HAPPYLAND銷(xiāo)售手冊(cè)資料

HAPPYLAND銷(xiāo)售手冊(cè)

目錄

一、茵夢(mèng)湖集團(tuán)及蘇州茵夢(mèng)湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)介紹........................................4

〔一〕茵夢(mèng)湖集集團(tuán)介紹.......................................................4

（-）蘇州黃夢(mèng)湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)介..............................................5

二、HAPPYLAND項(xiàng)目介紹........................................................6

㈠HAPPYLAND項(xiàng)目簡(jiǎn)介..................................................6

（二）、項(xiàng)目規(guī)劃及定位........................................................7

（三）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)...............................................................8

（四）配套設(shè)施..............................................................13

（五）經(jīng)營(yíng)治理服務(wù)..........................................................13

（六）投資成本優(yōu)勢(shì)..........................................................16

（七）商鋪使用面積、戶(hù)型、價(jià)格等...........................................18

三、商業(yè)物業(yè)專(zhuān)業(yè)知識(shí)............................................................19

（一）商業(yè)物業(yè)種類(lèi)..........................................................19

（二）建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)介..........................................................19

（三）商業(yè)物業(yè)的要素用途....................................................20

（四）土地使用..............................................................20

㈤八通一平..............................................................20

（六J土地使用證及具他證明書(shū)...............................................20

四、銷(xiāo)售人員守那么..............................................................20

(-)差不多準(zhǔn)那么..........................................................20

(二〕職業(yè)準(zhǔn)那么............................................................21

五、銷(xiāo)售流程.....................................................................21

六、簽定銷(xiāo)售合同有關(guān)說(shuō)明........................................................22

七、銷(xiāo)售相關(guān)問(wèn)題................................................................24

茵夢(mèng)湖HAPPYLAND銷(xiāo)售手冊(cè)

一、茵夢(mèng)湖集團(tuán)及蘇州茵夢(mèng)湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)介

紹

〔一〕茵夢(mèng)湖集集團(tuán)介紹

茵夢(mèng)湖集團(tuán)是以教育產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)以及科技產(chǎn)業(yè)等為要緊投資經(jīng)營(yíng)方向，致

力于進(jìn)展知識(shí)經(jīng)濟(jì)體系的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)覆蓋蘇州、昆山、杭州、青島

和上海等地，國(guó)內(nèi)外戰(zhàn)略合作伙伴來(lái)自美國(guó)、加拿大、澳大利亞和新西蘭等國(guó)家,

以及內(nèi)地的上海和南京等地。企業(yè)總資產(chǎn)近26億元人民幣，凈資產(chǎn)23億元，

擁有較雄厚的資本實(shí)力。

集團(tuán)董事長(zhǎng)梁順才博士是聞名的美籍華裔學(xué)者、美國(guó)席勒國(guó)際大學(xué)名譽(yù)董事

長(zhǎng)、建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)家，在美國(guó)、日本、臺(tái)灣和祖國(guó)大陸地區(qū)的建筑設(shè)計(jì)、教育投資

和地產(chǎn)投資享有專(zhuān)門(mén)高的聲譽(yù)。在其的引領(lǐng)下，集團(tuán)差不多向品牌化、集團(tuán)化、

多元化健康進(jìn)展，逐步成為具有國(guó)際先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念、規(guī)范的運(yùn)營(yíng)治理機(jī)制、深厚

的企業(yè)文化底蘊(yùn)和雄厚的資金實(shí)力的大型企業(yè)集團(tuán)。隨著近年來(lái)取得良好的社會(huì)

效益和經(jīng)濟(jì)效益，作為華東地區(qū)知名的成功民營(yíng)企業(yè)，已獲得社會(huì)各界的承認(rèn)和

好評(píng)。

目前集團(tuán)旗下企業(yè)和產(chǎn)業(yè)有：蘇州市良上文化進(jìn)展、蘇州良土教育治理、蘇

州國(guó)際外語(yǔ)學(xué)校、硅湖職業(yè)技術(shù)學(xué)院、青島國(guó)基外語(yǔ)學(xué)校、上海硅湖園區(qū)貿(mào)易、

上海硅湖生物科技、蘇州寬敞運(yùn)算機(jī)新技術(shù)、蘇州茵夢(mèng)湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、蘇州和信

物業(yè)治理、青島鰲海山城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)等。

〔二〕蘇州茵夢(mèng)湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)介

蘇州茵夢(mèng)湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成立于2000年在蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)成立，辦公地

址為蘇州工業(yè)園區(qū)加城大廈，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，擁有國(guó)家二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，要

緊經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售建筑材料等。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

經(jīng)營(yíng)治理層設(shè)總經(jīng)理一名、副總經(jīng)理兩名；下設(shè)八個(gè)部門(mén)，即：投資打算部、設(shè)

計(jì)部、工程部、銷(xiāo)售部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)部、合約部及綜合行政辦公室。公司集合

了一批富有激情和理想、有專(zhuān)業(yè)知識(shí)、不斷追求杰出的人才。公司的中層干部年

紀(jì)在27—45歲之間，擁有碩士、大學(xué)、大專(zhuān)等不同學(xué)歷的各類(lèi)人才。職員朝氣

蓬勃，專(zhuān)業(yè)技能強(qiáng)，團(tuán)隊(duì)合作精神明顯，能夠把握房地產(chǎn)市場(chǎng)脈搏，洞悉房地產(chǎn)

市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，形成了一種創(chuàng)新、進(jìn)取和蓬勃向上的進(jìn)展態(tài)勢(shì)。

公司崇尚”建筑源于自然，設(shè)計(jì)打造精品”的理念，以中高檔樓盤(pán)開(kāi)發(fā)為主,

附帶教育產(chǎn)業(yè)樓盤(pán)的承建工作，從事專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)方針，注重開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的全方位

設(shè)計(jì)與治理，力求對(duì)社會(huì)的回報(bào)，并以期獲得穩(wěn)健增長(zhǎng)速度與效益。公司自成立

以來(lái)，先已后承建了蘇州國(guó)際外語(yǔ)學(xué)校、硅湖職業(yè)技術(shù)學(xué)院的校舍及其附屬產(chǎn)業(yè),

公司的建筑特色明顯，具有極強(qiáng)的品牌文化特點(diǎn)，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)的進(jìn)展，逐

步在專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域中凸顯優(yōu)勢(shì)。

"以人為本"是公司突出的企業(yè)文化，公司追求人才資源的最優(yōu)化治理，尊

重職員的選擇權(quán)，重視對(duì)職員的培養(yǎng)，以為職員提供理想、最具潛力的競(jìng)爭(zhēng)崗位

為己任，努力制造公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境。提倡工作效率，讓每個(gè)職員融于公司的進(jìn)展

之中，強(qiáng)調(diào)專(zhuān)業(yè)技巧和工作模式相結(jié)合，加強(qiáng)決策、經(jīng)營(yíng)、治理、銷(xiāo)售、應(yīng)變等

專(zhuān)業(yè)能力，提高企業(yè)的凝聚力和核心競(jìng)爭(zhēng)力。

茵夢(mèng)湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擁有一流的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，曾取得卓著的業(yè)績(jī)和豐富的實(shí)踐建筑

施工、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)、裝飾裝修體會(huì)，先后成功實(shí)施了成功開(kāi)發(fā)了一系列樓盤(pán)，要緊有

大禹谷、青島硅湖城、茵夢(mèng)湖景苑、茵夢(mèng)湖山莊等等。

二、HAPPYLAND項(xiàng)目介紹

〔一〕HAPPYLAND項(xiàng)目簡(jiǎn)介

HAPPYLAND項(xiàng)目是由茵夢(mèng)湖集團(tuán)投資、蘇州茵夢(mèng)湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)興建

