2018今久傳播 綠地智慧金融城整合推廣方案

綠地智慧金融城2018年度整合推廣方案2021/6/2711、2017年度整合營銷推廣回顧2、2017年成交客戶分析目錄3、2017年蘭州市及新區(qū)市場回顧4、2018年核心競品分析5、綠地智慧金融城2018銷售目標解讀2021/6/272PART.1

2017年營銷推廣回顧2021/6/2732017年營銷推廣之推盤策略回顧2017上半年2017下半年產(chǎn)品組合：住宅、別墅、公寓、商業(yè)推廣要點：節(jié)點性、攔截布點為主公關(guān)策略

：暖場為主、老帶新答謝大開大合

大資金

大吞吐

大盤操盤產(chǎn)品組合：住宅為主，別墅補充大推廣攔截、大公關(guān)聚客、大營銷布局2021/6/2742017年整合營銷推廣回顧之形象傳播產(chǎn)品構(gòu)成：高層+公寓+別墅+商辦產(chǎn)品構(gòu)成：高層為主，別墅洋房線下拉動學(xué)府大境、克拉公寓、伴湖城市墅綠地智慧金融城

大城已成形聚力凝形散力散7月1月12月強化產(chǎn)品，弱化整盤，造成市場上對大盤認知的缺失，大盤即項目核心競爭力化零為整，強化整盤認知輸出，媒體組合拳形式多線并行，以大盤價值吸引關(guān)注，以學(xué)區(qū)刺激購買，配合文旅活動釋放“蘭州新區(qū)，蘭州的后花園”價值主張。2021/6/2752017年整合營銷推廣回顧之媒體鋪排短頻次、低點位，市場無法形成形象記憶，針對大盤銷量指標，無法達到核心傳播效果高頻次，長線發(fā)聲，廣度攔截，為市區(qū)客群建立認知基礎(chǔ)，大盤形象價值力得到有效傳播門戶網(wǎng)站、騰訊朋友圈、高鐵、機場、市區(qū)、火車站、西站、世紀佳緣、加油站、廣播等市區(qū)LED、機場高速加油站、廣播等全線鋪排廣攔截零散發(fā)聲傳播弱1月7月12月2021/6/2762017年整合營銷推廣回顧之體驗升級升級前升級后除接待處進行了整體形象包裝的升級，售樓部內(nèi)根據(jù)不同暖場活動增加了更多氛圍包裝，清理了部分戶模，增加了接待區(qū)范圍，可容納更多客戶，同時項目外圍進行了季節(jié)性包裝升級，使客戶更加具有體驗感。2021/6/2772017營銷推廣回顧之——推廣物料升級新區(qū)文旅地圖新區(qū)生活手冊2017年上半年僅限海報、展板、桁架等常規(guī)推廣物料，8月后，結(jié)合大策略之文旅主題，推出文旅地圖、生活手冊等特色物料，增加客戶的持有率和傳播率。2021/6/2782017營銷推廣回顧之——公關(guān)活動2017年1-6月公關(guān)活動鋪排

共計成交約154套，合計金額約7250萬元，共帶來到訪約829組2021/6/2792017營銷推廣回顧之——大公關(guān)導(dǎo)流除每周暖場外，每月進行2場以上較大型公關(guān)活動，借助資源進行大規(guī)模導(dǎo)客同時，傳遞項目及品牌價值活動名稱饕餮龍蝦宴活動時間8.5-8.6現(xiàn)場客戶（組）成交金額（萬元）1009228618七夕大型相親會環(huán)湖公益騎行賽花酒挑戰(zhàn)賽8.2620189.278320099.16-9.179.23-9.2410.1-10.810.14-10.2211.11-11.122091978真人海報600（留電5314組）1249806國慶·中秋蟹宴品鑒萌寶大賽5369946（家庭）3500組1849“綠地杯”2017蘭新半馬賽1645千人火鍋宴11.18-11.1910月11.25-11.26700組400組1591155512月9月11月8月萌寵樂園合計9233組19829饕餮龍蝦宴

七夕大型相親會環(huán)湖公益騎行

花酒挑戰(zhàn)賽真人海報蘭新半馬賽千人火鍋宴萌寵樂園蟹宴品鑒萌寶大賽2021/6/27102017營銷推廣回顧之——公關(guān)活動2017上半年2017上半年暖場為主，配合渠道拓展及老帶新答謝，主要以回流大公關(guān)廣泛召集客群，帶動節(jié)點傳播，刺激市場關(guān)老業(yè)主為主，帶動老帶新，缺少項目影響力、口碑度，注度，創(chuàng)意暖場做活老業(yè)主粘性，吸引新客戶參與，難以帶來新客戶的參與關(guān)注。老帶新答謝線下維系，刺激成交。1月12月7月大公關(guān)策略的調(diào)整有效的帶動市場關(guān)注及意向客群到訪，通過大公關(guān)召集，對地縣及市區(qū)客群進行案場導(dǎo)客，有效助力銷售業(yè)績。2021/6/27112017營銷推廣回顧之——大兵團作戰(zhàn)案場：將原有團隊進行調(diào)整，不符合標準人員直接淘汰（含銷售經(jīng)理），重新選拔及招聘。從原有27人銷售團隊提升為現(xiàn)有3支隊伍，共計54人進行月度PK及淘汰，人員持續(xù)補充。渠道：20天完成具備作戰(zhàn)能力60人，團隊雛形組建；將渠道人員逐漸擴充，并持續(xù)選拔，進行分組及淘汰，截止10月31日，完成百名精英渠道團隊組建；渠道人員持續(xù)補充，預(yù)計年底完成150人精英渠道團隊組建。渠道人員及業(yè)績匯總（7.1-11.29）?

案場從27人到54人，月份在職人數(shù)離職人數(shù)留電（組）導(dǎo)客（組）

成交（組）

金額（萬元）三個銷售組PK；7月8月176263870768311475423946802964761632576026171428—6741?

渠道從17人到112人大兵團市區(qū)、新區(qū)雙線作戰(zhàn)，渠道銷售業(yè)績直線上升，成為主力銷售業(yè)績之一。9月9420943021306012813117614402055476913217311647610月11月合計109112—2021/6/27122017營銷推廣回顧之——撬動蘭州市區(qū)客群上半年動作上半年動作?

推廣：市中心、西站、火車站、人流密集路?

推廣：僅市中心LED?

渠道：市區(qū)送水?

公關(guān)：無段等線上媒體、騰訊朋友圈、網(wǎng)絡(luò)等?

渠道：城市展廳、外展、巡展?

公關(guān)：真人海報、小黃人快閃、半馬賽、環(huán)湖行、相親會等7-9月蘭州市區(qū)成交安寧區(qū)七里河區(qū)西固區(qū)城關(guān)區(qū)1335423211724146銷售二組4-7月市區(qū)客群統(tǒng)計

共計22套銷售二組7-9月市區(qū)客群統(tǒng)計

共計96套2021/6/27132017營銷推廣回顧之——撬動蘭州市區(qū)客群（蘭州新區(qū)含永登、皋蘭）下半年策略調(diào)整后，加強了市區(qū)拓展力度，市區(qū)客群成交量明顯成倍增加，同時百分比從4%增至22%，增幅明顯?？梢娛袇^(qū)客群在投入一定力度后撬動潛力較大，更因其市場基數(shù)大，是我項目未來核心撬動目標區(qū)域。2021/6/27142017營銷推廣回顧之——撬動蘭州市區(qū)客群8-11月市區(qū)城市展廳及各外展點留電、轉(zhuǎn)訪及成交數(shù)據(jù)?

據(jù)置業(yè)顧問及市區(qū)渠道人員反饋，市區(qū)客群對“蘭州新區(qū)”仍存在很大抗性，未來需要撬動更大市區(qū)市場，需要先炒熱新區(qū)，政府站臺，官媒發(fā)聲，持續(xù)性輸出正面信息，方能很大程度取得認知扭轉(zhuǎn)。?

