房地產(chǎn) -2024總結(jié)與展望 - 行業(yè)：成交規(guī)模走出筑底曲線2025年有望進(jìn)入回穩(wěn)周期

總結(jié)01全年交易規(guī)模降幅收窄，年內(nèi)穩(wěn)市場(chǎng)逐步見(jiàn)效、四季度開(kāi)始止跌走勢(shì)2024年行業(yè)新房成交規(guī)模降幅收窄，預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積、金額為9.7億平方米、9.6萬(wàn)億元，分別較2023年下降13%和17%，成交面積降幅較2023年收窄1個(gè)百分點(diǎn)左右。2024年成交金額降幅再度大于成交面積，主要是由于2023年三四線城市成交占比已經(jīng)基本調(diào)整至底部，2024年高能級(jí)成交占比不再擴(kuò)大，再加之當(dāng)前的房?jī)r(jià)下行周期，導(dǎo)致成交金額出現(xiàn)了更大的同比降幅。對(duì)比往年數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房銷售面積已經(jīng)回到2009年，商品房銷售金額則回到2015-2016年。對(duì)比研究中心需求測(cè)算模型來(lái)看，鑒于中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展仍在上升階段，且大量住房改善需求仍未得到滿足，測(cè)算現(xiàn)階段全國(guó)商品房年增量需求規(guī)模，保守值仍應(yīng)在10億平方米以上，目前行業(yè)交易量已經(jīng)低于實(shí)際的年需求增量。從“置業(yè)需求”與“實(shí)際購(gòu)房”規(guī)模對(duì)比來(lái)看，行業(yè)成交端已然進(jìn)入了需求累積的筑底周期。季度走勢(shì)來(lái)看，得益于中央部委“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”等穩(wěn)市場(chǎng)舉措的適時(shí)推進(jìn)，以及地方主管部門(mén)的積極落實(shí)，2024年行業(yè)銷售走出了近乎完美的“筑底曲線”：一季度銷售成交同比降幅年內(nèi)最高，市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期。一季度商品房銷售面積同比下降19.4%，成交金額下降27.6%，降幅均為年內(nèi)最高。2024年之初，行業(yè)對(duì)于新房市場(chǎng)本有著較為積極的預(yù)期，但是受2023年之初疫情防控基數(shù)較高，以及年初優(yōu)質(zhì)供應(yīng)不足、購(gòu)房預(yù)期尚在持續(xù)修復(fù)等因素影響，實(shí)際成交表現(xiàn)不及預(yù)期。二季度政策面明確轉(zhuǎn)向去庫(kù)存，市場(chǎng)信心有所回暖。二季度商品房銷售面積2.5億平方米，同比下降18.6%，降幅較一季度收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)，銷售金額同比下降22.7%，降幅較一季度收窄了4.9個(gè)百分點(diǎn)。4月份政治局會(huì)議之后，行業(yè)融資迎來(lái)多項(xiàng)利好，居民消費(fèi)端，首付比例降低至15%、取消房貸利率下限、降低公積金貸款利率、LPR；企業(yè)融資端，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制建立并加快推進(jìn)，白名單項(xiàng)目獲批近萬(wàn)億融資額度；收儲(chǔ)去庫(kù)存方面，央行推出再貸款工具，支持地方國(guó)資收儲(chǔ)存量商品房。地方層面也在持續(xù)推進(jìn)穩(wěn)市場(chǎng)政策，“以舊換新”在主要城市全面鋪展開(kāi)來(lái)，并開(kāi)始推動(dòng)一二手房交易鏈條逐步恢復(fù)。4-6月新房銷售面積同比降幅逐月收窄，6月份同比降幅更是只有14%，市場(chǎng)預(yù)期較年初已有明顯改善。三季度成交環(huán)比周期性回落，同比降幅持續(xù)收窄。三季度是行業(yè)傳統(tǒng)淡季，銷售面積較二季度下降10%左右，但是對(duì)比2023年同期來(lái)看仍在邊際改善，三季度成交面積同比下降12.7%，降幅較二季度再度收窄了5.9個(gè)百分點(diǎn)。7月份三中全會(huì)決定提出將進(jìn)一步加強(qiáng)因城施策自主權(quán)，支持居民多樣化改善型住房需求。三季度各月新房成交面積同比延續(xù)收窄趨勢(shì)，9月份新房成交面積同比降幅收窄至11%，再四季度政策面明確“止跌回穩(wěn)”，成交規(guī)模止跌回正。