的以歡樂(lè)為主題的公園，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、康體、美容于一體。

該項(xiàng)目位于昆山市花橋鎮(zhèn)曹安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，占地41萬(wàn)平方米、總建筑面積

102.5萬(wàn)平方米，打算投資額26多億元，容積率為2.5,綠地率為一五%,停

車(chē)位共9400個(gè)，現(xiàn)有建筑面積11萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目引進(jìn)國(guó)際最新設(shè)計(jì)理念，

參考國(guó)際國(guó)內(nèi)成功商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)秀范例，由東南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院蘇州分

院和蘇州茵夢(mèng)湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共同設(shè)計(jì)、是建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)家、園林和裝飾裝修專(zhuān)家共

同努力的結(jié)晶。充分展現(xiàn)了茵夢(mèng)湖集團(tuán)在建筑設(shè)計(jì)等各方面的優(yōu)勢(shì)，集本土風(fēng)情

與海派風(fēng)格于一體，讓建筑傳情達(dá)意。

〔二〕、項(xiàng)目規(guī)劃及定位

?一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑，引領(lǐng)建筑風(fēng)向

茵夢(mèng)湖happyland由聞名美籍華裔學(xué)者、建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)家梁順才博士領(lǐng)銜進(jìn)

行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)充分表達(dá)科技、生態(tài)、服務(wù)等功能品質(zhì)，集中西方文

化和現(xiàn)代文明于一體，具有江南傳統(tǒng)特色，又融合了西洋建筑風(fēng)格，中西合璧的

建筑富有時(shí)代氣息，填補(bǔ)了蘇州和上海之間的建筑空白，將成為長(zhǎng)三角地區(qū)超大

規(guī)模歡樂(lè)主題購(gòu)物公園和昆山市花橋鎮(zhèn)的最精美的標(biāo)志性建筑。

?規(guī)模宏大，氣概磅礴

茵夢(mèng)湖happyland占地面積41萬(wàn)平方米,規(guī)劃建筑面積102.5萬(wàn)平方米,

整個(gè)建筑規(guī)模宏大，氣概宏偉，布局合理，色彩鮮亮。主題建筑高30層。另有

30萬(wàn)平方米的大型停車(chē)場(chǎng)〔約9400個(gè)車(chē)位〕和一五萬(wàn)平方米的屋頂花園。整

個(gè)項(xiàng)目由蘇州茵夢(mèng)湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)發(fā)。

?Happy主題：定位精準(zhǔn)

公司對(duì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展脈搏精準(zhǔn)把握，該項(xiàng)目集慶、健、美、老爺車(chē)文化為

主題，為消費(fèi)者提高婚慶、節(jié)慶、喜慶、健康、整形美容、游樂(lè)、批發(fā)、購(gòu)物、

酒店、休閑、美食等于一體的全新體驗(yàn)消費(fèi)時(shí)代，引領(lǐng)每天差不多上歡樂(lè)節(jié)日。

?豐富有機(jī)的業(yè)態(tài)組合

茵夢(mèng)湖happyland項(xiàng)目以歡樂(lè)為主題，以慶、健、美為組合，追求天天過(guò)

節(jié)、時(shí)時(shí)炊樂(lè)消費(fèi)理念，超大面積、無(wú)縫空間、框架結(jié)構(gòu)任您隨意組合開(kāi)放空間,

以多業(yè)態(tài)、多品牌凝聚人氣、提升知名度和輻射力。

其中，A區(qū)以慶為主題，B區(qū)以健為主題，專(zhuān)家樓、華美大樓〔一樓、二樓出售,

同時(shí)二樓辟出一定面積用于老爺車(chē)展出；3-5樓三星級(jí)賓館〕

具體業(yè)態(tài)組合見(jiàn)下表

〔三〕項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

?符合都市進(jìn)展規(guī)劃

昆山是一座具有深厚文化歷史底蘊(yùn)的以外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的新興工商都市,

東接上海，西鄰蘇州。都市化、工業(yè)化進(jìn)程快速推進(jìn)，通過(guò)實(shí)施外向帶動(dòng)、科教

興市和可連續(xù)進(jìn)展戰(zhàn)略，走出了一條獨(dú)具特色的“昆山之路"。按照昆山市的進(jìn)

展規(guī)劃和市領(lǐng)導(dǎo)的最新講話精神，當(dāng)前昆山正利用工業(yè)化和都市化加速推進(jìn)的時(shí)

機(jī)，為更好地支撐現(xiàn)代制造業(yè)的進(jìn)展，大力進(jìn)展包括教育培訓(xùn)、醫(yī)療、消費(fèi)性服

務(wù)、生產(chǎn)性服務(wù)等在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)。

昆山市進(jìn)展服務(wù)業(yè)，是從整個(gè)長(zhǎng)三角的大環(huán)境和昆山的小環(huán)境中杳找最正確

結(jié)合點(diǎn)。昆山在進(jìn)展服務(wù)業(yè)的過(guò)程中，力求與上海、蘇州錯(cuò)位進(jìn)展，要以昆山為

立足點(diǎn)，擴(kuò)大服務(wù)半徑。今后，要按照《昆山市都市總體進(jìn)展規(guī)劃》和《昆山市服務(wù)

業(yè)進(jìn)展總體規(guī)劃》,明確重點(diǎn)地區(qū)，專(zhuān)門(mén)是“1+3”地區(qū)和花橋、周莊、巴城等

服務(wù)業(yè)特色鎮(zhèn)的進(jìn)展方向，把昆山建設(shè)成為江蘇國(guó)際商貿(mào)重鎮(zhèn)、滬蘇物流轉(zhuǎn)運(yùn)基

地和長(zhǎng)三角休閑居住品牌都市，形成生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代化商貿(mào)服務(wù)業(yè)和文化休

閑旅行業(yè)"三足鼎立"的服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)體系。

我們將要投資的happyland項(xiàng)目恰好符合《昆山市都市總體進(jìn)展規(guī)劃》和《昆

山市服務(wù)業(yè)進(jìn)展總體規(guī)劃”，而且項(xiàng)目所在地位于重點(diǎn)進(jìn)展區(qū)域。

?經(jīng)營(yíng)機(jī)制優(yōu)勢(shì)

大型購(gòu)物中心在中國(guó)顯現(xiàn)時(shí)刻較短，缺乏成功的可資借鑒的體會(huì)模式。好在

茵夢(mèng)湖集團(tuán)是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中成長(zhǎng)壯大起來(lái)的，對(duì)市場(chǎng)的判定和把握能力較為

準(zhǔn)確，具有靈活的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和先進(jìn)有用的治理模式。因此，為保證項(xiàng)目的順利進(jìn)

展和經(jīng)營(yíng)成功，公司將結(jié)合司情，借鑒美國(guó)、西歐、日本與東南亞地區(qū)和國(guó)家在

進(jìn)展商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)門(mén)是SHOPPINGMALL方面的成功體會(huì)，加強(qiáng)深入研究，與時(shí)

俱進(jìn)地尋求合適的靈活的經(jīng)營(yíng)模式。為此，公司將利用本項(xiàng)目將在不同時(shí)期采納

不同的經(jīng)營(yíng)模式，集合大量相關(guān)領(lǐng)域的治理精英，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化治理，并形成一套

成熟的治理模式和體會(huì)，力求在開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)商、治理商之間取得共贏,

在短期利澗和長(zhǎng)期利澗求得平穩(wěn)。

?區(qū)位優(yōu)勢(shì)