從數(shù)據(jù)上看，城市展廳及外展拓展實現(xiàn)了共計8605組留電，1610組轉(zhuǎn)訪，僅實現(xiàn)6組成交，從8-9月成交數(shù)據(jù)來看，市區(qū)成交量一直在攀升，置業(yè)顧問也反應(yīng)，市區(qū)到訪轉(zhuǎn)成交率較高，因此，市區(qū)展廳及外展的鋪排快速有效的刺激了市區(qū)成交量的攀升。2021/6/27152017年銷售任務(wù)實現(xiàn)2.5億元10月1月7月12月2017年上半月月均實現(xiàn)0.91億元后半年經(jīng)過整盤策略調(diào)整后，實現(xiàn)前半年業(yè)績翻倍效果單月最高銷售額為10月2.5億元，平銷達1.5億元/月，實現(xiàn)月均7500萬元增量2021/6/27162017營銷推廣回顧之總結(jié)分析媒體推廣從攔截式媒體到全城媒體鋪排，有力提升項目口碑度及認知度，來電成交效果明顯從案場包裝到暖場活動升級，給新老客戶以全新的體驗感受，現(xiàn)場殺客效果顯著場體驗升案土地市場級文旅

市

風(fēng)

場

形

成

象

交

輸出新形象有效借勢新區(qū)文旅發(fā)展新風(fēng)，快速吸引市場及目標客群關(guān)注公關(guān)活動新區(qū)趨勢環(huán)湖行、半馬賽等大型公益賽事活動大大提高品牌及項目口碑度及認知度，其他公關(guān)活動熱度不斷，召集客群到訪，為項目銷售提供巨大助力大

市

兵

場

團

競

作渠道爭人員戰(zhàn)廣鋪新區(qū)、市區(qū)、地縣，快速建立市場認知度，挖掘資源客群，提高銷售業(yè)績總結(jié)：下半年大盤推盤策略啟動后，從大營銷、大媒體、大推廣、大公關(guān)各個層面全面鋪開，成為業(yè)績翻番的核心因素。2021/6/2717PART.2

2017年成交客戶分析2021/6/27182017營銷推廣回顧之——成交客戶來源統(tǒng)計分析2017年7月1日至9月30日，共成交客戶資料統(tǒng)計410套，其中老帶新、朋介及老業(yè)主二次成交共計248套，總占比60%。其中老帶新成交主要來自新區(qū)業(yè)主及周邊地縣業(yè)主，目前因拖欠老帶新獎勵，造成很多老業(yè)主不滿。對老帶朋介、老帶新及業(yè)主二次購買青藤生電約及電轉(zhuǎn)訪路過及媒體投

渠道導(dǎo)

同行轉(zhuǎn)

公司員

新成交形成一定阻滯附近居住放客介工248923521657142021/6/27192017營銷推廣回顧之——成交客戶來源統(tǒng)計分析居住地簽約套數(shù)蘭州市1075215885榆中縣永登縣54安寧區(qū)城關(guān)區(qū)9647149蘭州新區(qū)350甘肅其他地市七里河區(qū)周邊地縣皋蘭縣白銀市592外省158蘭州市西固區(qū)3650主要成交組成：蘭州新區(qū)、蘭州市區(qū)；其中市區(qū)核心成交為城關(guān)區(qū)（城市展廳所在城區(qū)），后期市區(qū)客戶拓展中，增設(shè)城市展廳，以增加市區(qū)客群撬動力，新區(qū)周邊地縣主要成交來自皋蘭縣、永登縣，其中白銀市也貢獻了一定的成交量，具有一定的市場拓展空間。2021/6/27202017營銷推廣回顧之——8-9月成交客戶來源統(tǒng)計分析據(jù)置業(yè)顧問提供，投資客戶主要來自市區(qū)，其中來訪客戶中，新客戶到訪占比四分之三，很大一部分原因來自8月、9月大型公關(guān)活動的發(fā)布刺激新客戶到訪，大公關(guān)的召集導(dǎo)客作用較為明顯。2021/6/27212017綠地智慧金融城客戶購買邏輯架構(gòu)2021/6/2722綠地智慧金融城客戶購買動因架構(gòu)宜康養(yǎng)蘭州市區(qū)客群為主新區(qū)客群不動產(chǎn)漲價易租新區(qū)不限購教育資源優(yōu)越投資自住周邊區(qū)縣客群購易售新區(qū)發(fā)展前景甘肅省其他城市客群買新區(qū)文旅資源動因教育資源優(yōu)越為孩子上學(xué)為老人養(yǎng)老為家人度假為退休后的生活改善居住環(huán)境解宜康養(yǎng)新區(qū)客群為主周邊區(qū)縣客群蘭州市區(qū)客群析大城優(yōu)越生活新區(qū)發(fā)展前景新區(qū)居住環(huán)境新區(qū)文旅資源2021/6/2723綠地智慧金融城客戶總結(jié)分析除蘭州新區(qū)地緣客群外，新區(qū)的前景，項目的價值逐漸受到周邊地縣、市區(qū)客群的認知和認可，為項目貢獻了集中的銷售業(yè)績，未來我項目將面臨更大銷售目標，新區(qū)客群不足以支撐整個銷售目標分解，2018年地縣拓展與市區(qū)撬動將成為并行新區(qū)客群的兩大核心力量，尤其是針對市區(qū)的龐大客群基數(shù)需進一步深挖，2018新區(qū)持續(xù)不限購作為市場投資利好，加大市區(qū)項目關(guān)注度及口碑度，進行市區(qū)導(dǎo)客，同時加強投資價值購買引導(dǎo)，撬動蘭州市區(qū)購買力。2021/6/2724PART.3

2017年蘭州市及新區(qū)市場回顧2021/6/27251.市場資訊》》政策解讀2021/6/2726實事熱點—蘭州市限購走勢實施限價0102030405首次限購?fù)獾叵拶?套本地限購2套網(wǎng)簽價不得高于備案價，控制房價繼續(xù)上漲2010.7主城區(qū)全面限購在城關(guān)、七里河、安寧區(qū)限購的基礎(chǔ)上，西固區(qū)執(zhí)行限購限購升級2010.10

外地、本地均一套提高限購門檻非本地戶口購房需提供連續(xù)三年社保證明或一年個稅證明取消限購限購升級2014.92017.8調(diào)整房貸政策無房執(zhí)行30%；已有一套，無貸款，首付比例由40%提高至50%；已有一套，有貸款，非住宅首付比例由60%提高至70%區(qū)域限購2017.4差別化區(qū)域限購首付比例及貸款加強中介監(jiān)管限制網(wǎng)簽變更自簽訂購房合同后，不得辦理更名手續(xù)；如需辦理更名手續(xù)，須有本人申請，買賣雙方簽訂退房協(xié)議后購買主城四區(qū)全面限購社保三年個稅一年2021/6/2727政策解讀：蘭州房地產(chǎn)政策蘭州9月急剎車，8.30限購政策解讀：信貸政策不斷收緊，貸款利率上浮，買房門檻不斷攀升?

以

“區(qū)域限購”抑制區(qū)域集中火熱；以“提高門檻”抑制成交量的快速增長；以“限價”抑制成交價格的快速增長…?

“行業(yè)規(guī)范”執(zhí)行細則更是逐步完善，“實力”競爭也將愈演愈烈。蘭州限購政策詳解政策趨勢判斷本地外地蘭州市房地產(chǎn)調(diào)控后，整體成交量依然保持平穩(wěn)趨勢，成交均價有所下跌，這與蘭州市四區(qū)限購，蘭州新區(qū)走熱有關(guān)。總體上后續(xù)蘭州市需要繼續(xù)堅持去庫存和控房價的導(dǎo)向，對于一些核心地段的房產(chǎn)積極進行控房價，而對于郊區(qū)的房產(chǎn)適當進行去庫存。預(yù)計明年蘭州新區(qū)為最大熱門區(qū)域。區(qū)域城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)、西固區(qū)執(zhí)行期限首付比例5年首套房30%1、非蘭州市戶籍家庭有一套及一套以上住房的，不能在限購區(qū)域內(nèi)再購蘭州市戶籍家庭已有兩套及兩套以上住房的，不得在限購區(qū)域內(nèi)再次購買住房房。限購限貸2、外地購房者在蘭州限購區(qū)域購買住房需連續(xù)不間斷繳納社保滿三年，即可擁有購房資格/首套房無貸款或者貸款已結(jié)清的蘭州市戶名下無貸款籍家庭，二套房首付款比例不低于50%；2021/6/27282.

蘭州市及新區(qū)市場概況》》商品房市場解讀

》》新區(qū)市場概況》》土地市場解讀2021/6/2729蘭州商品房供求情況1-10月蘭州商品房市場供需收緊，同比2016年分別下降約50%、20%?

商品房供應(yīng)走勢：2017年蘭州市商品房整體供大于求，集中成交到1-3月；5-8月；?

商品房成交價格：2017年蘭州市商品房成交均價整體穩(wěn)步略升，至8月份限購政策收緊后，量價均有明顯下浮；?

截至2017年9月蘭州市商品房總成交34770套，新區(qū)占比僅十分之一2021/6/2730蘭州市產(chǎn)品面積段及總價段的交叉分析小戶型、低總價占據(jù)商品房市場“半邊天”，政策收緊之下改善產(chǎn)品遇冷蘭州市2017年1-10月面積段與總價段交叉分析100萬以下100-120120-140140-160160-200200-300300-400400以上80以下25853910000001080-10011883834444011100-120806848791154320155495663214184021092257376117740231822993212714816677780000120-140140-1602417044500160-20030200-300137333?

