀分析

六、方案設(shè)計(jì)公示

第三節(jié)初步設(shè)計(jì)

一、初步設(shè)計(jì)會(huì)審

二、申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

第四節(jié)施工圖設(shè)計(jì)

一、施工圖環(huán)境影響評價(jià)文件審批

二、施工圖消防審核

三、施工圖衛(wèi)生審查

四、施工圖人防審查

五、施工圖交叉審核

六、建筑預(yù)定位計(jì)算

七、申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

八、綠化指標(biāo)審查

九、施工圖交警審查

十、建筑工程規(guī)劃告示

十一、建筑定位和灰線檢驗(yàn)

十二、項(xiàng)目地名命名

第三章專業(yè)設(shè)計(jì)

一、景觀設(shè)計(jì)

二、精裝修室內(nèi)設(shè)計(jì)

三、室外綜合管線設(shè)計(jì)

四、電力設(shè)計(jì)

第四章施工許可證申領(lǐng)

一、規(guī)費(fèi)審核與繳納

二、工程招投標(biāo)

三、工程質(zhì)量安全監(jiān)督注冊

四、簽訂《建設(shè)工程竣工檔案移交承諾書》

五、申領(lǐng)《建筑工程施工許可證》

六、臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理

第二篇施工階段

第一章設(shè)計(jì)變更處理

第一節(jié)規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整

一、建筑面積增加

二、建筑高度增加

第二節(jié)功能調(diào)整

一、配套設(shè)施

二、建筑公共部位

三、戶內(nèi)功能調(diào)整

第三節(jié)施工圖優(yōu)化設(shè)計(jì)

第二章施工過程協(xié)調(diào)

第一節(jié)有關(guān)環(huán)節(jié)審批

一、施工出入口設(shè)置

二、挖掘城市道路許可

三、夜間施工許可

四、工程渣土準(zhǔn)運(yùn)

第二節(jié)重要節(jié)點(diǎn)驗(yàn)收

一、±0.000檢測

二、中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收

三、單體竣工驗(yàn)收

第三章預(yù)售許可證申領(lǐng)

一、施工圖人防紅線確認(rèn)

二、商品房預(yù)售面積測繪

三、商品房物業(yè)管理用房預(yù)繳

四、商品房物業(yè)維修基金預(yù)繳

五、社區(qū)用房確定

六、商品房預(yù)售形象進(jìn)度鑒證

七、申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》

第三篇交付前驗(yàn)收階段

第一章驗(yàn)收流程圖

第二章綜合類驗(yàn)收

第一節(jié)基礎(chǔ)驗(yàn)收鏈

一、消防驗(yàn)收

二、人防驗(yàn)收

三、規(guī)劃驗(yàn)收

四、城建檔案歸檔

五、竣工驗(yàn)收備案

六、社區(qū)用房協(xié)議簽訂

七、配套公建用房確認(rèn)

第二節(jié)面積實(shí)測和物業(yè)鏈

一、面積實(shí)測

二、物業(yè)用房核定

三、物業(yè)基金繳納

第三節(jié)環(huán)保鏈

一、接管施工許可

二、環(huán)保驗(yàn)收

三、防疫驗(yàn)收

第三章單項(xiàng)驗(yàn)收

一、綠化驗(yàn)收

二、交警驗(yàn)收

第四章專業(yè)驗(yàn)收

第五章土地復(fù)核驗(yàn)收

第六章產(chǎn)權(quán)初始登記

第一篇開工前階段

第一章土地取得

獲得土地使用權(quán)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)。

本章主要圍繞：一級(jí)土地市場和二級(jí)土地市場土地的取得所涉及

的項(xiàng)目市場調(diào)查和地塊調(diào)查，土地取得過程控制以及土地使用權(quán)登記

三大環(huán)節(jié)的工作。

第一節(jié)市場調(diào)查和項(xiàng)目構(gòu)思

本節(jié)主要介紹意向拿地前所進(jìn)行的房產(chǎn)市場調(diào)查、土地市場調(diào)

查、項(xiàng)目地塊調(diào)查以及調(diào)查后形成項(xiàng)目構(gòu)忍的前期工作。

一、房產(chǎn)市場調(diào)查

1、工作目的

通過三觀（宏觀、中觀、微觀）房產(chǎn)市場調(diào)查，有目的、有步驟、

系統(tǒng)地收集真實(shí)、有效的資料，并進(jìn)行客觀的分析，為經(jīng)營決策者提

供客觀、準(zhǔn)確的市場信息，保證拿地決策的止確性、客觀性。

2、工作聯(lián)系對象

2.1國家宏觀經(jīng)濟(jì)和房產(chǎn)市場。

2.2所在城市建設(shè)規(guī)劃狀況與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。

2.2地塊所在區(qū)域房產(chǎn)市場狀況。

3、工作內(nèi)容

3.1根據(jù)集團(tuán)項(xiàng)目拓展的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合意向投資地塊的區(qū)域和

土地性質(zhì)等特性，進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容的提綱編寫。

3.2進(jìn)行房產(chǎn)市場調(diào)查，完成調(diào)查報(bào)告。

3.3控制房產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容的品質(zhì)、進(jìn)度。

4、工作程序

4.1政策環(huán)境調(diào)查，內(nèi)容主要包括：國家房地產(chǎn)政策、?。ㄊ校?/p>

及土地所在區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方針和政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理法

律和法規(guī)、房地產(chǎn)稅收政策、城市建設(shè)規(guī)劃現(xiàn)狀和未來城市規(guī)劃發(fā)展

狀況。

4.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查，內(nèi)容主要包括：項(xiàng)目所在區(qū)域以往、當(dāng)前和

未來經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)運(yùn)行狀況（趨勢）、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況和未來發(fā)展

戰(zhàn)略、人口、居民收入、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平狀況。

4.3社區(qū)周邊環(huán)境調(diào)查，內(nèi)容主要包括：項(xiàng)目所在區(qū)域位置和

交通便利狀況、居住人群狀況、文化氛圍、商業(yè)、醫(yī)療和教育配套等

調(diào)查。

4.4項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)調(diào)查，內(nèi)容主要包括:

房產(chǎn)開發(fā)和銷售現(xiàn)狀、數(shù)量、不同物業(yè)消費(fèi)群體構(gòu)成狀況、消費(fèi)行為

目的、商品房和二手房租售價(jià)格、商品房入住率、房產(chǎn)市場的總需求

量、飽和點(diǎn)和需求發(fā)展趨勢、未來3-5年的開發(fā)量和供應(yīng)量、房產(chǎn)屬

性和分布狀況、產(chǎn)品品質(zhì)狀況。

5、應(yīng)注意的問題

5.1平時(shí)應(yīng)注意對相關(guān)各類政策、信息的收集，并做到及時(shí)更新。

5.2可以充分利用集團(tuán)資料庫資源，也可以借助外援資源力量，

確保所提供信息的成熟性和準(zhǔn)確性。

二、土地市場調(diào)查

1、工作目的

通過對土地市場的調(diào)查，為經(jīng)營決策者提供有效合理的土地取得

方式、途徑和價(jià)格信息。

2、工作聯(lián)系對象

2.1國家對土地出讓的政策、當(dāng)?shù)氐某鲎尦绦蚝头绞健?/p>

2.2意向地塊所在地土地市場現(xiàn)狀等。

3、工作內(nèi)容

3.1根據(jù)集團(tuán)項(xiàng)目拓展的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合意向投資地塊的區(qū)域和

土地性質(zhì)等特性，進(jìn)行土地市場調(diào)查內(nèi)容的提綱編寫。

3.2進(jìn)行土地市場調(diào)查，完成調(diào)查報(bào)告。

3.3控制土地市場調(diào)查內(nèi)容的品質(zhì)、進(jìn)度。

4、工作程序

4.1土地法律、法規(guī)調(diào)查，內(nèi)容主要包括：國家土地宏觀調(diào)控狀

態(tài)、國家土地管理法、城市房屋拆ii管理?xiàng)l例、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國

有土地使用權(quán)規(guī)定、?。ㄊ校﹪型恋厥褂脵?quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法、土地

管理權(quán)限有關(guān)規(guī)定、土地資產(chǎn)評估辦法。

4.2土地交易規(guī)則調(diào)查，內(nèi)容主要包括：

4.2.1招標(biāo)、拍賣、掛牌競買人須知。

4.2.2招標(biāo)、拍賣、掛牌程序和規(guī)則。

4.2.3出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必備條件和必備資料。

4.3土地交易市場調(diào)查，內(nèi)容主要包括：項(xiàng)目所在城市當(dāng)年供地

計(jì)劃和供地狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同屬性土地招標(biāo)、拍賣、掛牌情況、

近期同屬性土地出讓金價(jià)格及面積增加導(dǎo)致補(bǔ)繳出讓金評估價(jià)格。

5、應(yīng)注意的問題

5.1平時(shí)應(yīng)注重對土地政策的收集和更新，勤于對土地交易信息

的匯總和對比分析，為項(xiàng)目的拓展提供信息保障。

5.2平時(shí)應(yīng)注重參與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的土地交易活動(dòng)，豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

三、項(xiàng)目地塊調(diào)查

1、工作目的

通過對項(xiàng)目地塊的調(diào)查，為經(jīng)營決策和后續(xù)規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作提供

