國內(nèi)外新區(qū)綜合項目案例分析

墨爾本Docklands工程背景墨爾本Docklands位于墨爾本市的中心地區(qū)，包括了維多利亞港和近3公里的Yarra河沿線地帶，整個區(qū)域占地面積近200公頃〔包括水域面積〕。在2021年該工程全部完工后，其大小將是目前墨爾本CBD的2倍。該工程毗鄰墨爾本CBD，距知名的柏克商業(yè)街(BourkeStreetMall)約1.5公里、墨爾本市政廳約2公里，到墨爾本機場也僅需僅20分鐘車程，地理位置十分優(yōu)越。墨爾本Docklands的一個顯著特色在于其沿Yarra河，維多利亞港及MooneePonds河近7公里的濱水景觀。該工程也因此被稱為墨爾本的〞藍色公園“，在尚未改建之前便是墨爾本市舉行大型聚會和慶祝活動的重要場所。維多利亞港墨爾本DocklandsYarra河墨爾本CBD約1.5公里MooneePonds河區(qū)域總體定位人人宜居APlaceforEveryone為當(dāng)?shù)鼐用?，職業(yè)人士，及來自全球的投資者，購物者和旅游者提供高品質(zhì)的生活體驗。濱水勝地AThrivingWaterPlace通過整合豐富的陸地及水上相關(guān)的餐飲，商業(yè)零售，大型活動及其他景觀資源，使其成為全天候的游艇勝地。卓越設(shè)計ExcellentinDesign創(chuàng)意領(lǐng)先，高品質(zhì)的硬件配套設(shè)施和大型活動組織能力。環(huán)保責(zé)任Environmentallyresponsible通過科學(xué)、精心的設(shè)計，采用對環(huán)境負責(zé)的運行發(fā)展模式。豐厚回報FinanciallySuccessful作為一個市場推動且與私人投資者有密切聯(lián)系的的開發(fā)項目，墨爾本Docklands將通過謹慎的財務(wù)管理和前瞻性的商務(wù)規(guī)劃推動維多利亞當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的強勁增長。將墨爾本Docklands打造成為包括住宅，商業(yè)，零售和休閑活動中心的世界一流的綜合性項目。整體布局分析墨爾本Docklands在改造之初根據(jù)地塊特性被劃分為9個區(qū)域，由不同的開發(fā)公司設(shè)計建造：NewQuay定位于高檔住宅、精品餐廳及游艇度假勝地，是整個地區(qū)開展較早，也是目前最為成熟的地塊。WaterfrontCity定位于購物娛樂及休閑旅游勝地〔是南方之星摩天輪的所在地〕，同時配備低密度住宅區(qū)。CentralCityStudios作為影視基地，由7個媒體工作室組成。DigitalHarbour定位于高科技園區(qū)，為研發(fā)和創(chuàng)意公司提供SOHO和綠色環(huán)保的寫字樓。VictoriaHarbour是面積最大的地塊，也是整個區(qū)域的核心商務(wù)區(qū)。大批高品質(zhì)的寫字樓吸引了澳大利亞國民銀行，愛立信等眾多知名公司入駐。此外該地塊還包含了3條著名的商務(wù)街和近2,200套公寓。CentralPier目前正翻新改建。在長期開展規(guī)劃出臺之前，該地塊主要用于休閑和文化集會活動。MelbourneStadium主要用于舉行大型賽事和活動。BatmanHill的物業(yè)組合與VictoriaHarbour相似，但更偏重于消費類的公司和中小企業(yè)。Yarra’sEdge定位于高品質(zhì)餐飲、游艇碼頭和居住區(qū)，將以中等密度住宅為主。Batman’sHill中小企業(yè)商務(wù)區(qū)MelbourneStadium大型賽事活動區(qū)DigitalHarbour高科技園區(qū)NewQuay-高端住宅區(qū)Yarra'sEdge餐飲游艇居住區(qū)WaterfrontCity購物娛樂VictoriaHarbour核心商務(wù)區(qū)CentralCityStudios影視基地CentralPier休閑文化規(guī)?？