茵夢(mèng)湖happyland具體坐落位置昆山市花橋鎮(zhèn)，緊臨國(guó)際大都市上海，與

上海市嘉定、青浦二區(qū)接壤，素有江蘇東大門(mén)、蘇滬大陸橋、上海后花園之稱(chēng)，

地處蘇滬交界處、上海郊區(qū)環(huán)線內(nèi)，東靠上海國(guó)際汽車(chē)城和浦東新區(qū)，西鄰昆山

國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和蘇州新加坡工業(yè)園。那個(gè)地點(diǎn)目前是上海、蘇州等周邊地區(qū)的

SHOPPINGMALL的商業(yè)輻射范疇的空白點(diǎn)或盲區(qū)。因此，能夠說(shuō)happyland

項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位具有超前意識(shí)，該項(xiàng)目將憑借如此的絕佳地段，立足昆山，

輻射長(zhǎng)三角其他都市，輻射范疇將在百公里外。

?交通優(yōu)勢(shì)

花橋鎮(zhèn)位于江蘇省的最東端、上海市的西北郊。曹安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)距虹橋機(jī)場(chǎng)

25公里、距上海市中心34公里，距浦東機(jī)場(chǎng)65公里，距吳淞集裝箱碼頭30

公里，交通距昆山市區(qū)16公里，距蘇州市50公里。依靠滬寧高速公路、312

國(guó)道、滬寧鐵路和同三國(guó)道、上海郊區(qū)環(huán)線以及擬建中的京滬高速鐵路、城際軌

道交通等，組成了花橋鎮(zhèn)四通八達(dá)、快速、便利、立體的交通網(wǎng)絡(luò)。該交通體系

的完善，大型購(gòu)物休閑中心由中心城區(qū)向邊緣區(qū)域或郊區(qū)進(jìn)展是一個(gè)方向，這些

區(qū)域地價(jià)廉價(jià)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，立即投資興建的商務(wù)物業(yè)檔次高、位置好、價(jià)格

低、交通方便，必將受市場(chǎng)追捧。

?區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集中，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人民生活富裕，消費(fèi)結(jié)構(gòu)面臨升級(jí)

項(xiàng)目地處長(zhǎng)三角，國(guó)內(nèi)國(guó)際資本紛紛涌入，商業(yè)極為發(fā)達(dá)，長(zhǎng)江三角洲以全

國(guó)2.2%的陸地面積、10.4%的人口，制造了全國(guó)22.1%的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、

24.5%的財(cái)政收入、28.5%的進(jìn)出口總額，2004年長(zhǎng)三角地區(qū)一五都市中有一

三個(gè)都市居民家庭的人均可支配收入超過(guò)萬(wàn)元，長(zhǎng)三角差不多成為中國(guó)大陸最具

經(jīng)濟(jì)活力、人民群眾生活最富裕、輻射能力最廣泛的地區(qū)。

其中，上海市2004年實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值7450.27億元，比上年增長(zhǎng)一

三.6%,增幅為1996年以來(lái)的最高水平，人均可支配收入1600。多元。蘇州

市位于長(zhǎng)江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江，2004年的國(guó)民

生產(chǎn)總值達(dá)345。億元，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度達(dá)到17.6%,人均可支配收入14451元。

昆山市位于蘇州和上海之間，人口近百萬(wàn)，2004年國(guó)民生產(chǎn)總值314.34萬(wàn)元,

人均可支配收入超過(guò)萬(wàn)元。

該區(qū)域內(nèi)人口密集，潛在消費(fèi)群體龐大。其中，上海人口1700多萬(wàn)，蘇州

市實(shí)際人口超過(guò)1000萬(wàn)，在以昆山花橋2.5小時(shí)車(chē)程的半徑內(nèi)，約有1億人

口。

另外，昆山市入選2004年度',最正確中國(guó)魅力都市"和''極力舉薦投資

都市"，美國(guó)《福布斯”雜志首次推出“中國(guó)最正確商業(yè)都市排行榜"、”以后

之星50強(qiáng)"，昆山分別名列第69位和第7位。自1992年以來(lái)，差不多有來(lái)

自美國(guó)、英國(guó)、加拿大、法國(guó)、日本、德國(guó)、韓國(guó)、新加坡、香港、臺(tái)灣等十多

個(gè)國(guó)家和地區(qū)的200多家企業(yè)在花橋投資，中高級(jí)白領(lǐng)較多，消費(fèi)意識(shí)發(fā)達(dá)，

消費(fèi)水平高，他們也都在翹首期盼這一項(xiàng)目早日投入運(yùn)營(yíng)。

最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005上半年長(zhǎng)三角一五個(gè)都市的居民人均可支配收入

首次突破8000元大關(guān)，較全國(guó)平均水平高出2628元。收入增長(zhǎng)帶來(lái)消費(fèi)能力

升級(jí)，長(zhǎng)三角都市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正由大眾消費(fèi)向享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變，體臉式的消費(fèi)

前景看好。

?周邊商業(yè)氛圍初步形成

花橋鎮(zhèn)面積50平方公里，目前差不多形成四大支柱產(chǎn)業(yè)即汽車(chē)零配件產(chǎn)業(yè)、

高科技電子產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)，是昆山市的汽配商貿(mào)物流

重鎮(zhèn)。而且本項(xiàng)目周邊已建、在建和規(guī)劃的物業(yè)項(xiàng)目種類(lèi)繁多，要緊有上海國(guó)際

汽車(chē)城、同濟(jì)汽車(chē)學(xué)院、二手車(chē)交易市場(chǎng)、國(guó)際生態(tài)居住區(qū)、F1國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)、

青浦工業(yè)園區(qū)等等，種類(lèi)齊全，商業(yè)氛圍濃厚，另?yè)?jù)了解，江蘇省國(guó)際貿(mào)易中心

也將遷向該地，昆山市行政辦公中心也將東移。而該區(qū)域的商業(yè)配套明顯跟不上,

從而為本項(xiàng)目的進(jìn)展提供了鍥機(jī)。因此，本項(xiàng)目的投資興建，能較好的發(fā)揮協(xié)同效

應(yīng)，使整個(gè)區(qū)域結(jié)構(gòu)脈絡(luò)清晰，本項(xiàng)目能大幅提高周?chē)倘Φ膬r(jià)值，提升商業(yè)文

化，營(yíng)造和改善商業(yè)環(huán)境，提高人民生活品質(zhì)。

?地產(chǎn)升值空間龐大

我們認(rèn)為，以后商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將逐步轉(zhuǎn)從廣域型、都市型購(gòu)物中心轉(zhuǎn)向區(qū)域

型購(gòu)物中心或二三線都市，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以后將朝購(gòu)物、休閑、健身、交際等方

向綜合進(jìn)展。該項(xiàng)目緊鄰上海，區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)較少，加上外資企

業(yè)如金融、汽車(chē)、高檔零售商品等進(jìn)入上海及其周邊市場(chǎng)的力度進(jìn)一步加大，我

們對(duì)該區(qū)域的以后進(jìn)展前景充滿(mǎn)信心，加上該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、主題經(jīng)營(yíng)富

有特色、經(jīng)營(yíng)模式科學(xué)合理，該項(xiàng)目必定能成功。估量以后一段時(shí)刻內(nèi)，該區(qū)域

的商業(yè)物業(yè)價(jià)格上漲空間將被打開(kāi)。該項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)，必定給地產(chǎn)帶來(lái)的龐大

升值空間，商鋪投資者將共同分享這盛夏的果實(shí)。

〔四〕配套設(shè)施

?市政設(shè)施：提供高標(biāo)準(zhǔn)“八通一平"條件，包括道路、供電、供水、污水排

放、雨水排放、通信和寬帶、土地平坦。

?娛樂(lè)休閑，除了本項(xiàng)目的休閑娛樂(lè)設(shè)施外，周遍地區(qū)還有電影院、休閑度假

村、高爾夫球場(chǎng)、保齡球場(chǎng)等。

?學(xué)校：happyland周邊地區(qū)擁有包括聞名的復(fù)旦大學(xué)、上海交通大學(xué)在內(nèi)