依據(jù)。

2、工作聯(lián)系對象

意向地塊。

3、工作內(nèi)容

3.1根據(jù)集團(tuán)項(xiàng)目拓展的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合意向投資地塊的區(qū)域和

土地性質(zhì)等，進(jìn)行項(xiàng)目地塊調(diào)查內(nèi)容的提綱編寫。

3.2負(fù)責(zé)項(xiàng)目地塊狀況調(diào)查，完成項(xiàng)目地塊（可行性）調(diào)查報(bào)告。

3.3控制對項(xiàng)目地塊調(diào)查的質(zhì)量、進(jìn)度。

4、工作程序

4.1調(diào)查內(nèi)容主要包括：征地面積、用地面積、宗地面積、容積

率、建筑密度、綠化率、公建配套要求和面積、土地出讓年限及用途、

土地出讓金的構(gòu)成、配套費(fèi)構(gòu)成（大市政配套費(fèi)、綠化配套費(fèi)等）、

起價(jià)、競標(biāo)保證金、中標(biāo)價(jià)履行時(shí)間。

4.2現(xiàn)場踏勘調(diào)查，內(nèi)容主要包括：地上建筑物拆除狀況、土地

地形、用地四至、用地界限、周邊市政管線到位情況、場地外現(xiàn)狀道

路、河道水體、高壓線、架空管線、地下管線井蓋、地質(zhì)狀況。

對二級(jí)市場土地或毛地出讓需在上述4.1、4.2項(xiàng)基礎(chǔ)上視情增

加4.3、4.4、4.5項(xiàng)調(diào)查內(nèi)容。

4.3拆遷土地狀況調(diào)查：政府對該地塊上的拆遷有關(guān)文件規(guī)定、

拆遷進(jìn)程、拆遷能力預(yù)估、拆遷時(shí)間預(yù)估、回遷安置面積預(yù)估、后續(xù)

拆遷費(fèi)用預(yù)估、征地綜合補(bǔ)償費(fèi)等。

4.4土地權(quán)屬調(diào)查：土地使用權(quán)獲得形式及其有效性、合法性，

土地使用權(quán)者土地出讓金的履行情況、土地抵押借款狀況、與第三方

進(jìn)行土地相關(guān)合作情況調(diào)查，用地四邊界確認(rèn)狀況、土地登記狀況等。

4.5土地開發(fā)進(jìn)度調(diào)查：拆遷狀況、勘測設(shè)計(jì)條件、設(shè)計(jì)單位、

規(guī)劃和建筑方案設(shè)計(jì)狀況等。

5、應(yīng)注意的問題

5.1政府招標(biāo)、拍賣、掛牌的土地信息可以從政府部門直接取得。

5.2二級(jí)土地市場的土地相關(guān)資料和潛在問題（包括土地所有單

位的債權(quán)債務(wù)）相對比較復(fù)雜，務(wù)必在調(diào)查中了解清楚。

四、項(xiàng)目構(gòu)思

1、工作目的

通過項(xiàng)目構(gòu)思，對項(xiàng)目定位、開發(fā)規(guī)模、成本測算、銷售價(jià)格形

成初步框架，編制項(xiàng)目可行性報(bào)告為決策者拿地提供依據(jù)。

2、工作聯(lián)系對象

意向地塊和相關(guān)要素。

3、工作內(nèi)容

3.1匯總房產(chǎn)市場、土地市場、項(xiàng)目地塊的調(diào)查報(bào)告。

3.2根據(jù)集團(tuán)項(xiàng)目拓展的有關(guān)規(guī)定和要求，確定項(xiàng)目有關(guān)指標(biāo)，

形成項(xiàng)目構(gòu)思框架。

3.3編制項(xiàng)目可行性報(bào)告。

4、工作程序

4.1目標(biāo)客戶定位構(gòu)思。

4.2規(guī)劃和建筑定位構(gòu)思：建筑類型（多層住宅、高層住宅、別

墅等）、規(guī)劃布局、建筑面積、戶型配比、公建配套、車位配置等。

4.3合作方式構(gòu)思：組建項(xiàng)目合作開發(fā)公司合作或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)

讓合作或其他形式合作。

4.4開發(fā)計(jì)劃構(gòu)思：分幾期開發(fā)、每期開發(fā)位置與規(guī)模、每期開

發(fā)時(shí)間等等。

4.5經(jīng)濟(jì)估算：項(xiàng)目總成本（土地成本、前期成本、工程成本、

管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金），項(xiàng)目總收入（可售面積，銷售單價(jià)預(yù)

測），項(xiàng)目盈利情況，經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)評價(jià)。

4.6綜合以上各項(xiàng)內(nèi)容，編制項(xiàng)目可行性報(bào)告。

注：部分經(jīng)濟(jì)估算內(nèi)容可參照產(chǎn)品策劃書或可行性研究報(bào)告投資

估算模板。

5、需要注意的問題

5.1充分借助集團(tuán)公司各項(xiàng)人力資源，提高工作質(zhì)量和效率。

5.2項(xiàng)目可行性報(bào)告作為項(xiàng)目構(gòu)思的最終成果，其質(zhì)量如何取決

于前述的房產(chǎn)市場調(diào)查、土地市場調(diào)查和項(xiàng)目地塊調(diào)查的質(zhì)量高低，

要重視三項(xiàng)調(diào)查的重要性。

第二節(jié)土地取得過程控制

木節(jié)主要介紹一級(jí)土地市場土地使用權(quán)獲得和二級(jí)土地市場土

地實(shí)體獲得過程控制，以及各類土地合同（協(xié)議）簽訂工作。

本節(jié)所稱的一級(jí)土地市場土地使用權(quán)獲得是指通過土地招標(biāo)、拍

賣、掛牌形成獲取的土地使用權(quán)；二級(jí)土地市場土地實(shí)體取得是指以

共同出資、利潤共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的項(xiàng)目合作，以及以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

等形式的涉及土地實(shí)體的合作。

一、一級(jí)土地市場土地使用權(quán)獲得過程控制

1、工作目的

通過一級(jí)土地市場土地使用權(quán)獲得過程控制，確保意向土地取

得，并有效控制土地取得成本。

2、工作聯(lián)系對象

2.1土地管理部門。

2.2土地取得相關(guān)的各個(gè)環(huán)節(jié)。

3、工作內(nèi)容

3.1負(fù)責(zé)招標(biāo)、拍賣、掛牌土地競買前相關(guān)條款的政府溝通、協(xié)

調(diào)工作。

3.2參與招標(biāo)、拍賣、掛牌土地競買及競買前各項(xiàng)手續(xù)辦理。

3.3根據(jù)法定代表人的授權(quán)，簽訂土地出讓合同。

4、工作程序

4.1做好地塊調(diào)查（參見項(xiàng)目地塊調(diào)查內(nèi)容）。

4.2進(jìn)行地塊背景調(diào)查和地區(qū)優(yōu)惠政策溝通。

4.3了解參加競買單位和個(gè)人有關(guān)狀況。

4.4分析土地出讓合同和補(bǔ)償協(xié)議的有關(guān)條款。

4.5在上述工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)地塊具體情況，提出合理報(bào)價(jià)，

經(jīng)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)審定后，參與報(bào)價(jià)競爭等具體工作。

5、需要注意的問題

5.1合理利用公司優(yōu)勢，對土地出讓合同和協(xié)議中不明確的條款

應(yīng)及時(shí)向土地管理局和規(guī)劃局咨詢，并得到明確。

5.2注意運(yùn)用招標(biāo)、拍賣、掛牌的方法和技巧。

5.3開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方簽訂的土地出讓合同應(yīng)被市、

縣人民政府土地管理局部門追認(rèn)后才能有效。

二、二級(jí)土地市場土地使用權(quán)獲得過程控制

1、工作目的

通過二級(jí)土地市場土地使用權(quán)獲得過程控制，確保土地取得的安

全性，以及土地成本的可控性。

2、工作聯(lián)系對象

2.1土地管理部門、土地合作單位。

2.2土地取得相關(guān)的各個(gè)環(huán)節(jié)。

3、工作內(nèi)容

3.1參與以土地實(shí)體為合作基礎(chǔ)的合作項(xiàng)目調(diào)查。

3.2負(fù)責(zé)與合作方就合作形式和內(nèi)容進(jìn)行溝通和談判。

3.3負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目相關(guān)合作協(xié)議的起草。

3.4根據(jù)法定代表人授權(quán)，負(fù)責(zé)合作開發(fā)項(xiàng)目協(xié)議的簽訂。

4、工作程序

4.1合作方背景調(diào)查：工商登記內(nèi)容，股東背景，企業(yè)資信狀況,

累計(jì)開發(fā)項(xiàng)目狀況，企業(yè)債權(quán)債務(wù)，稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)組織架構(gòu)。

4.2意向合作商談：合作方式，管理模式，利潤分配和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān),

土地使用權(quán)變更登記期限和費(fèi)用承擔(dān)等。

5、需要注意的問題

5.1重視合作方的背景調(diào)查。

5.2依靠集團(tuán)法律事務(wù)部資源，律師參與協(xié)議、合同的起草和修

改。

第三節(jié)國有土地使用權(quán)登記

土地中標(biāo)后，受讓方按合同規(guī)定交納了出讓金，并取得方案設(shè)計(jì)

