保利徐匯濱江項(xiàng)目專題討論

保利徐匯濱江項(xiàng)目專題討論月、項(xiàng)目目標(biāo)客群與商業(yè)業(yè)態(tài)需求、商業(yè)案例分析、項(xiàng)目商業(yè)體量判定、項(xiàng)目詳細(xì)業(yè)態(tài)配比、項(xiàng)目目標(biāo)客群與業(yè)態(tài)需求1?自然閑適的建筑空間SPACE?國(guó)際范兒的生活方式STYLE?精致簡(jiǎn)約的消費(fèi)訴求SIMPLE“保利國(guó)際生活中心”2本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)客群結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域的人口特征，并與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手向比較，我們的目標(biāo)消費(fèi)客群應(yīng)當(dāng)更加聚焦，以“新富家庭”和“國(guó)際化商務(wù)人群”為核心客群，進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)的細(xì)分核心目標(biāo)客群國(guó)際化商務(wù)人群新富家庭區(qū)域內(nèi)的新富階層：30-45歲，具有相當(dāng)收入的群體資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析2本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)客群新富家庭和國(guó)際化商務(wù)人群所代表的“目標(biāo)消費(fèi)者”，在情感訴求和功能訴求上與其他消費(fèi)階層有所區(qū)別，在消費(fèi)的特征上體現(xiàn)為：“更注重生活的品位”、“需求的國(guó)際化”，這將形成與其他項(xiàng)目的最大差別尋找永恒和諧的事物，淡泊的消費(fèi)欲望尋找生活樂(lè)趣，更多的生活體驗(yàn)新富階層青年階層老齡化更多消費(fèi)頻次更少消費(fèi)頻次中產(chǎn)階層尋找績(jī)效和效率，理性的物質(zhì)選擇經(jīng)濟(jì)上的節(jié)省導(dǎo)向功能資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析3消費(fèi)者需求與核心業(yè)態(tài)我們愛(ài)這里屬于保利國(guó)際生活中心的心情故事3消費(fèi)者需求與核心業(yè)態(tài)國(guó)際化商務(wù)人群Cindy——跨國(guó)企業(yè)駐上海高管離開(kāi)歐州獨(dú)自在上海工作每天總是那么忙碌但在保利濱江總能讓我找到驚喜一樣的潮流時(shí)尚一樣的舒適恬靜這里就是我工作的地方我愛(ài)這里3消費(fèi)者需求與核心業(yè)態(tài)國(guó)際化商務(wù)人群9:20am3消費(fèi)者需求與核心業(yè)態(tài)國(guó)際化商務(wù)人群12:35pm和同事午餐，繼續(xù)討論著上午的會(huì)議內(nèi)容，舒適的環(huán)境讓緊張的工作節(jié)奏也慢了下來(lái)！3消費(fèi)者需求與核心業(yè)態(tài)國(guó)際化商務(wù)人群19:30pm邀請(qǐng)幾位客戶共進(jìn)晚餐，五星級(jí)的餐廳，可口的法式大餐，氣氛很愉快！3消費(fèi)者需求與核心業(yè)態(tài)國(guó)際化商務(wù)人群21:30pm和三五好友、公司同事相約，放下白天的疲憊，在輕松的酒吧談天說(shuō)地3消費(fèi)者需求與核心業(yè)態(tài)國(guó)際化商務(wù)人群pm、健身都是她們的最愛(ài)！3消費(fèi)者需求與核心業(yè)態(tài)新富家庭陳先生一家——家族企業(yè)繼承人我們是的快樂(lè)一家每天的生活都是那么美妙帶著妻子在保利濱江下午茶各國(guó)風(fēng)情料理多么愜意看著孩子們與外國(guó)小朋友一起嬉戲、學(xué)習(xí)多么幸福這里就是我們生活的地方我們愛(ài)這里3消費(fèi)者需求與核心業(yè)態(tài)新富家庭周六中午每周一次的家庭聚會(huì)，享受美食永遠(yuǎn)是聚會(huì)的主題，歡樂(lè)笑語(yǔ)，其樂(lè)融融！3消費(fèi)者需求與核心業(yè)態(tài)新富家庭周六下午3消費(fèi)者需求與核心業(yè)態(tài)新富家庭周六晚上一家人一起逛超市，這里的每一樣?xùn)|西都這么精致，每一次來(lái)都是一次享受。3消費(fèi)者需求與核心業(yè)態(tài)新富家庭周日下午3消費(fèi)者需求與核心業(yè)態(tài)新富家庭周日晚上陪太太購(gòu)物，小資情結(jié)的陳太太最喜歡家居布置，陳先生很喜歡逛書(shū)店買(mǎi)一些工具書(shū)。3消費(fèi)者需求與核心業(yè)態(tài)“保利國(guó)際生活中心”滿足國(guó)際商務(wù)人群、新富家庭的工作、生活、社交及文化教育需求，全方位展現(xiàn)國(guó)際化的..?工作簡(jiǎn)餐?日常生活——中西簡(jiǎn)餐、中西快餐、烘焙——精品超市、紅酒、食品雜貨?休閑?商務(wù)洽談——咖啡、甜品、飲品、英式茶坊——咖啡、商務(wù)中餐、異國(guó)餐飲?健康——保健會(huì)所、、健身?家居——家居軟裝、花店、生活精品..?自我提升——書(shū)店?聚會(huì)——復(fù)合餐飲酒吧、創(chuàng)意餐廳、異國(guó)餐飲?兒童教育——國(guó)際早教機(jī)構(gòu)、藝術(shù)培訓(xùn)、英語(yǔ)培訓(xùn)?禮尚——禮品、花店、紅酒4項(xiàng)目核心業(yè)態(tài)構(gòu)成零售、餐飲、休閑娛樂(lè)零售、餐飲、休閑娛樂(lè)的核心業(yè)態(tài)需求使用面積為1.8萬(wàn)平方米——約2.6萬(wàn)平方米的商業(yè)建筑面積即可滿足目標(biāo)客群的核心消費(fèi)需求（得房率）商戶常規(guī)使用面積（平米）商戶數(shù)量（個(gè)）業(yè)態(tài)使用面積（平米）商戶常規(guī)使用面積（平米）商戶數(shù)量（個(gè)）業(yè)態(tài)使用面積（平米）餐飲核心業(yè)態(tài)中西簡(jiǎn)餐亞洲餐飲中餐零售核心業(yè)態(tài)精品超市200-300500-6001000-1500600-700500-600600-700100-200100-200150-200150-250250-350300-400/3-41-211000110012001300110013005502500-30001000-15001000-1500/250020001000550012家居家飾文化——書(shū)店小計(jì)1復(fù)合餐飲創(chuàng)意菜241-22-35-63-43-42-31-21西式餐飲甜品、飲品及輕餐休閑娛樂(lè)核心業(yè)態(tài)商戶常規(guī)使用面積（平米）商戶數(shù)量（個(gè)）業(yè)態(tài)使用面積（平米）烘焙咖啡400SPA保健會(huì)所健身250-3002501000100013005001112278001,000中西快餐東南亞餐廳港式茶餐廳小計(jì)5001,000600西式復(fù)合酒吧兒童培訓(xùn)小計(jì)550-650350200-300/10200/22504項(xiàng)目核心業(yè)態(tài)構(gòu)成零售、餐飲、休閑娛樂(lè)項(xiàng)目的核心業(yè)態(tài)以餐飲為主，以精品超市、家居家飾和書(shū)店為核心的零售為輔，其次為休閑娛樂(lè)項(xiàng)目各大核心業(yè)態(tài)構(gòu)成情況休閑娛樂(lè),核心業(yè)態(tài)使用面積（平米）建筑面積（平米）所占比重13%零售,31%零售餐飲5500102002250785714571321431%57%餐飲,57%休閑娛樂(lè)合計(jì)13%1795025643100%選取與項(xiàng)目目標(biāo)客群一致，且項(xiàng)目商業(yè)體量、建筑形態(tài)、物業(yè)構(gòu)成相似的案例進(jìn)行業(yè)態(tài)分析，對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)構(gòu)成進(jìn)行檢驗(yàn)和調(diào)整、商業(yè)案例分析上海商城上海購(gòu)物藝術(shù)中心上海灣對(duì)于本項(xiàng)目借鑒意義根據(jù)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)客群、建筑形態(tài)、體量及物業(yè)功能構(gòu)成，我們選取以下幾個(gè)項(xiàng)目作為參考案例進(jìn)行分析上海浦東嘉里城4.5萬(wàn)平方米上海商城萬(wàn)平方米上海購(gòu)物藝術(shù)中心萬(wàn)平方米上海灣萬(wàn)平方米資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析24、商業(yè)案例分析浦東嘉里城上海商城上海購(gòu)物藝術(shù)中心上海灣對(duì)于本項(xiàng)目借鑒意義1項(xiàng)目基礎(chǔ)概況上海浦東嘉里城以新富家庭、國(guó)際商務(wù)人群為核心客群，為消費(fèi)者提供多元生活體驗(yàn)，涵蓋購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等全方面的服務(wù)浦東嘉里城基本信息4.517公交站地鐵站浦東嘉里城資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析262商戶組成浦東嘉里城4.5萬(wàn)㎡的商業(yè)建筑面積提供全方位的服務(wù)，其中購(gòu)物仍占有較大比例，由于兼顧商務(wù)人士與新富家庭的需求，餐飲占較大比重浦東嘉里城各行業(yè)品牌數(shù)目占比分析浦東嘉里城各行業(yè)經(jīng)營(yíng)面積