蘭州市2017年1-10月成交產(chǎn)品中，80-100㎡

產(chǎn)品，總價段100萬以下占市場總比達32%；300以000024916?蘭上州市2017年1-10月成交產(chǎn)品中，80-120㎡

產(chǎn)品段，總價位于120萬以下產(chǎn)品占市場總比達70%。2021/6/27312017年蘭州市及新區(qū)市場供應(yīng)與庫存近三年新區(qū)與主城區(qū)相比處于較低水平，15年供應(yīng)較大；16-17年重點以去庫存為主，年成交約35萬㎡。區(qū)域年份城關(guān)區(qū)安寧區(qū)七里河區(qū)西固區(qū)2015年蘭州新區(qū)2017年2016年2015年2017年2015年2016年2017年2015年2016年2015年2016年2017年2017年2016年供應(yīng)面積（萬㎡）233.5620815184.28167617235259.523041196.666.68595466.52581193.9480046590122.761002892.643.49389853.27465781117190.27888757.44496552.51456991209.3984518.86199216.4916718.7295271.79618734.052980377119.95199935.233280416525.98255836供應(yīng)套數(shù)722936.4635956557成交面積（萬㎡）127.0211160810774.0170156.2355412.3712916127成交套數(shù)179407894.158106711433674361成交均價（元/㎡）5500.826777.95870成交金額（億元）133.33155.2102.9861.9165.8743.2123.950.1647.893.669.077.5812.8414.6715.72021/6/27322017年新區(qū)市場供應(yīng)與庫存蘭州新區(qū)在開發(fā)前期市場供應(yīng)面積較大，由于銷售情況的不理想，2016-2017市場放量較少，2017年上半年銷售業(yè)績較好，各開發(fā)商選擇在第2-3季度集中放量。區(qū)域商品房市場供應(yīng)：

2015年供應(yīng)套數(shù)、面積均有大幅增加，蘭州新區(qū)新建商品房供應(yīng)占整體市場供應(yīng)的13%，2016年始供應(yīng)量大幅下降，降幅達72%；預(yù)計2017-2018年，區(qū)域供應(yīng)量將有所增加；2017年下半年伊始供應(yīng)量井噴。區(qū)域商品房市場成交：蘭州新區(qū)商品住宅市場成交量逐年攀升，2017年1-9月成交36萬㎡，3367套，占蘭州市市場份額較小2021/6/27332014—2017新區(qū)商品房住宅成交價格走勢區(qū)域商品房市場成交價格：

2014年蘭州新區(qū)商品住宅成交均價5134元/㎡

，2015年迎來價格下降拐點，成交均價降至3771元/㎡

，2016年和2017年略有所上升，價格區(qū)間4100

/㎡

-4700元/㎡

之間。2017年蘭州新區(qū)商品住宅市場價格整體略有起伏，呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢。蘭州新區(qū)屬于蘭州城市發(fā)展邊際擴張區(qū)域，客戶分流嚴重，價格優(yōu)勢不明顯。截止2017年9月蘭州新區(qū)商品住宅庫存約71.28萬㎡

，占全市庫存的19.5%，去化周期約24個月2021/6/2734新區(qū)商品住宅面積段供求量價分析成交面積段主要集中在90-140㎡之間，其中80-100㎡占

32%，100-120㎡占

25%、120-140㎡比

22%；從整體需求來看，客戶需求主要以剛需剛改為主，兼顧部分改善型產(chǎn)品。2021/6/2735土地市場：蘭州市土地市場供求情況2017年土地成交以住宅用地為主，占整體市場成交的36%，商住用地及商業(yè)用地占比較上年回落?

2017年住宅用地、工業(yè)用地、商服用地成交主力，三類占比高達74%，其中住宅用地成交32宗，占比36%，同比上漲967%；工業(yè)用地成交25宗，占比29%，同比下降24%；商服用地16宗，占比18%，同比下降66.7%。?

2017年蘭州市各區(qū)域中榆中、皋蘭縣縣成為供應(yīng)主力，分別占比29%、27%；其次是永登縣占比15%；成交主力依然是榆中縣、皋蘭縣，分別占比33%、25%，其次為永登縣占比14%；主城區(qū)土地資源稀缺，基本無單宗大面積地塊出讓。我項目地縣成交集中在永登、皋蘭、榆中，此三縣2017年集中土地供應(yīng)，預(yù)計2018年將衍生多個競品項目，形成市場分流。2021/6/27362017年蘭州商品房市場分析小結(jié)?

限購政策或為新區(qū)帶來大批市區(qū)投資購房需求?

蘭州新區(qū)商品房銷售目前仍以消化存量為主，從土地市場看，2018年或迎來大量供應(yīng)?

2017年蘭州新區(qū)商品房成交均價緩中有升，8月份因限購政策略有下浮，相對限購政策，區(qū)域發(fā)展利好等來說，尚有一定的上升空間?

2017年蘭州新區(qū)總成交量占比市區(qū)約10%，存量占比19.5%，新區(qū)市場容納量有限，地緣化消化庫存難度較大，需要持續(xù)撬動市區(qū)客群，以大基數(shù)實現(xiàn)大成交2021/6/2737PART.4

2018年核心競品分析2018年主要目標為撬動市區(qū)市場，蘭州市區(qū)品牌項目也將會成為我項目二級競品2021/6/2738明年新區(qū)重點項目東航國際恒大項目金城新天地項目碧桂園城市花園2021/6/2739競品分析—東航國際項目位置項目經(jīng)濟指標占地面積蘭州新區(qū)中川街西段3788號（原蘭州新區(qū)孵化大廈西北側(cè)）銷售情況：項目圖片90000㎡

（135畝）21萬㎡容積率綠化率3.5在售部分為2#，均為整層可租可售，均價建筑面積35%項目基本資料開發(fā)商蘭州東航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理施工單位自銷6300元/㎡

，租金30-60元/㎡

，可議價；高層部分于明年4月首推，價格待定物業(yè)公司物業(yè)費待定待定中建三局項目建筑信息建筑形態(tài)新現(xiàn)代建筑建筑風(fēng)格景觀風(fēng)格停車位已規(guī)劃戶數(shù)項目推量信息公開時間1028規(guī)劃700個2016年9月交房時間待定項目產(chǎn)品情況：1#為東航甘肅分公司總部辦公樓

約2.5萬方

共14層；2#為寫字樓

約1.6萬方

14層

；3#為東航出勤樓，約1.7萬方

；4#為商業(yè)，約2.2萬方，共5層；；5#為東航空乘餐廳、健身館等配套。2021/6/2740競品分析—恒大項目地塊分析及戶型定位：地塊一：項目共計1491畝，計容面積為236萬㎡，整體容積率2.5，定位為高品質(zhì)社區(qū)地塊一位置較好，東側(cè)有市政景觀配套，東側(cè)沿湖設(shè)獨棟別墅及疊拼聯(lián)排產(chǎn)品，西側(cè)及南側(cè)以高層住宅為主。地塊二：地塊二在整體地塊中間區(qū)域，建議高層及少量疊拼及聯(lián)排為主產(chǎn)生溢價空間。地塊三：地塊三主要以養(yǎng)老地產(chǎn)及高層產(chǎn)品為主，增加部分小高層洋房戶型面積段及配比定位恒大項目入市策略政府搭臺

企業(yè)唱戲打造【蘭州新區(qū)規(guī)劃體驗館】，借助政府新區(qū)發(fā)展政策及動作，以優(yōu)惠政策主抓拆遷安置客群話題先行

渠道為王配合政策展開營銷策略項目整體定位：慈善先行

渠道后置以扶貧公益事件進駐新區(qū)周邊市縣，口碑度、好感度打開渠道拓展1.差異性產(chǎn)品，打造蘭州唯一高端養(yǎng)老住宅社區(qū)；2.以區(qū)域核心城市補充型社區(qū)為項目產(chǎn)品定位方向，打造新區(qū)高附加值產(chǎn)品；3.依托自身強大配套，引領(lǐng)新區(qū)；2021/6/2741競品分析—萬科城市小鎮(zhèn)萬科城市小鎮(zhèn)：規(guī)模、產(chǎn)品、規(guī)劃等均待定入市時間未定競品危機：我項目周邊地縣大部分客群來自皋蘭，萬科項目所處位置正處于蘭州市區(qū)至蘭州新區(qū)中間位置，緊鄰高速收費站，在分流地縣客群的同時，對市區(qū)客群會起到部分攔截作用。2021/6/27422018蘭州市大型開發(fā)商動向2021/6/2743恒大地產(chǎn)恒大地產(chǎn)今年投資方面的表現(xiàn)較為活躍，拿地思路主要為市區(qū)周邊完整的大型地塊，并先行打造市政配套。首先將蘭州市九州開發(fā)區(qū)區(qū)域恒大綠洲二號院，占地約2000畝，土地款約16億元，收入囊中，2016年為蘭州市建設(shè)了兒童公園，今年8月已開園，后期規(guī)劃建設(shè)住宅部分尚未動工；2017年10月蘭州恒大將蘭州新區(qū)方家坡周邊區(qū)域，占地1800畝，土地款約十億左右，收入麾下，并建設(shè)先行打造蘭州新區(qū)規(guī)劃展示館。恒大九州項目恒大新區(qū)項目2021/6/2744華潤置地2017年蘭州市土地市場屢創(chuàng)新高，最具代表性的為華潤置地旗下武漢潤置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在七里河彭家坪拿的GQ1601號宗地，??樓面價高達4505元/平。2015年7月，當時華潤與蘭州市土儲中心、城關(guān)區(qū)人民政府簽約，將在雁灘區(qū)域開發(fā)建設(shè)華潤城項目。但雁灘華潤城因拆遷難等問題，項目進展緩慢。2017年10月，蘭州市政府辦公廳已成立華潤置地蘭州項目指揮部，并全力推進城關(guān)區(qū)雁兒灣&七里河彭家坪兩項目進展。華潤城位于城關(guān)區(qū)東崗柳忠高速公路東西兩側(cè)，東北以黃河為界，南至南河道，占地面積約800畝；擬建設(shè)集商務(wù)中心、總部基地、國際社區(qū)、智慧新城、公共配套等為一體的城市綜合體，投資總額30億元。?2021/6/2745保利地產(chǎn)保利