（不需要初步設(shè)計(jì)審查的項(xiàng)目）或初步設(shè)計(jì)政府審查意見后，應(yīng)進(jìn)行

建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審、審查并辦理土地使用權(quán)登記。

一、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審

1、工作目的

通過建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，取得建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見，該意見是

辦理建設(shè)用地審批的前置和重要依據(jù)。

2、工作聯(lián)系對象

市國土資源局（土地規(guī)劃耕地保護(hù)處）。

3、工作內(nèi)容

3.1準(zhǔn)備下列資料：

3.1.1計(jì)劃立項(xiàng)文件。

3.1.2建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件、附圖。

3.1.31:1000建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖1份（原件）。

下列資料，根據(jù)不同情況提供

3.1.4若涉及西湖區(qū)風(fēng)景區(qū)用地的，需提供風(fēng)景名勝區(qū)選址意

見書。

3.1.5涉及征地拆復(fù)建項(xiàng)目用地，須提供市征遷辦出具的并經(jīng)

征用處確認(rèn)后的證明文件。

3.1.6屬開發(fā)性安置項(xiàng)目用地，須提供市政府批準(zhǔn)文件及征用

處核準(zhǔn)表。

3.1.7違法用地需補(bǔ)辦項(xiàng)目用地，須提供查處結(jié)果文件文件。

3.2建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)批。

4、工作程序

4.1填寫建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請表。

4.2攜上述3.1所列材料到市國土資源局辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)

審。

4.3領(lǐng)取建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見書。

5、應(yīng)注意的問題

建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審時(shí)應(yīng)同步準(zhǔn)備建設(shè)項(xiàng)目用地審批材料。

項(xiàng)目辦理審批依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民

共和國土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和國國土資源部令第七

號(hào)》。

二、建設(shè)項(xiàng)目用地審批

1、工作目的

通過建設(shè)項(xiàng)目用地審批，取得建設(shè)項(xiàng)目用地審批意見，該意見是

辦理土地使用權(quán)登記的前置和重要依據(jù)。

2、工作聯(lián)系對象

市國土資源局（土地利用處）。

3、工作內(nèi)容

3.1準(zhǔn)備下列資料：

3.1.1建設(shè)用地預(yù)審意見。

3.1.2建設(shè)單位資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照。

3.1.3計(jì)劃立項(xiàng)文件、規(guī)劃設(shè)計(jì)批復(fù)。

3.1.4建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件。

3.1.51：1000規(guī)劃紅線圖。

3.1.61：500總平面布置圖。

3.1.7勘測定界圖及勘測定界資料。

3.1.8實(shí)地踏勘表。

3.2下列資料根據(jù)不同情況提供：

3.2.1涉及西湖風(fēng)景名勝區(qū)用地的，需提供西湖風(fēng)景名勝區(qū)管

委會(huì)（市園文局）出具的審查證明材料。

3.2.2涉及“三資”企業(yè)項(xiàng)目用地，需提供《土地出讓合同》；

屬招拍掛出讓，需提供土地出讓合同和土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。

3.2.3涉及己農(nóng)轉(zhuǎn)用項(xiàng)目辦理用地審批手續(xù)的，需提供市征遷

辦出具的《辦理具體建設(shè)項(xiàng)目用地審批手續(xù)通知》、征地補(bǔ)償協(xié)議、

“一公告一登記”。

3.2.4如涉及征用集體存量土地的，需提供市征遷辦出具的征

地補(bǔ)償協(xié)議；涉及征用撤村建居村土地的，需提供市征遷辦出具的經(jīng)

濟(jì)補(bǔ)償協(xié)議。

3.3負(fù)責(zé)與建設(shè)項(xiàng)目用地審批管理部門的工作協(xié)調(diào)。

4、工作程序

4.1填寫建設(shè)項(xiàng)目用地申請表。

4.2攜上述3.1、3.2所列資料到市國土資源局辦理建設(shè)項(xiàng)目用

地審批受理手續(xù)。

4.3與土地測繪管理部門及時(shí)協(xié)調(diào)委托勘測定界，做好助測定界

記錄。

4.4土地測繪院完成勘測定界資料后，及時(shí)與征遷辦聯(lián)系，辦理

勘測定界資料確認(rèn)。

4.5勘測定界資料確認(rèn)后委托測繪管理部門進(jìn)行實(shí)地踏勘，填寫

實(shí)地踏勘表，并再轉(zhuǎn)征遷辦確認(rèn)。

4.7領(lǐng)取建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)表。

5、應(yīng)注意的問題

5.1工程系統(tǒng)人員應(yīng)參與勘測定界，做好記錄。

5.2以上審批材料一般為一式六份，其中國土局存檔三份，其余

三份建設(shè)用地呈報(bào)表交規(guī)劃局、國土局地籍處、建設(shè)單位。

項(xiàng)目辦理審批依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民

共和國土地管理法實(shí)施條例》。

三、國有土地使用權(quán)設(shè)定登記

國有土地使用權(quán)設(shè)定登記的內(nèi)容主要包括：土地權(quán)利人的姓名、

名稱、地址、土地登記類別；土地權(quán)屬性質(zhì)、來源；土地座落、四至

及地號(hào)；土地用途、面積、等級(jí)、地價(jià)；使用期限、終止日期；建筑

面積、容積率、建筑物類型、建筑占地面積、建筑密度；土地分類面

積；土地它項(xiàng)權(quán)利。

1、工作目的

國有土地使用權(quán)設(shè)定登記，取得《國有土地使用權(quán)證》，保障土

地權(quán)利人的合法權(quán)益。

2、工作聯(lián)系對象

市國土資源局（土地登記交易中心、地籍處）。

3、工作內(nèi)容

3.1《國有土地使用權(quán)證》的申領(lǐng)。

3.2協(xié)調(diào)宗地測繪和土地四至確認(rèn)。

3.3土地契稅申報(bào)和交納。

3.4土地登記及相關(guān)部門的協(xié)調(diào)。

3.5準(zhǔn)備下列資料.：

3.5.1企業(yè)營業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼證。

3.5.2委托人和受托人的身份證。

3.5.3宗地測繪資料原件3份（含地籍調(diào)查資料，若宗內(nèi)2-3

種用途的，需提供4-5份宗地圖）。

3.5.4建設(shè)用地呈報(bào)表。

3.5.5建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件（含規(guī)劃紅線圖）。

3.5.6已經(jīng)通過用地復(fù)核驗(yàn)收的，需提供復(fù)核驗(yàn)收合格證2份。

3.5.7屬出讓土地設(shè)定登記的，還需提供土地使用權(quán)出讓合同

1份，出讓地塊的報(bào)刊登記公告，契稅繳款書第六聯(lián)。

3.5.8屬毛地出讓或劃拔的，需提供拆遷補(bǔ)償協(xié)議書和地上建

筑物拆遷由本單位負(fù)責(zé)的承諾書。

3.5.9出讓合同中有多種用途的，需提供各種建筑面積說明。

3.5.10交地協(xié)議書。

3.5.11宗地地籍調(diào)查界址確認(rèn)表，宗地草圖。

4、工作程序

4.1填寫土地使用權(quán)登記申請表、土地登記委托書、法人資格證

明書。

4.2攜上述3.5、4.1所列資料到市國土資源局辦理《國有土地

使用權(quán)證》。

4.4領(lǐng)取《國有土地使用權(quán)證》。

5、需要注意的問題

5.1以上審批材料一般為一式二份。

5.2土地使用權(quán)登記受理后，應(yīng)及時(shí)委托土地測繪院進(jìn)行宗地測

繪。宗地測繪時(shí)工程部做好宗地定界記錄；完成宗地測繪后，應(yīng)與土

地登記信息中心及時(shí)聯(lián)系，協(xié)調(diào)四至單位辦理宗地確認(rèn)；宗地四至確

認(rèn)并經(jīng)土地使用權(quán)登記初審后，應(yīng)協(xié)調(diào)土管局地籍處進(jìn)行出讓地塊的

報(bào)刊登記公告（公告期為15天）。

5.3出讓合同中涉及多種建筑用途需做建筑面積說明的，應(yīng)盡量

采用房管部門的測繪面積計(jì)算方式，以較正確地區(qū)分不同性質(zhì)的建筑

面積，便于各個(gè)部門計(jì)算口徑統(tǒng)一。

5.4土地契稅交款憑證是辦理土地使用權(quán)登記的前置條件。全額

支付土地出讓金后，應(yīng)辦理土地契稅交納。

5.5對于可以進(jìn)行分期開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，建議采用分期登記，便

于資金周轉(zhuǎn)和后續(xù)各項(xiàng)手續(xù)辦理。

四、國有土地使用權(quán)抵押和注銷抵押登記

國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押和注銷抵押是指：土地抵押給金融機(jī)構(gòu)

