新 希 望：郴州希望飼料有限公司評估報(bào)告-評2024-012346

四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目共壹冊第壹冊日期：2024年12月7日地址：北京市豐臺區(qū)麗澤路16號院北京匯亞大廈28層中同華合同字(2024)2352號法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報(bào)告中同華評報(bào)字(2024)第012346號四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目2024年12月07日北京中同華資產(chǎn)評估有限公司朱玉倩于勤勤(資產(chǎn)評估師)正式會員編號：11080018正式會員編號：11120070(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會對該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2024年12月09日北京中同華資產(chǎn)評估有限公司四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告 2資產(chǎn)評估報(bào)告 4 4 7 7 9 9 9 十三、資產(chǎn)評估報(bào)告日 23四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司1一、本資產(chǎn)評估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報(bào)告的，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估師不承擔(dān)責(zé)任。三、資產(chǎn)評估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評估報(bào)告的使用人。四、資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。五、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注評估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評估報(bào)告特別事項(xiàng)說明和使用限制及其對評估結(jié)論的影響。六、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。七、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單及相關(guān)資料由委托人、被評估單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司2四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目新希望六和股份有限公司：北京中同華資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，按照必要的評估程序，對郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將評估報(bào)告摘要如評估目的：四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓郴州希望飼料有限公司股權(quán)，本次評估目的是對郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益市場價(jià)值進(jìn)行評估，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。評估對象：郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值。評估范圍：郴州希望飼料有限公司的全部資產(chǎn)及負(fù)債，包括流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)、流動負(fù)債。評估基準(zhǔn)日：2024年10月31日。價(jià)值類型：市場價(jià)值。評估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法。評估結(jié)論：本資產(chǎn)評估報(bào)告以資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果作為評估結(jié)論。具體結(jié)論如下：評估結(jié)果匯總表項(xiàng)目A流動資產(chǎn)1--非流動資產(chǎn)2其中：長期股權(quán)投資3投資性房地產(chǎn)4固定資產(chǎn)56無形資產(chǎn)7北京中同華資產(chǎn)評估有限公司3四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目項(xiàng)目8其他非流動資產(chǎn)9非流動負(fù)債凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)本資產(chǎn)評估報(bào)告及評估結(jié)論僅能用于本資產(chǎn)評估報(bào)告載明的評估目的和用途；本資產(chǎn)評估報(bào)告僅供本資產(chǎn)評估報(bào)告載明的報(bào)告使用人使用；本資產(chǎn)評估結(jié)論僅能在本資產(chǎn)評估報(bào)告載明的評估結(jié)論的使用有效期使用。在使用本評估結(jié)論時(shí)，資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報(bào)告中載明的評估假設(shè)、特別事項(xiàng)說明對評估結(jié)論的影響，應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注資產(chǎn)評估報(bào)告使用限制說明的內(nèi)容正確使用評估報(bào)告。