領(lǐng)秀山保利金香檳保利理想城保利

天悅灣保利地產(chǎn)將GQ1401地塊（蘭州第四怕盤）定位成頂級豪宅產(chǎn)品-天悅系，蘭州保利天悅灣在全國范圍內(nèi)的為數(shù)不多的幾座天悅產(chǎn)品之一，天悅系產(chǎn)品有這樣幾個共同點：1.絕版地段，2.周邊1公里范圍內(nèi)為CBD，3.住宅為成品精裝，4.項目周邊有快捷交通地鐵。預(yù)計明年入市。2021/6/27462018核心競品攔截時間排布皋蘭萬科城市小鎮(zhèn)新區(qū)恒大項目入市新區(qū)碧桂園推新品新區(qū)保利項目入市4-5月6-8月8月2018年，一線品牌扎堆蘭州新區(qū)及周邊，帶來區(qū)域熱度的同時，于我項目將形成巨大競爭，虎口奪食需要搶占先機，更需要精準判斷。2021/6/2747PART.

5

綠地智慧金融城2018銷售目標解讀2021/6/27482018年銷售目標兩倍！2018年銷售目標：2021/6/274930億年銷售額，在蘭州市場意味著什么？2021/6/27502017年1-11月蘭州市TOP3成交統(tǒng)計1-11月總項目名稱成交面積

成交套數(shù)（套）

成交均價（元/㎡

）成交金額預(yù)計全年結(jié)TOP1恒大帝景26292122143328683359103057562約29.55億元

40億元（12月加推）約25.4億元

約27億元TOP2蘭州碧桂園備注：恒大于2016年12月31日開盤，成交額約8億元，列入2017年總數(shù)據(jù)，年底計劃沖刺40億元約11億元

約12億元TOP3蘭州大名城11864519645708即：單盤全年最高成交量預(yù)計約3882套，全年單盤最高銷售額預(yù)計達32億元。我項目2018年度目標30億元，需銷售套數(shù)6000套，量價總比，2018將打造全新的蘭州NO.1.2021/6/2751看看2017蘭州TOP2怎么玩轉(zhuǎn)高銷售額2021/6/27521.

蘭州恒大帝景2021/6/2753恒大帝景階段推廣畫面5.13-5.22大馬戲2月25日

暖春大型音樂節(jié)十一奇趣嘉年華54-254商鋪推廣畫面2.25暖春音樂節(jié)2021/6/2754園林實景+精裝修+價格低開高走+高頻率高密度集中媒體轟炸2021/6/2755恒大帝景園林實景展示——客戶體驗感強，更易轉(zhuǎn)成交2021/6/2756優(yōu)惠包裝不斷，抓眼球，引注意2021/6/2757大兵團作戰(zhàn)，廣鋪渠道，規(guī)范化高強度培訓(xùn)，實現(xiàn)超高銷售額兌現(xiàn)2021/6/2758恒大帝景基本貫徹恒大項目一貫操盤手段，造勢、借勢、造節(jié)點，強體驗感，從而帶來蘭州市場的銷售佳績。2021/6/27592.

蘭州碧桂園2021/6/2760蘭州碧桂園推廣畫面高密度、高頻次、抓眼球、抓節(jié)點、集中輸出信息，引發(fā)全民關(guān)注2021/6/2761蘭州碧桂園2017公關(guān)活動回顧活動名稱活動時間活動名稱活動時間活動名稱活動時間活動名稱活動時間蘭州碧桂園新春民俗文化節(jié)元旦三天家庭奇幻泡泡派對車位開盤4.15-164.15蘭州碧桂園·金城德藝坊相聲專場暨青年期er產(chǎn)品墅9.1發(fā)7.1布會開盤1.42017“傳奇西北，白億鐵軍”營首屆浪漫花卉藝術(shù)節(jié)4.22-5.1碧桂園歡樂水世界變形金剛展7.1正式開蘭州碧桂園首屆高校銷盛典年會放模特大賽啟動儀式（魏雞年新吉會（美甲+測吉運+新年1.7-87.13起開首屆“華為杯”蘭州碧桂園王演藝）放蔚者爭霸賽5.6-7空降）暨青年圈er產(chǎn)品發(fā)布會1.10-1.267.159.9首屆都市廟會（年貨一條街+民俗薈萃+醒獅賀歲+蘭州傳統(tǒng)美食）五一嘉年華4.29-5.1蘭州碧桂園樹球狂歡盛典暨夢幻青年圈新品開盤9.23燈光節(jié)啟幕西北四盤聯(lián)動吉年狂歡1.27-2.3全民K歌大賽5.3-5.7五星城市展廳盛大開放暑假水果狂歡趴7.16十一國慶歡樂GO10.1-7越夜越快樂（案場5聯(lián)歡抽獎+觀影+相聲7.19-21千人海底撈2.18-192.25-26歌舞+POWER健身+吃貨無罪+網(wǎng)紅現(xiàn)5.9起每晚19—21點“宴”火嘉年華烤場直播）健康養(yǎng)生粥免費喝7.22-7.23激爽玩樂季—減壓大作戰(zhàn)（枕頭大作戰(zhàn)+水槍全羊篝火10.1511.18大戰(zhàn)/泡泡派對+ofo騎行）碧桂園25周年5星慶典暨別墅產(chǎn)碧桂園首屆全民二月新品開盤（1億）2.25品發(fā)布會5.145.14萌寶才藝比賽7.25-26樂跑節(jié)兒童游樂園3.4-5“初心不改，娘心依舊”母親節(jié)碧桂園攜手廣汽集團汽車啤酒節(jié)（豪（才藝游戲+美甲）2021/6/2762蘭州碧桂園活動畫面碧桂園首屆都市廟會風(fēng)車游樂園開幕2021/6/2763貝納利機車文化節(jié)暨幼獅500首巡游2021/6/2764蘭州碧桂園首屆高校模特大賽啟動儀式感恩節(jié)暖心早餐派送暨青年圈er產(chǎn)品發(fā)布會2021/6/2765蘭州碧桂園公關(guān)活動總結(jié)開盤、新品、樣板間、發(fā)布會等多項目節(jié)點吸引人群到訪帶動傳播聚焦；音樂節(jié)、樂跑節(jié)、冰雪節(jié)、模特大賽等、K歌節(jié)等多場大型公關(guān)召集活動，全民參與互動；花樣答謝、國慶、五一、父親節(jié)等多節(jié)點現(xiàn)場活動氛圍營造，人氣聚集；全年高密度公關(guān)拉動新客參與，老業(yè)主粘性，市場存在感極強。2021/6/2766碧桂園渠道匯總方式一：開通便民大巴1.運行線路：方式三：蘭州碧桂園請全城市民吃栗子時間：1月21-26日轉(zhuǎn)盤1——轉(zhuǎn)盤2——轉(zhuǎn)盤3，雙向?qū)﹂_地點：栗子張農(nóng)民巷店2.發(fā)車時間：參與方式：購買1斤栗子，蘭州碧桂園免費贈送半斤！每人僅限一次機會。數(shù)量有限，先到先得！9:00--12:00；14:00--18:003.發(fā)車間隔：30分鐘/班次方式四：情人節(jié)送玫瑰花方式二：新年送油卡時間：2016年1月21日-2月2日

9:30-16:30活動時間：2017年2月14日活動地點：17:00--18:00：農(nóng)民巷-華聯(lián)超市各大餐廳地點：蘭州銷售中心18:00--19:00：麥積山路酒吧一條街19:00--20:00：大眾巷獎品設(shè)置：100元加油卡、大米、可樂（6

