某小區(qū)住宅樓建設(shè)項目(一期工程)可行性研究報告

第一章申報單位及項目概況 1 1 1 1 2 4 4 8 8 第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 2.2產(chǎn)業(yè)政策分析 第三章資源開發(fā)及綜合利用分析 第四章節(jié)能方案分析 4.1編制依據(jù) 4.2節(jié)能措施 第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 5.1項目選址及用地方案 5.2土地利用合理性分析 5.3征地拆遷及移民安置分析 第六章環(huán)境與生態(tài)影響分析 6.3生態(tài)影響分析及生態(tài)保護措施 6.4地質(zhì)災(zāi)害影響分析 6.5特殊環(huán)境影響 第七章經(jīng)濟影響分析 7.2銷售收入和稅金及附加估算 第八章社會影響分析 8.1對經(jīng)濟發(fā)展的影響 8.2對居民就業(yè)的影響 8.3對不同利益群體的影響 408.4對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 408.5對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進程的影響..40請報告編制委托書》2、xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營業(yè)執(zhí)照3、xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織機構(gòu)代碼證4、xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地使用證5、建設(shè)規(guī)劃許可證6、項目地理位置圖7、項目規(guī)劃平面圖項目名稱：xx小區(qū)住宅樓建設(shè)項目（一期工程）建設(shè)單位：xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目性質(zhì)：新建項目地址：xx市xx縣侯堡鎮(zhèn)西周村m2mm2m2序號#住宅樓6#商住樓6#商住樓6#商住樓m2m22613.07建安工程費用設(shè)備購置費其他費用2009年是中國經(jīng)濟在金融危機下沖擊下奮力前行的一年，也是xx市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵一年。為落構(gòu)、促發(fā)展、重民生”總的經(jīng)濟方針政策，國家出臺了一系列重大舉措，包括加快保障性住房建設(shè)的措施。中國總理溫家寶在3月5日十屆人大四次會議上政府工作報告時強調(diào)，繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題。要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟適用房。要保持固定資產(chǎn)投資適當規(guī)模，堅持有保有壓，優(yōu)堅持實行最嚴格的土地管理制度，堅持按照貸款條件和市場準入標準發(fā)放貸款。從嚴控制新開工項目。同時，進一步加強經(jīng)濟社會發(fā)展薄弱環(huán)節(jié)和重點領(lǐng)域的建設(shè)。2008年，xx縣全社會固定資產(chǎn)投資完成430195萬元，比上年下降17.28%。其中，城鎮(zhèn)投資416880萬元，下降16.63%；農(nóng)村投資13315萬元，下降33.55%。在全社會固定資產(chǎn)投資中，工業(yè)投資235976萬元，下降48.18%，其中煤炭、電力等能源工業(yè)增長151.23%；交通運輸、水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理等基礎(chǔ)設(shè)升。房地產(chǎn)市場總體發(fā)展空間仍然廣闊。當前國家政策選擇的主基調(diào)是加強和改善宏觀調(diào)控，為了保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，出臺了一系列政策措施。市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司抓住機遇，緊跟xx縣發(fā)展步伐，為人民創(chuàng)建新穎優(yōu)質(zhì)、布局合理、環(huán)境優(yōu)美的居住家園，同時為實現(xiàn)xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家專業(yè)化運作的房地產(chǎn)公司。公司成立于2009年，注冊成本800萬元，法人代表xx。股xx貨幣出資600萬元75%2009.7.18蔡景連貨幣出資200萬元25%2009.7.18公司現(xiàn)有職工36人，其中：大專以上學歷8人，中專學歷6人，高級職稱2人，中級職稱8人，初級職稱12人。公司下設(shè)人生態(tài)效益三兼顧”的企業(yè)宗旨，貫徹“規(guī)劃高標準，全力為城鄉(xiāng)人民營造綠色生態(tài)家園，堅持建設(shè)高質(zhì)量，令客戶滿意”的建設(shè)根據(jù)項目一次規(guī)劃、分期建設(shè)的原則，xx小區(qū)住宅樓建設(shè)項目總用地面積22177m2，總建筑面積62210.50m2，容積率2.8，綠化該項目一期工程總占地面積10933平方米，其中凈用地面積3395平方米。