評估結(jié)論的使用有效期原則上為自評估基準(zhǔn)日起一年。如果資產(chǎn)狀況、市場狀況與評估基準(zhǔn)日相關(guān)狀況相比發(fā)生重大變化，委托人應(yīng)當(dāng)委托評估機(jī)構(gòu)執(zhí)行評估更新業(yè)務(wù)或重新評估。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報(bào)告正文，欲了解本評估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估報(bào)告正文。四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司4四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目新希望六和股份有限公司：根據(jù)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必要的評估程序，對四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益在2024年10月31日的市場價(jià)值進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報(bào)告如下：況本次評估的委托人為新希望六和股份有限公司，被評估單位為郴州希望飼料有限公司。資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人包括國家法律、法規(guī)規(guī)定的法定住所：四川省綿陽市涪城區(qū)國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)法定代表人：劉暢成立時(shí)間：1998年03月04日經(jīng)營范圍：配合飼料、濃縮飼料、精料補(bǔ)充料的生產(chǎn)、加工(限分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營)(以上項(xiàng)目及期限以許可證為準(zhǔn))。(以下范圍不含前置許可項(xiàng)目，后置許可項(xiàng)目憑四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司5許可證或?qū)徟募?jīng)營)谷物及其他作物的種植；牲畜的飼養(yǎng)；豬的飼養(yǎng)；家禽的飼養(yǎng)；商品批發(fā)與零售；進(jìn)出口業(yè)；項(xiàng)目投資與管理(不得從事非法集資、吸收公眾資金等金融活動);科技交流和推廣服務(wù)業(yè)。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動)。新希望六和股份有限公司主要業(yè)務(wù)包括飼料、生豬養(yǎng)殖與屠宰。主要產(chǎn)品和業(yè)務(wù)為飼料業(yè)務(wù)、生豬養(yǎng)殖與屠宰業(yè)務(wù)、白羽肉禽業(yè)務(wù)、食品深加工業(yè)務(wù)。新希望六和股份有限公司為A股上市公司，證券簡稱：新希望，股票代碼：00企業(yè)類型：有限責(zé)任公司(非自然人投資或控股的法人獨(dú)資)法定住所：湖南省郴州市北湖區(qū)郴江街道梨樹山寧家灣組法定代表人：王翔注冊資本：壹仟貳佰萬元整成立時(shí)間：1996年09月04日經(jīng)營期限：長期經(jīng)營范圍：配合飼料、濃縮飼料的生產(chǎn)及銷售；養(yǎng)殖技術(shù)推廣服務(wù)；糧食收購；豬、家禽的飼養(yǎng)、收購及銷售；水產(chǎn)養(yǎng)殖及銷售；農(nóng)產(chǎn)品銷售。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動)。郴州希望飼料有限公司系由湖南郴州飼料廠和四川希望南方實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司于1996年9月4日共同出資組建，成立時(shí)注冊資本為人民幣1,200萬元，其中四川希望南方實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以現(xiàn)金方式出資，出資額為800萬元，占注冊資本的67%;湖南郴州飼料廠以土地、廠房等實(shí)物出資，出資份額為400萬元，占注冊資本的33%。后經(jīng)多次股權(quán)變更事項(xiàng)，2019年公司股東變?yōu)樗拇ㄐ孪Ｍ娃r(nóng)牧有限公司，持股比例為100%。近三年該公司無股權(quán)變動事宜，截至評估基準(zhǔn)日郴州希望股東為四川新希望六和四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司6農(nóng)牧有限公司，持股比例為100%。郴州希望飼料有限公司原主營業(yè)務(wù)為飼料生產(chǎn)和銷售，于2022年5月開始停產(chǎn)，目前主營業(yè)務(wù)為倉庫庫房租賃收入。歷史年度及評估基準(zhǔn)日企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債和財(cái)務(wù)、經(jīng)營狀況如下表：項(xiàng)目2024年10月31日2023年12月31日2022年12月31日2021年12月31日資產(chǎn)總額負(fù)債總額凈資產(chǎn)項(xiàng)目2024年(1-10)月營業(yè)收入營業(yè)成本-凈利潤以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)已經(jīng)四川華信(集團(tuán))會計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，出具135號、川華信審(2024)第0652號標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告。詳見報(bào)告附件審計(jì)報(bào)告復(fù)印件。