房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第四版）課件：房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程

房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程8.1房地產(chǎn)開發(fā)項目工程勘察

8.1.1勘察工作的主要任務(wù)和目的

勘察工作的主要任務(wù)是正確反映地形、地質(zhì)情況，確保原始資料數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，結(jié)合實際地質(zhì)情況和開發(fā)項目的具體要求，提出明確的評價、結(jié)論和建議；體現(xiàn)國家可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，做好環(huán)境地質(zhì)的評價工作?？辈旃ぷ鞯哪康木褪菫樵O(shè)計、施工提供精確的原始資料、數(shù)據(jù)，使設(shè)計、施工工作得以順利進行，在保證開發(fā)項目結(jié)構(gòu)安全、質(zhì)量優(yōu)良的前提下，最大限度地節(jié)省投資，降低造價，為項目開發(fā)創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益。8.1房地產(chǎn)開發(fā)項目工程勘察

8.1.2工程勘察對房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要作用①為房地產(chǎn)開發(fā)項目的選址、規(guī)劃、設(shè)計、施工、綜合治理等許多工作提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)。②在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)諸重要環(huán)節(jié)中居先行地位。由于工程建設(shè)必須堅持先勘察、再設(shè)計、后施工的原則，所以，沒有符合要求的工程勘察成果是不能選定建設(shè)地點、不能開展設(shè)計、更不能進行施工的。③為準(zhǔn)確估計房地產(chǎn)開發(fā)項目投資奠定基礎(chǔ)。地下設(shè)施工程和地基基礎(chǔ)工程是房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的重要組成部分，它們的工程量大小和施工難易程度，都是與工程地質(zhì)情況密切相關(guān)的，所以，這部分投資的多少都是需要結(jié)合工程勘察成果來估算的。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程勘察工作，房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司都是通過委托和發(fā)包的方式，交由專業(yè)工程勘察單位來完成的。8.1房地產(chǎn)開發(fā)項目工程勘察

8.1.3勘察過程的分類與勘察工作的主要程序(1)勘察過程的分類房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程勘察，其工作階段的劃分，應(yīng)與規(guī)劃、設(shè)計、施工階段的劃分相適應(yīng)。一般分為現(xiàn)場勘察、初步勘察、詳細勘察、施工勘察四個階段。由于勘察數(shù)據(jù)用途不同，可將勘察過程分為以下幾類：①現(xiàn)場勘察②初步勘察③詳細勘察④施工勘察

(2)勘察工作的主要程序①承接勘察任務(wù)，簽訂工程勘察合同；②搜集已有資料，包括與該區(qū)相鄰地質(zhì)資料以備校核；③現(xiàn)場踏勘，編制勘察綱要；④出工前的準(zhǔn)備；⑤野外調(diào)查、測繪、勘探；⑥試驗、整理數(shù)據(jù)、分析資料；⑦編制圖樣及編制勘察報告。

8.1房地產(chǎn)開發(fā)項目工程勘察

8.1.4勘察工作的具體內(nèi)容

工程勘察工作要完成許多內(nèi)容，主要有以下五方面：①地形測量②工程勘察③地下水、地表水的勘探④氣象調(diào)查⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司對工程勘察工作的管理8.2房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計工程設(shè)計是指運用工程技術(shù)理論及技術(shù)經(jīng)濟方法，按照現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對新建、擴建、改建項目的工藝、土建工程、公用設(shè)施、環(huán)境保護等進行綜合性設(shè)計及技術(shù)經(jīng)濟分析，并提供作為建設(shè)依據(jù)的設(shè)計文件和圖紙的活動。

8.2.1設(shè)計工作的原則和依據(jù)（1）設(shè)計工作的原則①要遵守國家的法律、法規(guī)，貫徹執(zhí)行國家經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策和基本建設(shè)程序，特別應(yīng)貫徹執(zhí)行提高經(jīng)濟效益和促進技術(shù)進步的方針。②要采取節(jié)約能源的措施，對北方需要供暖設(shè)施的開發(fā)項目要提倡區(qū)域性集中供熱，重視余熱利用。③應(yīng)積極改進工藝，采用行之有效的技術(shù)措施，防止各種有害因素對環(huán)境的污染，并進行綜合治理和利用，使設(shè)計符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。8.2房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計