整個場區(qū)呈梯型，東、西、北三邊分別臨西周村村干道，南邊為xx市潞安鴻源房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的住宅小區(qū)，處于建設(shè)中。一期工程主要為1#住宅樓和6#住宅樓的建設(shè)工程，位于場區(qū)北邊。詳見附件《xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司xx小區(qū)住宅樓建筑面積25980m2，共八棟，都是A戶型，框架結(jié)構(gòu)，地上12層，層高3m，每層兩戶。工程建筑等級一類，耐火一級，結(jié)構(gòu)安全一級，抗震烈度6度。裝修室內(nèi)為毛墻毛地，地面：細石砼/水泥/衛(wèi)生間聚氨脂防水涂料；外墻：20厚玻化微珠砂漿保溫層，涂門窗：防火門/鋁合金窗；安裝：給排水/采暖/通風/消防/防雷接地/強電/弱電（電視，電話，樓宇對講）等系統(tǒng)的布線。2、6#住宅樓建筑面積8615m2，C戶型2棟，D戶型3棟，磚混結(jié)構(gòu)。地下1層（車庫地上6層，層高3m，每層兩戶。工程建筑等級三級，耐火二級，結(jié)構(gòu)安全二級，抗震設(shè)防丙類，烈度6度，屋面防水3級，防水合理使用10年，建筑結(jié)構(gòu)使用50年。住宅樓基礎(chǔ)為鋼筋混凝土帶型基礎(chǔ)，墻體燒結(jié)磚砌筑，裝修室內(nèi)為毛墻毛地，地面：細石砼/水泥/衛(wèi)生間聚氨脂防水涂料；外墻：20厚?；⒅樯皾{保溫層，涂料；內(nèi)墻：混合砂漿；屋面：水泥礁碴找坡/撞塑聚苯板/3厚SBS；門窗：防火門/鋁合金窗；安裝：給排水/采暖/通風/消防/防雷接地/強電/弱電（電視，電話，樓宇對講）等系統(tǒng)的布室外管網(wǎng)及配套考慮在第二期施工。1.6.3給排水設(shè)計未預(yù)見用水量20%項目總用水量為290m3/d。小區(qū)內(nèi)給水由位于該小區(qū)東南方向潞安礦務(wù)局的自來水管網(wǎng)給水管網(wǎng)供給。其中商住樓六層以下由給水管網(wǎng)直接供給，七至十二層采用變頻調(diào)速泵進行加壓供給，室外消防供水最不利點水2、排水系統(tǒng)量的85%計算，污水總量為：246m3/d。小區(qū)排水經(jīng)化糞池處理后，由小區(qū)內(nèi)的污水管集中排西周村村鎮(zhèn)污水管網(wǎng)，最終排入?yún)^(qū)域污水處理廠。小區(qū)內(nèi)污水以重力自流形式排放，采用管徑為DN300mm的鋼筋混凝土圓管。雨水排除系統(tǒng)：結(jié)合場區(qū)地形，利用地勢將雨水集中排入西（1）電力設(shè)計電源為引自潞安礦務(wù)局4kv線路，采用雙電源單線環(huán)網(wǎng)方電力電纜，由箱式變壓器出線直埋地敷設(shè)至各建筑物。低壓供電半徑不大于250m。保護接地，即進戶線零線設(shè)置重復(fù)接地裝置，其接地電阻應(yīng)小于各建筑物、構(gòu)筑物防雷接地裝置的沖擊接地電阻一類、二類防雷建筑物不應(yīng)大于10Ω,三類防雷建筑物不應(yīng)大于30Ω。供熱工程布置在項目第二期，小區(qū)采暖采用集中供熱。供熱熱源為潞安礦務(wù)局鍋爐房，管道選用無縫鋼管外包聚氨脂保溫材料，管道穿越機動車道、河流以及地質(zhì)條件不穩(wěn)定地段時需設(shè)保補償器可根據(jù)情況設(shè)在補償器井內(nèi)或直埋。消防系統(tǒng)（布置在項目第二期）主要由消防車出入口、消防通道、消防栓和消防回車場組成。消防車出入口由社區(qū)的各出入社區(qū)內(nèi)的廣場和住宅樓間硬質(zhì)鋪裝都能滿足消防車通行和回車的要求；社區(qū)內(nèi)消防栓的設(shè)置按國家規(guī)范要求，給水干管上消防栓間距小于120米，不超過150米半徑設(shè)置一個。另外地下車庫均設(shè)置自動噴淋滅火系統(tǒng)xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司xx小區(qū)住宅樓建月結(jié)束，具體進度安排見下表。根據(jù)工程方案設(shè)計，參考估算指標結(jié)合市場價確定各項工程總建筑面積25980m2，包括土建、給排水、采暖、電氣、弱電等，根據(jù)同類建筑結(jié)合xx縣市場價取綜合平均價格按840元/m2總建筑面積8615m2，包括土建、給排水、采暖、電氣、弱電等，根據(jù)同類建筑結(jié)合xx縣市場價取綜合平均價格按500元/m22、設(shè)備購置費3、其它費用估算說明（1）建設(shè)管理費②工程監(jiān)理費按《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定的③設(shè)計審查費按《關(guān)于建筑工程施工圖設(shè)計文件審查收費標（2）可研編制費按《山西省建設(shè)項目工程咨詢收費標準》晉（3）勘察設(shè)計費①工程勘察費按建安工程費的0.6%計??；（4）場地準備及臨時設(shè)施費按建安工程費用的1.2%計取。（5）特殊設(shè)備安全監(jiān)督檢驗費按電梯費用的0.8%計取。（6）基本預(yù)備費執(zhí)行《山西省工程建設(shè)其它費用標準》2009萬元。具體估算詳見下表。