實(shí)際繳納的流轉(zhuǎn)稅教育費(fèi)附加實(shí)際繳納的流轉(zhuǎn)稅企業(yè)所得稅按土地使用面積8元/平方米/年根據(jù)財(cái)政部、稅務(wù)總局公告2023年第12號，自2023年1月1日至2027年12月31日，對小型微利企業(yè)減按25%計(jì)算應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅政策，延續(xù)執(zhí)行至2027年12月31日。根據(jù)財(cái)政部、稅務(wù)總局公告2023年第12號，自2023年1月1日至2027年12月31日，對增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個(gè)體工商戶減半征收資源稅(不含水四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司7資源稅)、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。本次評估的委托人新希望六和股份有限公司為四川新希望六和農(nóng)牧有限公司的控股股東，被評估單位為四川新希望六和農(nóng)牧有限公司的全資子公司。本資產(chǎn)評估報(bào)告使用人為委托人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報(bào)告使用人，除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為本資產(chǎn)評估報(bào)告的使用人。資產(chǎn)評估委托合二、評估目的四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓郴州希望100%股權(quán)，本次評估對股權(quán)轉(zhuǎn)讓目的所涉及的郴州希望股東全部權(quán)益市場價(jià)值進(jìn)行評估，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考三、評估對象和評估范圍評估對象是郴州希望的股東全部權(quán)益價(jià)值。具體資產(chǎn)類型和審計(jì)后賬面價(jià)值見下表(金額單位：人民幣元):12貨幣資金3456固定資產(chǎn)789無形資產(chǎn)四、流動負(fù)債合計(jì)應(yīng)交稅費(fèi)六、凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司8上述資產(chǎn)與負(fù)債賬面價(jià)值已經(jīng)四川華信(集團(tuán))會計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，并出具了川華信審(2024)第0652號標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告。(一)評估范圍內(nèi)主要資產(chǎn)情況企業(yè)申報(bào)的納入評估范圍的資產(chǎn)主要包括：機(jī)器設(shè)備、房屋建(構(gòu))筑物、土地使用權(quán)，實(shí)物資產(chǎn)主要分布在郴州希望經(jīng)營地。主要資產(chǎn)的類型及特點(diǎn)如下：本次評估范圍內(nèi)的設(shè)備類資產(chǎn)主要包括機(jī)器設(shè)備、車輛、電子設(shè)備三大類，其中：包括郴州希望飼料加工需要的粉碎機(jī)、膨化機(jī)、混合機(jī)、制粒機(jī)等各種生產(chǎn)設(shè)備。主要購置于1996年至2021年，因工廠于2022年5月開始停產(chǎn)，目前在廠設(shè)備處于廢舊閑置狀態(tài)，保管狀態(tài)一般，設(shè)備基本已無法使用。部分設(shè)備已從生產(chǎn)線拆卸整理后由關(guān)聯(lián)方調(diào)用。包括一輛大眾邁騰轎車。包括辦公用電腦、打印機(jī)、空調(diào)、紅外光譜儀等設(shè)備。(1)房屋建筑：包括生產(chǎn)車間、庫房、配電室、食堂等，主要房屋的結(jié)構(gòu)以磚混和框架結(jié)構(gòu)為主。其中，已有房產(chǎn)證的房產(chǎn)清單如下：結(jié)構(gòu)(平方米)1車間(機(jī)組廠房)2車間(1號車間)3原料庫房(2號車間)4成品庫房56機(jī)修房7地磅房8泵房9車間輔房四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司9(2)構(gòu)筑物：包括括生產(chǎn)用附屬設(shè)施，主要包括原料筒倉、簡易庫房、消毒棚、道納入本次評估范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為郴州希望以出讓方式取得的國有建設(shè)用地使(平方米)性質(zhì)1郴州市梨樹山郴國用(2004)企業(yè)未申報(bào)其他表外資產(chǎn)。(三)引用其他機(jī)構(gòu)報(bào)告結(jié)論涉及的相關(guān)資產(chǎn)本次評估不存在引用其他機(jī)構(gòu)報(bào)告的情況。選擇市場價(jià)值類型的理由：考慮本次所執(zhí)行的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)對市場條件和評估對象的使用等并無特別限制和要求，評估結(jié)果應(yīng)反映評估對象的市場價(jià)值，根據(jù)評估目的、市場條件、評估對象自身?xiàng)l件等因素，確定評估對象的價(jià)值類型為市場價(jià)值。本次評估采用持續(xù)經(jīng)營前提下的市場價(jià)值作為選定的價(jià)值類型，具體定義如下：市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。本項(xiàng)目評估基準(zhǔn)日是2024年10月31日。評估基準(zhǔn)日由委托人確定。確定評估基準(zhǔn)日主要考慮經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn)、會計(jì)期末因素。