或信托機(jī)構(gòu)以申請借款及歸還借款后需辦理的《國有土地使用權(quán)證》

設(shè)定抵押和注銷抵押手續(xù)。

1、工作目的

1.1辦理《國有土地使用權(quán)證》抵押和注銷抵押登記，有利于保

障權(quán)利人權(quán)益。

1.2為土地抵押項(xiàng)目借款和還款提供有效證明。

2、工作聯(lián)系對象

2.1市國土資源局。

3、工作內(nèi)容

3.1辦理《國有土地使用權(quán)證》抵押和注銷抵押登記。

3.2土地登記部門的溝通協(xié)調(diào)。

3.3準(zhǔn)備下列資料：

3.3.1抵押雙方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼證。

3.3.2抵押雙方委托人和受托人的身份證。

3.3.3土地使用證。

3.3.4屬抵押登記的，還需提供借款合同書、抵押合同書、土

地資產(chǎn)評估報(bào)告或抵押雙方土地資產(chǎn)估價(jià)辦議書各1份；外商投資企

業(yè)、股份制企業(yè)、有限責(zé)任公司應(yīng)提供董事會(huì)決議（附董事會(huì)名單）。

3.3.5如屬共有土地使用權(quán)抵押的，還需提供土地共有人同意

的書面意見。

3.3.6如屬劃撥土地使用權(quán)抵押的，國有企業(yè)需提供主管部門

或國資管理部門同意的書面意見；集體企業(yè)需提供主管部門同意的書

面意見；

3.3.7如屬集體土地使用權(quán)抵押的，需提供集體土地所有者同

意的書面意見。

3.3.8屬注銷抵押登記的，需提供他項(xiàng)權(quán)利證明書、銀行還款

證明。若抵押未放款的，需提供解除抵押合同書。

3.3.9在建工程或地上有簡易建筑物的土地使用權(quán)抵押，需提

供抵押雙方關(guān)于抵押標(biāo)的不包含地上建筑物的承諾意見。

4、工作程序

4.1填寫土地使用權(quán)抵押或注銷抵押登記申請表、雙方土地登記

委托書、雙方法人資格證明書。

4.2根據(jù)需要攜上述3.3、4.1所列部分資料到市國土資源局辦

理《國有土地使用權(quán)證》抵押和注銷抵押登記。

4.3領(lǐng)取《國有土地使用權(quán)證》和他項(xiàng)權(quán)利登記證書。

5、需要注意的問題

土地設(shè)定抵押只能抵押給金融機(jī)構(gòu)，如果要將土地抵押給信托機(jī)

構(gòu)的，信托機(jī)構(gòu)須具有信貸業(yè)務(wù)資格，同時(shí)經(jīng)銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)同意。

五、閑置土地認(rèn)定和處置

閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用

地的人民政府同意，超過規(guī)定期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，或者雖已動(dòng)工開

發(fā)建設(shè)但投資額或者開發(fā)建設(shè)總面積等不符合規(guī)定要求的建設(shè)用地。

1、工作目的

1.1熟悉閑置土地的有關(guān)認(rèn)定原則和處置辦法，有利于正確規(guī)避

土地閑置問題，有效控制土地的成本，避免土地被收回的風(fēng)險(xiǎn)。

2、工作聯(lián)系對象

市國土資源局。

3、工作內(nèi)容：

3.1熟悉閑置土地的認(rèn)定：

3.1.1未經(jīng)市、縣（市）人民政府同意，超過國有土地有償使

用合同約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期未動(dòng)工開發(fā)建

設(shè)的；

3.1.2國有土地有償使用合同未約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件未規(guī)

定動(dòng)工開發(fā)日期的，從國有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件生

效之日起滿一年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的。

3.1.3已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)的面積不足應(yīng)開發(fā)建設(shè)總

面積三分之一或者以投資額不足總投資額25%,且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)

建設(shè)連續(xù)滿一年的。

3.1.4法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

3.2了解閑置土地的幾種處置方案:

3.2.1政府收購進(jìn)行土地儲(chǔ)備。

3.2.2延長開發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長不得超過一年。

3.2.3改變土地用途，辦理有關(guān)審批手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)c

3.3避免因被認(rèn)定為閑置土地而被政府收回或被經(jīng)濟(jì)處罰。

4、需要注意的問題

4.1動(dòng)工開發(fā)是設(shè)是指已領(lǐng)取施工許可證，并進(jìn)場施工。

4.2國有土地有償使用合同約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定分期開

發(fā)的，按分期開發(fā)范圍核定閑置土地面積。

4.3土地閑置滿兩年，具備下列條件的，經(jīng)原批準(zhǔn)具體建設(shè)項(xiàng)目

用地的人民政府批準(zhǔn)，可以延長開發(fā)建設(shè)時(shí)間，并限期動(dòng)工開發(fā)建設(shè),

延長期限最長不超過一年。

4.3.1以出讓方式取得土地使用權(quán)，土地使用權(quán)者已按出讓合

同金額或者部分支付出讓金，開發(fā)前期工作準(zhǔn)備就緒，資金落實(shí)，已

基本具備開發(fā)建設(shè)條件的。

4.3.2經(jīng)批準(zhǔn)征用的農(nóng)民集體所有土地和以劃撥方式取得的國

有土地使用權(quán)，土地使用者已經(jīng)完成征地補(bǔ)償安置，或者完成房屋拆

遷工作量三分之一以上，資金落實(shí)，基本具備動(dòng)工開發(fā)建設(shè)條件的。

4.4以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑

置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可

以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金2096以下的土地閑置費(fèi)。

第二章規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)

規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)一般分為方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)

階段。這三個(gè)階段的工作和審批又與領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》互為因果，緊密聯(lián)系。

基本流程總圖：

第一節(jié)方案設(shè)計(jì)前

本節(jié)主要介紹土地出讓合同或土地合作協(xié)議簽訂至方案設(shè)計(jì)前

階段的前期工作，主要包括：項(xiàng)目立項(xiàng)、勘測設(shè)計(jì)條件申領(lǐng)、設(shè)計(jì)評

審或招標(biāo)。

基本流程：

一、項(xiàng)目立項(xiàng)

項(xiàng)目立項(xiàng)是指項(xiàng)目建設(shè)籌建單位或項(xiàng)目法人，根據(jù)國家的房地產(chǎn)

開發(fā)規(guī)劃和具體要求向政府主管部門提出要求建設(shè)的的申請并獲得

批準(zhǔn)的過程。

1、工作目的

1.1通過主管部門的審查，獲得立項(xiàng)批復(fù)文件，取得項(xiàng)目建設(shè)的

合法依據(jù)。

1.2為申領(lǐng)規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)條件提供依據(jù)。

2、工作聯(lián)系對象

市發(fā)展改革委員會(huì)。

3、工作內(nèi)容

3.1編寫項(xiàng)目立項(xiàng)申請報(bào)告。

3.2與主管部門進(jìn)行聯(lián)系和協(xié)調(diào)。

3.3獲得項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)。

3.4準(zhǔn)備下列資料：

3.4.1營業(yè)執(zhí)照。

3.4.2《國有土地使用權(quán)出讓合同》或經(jīng)政府同意協(xié)議出讓供

地的批準(zhǔn)文件。

3.4.3西湖風(fēng)景名勝區(qū)項(xiàng)目需提供〃三委四局〃聯(lián)席會(huì)議審查意

見。

4、工作程序

4.1編寫項(xiàng)目立項(xiàng)申請報(bào)告，并報(bào)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)?；緝?nèi)容:

建設(shè)的必要性，建設(shè)單位、建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模，總投資和籌資方式。

4.2攜3.4、4.1所列資料到省或市發(fā)展改革委員會(huì)辦理建設(shè)項(xiàng)

目立項(xiàng)計(jì)劃。

4.3取得立項(xiàng)批復(fù)和計(jì)劃。

5、需要注意的問題

5.1對同一宗地分幾期開發(fā)或多宗地合并開發(fā)的項(xiàng)目根據(jù)不同情

況可一并申報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)計(jì)劃，并說明項(xiàng)目分幾期開發(fā)、各期的時(shí)間計(jì)

劃、建筑指標(biāo)、指標(biāo)統(tǒng)一核算等內(nèi)容。

5.2項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)等內(nèi)容調(diào)整后，應(yīng)及時(shí)辦理立項(xiàng)變更；同時(shí)每

年11月份左右應(yīng)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)下一年計(jì)劃，做到項(xiàng)目立項(xiàng)計(jì)劃的及時(shí)

更新。

5.3項(xiàng)目辦理審批依據(jù)：《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》、《浙

江省固定資產(chǎn)投資管理暫行辦法》、《浙江省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理辦法》、

《****市社會(huì)性固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)劃管理暫行辦法》杭政辦（2003）

4號(hào)。

二、勘測設(shè)計(jì)條件

勘測設(shè)計(jì)條件俗稱建筑紅線圖，是方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)的依據(jù)，

也是規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃整體要求結(jié)合建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，對項(xiàng)目設(shè)計(jì)

提出相應(yīng)的要求，主要包含：建筑控制線、用地性質(zhì)、容積率、綠化

率、建筑密度、建筑高度、機(jī)動(dòng)車出入口與配置、特殊條件等。

1、工作目的

獲取勘測設(shè)計(jì)條件，為方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)提供依據(jù)。