8.2.1設(shè)計工作的原則和依據(jù)④開發(fā)項目的選址必須因地制宜，提高土地利用率。應(yīng)盡量利用荒地、劣地，不占或少占耕地。總平面圖的布置要緊湊合理。⑤引進國外先進技術(shù)必須符合我國國情，著眼于提高國內(nèi)技術(shù)水平和制造能力。凡引進技術(shù)、進口關(guān)鍵設(shè)備能滿足需要的，就不應(yīng)引進成套項目；凡能自行設(shè)計或合作設(shè)計的，就不應(yīng)委托或單獨依靠國外設(shè)計。⑥要堅持經(jīng)濟適用、美觀實用并保證安全的原則。⑦要合理設(shè)計戶型、日照間距、外立面等居民密切關(guān)心的內(nèi)容，以有利于將來開發(fā)物業(yè)的出租出售。（2）工程設(shè)計的依據(jù)進行工程設(shè)計、編制設(shè)計文件的主要依據(jù)是項目建議書。在有條件的情況下，設(shè)計單位應(yīng)該積極參與項目建議書的編制、建設(shè)地址的選擇、建設(shè)規(guī)劃的制定及試驗研究等設(shè)計的前期工作。對重點項目，在項目建議書批準(zhǔn)前，可根據(jù)長遠規(guī)劃的要求進行必要的資源調(diào)查、工程地質(zhì)和水文勘察、經(jīng)濟調(diào)查和多種方案的技術(shù)經(jīng)濟比較等方面的工作，從中了解和掌握有關(guān)情況，收集必要的設(shè)計基礎(chǔ)資料，為編制設(shè)計文件做好準(zhǔn)備。8.2房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計8.2.2工程設(shè)計階段和內(nèi)客

8.2.2.1工程設(shè)計階段根據(jù)《基本建設(shè)設(shè)計工作管理暫行辦法》的規(guī)定，設(shè)計階段可根據(jù)建設(shè)項目的復(fù)雜程度而決定。（1）一般建設(shè)項目。一般建設(shè)項目的設(shè)計可按初步設(shè)計和施工圖設(shè)計兩個階段進行。（2）技術(shù)復(fù)雜的建設(shè)項目。技術(shù)上復(fù)雜的建設(shè)項目，可增加技術(shù)設(shè)計階段，即按初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計3個階段進行。

8.2.2.2設(shè)計工作的基本內(nèi)容（1）總體設(shè)計（2）單體設(shè)計（3）建筑構(gòu)造設(shè)計（4）抗震設(shè)防8.3房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)與合同管理

8.3.1招標(biāo)投標(biāo)的概念和方式

（1）招標(biāo)投標(biāo)的基本概念招標(biāo)投標(biāo)是一種市場交易行為，是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。房地產(chǎn)開發(fā)項目的招投標(biāo)則是指房地產(chǎn)發(fā)展商設(shè)定“開發(fā)項目建設(shè)”這一標(biāo)的，招請若干個承建單位進行秘密報價競爭，由發(fā)展商從中選擇優(yōu)勝者，并與之達成協(xié)議，簽訂合同，按合同實施。

（2）開發(fā)項目招標(biāo)方式在國際市場上，招標(biāo)方式主要有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)3種。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》則規(guī)定，招標(biāo)的方式只有兩種，即公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。發(fā)展商可結(jié)合項目的建設(shè)規(guī)模、復(fù)雜程度等具體情況選擇其中某種方式。8.3房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)與合同管理

8.3.2招標(biāo)程序

8.3.2.1招標(biāo)準(zhǔn)備

招標(biāo)準(zhǔn)備階段的工作由招標(biāo)人單獨完成，投標(biāo)人不參與，工作內(nèi)容如下：（1）選擇招標(biāo)方式（2）辦理招標(biāo)備案（3）編制招標(biāo)有關(guān)文件（4）編制招標(biāo)工程標(biāo)底（5）確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請投標(biāo)函

8.3.2.2對投標(biāo)人進行資格預(yù)審（1）資格預(yù)審的程序①編制資格預(yù)審文件②刊登資格預(yù)審公告③出售資格預(yù)審文件④對資格預(yù)審文件的答疑⑤報送資格預(yù)審文件⑥資格預(yù)審文件澄清⑦資格預(yù)審文件評審⑧向參加者通知評審結(jié)果8.3房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)與合同管理

8.3.2招標(biāo)程序

8.3.2.2對投標(biāo)人進行資格預(yù)審

（2）資格預(yù)審的主要審查內(nèi)容①財務(wù)狀況②施工經(jīng)驗與過去履約情況③人員情況④施工設(shè)備

8.3.2.3招標(biāo)階段的主要工作內(nèi)容

（1）招標(biāo)文件的發(fā)售（2）現(xiàn)場考察（3）解答投標(biāo)人的質(zhì)疑8.3房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)與合同管理