資產(chǎn)評估是對某一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)提供價(jià)值參考，選擇會計(jì)期末作為評估基準(zhǔn)日，能夠全面反映評估對象資產(chǎn)的整體情況；同時(shí)本著有利于保證評估結(jié)果有效地服務(wù)于評估目的，準(zhǔn)確劃定評估范圍，準(zhǔn)確高效地清查核實(shí)資產(chǎn)，合理選取評估作價(jià)依據(jù)的原則，選擇距相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為計(jì)劃實(shí)現(xiàn)日較接近的日期作為評估基準(zhǔn)日。本次資產(chǎn)評估所依據(jù)的主要法律法規(guī)、評估準(zhǔn)則及評定估算時(shí)采用的資產(chǎn)權(quán)屬資四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司料、取價(jià)依據(jù)和其他參考資料如下：1.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日中華人民共和國第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過);2.《中華人民共和國公司法》(根據(jù)2023年12月29日第十四屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議第二次修訂);3.《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十五次會議修訂);4.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次5.《資產(chǎn)評估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(財(cái)政部令第86號，2019年1月2日財(cái)政部令第97號修改);6.《中華人民共和國增值稅暫行條例》(2017年國務(wù)院令第691號);7.《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(2011年財(cái)政部、國家稅務(wù)總局令第65號)。3.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估程序》4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報(bào)告》(中評協(xié)[2018]35號);5.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估委托合同》(中評協(xié)[2017]33號);6.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估檔案》(中評7.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法8.《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)[2017]46號);9.《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[20110.《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2017]48號);11.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》(中評協(xié)〔2017)38號〕;12.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》(中評協(xié)〔2017)39號〕;13.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—企業(yè)價(jià)值》(中評協(xié)[2018]38號);四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司111.國有土地使用證(或者國有土地使用權(quán)出讓合同);4.被評估單位提供的其他權(quán)屬證明文件。1.被評估單位提供的以前年度的財(cái)務(wù)報(bào)表、審計(jì)報(bào)告；2.被評估單位提供的有關(guān)協(xié)議、合同、發(fā)票等財(cái)務(wù)、經(jīng)營資料；3.全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR);4.郴州市人民政府關(guān)于調(diào)整公布郴州市本級城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)及國有土地收益金征收標(biāo)準(zhǔn)的通知(郴政函〔2022)62號〕;5.2024機(jī)電產(chǎn)品價(jià)格信息查詢系統(tǒng)；6.《湖南省建設(shè)工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》(2020年);7.《湖南省建設(shè)工程計(jì)價(jià)辦法》(2020年);8.《湖南省建設(shè)工程材料價(jià)格行情資訊》(2024年第四期);9.評估人員調(diào)查、搜集的與被評估資產(chǎn)交易有關(guān)的稅費(fèi)資料及資產(chǎn)市場價(jià)格資料；10.評估人員現(xiàn)場勘察記錄及收集的其他相關(guān)估價(jià)信息資料。3.被評估單位提供的各類《資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表》;4.委托人與中同華簽訂的《資產(chǎn)評估委托合同》;5.被評估單位相關(guān)人員訪談記錄；6.被評估單位提供的其他有關(guān)資料。