占比分析8%8%2%2%資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析272商戶組成-購(gòu)物浦東嘉里城購(gòu)物品類豐富，同時(shí)增加了與周圍高端商務(wù)人士及國(guó)際家庭消費(fèi)相匹配的精品超市、高端家居及現(xiàn)代書(shū)店雜貨文化用品家居家飾童裝化妝品飾品兒童用品母嬰用品健康保健時(shí)裝個(gè)人數(shù)碼煙酒茶手表注：以上為代表品牌列表，并非全部品牌列表資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析282商戶組成-餐飲浦東嘉里城餐飲配置多元化，不僅包容各國(guó)美食，同時(shí)其休閑餐飲、簡(jiǎn)餐比例也較高自助餐中式快餐面包糕點(diǎn)中式簡(jiǎn)餐及茶餐廳中餐亞洲餐飲飲品及甜品西式簡(jiǎn)餐及餐吧創(chuàng)意菜注：以上為代表品牌列表，并非全部品牌列表資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析292商戶組成-休閑娛樂(lè)浦東嘉里城休閑娛樂(lè)以美麗為主，同時(shí)增加音樂(lè)驅(qū)動(dòng)-酒吧業(yè)態(tài)及其他娛樂(lè)業(yè)態(tài)，服務(wù)于周圍國(guó)際家庭客群音樂(lè)驅(qū)動(dòng)其他娛樂(lè)健康美麗注：以上為代表品牌列表，并非全部品牌列表資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析302商戶組成-服務(wù)浦東嘉里城服務(wù)主要以金融服務(wù)為主金融服務(wù)其他注：以上為代表品牌列表，并非全部品牌列表資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析313各樓層商戶組成以精品超市帶動(dòng)多元化的餐飲美食，同時(shí)融合家居家飾類業(yè)態(tài)，兼顧化妝品、藥妝品牌（1/2）品牌行業(yè)餐飲小吃快餐友樂(lè)達(dá)臺(tái)北精致面館餐飲小吃快餐子行業(yè)品類中式快餐業(yè)態(tài)傳統(tǒng)小吃上海浦東嘉里城商場(chǎng)布局圖斗香園中式快餐地方特色面包店Tableau摩提工房食之秘餐飲休閑餐飲餐飲休閑餐飲餐飲休閑餐飲餐飲休閑餐飲面包糕點(diǎn)面包糕點(diǎn)西式甜點(diǎn)店西式甜點(diǎn)店西式甜點(diǎn)店西式簡(jiǎn)餐西式簡(jiǎn)餐冰淇淋面包糕點(diǎn)西樹(shù)泡芙面包糕點(diǎn)豪品德式咖喱香腸店餐飲休閑餐飲西式簡(jiǎn)餐及餐吧西式簡(jiǎn)餐及餐吧飲品及甜品飲品及甜品飲品及甜品飲品及甜品味千拉面芭斯羅繽寶珠奶酪貝瑞熊酸奶冰激凌快樂(lè)檸檬沁秦餐飲休閑餐飲餐飲休閑餐飲餐飲休閑餐飲餐飲休閑餐飲餐飲休閑餐飲餐飲休閑餐飲餐飲正餐甜品冰淇淋果汁吧中式簡(jiǎn)餐及茶餐廳中式簡(jiǎn)餐釜山料理和民亞洲餐飲亞洲餐飲亞洲餐飲服務(wù)其他韓餐餐飲正餐日餐越味風(fēng)餐飲正餐東南亞惠普印像玩家中心mothercare歐開(kāi)蒂服務(wù)其它服務(wù)其它購(gòu)物兒童母嬰用品母嬰用品購(gòu)物兒童母嬰用品童裝品牌店品牌店順電·脈購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物個(gè)人數(shù)碼購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物化妝品購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物化妝品專業(yè)百貨（SDS）基礎(chǔ)時(shí)尚專業(yè)百貨（SDS）佰草集莎莎資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析323各樓層商戶組成以精品超市帶動(dòng)多元化的餐飲美食，同時(shí)融合家居家飾類業(yè)態(tài)，兼顧化妝品、藥妝品牌（2/2）品牌行業(yè)子行業(yè)品類業(yè)態(tài)綜合百貨（CDS）青瓏工坊購(gòu)物設(shè)計(jì)時(shí)尚設(shè)鄉(xiāng)味購(gòu)物專業(yè)百貨（SDS）歐美藥妝購(gòu)物品牌行業(yè)子行業(yè)品類業(yè)態(tài)Candie’s購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物飾品生活形態(tài)家居家飾生活形態(tài)家居家飾品牌店P(guān)ANDA熱風(fēng)品牌店食品雜貨健康保健HBA藥妝店食品雜貨健康保健HBA藥妝店食品雜貨健康保健HBA保健品食品雜貨健康保健HBA保健品Lilli's設(shè)計(jì)時(shí)尚設(shè)計(jì)時(shí)尚設(shè)計(jì)時(shí)尚設(shè)計(jì)時(shí)尚屈臣氏瑞萊購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物阿努比斯銀飾購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物飾品巴黎三城購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物飾品購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物飾品維衡生賽百味九福坊宅の人食品雜貨外賣食品食品雜貨煙酒茶品牌店品牌店愛(ài)麗思?xì)W亞瑪購(gòu)物生活形態(tài)家居家飾品牌店基本生活樂(lè)陶工坊瑪麗法寶購(gòu)物生活形態(tài)購(gòu)物生活形態(tài)購(gòu)物生活形態(tài)家居家飾品牌店家居家飾品牌店家居家飾品牌店天福茗茶購(gòu)物食品雜貨煙酒茶食品雜貨雜貨品牌店Ole’購(gòu)物精品超市DIY手工坊雷諾瓦休閑娛樂(lè)青年其它娛樂(lè)樸坊購(gòu)物生活形態(tài)家居家飾品牌店資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析333各樓層商戶組成L1以各類餐飲美食、快時(shí)尚零售為核心（1/2）品牌行業(yè)子行業(yè)品類業(yè)態(tài)上海浦東嘉里城商場(chǎng)布局圖有心上海點(diǎn)心餐飲小吃快餐中式快餐面包糕點(diǎn)面包糕點(diǎn)面包糕點(diǎn)地方特色西式甜點(diǎn)店面包店美仕唐納滋面包新語(yǔ)香溢焙客紐約客披薩茶米家餐飲休閑餐飲餐飲休閑餐飲餐飲休閑餐飲餐飲休閑餐飲餐飲休閑餐飲西式甜點(diǎn)店西式簡(jiǎn)餐及餐吧西式簡(jiǎn)餐飲品及甜品飲品及甜品飲品及甜品飲品及甜品茶坊酷圣石冰激凌餐飲休閑餐飲冰淇淋咖啡店咖啡店香啡繽餐飲休閑餐飲餐飲休閑餐飲餐飲休閑餐飲餐飲正餐星巴克新旺茶餐廳新元素中式簡(jiǎn)餐及茶餐廳茶餐廳創(chuàng)意菜亞洲餐飲金融創(chuàng)意菜東南亞銀行大茴香·粉餐飲正餐HSBC匯豐銀行服務(wù)金融通訊I-family購(gòu)物兒童母嬰用品母嬰用品品牌店資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析343各樓層商戶組成L1以各類餐飲美食、快時(shí)尚零售為核心（2/2）品牌行業(yè)子行業(yè)品類業(yè)態(tài)品牌行業(yè)子行業(yè)品類業(yè)態(tài)鞋鞋CKBirenstockMijiCuffzGAP·test-tube館Skin館資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析353各樓層商戶組成L2以餐飲美食、兒童母嬰用品及時(shí)裝為主，同時(shí)兼顧休閑娛樂(lè)（1/2）品牌行業(yè)子行業(yè)品類自助餐業(yè)態(tài)品牌店上海浦東嘉里城商場(chǎng)布局圖赤坂亭餐飲其它餐飲餐飲休閑餐飲餐飲休閑餐飲餐飲休閑餐飲美式奶牛餐廳詩(shī)碧閣西餐廳太平洋咖啡西式簡(jiǎn)餐及餐吧西式簡(jiǎn)餐西式簡(jiǎn)餐及餐吧西式簡(jiǎn)餐飲品及甜品亞洲餐飲中餐咖啡店?yáng)|南亞川菜融合馬來(lái)西亞餐廳餐飲正餐俏江南餐飲正餐小南國(guó)餐飲正餐中餐本幫江浙菜粵菜逸谷餐飲正餐中餐HSBC匯豐銀行服務(wù)金融通訊金融銀行ThePinkCanopy購(gòu)物兒童母嬰用品兒童用品品牌店資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析363各樓層商戶組成L2以餐飲美食、兒童母嬰用品及時(shí)裝為主，同時(shí)兼顧休閑娛樂(lè)（2/2）品牌行業(yè)子行業(yè)品類業(yè)態(tài)品牌無(wú)印良品行業(yè)購(gòu)物子行業(yè)品類業(yè)態(tài)綜合百貨設(shè)計(jì)時(shí)尚時(shí)尚品牌樂(lè)久久智樂(lè)購(gòu)物兒童母嬰用品兒童用品品牌店購(gòu)物兒童母嬰用品兒童用品品牌店購(gòu)物兒童母嬰用品母嬰用品品牌店個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物箱包意大利假日新秀麗購(gòu)物購(gòu)物I-babyadidasKids購(gòu)物兒童母嬰用品童裝購(gòu)物兒童母嬰用品童裝品牌店品牌店HARBORHOUSE購(gòu)物生活形態(tài)生活形態(tài)文化體育文化體育家居家飾品牌店家俱品牌店出奇得COCO-MAT購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物FeineCashmere購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝H&M購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝MasakiMatsuka購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝設(shè)計(jì)時(shí)尚MOLESKINE快速時(shí)尚現(xiàn)代書(shū)店設(shè)計(jì)時(shí)尚Lollipop設(shè)計(jì)時(shí)尚東田造型設(shè)計(jì)時(shí)尚琉璃時(shí)光文化用品品牌店文化用品品牌店兒童娛樂(lè)兒童游樂(lè)場(chǎng)休閑娛樂(lè)家庭蔻夏爾樓蘭購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝休閑娛樂(lè)健康美麗休閑娛樂(lè)健康美麗美麗美麗美容美發(fā)館SPA館資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析374平面設(shè)計(jì)借鑒B1426513B1業(yè)態(tài)以1餐飲、2生活用品、3精品超市為主；3精品超市選擇了博覽中心一號(hào)入口大廳地下的位置，而非裙房地下，較好地利用了盡端面積，而將沿通道的部分保留給了其他業(yè)態(tài)；充分保證了B1商業(yè)和周邊交通節(jié)點(diǎn)的連通性：如4通往B2停車庫(kù)5通往地鐵號(hào)線6通往博覽中心入口大廳廣場(chǎng)，另有兩組扶梯通往L1?？