的等眾多高等院校、省市級(jí)重點(diǎn)中、小學(xué)以及國(guó)際外語(yǔ)學(xué)校所，能夠滿(mǎn)足

入住業(yè)主子女及職工不同的就學(xué)需求。

?醫(yī)院：除了本項(xiàng)目的整形美容專(zhuān)科醫(yī)院外，周遍地區(qū)還擁有家省市級(jí)衛(wèi)

生醫(yī)療機(jī)構(gòu)，可就近診治。

?居住：昆山是國(guó)家衛(wèi)生都市、國(guó)家環(huán)保榜樣都市，花橋鎮(zhèn)是國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn)，環(huán)

境優(yōu)美，景色、氣候怡人，各項(xiàng)生活設(shè)施一應(yīng)俱全，國(guó)際生態(tài)居住區(qū)將是您

忙碌后的棲息地。

?交通：目前要緊有以下幾條線路通過(guò)花橋鎮(zhèn)，昆山102--上海安亭〔間隔

5分鐘〕、上海嘉定一一昆山〔間隔半小時(shí)〕、上海青浦----昆山〔間隔一小時(shí)。

據(jù)了解，上海國(guó)際汽車(chē)城的公交營(yíng)運(yùn)系統(tǒng)已進(jìn)入規(guī)劃程序，相信不遠(yuǎn)的今后

城際交通會(huì)大大改善花橋鎮(zhèn)現(xiàn)有公交體系和網(wǎng)絡(luò)。

〔五〕經(jīng)營(yíng)治理服務(wù)

?專(zhuān)業(yè)的物業(yè)治理公司

公司將聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)集團(tuán)卜,屬物業(yè)治理公司進(jìn)行治理理念、治理模式、運(yùn)

行機(jī)制及人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，大幅提高現(xiàn)有治理水平，適應(yīng)新形式下的物業(yè)治理需求,

對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)進(jìn)行治理，提供質(zhì)優(yōu)費(fèi)用低廉的服務(wù)。

?電梯服務(wù)

該項(xiàng)目共有包括貨梯、客梯共部，具體分布情形如下：；

公司將為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)電梯服務(wù)，文明禮貌，使用文明用語(yǔ)，持證上崗；

遇到電梯顯現(xiàn)故障，修理人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)排除故障，確保大廈安全運(yùn)營(yíng)。

?水、電治理服務(wù)

設(shè)置專(zhuān)人負(fù)責(zé)受理客戶(hù)反映水電問(wèn)題，24小時(shí)值班，文明答復(fù)和解決問(wèn)題；

新增客戶(hù)辦理用水用電申請(qǐng)，手續(xù)齊全后，2個(gè)工作日到現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，3個(gè)工作日

內(nèi)保證客戶(hù)用上水電；

實(shí)現(xiàn)全年安全供電、供水運(yùn)行無(wú)重大事故，接到停水、停電事故10分鐘內(nèi)趕

到現(xiàn)場(chǎng)，停水、停電搶修，大修不超過(guò)48小時(shí)，小修不超過(guò)24小時(shí)，正常修

理停水、停電提早24小時(shí)通知；

按規(guī)定收取水、電費(fèi)，保證不亂收費(fèi)。

?給排水設(shè)備和電器設(shè)備

供電設(shè)備：花橋鎮(zhèn)建有35KV的變壓站二座、在建110KV變壓站一座和籌

建的220KV變電站一座，由華東22萬(wàn)伏電網(wǎng)配變供應(yīng)，為花橋鎮(zhèn)工商企業(yè)的

正常經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)提供了電力上的保證；配電方式高壓采納雙回路選擇送電，并以環(huán)

路配電方式供電，保證電壓的穩(wěn)固；同時(shí)配有緊急備用發(fā)電系統(tǒng)，專(zhuān)門(mén)情形下啟

動(dòng)備用電源；每一商戶(hù)均安裝電力計(jì)量裝置，數(shù)據(jù)直截了當(dāng)傳送至主監(jiān)控室并儲(chǔ)

存。

給排水設(shè)備：花橋鎮(zhèn)生產(chǎn)生活用水全部由采集陽(yáng)澄湖優(yōu)質(zhì)水源的昆山市自來(lái)水集

團(tuán)公司組團(tuán)供水，建有噸容量蓄水池，采納重力水箱間接供水方式，通過(guò)加

壓送至樓頂，排水由直徑600、450、300三種管徑組成直泄式排水系統(tǒng)，廢水、

污水、雨水分別排入下水道。

?通訊

花橋鎮(zhèn)已建成一萬(wàn)門(mén)〔終端三萬(wàn)門(mén)〕的兩座郵電通信大樓，采納先進(jìn)的光纜、

寬帶通信網(wǎng)絡(luò)，長(zhǎng)途、國(guó)際、港澳臺(tái)及電傳、暢通無(wú)阻，先進(jìn)的光纜、

寬帶通信網(wǎng)絡(luò)保證了信息的暢通。

?24小時(shí)中央空調(diào)和中央監(jiān)控

Happyland各建筑物內(nèi)均安裝中央空調(diào)，為客戶(hù)和游客制造一個(gè)舒服的經(jīng)

營(yíng)和購(gòu)物、休閑環(huán)境；并安裝有自動(dòng)化中央監(jiān)控系統(tǒng)，山中央監(jiān)控中心自動(dòng)監(jiān)控

水電、空調(diào)、電梯等各項(xiàng)設(shè)施，火災(zāi)自動(dòng)監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)可自動(dòng)偵煙、偵熱、偵水,

以防事故發(fā)生。

?消防設(shè)施

為降低火災(zāi)誘因，保證客戶(hù)和消費(fèi)者安全，整個(gè)建筑主體結(jié)構(gòu)及要緊設(shè)備均

屬非易燃材料，并安裝有消防主管及樓層消防栓等設(shè)施。

?招商服務(wù)

另外，花橋鎮(zhèn)還專(zhuān)門(mén)成立了外資招商服務(wù)中心，為投資者提供”一站式、全

過(guò)程"的一條龍服務(wù)，即從項(xiàng)目立項(xiàng)審批、工商注冊(cè)、稅務(wù)登記、銀行開(kāi)戶(hù)、海

關(guān)登記、施工以及入駐后的供電、供水、職員聘請(qǐng)、培訓(xùn)等一系列手續(xù)，均可由

外資招商服務(wù)中心協(xié)助、代理。

?統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)治理

公司將組建商業(yè)經(jīng)營(yíng)治理公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)治理。要緊職責(zé)是為所有的

商戶(hù)制定統(tǒng)一的治理制度；對(duì)租戶(hù)進(jìn)行教育輔導(dǎo)、經(jīng)營(yíng)分析、店鋪調(diào)整等；負(fù)責(zé)

對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)治理，如統(tǒng)一組織進(jìn)行廣告宣傳策劃、促銷(xiāo)；以及對(duì)租戶(hù)的財(cái)

務(wù)治理等。

〔六〕投資成本優(yōu)勢(shì)

與上海、蘇州等都市相比，在昆山市花橋鎮(zhèn)投資具有無(wú)可比擬的成本優(yōu)勢(shì)。

列舉如下：

1、土地費(fèi)用

用地性質(zhì)用地點(diǎn)式使用年限價(jià)格〔元人民幣/平方米〕

批租一五7.5

工業(yè)用地50

租賃7.5-12〔元人民幣/平方米.年〕

住宅用地批租70需競(jìng)拍

商業(yè)公建用地批租40需競(jìng)拍

另需收取0.40元人民幣/平方米。年的土地權(quán)屬治理費(fèi)