12二2613.0711①②③④23①②45項目總投資2900萬元，所需資金全部自籌。根據(jù)《xx市招標投標管理辦法》第八條：符合第六條、第七條規(guī)定范圍的工程建設(shè)項目、貨物采購、服務(wù)和特許經(jīng)營，達到（二）重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項合同估算在50（三）勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項合同估算價在的標準，但項目總投資額在3000萬元人民幣以上的。該項目一期工程投資2900萬元，其中建安工程費2613.07依據(jù)以上規(guī)定，項目的勘查、設(shè)計、施工、監(jiān)理和設(shè)備采購均應(yīng)進行招標。建議委托有資質(zhì)的招標代理機構(gòu)對項目的勘查、設(shè)計、施工、監(jiān)理和設(shè)備采購進行公開招標。招標情況見附表：第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析2.1.1項目符合xx縣十一五規(guī)劃《xx縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中指出：加快城鎮(zhèn)化步伐堅持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進農(nóng)村城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)一體化，建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展要求的新型城鄉(xiāng)關(guān)系，健全有利于促進城鎮(zhèn)化發(fā)展的體制和政策環(huán)境，增強城鎮(zhèn)經(jīng)濟實力，提高城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量，完善城鎮(zhèn)功能，進一步提高各類城鎮(zhèn)的要素集聚、輻射和帶動力。盡快完成縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、縣城近期規(guī)劃、縣城中心區(qū)詳細規(guī)劃、縣城集中供熱規(guī)劃等專項規(guī)劃和全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地的總體規(guī)劃工作。初步形成分工有序、功能完善、布局合理、結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)的城鎮(zhèn)體系框架，為我縣經(jīng)濟發(fā)展提供廣闊的市場和持久的動力。推進城市綜合管理，增強服務(wù)意識，提升城市品位。建立健全執(zhí)法監(jiān)督機制，大力開展對行政執(zhí)法情況的監(jiān)督管理，促使城市建設(shè)管理納入法制化軌道。到“十一五”末，xx縣城鎮(zhèn)化水平提高到40%。1、有序促進農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化以協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)利益關(guān)系為出發(fā)點，健全促進農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化的體制機制。允許農(nóng)村富余勞動力有步驟分階段地自愿跨地區(qū)流動就業(yè)和進入城鎮(zhèn)定居，形成促進城鄉(xiāng)勞動力和人口有序流動的機制。研究制定進城落戶農(nóng)民原有承包地的流轉(zhuǎn)辦法。堅持城鄉(xiāng)的統(tǒng)籌就業(yè)，逐步降低農(nóng)村勞動力進入城鎮(zhèn)就業(yè)的門檻，取消針對農(nóng)民進城就業(yè)的歧視性就業(yè)條件和各種不合理限制，推進城鄉(xiāng)勞2、積極發(fā)展專業(yè)型小城鎮(zhèn)要依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以園區(qū)為載體，加強城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，大力發(fā)展縣域經(jīng)濟，加快產(chǎn)業(yè)聚集和人口聚集，不斷擴大建成區(qū)和人口規(guī)模。加快小城鎮(zhèn)綜合開發(fā)建設(shè)，“十一五”期間，各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)要因地制宜，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展專業(yè)小城鎮(zhèn)，促進各城鎮(zhèn)間的分工協(xié)作，形成綜合服務(wù)功能較強的城鎮(zhèn)職能體系。古韓鎮(zhèn)作為縣城所在地，要進一步提升綜合型服務(wù)職能和經(jīng)濟實力，強化對其周邊地區(qū)的輻射能力；王橋鎮(zhèn)、夏店鎮(zhèn)、下良鎮(zhèn)依托資源優(yōu)勢，發(fā)展工業(yè)型城鎮(zhèn)；侯堡鎮(zhèn)發(fā)揮潞礦所在地的區(qū)位特點，發(fā)展服務(wù)型城鎮(zhèn)；西營鎮(zhèn)、王村鎮(zhèn)形成專業(yè)化集貿(mào)型城鎮(zhèn)；虒亭鎮(zhèn)以后灣水庫為基礎(chǔ)，形成旅游型城鎮(zhèn)。