梢哉f(shuō)B1商業(yè)起到了串聯(lián)各交通節(jié)點(diǎn)的作用。資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析384平面設(shè)計(jì)借鑒L112餐飲類時(shí)尚服飾類號(hào)線往往商場(chǎng)往SNIECL1商業(yè)比例較大，均分布在裙房中；面對(duì)SNIEC一側(cè)（南側(cè)）商鋪（黃圈）分割面積較小，多設(shè)快餐、休閑餐飲，對(duì)內(nèi)一側(cè)商鋪（綠圈）分割面積較大，多設(shè)大型餐飲（俏江南、小南國(guó)等），巨大多數(shù)商鋪均對(duì)內(nèi)外雙開(kāi)門(mén)服飾主力店為GAP。394平面設(shè)計(jì)借鑒L2L24312L2單鋪面積較L1大，業(yè)態(tài)以餐飲為主；充分考慮商業(yè)與其他物業(yè)類型的連通性，如2商場(chǎng)往來(lái)SNIEC、3商場(chǎng)往來(lái)辦公樓2F大堂、商場(chǎng)往來(lái)酒店；資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析405商業(yè)整體設(shè)計(jì)借鑒裙房沒(méi)有選擇滿鋪，而是圍合形成內(nèi)庭解決商業(yè)進(jìn)深過(guò)大問(wèn)題，利于設(shè)置外擺位、展位，是開(kāi)展活動(dòng)的理想場(chǎng)所。眾多玻璃幕墻的設(shè)置不僅增加商場(chǎng)采光，也使得商場(chǎng)各個(gè)樓層與內(nèi)庭院相互可視，提升整體價(jià)值。資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析415商業(yè)整體設(shè)計(jì)借鑒裙房邊緣的設(shè)計(jì)形成風(fēng)雨廊鋸齒狀層層退界面，利于外擺位的設(shè)置店鋪昭示性面向庭院“內(nèi)退”，營(yíng)造外擺位空間資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析425商業(yè)整體設(shè)計(jì)借鑒AB大氣的退界廣場(chǎng)利于回車資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析435商業(yè)整體設(shè)計(jì)借鑒停車場(chǎng)共一層，多個(gè)停車位，主要分為四個(gè)區(qū)域地庫(kù)亮點(diǎn)大堂裝修到位；分區(qū)明確，色彩柔和；淺綠色油漆鋪地；綠色車行道；導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)清晰；剩余車位指示系統(tǒng)。資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析445商業(yè)整體設(shè)計(jì)借鑒上海浦東嘉里城商場(chǎng)外圍標(biāo)示系統(tǒng)突出，設(shè)計(jì)巧妙，可以隨時(shí)展現(xiàn)項(xiàng)目的最新信息，方便顧客項(xiàng)目外圍標(biāo)示項(xiàng)目遠(yuǎn)觀資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析455商業(yè)整體設(shè)計(jì)借鑒上海浦東嘉里城商場(chǎng)在每個(gè)扶梯及直梯周圍均有明顯的標(biāo)示，方便指引顧客項(xiàng)目指引系統(tǒng)資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析46、商業(yè)案例分析浦東嘉里城上海商城上海購(gòu)物藝術(shù)中心上海灣對(duì)于本項(xiàng)目借鑒意義1項(xiàng)目基礎(chǔ)概況上海商城近萬(wàn)方的商業(yè)為高端商務(wù)人群及國(guó)際家庭提供購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、全方位的國(guó)際生活服務(wù)上海商城基本信息號(hào)3B1-2F3F-6F部分區(qū)域,921,330,304,37路,24,21,15,20,206路2公交站地鐵站上海商城資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析482商戶組成上海商城的商業(yè)更強(qiáng)調(diào)全方位國(guó)際生活服務(wù)的提供，因此在業(yè)態(tài)配置方面兼顧了多方位的服務(wù)設(shè)置，同時(shí)強(qiáng)調(diào)了休閑娛樂(lè)及餐飲的設(shè)置上海商城各行業(yè)品牌數(shù)目占比分析上海商城各行業(yè)經(jīng)營(yíng)面積占比分析資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析492商戶組成-購(gòu)物上海商城購(gòu)物除高端零售外配置精品超市、高端家居、頂級(jí)時(shí)尚時(shí)裝，服務(wù)針對(duì)高端群體，目標(biāo)顧客明確購(gòu)物其他家具家飾皮具飾品雜貨文化用品健康保健頂級(jí)時(shí)尚購(gòu)物注：以上為代表品牌列表，并非全部品牌列表資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析502商戶組成-餐飲上海商城餐飲強(qiáng)調(diào)多元化的餐飲構(gòu)成，滿足不同品味需求；同時(shí)設(shè)置適當(dāng)甜品及飲品，滿足休閑餐飲創(chuàng)意菜亞洲餐飲西式簡(jiǎn)餐中式快餐西餐飲品及甜品注：以上為代表品牌列表，并非全部品牌列表資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析512商戶組成-休閑娛樂(lè)上海商城休閑娛樂(lè)以健康、美麗為主，同時(shí)增加音樂(lè)驅(qū)動(dòng)-酒吧業(yè)態(tài)音樂(lè)驅(qū)動(dòng)健康美麗注：以上為代表品牌列表，并非全部品牌列表資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析522商戶組成-服務(wù)上海商城服務(wù)主要針對(duì)高端商務(wù)人群提供金融、票務(wù)等服務(wù)旅游咨詢郵電維修護(hù)理其他服務(wù)中介類金融產(chǎn)品類注：以上為代表品牌列表，并非全部品牌列表資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析533各樓層商戶組成上海商城層配置精品超市CITYSHOP資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析543各樓層商戶組成L1層除國(guó)際知名品牌零售店，休閑餐飲及多元化的各國(guó)餐飲設(shè)置也比較突出品牌行業(yè)子行業(yè)品類業(yè)態(tài)鼎泰豐餐飲小吃快餐餐飲休閑餐飲餐飲休閑餐飲餐飲休閑餐飲餐飲休閑餐飲餐飲休閑餐飲餐飲休閑餐飲餐飲正餐中式快餐傳統(tǒng)小吃Crepes&CoGourmetCaféAnnaBananaBaker&SpicehoF巧克力精品店星巴克西式簡(jiǎn)餐及餐吧西式簡(jiǎn)餐西式簡(jiǎn)餐及餐吧飲品及甜品西式簡(jiǎn)餐冰淇淋飲品及甜品飲品及甜品甜品甜品咖啡店飲品及甜品創(chuàng)意菜新元素餐廳馬上諾餐廳藏瓏泰極創(chuàng)意菜意大利菜東南亞銀行餐飲正餐西餐亞洲餐飲金融餐飲正餐匯豐銀行服務(wù)金融通訊服務(wù)其它服務(wù)服務(wù)維修及維護(hù)服務(wù)購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物華視數(shù)碼沖印潔獅洗衣服務(wù)其他護(hù)理其它洗衣店其它艾麗絲花坊ChristiianLoutoutin購(gòu)物其它皮具頂級(jí)時(shí)尚頂級(jí)時(shí)尚皮具LoroPiana時(shí)裝頂級(jí)時(shí)尚頂級(jí)時(shí)尚Paul&Shark時(shí)裝SalvatoreFerragamo購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物Ford購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物W.W.Chan&Sons購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝頂級(jí)時(shí)尚頂級(jí)時(shí)尚時(shí)裝時(shí)裝頂級(jí)時(shí)尚SimplyLife購(gòu)物生活形態(tài)購(gòu)物食品雜貨家居家飾健康保健HBA品牌店保健品維衡生資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析553各樓層商戶組成L2層業(yè)態(tài)主要以休閑娛樂(lè)為主，不僅提供全方位的保健美容服務(wù)，同時(shí)增加酒吧等休閑娛樂(lè)服務(wù)品牌行業(yè)服務(wù)子行業(yè)其它服務(wù)品類服務(wù)其他產(chǎn)品類業(yè)態(tài)其它易優(yōu)圖文土耳其航空亮視點(diǎn)服務(wù)購(gòu)物購(gòu)物咨詢類服務(wù)個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物食品雜貨票務(wù)中心其它飾品華氏藥房健康保健HBA藥店繡花張購(gòu)物文化體育文化用品品牌店P(guān)arkwayHealthClinic/Dental休閑娛樂(lè)健康美麗健康健康齒科護(hù)理足療按摩美甲店青專業(yè)按摩休閑娛樂(lè)健康美麗休閑娛樂(lè)健康美麗休閑娛樂(lè)健康美麗休閑娛樂(lè)青年Fiori-NailPlusSalonToni&GuyHairstylistCVRVELounge美麗美麗美容美發(fā)館酒吧音樂(lè)驅(qū)動(dòng)資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析563各樓層商戶組成上海商城三層以上商鋪主要以服務(wù)以及休閑娛樂(lè)為主，不僅提供各類票務(wù)服務(wù)，同時(shí)提供健身中心、美容美發(fā)等樓層品牌行業(yè)子行業(yè)品類業(yè)態(tài)3LifeLine33&33444health&Beauty館5556SinoUnitedHealth7&資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析574平面設(shè)計(jì)借鑒上海商城廣場(chǎng)包括三棟主體建筑及裙樓，商城門(mén)前廣場(chǎng)長(zhǎng)約米，商場(chǎng)中庭開(kāi)闊，為沿街店鋪以及中庭周圍店鋪提供良好的可視性中庭機(jī)動(dòng)車出入口活動(dòng)廣場(chǎng)行人通道電梯及樓梯機(jī)動(dòng)車道與人行通道隔離，保證相互之間互不干擾店鋪分布在中庭四周及臨街鋪面，為店鋪提供廣闊的可視空間，避免商場(chǎng)死角在商業(yè)正門(mén)外即中庭面積巨大，方便大量人員導(dǎo)入電梯設(shè)置充分分散在各個(gè)角度，適合人員通行資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析585商業(yè)整體設(shè)計(jì)借鑒上海商城商業(yè)主體建筑具有中國(guó)回廊和室內(nèi)園林特點(diǎn)，流水環(huán)繞，環(huán)境怡人，為全開(kāi)放式，視野開(kāi)闊，店鋪依照店內(nèi)外空間展開(kāi)布局資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析595商業(yè)整體設(shè)計(jì)借鑒采用中國(guó)特色建筑基本風(fēng)格，擴(kuò)大內(nèi)部中庭空間，整個(gè)上海商城莊重優(yōu)雅資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析605商業(yè)整體設(shè)計(jì)借鑒寬敞的門(mén)前廣場(chǎng)，與藝術(shù)化點(diǎn)綴適合觀光駐足資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析615商業(yè)整體設(shè)計(jì)借鑒開(kāi)放式的運(yùn)營(yíng)空間，使人有親近自然的購(gòu)物體驗(yàn)資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析62、商業(yè)案例分析浦東嘉里城上海商城上海購(gòu)物藝術(shù)中心上海灣對(duì)于本項(xiàng)目借鑒意義上海購(gòu)物藝術(shù)中心案例購(gòu)物藝術(shù)中心以國(guó)際商務(wù)人群為核心目標(biāo)群體，將藝術(shù)欣賞、人文體驗(yàn)與自然環(huán)保完美結(jié)合，注重消費(fèi)體驗(yàn)，打造藝術(shù)創(chuàng)意購(gòu)物休閑中心購(gòu)物藝術(shù)中心基本信息號(hào)4,路空調(diào),775,789路,26路,454,滬塘專線本項(xiàng)目地鐵公交1資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析642商戶組成購(gòu)物藝術(shù)中心處于發(fā)展成熟的淮海路商圈，購(gòu)物比例相對(duì)較高，同時(shí)為滿足周圍商務(wù)人群的需求，并未忽視餐飲行業(yè)的比重購(gòu)物藝術(shù)中心各行業(yè)品牌數(shù)目占比分析購(gòu)物藝術(shù)中心各行業(yè)經(jīng)營(yíng)面積占比分析5%8%資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析652商戶組成-購(gòu)物上海K11購(gòu)物藝術(shù)中心購(gòu)物品類較為全面，以國(guó)際名品、品牌集合店為主，同時(shí)增加高檔家居家飾類品牌個(gè)人數(shù)碼化妝品藥妝店家居家飾皮具手表飾品時(shí)裝鞋注：以上為代表品牌列表，并非全部品牌列表資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析662商戶組成-餐飲上海K11購(gòu)物藝術(shù)中心為周邊商務(wù)人士以及外籍人士配備多元化的餐飲，不僅包括甜點(diǎn)、咖啡店等，同時(shí)包含各國(guó)美食亞洲快餐傳統(tǒng)小吃西式簡(jiǎn)餐冰淇淋茶餐廳咖啡甜點(diǎn)中餐創(chuàng)意菜西餐亞洲餐飲注：以上為代表品牌列表，并非全部品牌列表資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析672商戶組成-休閑娛樂(lè)上海K11購(gòu)物藝術(shù)中心休閑娛樂(lè)行業(yè)以美麗為主，同時(shí)增加生活體驗(yàn)類品牌（ABCCookingStudio）健康美麗其它娛樂(lè)注：以上為代表品牌列表，并非全部品牌列表資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析683各樓層商戶組成B2層主要以休閑餐飲為主，以及時(shí)裝為主要的經(jīng)營(yíng)品類，同時(shí)搭配休閑娛樂(lè)（1/2）樓層B239行業(yè)餐飲餐飲餐飲餐飲子行業(yè)品類業(yè)態(tài)傳統(tǒng)小吃西式甜點(diǎn)店冰淇淋品牌小吃快餐中式快餐gindaco銀章魚(yú)chezchoux/lorraine西樹(shù)泡芙/洛林撻屋B240休閑餐飲休閑餐飲休閑餐飲面包糕點(diǎn)飲品及甜品飲品及甜品B213/B246B238/B237atuttimelon特迪莓侖fresheverydayjuicebar每日新鮮水果吧果汁吧B235餐飲休閑餐飲飲品及甜品果汁吧chamecostacoffee咖世家咖啡B223/B225B242餐飲餐飲餐飲休閑餐飲休閑餐飲休閑餐飲飲品及甜品飲品及甜品飲品及甜品咖啡店甜品secretrecipe食之秘tokyo布歌東京B237甜品bojoodessert寶珠奶酪B236B234B220B231餐飲餐飲購(gòu)物購(gòu)物休閑餐飲飲品及甜品甜品甜品休閑餐飲飲品及甜品個(gè)人數(shù)碼化妝品blink琳個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物基礎(chǔ)時(shí)尚頂級(jí)時(shí)尚elecom宜麗客organic+有機(jī)家B232B216購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物化妝品皮具基礎(chǔ)時(shí)尚設(shè)計(jì)時(shí)尚skinfood思親膚mrkt馬克兔B224/B226B217時(shí)裝設(shè)計(jì)時(shí)尚設(shè)計(jì)時(shí)尚tkfspasso斯帕頌時(shí)裝beinloveB215購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝設(shè)計(jì)時(shí)尚rosebullet資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析693各樓層商戶組成B2層主要以休閑餐飲以及時(shí)裝為主要的經(jīng)營(yíng)品類，同時(shí)搭配休閑娛樂(lè)（2/2）樓層行業(yè)子行業(yè)品類業(yè)態(tài)品牌B210B208/209B203購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝時(shí)裝時(shí)裝時(shí)裝時(shí)裝時(shí)裝飾品設(shè)計(jì)時(shí)尚設(shè)計(jì)時(shí)尚D‘zzitGiordano/ladies佐丹奴retrogallery設(shè)計(jì)時(shí)尚B202設(shè)計(jì)時(shí)尚femmeB201B205專業(yè)百貨collectpoint專業(yè)百貨（SDS）設(shè)計(jì)時(shí)尚on&on/w.doubleudot/laptaletteJINS晴姿B228/B220aellialoverro/evitaperoni伊利雅/依慧達(dá)B207購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物飾品專業(yè