(一)評估方法的選擇依據(jù)相關(guān)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，確定資產(chǎn)價(jià)值的評估方法包括市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種基本方法及其衍生方法。四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司12市場法也稱比較法、市場比較法，是指通過將評估對象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場價(jià)格為基礎(chǔ)確定評估對象價(jià)值的評估方法的總稱。市場法適用的收益法是指通過將評估對象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，來確定其價(jià)值的各種評估方法的總稱。收益法適用的前提條件是：(1)評估對象的未來收益可以合理預(yù)期并用資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評估單位評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及可識別的表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評估對象價(jià)值的評估方法。資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，選擇評估方法。被評估單位原主營業(yè)務(wù)為飼料的生產(chǎn)和銷售，于2022年停產(chǎn)，目前主營業(yè)務(wù)為將原飼料工廠房產(chǎn)進(jìn)行出租獲取租金收入，各資產(chǎn)無法構(gòu)成主營業(yè)務(wù)單元；并且在資本市場和產(chǎn)權(quán)交易市場均難以找到足夠的與評估對象相同或相似的可比企業(yè)交易案例，故本次評估不適用市場法和收益法評估。結(jié)合評估目的及企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況，本次評估選用成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)進(jìn)行評(二)評估方法簡介成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)成本法是指按照重建或者重置被評估對象的思路，將評估對象的重建或者重置成本作為確定資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以確定資產(chǎn)價(jià)值的評估方法的總稱。成本法包括多種具體方法。例如，復(fù)原重置成本法、更新重置成本法、成本加和法(也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法)等。各類資產(chǎn)、負(fù)債具體評估方法如下：被評估單位流動資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款。1.貨幣資金為銀行存款，通過核實(shí)銀行對賬單、銀行函證等，以核實(shí)后的價(jià)值確定評估值。四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司132.應(yīng)收款項(xiàng)類：應(yīng)收款項(xiàng)類具體包括應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款。各種應(yīng)收款項(xiàng)在核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，對于期后已收回和有充分理由相信能全額收回的，按賬面余額確認(rèn)評估值；對于收回的可能性不確定的款項(xiàng)，參照賬齡分析估計(jì)可能的風(fēng)險(xiǎn)損失額，以賬面余額扣減估計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)損失額確定評估值；壞賬準(zhǔn)備按零確定評估值。非流動資產(chǎn)的評估被評估單位非流動資產(chǎn)包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)。1.建構(gòu)筑物對房屋建構(gòu)筑物主要采用重置成本法進(jìn)行評估。房屋建筑物的重置成本法計(jì)算公式為1)重置全價(jià)的確定重置全價(jià)=建安工程造價(jià)+其他費(fèi)用+資金成本(1)建安工程造價(jià)根據(jù)原概算或預(yù)決算工程量，根據(jù)有關(guān)定額和評估基準(zhǔn)日適用的價(jià)格文件，測算出該工程的建安工程造價(jià)。對于價(jià)值量小、結(jié)構(gòu)簡單的建(構(gòu))筑物采用單方造價(jià)法確定委估建筑的建安造價(jià)。(2)其他費(fèi)用行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和地方相關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)規(guī)定計(jì)算。(3)資金成本資金成本是指房屋建造過程中所耗用資金的利息或機(jī)會成本，以同期貸款利率計(jì)算，貸款利率按評估基準(zhǔn)日適用的全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率 (LPR)確定，按照建造期資金均勻投入計(jì)算。資金成本=【建安工程造價(jià)(含稅)+其他費(fèi)用(含稅)】×貸款利率x建設(shè)工期×1/22)成新率的確定對于價(jià)值大、重要的建(構(gòu))筑物采用勘察成新率和年限成新率綜合確定，對于單價(jià)價(jià)值小、結(jié)構(gòu)相對簡單的建(構(gòu))筑物，采用年限法并根據(jù)具體情況進(jìn)行修正后確定。