2、工作聯(lián)系對象

市規(guī)劃局（用地管理處、市政工程管線處）。

3、工作內(nèi)容

3.1建設(shè)項(xiàng)目勘測設(shè)計(jì)條件申領(lǐng)。

3.2與勘測設(shè)計(jì)條件審批部門進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)。

3.3準(zhǔn)備下列資料：

3.3.1土地權(quán)屬證明（屬于招拍掛出讓地塊項(xiàng)目應(yīng)提供土地出

讓合同及公證書）。

3.3.2當(dāng)年計(jì)劃文件（原件）。

3.3.3意向位置的1：1000地形圖二份（其中一份需劃定規(guī)劃

四線并用鉛筆標(biāo)出擬建位置）。

3.3.4身份證明（復(fù)印件）及授權(quán)委托書。

3.3.5按照國家有關(guān)規(guī)定須預(yù)先取得的有關(guān)專業(yè)管理部門的審

批意見。

4、工作程序

4.1到市規(guī)劃局購買項(xiàng)目區(qū)域地形圖1/1000地形圖后，憑國土

資源局的項(xiàng)目宗地圖到市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目四線二份。

4.2編寫申請勘測設(shè)計(jì)條件的報(bào)告，填寫《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條

件申請表》（不需征地）或《建設(shè)項(xiàng)目定點(diǎn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件申請表》

（需征地項(xiàng)目）和授權(quán)委托書，并報(bào)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)和授權(quán)。

4.4攜3.3、4.1、4.2所列資料到市規(guī)劃辦理規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)條件。

4.5勘測設(shè)計(jì)條件取得后連同市國土資源局的宗地測繪資料到

規(guī)劃局工程處辦理道路四線坐標(biāo)。

4.6根據(jù)勘測設(shè)計(jì)條件用地范圍購買一定范圍內(nèi)的周邊基礎(chǔ)測

繪數(shù)字化成果。

4.7協(xié)調(diào)規(guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行地形標(biāo)高測繪，并取得地形標(biāo)高測繪成

果。

4.8到城市規(guī)劃管線辦購買用地邊界管位布置圖及相關(guān)市政管

線圖。

4.9匯總勘測設(shè)計(jì)條件、宗地測繪資料、道路四線坐標(biāo)、周邊

基礎(chǔ)測繪數(shù)字化成果、地形標(biāo)高測繪成果、邊界管位布置圖、相關(guān)市

政管線圖等全部資料，提供給規(guī)劃設(shè)計(jì)部和設(shè)計(jì)公司，委托進(jìn)行規(guī)劃

和建筑設(shè)計(jì)。

5、需要注意的問題

5.1規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)條件成果是影響項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)最關(guān)鍵的要

素，因此在勘測設(shè)計(jì)條件申領(lǐng)前應(yīng)與集團(tuán)多溝通明確集團(tuán)對項(xiàng)目開發(fā)

的整體規(guī)劃思路，如指標(biāo)是否統(tǒng)一平衡，對規(guī)劃指標(biāo)和設(shè)計(jì)條件的基

本要求。

5.2在條件申領(lǐng)中應(yīng)積極與政府部門溝通，結(jié)合集團(tuán)要求，在

規(guī)范允許范圍內(nèi)使指標(biāo)做到最合理化。

5.3規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)條件的有效期為1年，因此在條件取得后應(yīng)

抓緊設(shè)計(jì)和會(huì)審。

項(xiàng)目辦理審批依據(jù)：《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第30條、

《浙江省實(shí)施〈規(guī)劃法〉辦法》第22條、《****市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》

第13、14條。

三、設(shè)計(jì)單位確定

1、工作目的

通過對相關(guān)設(shè)計(jì)公司的篩選，確定設(shè)計(jì)水平高、服務(wù)質(zhì)量好的設(shè)

計(jì)公司，提供優(yōu)良的設(shè)計(jì)方案。

2、工作聯(lián)系對象

2.1市建設(shè)委員會(huì)設(shè)計(jì)處

2.2設(shè)計(jì)評審專家

3、工作內(nèi)容

3.1與市建設(shè)委員會(huì)設(shè)計(jì)處協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)方案審查。

3.2與各設(shè)計(jì)審查部門的協(xié)調(diào)。

4、工作程序

4.1填寫設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)（或方案競選）申請表，并報(bào)公司相關(guān)領(lǐng)

導(dǎo)批準(zhǔn)。

4.2協(xié)調(diào)落實(shí)設(shè)計(jì)方案審查或設(shè)計(jì)招投標(biāo)專家名單及會(huì)場確定。

4.3協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)方案和招標(biāo)文件的送達(dá)和專家溝通工作。

4.4協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)公司準(zhǔn)備設(shè)計(jì)文書資料、電子文檔和匯報(bào)材料、效

果圖展板。

4.5協(xié)調(diào)市建設(shè)委員會(huì)召開設(shè)計(jì)方案審查或招投標(biāo)，主要落實(shí)會(huì)

場布置、會(huì)議人員聯(lián)系和接送、會(huì)議簽到、會(huì)場服務(wù)、會(huì)議記錄。

4.6取得設(shè)計(jì)評審或招投標(biāo)評審結(jié)果（專家評審會(huì)議紀(jì)要或主管

部門批復(fù)）。

5、需要注意的問題

5.1對公司意向設(shè)計(jì)方案需提前進(jìn)行專家溝通。

5.2為縮短辦事時(shí)間，建議與市建設(shè)委員會(huì)協(xié)調(diào)，專家評審會(huì)議

紀(jì)要初稿可由我公司先行起草送審參考。

第二節(jié)方案設(shè)計(jì)階段

本節(jié)主要介紹從方案設(shè)計(jì)出圖至方案設(shè)計(jì)獲準(zhǔn)批復(fù)期間的前期

工作，主要包括：方案設(shè)計(jì)會(huì)審、日照分析委托、環(huán)境影響評價(jià)委托、

交通影響評價(jià)委托、方案公示等。

對于不需要經(jīng)過初步設(shè)計(jì)審查項(xiàng)目，在方案批復(fù)取得后可以直接

辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、建設(shè)用地審查和《國有土地使用權(quán)證》。

其相關(guān)內(nèi)容將在初步設(shè)計(jì)階段一并介紹。

基本流程:

一、方案設(shè)計(jì)會(huì)審

方案會(huì)審是指：由市建設(shè)委員會(huì)組織相關(guān)政府主管部門根據(jù)《中

華人民共和國建筑法》、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和設(shè)計(jì)規(guī)范、法律法

規(guī)對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，并提出設(shè)計(jì)修改意見的聯(lián)合審查。方案設(shè)計(jì)

會(huì)審是政府對方案同意并批準(zhǔn)的必要程序。

1、工作目的

1.1通過政府各主管部門的會(huì)審，確保方案設(shè)計(jì)在與公司內(nèi)部審

查意見基本一致的前提下獲得政府各部門認(rèn)可。

1.2取得方案會(huì)審批復(fù)。

2、工作聯(lián)系對象

2.1一般住宅項(xiàng)目參加單位有：市建委、市規(guī)劃局、市環(huán)保局、

市衛(wèi)生局、市抗震辦、市人防辦、市消防支隊(duì)、市交警支隊(duì)、市發(fā)改

委、市國土局、市園文局、市城市管理辦公室、市房管局、市電力局

等。

2.2公建項(xiàng)目一般要求增加行業(yè)主管部門等。

3、工作內(nèi)容

3.1負(fù)責(zé)方案設(shè)計(jì)會(huì)審前與各主管部門的溝通。

3.2協(xié)調(diào)市建委和規(guī)劃局組織方案設(shè)計(jì)會(huì)審。

3.3根據(jù)會(huì)審意見進(jìn)行方案修改后的再溝通和協(xié)調(diào)。

3.4審查材料準(zhǔn)備：

3.4.1立項(xiàng)批文或項(xiàng)目可行性研究枇復(fù)復(fù)印件。

3.4.2市規(guī)劃局核發(fā)的項(xiàng)目勘設(shè)紅線復(fù)印件。

3.4.3專家評審會(huì)議紀(jì)要（僅限設(shè)計(jì)招投標(biāo)項(xiàng)目）。

3.4.4方案設(shè)計(jì)文件（含電子版）。

3.4.5效果圖。

3.4.6日照分析圖。

3.4.7總平面圖、管線綜合圖、綠化平面布置圖提供藍(lán)圖。

4、工作程序

4.1公司內(nèi)部對方案設(shè)計(jì)審查修改，并報(bào)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

4.2攜上述3.4所列資料到市建委和規(guī)劃局受理，落實(shí)召開方案

審查會(huì)議通知（參加人員、時(shí)間和地點(diǎn)）。

4.3方案送達(dá)各相關(guān)政府部門，并與評審人員進(jìn)行方案交流、溝

通。

4.4落實(shí)會(huì)場布置、會(huì)議人員聯(lián)系和接送、會(huì)議簽到、會(huì)場服務(wù)、

會(huì)議記錄。

4.5協(xié)助設(shè)計(jì)公司準(zhǔn)備設(shè)計(jì)文書資料、電子文檔和匯報(bào)材料、效

果圖展板。

4.6方案審查主要內(nèi)容包括（但不限于）：

4.6.1是否符合勘測設(shè)計(jì)條件各項(xiàng)要求。

4.6.2是否達(dá)到設(shè)計(jì)深度規(guī)范要求。

4.6.3總圖設(shè)計(jì)是否完整。包括總平圖圖簽和設(shè)計(jì)單位蓋章是

否完整；是否標(biāo)注拆遷范圍線、土地權(quán)屬范圍線、規(guī)劃四線、建筑控

制線等。

4.6.4是否標(biāo)明技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，技術(shù)指標(biāo)有無超標(biāo)。