)百貨B227B229購(gòu)物購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物手表手表基礎(chǔ)時(shí)尚專業(yè)百貨titus鐵達(dá)時(shí)morellatoB204B219/B211B218購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物生活形態(tài)鞋鞋設(shè)計(jì)時(shí)尚Ecco愛(ài)步havaianas/dote/totes哈瓦那/杜德/都德斯專業(yè)百貨（SDS）品牌店家居家飾健康保健HBAeplaza創(chuàng)e品味watsons屈臣氏B230食品雜貨藥妝店B241B233B211購(gòu)物食品雜貨健康美麗青年休閑食品美麗品牌店SPA館catalonaturalhealthfoodsNeroly萊薏休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)ABCcookingstudioABC料理工作室其它娛樂(lè)DIY手工坊資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析703各樓層商戶組成B1層業(yè)態(tài)以購(gòu)物為主，同時(shí)增加休閑娛樂(lè)的比重樓層B127/B128/B129B137行業(yè)餐飲購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物子行業(yè)品類飲品及甜品化妝品皮具業(yè)態(tài)甜品品牌Baker&spicepayeasy魅麗奇coccinelle可奇奈爾pauleka休閑餐飲個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物基礎(chǔ)時(shí)尚B113設(shè)計(jì)時(shí)尚B134/B135/B136B119時(shí)裝設(shè)計(jì)時(shí)尚時(shí)裝設(shè)計(jì)時(shí)尚BELFE貝麗飛ibluesB107時(shí)裝設(shè)計(jì)時(shí)尚B103/B05B101/B02B118/B214B108/B109/B110時(shí)裝設(shè)計(jì)時(shí)尚redvalentonilovemoschino美思嘉pplus時(shí)裝設(shè)計(jì)時(shí)尚時(shí)裝專業(yè)百貨（SDS）專業(yè)百貨（SDS）時(shí)裝toninoLamborghini托尼諾蘭博基尼YaanglifeB120B112購(gòu)物購(gòu)物生活形態(tài)生活形態(tài)家居家飾家居家飾品牌店品牌店B117休閑娛樂(lè)健康美麗美麗SPA館cellcareL.JNailsalon劉娟美甲沙龍B114/B115B116休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)健康美麗健康美麗美麗美麗美甲店FranckprovostParis梵珀巴黎法式發(fā)藝美容美發(fā)館資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析713各樓層商戶組成L1及L2層國(guó)際知名服裝品牌為主，同時(shí)輔以休閑餐飲業(yè)態(tài)，充分展現(xiàn)其高檔次的定位（1/2）樓層107行業(yè)餐飲餐飲子行業(yè)品類業(yè)態(tài)品牌simplylifebakerycafé簡(jiǎn)單生活休閑餐飲飲品及甜品咖啡店休閑餐飲飲品及甜品咖啡店muskcatcoffee106麝香貓咖啡108/109購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝時(shí)裝頂級(jí)時(shí)尚頂級(jí)時(shí)尚巴利104/204購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物burberry博柏利maxmara麥克斯馬勒103/203購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝頂級(jí)時(shí)尚101/102/201/202dolce&Gabbana購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝時(shí)裝頂級(jí)時(shí)尚頂級(jí)時(shí)尚杜嘉班納105Chloe蔻伊資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析723各樓層商戶組成L1及L2層國(guó)際知名服裝品牌為主，同時(shí)輔以休閑餐飲業(yè)態(tài)，充分展現(xiàn)其高檔次的定位（2/2）樓層行業(yè)子行業(yè)品類業(yè)態(tài)品牌208/209購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝頂級(jí)時(shí)尚薇薇安維斯特伍德206購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝頂級(jí)時(shí)尚emporioarmani資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析733各樓層商戶組成L3層主要以正餐為主，同時(shí)搭配養(yǎng)身會(huì)所樓層行業(yè)子行業(yè)小吃快餐休閑餐飲品類業(yè)態(tài)品牌花丸烏冬面304308餐飲餐飲餐飲亞洲快餐飲品及甜品亞洲快餐果汁吧渡口lightcharmerestaurant港麗餐廳301/307休閑餐飲中式簡(jiǎn)餐及茶餐廳茶餐廳ninethirtybyawfullychocolate九點(diǎn)半306303餐飲餐飲正餐正餐創(chuàng)意菜創(chuàng)意菜創(chuàng)意菜創(chuàng)意菜theurbanharvest極食餐廳302305餐飲正餐亞洲餐飲健康日餐gattensushi合點(diǎn)壽司休閑娛樂(lè)健康美麗各類專業(yè)場(chǎng)館greenmassage青籟養(yǎng)身資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析743各樓層商戶組成L4層業(yè)態(tài)配置全部為餐飲，且其以匯聚了世界各地的美食，讓顧客流連于美食的世界樓層行業(yè)子行業(yè)品類業(yè)態(tài)品牌西式簡(jiǎn)餐及餐吧marzano披薩馬上諾403406餐飲餐飲休閑餐飲西式簡(jiǎn)餐celebdetomato正餐創(chuàng)意菜創(chuàng)意菜銘品番茄elementfresh402404餐飲餐飲正餐正餐創(chuàng)意菜西餐創(chuàng)意菜新元素西班牙菜urbanhomethairestaurant401407餐飲餐飲正餐正餐亞洲餐飲亞洲餐飲東南亞日餐agora.japaneserestaurant阿吾羅日本料理superstarseafoodrestaurant405/501餐飲正餐中餐粵菜鴻星薈海鮮酒家資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析754平面設(shè)計(jì)借鑒多入口導(dǎo)入客流，樓層之間電梯錯(cuò)落設(shè)置，中空式中庭設(shè)置使得購(gòu)物中心具有流暢的動(dòng)線配置商場(chǎng)多方位設(shè)置出入口，從而有利于多方向?qū)肴肆鳂菍又g電梯成錯(cuò)落配置，利于商場(chǎng)消除客流死角，增加客流在內(nèi)部逗留時(shí)間中庭采用設(shè)計(jì)別樣設(shè)計(jì)，同時(shí)建立通往B1電梯，方便顧客進(jìn)入地下購(gòu)物空間商場(chǎng)采用環(huán)形動(dòng)線設(shè)計(jì)，保證所有店鋪的可視性與可達(dá)性資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析765商業(yè)整體設(shè)計(jì)借鑒本項(xiàng)目與外界溝通的門(mén)面設(shè)計(jì)獨(dú)特，有藝術(shù)特點(diǎn)，同時(shí)采用玻璃材質(zhì)，使B1層可享受天然采光，項(xiàng)目與地鐵1號(hào)線黃陂南路站直接相通，交通便利K11直通地鐵的連接通道從地鐵一號(hào)線可以直接通往K11淮海路中庭設(shè)計(jì)資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析775商業(yè)整體設(shè)計(jì)借鑒K11購(gòu)物藝術(shù)廣場(chǎng)充滿藝術(shù)人文氣息，室內(nèi)室外多有藝術(shù)設(shè)計(jì)和裝飾觀光電梯后垂直水幕藝術(shù)風(fēng)格室內(nèi)走廊貝殼形主入口外墻上的蝴蝶形藝術(shù)品資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析785商業(yè)整體設(shè)計(jì)借鑒隨處可見(jiàn)的藝術(shù)題材，展現(xiàn)個(gè)性人文色彩資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析795商業(yè)整體設(shè)計(jì)借鑒室內(nèi)休息場(chǎng)所多以藝術(shù)品的形式出現(xiàn)，同樣體現(xiàn)藝術(shù)色彩資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析805商業(yè)整體設(shè)計(jì)借鑒別致的室內(nèi)農(nóng)場(chǎng)，用吊燈營(yíng)造自然采光氛圍，同時(shí)拉近人與自然的距離資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析815商業(yè)整體設(shè)計(jì)借鑒的指