3、完善促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的體制機制建立健全與城鎮(zhèn)化健康發(fā)展相適應(yīng)的財稅、征地、行政管理和公共服務(wù)等制度，完善戶籍和流動人口管理辦法。改革創(chuàng)新城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)經(jīng)營管理模式。加快城市經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施市場化進程，推進市政公用事業(yè)改革，培育多元投資主體。轉(zhuǎn)換城建機制，將公用事業(yè)由政府操作變?yōu)槠髽I(yè)實體操作，實現(xiàn)建設(shè)項目業(yè)主化、市場化。鼓勵企業(yè)、個人及外商以多種方式參與小衛(wèi)生等公用事業(yè)，走出一條在政府引導(dǎo)下主要依靠社會資金建設(shè)由此可見，本項目的建設(shè)符合xx縣十一五規(guī)劃的精神。2.1.2項目符合xx縣總體規(guī)劃、xx縣土地利用規(guī)劃中，本項目所占地塊的土地用途為：城鎮(zhèn)混合住宅（居住、商業(yè)、有利于促進規(guī)劃目標的實現(xiàn)。城市規(guī)劃對本項目的退線要求為：控制容積率2.8，綠化率不小于30%。本項目方案完全遵照規(guī)劃的要求進行設(shè)計。2.2產(chǎn)業(yè)政策分析對本項目有影響的房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策主要是《國務(wù)院辦2.2.1加大保障性住房建設(shè)力度爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。一是通過加大廉租住房建設(shè)力度和實施城市棚戶區(qū)（危舊房、筒子樓）改造等方式，解決城市低收入住房困難家庭的住房問題。二是加快實施國有林區(qū)、墾區(qū)、中西部地區(qū)中央下放地方煤礦的棚戶區(qū)和采煤沉陷區(qū)民房搬遷維修改造工程，解決棚戶區(qū)住房困難家庭的住房問題。三是加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，各地從實際情況出發(fā)，增加經(jīng)濟適用住房供給。多渠道籌集建設(shè)資金中央加大對廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的投資支持力度，對中西部地區(qū)適當提高補助標準。地方各級人民政府也要相應(yīng)加大投入力度，按照國家的有關(guān)規(guī)定，多渠道籌集建設(shè)資金，增加保障性住房供給。對符合貸款條件的保障性住房建設(shè)項目，商業(yè)銀行要加大信貸支持力度。同時，地方各級人民政府要確保保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)。開展住房公積金用于住房建設(shè)的試點，為拓寬保障性住房建設(shè)資金來源，充分發(fā)揮住房公積金的使用效益，選擇部分有條件的地區(qū)進行試點，在確保資金安全的前提下，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房等住房建設(shè)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門抓緊制定試點方案。2.2.2進一步鼓勵普通商品住房消費加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。在落實居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準利率基礎(chǔ)上按風險合理確定。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。將現(xiàn)行個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅；個人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收2.2.3支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住款結(jié)算、農(nóng)民工工資發(fā)放等工作的監(jiān)督檢查。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整住房銷售價格過程中出現(xiàn)的糾紛，要努力做好化解工作，引導(dǎo)當事人依據(jù)合同約定通過法律途徑解決。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。商業(yè)銀行要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持力度；對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。