聽）、u

形枕、抱枕、年貨5

折券。大獎數(shù)量有限，先到先得！方式五：美女人體彩繪巡街活動時間：2017年4月2日—4月3日2021/6/2767方式六：7月7日

蘭州市護士方式七：十一月兔

巡街送禮妹妹送降壓藥老帶新政策禮品互動，快閃帶傳播，傳遞項目信息，有效快速拉動二次傳播，吸引眼球，吸引關(guān)注。2021/6/2768無論是近距離的居住感還是遠距離的觀景感還是公共區(qū)的實用功能板塊體驗營銷，助力銷售蘭州碧桂園實景展示2021/6/2769蘭州市高銷售額TOP2總結(jié)：大推廣：大媒體：大公關(guān)：高頻次、高密度、直觀性傳播線上線下全媒體攔截，全城鋪排，做大信息到達基數(shù)大規(guī)模、高頻次、老業(yè)主粘性、案場氛圍等各種公關(guān)活動全年不停，不斷召集新客維系老客，聚焦關(guān)注，吸引到訪大營銷：大兵團：多節(jié)點結(jié)合案場活動，吸引到訪，吸引關(guān)注；多優(yōu)惠包裝，以客戶的實惠訴求吸引到訪案場團隊獎勵競爭機制刺激銷售熱情，大渠道鋪排挖掘潛力客戶支撐銷售業(yè)績2021/6/2770高業(yè)績共性——大盤操盤方案綠地智慧金融城2018年30億？2021/6/2771綠地智慧金融城現(xiàn)狀解析市場競爭大，從新區(qū)到市區(qū)大盤操盤，還不夠大全蘭州洗客大

大勢，大有可為新區(qū)市區(qū)潛力，尚需持續(xù)發(fā)力2021/6/27722017年現(xiàn)狀整理及問題分析1、老帶新獎勵一直未予兌現(xiàn)——2、市區(qū)僅1個城市展廳——老帶新成交熱情受阻，老業(yè)主遺留問題多，導(dǎo)致置業(yè)顧問需花更多精力安撫老客戶，影響帶客成交巡展點及外展點布點點位數(shù)量較大盤推盤策略，主撬市區(qū)客戶尚有差距，城關(guān)區(qū)核心拓展，銷售業(yè)績明顯遠高于其他城區(qū)，因此2018年市區(qū)拓展更需加強展點力度。3、項目生活氛圍不夠濃厚——4、市區(qū)客成交率高到訪量低——5、來電轉(zhuǎn)成交轉(zhuǎn)化率高——17年開始打大城已成概念，但項目未有核心商超入駐，商業(yè)配套不足以支撐繁華生活概念蘭州市區(qū)客群對新區(qū)仍有誤解和偏見，聞新區(qū)則拒，至新區(qū)至項目了解后成交率較高，后期仍需主力解決如何讓市區(qū)客群到達新區(qū)的核心問題（置業(yè)顧問反應(yīng)）后半年大范圍推廣后，價格優(yōu)勢吸引市區(qū)來電較多，且成交率高，但案場僅配備一臺座機，無法滿足大推廣情勢下客戶接電問題老置業(yè)顧問因老業(yè)主多，后期需磨損大量時間解決老業(yè)主遺留問題（老帶新兌現(xiàn)、交房等），銷售熱情損耗嚴重，需進行獎勵刺激，并完善案場整個作業(yè)流程，加強人員崗位配置6、新置業(yè)顧問比老置業(yè)顧問賣得好——8、錯失2017文旅導(dǎo)客旺季——9、欠缺置業(yè)顧問工程及熱點培訓(xùn)——2017年8月底開始抓新區(qū)文旅資源導(dǎo)客，錯失旅游旺季，首年運作，時間短，未達到疊加效果期，2018年需趁早緊抓文旅旺季，資源導(dǎo)客，實現(xiàn)市區(qū)到新區(qū)的大范圍導(dǎo)客（置業(yè)顧問反應(yīng)）缺乏崗位培訓(xùn)，在帶客過程中出現(xiàn)工程知識點短板、對階段性熱點、客戶購買導(dǎo)向等不能與營銷策劃高度同步2021/6/2773頂尖策略2018年

綠地智慧金融城大盤推盤再升級搞大事

做大勢

成大市穩(wěn)新區(qū)

增地縣

撬市區(qū)2021/6/2774大盤推盤再升級搞大事做大勢成大市大兵團體系大營銷大吞吐/

/案場

物料

外展市區(qū)渠道人數(shù)三倍銷

地城市展廳巡展外展人員多案場體驗升級展二樓理想家展示城

市

地投

新資

區(qū)邏

價輯

值架

架構(gòu)

構(gòu)售

縣人

渠員

道獎

拓勵

展機

鋪制

設(shè)營

大

多

玩銷

公

事

轉(zhuǎn)節(jié)

關(guān)

件

老點

召

聚

帶聚

集

焦

新人市

區(qū)

縣展

外

外廳

展

展增

巡

巡設(shè)

展

展穩(wěn)新區(qū)

增地縣

撬市區(qū)2021/6/27752018年銷售目標鋪排階段去化月均3億

共18億月均2億

共8億順銷4億時間軸2017年下半年經(jīng)過整盤策略調(diào)整后，實現(xiàn)前半年業(yè)績翻倍效果，單月最高銷售額為10月2.5億元，平銷達1.5億元/月則，2018年實現(xiàn)2017年雙倍任務(wù)額，意味著熱銷期月均3億，平銷期月均2億即：1-4月共8億+5-10月共18億+11-12月共4億

合計2018年30億2021/6/27762018年推售貨量盤點地塊

地塊分期

推售套數(shù)

推售節(jié)點

去化周期

預(yù)計去化（套）套數(shù)MPIII期I期12002018.13個月3個月3個月3個月600F—2018.32000200013442018.4—2018.6150020001600I期III期II期I期2018.7—2018.9L地塊

M地塊II期L2018.10—2018.12F高層5282018.6—6個月400I期P地塊II期2018.12合計70726100產(chǎn)品搭配2021/6/2777世界五百強綠地集團綠地智慧金融核心價值梳理理想家愛麗樂居綠魔方新區(qū)不限購西北首個國家級新區(qū)文旅大勢，新區(qū)漸起城市新區(qū)的價值前景產(chǎn)業(yè)新區(qū)，快速發(fā)展新區(qū)環(huán)境指標吉的堡幼兒園蘭州一中優(yōu)先入學(xué)權(quán)英倫別墅品牌教育產(chǎn)品康養(yǎng)配套商業(yè)區(qū)域交通教育生態(tài)綠地智慧金融城體系湖景陽光高層靈動公寓城際高鐵，快速接駁15分鐘機場生活圈養(yǎng)老公寓新高速快速到達市區(qū)實驗小學(xué)外功內(nèi)功醫(yī)療產(chǎn)業(yè)入駐掛牌社區(qū)內(nèi)醫(yī)療康養(yǎng)體系蘭州一中藍天城職業(yè)體驗基地臨湖生態(tài)農(nóng)貿(mào)市場千畝棲霞湖秦王川濕地公園音樂噴泉醫(yī)療至市區(qū)公交線路藍天城職業(yè)體驗基地綠地樂和城省人民醫(yī)院蘭州市第一醫(yī)院中瑞醫(yī)院濱湖商街內(nèi)陸金街綠魔方2021/6/2778綠地智慧金融城核心價值梳理新區(qū)大勢發(fā)展是客群撬動基礎(chǔ)，文旅資源是契機，

教育、康養(yǎng)是核心價值力，品牌、理想家、戶型產(chǎn)品是價值撬動杠桿，大城生活體系是新區(qū)市場核心差異價值突破點，投資購買是市區(qū)客投資引導(dǎo)核心價值潛力。2021/6/27792017項目所售產(chǎn)品分析主售產(chǎn)品：88㎡

兩房、110㎡

三房、127㎡

三房補充產(chǎn)品：206㎡

—365㎡

別墅；147㎡

—246㎡

洋房2017年，綠地智慧金融城整體銷售額以高層產(chǎn)品為核心拉動，其中88㎡

相較去化慢，110㎡

、127㎡剛改及改善產(chǎn)品為市場主流易售產(chǎn)品，2018年為了取得更好的銷售成績，產(chǎn)品將進行升級，迎合主流購買需求；別墅產(chǎn)品中法式產(chǎn)品較售客戶歡迎，英倫風(fēng)別墅抗性較大，需要進行后期風(fēng)格包裝及購買引導(dǎo)；洋房產(chǎn)品較難去化，需要在后期進行包裝引導(dǎo)，增加去化。2021/6/27802018年銷售核心難題解析從2017年平銷1.5億到2018年平銷2億每月從2017年熱銷2.5億到2018年熱銷3億每月2018核心解決銷售問題：實現(xiàn)月均

0.5億

元突破？？？2021/6/2781策略引導(dǎo)一緊抓三大核心客群，實現(xiàn)15億到30億增量穩(wěn)新區(qū)拓地縣掘市區(qū)1600套10億1600套6億2800套14億穩(wěn)中求進精中求廣量到質(zhì)變老帶新深度挖掘新客戶持續(xù)拓展針對主力成交地縣關(guān)注/吸引/傳播/召集加大新客拓展完善城市展廳功能老帶新獎勵兌現(xiàn)老業(yè)主情感粘性召集性公關(guān)聚客老帶新獎勵兌現(xiàn)攔截性媒體鋪排聚焦性公關(guān)拓展企事業(yè)單位團購1個季政新區(qū)媒體鋪排企業(yè)團購洽談外展巡展增設(shè)加大媒體攔截渠道人員翻倍商超外展翻倍抓文旅季導(dǎo)客大型公關(guān)導(dǎo)客事件性傳播展廳度性老帶新答謝府站臺新區(qū)利好到3個展廳電梯安寧官媒公交站七里河政府公關(guān)2021/6/2782策略引導(dǎo)二公關(guān)、營銷