4.6.5是否與當(dāng)年有效計(jì)劃一致。

4.6.6是否符合建筑安全間距和居民日照。

4.6.7消防登高和環(huán)通場地是否滿足規(guī)范要求，消控中心設(shè)置

是否合理性，消防室內(nèi)設(shè)計(jì)是否滿足規(guī)范要求。

4.6.8人防應(yīng)建面積是否達(dá)到規(guī)范要求；人防疏散是否滿足需

求；其它設(shè)計(jì)是否符合地下人防建設(shè)要求。

4.6.9機(jī)動(dòng)車和自行車位設(shè)計(jì)數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)是否達(dá)到規(guī)范要求，

機(jī)動(dòng)車進(jìn)出口及車道設(shè)置是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范。

4.6.10綠化指標(biāo)是否達(dá)到要求，計(jì)算是否準(zhǔn)確。

4.6.11排氣、排煙、排污、排水是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范要求，排

水、排污與市政接口是否合理。

4.6.12是否因建筑功能布局等原因產(chǎn)生噪音，噪音是否進(jìn)行

處理，并符合規(guī)范要求。

4.6.13電力變配電房位置設(shè)計(jì)是否合理。

4.6.14生活和消防水池設(shè)置是否符合規(guī)范，供水是否能滿足

需求。

4.6.15天然氣室內(nèi)設(shè)置是否合理。

4.6.16場地管線布置是否合理。

4.6.17公建配套是否滿足政策和規(guī)范要求。

4.7根據(jù)會(huì)審中各部門提出的意見，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)修改;

可以修改的內(nèi)容，修改完善后應(yīng)與相關(guān)部門進(jìn)行溝通確認(rèn)；對確實(shí)無

法滿足方案批復(fù)的，應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)所涉及的內(nèi)容與相關(guān)部門進(jìn)一步溝

通，確保最終在初步設(shè)計(jì)階段能通過。

4.8取得市建委和規(guī)劃局關(guān)于方案設(shè)計(jì)的批復(fù)。

5、需要注意的問題

5.1加強(qiáng)與會(huì)審單位的溝通，將有關(guān)政策和信息及時(shí)反饋給設(shè)計(jì)

單位。

5.2在方案設(shè)計(jì)審查前后，應(yīng)積極與設(shè)計(jì)單位和政府審查部門進(jìn)

行溝通，確?？s短方案設(shè)計(jì)時(shí)間，優(yōu)化方案設(shè)計(jì)成果。

5.3對簡單的項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)前應(yīng)做好溝通，方案盡量細(xì)化，便

于經(jīng)主管部門同意后直接進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)。

5.4方案設(shè)計(jì)審查會(huì)議結(jié)束后對一些確定的修改意見可以協(xié)調(diào)

設(shè)計(jì)單位先行調(diào)整，以便縮短設(shè)計(jì)周期。

5.5盡可能協(xié)調(diào)相關(guān)部門省略對方案設(shè)計(jì)以后的交通影響評價(jià)。

5.6項(xiàng)目辦理審批依據(jù)：《中華人民共和國建筑法》、杭政[1998]

10號(hào)、杭政辦發(fā)[2001]300號(hào)。

二、委托日照分析

日照分析是指：具相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)部門利用計(jì)算機(jī)采用分析

軟件，模擬指定日期（大寒日或冬至日）的某一高層建筑、高層建筑

群對其北側(cè)某一規(guī)劃或保留地塊的建筑、建筑部分層次的日照影響情

況或日照時(shí)數(shù)情況。

日照分析主體建筑指：對客體建筑產(chǎn)生日照遮擋的建筑；日照分

析客體建筑指：在擬建建筑遮擋范圍內(nèi)，被遮擋需進(jìn)行日照分析的居

住等有日照要求的建筑。

1、工作目的

1.1通過委托專業(yè)技術(shù)部門對日照進(jìn)行分析，指導(dǎo)設(shè)計(jì)人員有針

對性地設(shè)計(jì)出符合規(guī)劃要求（某一特定日的日照時(shí)數(shù)）的方案。

1.2委托完成《日照分析報(bào)告》。這是規(guī)劃管理部門進(jìn)行建筑管

理（審核方案和初步設(shè)計(jì)，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證）的重要依據(jù)。

2、工作聯(lián)系對象

具相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)部門。

3、工作內(nèi)容

3.1日照分析報(bào)告編制單位的選擇。

3.2日照分析報(bào)告編制的委托。

3.3日照分析相關(guān)材料的提供。

3.4日照分析編制單位的協(xié)調(diào)。

3.5根據(jù)日照分析范圍，準(zhǔn)備日照分析報(bào)告編制所需的資料?：

3.5.1覆蓋所有主客體建筑范圍的電子地形圖（范圍-一般在擬

建建筑高度2倍之內(nèi)）。

3.5.2擬建建筑的總平面圖、屋頂平面圖和平立剖面圖的電子

文件（附有建筑坐標(biāo)和屋頂標(biāo)高）。

3.5.3已確定的客體建筑的平、立面圖（必要時(shí)附有詳細(xì)的窗

位尺寸）。

3.5.4已確定的主體建筑的總平面圖和屋頂平面圖（附有各屋

頂詳細(xì)標(biāo)高）。

3.5.5已確定納入主客體建筑范圍的在建或已批未建建筑的

資料。

4、工作程序

4.1根據(jù)市規(guī)劃局建筑設(shè)計(jì)要求，與編制單位協(xié)調(diào)確定日照分析

范圍和主客體建筑。

4.2攜上述3.5所列資料到經(jīng)選擇的H照分析編制單位辦理委

托，并簽訂委托合同。

4.3協(xié)調(diào)日照分析的合理計(jì)算，并領(lǐng)取日照分析報(bào)告，支付合同

費(fèi)用。

4.4日照分析報(bào)告轉(zhuǎn)交設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)確認(rèn)或調(diào)整。

5、需要注意的問題

5.1一般情況下僅高層建筑需要進(jìn)行日照分析，多層建筑只需符

合住宅間距。

5.2第3.5.1款規(guī)定的主客體建筑資料可按有關(guān)規(guī)定向市城建

檔案管理部門收集或請具備規(guī)定資質(zhì)的測繪單位測繪；第3.5.3.

3.5.5款規(guī)定的主客體建筑資料可按有關(guān)規(guī)定向市規(guī)劃管理部門收

集。

5.3在日照分析編制過程中，應(yīng)積極協(xié)調(diào)編制單位和設(shè)計(jì)單位進(jìn)

行溝通，確保節(jié)約方案設(shè)計(jì)時(shí)間，優(yōu)化方案設(shè)計(jì)成果。

5.4辦理依據(jù)：《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》、《****市城市規(guī)劃

管理技術(shù)規(guī)定》。

三、委托環(huán)境影響評價(jià)

1、工作目的

委托專業(yè)評估單位進(jìn)行環(huán)境影響評價(jià)，完成符合要求的《環(huán)境影

響評價(jià)報(bào)告》，并獲主管部門批復(fù)（或認(rèn)可）。

2、工作聯(lián)系對象

2.1市環(huán)保局；

2.2環(huán)境影響專業(yè)評價(jià)單位。

3、工作內(nèi)容

3.1負(fù)責(zé)環(huán)境影響評價(jià)編制單位的選擇、委托、協(xié)調(diào)和相關(guān)規(guī)范

的收集。

3.2提供相關(guān)材料：勘測設(shè)計(jì)條件、全套建筑圖、方案文本或批

復(fù)等。

4、工作程序

4.1根據(jù)擬建項(xiàng)目的具體情況，從資質(zhì)、效率、費(fèi)用、溝通程度

等方面比較選定環(huán)評編制單位并辦理委托。

4.2協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位與環(huán)境影響評價(jià)單位，根據(jù)環(huán)境影響評價(jià)結(jié)果

進(jìn)行設(shè)計(jì)修改，最終應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)的可修改性協(xié)調(diào)環(huán)境影響評價(jià)編制。

4.3協(xié)調(diào)環(huán)境影響評價(jià)編制單位與環(huán)保部門獲準(zhǔn)《環(huán)境影響評價(jià)

報(bào)告》，通過初步設(shè)計(jì)和施工圖審查。

5、需要注意的問題

同等條件下，可由環(huán)保部門指定單位進(jìn)行環(huán)境影響評價(jià)編制，便

于審批溝通。

四、委托交通影響評價(jià)