8.3.2招標(biāo)程序

8.3.2.4決標(biāo)成交階段的主要工作內(nèi)容從開標(biāo)日到簽訂合同這一期間稱為決標(biāo)成交階段，是對各投標(biāo)書進行評審比較，最終確定中標(biāo)人的過程。（1）開標(biāo)公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)均應(yīng)舉行開標(biāo)會議，體現(xiàn)招標(biāo)的公平、公正和公開原則。在投標(biāo)須知規(guī)定的時間和地點由招標(biāo)人主持開標(biāo)會議，所有投標(biāo)人均應(yīng)參加，并邀請項目建設(shè)有關(guān)部門代表出席。開標(biāo)時，由投標(biāo)人或其推選的代表檢驗投標(biāo)文件的密封情況。確認(rèn)無誤后，工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。所有在投標(biāo)致函中提出的附加條件、補充聲明、優(yōu)惠條件、替代方案等均應(yīng)宣讀，如果有標(biāo)底也應(yīng)公布。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。開標(biāo)后，任何投標(biāo)人都不允許更改投標(biāo)書的內(nèi)容和報價，也不允許再增加優(yōu)惠條件。投標(biāo)書經(jīng)啟封后不得再更改招標(biāo)文件中說明的評標(biāo)、定標(biāo)辦法。8.3房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)與合同管理

8.3.2招標(biāo)程序

8.3.2.4決標(biāo)成交階段的主要工作內(nèi)容（2）評標(biāo)評標(biāo)是對各投標(biāo)書優(yōu)劣的比較，以便最終確定中標(biāo)人，由評標(biāo)委員會負責(zé)評標(biāo)工作。①評標(biāo)委員會。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)、其中招標(biāo)人以外的專家不得少于成員總數(shù)的2／3。專家人選應(yīng)來自于國務(wù)院有關(guān)部門或省、自治區(qū)、直轄市政府有關(guān)部門提供的專家名冊，或從招標(biāo)代理機構(gòu)的專家?guī)熘幸噪S機抽取方式確定。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進入評標(biāo)委員會，已經(jīng)進入的應(yīng)當(dāng)更換，保證評標(biāo)的公平和公正。②評標(biāo)工作程序。大型工程項目的評標(biāo)通常分成初評和詳評兩個階段進行。8.3房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)與合同管理

8.3.2招標(biāo)程序

8.3.2.4決標(biāo)成交階段的主要工作內(nèi)容③定標(biāo)程序。確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價格、投標(biāo)方案等實質(zhì)性內(nèi)容進行談判。招標(biāo)人應(yīng)該根據(jù)評標(biāo)委員會提出的評標(biāo)報告和推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人，也可以授權(quán)評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人。中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時將中標(biāo)結(jié)果通知未中標(biāo)的投標(biāo)人并退還他們的投標(biāo)保證金或保函。中標(biāo)通知書對招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果或中標(biāo)人拒絕簽訂合同的應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。中標(biāo)通知書發(fā)出后的30天內(nèi)，雙方應(yīng)按照招標(biāo)文件和投標(biāo)文件訂立書面合同，不得作實質(zhì)性修改。招標(biāo)人不得向中標(biāo)人提出任何不合理要求作為訂立合同的條件，雙方也不得私下訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的協(xié)議。招標(biāo)人確定中標(biāo)人后15天內(nèi)，應(yīng)向有關(guān)行政監(jiān)督部門提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報告。8.3房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)與合同管理

8.3.3

房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程合同

8.3.3.1合同形式（1）按計價方式不同劃分按計價方式不同劃分，承包合同有3類：總價合同、單價合同和成本加酬金合同。①總價合同

a.固定總價合同。

b.可調(diào)總價合同。增價條款的種類很多，大致可歸納為以下3種形式：

ⅰ.按日計價的增價條款

ⅱ.延期增價條款

ⅲ.重大增價的調(diào)整條款

②單價合同

a.估算工程量單價合同

b.純單價合同

c.單價與包干混合式合同8.3房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)與合同管理

8.3.3

房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程合同

8.3.3.1合同形式

③成本加酬金合同成本加酬金的具體做法有以下幾種。

a.成本加固定百分?jǐn)?shù)酬金。計算公式為：

C＝CF十RCF式中C—總包價；CF—實際發(fā)生成本；R—固定酬金百分率。這種計算方式由于酬金與實際發(fā)生的成本成正比，因而不能鼓勵承包人降低成本，對發(fā)展商來說是不利的。

b.成本加固定酬金。工程成本按實際發(fā)生情況，完全由發(fā)展商承擔(dān)，但酬金事先商定一個固定的數(shù)目。

c.成本加浮動酬金。這種方式是事先商定工程成本和酬金的預(yù)期水平。8.3房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)與合同管理

8.3.3

房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程合同

8.3.3.1合同形式

（2）按照合同所包括的工程范圍及承包關(guān)系的不同劃分①總承包合同②發(fā)展商直接發(fā)包的專業(yè)承包合同③獨立承包合同（3）按照是否包料劃分①包工包料合同②包工部分包料合同③包工不包料合同，也即勞務(wù)合同8.3房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)與合同管理

8.3.3

房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程合同

8.3.3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目承包合同的一般條款

（1）一般義務(wù)（2）合同文件管理（3）材料及設(shè)備供應(yīng)（4）開工、竣工時間及工期（5）變更與增減（6）轉(zhuǎn)讓與分包（7）竣工驗收與維修（8）支付方式（9）風(fēng)險與保險（10）中斷合同（11）經(jīng)濟責(zé)任（12）爭端的解決8.3房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)與合同管理