自9月末政治局會(huì)議定調(diào)未來(lái)發(fā)展方向，明確“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”以來(lái)，中央層面持續(xù)放出重大穩(wěn)市場(chǎng)有力增量政策，10月份國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)更是罕見(jiàn)地三度提及房地產(chǎn)，推動(dòng)行業(yè)信心持續(xù)回穩(wěn)，11月財(cái)政部降低契稅、增值稅、土地增值稅，住建部擴(kuò)大城中村改造范圍，自然資源部提出專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地，12月政治局會(huì)議明確將執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，并再度強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市”。據(jù)住建部公布數(shù)據(jù)，10月、11月新房網(wǎng)簽成交面積實(shí)現(xiàn)了連續(xù)兩個(gè)月同環(huán)比雙增長(zhǎng)。就統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，10月份新房成交面積同比止跌，11月同比增長(zhǎng)3%，自2023年下半年以來(lái)，商品房成交面積實(shí)現(xiàn)了首度回正。就年內(nèi)新房成交發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)積極因素不斷累積和展現(xiàn)，市場(chǎng)信心和購(gòu)房預(yù)期也在逐漸增強(qiáng)。隨著大批存量和增量政策的效果顯現(xiàn)，后市新房銷售表現(xiàn)將持續(xù)企穩(wěn)，商品房銷售金額、面積同比降幅的逐月收窄即展現(xiàn)了這一趨勢(shì)。隨著新房銷售表現(xiàn)的持續(xù)轉(zhuǎn)好，2025年行業(yè)有望正式步入銷售回穩(wěn)、信心修復(fù)02新開(kāi)工和竣工面積與行業(yè)庫(kù)存同步收窄，均低于8億平方米在行業(yè)全年去庫(kù)存主基調(diào)之下，新開(kāi)工、竣工面積持續(xù)下降。2024年預(yù)計(jì)竣工面積、新開(kāi)工面積同比均下降超過(guò)二成，均在8億平方米以內(nèi)。新開(kāi)工、竣工面積差距連續(xù)第二年保持在5%以內(nèi)，促行業(yè)施工規(guī)?；芈?，保交樓壓力持續(xù)減輕。預(yù)計(jì)新開(kāi)工面積連續(xù)第三年小于商品房銷售面積，預(yù)計(jì)差值將進(jìn)一步擴(kuò)大，超過(guò)2億平方米，行業(yè)去庫(kù)存速度進(jìn)一步加速。單看竣工規(guī)模，繼2023年同比上升之后，2024年再度出現(xiàn)回落，這主要是由于2023年大批保交樓交付，短期基數(shù)提高。隨著2022年以后成交商品房逐漸成為現(xiàn)階段竣工住房主力，與2021-2022新房成交24%的降幅一致，2024竣工面積同比由升轉(zhuǎn)降，再度出現(xiàn)二成降幅也在合理范圍之內(nèi)。新開(kāi)工方面，與中央部委“嚴(yán)控增量”的指示一致，預(yù)計(jì)將連續(xù)第三年同比降幅超過(guò)二成，且降幅將繼續(xù)大于商品房成交面積的下降速度。面對(duì)當(dāng)前行業(yè)的去庫(kù)存挑戰(zhàn)，在銷售規(guī)模較峰值下降近半的時(shí)代背景下，減少新增供應(yīng)是最為有效地去庫(kù)存舉措。面對(duì)土地出讓收入減少帶來(lái)的財(cái)政壓力，近年來(lái)地方政府依舊以化解庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)為第一要?jiǎng)?wù)，櫛風(fēng)沐雨，砥礪前行，連年減少土地出讓，進(jìn)而壓降新開(kāi)工規(guī)模，促進(jìn)行業(yè)庫(kù)存壓力持續(xù)減輕。細(xì)化至月度竣工層面，年內(nèi)同比降幅持續(xù)緩慢擴(kuò)大。累計(jì)增速層面，2024年一季度，竣工面積累計(jì)增速即由升轉(zhuǎn)降，重新回到-20%的負(fù)增長(zhǎng)，此后各季度累計(jì)降幅逐月擴(kuò)大，至年中6月，累計(jì)降幅達(dá)到22%，至11月累計(jì)降幅已經(jīng)達(dá)到26%，為2015年以來(lái)最大累計(jì)降幅。單月來(lái)看，由于2023年基數(shù)相對(duì)較高，竣工單月同比走勢(shì)持續(xù)低迷，降幅最小的4月、5月，也較上年同期減少19%和18%。進(jìn)入下半年后，單月同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，8月、9月、11月同比降幅均在三成以上。不過(guò)考慮到行業(yè)新房銷售規(guī)模收窄，以及2023年高基數(shù)的影響，2024年竣工面積的下降仍在預(yù)期范圍之內(nèi)。與土地成交規(guī)模收窄、行業(yè)大力去庫(kù)存同步，2024年新開(kāi)工面積延續(xù)了20222024年以來(lái)新開(kāi)工面積持續(xù)同比下滑，就累計(jì)增速變動(dòng)來(lái)看，前三季度同比降幅緩慢收窄，四季度同比降幅再度擴(kuò)大。