多節(jié)點性推盤大范圍召集客群、營銷政策推舉等刺激節(jié)點性銷售突破多公關(guān)節(jié)點

間接帶銷售多營銷節(jié)點

直接帶銷售召集性

傳播性

刺激性召集力口碑力影響力配合營銷節(jié)點公關(guān)高影響力大公關(guān)商新品入市新價值展館開放樣板間開放城市展廳開放節(jié)點性優(yōu)惠品

業(yè)開

開盤

街新市

媒口

政府愿意站臺區(qū)客群到訪區(qū)

體客

矩群

陣到

傳訪

播碑影響力強新品樣板間案場公關(guān)召五一國慶雙配合新品推介二樓體驗升級PL集市區(qū)客群限地塊開盤地塊開盤時限量召集、關(guān)注公益性傳播性大眾性創(chuàng)新性大規(guī)模參與性11等優(yōu)惠體系2021/6/27832018年銷售任務(wù)及推貨鋪排階段去化開盤3億順銷8億開盤3億順銷2億去化8億順銷2億順銷4億時間軸時間：7月底時間：1月中時間：4月時間：10月地塊：P地塊II期面積：20萬㎡地塊：M地塊IIII期面積：15萬㎡地塊：P地塊I期面積：20萬㎡地塊：L地塊面積：16萬㎡階段開發(fā)補充貨源貨值：約10億新增供應(yīng)：2000套貨值：約6.5億新增供應(yīng)：1080套貨值：約10億新增供應(yīng)：2000套貨值：約8億新增供應(yīng)：1344套F地塊大面積高層產(chǎn)品，面積約3.5萬㎡

，貨值約1.8億，新增供應(yīng)套數(shù)528套2021/6/2784PART.

6

2018年度營銷推廣鋪排2021/6/27852018年綠地智慧金融城營銷節(jié)點鋪排1-3月4-6月走出去地縣、市區(qū)7-10月強銷期大公關(guān)、大事件、大媒體11-12月收官季平銷返鄉(xiāng)季春節(jié)節(jié)點銷售目標高層+別墅順銷4.5億54開盤6.5億+順銷7億3開盤

億+順銷

億順銷

億營銷節(jié)點返鄉(xiāng)+春節(jié)特惠新地塊開盤+二樓理想家開放P地塊二期新品L地塊蓄客及開盤+國慶特惠周雙11+雙12蘭州后花園，綠地正當時階段主題營銷目標大勢新區(qū)，歸鄉(xiāng)正當時新區(qū)正來，理想正來撬動新區(qū)未來，綠地大有可為惹火新區(qū)，綠地正火緊抓返鄉(xiāng)客群，新春節(jié)點促銷包裝二樓理想家展廳開放，釋放理以文旅新區(qū)實現(xiàn)市區(qū)及周邊郊縣人口聚集大公關(guān)大傳播多事件持續(xù)撬動市區(qū)關(guān)注及轉(zhuǎn)移到訪對前期積累意向客戶排查，老帶新等想家核心品牌價值，P地塊蓄客并開盤開盤1月2月3.305月

開盤7月8月9月10月11月12月12.302021/6/2786第一階段

1-3月返鄉(xiāng)季營銷推廣鋪排推廣主題：大勢新區(qū)，歸鄉(xiāng)正當時銷售目標：1.5X3=4.5億元策略關(guān)鍵詞：返鄉(xiāng)特惠季、春節(jié)節(jié)點圈客、老帶新目標客群：蘭州返鄉(xiāng)客（蘭州人在外地）、蘭州歸鄉(xiāng)客（外地人在蘭州）補充任務(wù)：為二季度熱銷做準備（售樓部二樓動工、市區(qū)展廳選點裝修）2021/6/2787子女在外為父母改善居住在外奮斗買套房歸根養(yǎng)老在外奮斗買套房歸家度假看中家鄉(xiāng)發(fā)展投資購買一線房價貴蘭州買得其所返鄉(xiāng)

蘭州人在外地季購買動因架構(gòu)在蘭州定居想讓父母也過來家鄉(xiāng)房價貴看中新區(qū)發(fā)展家鄉(xiāng)已買房蘭州二套房市區(qū)房價貴新區(qū)買套房外地人在蘭州2021/6/2788返鄉(xiāng)季主畫面2021/6/2789返鄉(xiāng)季特惠包裝返鄉(xiāng)十重禮，惠動新春季（1月1日至3月2日）一重禮：認購成功即報銷返鄉(xiāng)機票、車票二重禮：成交即贈新春大禮包（春聯(lián)、紅包、福字）三重禮：到訪即贈禮，成交即抽獎（驚喜家電）四重禮：返鄉(xiāng)特惠季，購房折上折（原有基礎(chǔ)上額外1折）五重禮：三人成團，成交即贈三萬旅游大禮包六重禮：蘭州一中優(yōu)先入學(xué)權(quán)七重禮：你看房，我加油（市區(qū)看房即贈加油卡）八重禮：新春全家福寫真季（報名拍攝2018全家福寫真，案場導(dǎo)客）九重禮：綠地紅包墻，幸運猜猜猜十重禮：千萬購房禮，全城派贈（每天售樓部、城市展廳前50名3000元購房券免費領(lǐng)）2021/6/2790春節(jié)節(jié)點圈客之——年貨節(jié)綠地智慧金融城2018年貨節(jié)活動時間：活動內(nèi)容：1月15日—1月31日1、為期兩周年貨節(jié)，種類繁多，吸引民眾；2、引進小吃街資源，現(xiàn)場聚客；3、小丑送氣球給現(xiàn)場小客戶；4、書法家現(xiàn)場書寫對聯(lián)福字等形成互動；5、憑門票入場領(lǐng)取新春大禮包活動目的：1、吸引周邊縣鎮(zhèn)客群，為項目轉(zhuǎn)化到訪；2、邀約老業(yè)主參與，助攻老帶新；3、老業(yè)主可獲贈額外禮包福利，維護業(yè)主粘性；4、前后宣傳播到位，擴大項目傳播影響力；2021/6/2791春節(jié)節(jié)點圈客之——元宵龍燈會綠地智慧金融城2018元宵龍燈會活動時間：活動內(nèi)容：3月2日（16:00——20:00）1、邀請臨近地縣舞龍隊參與舞龍比賽；2、猜燈謎，領(lǐng)大獎；3、元宵DIY，佳節(jié)不落單；4、民俗表演；活動目的：1、吸引周邊縣鎮(zhèn)客群，為項目轉(zhuǎn)化到訪；2、邀約老業(yè)主參與，助攻老帶新；3、前宣鋪排邀約新客戶參與，召集客群；4、前后宣傳播到位，擴大項目傳播影響力；2021/6/2792春節(jié)節(jié)點圈客之——新區(qū)滑雪季活動時間：2018年1-3月活動說明：【活動說明】

項目外圍搭建滑雪道，吸引老業(yè)主和市民前來體驗新區(qū)第一個滑雪廠

現(xiàn)場滑雪教學(xué)；

促進項目與老業(yè)主的關(guān)系，促進老帶新一同體驗！【項目滲透】現(xiàn)場包裝+異性展架+滑雪愛好者微信群/QQ群活動目的：

借由滑雪體驗，減弱客戶因天氣寒冷而導(dǎo)致案場到訪不足；

為案場宣傳推廣積累客群！費用預(yù)估：XX萬2021/6/2793穩(wěn)新區(qū)之玩轉(zhuǎn)老業(yè)主（情感粘性+返場互動+獎勵刺激）老業(yè)主生日會舉辦老業(yè)主答謝宴舉辦老業(yè)主暖場返場老業(yè)主獎勵階段升級?

老帶新旅游季季度專題?

老業(yè)主金卡發(fā)放季度性舉辦?

月度生日會舉辦?????

親子活動、優(yōu)惠活動優(yōu)先?

老業(yè)主積分卡推行?

針對新區(qū)業(yè)主、地縣業(yè)主現(xiàn)場額外獎勵發(fā)放每季度優(yōu)惠政策包裝老業(yè)主金卡發(fā)放月月有老業(yè)主專場老業(yè)主積分卡推行（帶友上訪、參加活動、老帶新成交等各種積分累計），兌換大禮包、購房券等??集中邀約?

主題性（重返80后、星座月、美食季、電影季等）活動舉辦?

案場氛圍烘托，業(yè)主情感維系，?

業(yè)主帶朋友上訪邀約，促進老帶新。2021/6/2794穩(wěn)新區(qū)之玩轉(zhuǎn)老業(yè)主（旅游季季度專題）綠地帶你看世界1-3月新馬泰游4-6月東南亞游7-9月巴厘島10-12月海南游?

季度主題性包裝，線上推廣，季度性老帶新發(fā)放獎勵，刺激攀比心，帶動老帶新?

選擇當季人均2000左右消費旅游路線，與旅行社合作，實施獎勵兌現(xiàn)?

當月老帶新3組以上即可獲得獎勵，老帶新5組以上可享受雙人游獎勵?