2、工商注冊(cè)費(fèi)

注冊(cè)資本在1000萬(wàn)元人民幣（含1000萬(wàn)元〕以下的收0.08%;1000萬(wàn)

元以上的超出部分收0.04%；1億元以上的超出部分不再收取。

3、自來(lái)水、天然氣

水費(fèi)：工業(yè)用水2.一五元/噸。生活用水1.85元/噸、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、建筑

業(yè)用水2.45元/噸、賓館、飯店、娛樂(lè)業(yè)用水2.65元/噸；

天然氣：居民用氣2.2元/M3、工業(yè)用氣1.9-2.0元/M-公用事業(yè)用氣

2.75元/M'3、商業(yè)用氣3.45元/IVP

4、通訊

[1]〔〕初裝費(fèi)308元人民幣/線

〔2〕ADSL初裝費(fèi)308元人民幣/線

5、電費(fèi)

[1]3—五KVA及以上〔大工業(yè)〕用戶(hù)

電壓等級(jí)供配電貼費(fèi)電度電價(jià)

110KVA免0.443元/KWH

35KVA免0.458元/KWH

10KVA免0.473元/KWH

[2]3—五KVA以下用戶(hù)

電壓等級(jí)供配電貼費(fèi)電度電價(jià)

35KVA免0.634元/KWH

10KVA免0.649元/KWH

10KVA以下免0.664元/KWH

6、勞動(dòng)力成本

外資企業(yè)職工工資水平不低于最低工資標(biāo)準(zhǔn)，具體由企業(yè)自行確定。各項(xiàng)基

金提成比例如卜'

項(xiàng)目養(yǎng)老保險(xiǎn)生育保險(xiǎn)失業(yè)保險(xiǎn)工傷保險(xiǎn)醫(yī)療保險(xiǎn)

企業(yè)支付〔％〕一八120.58

個(gè)人支付〔％〕7///2

7、貨運(yùn)成本單位：人民幣/元

A:集裝箱出口費(fèi)20，40'B:集裝箱進(jìn)口費(fèi)20'40'

正常內(nèi)陸包干費(fèi)11001600正常內(nèi)陸包干費(fèi)一五002000

運(yùn)費(fèi)7001000運(yùn)費(fèi)7001000

其中其中報(bào)關(guān)費(fèi)、理貨費(fèi)

定艙費(fèi)、提箱費(fèi)4006008001000

等

8、基建成本

房屋造價(jià)：視廠房材料、結(jié)構(gòu)而定一樣為500-1000元/平方米

房屋租賃：視廠房新舊、結(jié)構(gòu)而定一樣為10元/平方米.月

注：以上均系現(xiàn)行參考價(jià)格

〔七〕商鋪使用面積、戶(hù)型、價(jià)格等

有關(guān)商鋪的形狀、戶(hù)型面積、總鋪數(shù)、層高、開(kāi)間、進(jìn)深、單價(jià)、總價(jià)等具

體數(shù)據(jù)詳見(jiàn)銷(xiāo)售問(wèn)答。

三、商業(yè)物業(yè)專(zhuān)業(yè)知識(shí)

〔一〕商業(yè)物業(yè)種類(lèi)

HAPPYLAND內(nèi)的物業(yè)種類(lèi)繁多，業(yè)態(tài)業(yè)種豐富齊全，物業(yè)品質(zhì)層次錯(cuò)落

有致。要緊有：商業(yè)街商鋪、商務(wù)樓商鋪、百貨購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)、超市、百貨

店、專(zhuān)賣(mài)店、三星級(jí)、五星級(jí)賓館、商務(wù)辦公樓、高檔餐飲及其他。

（二〕建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)介

項(xiàng)目分三期完成。一期由地下停車(chē)場(chǎng)層、30層高的綜合商貿(mào)樓、3棟六層

高的商業(yè)樓及連廊等組成，建筑面積470835平方米，其中30層高的綜合商貿(mào)

樓外墻為高檔鋁塑板及合金玻璃窗，玻璃水晶體以巨門(mén)的造型聳立在周?chē)ㄖ?/p>

群，寓意海納百川，醒目靚麗，極具現(xiàn)代感，建筑物總高為米，整個(gè)建筑物

為二類(lèi)建筑，耐火等級(jí)為二級(jí)，建筑抗震設(shè)防裂度為8級(jí)，整體為框架結(jié)構(gòu)，

各層均為大跨度大開(kāi)間布局，各層均采納天然光和照明相結(jié)合，布局設(shè)計(jì)合理，

適合各種商業(yè)用途。

二期由四星級(jí)以上星級(jí)賓館、會(huì)展中心、3棟六層高的商業(yè)樓、地下停車(chē)場(chǎng)

及商業(yè)配套樓等組成，建筑面積229710平方米；三期由產(chǎn)學(xué)研基地項(xiàng)目、地

下停車(chē)場(chǎng)等組成，建筑面積291655平方米。已有建筑包括華美大樓、專(zhuān)家樓

等，建筑面積11萬(wàn)平方米。

各樓內(nèi)上下水管道及樓外自來(lái)水，污水、雨水管道全部接通，每棟樓內(nèi)均設(shè)

有專(zhuān)用配電室，有雙回路線路供樓內(nèi)使用，樓內(nèi)還配有大型貨梯、客梯直通樓內(nèi)

各層。

〔三〕商業(yè)物業(yè)的要緊用途

見(jiàn)第二部分業(yè)態(tài)分布部分

〔四〕土地使用

〔五〕八通一平

一個(gè)平坦土地，通水，通電，通煤氣，通電信，通郵，通路，通排污、通排

雨水。

〔六〕土地使用證及其他證明書(shū)

土地使用證證書(shū)標(biāo)號(hào)：，建設(shè)規(guī)劃許可證編號(hào)：，

施工許可證編號(hào)：，建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)編號(hào)：，《商品房銷(xiāo)售（預(yù)

售）許可證”編號(hào)：

四、銷(xiāo)售人員守那么

〔一〕差不多準(zhǔn)那么

1、銷(xiāo)售人員必須忠于公司，熱愛(ài)本職工作，遵守職業(yè)道德;

2、銷(xiāo)售人員在工作時(shí)刻內(nèi)要時(shí)刻注意外表、儀容；

3、銷(xiāo)售人員必須公司遵守公司規(guī)章制度和銷(xiāo)售治理制度，保守公司隱秘;

4、銷(xiāo)售人員不得有損害公司利益的行為發(fā)生或與公司的利益發(fā)生沖突；

5、銷(xiāo)售人員必須微笑熱情善意地對(duì)待所有客戶(hù)。

〔二〕職業(yè)準(zhǔn)那么

1、銷(xiāo)售人員必須不斷提高業(yè)務(wù)知識(shí)，專(zhuān)門(mén)是對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)知識(shí)，

如房地產(chǎn)差不多概念、建筑材料、物業(yè)治理以及相關(guān)法律法規(guī)；

2、銷(xiāo)售人員必須對(duì)該項(xiàng)目具有詳細(xì)的了解，包括規(guī)模、定位、設(shè)施、價(jià)格、

戶(hù)型、要緊賣(mài)點(diǎn)、周邊環(huán)境及公共設(shè)施、交通條件、該區(qū)域都市進(jìn)展規(guī)劃等；

3、銷(xiāo)售人員需要不斷提高服務(wù)意識(shí)和技巧，如提高觀看應(yīng)變能力、了解客

戶(hù)心理及溝通交流能力；

4、銷(xiāo)售人員必須經(jīng)常關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和周邊商業(yè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)，及時(shí)