示牌分布在各主要交通節(jié)點(diǎn)，電梯、手扶梯附近以及中庭周圍區(qū)域，方便品牌宣傳資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析82、商業(yè)案例分析浦東嘉里城上海商城上海購(gòu)物藝術(shù)中心上海灣對(duì)于本項(xiàng)目借鑒意義上海灣案例上海灣目標(biāo)客群為商務(wù)人群，為其展現(xiàn)“個(gè)性、時(shí)尚、休閑”的品味，是一條融合休閑娛樂(lè)、時(shí)尚購(gòu)物、餐飲的時(shí)尚休閑商業(yè)街上海灣基本信息層辦公主樓;;;;;;;;92公交站地鐵站上海灣資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研，九洲遠(yuǎn)景分析842商戶組成上海灣由于其所處地理位置，采取差異化競(jìng)爭(zhēng)，增加傳統(tǒng)配比中餐飲及休閑娛樂(lè)比例，購(gòu)物多采用小店面多品牌的經(jīng)營(yíng)策略上海灣各行業(yè)品牌數(shù)目占比分析上海灣各行業(yè)經(jīng)營(yíng)面積占比分析資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析852商戶組成-購(gòu)物上海灣購(gòu)物行業(yè)多采用非連鎖經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)意店鋪，體現(xiàn)其時(shí)尚定位箱包藥妝店藥店服裝手表飾品注：以上為代表品牌列表，并非全部品牌列表資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析862商戶組成-餐飲上海灣餐飲中以正餐、簡(jiǎn)餐為主，亞洲餐飲與西餐所占比例較高，而弱化了休閑餐飲，同時(shí)上海灣餐飲較為國(guó)際化冰淇淋咖啡中餐西餐亞洲餐飲注：以上為代表品牌列表，并非全部品牌列表資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析872商戶組成-休閑娛樂(lè)上海灣娛樂(lè)行業(yè)以健康美麗、英語(yǔ)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及KTV為主，充分考慮到周邊商務(wù)人群特點(diǎn)及其“個(gè)性，時(shí)尚，休閑”的定位健康美麗音樂(lè)驅(qū)動(dòng)教育注：以上為代表品牌列表，并非全部品牌列表資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析883各樓層商戶組成以KTV為主力店，同時(shí)融合了意大利餐廳品牌行業(yè)子行業(yè)品類業(yè)態(tài)KTV資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析893各樓層商戶組成L1層以個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物為主，引進(jìn)大量年輕時(shí)尚品牌；同時(shí)突出精致餐飲功能，匯集粵菜、川菜、港式茶點(diǎn)、臺(tái)灣菜、世界各國(guó)美味佳肴，體現(xiàn)高品位、新貴格調(diào)、新海派風(fēng)情的生活時(shí)尚元素品牌行業(yè)子行業(yè)品類業(yè)態(tài)酷圣石冰淇淋星巴克餐飲休閑餐飲餐飲休閑餐飲餐飲正餐飲品及甜品冰淇淋飲品及甜品咖啡店美國(guó)奶牛餐廳HB藍(lán)堡啤酒屋紐約客披薩西餐美加餐其它餐飲正餐西餐餐飲正餐西餐意大利菜東南亞日餐EMAX億瑪仕印尼餐廳餐飲正餐亞洲餐飲亞洲餐飲中餐伊藤家日本料理餐飲正餐餐飲正餐子羽港式粵菜餐廳粵菜士多啤梨兒童服飾用品購(gòu)物兒童母嬰用品兒童用品品牌店設(shè)計(jì)時(shí)尚頂級(jí)時(shí)尚設(shè)計(jì)時(shí)尚設(shè)計(jì)時(shí)尚AITNE皮具米瀾坊名品買(mǎi)賣鄂爾多斯羊絨1436購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物皮具購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析903各樓層商戶組成L1層以個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物為主，引進(jìn)大量年輕時(shí)尚品牌；同時(shí)突出精致餐飲功能，匯集粵菜、川菜、港式茶點(diǎn)、臺(tái)灣菜、世界各國(guó)美味佳肴，體現(xiàn)高品位、新貴格調(diào)、新海派風(fēng)情的生活時(shí)尚元素品牌行業(yè)子行業(yè)品類業(yè)態(tài)品牌行業(yè)子行業(yè)品類業(yè)態(tài)采邑唐風(fēng)服飾衣尚服飾購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝設(shè)計(jì)時(shí)尚Patra佩提拉飾品購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物飾品個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物飾品個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物手表個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物手表個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物箱包個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物珠寶個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物珠寶設(shè)計(jì)時(shí)尚設(shè)計(jì)時(shí)尚基礎(chǔ)時(shí)尚基礎(chǔ)時(shí)尚時(shí)尚品牌基礎(chǔ)時(shí)尚基礎(chǔ)時(shí)尚購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝設(shè)計(jì)時(shí)尚翡色秋馥購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝設(shè)計(jì)時(shí)尚Gallucci手表購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝設(shè)計(jì)時(shí)尚德駿手表珠寶購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝設(shè)計(jì)時(shí)尚新秀麗箱包購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝設(shè)計(jì)時(shí)尚百翠工坊沉璽購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物購(gòu)物子曰中裝哥弟服飾LIU2服飾Crazycool韓國(guó)服飾購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝設(shè)計(jì)時(shí)尚翠玉閣翡翠life服飾Season服飾德生洋服購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝設(shè)計(jì)時(shí)尚普安藥房購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝設(shè)計(jì)時(shí)尚屈臣氏購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝設(shè)計(jì)時(shí)尚捷強(qiáng)煙酒購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝設(shè)計(jì)時(shí)尚積姬仙奴SPA食品雜貨食品雜貨食品雜貨健康保健HBA藥店健康保健HBA藥妝店煙酒茶美麗品牌店CENZY嫻思服飾JADE休閑娛樂(lè)健康美麗SPA館購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝設(shè)計(jì)時(shí)尚明亞思造型沙龍休閑娛樂(lè)健康美麗購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝設(shè)計(jì)時(shí)尚詩(shī)靈菲美胸休閑娛樂(lè)健康美麗美麗美容美發(fā)館瘦身塑型館婧羊絨美麗資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析913各樓層商戶組成L2層已開(kāi)業(yè)品牌中以休閑娛樂(lè)為主，同時(shí)搭配日本料理以及上海菜兩家餐飲品牌品牌行業(yè)子行業(yè)品類業(yè)態(tài)品牌行業(yè)子行業(yè)品類業(yè)態(tài)twins日本料理餐飲正餐餐飲正餐亞洲餐飲日餐nail名甲物語(yǔ)美甲休閑娛樂(lè)健康美麗休閑娛樂(lè)健康美麗休閑娛樂(lè)健康美麗美麗美甲店譯婷軒中餐本幫江浙菜nataly美發(fā)美麗美容美發(fā)館美麗瘦身塑型館美麗瑜珈及舞蹈館愛(ài)麗絲風(fēng)尚內(nèi)衣生活購(gòu)物個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物時(shí)裝設(shè)計(jì)時(shí)尚品牌店慧儷輕體凡間茶語(yǔ)購(gòu)物食品雜貨購(gòu)物食品雜貨煙酒茶煙酒茶yarose舞蹈生活會(huì)館休閑娛樂(lè)健康美麗迪斯尼英語(yǔ)休閑娛樂(lè)人文及教育教育成人教育有朋普洱茶莊品牌店資