8.3.3

房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程合同

8.3.3.3房地產(chǎn)開發(fā)項目的合同管理

工程項目的合同管理工作，主要是對承包合同的簽訂、履行、違約、變更、解除等進行監(jiān)督、檢查，對合同雙方的爭議進行有效解決，以保證合同的全面、適當(dāng)履行。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)實施的合同管理工作主要有以下幾項：（1）合同分析（2）建立合同目錄、編碼和檔案（3）合同履行的監(jiān)督、檢查（4）索賠8.4房地產(chǎn)開發(fā)項目基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)

8.4.1房地產(chǎn)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)的主要內(nèi)容

8.4.1.1管線工程

（1）管線工程布置居住區(qū)內(nèi)的管線工程一般包括給水、排水、燃氣、供熱、供電等，這些管線的布置與房屋道路和綠化等關(guān)系密切，應(yīng)互相配合，同時必須符合城市總體規(guī)劃的要求。①給水。居住區(qū)內(nèi)的給水管網(wǎng)有樹枝狀和環(huán)狀兩種布置方式。②排水。居住區(qū)內(nèi)的排水主要是雨水和生活污水的排除。排水系統(tǒng)有分流制和合流制兩種：雨水和污水分別由兩套管線匯集排放的稱為分流制；合在一個管網(wǎng)內(nèi)排放的稱為合流制。③供電。居住區(qū)內(nèi)用電的電壓一般是220V，故必須將城市送來的高壓電通過變壓裝置變?yōu)榈蛪弘?，配電線路的布置方式有架空和地下電纜兩種，一般采用電纜直埋方式敷設(shè)。④燃氣。城市燃氣靠壓力通過管道輸送液化石油氣用氣瓶供應(yīng)用戶。居住區(qū)內(nèi)采用中、低兩級系統(tǒng)，將燃氣通過調(diào)壓站將中壓調(diào)至低壓，然后供應(yīng)各戶使用。燃氣管網(wǎng)布置有樹狀或環(huán)狀兩種，一般兩種方式同時采用。⑤集中供熱。集中供熱有兩種方式，即熱電廠供熱和區(qū)域鍋爐房供熱。居住區(qū)內(nèi)供熱管道一般為地下敷設(shè)。根據(jù)不同的情況可采用通行地溝、半通行地溝、不通行地溝或無溝敷設(shè)。8.4房地產(chǎn)開發(fā)項目基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)

8.4.1房地產(chǎn)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)的主要內(nèi)容

8.4.1.1管線工程

（2）管線綜合管線綜合是將各單項管線工程的規(guī)劃設(shè)計進行綜合安排，以解決它們之間在平面、空間及建設(shè)時間的先后及施工維修等方面的矛盾，基本要求如下。①盡量使管線線路短捷，以節(jié)約投資，但應(yīng)注意避免片面縮短長度而任意穿越切割可用之地。②應(yīng)盡量將管線埋設(shè)在道路紅線內(nèi)，但也避免過分集中在交通頻繁的城市干道下面，以免施工檢修時，開挖路面，影響交通。③地下管線的排列次序一般以建筑物外墻向外排起，最近的是煤氣管，然后依次為給水、污水及雨水管等（各地區(qū)規(guī)定不一）。在道路下面布置管線時，首先應(yīng)考慮在人行道和非機動車下面，其次將檢修次數(shù)少的一些管線布置在車行道下面，自道路紅線向道路中心線方向平行布置各種管線的次序，要根據(jù)管線的性質(zhì)、埋深等確定，一般次序是電力電纜、電信電纜、燃氣、熱力、給水、雨水和污水管道。④應(yīng)盡量減少管線轉(zhuǎn)彎和分叉，避兔平行重疊，并盡可能與房屋、道路平行或垂直。⑤當(dāng)管線布置發(fā)生矛盾時，一般采取尚未修建的讓建成管線，臨時的讓永久性的管線，小管線讓大管線，壓力管讓重力自流管，可彎曲的讓不易彎曲的管線。8.4房地產(chǎn)開發(fā)項目基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)

8.4.1房地產(chǎn)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)的主要內(nèi)容

8.4.1.1管線工程⑥應(yīng)充分利用原有管線，基礎(chǔ)施工的臨時管線盡可能與永久性管線相結(jié)合，同時還要考慮為今后建設(shè)的管線預(yù)留用地。⑦管線工程要與人防地下工程相結(jié)合。⑧架空線應(yīng)不影響交通運輸，避免與綠化種植發(fā)生矛盾，同時還需考慮環(huán)境美觀。