1、工作目的

根據(jù)方案會(huì)審意見，委托專業(yè)評估單位進(jìn)行評價(jià)，完成符合要求

的《交通影響評價(jià)報(bào)告》，并獲主管部門批復(fù)（或認(rèn)可）。

2、工作聯(lián)系對象

2.1市交警支隊(duì)。

2.2交通影響評價(jià)單位。

3、工作內(nèi)容

3.1負(fù)責(zé)交通影響評價(jià)編制單位的選擇、委托、協(xié)調(diào)和相關(guān)管理

規(guī)范的收集。

3.3提供相關(guān)材料：勘測設(shè)計(jì)條件、地下建筑平面圖、建筑總平

面圖、地上一層建筑平面圖、建筑指標(biāo)。

4、工作程序

4.1根據(jù)擬建項(xiàng)目的具體情況，從資質(zhì)、效率、費(fèi)用、溝通程度

等方面比較選定編制單位并辦理委托。

4.2協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位與交通影響評價(jià)編制單位，根據(jù)交通影響評價(jià)

結(jié)果進(jìn)行設(shè)計(jì)修改，最終應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)的可修改性再協(xié)調(diào)交通影響評價(jià)

編制。

4.3協(xié)調(diào)交通影響評價(jià)編制單位與交警部門獲準(zhǔn)《交通影響評價(jià)

報(bào)告》，通過初步設(shè)計(jì)和施工圖審查。

5、應(yīng)注意的問題

同等條件下，可由交警部門指定單位進(jìn)行交通影響評價(jià)編制，便

于審批溝通。

五、委托景觀分析

景觀分析是指：具相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)部門利用計(jì)算機(jī)采用分析

軟件，模擬計(jì)算某一高層建筑、高層建筑群對其周邊景觀保護(hù)區(qū)景觀

影響狀況。

1、工作目的

1.1通過委托專業(yè)技術(shù)部門對景觀進(jìn)行分析，指導(dǎo)設(shè)計(jì)人員有針

對性地設(shè)計(jì)出符合規(guī)劃要求的方案。

1.2委托完成《景觀分析報(bào)告》。這是規(guī)劃管理部門進(jìn)行建筑管

理（審核方案和初步設(shè)計(jì)，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證）的重要依據(jù)。

2、工作聯(lián)系對象

具相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)部門。

3、工作內(nèi)容

3.1景觀分析報(bào)告編制單位的選擇。

3.2景觀分析報(bào)告編制的委托。

3.3景觀分析相關(guān)材料的提供。

3.4景觀分析編制單位的協(xié)調(diào)。

3.5根據(jù)景觀分析要求，準(zhǔn)備景觀分析報(bào)告編制所需的資料：

擬建建筑的總平面圖、屋頂平面國和平立剖面圖的電子文件

（附有建筑坐標(biāo)和屋頂標(biāo)高）。

4、工作程序

4.1攜上述3.5.1資料到經(jīng)選擇的景觀分析編制單位辦理委托，

并簽訂委托合同。

4.2協(xié)調(diào)景觀分析的合理計(jì)算，并領(lǐng)取景觀分析報(bào)告，支付合同

費(fèi)用。

4.3景觀分析報(bào)告轉(zhuǎn)交設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)確認(rèn)或調(diào)整。

5、需要注意的問題

5.1一般情況下景觀分析僅限于景觀保護(hù)區(qū)域或政府規(guī)定的范

圍。

5.2在景觀分析編制過程中，應(yīng)積極協(xié)調(diào)編制單位和設(shè)計(jì)單位進(jìn)

行溝通，確保節(jié)約方案設(shè)計(jì)時(shí)間，優(yōu)化方案設(shè)計(jì)成果。

5.3辦理依據(jù)：《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》、《****市城市規(guī)劃

管理技術(shù)規(guī)定》。

六、方案設(shè)計(jì)公示

1、工作目的

協(xié)調(diào)規(guī)劃部門，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)前或方案設(shè)計(jì)（初步設(shè)計(jì)）審查前以

及取得批復(fù)后，進(jìn)行批前公示，向建設(shè)項(xiàng)目周圍居住居民告知建設(shè)內(nèi)

容和規(guī)模，獲得他們的認(rèn)可，減少居民投訴，同時(shí)以便順利進(jìn)入施工

圖設(shè)計(jì)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的申領(lǐng)。

2、工作聯(lián)系對象

2.1市、區(qū)規(guī)劃局。

2.2建設(shè)項(xiàng)目所在地的社區(qū)街道及居民。

3、工作內(nèi)容

3.1方案公示制作的委托、公示方案的解釋和居民關(guān)系協(xié)調(diào)。

3.2與公示方案制作、管理部門的工作協(xié)調(diào)。

3.3方案公示相關(guān)材料的提供：總平面圖藍(lán)圖二張；總平面圖、

立面圖和剖面圖電子文件一套；規(guī)劃指標(biāo)；方案設(shè)計(jì)（初步設(shè)計(jì)）批

復(fù)（如已取得）。

4、工作程序

4.1攜上述3.3所列資料到規(guī)劃指定制作部門辦理公不方案制

作。

4.2協(xié)調(diào)區(qū)規(guī)劃局和街道社區(qū)到方案公示現(xiàn)場查看，并記錄方案

公示現(xiàn)場實(shí)景。

4.3負(fù)責(zé)整理方案公示有關(guān)群眾合法意見，并就一般意見做好解

釋工作。

4.4方案公示結(jié)束后，協(xié)調(diào)街道開具方案公示過程證明，并連同

方案公示現(xiàn)場實(shí)景記錄提供給市、區(qū)規(guī)劃局，領(lǐng)取方案批復(fù)或進(jìn)入下

一步設(shè)計(jì)。

4.5將公示后的方案、方案公示現(xiàn)場實(shí)景照、方案公示證明收集

后交公司統(tǒng)一保管。

5、需要注意的問題

方案公示時(shí)間一般為7天或10天。

第三節(jié)初步設(shè)計(jì)

本節(jié)主要介紹從初步設(shè)計(jì)出圖至初步設(shè)計(jì)獲準(zhǔn)批復(fù)期間的前期

工作，主要包括初步設(shè)計(jì)審查及相關(guān)聯(lián)工作。

基本流程：

方案設(shè)計(jì)獲準(zhǔn)

國有土地使用權(quán)設(shè)定登巳

一、初步設(shè)計(jì)會(huì)審

初步設(shè)計(jì)會(huì)審是指：由****市建設(shè)委員會(huì)組織相關(guān)政府主管部門

根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和設(shè)計(jì)規(guī)范、

法律法規(guī)對經(jīng)設(shè)計(jì)方案審查通過并進(jìn)行修改和深入的初步設(shè)計(jì)進(jìn)行

審查并提出進(jìn)一步修改的一種聯(lián)合審查。

1、工作目的

1.1通過政府各主管部門的會(huì)審，確保方案的規(guī)范化和合法化。

1.2取得初步設(shè)計(jì)批復(fù)。

2、工作聯(lián)系對象

2.1一般住宅項(xiàng)目參加單位有：市規(guī)劃局、市環(huán)保局、市衛(wèi)生局、

市抗震辦、市人防辦、市消防支隊(duì)、市交警支隊(duì)、市發(fā)改委、市國土

局、市園文局、市城市管理辦公室、市房管局、市電力局等。

2.2公建項(xiàng)目一般要求增加行業(yè)主管部門等。

3、工作內(nèi)容

3.1協(xié)調(diào)市建委組織初步設(shè)計(jì)會(huì)審。

3.2負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)會(huì)審后的修改、溝通和協(xié)調(diào)。

3.3初步設(shè)計(jì)審查材料準(zhǔn)備：

3.3.1立項(xiàng)批文或項(xiàng)目可行性研究批復(fù)復(fù)印件。

3.3.2市規(guī)劃局核發(fā)的項(xiàng)目勘設(shè)紅線復(fù)印件。

3.3.3方案設(shè)計(jì)批復(fù)。

3.3.4初步設(shè)計(jì)文件（印刷版和電子版各二套）。

3.3.5效果圖。

3.3.6日照分析圖。

3.3.7總平面圖、管線綜合圖、綠化平面布置圖提供藍(lán)圖。

3.3.8交通影響評價(jià)批復(fù)（方案審查時(shí)有交通影響評價(jià)要求的

項(xiàng)目）。

3.3.9環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告批復(fù)。

4、工作程序

4.1公司內(nèi)部對項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審查修改，并報(bào)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批

準(zhǔn)。

4.2攜上述3.3所列資料到市建委受理，并落實(shí)召開初步設(shè)計(jì)審

查會(huì)議通知（參加人員、時(shí)間和地點(diǎn)）。

4.3協(xié)調(diào)初步設(shè)計(jì)文件送達(dá)各相關(guān)政府部門，并與評審人員進(jìn)行

方案交流、溝通。

4.4落實(shí)會(huì)場布置、會(huì)議人員聯(lián)系和接送、會(huì)議簽到、會(huì)場服務(wù)、

會(huì)議記錄。

4.5協(xié)助設(shè)計(jì)公司準(zhǔn)備初步設(shè)計(jì)文書資料、電子文檔和匯報(bào)材

料、效果圖展板。

4.6初步設(shè)計(jì)審查主要內(nèi)容包括：

4.6.1是否符合勘測設(shè)計(jì)條件各項(xiàng)要求。

4.6.2是否對方案設(shè)計(jì)批復(fù)提出的意見進(jìn)行修改和完善。

4.6.3是否達(dá)到設(shè)計(jì)深度規(guī)范要求。

4.6.4其余審查內(nèi)容可參照方案設(shè)計(jì)審查的內(nèi)容。

4.7根據(jù)初步設(shè)計(jì)會(huì)審中各部門提出的意見，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行