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析923各樓層商戶組成L3層已開(kāi)業(yè)的四家品牌而看，餐飲與休閑娛樂(lè)并重品牌行業(yè)子行業(yè)品類業(yè)態(tài)錦庭蒙尚緣餐廳漢泰東南亞餐廳餐飲餐飲其它餐飲火鍋品牌店?yáng)|南亞正餐亞洲餐飲健康潤(rùn)芝堂經(jīng)絡(luò)養(yǎng)生調(diào)理機(jī)構(gòu)休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)健康美麗健康美麗足療按摩伊美娜美容SPA美麗SPA館資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析934平面設(shè)計(jì)借鑒上海灣生活時(shí)尚中心是一組米長(zhǎng)商業(yè)街，呈L型分布，保證每個(gè)店鋪的可達(dá)性以及可視性中庭出入口活動(dòng)廣場(chǎng)在長(zhǎng)達(dá)的商業(yè)街，設(shè)置了個(gè)出入口，方便消費(fèi)者進(jìn)入，同時(shí)使中間部分店鋪可達(dá)性更好街鋪分布在街兩旁，充分的保證了每個(gè)店鋪的可達(dá)性與可視性在商業(yè)街一邊設(shè)置活動(dòng)廣場(chǎng)，可以用來(lái)做活動(dòng)場(chǎng)所在商業(yè)街一邊將達(dá)到層的電梯設(shè)計(jì)成為水景，增加消費(fèi)者的興趣通往層電梯設(shè)立在商業(yè)街兩邊及中間，且分布較為均勻，使消費(fèi)者方便從商業(yè)街任何地方通往層資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析945商業(yè)整體設(shè)計(jì)借鑒建筑結(jié)構(gòu)呈L形分布，從遠(yuǎn)看像張開(kāi)了的帆船，步行街是設(shè)計(jì)為透明玻璃頂棚的開(kāi)放式休閑街區(qū)資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析955商業(yè)整體設(shè)計(jì)借鑒上海灣生活時(shí)尚中心也很注重多國(guó)元素的融合，在堅(jiān)持現(xiàn)代特色的同時(shí)，讓消費(fèi)者感受到不同國(guó)家的文化資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析965商業(yè)整體設(shè)計(jì)借鑒整個(gè)商業(yè)區(qū)域，注重細(xì)節(jié)打造，營(yíng)造個(gè)性、時(shí)尚體驗(yàn)的購(gòu)物休閑環(huán)境資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析975商業(yè)整體設(shè)計(jì)借鑒室內(nèi)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)單、易識(shí)別為重點(diǎn)，主要包括方位指示牌、租戶信息牌資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析98、商業(yè)案例分析浦東嘉里城上海商城上海購(gòu)物藝術(shù)中心上海灣對(duì)于本項(xiàng)目借鑒意義對(duì)于項(xiàng)目借鑒意義根據(jù)以上四個(gè)案例可知，在項(xiàng)目的整體定位中應(yīng)當(dāng)保證餐飲在項(xiàng)目中相對(duì)核心的比重，結(jié)合項(xiàng)目具體的商圈條件在購(gòu)物、休閑娛樂(lè)的比重之間進(jìn)行合理調(diào)配，并需要重視服務(wù)業(yè)態(tài)的存在上海灣上海商城樂(lè)樂(lè)購(gòu)物藝術(shù)廣場(chǎng)浦東嘉里城8%樂(lè)5%2%資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析1001對(duì)于項(xiàng)目借鑒意義-根據(jù)四個(gè)案例餐飲品類構(gòu)成可知，其品類構(gòu)成多元化，快餐均較少，而簡(jiǎn)餐、正餐及休閑餐飲的比例較高，本項(xiàng)目應(yīng)多元化配置餐飲上海灣上海商城購(gòu)物藝術(shù)廣場(chǎng)浦東嘉里城資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析1012對(duì)于項(xiàng)目借鑒意義-根據(jù)四個(gè)案例購(gòu)物品類可知，上海商城、浦東嘉里城由于精品超市的存在雜貨比例較高，同時(shí)除上海灣外其余項(xiàng)目均加入高端家居家飾品類，與本項(xiàng)目消費(fèi)者的核心需求業(yè)態(tài)匹配；同時(shí)應(yīng)當(dāng)增加、兒童用品、文化用品的設(shè)置上海灣上海商城,HBA,,,,,,,,,HBA,,,,,,,購(gòu)物藝術(shù)廣場(chǎng)浦東嘉里城HBA,,,,,HBA,,,,,,,,,,,,,,資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析1023對(duì)于項(xiàng)目借鑒意義-休閑娛樂(lè)根據(jù)四個(gè)案例休閑娛樂(lè)品類可知，健康、美麗、音樂(lè)驅(qū)動(dòng)為休閑娛樂(lè)的主要品類，本項(xiàng)目中應(yīng)考慮加入上海灣上海商城購(gòu)物藝術(shù)廣場(chǎng)浦東嘉里城1034對(duì)于項(xiàng)目借鑒意義-四個(gè)案例中上海商城與浦東嘉里城包含服務(wù)行業(yè)，上海商城服務(wù)品類較為全面，而浦東嘉里城主要以金融為主，本項(xiàng)目在服務(wù)類業(yè)態(tài)中可在金融、護(hù)理類業(yè)態(tài)做著重參考上海商城浦東嘉里城6%維修2%他資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析1044對(duì)于項(xiàng)目借鑒意義參考相關(guān)案例的業(yè)態(tài)配比，本項(xiàng)目在服務(wù)方面可重點(diǎn)考慮設(shè)置以下業(yè)態(tài)：商戶常規(guī)使用面積（平米）業(yè)態(tài)使用面積（平米）服務(wù)業(yè)態(tài)商戶數(shù)量（個(gè)）金融服務(wù)干洗300-3502600150100850150100/114皮革護(hù)理小計(jì)本項(xiàng)目在零售方面，除原有核心業(yè)態(tài)外，考慮增加設(shè)置以下業(yè)態(tài)：商戶常規(guī)使用面積零售業(yè)態(tài)商戶數(shù)量（個(gè)）業(yè)態(tài)使用面積（平米）（平米）150-200100-150100-200/HBA兒童用品文化用品小計(jì)11506005-102300/1050105、項(xiàng)目商業(yè)體量判定項(xiàng)目商業(yè)體量判斷的幾個(gè)維度項(xiàng)目的商業(yè)體量從以下三個(gè)維度進(jìn)行判定：核心業(yè)態(tài)需求面積區(qū)域條件及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地塊指標(biāo)及物業(yè)價(jià)值本項(xiàng)目的商業(yè)體量1071區(qū)域條件及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基于對(duì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的定位分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目可能的發(fā)展空間需要強(qiáng)調(diào)“生活方式導(dǎo)向”的定位檔次定位獨(dú)特性導(dǎo)向海外灘·名品匯海外灘·名品匯本項(xiàng)目生活方式導(dǎo)向綠地中心二期龍華國(guó)際價(jià)值生活方式導(dǎo)向正大樂(lè)城尚海灣、綠地匯中心價(jià)值導(dǎo)向價(jià)格導(dǎo)向卜蜂蓮花家庭女性年輕一族商務(wù)行政人群旅游客群目標(biāo)客群1081區(qū)域條件及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依據(jù)九洲遠(yuǎn)景的十二種購(gòu)物中心類型分類，本項(xiàng)目應(yīng)定位成生活方式中心九洲遠(yuǎn)景購(gòu)物中心的分類情感訴求休閑娛樂(lè)中心城市中心區(qū)域中心美食中心生活方式零售公園中心超級(jí)地區(qū)中心專業(yè)化有限品種)一次性購(gòu)足品種齊全)主題購(gòu)物中心鄰里中心能量中心工廠直銷中心專業(yè)市場(chǎng)中心功能訴求注：以上定位矩陣圖為典型意義的描述，不屬于嚴(yán)格定義；實(shí)際應(yīng)用中，各購(gòu)物中心會(huì)依據(jù)具體的內(nèi)外部因素制定行業(yè)覆蓋范圍和功能組合，在定位圖的落位可能會(huì)與上圖有所不同1區(qū)域條件及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)生活方式中心（LifeStyleCentre）的商業(yè)規(guī)模在萬(wàn)平方米，主要覆蓋公里半徑內(nèi)的商圈專業(yè)中心/主題購(gòu)物中心美食中心城市中心超級(jí)地區(qū)區(qū)域中心中心鄰里中心購(gòu)物公園能量中心LS中心直銷中心娛樂(lè)中心城市中心城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)中居民區(qū)附近郊區(qū)、新郊區(qū)區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合處中高收入人群居住區(qū)郊區(qū)適應(yīng)性廣適應(yīng)性廣適應(yīng)性廣適應(yīng)性廣地址區(qū)域處、郊區(qū)、新區(qū)心..