公眾號長線推送，置業(yè)顧問信息傳遞，答謝宴推介及獎勵兌現(xiàn)2021/6/2795穩(wěn)新區(qū)之玩轉(zhuǎn)老業(yè)主（老業(yè)主金卡發(fā)放）?

購買綠地集團2套以上不動產(chǎn)或老帶新成交三組以上即可享金卡發(fā)放?

持綠地金卡購智慧金融城其他產(chǎn)品同步享受老帶新優(yōu)惠，金卡客戶將享有年終驚喜大禮包?

持綠地金卡業(yè)主再介紹老帶新成交可享原有優(yōu)惠基礎(chǔ)上額外優(yōu)惠政策?

持綠地金卡業(yè)主享受第二售樓部預(yù)約式接待2021/6/2796穩(wěn)新區(qū)之玩轉(zhuǎn)老業(yè)主（業(yè)主積分卡/積分護照）?

老業(yè)主均發(fā)放積分卡或積分護照?

凡參與項目活動、帶新客戶到訪、介紹新客戶來電、帶新客戶成交即可領(lǐng)取相應(yīng)積分?

每季度，可憑積分領(lǐng)取相應(yīng)獎品（生活用品、家電用品、購房抵用券、購房優(yōu)惠額度等）豐富獎品體系，刺激老帶新?

月度積分排名公示，刺激攀比心，刺激老帶新2021/6/2797市區(qū)事件公關(guān)3月——破冰行動

席卷全城活動時間：2018年3月活動說明：【事件說明】

一夜之間，市區(qū)街頭驚現(xiàn)許多被冰塊凍結(jié)的禮物，市民需掃碼關(guān)注項目公眾號，即可獲得破冰鐵錘，擊破某一冰塊，就可獲取對應(yīng)凍結(jié)的禮物！

禮物內(nèi)可附購房抵用券，項目展示信息等！【項目滲透】現(xiàn)場展板+破冰鐵錘包裝+禮物包裝+現(xiàn)場炒作話題等活動目的：

3月積雪消融，國外街頭盛行的破冰行動，席卷蘭州；

新穎的方式，吸引市民關(guān)注，積極參與！同期釋放項目市區(qū)展廳、外展點等信息！吸引市民到訪！費用預(yù)估：X萬2021/6/27981-3月營銷推廣節(jié)點鋪排返鄉(xiāng)特惠季2018新春年貨節(jié)市區(qū)破冰活動元旦夜閃購，特價房限時搶。元宵龍燈會元旦春節(jié)元宵婦女節(jié)1.12.152.213.23.83.312021/6/2799補充任務(wù).1——售樓部二樓裝修動工（預(yù)計2個月完工，5月開放）2021/6/27100補充任務(wù).2——市區(qū)城市展廳增設(shè)（選點及裝修動工）?

1個城市展廳到3個城市展廳增設(shè)（城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)）?

市區(qū)200米城市展廳搭建（價值展示區(qū)、客戶接待區(qū)、財務(wù)區(qū)、合同專員等各個功能板塊搭建完善）?

市區(qū)城市展廳人員招聘到位及培訓(xùn)書吧增設(shè)洽談區(qū)風(fēng)格建議咖啡角增設(shè)2021/6/27101補充任務(wù).3——置業(yè)顧問等級劃分及培訓(xùn)月售1千萬以上為一級梯隊月售500-1000萬為二級梯隊月售500萬以下為三級梯隊培訓(xùn)內(nèi)容：1、專業(yè)禮儀培訓(xùn)2、工程知識培訓(xùn)3、階段性營銷說辭培訓(xùn)4、產(chǎn)品培訓(xùn)每月設(shè)置銷冠獎，帶動團隊比拼對二級梯隊、三級梯隊進行重點培訓(xùn)，補全專業(yè)漏洞，提升殺客能力5、新區(qū)發(fā)展培訓(xùn)6、品牌培訓(xùn)三個級別梯隊設(shè)置梯隊式傭金制度，刺激置業(yè)顧問上升熱情2021/6/27102第二階段

4-6月走出去（地縣拓展、市區(qū)事件、文旅準備）開盤5億+順銷4億推廣主題媒體鋪排新區(qū)正來，理想正來地縣（高速、市中心、廣播等媒體點位鋪排）；市區(qū)（候車亭、電梯轎廂、報紙等媒體鋪排）渠道鋪排公關(guān)鋪排地縣拓展（路演、巡展、答謝）

城市展廳開放、巡展、外展展點增設(shè)

文旅資源拓展市區(qū)事件：地球日綠地專列啟動新區(qū)一日游P地塊樣板間開放召集公關(guān)：新區(qū)首屆音樂節(jié)市區(qū)事件：愛的表白快閃召集公關(guān)：驚天魔盜團市區(qū)事件：新人送喜快閃案場公關(guān)：坦克大戰(zhàn)市區(qū)事件：5.4行走的力量傳播事件：父親節(jié)視頻啟動認籌升籌日進斗金倒計時PI地塊入市五一特惠節(jié)端午節(jié)父親節(jié)雙節(jié)特惠開盤營銷節(jié)點理想家展館開放4.14.204.29-5.15.45.135.206.16-6.186.232021/6/27103對不同的客群，說不同的話地縣購買客群市區(qū)購買客群蘭州首付

萬，住蘭州7蘭州后花園蘭州后花園，新區(qū)不限購2021/6/27104穩(wěn)新區(qū)之拓新客新區(qū)媒體鋪排（增設(shè)人流密集地、核心輸送港、私家車流轉(zhuǎn)口等媒體鋪排）新區(qū)高速出入口戶外大牌

新區(qū)彩虹城、中川鎮(zhèn)入口、產(chǎn)業(yè)園、恐龍園、市第一醫(yī)院路段道旗車流集中加油站廣告位新區(qū)（綠地）大事報派發(fā)增加曝光率，吸引更多客群認知，吸引新客戶認知傳播2021/6/27105拓地縣之攔截性媒體鋪排（榆中縣、永登縣、皋蘭縣、白銀市）高速入口戶外廣告攔截，高速收費站贈送項目定制小禮品高速路口攔截（

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。縣市廣播廣告交通臺、音樂臺上下班高峰期廣播廣告投放，增加認知輸出2021/6/27106掘市區(qū)之加大媒體攔截（廣眾性傳播、針對性攔截）公交候車亭電梯轎廂城關(guān)區(qū)、安寧區(qū)核心路段公交候車亭燈箱廣告，以價格抓眼球四個項目成交核心地縣縣市中心戶外廣告投放，增加項目認知基數(shù)，進一步累積意向客戶客戶，促進案場接電咨詢，帶動意向。2021/6/27107拓地縣之聚焦性公關(guān)拓展（地縣客戶召集、新客群認知基數(shù)增大）針對榆中、皋蘭、永登、白銀進行季度性路演活動，演藝+派單+外展導(dǎo)客+專季度性路演活動車至項目往返，增加其關(guān)注度、傳播度、意向度甘肅秦腔魔術(shù)表演文藝匯演少兒選秀2021/6/27108拓地縣之外展及巡展增設(shè)（市中心商超、人流密集廣場、吸引人氣增加關(guān)注及傳播）贊助地縣廣場舞送水活動整點抽獎活動商超外展廣場舞大賽2021/6/27109掘市區(qū)之抓文旅季實現(xiàn)導(dǎo)客蘭州新區(qū)深度體驗游活動時間：2018年4-10月（每周六周天）活動說明：【線路建議】D1：市區(qū)—項目—藍天城/2號湖—項目—假日酒店D2：項目—影視基地（拍照）&恐龍園—項目—市區(qū)【其他說明】4-5月體驗游，建議增加“梨花節(jié)”一日游（什川鎮(zhèn)“世界第一古梨園”）【項目滲透】隨車物料（宣傳折頁+飲用水）+橫幅等活動目的：

利用蘭州旅游資源匱乏，新區(qū)熱門景區(qū)/娛樂，吸引市區(qū)人民參與；

利用住在假日酒店，吃在綠仙小廚，多次往返項目深化項目認知，展示綠地商業(yè)景象；

真實短期旅游，可與多家旅行社及團購合作，開放更多渠道導(dǎo)客；2021/6/27110大公關(guān)召集之——2018首屆“綠地杯”草坪音樂節(jié)活動時間：2018年5月活動說明：【品牌造勢】近年來音樂節(jié)日益盛行，蘭州市場卻并無音樂節(jié)品牌，綠地與實力品牌強強聯(lián)手，引入成熟音樂節(jié)，惹火蘭州（或打造綠地自有音樂節(jié)品牌）【內(nèi)容說明】當紅偶像天團、實力唱將，惹火新區(qū)！嘻哈、民謠、搖滾、流行樂，你想要的全都有！【項目滲透】媒體聚焦發(fā)聲+前期推廣+現(xiàn)場鐵馬圍欄畫面+門票票面設(shè)計等活動目的：