8.4.1.2道路工程

房地產(chǎn)開發(fā)項目的道路工程，是指在項目建設(shè)過程中和工程完成后居住小區(qū)內(nèi)使用的道路及與之配套的其他工程。它由下列幾個部分組成：（1）車行道（2）人行道（3）分車帶和方向島（4）街道綠化（5）道路的排水設(shè)備（6）道路的地上設(shè)備和輔助性交通設(shè)備（7）路下的各種管線8.4房地產(chǎn)開發(fā)項目基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)

8.4.2房地產(chǎn)基礎(chǔ)配套設(shè)施施工許可證的申請

（1）申領(lǐng)施工許可證所須具備的條件建設(shè)單位申請領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)當(dāng)具備下列條件，并提交相應(yīng)的證明文件：①已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)，獲得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；②在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；③施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；④已經(jīng)確定施工企業(yè)；⑤已滿足施工需要的施工圖樣及技術(shù)資料、施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進行了審查；⑥有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；⑦按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理；⑧建設(shè)資金已經(jīng)落實；⑨法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。8.4房地產(chǎn)開發(fā)項目基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)

8.4.2房地產(chǎn)基礎(chǔ)配套設(shè)施施工許可證的申請

（2）申請辦理施工許可證的程序申請辦理施工許可證，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進行：①建設(shè)單位向發(fā)癥機關(guān)領(lǐng)取《建筑工程施工許可證申請表》；②建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請表五并附規(guī)定的其他證明文件，向發(fā)證機關(guān)提出申請；③發(fā)證機關(guān)在收到建設(shè)單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起7日內(nèi)頒發(fā)施工許可證；對于證明文件不齊全或者失效的，應(yīng)當(dāng)限期要求建設(shè)單位補正，審批時間可以自證明文件補正齊全后作相應(yīng)順延；對于不符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起15日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，并說明理由。建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請領(lǐng)取施工許可證。8.4房地產(chǎn)開發(fā)項目基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)

8.4.2房地產(chǎn)基礎(chǔ)配套設(shè)施施工許可證的申請

（3）有關(guān)施工許可證的注意事項①建設(shè)單位申請領(lǐng)取施工許可證的工程名稱、地點、規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與依法簽訂的施工承包合同一致。施工許可證應(yīng)當(dāng)放置在施工現(xiàn)場備查；②施工許可證不得偽造和涂改；③建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)在期滿前向發(fā)證機關(guān)申請延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過3個月；既不開工又不申請延期或者超過延期次數(shù)、時限的，施工許可證自行廢止；④在建的建筑工程因故中止施工的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自中止施工之日起1個月內(nèi)向發(fā)證機關(guān)報告，報告內(nèi)容包括中止施工的時間、原因、在施部位、維修管理措施等，并按照規(guī)定做好建筑工程的維護管理工作；建筑工程恢復(fù)施工時，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機關(guān)報告；中止施工滿1年的工程恢復(fù)施工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報發(fā)證機關(guān)核驗施工許可證。8.4房地產(chǎn)開發(fā)項目基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)

8.4.3房地產(chǎn)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)管理

對房地產(chǎn)基礎(chǔ)配套設(shè)施的基本要求是：做到與開發(fā)項目建設(shè)竣工交付使用同步到位，某些與居民生活及工作關(guān)系不是十分密切的公建配套允許稍晚一步。為此，應(yīng)做好以下管理工作：（1）在項目規(guī)劃和方案設(shè)計階段，向給水、供電、燃氣、排水、電訊、環(huán)衛(wèi)等市政部門征詢配套意見，了解實施的可能性，盡早爭取配套單位（部門）的支持和配合。在得到上述有關(guān)單位提出明確的書面意見后，項目可進人后面的技術(shù)設(shè)計或施工圖設(shè)計階段。（2）建設(shè)單位在完成技術(shù)設(shè)計后，應(yīng)及時召開有各配套單位參加的審批會，對項目的工程技術(shù)及市政配套的設(shè)施進行技術(shù)性審查。對不做技術(shù)設(shè)計的項目，可向各配套單位送審施工設(shè)計圖紙。（3）項目土建完工前，要抓好配套工作計劃、落實配套工作條件、協(xié)調(diào)各配套單位、環(huán)節(jié)。在項目建筑安裝工程接近竣工時，應(yīng)抓緊抓實市政及公用設(shè)施配套的協(xié)調(diào)工作，努力創(chuàng)造施工現(xiàn)場的配套工作條件和做好各配套單位、環(huán)節(jié)的疏通工作。在施工階段抓好與配套工作的協(xié)調(diào)安排，對整個建設(shè)工期影響很大。8.5房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理