進(jìn)行反饋，以便公司銷(xiāo)售策略及時(shí)調(diào)整；

5、銷(xiāo)售人員必須嚴(yán)格執(zhí)行公司制度、命令和服從工作安排，提高業(yè)務(wù)執(zhí)行

能力。

〔以上只是框架性規(guī)定，具體內(nèi)容詳見(jiàn)上海商貿(mào)的業(yè)務(wù)治理方法〕

五、銷(xiāo)售流程

接待客戶(hù)〔主動(dòng)上前、問(wèn)候語(yǔ)、確認(rèn)來(lái)訪渠道及次數(shù)?！?/p>

項(xiàng)目新盤(pán)展現(xiàn)〔項(xiàng)目區(qū)位、周邊環(huán)境、交通狀況、項(xiàng)目定位、景觀

建筑規(guī)劃特點(diǎn)、配套設(shè)施等〕

V

帶看樣板商鋪〔開(kāi)發(fā)商、建筑設(shè)計(jì)、建材標(biāo)準(zhǔn)、智能化特點(diǎn)、商鋪

特點(diǎn)、裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格、框架結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)、價(jià)格分析、鎖定

客戶(hù)需求、把握成交障礙點(diǎn)等?！?/p>

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洽談區(qū)洽談、溝通〔引導(dǎo)客戶(hù)入座、匯報(bào)客戶(hù)疑難問(wèn)題、申請(qǐng)解決方

案和銷(xiāo)售配合營(yíng)造洽談氣氛、互換名片、挖掘客戶(hù)信

息、投資方案分析、促銷(xiāo)SP、遞交樓書(shū)及講解J

填寫(xiě)“戶(hù)資料〔準(zhǔn)確的客戶(hù)資料和信息并及時(shí)更新〕

追蹤客戶(hù)〔將追蹤情形詳細(xì)記錄在案以便日后分析〕

成交收定〔收定金、與客戶(hù)簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)〕

I

簽定合約〔認(rèn)真簽約并解答客戶(hù)所提疑問(wèn)〕

六、簽定銷(xiāo)售合同有關(guān)說(shuō)明

簽定銷(xiāo)售合同前，俏售人員必須作到：

銷(xiāo)售人員要對(duì)客戶(hù)身份進(jìn)行認(rèn)真認(rèn)定，確信相關(guān)證明文件等；

銷(xiāo)售人員必須認(rèn)真研究標(biāo)準(zhǔn)合同條款并通曉相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)客戶(hù)作耐心說(shuō)

明；

銷(xiāo)售人員要嚴(yán)格按照程序按《昆山市商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》統(tǒng)一格式合同與客戶(hù)

簽定購(gòu)銷(xiāo)合同。

統(tǒng)一保管銷(xiāo)售合同。

七、銷(xiāo)售相關(guān)問(wèn)題

領(lǐng)導(dǎo)帶回來(lái)的問(wèn)題

〔一〕項(xiàng)目概況

1、happyland建筑面積多少？使用面積多少？

答：happyland建筑面積102.5萬(wàn)平方米，使用面積約82萬(wàn)平方米。

2、41萬(wàn)平房米及102.5萬(wàn)平方米怎么說(shuō)有多大？

答：happyland占地面積41萬(wàn)平方米換算成英制單位是101.31英畝；建筑面

積102.5萬(wàn)平方米換算成英制單位是1103.34平方英尺。

3.Happyland是屬于哪個(gè)地點(diǎn)政府管制？有沒(méi)有任何稅項(xiàng)方面的限制或優(yōu)待？

答：屬于昆山市管轄，享受昆山市國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)待政策。

昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)待政策如下：

依照《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)那么》規(guī)定，在國(guó)

家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)：

1〕外商投資的生產(chǎn)性企業(yè)，所得稅率按一五％征收。其中經(jīng)營(yíng)期在1。年〔含

10年〕以上的，從獲利年度起，前2年免征，后3年減半征收。對(duì)能源、交通、

大規(guī)模集成電路等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目實(shí)行從獲利年度起前5年免征、后5年減半征

收。

2］產(chǎn)品出口型企業(yè)，按規(guī)定減免所得稅期滿(mǎn)后，按10%征收，先進(jìn)技術(shù)企業(yè)按

規(guī)定減免所得稅期滿(mǎn)后，可延長(zhǎng)3年減半期，減半后稅率按10%征收。

3〕外國(guó)投資者從企業(yè)分得的利潤(rùn)，在中國(guó)境內(nèi)再投資舉辦、擴(kuò)建產(chǎn)品出口企業(yè)

或先進(jìn)技術(shù)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期許多于5年的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，全部退還其再投資

部分已繳納的所得稅稅款。

4〕中外合資企業(yè)的外國(guó)投資者，從企業(yè)分得的利潤(rùn)匯出境外，免征匯出額所得

稅。

4、Happyland位置會(huì)可不能比較偏？什么緣故人流會(huì)乘車(chē)一小時(shí)來(lái)買(mǎi)東西？

況且一樣市民都沒(méi)有自用汽車(chē)。有沒(méi)有公共交通設(shè)施或者旅行巴士順路到

Happyland?

答：HAPPYLAND位于高速公路出口，園區(qū)出入口位于上海曹淞路口，有多條

公交線路通過(guò)，屬于上海市城郊的mallo該區(qū)域目前差不多形成汽車(chē)零配件、

商貿(mào)物流、高科技電子產(chǎn)業(yè)及傳統(tǒng)工業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)，人流、物流密集，周?chē)?/p>

套設(shè)施齊全、消費(fèi)人群潛力龐大，環(huán)境優(yōu)美，景色怡人，緊鄰江蘇省國(guó)際商務(wù)區(qū),

鄰近還有上海國(guó)際大眾汽車(chē)城、F1賽車(chē)場(chǎng)、上海最大的房地產(chǎn)公司綠地集團(tuán)開(kāi)

發(fā)的建筑面積1一三562970.94平方英尺國(guó)際生態(tài)居住區(qū)〔其中，第一期占地

面積1一五3.16英畝〕。因此，選擇該區(qū)域作為HAPPLAND所在地不偏僻。

5、土地可用期限多久？

答：土地使用期40年

〔二〕項(xiàng)目建設(shè)打算進(jìn)展

6、有什么措施能夠保證投資者Happyland內(nèi)所有項(xiàng)目會(huì)如期完工？

答：公司在以下幾個(gè)方面能夠保證項(xiàng)目如期完工：〔1〕公司具有雄厚的資金實(shí)

力；〔2〕公司與銀行、海內(nèi)外大財(cái)團(tuán)、地產(chǎn)基金等緊密合作；〔3〕公司具有豐

富的項(xiàng)目投資治理體會(huì)。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)打算：項(xiàng)目分五期開(kāi)發(fā)。具體見(jiàn)下表:

項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)刻要緊項(xiàng)目?jī)?nèi)容建筑面積(m?)