設(shè)計(jì)修改；可以修改的內(nèi)容，修改完善后應(yīng)與相關(guān)部門進(jìn)行再溝通確

認(rèn)；確實(shí)無法滿足審查意見，應(yīng)根據(jù)所涉及的內(nèi)容與相關(guān)部門進(jìn)一步

溝通，確保通過初步設(shè)計(jì)審查。

4.8根據(jù)初步設(shè)計(jì)意見修改、完善交通影響評價(jià)和環(huán)境影響評價(jià)

報(bào)告，確保通過施工圖審查。

4.9上報(bào)修改后的初步設(shè)計(jì)，取得市建委關(guān)于初步設(shè)計(jì)的批復(fù)和

附圖，并認(rèn)真核實(shí)初步設(shè)計(jì)批復(fù)有關(guān)內(nèi)容和圖紙。

4.10將初步設(shè)計(jì)批復(fù)及附圖及時(shí)轉(zhuǎn)交設(shè)計(jì)單位，作為施工圖設(shè)

計(jì)依據(jù)。

5、需要注意的問題

5.1對一些規(guī)模較小的多層住宅等項(xiàng)目力求爭取省略初步設(shè)計(jì)審

批程序。

5.2加強(qiáng)與初步設(shè)計(jì)會(huì)審單位的溝通，將有關(guān)政策和信息及時(shí)反

饋給設(shè)計(jì)單位。

5.3在方案設(shè)計(jì)審查前后，應(yīng)積極與設(shè)計(jì)單位和政府審查部門進(jìn)行

溝通，確?？s短初步設(shè)計(jì)時(shí)間，優(yōu)化初步設(shè)計(jì)成果。

5.4初步設(shè)計(jì)修改、確認(rèn)、批復(fù)需要一定的時(shí)間，期間可以與設(shè)

計(jì)單位溝通，對已經(jīng)確認(rèn)的設(shè)計(jì)內(nèi)容可以先行進(jìn)行施工圖深化，縮短

設(shè)計(jì)時(shí)間。

5.5項(xiàng)目辦理審批依據(jù)：《中華人民共和國建筑法》、杭政[1998]

10號(hào)、杭政辦發(fā)[2001]300號(hào)。

二、申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

1、工作目的

申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，該證是辦理項(xiàng)目用地審查和土地

登記、申請銀行貸款的重要依據(jù)。

2、工作聯(lián)系對象

市規(guī)劃局（用地管理處、市政工程管線處或各城區(qū)規(guī)劃分局）。

3、工作內(nèi)容

3.1負(fù)責(zé)與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》審核和發(fā)證部門的工作協(xié)調(diào)。

3.2負(fù)責(zé)申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

3.3準(zhǔn)備下列資料：

3.3.11：1000地形圖二份。

3.3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書中要求取得的有關(guān)協(xié)議條件。

3.3.3建設(shè)項(xiàng)目勘設(shè)紅線圖，圖上附帶規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（復(fù)印

件）。

3.3.4方案設(shè)計(jì)批復(fù)（包括附圖，復(fù)印件）或初步設(shè)計(jì)批復(fù)（包

括附圖，復(fù)印件）。

4、工作程序

4.1填寫《建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表》。

4.2攜上述3.3所列資料到市規(guī)劃局申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可

證》。

4.4領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附件、附圖。

5、應(yīng)注意的問題

5.1《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附件、附圖取得后應(yīng)認(rèn)真審查，

不要因筆誤而造成證件失真。

5.2項(xiàng)目辦理審批依據(jù)：《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第31條、

《浙江省實(shí)施〈規(guī)劃法〉辦法》第26條、《****市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》

第14條。

第四節(jié)施工圖設(shè)計(jì)

本節(jié)主要介紹從施工圖設(shè)計(jì)出圖至《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》領(lǐng)取

期間的前期工作，主要包括：建筑預(yù)定位與建筑定位，消防、人防、

環(huán)保、衛(wèi)生審查，施工圖交叉審核，綠化和交警審查，《建設(shè)工程規(guī)

劃許可證》申領(lǐng)，工程告示，灰線檢驗(yàn)、地名命名等。

基本流程:

領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

地名核準(zhǔn)

一、環(huán)境影響評價(jià)文件審批

1、工作目的

1.1通過環(huán)境影響評價(jià)文件審批，取得審批意見，指導(dǎo)設(shè)計(jì)與施

工，并作為項(xiàng)目建成后環(huán)保驗(yàn)收的重要依據(jù)。

1.2確保設(shè)計(jì)與施工規(guī)范化、房產(chǎn)品的人性化，維護(hù)品牌房產(chǎn)的

聲譽(yù)。

1.3環(huán)評審批意見是辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的前置依據(jù)。

2、工作聯(lián)系對象

市環(huán)保局（建設(shè)項(xiàng)目管理處）。

3、工作內(nèi)容

3.1協(xié)調(diào)環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告和環(huán)境影響登記表的審批。

3.2準(zhǔn)備下列材料：環(huán)境影響報(bào)告書、立項(xiàng)批文、規(guī)劃紅線復(fù)印

件、建設(shè)項(xiàng)目總平藍(lán)圖、環(huán)評單位的資質(zhì)證書。

4、工作程序

4.1填寫環(huán)境影響登記表。

4.2協(xié)調(diào)環(huán)境評價(jià)編制單位攜上述3.2、4.1所列資料到市環(huán)保

局辦理審批。

4.3負(fù)責(zé)領(lǐng)取環(huán)境影響評價(jià)文件審批意見。

4.4將環(huán)境影響評價(jià)文件審批意見轉(zhuǎn)交設(shè)計(jì)單位，轉(zhuǎn)達(dá)項(xiàng)目工程

部按有關(guān)意見落實(shí)執(zhí)行。

5、需要注意的問題

5.1建設(shè)單位在取得環(huán)境評價(jià)報(bào)告后，必須協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位和總師

室對報(bào)告進(jìn)行認(rèn)真查閱，確保切實(shí)可行；同時(shí)在確認(rèn)的環(huán)評書（表）

或登記表上蓋章并簽署意見。

5.2一般情況環(huán)境影響評價(jià)文件審批由環(huán)評報(bào)告編制單位負(fù)責(zé)

送審。

5.3建議隨時(shí)跟蹤各個(gè)審批環(huán)節(jié)和審批內(nèi)容，及時(shí)做好設(shè)計(jì)與審

批部門的銜接工作，壓縮審批時(shí)間，并確保審批意見切實(shí)可行。

5.4項(xiàng)目辦理審批依據(jù)：《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》第13條;

《中華人民共和國環(huán)境影響評價(jià)法》第22、24和25條；《建設(shè)項(xiàng)目

環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》第9、10和13條。

二、施工圖消防審核

1、工作目的

1.1施工圖消防審核意見是辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的前置

依據(jù)，也項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的重要依據(jù)。

L2通過施工圖消防審核，取得審核意見，指導(dǎo)設(shè)計(jì)與施工。

2、工作聯(lián)系對象

市消防支隊(duì)（防火處建審科或大隊(duì)）。

3、工作內(nèi)容

3.1負(fù)責(zé)施工圖消防報(bào)批。

3.2負(fù)責(zé)與消防支隊(duì)的工作協(xié)調(diào)。

3.3準(zhǔn)備下列資料：

3.3.1立項(xiàng)批文。

3.3.2初步設(shè)計(jì)批復(fù)（或方案設(shè)計(jì)批復(fù)工

3.3.3勘測設(shè)計(jì)條件。

3.3.4總平面圖。

3.3.5全套施工圖紙（土建、水、電、暖通、消防系統(tǒng)），

鋼結(jié)構(gòu)建筑需要結(jié)構(gòu)施工圖。

4、工作程序

4.1協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)公司填寫《建筑消防設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》、《自動(dòng)

消防設(shè)施設(shè)計(jì)防火審核報(bào)表》、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火自審專篇》。

4.2攜上述3.1.3、4.1所列資料到市消防支隊(duì)辦理建筑工程消

防審批。

4.3領(lǐng)取《建筑工程消防審核意見書》。

4.4將《建筑工程消防審核意見書》復(fù)印件交設(shè)計(jì)單位，工程部

負(fù)責(zé)聯(lián)系落實(shí)有關(guān)審批意見。

5、需要注意的問題

5.1隨時(shí)跟蹤各個(gè)審批環(huán)節(jié)和審批內(nèi)容，及時(shí)做好設(shè)計(jì)與審批部

門的銜接工作，壓縮審批時(shí)間，并確保審核意見切實(shí)可行。

5.2消防審批專業(yè)性較強(qiáng)，建議在與審批部門作技術(shù)性溝通時(shí)請

設(shè)計(jì)人員一并前往。

5.3項(xiàng)目辦理審批依據(jù)：《中華人民共和國消防法》第10條c

三、施工圖衛(wèi)生審查

1、工作目的

施工圖衛(wèi)生審查認(rèn)可書是辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的前置依

據(jù)，通過施工圖衛(wèi)生審查，取得審查認(rèn)可書。該認(rèn)可書也是項(xiàng)目竣工

驗(yàn)收的重要依據(jù)。

2、工作