刂萍肮δ芘浔鹊貕K主要功能定位土地面積(單位：平方米)發(fā)展規(guī)劃NewQuay高檔住宅精品餐廳游艇度假85,000近2000套公寓約95,000平方米商業(yè)面積約20,000平方米綜合用地近120個游艇泊位WaterfrontCity購物娛樂休閑旅游193,00049,700平方米的零售面積3,300平方米的商業(yè)面積104套公寓8個精品寫字樓觀光摩天輪CentralCityStudios影視基地7,0007個影音工作室輔助配套設(shè)施總建筑面積為14,620平方米DigitalHarbour高科技園區(qū)44,000共220,000平方米的商業(yè)，零售，住宅和SOHOVictoriaHarbour核心商務(wù)區(qū)287,000超過2,200套公寓178個游艇泊位CentralPier休閑旅游25,000用作文化展示和創(chuàng)意空間。MelbourneStadium賽事集會132,000除TelstraDome外還在興建Bendigo銀行大廈和3SixtyDegree兩座寫字樓。Batman'sHill綜合100,000商業(yè)，辦公和住宅綜合用地。Yarra'sEdge高檔住宅精品餐廳游艇度假145,000超過2,000套公寓175個游艇泊位墨爾本Docklands開發(fā)總規(guī)模約2,100,000平方米，其中住宅：1,120,000平方米寫字樓：700,000平方米商業(yè)：190,000平方米創(chuàng)意娛樂空間：100,000平方米政府支持及經(jīng)驗總結(jié)墨爾本Docklands的開發(fā)充分開掘了該地區(qū)的濱水資源，結(jié)合新銳創(chuàng)意的建筑設(shè)計成為墨爾本最具活力的新興高端社區(qū)。優(yōu)越的地理位置和交通條件該工程毗鄰墨爾本CBD，距知名的柏克商業(yè)街(BourkeStreetMall)約1.5公里、墨爾本市政廳約2公里，到墨爾本機場也僅需僅20分鐘車程，地理位置十分優(yōu)越。濱水資源的充分開掘墨爾本Docklands在沿維多利亞港及Yarra河沿岸的地區(qū)興建了大批高檔公寓、精品餐廳、娛樂休閑設(shè)施及游艇碼頭來吸引高端客戶和游客，樹立起其精致、時尚、活力的形象。新銳創(chuàng)意的建筑設(shè)計卓越設(shè)計是墨爾本Docklands地區(qū)的開展宗旨之一，這表達在富有現(xiàn)代感的校園式辦公樓宇，典雅華美的商鋪以及精心設(shè)計的公共花園和步行廣場上。政府支持經(jīng)驗總結(jié)香港太古城工程背景中環(huán)旺角尖沙嘴東區(qū)海底隧道港島線太古城香港太古城整體定位高品質(zhì)住宅小區(qū)作為香港第一個設(shè)有園藝花園和綠化平臺設(shè)計的大型私人住宅工程，太古城通過實用的設(shè)計和高素質(zhì)的管理來贏得香港中產(chǎn)階級的青睞。大型商業(yè)借助便利的交通條件和成熟社區(qū)的支持，太古城中心引進高端品牌及香港第一個真雪溜冰場等特色休閑娛樂設(shè)施，成為港島目前最大的商場。大型商業(yè)新興商務(wù)區(qū)太古城中心先后興建3座甲級寫字樓，與相鄰的太古坊相連成為香港島又一重要的商務(wù)中心。將太古城打造成香港優(yōu)質(zhì)的綜合性社區(qū)香港太古城功能布局類別建筑面積（單位：平方米）占比住宅1,200,00083%零售93,00011%辦公158,1006%總計1,451,100100%辦公區(qū)順應(yīng)市場的需求，1990年代初太古城剩余的空地被建成太古城中心三座及四座2棟22層的甲級寫字樓，一期的一局部之后也被改造為27層的甲級寫字樓整個工程提供約15.81萬平方米的辦公面積，占總開發(fā)體量的11%海景花園海景花園安盛臺金殿臺海天花園星輝臺觀海臺高山臺翠湖臺太古城中心二期太古城中心三座太古城中心一期太古城中心四座正在興建的酒店太古地鐵站維多利亞港香港太古城開展模式太古城是香港首個配備園藝花園的住宅小區(qū)，覆蓋率僅為25%，約40畝土地用于花園、娛樂場和休閑場地。經(jīng)過30多年的開發(fā)，太古城目前的效勞配套已經(jīng)十分成熟，深受香港市民的喜愛。住宅區(qū)內(nèi)主要的康樂設(shè)施包括泳池，兒童游樂場，室外羽毛球場等太古城的開展從高品質(zhì)的住宅小區(qū)起步，吸引大批香港中產(chǎn)階級入駐；在聚集人流之后開始大型零售的開發(fā)，引入高端品牌、提供有特色的娛樂餐飲設(shè)施取得了巨大的成功，也穩(wěn)固了太古城高品質(zhì)社區(qū)的形象。隨著太古城配套設(shè)施的完善、商業(yè)氣氛的聚集以及香港島中心商務(wù)區(qū)的飽和，在區(qū)域內(nèi)開發(fā)寫字樓的時機逐漸成熟。1990年代初期興建的三個甲級寫字樓工程與臨近的“太古坊〞區(qū)域相照應(yīng)，形成了中環(huán)之外香港島上另一個重要的商務(wù)區(qū)高品質(zhì)住宅特色零售商務(wù)辦公香港太古城開發(fā)經(jīng)驗日本ROPPONGIHILLS