四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司14綜合成新率計(jì)算公式如下：(1)年限法成新率依據(jù)委估建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限、已使用年限和尚可使用年限計(jì)算確定房屋建筑物的成新率。計(jì)算公式為：年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%(2)觀察法成新率對其主要結(jié)構(gòu)部分、裝修部分、設(shè)施部分進(jìn)行現(xiàn)場勘查，結(jié)合建構(gòu)部分相應(yīng)的權(quán)重系數(shù)確定成新率。權(quán)重因此本次對于狀態(tài)不佳的報(bào)廢設(shè)備按可回收金額或殘值確定評估值；對可以獲得二手價(jià)的設(shè)備采用二手市場價(jià)值評估；對于已搬遷到關(guān)聯(lián)單位的可使用設(shè)備，在異地使用無法勘察的考慮按賬面值列示，對可以勘察到的設(shè)備正常評估。對于可使用但閑置的設(shè)備考慮閑置因素造成成新率降低進(jìn)行評估。3.車輛1)重置全價(jià)通過市場詢價(jià)等方式分析確定車輛于當(dāng)?shù)赜谠u估基準(zhǔn)日的新車購置價(jià)，加上車輛購置稅以及其他車輛牌照費(fèi)用，確定委估車輛的重置全價(jià)。重置全價(jià)=購置價(jià)+車輛購置稅+其他費(fèi)用2)成新率的確定參照國家頒布的車輛強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)，以車輛的行駛里程、使用年限兩種方法根據(jù)孰低原則確定理論成新率，然后結(jié)合現(xiàn)場勘察情況進(jìn)行調(diào)整。計(jì)算公式如下：使用年限成新率=(經(jīng)濟(jì)使用年限一已使用年限)/經(jīng)濟(jì)使用年限×100%行駛里程成新率=(經(jīng)濟(jì)行駛里程一已行駛里程)/經(jīng)濟(jì)行駛里程×100%理論成新率=MIN(使用年限成新率，行駛里程成新率)綜合成新率=理論成新率×調(diào)整系數(shù) 式中：調(diào)整系數(shù)的計(jì)算，一般通過分析委估車輛的制造質(zhì)量(制造系數(shù))、使用工況(使用系數(shù))和現(xiàn)場勘察狀況(個(gè)別系數(shù)),將其與理論成新率計(jì)算所采用的標(biāo)準(zhǔn)比較分別確定調(diào)整系數(shù)，綜合連乘后確定。4.無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)土地估價(jià)選用的估價(jià)方法應(yīng)符合《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一不動產(chǎn)》的規(guī)定和運(yùn)用的條件，并與估價(jià)目的相匹配。本評估中運(yùn)用的估價(jià)方法是按照《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一不動產(chǎn)》的規(guī)定，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場的發(fā)育狀況，并結(jié)合估價(jià)對象的具體特點(diǎn)及特定的估價(jià)目的等條件來選擇的。通常的估價(jià)方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。經(jīng)過評估人員的實(shí)地勘察及分析論證，當(dāng)?shù)仡愃仆恋厥褂脵?quán)交易比較活躍，適合采用市場比較法進(jìn)行評估；當(dāng)?shù)匕l(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)符合現(xiàn)勢性操作要求、被評估土地位于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之內(nèi)，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評估；因此本次評估采用市場比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評估。市場比較法：市場比較法是根據(jù)市場中的替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價(jià)基準(zhǔn)日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似宗地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估宗地客觀合理價(jià)格的方法。其中：V--估價(jià)宗地價(jià)格；Vg--比較實(shí)例價(jià)格；A--待估宗地交易情況指數(shù)/比較實(shí)例交易情況指數(shù)；B--待估宗地估價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例交易期日地價(jià)指數(shù)；C--待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例區(qū)域因素條件指數(shù)；D--待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)；E--待估宗地年期修正指數(shù)/比較實(shí)例年期修正指數(shù)?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對待評估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待評估宗地土地使用權(quán)在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)值的方法。