支持資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準發(fā)行企業(yè)債券，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，拓寬直接融資渠道。取消城市房地產(chǎn)稅。為進一步公平稅負，完善房地產(chǎn)稅收制度，按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅，內(nèi)外資企業(yè)和個人統(tǒng)一適2.2.4強化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責落實地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場實行由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。各地區(qū)在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，可以結(jié)合當?shù)貙嶋H，進一步采取加大保障性住房建設(shè)力度、鼓勵住房合理消費、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。廉租住房建設(shè)以配建為主。要科學合理地確定土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、布局和時序，保證房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)的持續(xù)和穩(wěn)定。依法做好拆遷管理工作。嚴格建設(shè)程序管理，確保工程質(zhì)量。因地制宜解決其他住房困難群體住房問題。在堅持住房市場化和對低收入住房困難家庭實行住房保障的同時，對不符合廉租要從當?shù)貙嶋H出發(fā)，采取發(fā)展租賃住房等多種方式，因地制宜解2.2.5推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進程建設(shè)社會主義新農(nóng)村，按照中央“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)消滅城鄉(xiāng)差距，必須有產(chǎn)業(yè)的帶動，以便鄉(xiāng)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、農(nóng)民就業(yè)、收入提升都邁上一個新臺階。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)介入城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，從目前普遍的作法來看，就是到農(nóng)村去搞房地產(chǎn)，合理處置農(nóng)村空置房及宅基地。按照統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)、節(jié)約集約的要求，在保證農(nóng)民生產(chǎn)生活方便的前提下，引導(dǎo)農(nóng)民向城鎮(zhèn)有中心村適度集中居住。鼓勵遷入城鎮(zhèn)并有固定住所的家庭自愿放棄宅基地，對自愿放棄的宅基地，各地可結(jié)合實際制定相應(yīng)的補償政策給予補償。在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，允許從事規(guī)模經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)商有償使用閑置的宅基地用于生產(chǎn)經(jīng)營活動。本項目建設(shè)單位xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和擬建項目均符合山西省對房地產(chǎn)企業(yè)市場準入的各項規(guī)定與要求，目前xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已具備營業(yè)資格和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資公司的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號為：140400200039804公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)為暫定資質(zhì)。本項目的建筑面積為6萬余平方米，該公司具有開發(fā)該項目從上述內(nèi)容可以看出，xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)無疑是可以起到這樣的作用的，盡管目前宏觀上對于房地產(chǎn)行為在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌事業(yè)中一定可有所作為。第三章資源開發(fā)及綜合利用分析本項目非資源開發(fā)型項目，本章中僅對項目中水資源的消耗指標進行分析，并提出節(jié)水措施，資源開發(fā)及利用的內(nèi)容此處不由入駐該人數(shù)及項目建設(shè)的規(guī)模指標，可以估算出本項目的用水量估算結(jié)果為：最高日用水量為290m3，最大時用水量22.68m3。水資源是地球上最重要的資源之一，而缺水是一個世界性的問題，水資源的節(jié)約意義重大。