一期商業(yè)、配套已建成綜合大樓、華美大樓、專(zhuān)家樓以100000

及配套的hotel

二期配套設(shè)計(jì)終止，立4星級(jí)酒店，3個(gè)酒店式公寓以200000

即開(kāi)工，及其它商業(yè)開(kāi)發(fā)

2005.12—

2007.12

三期商業(yè)2020.130層高的綜合商貿(mào)樓及其他商300000

業(yè)樓

2020.12

四期配套2020.1四星級(jí)以上星級(jí)賓館、會(huì)展中心300000

及商業(yè)樓

2021.12

五期產(chǎn)學(xué)研基地20一三.1產(chǎn)學(xué)研基地項(xiàng)目等100000

2021.12

7、有無(wú)貸款打算？

答：中國(guó)最大的銀行中國(guó)工商銀行對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行大力支持。

8、四年內(nèi)大興土木，將會(huì)是沙塵滾滾，會(huì)可不能阻礙生意？交通及生態(tài)環(huán)境？

答：公司會(huì)采取一切措施把阻礙降低到最低限度，如嚴(yán)格分區(qū)、合理安排施工進(jìn)

程，因此，可不能對(duì)交通和生態(tài)造成破壞性阻礙。

9、高星級(jí)酒店、五星Resort、兒童樂(lè)園等等的建設(shè)?有沒(méi)有一個(gè)比較準(zhǔn)確的時(shí)

刻表？

答：上述項(xiàng)目的建設(shè)均有詳細(xì)的時(shí)刻表，一定會(huì)如期投入使用。具體見(jiàn)上題。

10、華美大樓是否分割、何時(shí)分割、如何分割？

答：華美大樓將進(jìn)行重新裝修并按照業(yè)態(tài)和功能定位進(jìn)行分割，估量8月中旬

進(jìn)行。

11、華美大樓有沒(méi)有空調(diào)？將會(huì)給買(mǎi)者提供什么樣的裝修？

答：華美大樓有空調(diào)；

裝修標(biāo)準(zhǔn)為：

外墻：1-2層為涂料和干掛大理石

內(nèi)墻：乳膠漆和局布大理石

地面：室內(nèi)水泥地面

門(mén):玻璃門(mén)

窗：鋁合金窗

公共衛(wèi)生間：高級(jí)潔具、防水地面、墻面為高級(jí)瓷磚

通訊：預(yù)留接口

空調(diào)：安裝

插座：預(yù)留數(shù)個(gè)插座

公共走廊：①地面：防滑地磚

②墻面：環(huán)保乳膠漆

③吊頂：吸音天花吊頂

④設(shè)照明系統(tǒng)及應(yīng)急照明系統(tǒng)

12、目前周邊有哪些五星酒店在建？有沒(méi)有達(dá)成任何意向書(shū)？

答：?jiǎn)柾蹩?，酒店的名?/p>

〔三〕區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況及周邊商鋪

一三、有沒(méi)有任何的調(diào)查有關(guān)鄰近人口、工作收入、年齡、消費(fèi)能力等重要資料？

答：長(zhǎng)三角的部分?jǐn)?shù)據(jù)：

按照通用的口徑，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈是指上海、南京、蘇州、無(wú)錫、常州、南通、

揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、泰州、杭州、寧波、嘉興、湖州、紹興、舟山等一五個(gè)省轄市以上

都市。從地理位置來(lái)看，項(xiàng)目所在蘇州市正好處于長(zhǎng)三角的中心地帶，而具體坐

落位置昆山市花橋鎮(zhèn)，與上海市嘉定、青浦二區(qū)接壤，素有江蘇東大門(mén)、蘇滬大

陸橋之稱(chēng)。項(xiàng)目服務(wù)區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)集中，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，內(nèi)外商賈云集，人民生活富裕。

長(zhǎng)江三角洲以全國(guó)2.2%的陸地面積、10.4%的人口，制造了全國(guó)22.1%的國(guó)

內(nèi)生產(chǎn)總值、24.5%的財(cái)政收入、28.5%的進(jìn)出口總額，差不多成為中國(guó)大陸

最具經(jīng)濟(jì)活力、人民群眾生活最富裕、輻射能力最廣泛的地區(qū)。其中，上海市自

20世紀(jì)90年代以來(lái)，專(zhuān)門(mén)是進(jìn)入21世紀(jì)以后，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速健康進(jìn)展的

良好態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力不斷增強(qiáng)。1992年以來(lái)，上海經(jīng)濟(jì)已連續(xù)一三

年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。2004年，實(shí)現(xiàn)上海市生產(chǎn)總值7450.27億元，按可比價(jià)

格運(yùn)算，比上年增長(zhǎng)一三.6%,增幅為1996年以來(lái)的最高水平，比1990年增

長(zhǎng)3.9倍，平均每年增長(zhǎng)12%。蘇州市位于長(zhǎng)江三角洲中部、江蘇省南部，東

臨上海，南接浙江，實(shí)際人口超過(guò)1000萬(wàn)。21世紀(jì)的蘇州將是“經(jīng)濟(jì)繁榮、

科教發(fā)達(dá)、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)文明"的現(xiàn)代化地區(qū)。近幾年來(lái)，蘇州市

經(jīng)濟(jì)進(jìn)展迅猛，2000年蘇州市國(guó)民生產(chǎn)總值一五14億元，2003年2802億

元，2004年的國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)3450億元，經(jīng)濟(jì)總量位列全國(guó)第五，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

速度達(dá)到17.6%,超過(guò)北京、上海、深圳等都市的進(jìn)展速度。許多有識(shí)之士認(rèn)

為，"長(zhǎng)三角”不僅差不多或者立即成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)巨輪的領(lǐng)航者，而且極有可能

成為世界經(jīng)濟(jì)下一輪復(fù)蘇的''發(fā)動(dòng)機(jī)"。2004年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟(jì)的快速

進(jìn)展使這一區(qū)域居民家庭收入出現(xiàn)較快增長(zhǎng)速度。長(zhǎng)三角地區(qū)一五都市中有一三

個(gè)都市居民家庭的人均可支配收入超過(guò)萬(wàn)元，其中上海都市居民人均可支配收入

達(dá)16683元，蘇州市區(qū)都市居民人均可支配收入14451元；有14個(gè)都市的居

民可支配收入增幅超過(guò)10%,其中，蘇州、無(wú)錫和紹興三市增幅最快，超過(guò)一

五%;上海增幅為12.2%。

14、該項(xiàng)目鄰近商鋪?zhàn)罱蹆r(jià)是多少？有多批少套賣(mài)了

答：該項(xiàng)目周邊的江蘇省國(guó)際商務(wù)區(qū)差不多全部售完，售價(jià)在2萬(wàn)元/n?左右,

上海綠地集團(tuán)的商鋪售價(jià)3.5萬(wàn)元/n?。

一五、同一類(lèi)型的商鋪如在上?，F(xiàn)在賣(mài)到什么價(jià)位？

答：上海豫園商城的商鋪價(jià)格為一五萬(wàn)元/n?,港匯廣場(chǎng)的商鋪售價(jià)為8000—

9000美金/n?；同時(shí)，距本項(xiàng)目較近的上海商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格為：上海市長(zhǎng)壽路鄰

近達(dá)安花園裙房租金為每天每平方米14?20元，沙田半島租金為每天每平方米

20-30元，上海市武寧路大渡河路久良財(cái)寶休閑廣場(chǎng)租金為每天每平方米一五

元左右。

〔四〕招商及經(jīng)營(yíng)

16、有沒(méi)有任何品牌差不多入住？

答：找戴。請(qǐng)把已簽訂的協(xié)議全部排列出來(lái)。

17、2006年1月1日開(kāi)始營(yíng)業(yè)的是哪一部分？又有哪一些商店差不多登記？

答：2006年1月1日開(kāi)始營(yíng)業(yè)的是華美大樓、綜合大樓等。

差不多登記的商店：找戴。

一八、最快什么時(shí)刻能夠賣(mài)鋪，兩年或四年？

答：我公司差不多于年月曰〔問(wèn)王總〕取得昆山市商品房預(yù)售許可證，投

資者在取得兩證后能夠轉(zhuǎn)讓或出售。

19、買(mǎi)鋪的手續(xù)？定金及付款的手續(xù)？收鋪的手續(xù)？交鋪的手續(xù)？

答：詳見(jiàn)我公司和代理公司指定的商鋪買(mǎi)賣(mài)訂單、預(yù)付訂單和流程圖。

請(qǐng)?jiān)敿?xì)排列需要的資料清單

（個(gè)人購(gòu)房者攜帶身份證；公司購(gòu)房者攜帶營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件

及托付書(shū)。代理人購(gòu)房：如購(gòu)房者本人不能親自前往辦理購(gòu)房手續(xù)，可托付他

人代為辦理，購(gòu)房者需要親自簽署托付書(shū)，并進(jìn)行公證。被托付人應(yīng)攜帶托付書(shū)、

身份證復(fù)印件，本人身份證辦理購(gòu)房手續(xù)。）

20、有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證？什么時(shí)候會(huì)收到?