大規(guī)模聚集人氣，持續(xù)派票，為項目聚集人氣；

以關(guān)注度較高的音樂節(jié)活動，制造瞬間輿論爆發(fā)，吸引市區(qū)客戶關(guān)注；費用預(yù)估：XXX萬2021/6/27111大公關(guān)召集之——5月(城市展廳開放)——摩登攀巖墻活動時間：2018年5月（城市展廳開放）活動說明：【活動說明】

城市展廳開放當天，用成熟樣板打造創(chuàng)意攀巖墻；

配合一日游

活動，設(shè)置客戶攀巖體驗活動，零距離感受臻品樣板的極致體驗！【項目滲透】樣板間造型攀巖墻+項目名稱+接待人員解說等活動目的：

以蘭州新區(qū)首個立體式樣板巖墻吸引客戶到訪，體驗；

為樣板間開放吸引人氣，增強現(xiàn)場互動體驗性！費用預(yù)估：XX萬2021/6/27112大公關(guān)召集之——驚天魔盜團活動時間：2018年6月活動說明：【活動說明】

邀請當下最受關(guān)注的名為“驚天魔盜團”魔術(shù)表演團體，以此為噱頭

并巧借《驚天魔盜團》電影的美譽度，對活動進行借勢炒作

以“聽說，驚天魔盜團來首府了！”的話題制造懸念，引發(fā)關(guān)注活動目的：

以蘭州首次驚天魔盜團噱頭吸引參與，市區(qū)及地縣導(dǎo)客

以傳播撬動項目識別度

開盤前聚焦人氣，助推認籌費用預(yù)估：XX萬2021/6/27113案場公關(guān)召集之———真人坦克大戰(zhàn)活動時間：2018年6月活動說明：【活動說明】

真人坦克大戰(zhàn)，虛擬世界不過癮？那就來點兒真的吧??；

還原游戲世界，真的叢林、圍墻，真正可操作的的坦克世界！決戰(zhàn)吧，新區(qū)！【項目滲透】作戰(zhàn)區(qū)圍擋+體驗券票面+裝備貼活動目的：

以新穎刺激的真人操作塔克，吸引客戶體驗；

為項目持續(xù)導(dǎo)入客戶，促進銷售！費用預(yù)估：XX萬2021/6/27114掘市區(qū)之事件性傳播（提口碑、快速傳播、加強認知及好感度）4-11月每月有事件爆點

滲透價值

博眼球高參與度2021/6/27115事件1—4月（地球日）愛護環(huán)境

綠色出行活動時間：2018年4月22日活動說明：【事件說明】

4月22日當天，綠地承包一路公交車（線路經(jīng)過市區(qū)展廳、展點的公交），供市民免費乘坐！

線上開通騎單車返現(xiàn)活動，將當天摩拜/OFO騎行消費截圖發(fā)至公眾號，便可聯(lián)系客服，返現(xiàn)金紅包！【項目滲透】公交車箱+投幣箱+椅背貼+站點引導(dǎo)人員服裝、手舉牌等活動目的：

引導(dǎo)市民選擇公共交通工具出行，節(jié)能減排，愛護環(huán)境；

環(huán)境問題日益成為社會關(guān)注的焦點，綠地呼吁市民健康出行，愛護環(huán)境！扛起愛護環(huán)境的社會大旗！費用預(yù)估：X萬2021/6/27116事件二—5.4青年節(jié)——行走的力量活動時間：2018年5月4日活動說明：【事件說明】

活動前三天，蘭州市區(qū)大樓外立面、人行道等各地出現(xiàn)活動二維碼，掃二維碼進群，活動當天凡進群青年被記錄行走步數(shù)

當天凡步行滿兩萬步即可獲取驚喜禮包，活動當天定時發(fā)紅包保持群內(nèi)活躍性！【項目滲透】活動前宣+微信群海報+活動后宣活動目的：

倡導(dǎo)行走的力量，倡導(dǎo)青年積極向上的心態(tài)；

以禮包進行目標客群轉(zhuǎn)訪，以活動高參與度等促進客群轉(zhuǎn)發(fā)提高二次傳播！費用預(yù)估：X萬2021/6/27117事件三——市區(qū)新人送喜快閃活動時間：新品發(fā)布會前一周活動說明：【事件說明】?

活動地點：蘭州市區(qū)各個人流核心段?

活動形式：十對新人著新郎新娘裝，于鬧市區(qū)向過往路人送剪紙喜字并喜糖禮包，邀請路人寫下新婚祝福，傳遞愛?

公眾號曬祝福留言，傳遞愛，輸出項目為愛筑家的核心價值觀活動目的：?

通過新奇式傳播引發(fā)新聞焦點和市民關(guān)注，形成朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)，帶動快速傳播；通過活動從懸念—解疑—新品發(fā)布三個階段形成閉環(huán)炒作，帶出新品發(fā)布會等，引發(fā)關(guān)注費用預(yù)估：X萬2021/6/27118穩(wěn)新區(qū)之渠道鋪排（企業(yè)團購、競品攔截、跨界合作）企業(yè)團購競品攔截跨界合作針對周邊學(xué)校、醫(yī)院、機場、產(chǎn)業(yè)單位等進行團購?fù)卣乖黾忧廊藛T，各個競品輪流集中攔截，增設(shè)交通工具（摩的、看房面包車等）直接導(dǎo)客集中餐飲店、汽車4S店、中高端娛樂休閑場所進行廣告投放、客群引導(dǎo)，可設(shè)計項目專屬LOGO禮品進行發(fā)放，增加印象度2021/6/27119第三階段

強銷期（大公關(guān)、大事件、大營銷）開盤6.5億+順銷7億推廣主題媒體鋪排撬動新區(qū)未來，綠地大有可為高層（網(wǎng)絡(luò)、機場、高鐵、市區(qū)、高速、地縣、新區(qū)、朋友圈）；別墅（高鐵、機場、市中心）渠道鋪排公關(guān)鋪排地縣拓展（路演、巡展、答謝）

城市展廳派單、巡展掃街、外展贈禮

文旅資源拓展市區(qū)事件：最美心愿季大召集：慕尼黑音樂節(jié)市區(qū)事件：七夕快樂卡車大召集：光豬跑市區(qū)事件：新區(qū)給蘭州市民的一封信市區(qū)事件：有高度的午餐大召集：環(huán)湖行第二季大召集：VK百男秀新品入市營銷節(jié)點教師節(jié)新品入市認籌中秋特惠開盤國慶購房節(jié)升籌7.18.179.109.22-9.2410.1-10.710.1510.272021/6/27120政府站臺，官媒月月輸出新區(qū)利好信息，改善市區(qū)居民對新區(qū)認知改觀今日頭條城市資訊蘭州日報

城市發(fā)展建設(shè)類大號

文旅類城市大號19個國家級新區(qū)中，蘭州新區(qū)經(jīng)濟增速排行第二以實力勇駁“鬼城”說，將打造西部文化旅游“巨艦”沉睡的巨人，變成眾人口中的鬼城國際級新區(qū)始于浦東新區(qū)，成就經(jīng)濟傳奇歷經(jīng)五年發(fā)展，巨人正悄悄蘇醒蘭州新區(qū)厚積薄發(fā)，一帶一路倡議帶動大發(fā)展文旅產(chǎn)業(yè)聚集，世界500強搶駐，新區(qū)發(fā)展一日千里品牌地產(chǎn)開發(fā)商先后落子，新區(qū)成理想人居大城大型文旅項目云集新區(qū)，打造西部領(lǐng)頭羊蘭州新區(qū)蓬勃發(fā)展，吸引世界500強企業(yè)搶灘綠地集團進駐新區(qū)，打造460萬醇熟大城蘭州新區(qū)5年引資逾5000億元，對外開發(fā)格局已成蘭州新區(qū)發(fā)展正盛，迎來38家世界500強企業(yè)落戶5年砥礪前行，從鬼城到5000億的蛻變國家重要的產(chǎn)業(yè)基地，在十二五迎來新晉躍人流、資本流、資金流匯聚，見證下一個浦東文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展已見雛形，吸引年百萬旅游人潮一帶一路倡議帶動下，蘭州新區(qū)將再譜華章世界500強綠地集團，以品牌實力助力新區(qū)發(fā)展38家世界500強企業(yè)，紛紛搶灘蘭州新區(qū)綠地集團，全球城市運營商，助力新區(qū)發(fā)展460萬方綠地智慧金融城，醇熟兌現(xiàn)2021/6/27121我拿什么相信你？三問蘭州新區(qū)，究竟你是一座怎樣的鬼城？蘭

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？蘭州新區(qū)文旅產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，開啟蘭州全民度假模式！從蘭州新區(qū)發(fā)展看西北旅游新勝地崛起之路蘭州新區(qū)，以發(fā)展現(xiàn)狀正面回擊鬼城之論2021/6/27123焦點訪談之蘭州省人民醫(yī)院院長X院長省人民醫(yī)院進新區(qū)的必要性與必然性！解

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記蘭州新區(qū)，以發(fā)展現(xiàn)狀正面回擊鬼城之論2021/6/27124事件炒作部分解說7月—最美心愿季活動時間：2018年7月