四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司16基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估被評估宗地土地使用權(quán)價(jià)值的計(jì)算公式為：被評估宗地使用權(quán)價(jià)值=基準(zhǔn)地價(jià)×K1×K2×K3×K4×(1±∑K)K1:土地使用年期修正系數(shù)K2:容積率修正系數(shù)K3:土地開發(fā)程度修正K4:估價(jià)期日修正系數(shù)ZK:區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)流動負(fù)債、非流動負(fù)債的評估負(fù)債包括其他應(yīng)付款、應(yīng)交稅費(fèi)。各類負(fù)債在查閱核實(shí)的基礎(chǔ)上，根據(jù)評估目的實(shí)現(xiàn)后的被評估單位實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確定評估值。八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況與委托人洽談，明確評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，對自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)編制資產(chǎn)評估計(jì)劃；輔導(dǎo)被評估單位填報(bào)資產(chǎn)評估申報(bào)表，準(zhǔn)備評估所需資料。根據(jù)此次評估業(yè)務(wù)的具體情況，按照評估程序準(zhǔn)則和其他相關(guān)規(guī)定的要求，評估人員通過詢問、訪談、核對、監(jiān)盤、勘查等方式對評估對象涉及的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了必要的清查核實(shí)，對被評估單位的經(jīng)營管理狀況等進(jìn)行了必要的盡職調(diào)查，從各種可項(xiàng)目組評估專業(yè)人員對收集的評估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據(jù)和底稿；根據(jù)評估對象、價(jià)值類型、評估資料收集情況等相關(guān)條件，選擇適用的評估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成各專業(yè)及各類資產(chǎn)的初步測算結(jié)果和評估說明。審核確認(rèn)項(xiàng)目組成員提交的各專業(yè)及各類資產(chǎn)的初步測算結(jié)果和評估說明準(zhǔn)確無誤，評估工作沒有發(fā)生重復(fù)和遺漏情況的基礎(chǔ)上，進(jìn)行資產(chǎn)評估匯總分析，編制初步四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司17本公司按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對初步資產(chǎn)評估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核，形成評估結(jié)論；與委托人或者委托人許可的相關(guān)當(dāng)事方就資產(chǎn)評估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通；按資產(chǎn)評估委托合同的要求向委托人提交正式資產(chǎn)評估報(bào)告。九、評估假設(shè)本資產(chǎn)評估報(bào)告分析估算采用的假設(shè)條件如下：產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)；雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷；括按現(xiàn)行建設(shè)用途繼續(xù)使用或者轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用，原地繼續(xù)使用或者移地繼續(xù)使用。同時(shí)，本次評估中對不動產(chǎn)是在評估對象符合用途管制要求的情況下進(jìn)行。1.本次評估以本資產(chǎn)評估報(bào)告所列明的特定評估目的為基本假設(shè)前提；2.國家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)、國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢無重大變化，利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不會發(fā)生不可預(yù)見的重大變化；3.本次評估假設(shè)被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，并未考慮各項(xiàng)資產(chǎn)各自的最佳利用；4.被評估單位和委托人提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料和財(cái)務(wù)資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整；5.評估范圍僅以委托人及被評估單位提供的評估申報(bào)表為準(zhǔn)，未考慮委托人及被評估單位提供清單以外可能存在的或有資產(chǎn)及或有負(fù)債。1.本評估結(jié)論是依據(jù)本次評估目的，以公開市場為假設(shè)前提而估算的評估對象的市場價(jià)值，沒有考慮特殊的交易方式可能追加或減少付出的價(jià)格等對其評估價(jià)值的影響，也未考慮宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司182.評估報(bào)告中所采用的評估基準(zhǔn)日已在報(bào)告前文明確，我們對價(jià)值的估算是根據(jù)評估基準(zhǔn)日企業(yè)所在地貨幣購買力做出的。