水資源的緊缺已經(jīng)影響到人們的生活，人類生活中所消耗的水資源在水資源消耗總量中占著很大主觀上加強雨水的利用和生活污水的重復(fù)利用可以有效地節(jié)約水資源，目前，這一技術(shù)已經(jīng)成熟，并在較為發(fā)達的地區(qū)如北京、上海、天津等的一些項目中采用，中國是水資源短缺國家，在城市規(guī)劃設(shè)計中，應(yīng)有效推進這一技術(shù)的利用，緩解水資源短缺的壓力。例如，可以在規(guī)劃建設(shè)中設(shè)計獨立的雨水收集系統(tǒng)，收集的雨水可以用于綠化灌溉；選用快速滲水型人行路面鋪設(shè)材料，改善小環(huán)境條件；規(guī)劃設(shè)計時增加中水處理設(shè)施及用地，使部分用水經(jīng)處理后可以重復(fù)使用。本案計劃：（2）建筑物1～6層由給水管網(wǎng)直接供水，充分利用管網(wǎng)水（3）所有止回閥進口側(cè)設(shè)有旁路小支管DN15試水閥，方便定期檢查它們是否失靈反向漏水，滿足節(jié)水節(jié)能要求；（4）衛(wèi)生器具與配件采用節(jié)水型產(chǎn)品。2、供水系統(tǒng)采取防滲防漏措施，應(yīng)盡最大可能減少跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象，杜絕水量流失。3、區(qū)內(nèi)的綠化灌溉采用地埋式噴灌和涌泉灌，在保證綠化灌溉的基礎(chǔ)上充分節(jié)約水資源。部分綠化澆灑用水采用建筑中水回4、循環(huán)水理，二次水的利用等多種節(jié)水措施，提高廢水的回收率和重復(fù)利用率。目前在我國大部分地區(qū)，污水都直接排入污水管道，這種傳統(tǒng)做法對水資源造成極大的浪費。5、采用節(jié)水措施后，要對水耗指標進行分析，力爭達到同類行業(yè)用水先進水平，達到高效利用水資源，提高水資源利用率效7、安裝計量表，便于管理和考核。第四章節(jié)能方案分析能源是社會發(fā)展和提高人民生活水平的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，長期以來我國的能源供應(yīng)一直十分緊張，嚴重制約經(jīng)濟的發(fā)展。建筑能耗包括直接能耗和間接能耗，建筑能耗占總能耗的30-40%,建筑節(jié)能是整體節(jié)能工作的重點，搞好建筑節(jié)能工作對節(jié)約能源和保證國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展有重要的現(xiàn)實意義，是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要手段和根本措施。國家發(fā)改委《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》確定“十一五”期間，新建建筑嚴格實施節(jié)能50％的設(shè)計標準。實施細則（第二階段）DBJ04-216-2006及標準4.2.1建筑熱工節(jié)能設(shè)計1、對建筑的總平面布置、建筑平面、立面、剖面形式、太陽輻射、自然通風等氣候參數(shù)對建筑能耗的影響進行分析。也就是夏季最大限度地利用自然能來降溫冷卻，以達到節(jié)能的目的。2、建筑物朝向選擇的原則是冬季能獲得足夠?qū)эL向，夏季能利用自然通風并防止太陽輻射。護面積，以達到節(jié)能目的。4、屋面、外墻、樓梯間、陽臺采用聚苯板保溫材料，窗戶可采用塑鋼單框雙?；蛑锌詹Ａ?。門窗保溫構(gòu)造應(yīng)采用氣密性良好筑外窗氣密性能分級及檢測方法》GB/T7107-2002規(guī)定。5、控制窗墻面積比，減少窗的散熱量。建筑物窗戶面積不宜過大，不同朝向窗墻面積比：北、西北面窗≤0.25，東、西、西南、東北向窗≤0.30，南、東南向窗≤0.35，在立面設(shè)計時應(yīng)考慮節(jié)能對窗戶面積大小的限值；為增強居住建筑圍護結(jié)構(gòu)的隔熱性能，改善夏季內(nèi)熱環(huán)境，外窗開啟面積不宜小于所在房間地面6、住宅節(jié)能設(shè)計規(guī)定性指標不超過節(jié)能限值。4.2.2采暖、通風設(shè)計2、采暖管道采用聚胺脂泡漠保溫材料直埋敷設(shè)；散熱器外表刷非金屬性涂料，因地制宜地采用明裝和暗裝方式。3、集中采暖系統(tǒng)供水或回管的分支管路上，設(shè)置水力平衡裝4、冬季最大限度地利用自然熱來取暖，多獲得熱量和減少熱損失；夏季最大限度地減少并利用自然能來降溫冷卻，以達到節(jié)5、管道保溫，加調(diào)節(jié)閥來控制溫度。4.2.3節(jié)水設(shè)計l、合理限定配水點的水壓根據(jù)建筑給水系統(tǒng)超壓出流的實際情況，合理確定給水系統(tǒng)的壓力，減少超壓出流造成的隱形水量浪費，當水壓大于一定限制時應(yīng)采取減壓措施，如設(shè)置減壓閥、減壓孔板或節(jié)流塞。2、推廣使用優(yōu)質(zhì)給水管材根據(jù)建筑和給水性質(zhì)，選擇合適的優(yōu)質(zhì)給水管材，如聚丁烯管、鋁塑復(fù)合管、高密度聚乙烯管等新型管材，避免因管道受腐蝕污染水質(zhì)造成的水浪費。3、提高管材、附件和施工質(zhì)量，嚴格控制跑冒滴漏。4、采用節(jié)水龍頭和節(jié)水器具。