城市主干城市主干區(qū)域中心社區(qū)主城市主干道/高速路出口區(qū)域社城市主干城市區(qū)道/高速路出口適應(yīng)性廣城市主干交通道旁道/高速路主干道旁干道旁出口/道高速路區(qū)交通域主干道旁出口干道6-10萬(wàn)超過(guò)8萬(wàn)5-8萬(wàn)平0.5-4萬(wàn)超過(guò)104-10萬(wàn)3-5萬(wàn)平0.5-4萬(wàn)0.5-4萬(wàn)2－8萬(wàn)平市區(qū)平米平米米平米萬(wàn)平米平米米平米平米方米萬(wàn)，郊區(qū)4-8萬(wàn)面積商圈可覆蓋40公里可覆蓋30公里或以上可覆蓋10公里可覆蓋3可覆蓋公里可覆蓋30公里或以上可覆蓋3公里可覆蓋30公里或以上可覆蓋40公里或以上可覆蓋10公里30公里可覆蓋50公里或以上或以上1102核心業(yè)態(tài)需求面積基于對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)客群所需發(fā)展的核心業(yè)態(tài)分析，結(jié)合案例的調(diào)整，本項(xiàng)目所需的核心商業(yè)面積在2.7萬(wàn)平方米（建筑面積）左右項(xiàng)目各大核心業(yè)態(tài)構(gòu)成情況核心業(yè)態(tài)使用面積（平米）建筑面積（平米）所占比重零售餐飲6000102002250850785714571321429%54%12%5%休閑娛樂(lè)服務(wù)1214合計(jì)1795026857100%1113地塊指標(biāo)及物業(yè)價(jià)值地面商業(yè)根據(jù)地塊的物業(yè)指標(biāo)，地面商業(yè)最大可建體量約5.9萬(wàn)平米，該體量下商業(yè)的樓層為層，局部層項(xiàng)目總建筑面積（平米）公建配套（平米）商辦可建總建筑面積（平米）容積率占地面積（平米）244102.561025200059025項(xiàng)目占地面積（平米）地面單層最大可建面積（平米）地面商業(yè)最大可建樓層建筑密度限高（米）2441045%10984.55.4451123地塊指標(biāo)及物業(yè)價(jià)值地面商業(yè)從區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、寫(xiě)字樓租金水平看，結(jié)合本項(xiàng)目未來(lái)可能的業(yè)態(tài)取得租金，自3F開(kāi)始，寫(xiě)字樓的租金價(jià)值即高于商業(yè)的租金價(jià)值約77%。因此建議3F以上的面積以寫(xiě)字樓為宜商業(yè)部分租金水平（將使用面積租金換算成建筑面積租金）寫(xiě)字樓部分租金水平（以建筑面積計(jì)算）3F3.01元/平方米天高區(qū)6.25元/平方米天2F5.67元/平方米天1F7.84元/平方米天B16.3元/平方米天低區(qū)5.33元/平方米/天注：商業(yè)部分租金水平為本項(xiàng)目預(yù)計(jì)租金，寫(xiě)字樓部分租金水平為周邊項(xiàng)目（綠地中心、海外灘）平均水平1133地塊指標(biāo)及物業(yè)價(jià)值地面商業(yè)結(jié)合項(xiàng)目的地塊指標(biāo)，同時(shí)考慮物業(yè)價(jià)值，地面商業(yè)建議控制在2F，地面商業(yè)最大建設(shè)體量在萬(wàn)平方米（未扣除辦公核心筒等公共部分建筑面積）項(xiàng)目占地面積（平米）地面單層最大可建面積（平米）地面商業(yè)建議樓層地面商業(yè)最大建議體量（平米）建筑密度2441045%10984.52219691143本項(xiàng)目各樓層平均租金預(yù)測(cè)參考區(qū)域項(xiàng)目的租金水平，結(jié)合各樓層業(yè)態(tài)的實(shí)際承租能力，本項(xiàng)目各樓層的建議租金水平如下：樓層L1使用面積平均租金9元/平方米/天得房率70%建筑面積平均租金6.3元/平方米/天7.84元/平方米/天5.67元/平方米/天3.01元/平方米/天元/平方米/天8.1元/平方米/天4.3元/平方米/天70%L270%L370%項(xiàng)目樓層租金均價(jià)（使用面積）1F1313104.52F3F1153UP--區(qū)域?qū)懽謽亲饨饏⒖歼x取區(qū)域內(nèi)已售/租的兩個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目綠地中心與海外灘的租金作為該區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓租金/售價(jià)計(jì)算參考項(xiàng)目周邊項(xiàng)目高層商業(yè)租金項(xiàng)目名稱低區(qū)租金高區(qū)租金5.5-6//天7//天4.8-5//天5.5//天//天//天項(xiàng)目名稱平均售價(jià)///注：面積均按建筑面積計(jì)算項(xiàng)目地綠地中心海外灘1163UP--區(qū)域以上商業(yè)租金參考選取區(qū)域內(nèi)預(yù)開(kāi)業(yè)的兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目正大樂(lè)城與海外灘名品匯高區(qū)商業(yè)（3F）的租金作為該區(qū)域內(nèi)商業(yè)高區(qū)租金計(jì)算參考項(xiàng)目周邊項(xiàng)目高層商業(yè)租金項(xiàng)目·樓層3F租金4//天4.5//天//天3F注：面積按照使用面積計(jì)算項(xiàng)目地正大樂(lè)城海外灘·名品匯1173地塊指標(biāo)及物業(yè)價(jià)值地下商業(yè)根據(jù)生活方式中心所需商業(yè)體量、核心業(yè)態(tài)所需體量及地面可建商業(yè)體量，地下至少需要一層的商業(yè)面積生活方式中心核心業(yè)態(tài)地面商業(yè)地下商業(yè)所需商業(yè)體量（平米）所需商業(yè)體量（平米）最大建議體量（平米）所需體量（平米）3-5萬(wàn)2.7萬(wàn)2.2萬(wàn)1-2萬(wàn)地下商業(yè)地下一層地下二層所需體量（平米）可建體量（平米）可建體量（平米）1-2萬(wàn)1.35萬(wàn)1.8萬(wàn)1183地塊指標(biāo)及物業(yè)價(jià)值地下商業(yè)通過(guò)對(duì)地下二層的體量進(jìn)行商業(yè)用途、停車用途的價(jià)值對(duì)比，地下二層每日停車在八成左右停車收益即可與商業(yè)租金收益相當(dāng)項(xiàng)目地下二層商業(yè)租金收益預(yù)測(cè)地下二層商業(yè)平均租金元/平米天（使用面積）地下二層商業(yè)平均租金元/平米天（建筑面積）地下二層體量（平米）地下二層月租金收益（萬(wàn)元）2.51.751800094.5項(xiàng)目地下二層停車收益預(yù)測(cè)時(shí)間系數(shù)月停車收益(萬(wàn)元月)地下二層體量（平米）地下二層可建停車數(shù)（個(gè)）停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/小時(shí)）停車開(kāi)放時(shí)間（小時(shí)天50.60.70.80.91.06072849610812010注：個(gè)停車位按平米計(jì)算1193地塊指標(biāo)及物業(yè)價(jià)值地下商業(yè)地下二層商業(yè)面積的增加將加大項(xiàng)目的地下停車壓力，進(jìn)一步增加項(xiàng)目地下開(kāi)挖成本。綜合對(duì)收益的分析，因此我們認(rèn)為地下二層作為停車用途更為合理項(xiàng)目商業(yè)停車位需求測(cè)算方案一：地面地面+B1商業(yè)面積商業(yè)停車設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)停車需求數(shù)量商業(yè)停車需求面積B2/B3單層最大面（平米）（個(gè)平米）（個(gè)）（平米）積（平米）30000605002250018000方案二：地面美食廣場(chǎng)（：平米商業(yè)）地面+B1商業(yè)面積商業(yè)停車設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)停車需求數(shù)量商業(yè)停車需求面積B2/B3單層最大面（平米）（個(gè)平米）（個(gè)）（平米）積（平米）32500605422437518000方案二：地面大商業(yè)（平米商業(yè)）地面+B1商業(yè)面積商業(yè)停車設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)停車需求數(shù)量商業(yè)停車需求面積B2/B3單層最大面（平米）（個(gè)平米）（個(gè)）（平米）積（平米）450006075033750180001204小結(jié)綜合三個(gè)維度的分析，我們認(rèn)為原設(shè)計(jì)方案的商業(yè)體量能夠較好的滿足各項(xiàng)指標(biāo)，因此對(duì)項(xiàng)目具體的商業(yè)業(yè)態(tài)方案在原方案基礎(chǔ)上進(jìn)行設(shè)置核心業(yè)態(tài)需求面積區(qū)域條件及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地塊指標(biāo)及物業(yè)價(jià)值本項(xiàng)目的商業(yè)體量121、項(xiàng)目詳細(xì)業(yè)態(tài)配比1商業(yè)各樓層業(yè)態(tài)分布：生活格調(diào)（建筑面積約14000平方米）以“精品超市”、“餐飲組合”、“休閑餐吧”為核心。樓層業(yè)態(tài)特色書(shū)店精品超市精品數(shù)碼配件HBA業(yè)態(tài)建筑面積（m）得房率業(yè)態(tài)使用面積（m2）單