〔六本木新城〕工程背景新宿18分鐘東京20分鐘涉谷16分鐘六本木新城，又稱六本木之丘ROPPONGIHILLS，位于日本東京鬧區(qū)內(nèi)；六本木新城在規(guī)劃時就考慮到將地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)相結(jié)合，并建立了良好的區(qū)內(nèi)交通體系。到達六本木新城主要可以經(jīng)地鐵日比谷線到“六本木站〞、經(jīng)地鐵大江戶線到“六本木站〞或“麻布十番站〞及經(jīng)地鐵南北線到“麻布十番站〞。都營公共汽車有4條路線、港區(qū)社區(qū)公共汽車有2條路線通往六本木新城。開發(fā)后開發(fā)前項目開發(fā)指標項目占地面積11.6公頃總建筑面積729,000平方米辦公樓建筑面積380,105平方米辦公人數(shù)20,000人住宅戶數(shù)約2,000總投資26億美元開發(fā)期限17年建成日期2003年4月17年工程規(guī)劃建筑名稱建筑概況好萊塢美容美發(fā)世界地上12層，地下3層，建筑面積24,800平方米六本木新城森大廈地上54層，地下6層，建筑面積379,500平方米六本木新城入口大廈地上15層，地下2層，建筑面積30,800平方米東京君悅大酒店地上21層，地下2層，建筑面積69,000平方米，28間套房，389間客房櫸樹坂綜合樓地上7層，地下3層，建筑面積23,700平方米地鐵明冠地上6層，地下1層，建筑面積6,900平方米朝日電視臺地上8層，地下3層，建筑面積73,700平方米a、b、c、d，4棟住宅樓a棟地上6層，b、c棟地上43層，d棟地上18層，各棟地下為2層，總建筑面積149,800平方米，837個住戶停車位2762個工程物業(yè)配比工程借鑒在城市中心適合建造高層建筑的地區(qū)積極推行建筑物的高層化，提供必要的空間增加更多的綠地和公共空間。完善的商業(yè)設(shè)施和效勞，在城市中心建設(shè)集各種功能于一體的，縮短辦公室與居住區(qū)之間的距離，提倡在市中心居住以縮短通勤時間；借鑒之處成功KPI上海新天地工程背景太平橋地區(qū)重建工程以石庫門舊建筑區(qū)為根底上個世紀90年代，上海政府實施城區(qū)改造工程，方案撤除大量舊房，為配合盧灣區(qū)的開發(fā)，這一區(qū)域的老式弄堂也列入改造范圍1999年，瑞安集團取得太平橋地區(qū)52公頃的土地，開始新天地改造工程瑞安集團斥資6.7億人民幣，用于新天地地區(qū)近萬人的動遷安置土地面積：約52公頃總建筑面積：約110萬平方米物業(yè)構(gòu)成：零售〔14.1萬平方米〕酒店／效勞式公寓〔6.1萬平方米〕辦公樓〔39萬平方米〕 公寓〔51.4萬平方米〕 人工湖綠地開工日期：1999年初開發(fā)周期：15年分期開發(fā)，預(yù)計到2021年完工開發(fā)商：瑞安集團人工湖＋綠地企業(yè)天地翠湖天地二期一期北里南里新天地整體開發(fā)規(guī)劃兩棟五星級豪華酒店總建筑面積約20,000平方米預(yù)計2021年8月竣工由瑞安開發(fā)，引入國際知名酒店管理集團目前已經(jīng)開工翠湖天地三期以及新天地二期住宅+零售的模式為頂級時尚品牌度身定做的新天地二期，將沿馬當(dāng)路建成商業(yè)配套面積約13900平方米翠湖天地三期約400套公寓，82000平方米。