8.5.1房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制目標(biāo)之間的關(guān)系

(1)開發(fā)項目建設(shè)三大目標(biāo)之間的對立關(guān)系如果對開發(fā)項目建設(shè)的功能和質(zhì)量要求較高，就需要采用較好的工程設(shè)備和建筑材料，需要投入較多的資金；同時，還需要精工細作，嚴(yán)格管理，不僅增加人力的投入，而且需要較長的建設(shè)時間。如果要加快進度，縮短工期，則需要加班加點或適當(dāng)增加施工機械和人力，這將直接導(dǎo)致施工效率下降，單位產(chǎn)品的費用上升，從而使整個工程的總投資增加；另一方面，加快進度往往會打亂原有的計劃，使開發(fā)項目建設(shè)實施的各個環(huán)節(jié)之間產(chǎn)生脫節(jié)現(xiàn)象，增加控制和協(xié)調(diào)的難度，不僅有可能“欲速不達”，而且會對工程質(zhì)量帶來不利的影響或留下工程質(zhì)量隱患。如果要降低投資，就需要考慮降低功能和質(zhì)量要求，采用較差或普通的工程設(shè)備和建筑材料；同時，只能按費用最低的原則安排進度計劃，整個工程需要的建設(shè)時間就較長。不能奢望投資、進度、質(zhì)量三大目標(biāo)同時達到“最優(yōu)”，即既要投資少，又要工期短，還要質(zhì)量好。在確定開發(fā)項目建設(shè)目標(biāo)時，不能將投資、進度、質(zhì)量三大目標(biāo)割裂開來，必須將投資、進度、質(zhì)量三大目標(biāo)作為一個系統(tǒng)統(tǒng)籌考慮，反復(fù)協(xié)調(diào)和平衡，力求實現(xiàn)整個目標(biāo)系統(tǒng)最優(yōu)。8.5房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理

8.5.1房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制目標(biāo)之間的關(guān)系

(2)開發(fā)項目建設(shè)三大目標(biāo)之間的統(tǒng)一關(guān)系對開發(fā)項目建設(shè)三大目標(biāo)之間的統(tǒng)一關(guān)系，需要從不同的角度分析和理解。例如，加快進度、縮短工期雖然需要增加一定的投資，但是可以使整個開發(fā)項目建設(shè)提前投入使用，從而提早發(fā)揮投資效益，還能在一定程度上減少利息支出。如果提早發(fā)揮的投資效益超過因加快進度所增加的投資額度，則從經(jīng)濟角度來說，加快進度就是可行的。如果提高功能和質(zhì)量要求，雖然需要增加一次性投資，但是可能降低工程交付使用后的運行費用和維修費用，從全壽命費用分析的角度看則是節(jié)約投資的。如果在實施過程中進行嚴(yán)格的質(zhì)量控制，保證實現(xiàn)工程預(yù)定的功能和質(zhì)量要求。則不僅可減少實施過程中的返工費用，而且可以大大減少投入使用后的維修費用。另一方面，嚴(yán)格控制質(zhì)量還能起到保證進度的作用。如果在工程實施過程中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題并及時進行返工處理，雖然需要耗費時間，但可能只影響局部工作的進度，不影響整個工程的進度；或雖然影響整個工程的進度，但是比不及時返工而釀成重大工程質(zhì)量事故對整個工程進度的影響要小，也比留下工程質(zhì)量隱患到使用階段才發(fā)現(xiàn)而不得不停止使用進行修理所造成的時間損失要小。8.5房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理

8.5.2房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制的內(nèi)容

(1)質(zhì)量控制①對原材料的檢驗。材料質(zhì)量的好壞直接影響工程的質(zhì)量，為了保證材料質(zhì)量，在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購合同中。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購貨合同前取得樣品或樣本，材料到貨后再與樣品進行對照檢查，或進行專門的化驗或試驗。未經(jīng)檢驗或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。②對工程中的配套設(shè)備進行檢驗。在各種設(shè)備安裝之前均應(yīng)進行檢驗和測試，不合格的要避免采用。工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對主要設(shè)備的試驗與檢查，可考慮到制造廠進行監(jiān)督和檢查。③確立施工中控制質(zhì)量的具體措施④確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。匯集所有質(zhì)量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括分包商在工程質(zhì)量方面應(yīng)提交的文件。8.5房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理

8.5.2房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制的內(nèi)容

(2)工程進度與工期控制①工程進度計劃的編制

a.將全部工程內(nèi)容分解和歸納為工程單項或工序。

b.統(tǒng)計計算每項工程內(nèi)容的工作量。

c.計算每個單項工程工作量所需時間，可用天數(shù)表示。

d.按正常施工的各個單項工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后次序。8.5房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理

8.5.2房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制的內(nèi)容

(2)工程進度與工期控制

②進度管理及計劃調(diào)整

a.橫道圖法。是用直線線條在時間坐標(biāo)上表示出單項工程內(nèi)容進度的方法。由于橫道圖制作簡便，明了易懂，在我國各行業(yè)進度管理中普遍采用，對一些并不十分復(fù)雜的工程，采用這種圖表是比較合適的。缺點：從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些是關(guān)鍵工作。

b.網(wǎng)絡(luò)圖法。網(wǎng)絡(luò)圖法的基本原理是首先應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關(guān)系；其次是通過計算找出計劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路，在計劃執(zhí)行過程中進行有效的控制和監(jiān)督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標(biāo)任務(wù)。8.5房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理