5、采用節(jié)水的景觀和綠化澆灌設(shè)計，如景觀用水不使用市政自來水，盡量利用河水、收集的雨水或再生水，綠化澆灌采用微l、減少線路損耗變電所應(yīng)盡可能地靠近負荷中。也以減少供，電半徑；選擇電阻小的導(dǎo)線，合理確定導(dǎo)線截面積，盡可能減少導(dǎo)線長度。2、提高供配電系統(tǒng)的功率因數(shù)功率因數(shù)提高了可以減少線路無功功率的損耗，從而達到節(jié)(1)減少用電設(shè)備無功損耗，提高用電設(shè)備的功率因數(shù)。抵消用電設(shè)備的滯后無功電流，從而達到提高功率因數(shù)同時又減3、照明的節(jié)能設(shè)計照明節(jié)能設(shè)計就是在保證不降低作業(yè)面視覺要求、不降低照明質(zhì)量的前提下，力求減少照明系統(tǒng)中光能的損失，從而最大限度的利用光能，通常的節(jié)能措施有以下幾種：率，一般房間(場所)應(yīng)優(yōu)先采用高效發(fā)光的熒光燈(如T5、T8管)(3)推廣使用低能耗性能優(yōu)的光源用電附件，如電子鎮(zhèn)流器、節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器、電子觸發(fā)器以及電子變壓器等，公共建筑場所內(nèi)的熒光燈宜選用帶有無功補償?shù)臒艟?，緊湊型熒光燈優(yōu)先選用電子鎮(zhèn)流器,氣體放電燈宜采用電子觸發(fā)器。用特點可采取分區(qū)控制燈光或適當增加照明開關(guān)點。走道、樓梯等人員短暫停留的公共場所可采用節(jié)能自熄開關(guān)。第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析5.1項目選址及用地方案xx小區(qū)住宅樓建設(shè)項目選址于xx市xx縣侯堡鎮(zhèn)西周村位置，規(guī)劃用地面積22177m2。5.2土地利用合理性分析國土資源局加班的國有土地所有權(quán)賣（掛牌）出讓活動中竟得編號（2009）25號宗地，公正合理，現(xiàn)已手續(xù)齊全。xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托山西勘察設(shè)計咨詢有限責任公司進行《xx小區(qū)規(guī)劃設(shè)計圖》，該規(guī)劃內(nèi)容全面，布局基本合理，并具有一定特色，符合該村實際，評審原則通過。地利用總體規(guī)劃，建設(shè)用地具有合理性。5.3征地拆遷及移民安置分析項目用地為xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向xx縣國土資源局購買所有，該項目不存在著拆遷和移民安置問題。第六章環(huán)境與生態(tài)影響分析《中華人民共和國環(huán)境保護法》《中華人民共和國水污染防治法》《中華人民共和國大氣污染防治法》《污水綜合排放標準》GB8978-96《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》GB3095-1996《大氣污染物綜合排放標準》GB16297-1996《建筑施工場界噪聲限值》GB12532-906.2環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀項目用地地形完整，場地穩(wěn)定，地表未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)作用。適宜興建高層的建筑物。本項目的區(qū)域環(huán)境質(zhì)量較好，目前地塊的區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量良好，場界各測點晝、夜噪聲監(jiān)測值均低于《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》GB3096-93中相應(yīng)的標準限值，說明本區(qū)域聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀良好，達到環(huán)境功能要求。6.3生態(tài)影響分析及生態(tài)保護措施本項目的建設(shè)營造了適宜居家生活的舒適環(huán)境；而本項目綠化及環(huán)境工程的實施，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)一致，很好地改善了區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量。因此本項目的建設(shè)對項目地塊本身乃至周邊區(qū)域環(huán)境生態(tài)的改善是非常有利的。以下對項目建設(shè)期和運營期的環(huán)境影響進行分析，并提出防治措施。6.3.1施工期環(huán)境影響及防治主要是施工過程的建筑污水，污水排放須符合《污水綜合排放標準》GB8978-1996一級標準。污水管應(yīng)與社區(qū)污水管線、城市下水管線連接，確保排污通暢，嚴禁施工污水向臨近的水域排放。施工廢水對環(huán)境影響不大。施工期間運輸車輛及施工機械排放的廢氣中含有CO、NO2、THC等污染物，通過類比分析，廢氣的影響范圍在附近50～100m工程基地開挖、施工過程、材料裝卸、運輸車輛行駛造成的揚塵均會造成粉塵污染。因此在施工過程中要加強對地基開挖的施工管理，對車輛輪胎實施保潔措施，避免沿途撒落泥土，天氣干燥應(yīng)定期實施灑水降塵，建筑工地原材料露天堆放時要覆蓋，施工場地須設(shè)置臨時隔離墻。