本報(bào)告評估結(jié)論在以上假設(shè)和限制條件下得出，當(dāng)出現(xiàn)與上述評估假設(shè)和限制條件不一致的事項(xiàng)發(fā)生時(shí)，本評估結(jié)果一般會失效。本次評估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對郴州希望的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評估。(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果截止評估基準(zhǔn)日2024年10月31日郴州希望總資產(chǎn)賬面價(jià)值為2,034.88萬元，負(fù)債賬面價(jià)值為31.58萬元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為2,003.30萬元。具體評估結(jié)果詳見下列評項(xiàng)目流動資產(chǎn)1--非流動資產(chǎn)2其中：長期股權(quán)投資3投資性房地產(chǎn)4固定資產(chǎn)56無形資產(chǎn)78其他非流動資產(chǎn)9--非流動負(fù)債·凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)(二)評估結(jié)論使用有效期本資產(chǎn)評估報(bào)告評估結(jié)論使用有效期為自評估基準(zhǔn)日起一年。四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司19十一、特別事項(xiàng)說明以下為在評估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結(jié)論但非評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的有關(guān)事項(xiàng)，提請報(bào)告使用人予以關(guān)注：(一)權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形1.截至評估基準(zhǔn)日，納入本次評估范圍的9項(xiàng)房屋建筑物尚未取得房屋所有權(quán)證，本評估報(bào)告的評估結(jié)論未考慮委估資產(chǎn)可能存在的產(chǎn)權(quán)登記或權(quán)屬變更過程中的相關(guān)費(fèi)用和稅項(xiàng)，具體情況如下：面積(平方米)賬面原值(元)賬面凈值(元)原料庫房(1號和2號車間之間)編織袋庫原料庫房原料庫房簡易庫房簡易庫房簡易庫房飼料車間-(二)委托人未提供的其他關(guān)鍵資料情況未發(fā)現(xiàn)委托人未提供的其他關(guān)鍵資料。(三)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素未發(fā)現(xiàn)被評估單位存有未決事項(xiàng)、法律糾紛等重大不確定因素。(四)重要的利用專家工作及相關(guān)報(bào)告情況本資產(chǎn)評估報(bào)告中所使用的基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債、財(cái)務(wù)指標(biāo)等相關(guān)信息，系利用委托人聘請的四川華信(集團(tuán))會計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的標(biāo)準(zhǔn)無保留意見《審計(jì)報(bào)告》(川華信審(2024)第0652號)中披露的相關(guān)信息。四川華信(集團(tuán))會計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)系委托人聘請的獨(dú)立審計(jì)機(jī)構(gòu)，具有審計(jì)業(yè)務(wù)資格，審計(jì)機(jī)構(gòu)及審計(jì)專業(yè)人員簽章完備，其出具的《審計(jì)報(bào)告》發(fā)表我們認(rèn)為將其作為評估基礎(chǔ)具有時(shí)效性和可靠性，對其披露的相關(guān)信息，我們予以充四川新希望六和農(nóng)牧有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的郴州希望飼料有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目北京中同華資產(chǎn)評估有限公司20(五)可能影響評估結(jié)論的重大期后事項(xiàng)未發(fā)現(xiàn)被評估單位存有可能影響評估結(jié)論的重大期后事項(xiàng)。(六)評估程序受限的有關(guān)情況、機(jī)構(gòu)采取彌補(bǔ)措施及對評估結(jié)論影響的情況對于被評估單位部分由關(guān)聯(lián)方拆遷使用的設(shè)備類資產(chǎn)，由于在異地使用，本次未對該部分資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場勘察，以賬面值列示，該部分設(shè)備賬面值(七)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評估對象的關(guān)系被評估單位不存在抵押、擔(dān)保、質(zhì)押事項(xiàng)。2022年8月郴州希望與湖南鴻盈項(xiàng)目管理有限公司簽訂工廠租賃合同，將郴州市北湖區(qū)郴江街道梨樹山路飼料加工工廠范圍內(nèi)部分土地與建筑及供水供電設(shè)施出租給湖南鴻盈項(xiàng)目管理有限公司使用，租賃期限自2022年9月1日起三年，建筑物面積合計(jì)(八)其他需要說明的事項(xiàng)1.本評估報(bào)告的評估結(jié)論是反映委托評估對象在持續(xù)經(jīng)營、外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不發(fā)生變化等假設(shè)前提下，