8.5.2房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制的內(nèi)容

(2)工程進度與工期控制

③進度控制中應(yīng)關(guān)注的因素①材料、設(shè)備的供應(yīng)情況。包括各項設(shè)備是否完成，計劃運到日期；各種材料的供貨廠商是否落實、何時交貨、檢驗及驗收辦法等。②設(shè)計變更對進度的影響。設(shè)計的修改往往會增加工作量，延緩工程進度。③勞動力的安排情況。工人過少會完不成進度計劃中規(guī)定的任務(wù)，而工人過多則會由于現(xiàn)場工作面不夠而造成窩工，因而也完不成任務(wù)，所以要適當(dāng)安排工人。④氣象條件。應(yīng)時刻注意氣象條件，天氣不好（如下雨、下雪），則安排室內(nèi)施工（如裝修），天氣晴朗時，加快室外施工進度。8.5房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理

8.5.2房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制的內(nèi)容

(3)工程費用（或稱投資）控制①工程費用控制的主要方法是：在項目建設(shè)實施過程中，按預(yù)算費用分階段、分部位進行費用控制。具體來講是首先編制費用計劃，因為工程費用是隨著工程進度逐期發(fā)生的。根據(jù)工程進度計劃可以編制費用計劃。費用計劃可分解為5個方面：

a.材料設(shè)備費用計劃；

b.施工機械費用計劃；

c.人工費費用計劃；

d.臨時工程費用計劃；

e.管理費用計劃。根據(jù)上述成本計劃的總和，即能得出成本控制總計劃，在工程實施中，應(yīng)嚴(yán)格按照費用計劃實施。對于計劃外的一切開支，應(yīng)嚴(yán)格控制。如果某部分項目有突破費用計劃的可能，應(yīng)及早提出警告，并及時采取措施控制該項費用。8.5房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理

8.5.2房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制的內(nèi)容

(3)工程費用（或稱投資）控制

②施工階段監(jiān)理工程師的工程費用控制的主要任務(wù)是：通過工程付款控制、新增工程費控制、預(yù)防并處理好費用索賠、挖掘節(jié)約投資潛力來努力實現(xiàn)實際發(fā)生的費用不超過計劃投資。監(jiān)理工程師應(yīng)做好以下工作：制定本階段資金使用計劃，做到不多付、不少付、不重復(fù)付；嚴(yán)格控制工程變更，力求減少變更費用；研究確定預(yù)防費用索賠措施，及時處理費用索賠并協(xié)助開發(fā)商進行反索賠；根據(jù)開發(fā)商責(zé)任制和有關(guān)合同要求，做好工程計量工作；審核施工單位提交的工程結(jié)算書，協(xié)助開發(fā)商完成相關(guān)工作。8.5房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理

8.5.3開發(fā)項目實施目標(biāo)控制的措施目標(biāo)控制通常采取組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟措施、合同措施、信息管理和協(xié)調(diào)工作。組織措施，是從目標(biāo)控制的組織管理方面采取的措施，如落實目標(biāo)控制的組織機構(gòu)和人員，明確各級目標(biāo)控制人員的任務(wù)和職能分工、權(quán)力和責(zé)任、改善目標(biāo)控制的工作流程等。組織措施是其他各類措施的前提和保障，而且一般不需要增加什么費用，運用得當(dāng)可以收到良好的效果。尤其是對由于業(yè)主原因所導(dǎo)致的目標(biāo)偏差，這類措施可能成為首選措施。技術(shù)措施不僅對解決開發(fā)項目建設(shè)實施過程中的技術(shù)問題是必不可少的，而且對糾正目標(biāo)偏差也有相當(dāng)重要的作用。任何一個技術(shù)方案都有基本確定的經(jīng)濟效果。不同的技術(shù)方案就有著不同的經(jīng)濟效果。運用技術(shù)措施糾偏的關(guān)鍵，一是要能提出多個不同的技術(shù)方案，二是要對不同的技術(shù)方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析。經(jīng)濟措施是最易為人接受和采用的措施。它決不僅僅是審核工程量及相應(yīng)的付款和結(jié)算報告，還需要從一些全局性、總體性的問題上加以考慮。另外，不要僅僅局限在已發(fā)生的費用上。通過偏差原因分析和未完工程投資預(yù)測，可發(fā)現(xiàn)一些現(xiàn)有和潛在的問題，將引起未完工程的投資增加，對這些問題應(yīng)以主動控制為出發(fā)點，及時采取預(yù)防措施。8.5房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理