（4）固體廢棄物施工產(chǎn)生的廢棄土方、建筑垃圾等，如管理不當會影響施工區(qū)周圍景觀，并有礙道路通行。建議本項目廢棄鋼鐵統(tǒng)一收集，交由回收公司回收，施工建筑棄渣及棄土由建設(shè)局審批后，運至指定地點堆放，運輸車輛要覆蓋蓬布以防止廢棄物灑落造成二次污染。施工結(jié)束后應(yīng)及時清運因施工產(chǎn)生的固體廢棄物，并妥善處置，因施工給綠化造成破壞的，要恢復(fù)植被。各種施工機械的施工噪聲及建材、建筑棄土運輸車輛行駛、裝卸時發(fā)出的噪聲對附近環(huán)境影響較大。為減少施工期產(chǎn)生的噪聲污染，必須加強施工管理，合理布局施工設(shè)備，合理安排施工30－14：30）和夜間（22：00－次日6：00）禁止施工，如因工藝需要在夜間施工的，必須取得有關(guān)部門的批準，方可施工。（6）室內(nèi)環(huán)境污染控制為預(yù)防和控制建筑材料和裝修材料產(chǎn)生室內(nèi)環(huán)境污染，保障業(yè)主健康，項目建設(shè)必須依照《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》GB30325－2001要求進行。①材料選擇a.粘合木結(jié)構(gòu)所采用的膠粘劑可能會釋放出甲醛，以游離甲醛釋放量不大于0.12mg/m3的標準進行控制。b.壁布、帷幕等經(jīng)粘合、定形、阻燃處理后，可能會釋放出甲醛，游離甲醛量也不應(yīng)大于0.12mg/m3。c.由于瀝青類防腐、防潮處理劑會持續(xù)釋放出污染嚴重的有害氣體，嚴禁用于室內(nèi)木地板及其他木質(zhì)材料的處理。d.預(yù)防織物和木材用阻燃劑釋放氨氣造成污染。e．脲醛樹脂泡沫作為室內(nèi)保溫、隔熱、吸聲材料時會持續(xù)釋放出甲醛氣體，本項目應(yīng)考慮采用其他類型的材料代替。②工程施工a.室內(nèi)裝修工程所采用的稀釋劑和溶劑按國家標準《涂裝作業(yè)安全規(guī)程》GB7691第2.1節(jié)的規(guī)定“禁止使用含苯（包括工業(yè)苯、石油苯、重質(zhì)苯，不包括甲苯、二甲苯）的涂料、稀釋劑和溶劑?！眀．嚴格遵守國家標準《涂裝作業(yè)安全規(guī)程：涂漆前處理工藝安全及其通風凈化》GB7692－1999第5.2.8條“涂漆前處理作業(yè)中嚴禁使用苯”和第5.2.9條“大面積除油和清除舊漆作業(yè)中，禁止使用甲苯、二甲苯和汽油”。③施工人員在施工過程中使用的涂料、膠粘劑、處理劑和溶劑后應(yīng)及時封閉存放。使用剩余的廢料及時清出室內(nèi)，不在室內(nèi)6.3.2運營期環(huán)境影響及防治項目建成后，小區(qū)居民日常生活產(chǎn)生的生活垃圾、生活污水等按國家規(guī)定的標準要求進行處理，由小區(qū)物業(yè)管理公司全權(quán)負責。采取以上措施后，可以有效地防止居民日常生活產(chǎn)生的生活垃圾及生活污水對環(huán)境造成的影響。（2）固體廢棄物主要是一般生活垃圾。垃圾處理的主要措施是：設(shè)區(qū)內(nèi)按功能區(qū)域或建筑區(qū)域劃分垃圾清理服務(wù)區(qū)，設(shè)置不影響室內(nèi)外景觀的密封式垃圾收集器，采用全密閉式的垃圾收集運送小車和運輸車，規(guī)劃固定的垃圾收集運送通道，將垃圾運送至指定的處理地6.3.3其他環(huán)境保護措施嚴格遵照國家有關(guān)環(huán)保的法律法規(guī)和標準，并采取切實可行的措施，項目對環(huán)境的污染可以控制在限值范圍內(nèi)。（1）建筑環(huán)保措施外墻裝修避免大面積的鏡面玻璃的應(yīng)用，以防止對城市及交通環(huán)（2）給排水環(huán)保措施衛(wèi)生間內(nèi)的潔具采用紅外線感應(yīng)沖洗設(shè)備，既節(jié)水又環(huán)保；選用可防止污水滲漏及糞便發(fā)酵后停留時間長、清挖周期長使用質(zhì)量，防止大量發(fā)酵臭氣竄入室內(nèi)，阻止蛆蟲爬入管道，避免漂浮氣體固體兩項污物堵塞化糞池出口管段。（3）電氣環(huán)保措施選用低噪音、低閃爍、電磁輻射和電磁干擾滿足標準要求的電器設(shè)備及照明燈飾，提倡綠色照明，確保環(huán)境清潔。選擇合理的電氣設(shè)備及供電方案，提高供電質(zhì)量，減少因供6.4地質(zhì)災(zāi)害影響分析勘察資料表明，本項目所在地塊地質(zhì)情況穩(wěn)定，項目地質(zhì)情18306-2001）”，本工程按基本烈度6度進行抗震計算。6.5特殊環(huán)境影響本項目地塊內(nèi)部及周邊無歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風景名聲和自然景觀等特殊環(huán)境，因此項目建設(shè)不會對這些特殊環(huán)境產(chǎn)生影響；若施工過程中發(fā)現(xiàn)有文物、古跡等，則按國家相關(guān)法律第七章經(jīng)濟影響分析（第三版）的有關(guān)規(guī)定進行評價2、有關(guān)稅收及財務(wù)指標依據(jù)國家現(xiàn)行稅法及財務(wù)會計制度3、xx縣有關(guān)市場行情4、企業(yè)提供的相關(guān)資料7.2銷售收入和稅金及附加估算7.2.1銷售收入的預(yù)測定位在參考周邊樓盤售價的基礎(chǔ)上，價格和銷售收入如下：住宅按2000元/m2的價格進行出售，則住宅銷售