答：有產(chǎn)權(quán)證，2020年6月30日前發(fā)放產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

21、治理公司是誰(shuí)？費(fèi)用多少？頭四年治理費(fèi)用有沒(méi)有？四年后又會(huì)是如何

樣？保險(xiǎn)乂如何樣處理？

答：正在和4家國(guó)際上聞名的具有豐富商業(yè)治理體會(huì)的治理公司進(jìn)行洽談，屆

時(shí)會(huì)通報(bào)。

前四年沒(méi)有治理費(fèi)用，四年后將按照營(yíng)業(yè)額的3-6%收取。

投資者的物業(yè)加入財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，按照保險(xiǎn)公司相關(guān)規(guī)定處理。

22、四年及四年后華美會(huì)可不能真正有自己的商業(yè)在內(nèi)？

答：公司不作商業(yè)，可不能有自己的商業(yè)在內(nèi)。

23、華美一樓及二樓在四年內(nèi)將會(huì)打算作什么了類(lèi)型的生意？四年后加入買(mǎi)方

要取回自用，是不是能夠用來(lái)做任何生意？或者有無(wú)限制？

答：華美一、二樓要緊用于餐飲、小百貨等，其中會(huì)在二樓開(kāi)創(chuàng)專(zhuān)用場(chǎng)地進(jìn)行老

爺車(chē)文化展；

四年后買(mǎi)方取回自用，須依照商業(yè)物業(yè)的總體業(yè)態(tài)規(guī)劃，在餐飲、百貨等范疇內(nèi)

自主安排使用，不受限制。

〔五〕其他

24、健美俱樂(lè)部的會(huì)員費(fèi)是多少？是不是會(huì)有電影院？

答：健美俱樂(lè)部會(huì)員等級(jí)不同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，平均會(huì)員費(fèi)是10000元/年；有

多功能電影院。

25、假如公司宣布破產(chǎn)，投資者有什么保證？

答：公司實(shí)力雄厚，注冊(cè)資本達(dá)6.03億元。假如公司破產(chǎn)，對(duì)投資者沒(méi)有任何

阻礙。投資者所投資物業(yè)仍舊歸投資著所有，并憑籍成熟的商業(yè)氛圍獲得投資物

業(yè)的增值。

產(chǎn)品篇

26、本案的案名？

答：Englishname:happyland

中文名：茵夢(mèng)湖第一期：華美大樓

27、本案的具體地理位置？

答：上海昆山曹淞路一八8號(hào)曹安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)

28、開(kāi)發(fā)商、投資商、建筑商、代理商、設(shè)計(jì)公司?

答：開(kāi)發(fā)商：蘇州茵夢(mèng)湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

投資商：蘇州茵夢(mèng)湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

建筑商：中國(guó)建筑第二工程局〔簡(jiǎn)稱(chēng):中建二局〕

代理商：?jiǎn)柫_，代理商的英文全稱(chēng)

設(shè)計(jì)公司：中國(guó)東南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院

29、產(chǎn)品的形狀？

答：商業(yè)

30、戶(hù)型面積？

答：

31、層高多少？

答：

32、開(kāi)間多少？進(jìn)深多少？

答：

33、單價(jià)、總價(jià)？

答：

上述幾道題目找羅

34、付款方式及折扣？

答：首付30%,兩周內(nèi)付齊70%,無(wú)貸款。

35、總占地面積？

答：總占地41萬(wàn)平方米

36、總建筑面積？

答：總建筑面積102.5萬(wàn)平方米

37、容積率？

答：2.5

38、得房率？綠化率？

答：59%,一五％

39、總戶(hù)數(shù)?

答：總戶(hù)數(shù)，目前I期商鋪數(shù)量。。。。。。

40、面積要緊分?jǐn)偅?/p>

答：

以上兩題：找羅

41、何時(shí)開(kāi)盤(pán)？何時(shí)交房？

答：2006年1月1日

42、產(chǎn)權(quán)年限？到期限如何處理？

答：土地產(chǎn)權(quán)年限到2039年1月7日截止。到期限后，依照中華人民共和國(guó)

的有關(guān)規(guī)定，補(bǔ)交土地稅后，連續(xù)擁有該產(chǎn)權(quán)。

43、是實(shí)測(cè)面積依舊暫測(cè)面積？

答：暫測(cè)面積

44、返租期內(nèi)裝修如何運(yùn)算？

答：由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。

45、購(gòu)房手續(xù)是否代辦？

答：能夠代辦。

46、返租期限及回報(bào)率？

答：返租期限4年，年回報(bào)率8%

47、何時(shí)招商？

答：招商工作差不多在進(jìn)行中

48、如何看房？

答：公司統(tǒng)一組織看房、專(zhuān)車(chē)接送。

49、除了商鋪外，還有無(wú)其他休閑設(shè)施，如何收費(fèi)?

答：還有健美俱樂(lè)部、多功能電影院、網(wǎng)吧等，價(jià)格合理。

政策法規(guī)

50、何時(shí)出大產(chǎn)證？何時(shí)辦理小產(chǎn)證？

答：2020年6月30日前辦理大產(chǎn)證，辦理大產(chǎn)證之后3個(gè)月內(nèi)辦理小產(chǎn)證。

50、辦理產(chǎn)證需要哪些費(fèi)用？

找羅

52、契稅及其它相關(guān)費(fèi)用？

找羅

53、有沒(méi)有公證？〔第三方擔(dān)?！?/p>

答：有公證，沒(méi)有第三方擔(dān)保

54、可否轉(zhuǎn)讓?zhuān)浚ò馄趦?nèi)）

答：包租期內(nèi)不能夠轉(zhuǎn)讓。

55、回報(bào)從何時(shí)運(yùn)算？

答：全額付清房款之日起。

56、利率浮動(dòng)回報(bào)是否變化?

按羅冰心在會(huì)上和李總商量的結(jié)果回答。

57、有無(wú)定購(gòu)？定金多少？

答：有定購(gòu)，定金問(wèn)羅

58、公司在工商稅務(wù)方面是否能夠給商戶(hù)一定的支持？執(zhí)照的辦理是否協(xié)助？

如何協(xié)助？在招商到中期時(shí)，公司是否考慮與工商稅務(wù)衛(wèi)生防疫等部門(mén)建立合作

關(guān)系，建立小組進(jìn)駐到項(xiàng)目？

答：公司委派專(zhuān)人積極協(xié)助商戶(hù)辦理相關(guān)工商稅務(wù)衛(wèi)生防疫等事宜，招商工作進(jìn)

展到一定程度時(shí)，將考慮與工商稅務(wù)衛(wèi)生防疫等部門(mén)建立合作關(guān)系，建立小組進(jìn)

駐到項(xiàng)B進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)集中辦公和業(yè)務(wù)咨詢(xún)等活動(dòng)。

建材〔有關(guān)建材方面，找羅〕

59、本案采納何種結(jié)構(gòu)？非承重結(jié)構(gòu)是否可改？

答：整體建筑為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，承重的要緊構(gòu)件是用鋼筋混凝土建筑的。

60、樓板是否現(xiàn)澆？

答：樓板采納大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)。

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