8.5.3開發(fā)項目實施目標(biāo)控制的措施合同措施，要從廣義上理解，除了擬定合同條款、參加談判、處理合同執(zhí)行過程中的問題、防止和處理索賠等措施之外，還要協(xié)助業(yè)主確定對目標(biāo)控制有利的開發(fā)項目建設(shè)組織管理模式和合同結(jié)構(gòu)，分析不同合同之間的相互聯(lián)系和影響，對每一個合同做總體和具體分析等。這些合同措施對目標(biāo)控制更具有全局性的影響，其作用也就越大。在項目實施管理活動中對所需要的或產(chǎn)生的各種信息進行搜集、整理、處理、存儲、傳遞、應(yīng)用等一系列工作總稱為信息管理。信息管理對項目的實施管理是至關(guān)重要。在項目的實施過程中，管理者要不斷預(yù)測或發(fā)現(xiàn)問題，要不斷地進行規(guī)劃、決策、執(zhí)行和檢查，做好這些工作都離不開相應(yīng)的信息，進行目標(biāo)控制同樣是以信息為基礎(chǔ)，任何控制只有在信息的支持下才能有效地進行。協(xié)調(diào)工作是指施工監(jiān)理的組織協(xié)調(diào)。工作內(nèi)容：施工活動與政府有關(guān)部門之間的協(xié)調(diào)；業(yè)主與承包商之間的協(xié)調(diào)；工程施工生產(chǎn)要素（如勞務(wù)、材料、設(shè)備、資金供應(yīng)等）方面的協(xié)調(diào)；項目各施工單位、各施工工序在時間、空間上的配合與協(xié)調(diào)等。8.6房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收

8.6.1房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收概述

竣工驗收就是指房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)過承建單位的施工準(zhǔn)備和全部的施工活動，已經(jīng)完成了項目設(shè)計圖紙和承包合同規(guī)定的全部內(nèi)容，并達到了建設(shè)單位的使用要求，向使用單位交工的過程。它標(biāo)志著項目的施工任務(wù)已全面完成。（1）竣工驗收的要求

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日之內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。（2）竣工驗收范圍凡新建、擴建、改建的開發(fā)建設(shè)項目，按批準(zhǔn)的設(shè)計文件和合同規(guī)定的內(nèi)容建成；對住宅小區(qū)的驗收還應(yīng)驗收土地使用情況和單項工程、市政、綠化及公用設(shè)施等配套設(shè)施。8.6房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收

8.6.1房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收概述

（3）竣工驗收的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收包括項目竣工資料和工程實體復(fù)查兩部分內(nèi)容，其中項目竣工資料主要包括：①立項文件②竣工文件③設(shè)計文件④監(jiān)理文件⑤施工技術(shù)文件⑥竣工圖（4）竣工驗收的依據(jù)開發(fā)項目或單體工程，其竣工驗收的依據(jù)是：經(jīng)過審批的項目建議書、年度開工計劃、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設(shè)計變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗收規(guī)范、質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)，以及合同中有關(guān)竣工驗收的條款。工程建設(shè)規(guī)模、工程建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、建筑裝飾、設(shè)備安裝等應(yīng)與各種批準(zhǔn)文件、施工圖紙、標(biāo)準(zhǔn)保持一致。8.6房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收

8.6.1房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收概述

（5）竣工驗收的一般標(biāo)準(zhǔn)①工程項目按照工程合同規(guī)定和設(shè)計圖紙要求已全部施工完畢，且已達到國家有關(guān)規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用要求；②交工工程達到窗明，地凈，水通，燈明，有采暖通風(fēng)設(shè)備的項目，應(yīng)達到正常運轉(zhuǎn)；③設(shè)備調(diào)試、試運轉(zhuǎn)達到設(shè)計要求；④建筑物四周2m以內(nèi)場地整潔；⑤技術(shù)檔案資料齊全。8.6房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收

8.6.2房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收程序

8.6.2.1竣工驗收備案

開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。辦理工程竣工驗收備案應(yīng)提交的文件包括：（1）工程竣工驗收備案表（2）工程竣工驗收報告（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；（4）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；（5）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。8.6房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收

8.6.2房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收程序

8.6.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收程序

施工收尾階段竣工準(zhǔn)備階段竣工預(yù)驗（施工單位）

結(jié)果補修、返修（施工單位）竣工初驗（監(jiān)理單位）結(jié)果正式驗收（建設(shè)主管部門）結(jié)果工程交接不合格不合格不合格圖8－1房地產(chǎn)項目竣工驗收程序流程圖8.6房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收

8.6.3房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收檔案房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工檔案是工程在建設(shè)全過程中形成的文字材料、圖表、計算材料、照片、錄音帶、錄像帶等文件材料的總稱。（1）技術(shù)資料的內(nèi)容①前期工作資料②土建資料