預(yù)計2021年竣工目前已經(jīng)開工企業(yè)天地二期〔三號樓和四號樓〕辦公局部建筑面積每棟50,000平方米下設(shè)頂級品牌旗艦店50,000平方米預(yù)計2021年竣工將延續(xù)國際甲級寫字樓的高標準，吸引國際知名租戶目前正在實施動遷68層超高寫字樓一棟浦西又一標志性建筑造型為市花“白玉蘭〞瑞安集團總部大樓辦公局部建筑面積170,000sqm商場局部建筑面積50,000sqm預(yù)計2021年竣工動拆遷尚未啟動三四個不同規(guī)模的劇場類似美國百老匯豐富太平橋地區(qū)的功能尚未動遷已經(jīng)建成的局部改造歷程1997年規(guī)劃設(shè)想1998年拿地1999年新天地北里開工中心綠地及人工湖開工2001年新天地北里開業(yè)中心綠地及人工湖開放新天地南里開工住宅一期開工寫字樓一期開工2002年新天地南里開業(yè)，住宅一期銷售率100％2003年住宅一期完工交付2004年寫字樓一期〔1,2號樓〕完工，出租率90％以上2005年2006年住宅二期完工，銷售率８０％……….2001年進度：新天地北里開業(yè)，綠地人工湖2002年進度：新天地南里〔商業(yè)、公寓〕2003年進度：住宅一期交付2004年進度：寫字樓一期2006年進度：住宅二期開發(fā)借鑒經(jīng)驗結(jié)合市場合理安排開發(fā)時序新天地〔零售〕翠湖天地〔住宅〕企業(yè)天地〔辦公樓〕翠湖天地御苑〔住宅二期〕酒店＋住宅三期＋零售企業(yè)天地二期＋住宅＋國際學(xué)校住宅＋辦公樓＋零售12345566商業(yè)模式零售先行，打造知名度瑞安集團在初期商業(yè)租賃上，為了吸引優(yōu)質(zhì)租戶，并沒有收取很高的租金，但是卻樹立了城市名片，可以說獲得了極高的品牌價值瑞安集團堅持持有物業(yè)，統(tǒng)一招租，新天地有效實現(xiàn)管理者與經(jīng)營者別離真正令瑞安回收資金，甚至賺取超額利潤的是其住宅局部，正是由于其極高的品牌價值，不僅大大降低了瑞安在推廣公寓時的營銷本錢，而且使翠湖天地一舉成為上海頂級豪宅，售價遙遙領(lǐng)先周邊的工程，也在此驗證了瑞安在策略上的成功日本難波公園工程背景開發(fā)商：NankaiElectricRailwayCo.,Ltd〔南海電鉄株式會社〕，ObayashiCorporation南海都市創(chuàng)造株式會社概念設(shè)計：美國JonJerde設(shè)計公司工程管理公司：WasaSakamoto一期開發(fā)總面積１６.７萬平方米。其中商業(yè)面積４萬平方米，辦公樓８萬平方米二期76,600平米，合計243,800平米占地37232平方米，高達8層南海電鐵難波站體育館難波公園SwissHotel南海瑞士飯店N160M260M建筑設(shè)計特點結(jié)合山坡起伏，建造開放的空間使公園與城市的街道、交通直接相連，斜坡與“山石〞形成的層次感，使公園與周圍的高層辦公樓柔和地融為一體，為鋼筋混凝土林立的城市里帶來了一股清新的氣息設(shè)計師從大自然中獲取靈感來把握建筑的精髓，將自然融入建筑，用體驗創(chuàng)造場所精心設(shè)計和營造出不同的小灣、巖洞、河谷等探險般的空間感受，更讓你常常有“柳暗花明又一村〞的驚喜，為整個購物旅程增添了一抹神秘和新奇的色彩開發(fā)借鑒經(jīng)驗ParksTower30F公寓停車樓商業(yè)+公園商業(yè)辦公公寓二期一期以零售先行，通過特色商業(yè)建筑，打造知名度，吸引商家及人流聚集商業(yè)的成功為辦公及公寓物業(yè)奠定根底，提升其溢價能力總結(jié)墨爾本Docklands香港太古城日本難波公園日本ROPPONGIHILLS

（六本木新城）項目概況墨爾本Docklands位于墨爾本市的中心地區(qū)，整個區(qū)域占地面積近200公頃（包括水域面積），開發(fā)總建筑面積約210萬平方米。該項目毗鄰墨爾本CBD，距墨爾本市政廳約2公里，到墨爾本機場也僅需僅20分鐘車程太古城位于香港島東區(qū)的鰂魚涌，毗鄰維多利亞港；項目占地面積約3.5公頃，總約建面145萬平方米，與主要商業(yè)及商務(wù)區(qū)距離較近：其與銅鑼灣相距4公里、至中環(huán)地區(qū)約7公里；到九龍島的尖沙嘴和旺角直線距離分別為4公里和6公里難波公園是位于大阪?zhèn)鹘y(tǒng)熱鬧商業(yè)區(qū)的現(xiàn)代建筑，總建面合計24.3萬平方米離機場一站之遙，鄰近城際列車、地鐵等交通樞紐六本木新城，又稱六本木之丘ROPPONGIHILLS，位于日本東京鬧區(qū)內(nèi)，到達六本木新城主要可以經(jīng)地鐵日比谷線到“六本木站”、經(jīng)地鐵大江戶線到“六本木站”或“麻布十番站”及經(jīng)地鐵南北線到“麻布十番站”總體定位總體定位為包括住宅，商業(yè)，零售和休閑活動中心世界一流的綜合性項目墨爾本Docklands在改造之初根