受土地成交規(guī)模持續(xù)收窄影響，預(yù)計(jì)2024年新開(kāi)工面積將再度刷新2014年以來(lái)的新低。相比新房銷售來(lái)看，新開(kāi)工年內(nèi)各月累計(jì)降幅更大，新開(kāi)工累計(jì)降幅始終大于新房成交降幅4個(gè)百分點(diǎn)以上，至11月更是擴(kuò)大至11個(gè)百分點(diǎn)。在四季度新房銷售回正的情況下，新開(kāi)工規(guī)模仍在加速下跌，促進(jìn)行業(yè)庫(kù)存壓力指標(biāo)加速減輕。就現(xiàn)階段發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，在施工面積回落到合適規(guī)模之前，新開(kāi)工同比的持續(xù)低位有利于行業(yè)發(fā)展預(yù)期的持續(xù)穩(wěn)定，預(yù)計(jì)2025年新開(kāi)工面積還將繼續(xù)維持低位運(yùn)行。不過(guò)鑒于2024年新開(kāi)工面積已經(jīng)低于新房銷售面積超過(guò)2億平方米，足以保證行業(yè)合理地去庫(kù)存速度，為維持行業(yè)適當(dāng)?shù)脑隽块_(kāi)發(fā)規(guī)模，預(yù)計(jì)2025年新開(kāi)工面積同比降幅將有所收窄。03全年開(kāi)發(fā)投資額保持10萬(wàn)億元水平，下半年累計(jì)降幅穩(wěn)定約10%（略）展望04行業(yè)正在進(jìn)入新平衡周期，銷售規(guī)模筑底在望面對(duì)三年內(nèi)銷售規(guī)模下降近半的客觀事實(shí)，在往年累積的投資慣性之下，庫(kù)存壓力較2021年翻番成為大多數(shù)城市所必須面對(duì)的挑戰(zhàn)。所幸的是行業(yè)庫(kù)存指標(biāo)終于在2024年出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，隨著越來(lái)越多的城市土地出讓量低于新房交易量，行業(yè)無(wú)可辯駁地進(jìn)入了去庫(kù)存時(shí)代，新開(kāi)工面積更是加速下跌，行業(yè)狹義庫(kù)存規(guī)模加速收窄。再加之四季度以來(lái)銷售指標(biāo)的向好，行業(yè)正在大踏步進(jìn)入新的平衡周期。若穩(wěn)市場(chǎng)政策能夠持續(xù)發(fā)力，成交規(guī)模持續(xù)趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)2025年下半年核心城市房?jī)r(jià)有望全面止跌趨穩(wěn)。屆時(shí)行業(yè)長(zhǎng)期庫(kù)存壓力雖然仍在高位，但從需求面來(lái)看，市場(chǎng)將完成階段性的短期調(diào)整，購(gòu)房者信心也將迎來(lái)實(shí)質(zhì)性的恢復(fù)。具體來(lái)看：第一，2025年商品房銷售有望企穩(wěn)，預(yù)計(jì)全年面積、金額止跌持平。2024年下半年以來(lái)，隨著一二手房交易鏈條逐步恢復(fù)，再加之房企提高品質(zhì)帶來(lái)的推動(dòng)，一手房成交占比持續(xù)上升，2024年10月、11月全國(guó)商品房網(wǎng)簽連續(xù)兩個(gè)月同比上升。隨著居民購(gòu)房預(yù)期的恢復(fù)，若2025年行業(yè)新增住房需求能夠平穩(wěn)釋放，預(yù)計(jì)全年成交規(guī)模有望停止近三年的持續(xù)下探趨勢(shì)，正式迎來(lái)規(guī)模筑底。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，會(huì)有更多城市、更多優(yōu)質(zhì)板塊迎來(lái)銷售端的信心回暖。各地核心板塊的規(guī)模漲跌，也有望從分化逐步走向趨同。第二，行業(yè)資金面持續(xù)改善，支持竣工面積同比小幅增長(zhǎng)。得益于中央穩(wěn)市場(chǎng)政策有力推進(jìn)，行業(yè)融資面持續(xù)改善。截止2024年11月底，全國(guó)保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)已交付住房324萬(wàn)套，全國(guó)白名單項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額已達(dá)到3.6萬(wàn)億元。再加之超長(zhǎng)期特別國(guó)債的推進(jìn)實(shí)施，預(yù)計(jì)2025年行業(yè)竣工面積有望實(shí)現(xiàn)5-10%的小幅增長(zhǎng)。第三，去庫(kù)存仍是現(xiàn)階段首要任務(wù)，疊加寬松貨幣政策減輕地方財(cái)政壓力，2025年新開(kāi)工仍可實(shí)現(xiàn)一成左右降幅。行業(yè)需求端雖見(jiàn)向好趨勢(shì)，但基于巨大的行業(yè)庫(kù)存壓力，在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，“嚴(yán)控增量”仍將是行業(yè)發(fā)展的主基調(diào)之一。結(jié)合2024年12月政治局會(huì)議表態(tài)來(lái)看，2