深康佳Ａ：昆山康盛投資發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益資產(chǎn)評估報(bào)告

本報(bào)告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制泰州華僑城有限公司擬掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的昆山康盛投資發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益SHENZHENPENGXINAPPRAISALLIMITED ?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司1 2 3 7 7 37?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司即本資產(chǎn)評估報(bào)告僅供委托人資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報(bào)告估對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。員)已經(jīng)對本資產(chǎn)評估報(bào)告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行了必要的現(xiàn)場調(diào)披露于公開媒體，法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估委托合同另有約定的除外。?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司泰州華僑城有限公司擬掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的昆山康盛投資發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益資產(chǎn)評估報(bào)告摘要鵬信資評報(bào)字[2024]第148號謹(jǐn)提請本資產(chǎn)評估報(bào)告摘要之使用者和閱讀者注意：本資產(chǎn)評估報(bào)告摘要之內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報(bào)告正文，欲了解本評估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)閱讀資深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司接受泰州華僑城有限公司(以下簡稱：「泰州華僑城」)的委托，就「泰州華僑城對應(yīng)的評估范圍為「昆山康盛」申報(bào)的且已經(jīng)中匯會計(jì)師評估結(jié)論使用有效期：通常情況下，評估結(jié)論的使用有效期自評估基準(zhǔn)日?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司是在假定被評估單位提供的有關(guān)技術(shù)資料和運(yùn)行記錄真實(shí)有效的前提下和在未序號案號案由立案日期狀態(tài)1李兵追索勞動報(bào)酬糾紛一審判決(六)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債（或有資產(chǎn)）等事項(xiàng)的?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司(九)本次資產(chǎn)評估對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，可能對評估結(jié)2.資產(chǎn)評估師和評估機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任是對本報(bào)告所述評估目的下的資產(chǎn)價(jià)5.評估報(bào)告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件及報(bào)表等相關(guān)資料由被評估單位提?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司本資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注本資產(chǎn)評估報(bào)告中載明的評估假設(shè)和?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司7泰州華僑城有限公司擬掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的昆山康盛投資發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益資產(chǎn)評估報(bào)告正文名稱：昆山康盛投資發(fā)展有限公司(以下簡稱「昆山?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司8理服務(wù)；自有房屋租賃服務(wù)；住宿服務(wù)；餐飲服務(wù)（按有效《食品經(jīng)營許可證》11212?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司9稅種計(jì)稅依據(jù)增值稅銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)過程中產(chǎn)生的增值額按6%、9%、13%稅率計(jì)繳房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征的，按房產(chǎn)原值一次減除30%后余值計(jì)繳1.2%、12%城市維護(hù)建設(shè)稅實(shí)際繳納的流轉(zhuǎn)稅稅額教育費(fèi)附加實(shí)際繳納的流轉(zhuǎn)稅稅額地方教育附加實(shí)際繳納的流轉(zhuǎn)稅稅額2%企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額25%?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司項(xiàng)目名稱2021年2022年2023年2024年1-6月“XYZH/2024SZAA2B0167號”標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的審計(jì)報(bào)告；基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)摘自經(jīng)中匯會計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)無錫分所審計(jì)并出具的“中匯錫會審[2024]0110號”標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告。?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司序號來源層數(shù)結(jié)構(gòu)1處自建2框架?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司序號來源層數(shù)結(jié)構(gòu)2樓自建3框架3自建2框架4自建3框架5自建6框架6自建3框架7自建3框架序號性質(zhì)使用年限1出讓2施用地/酒店出讓3施用地/酒店出讓?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司123456789?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司23.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司4.與評估對象有關(guān)業(yè)務(wù)所在行業(yè)有關(guān)國家宏觀、區(qū)域市場等統(tǒng)計(jì)分析資料；7.深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司本次未選取市場法，理由如下：經(jīng)查詢與被評估單位同一行業(yè)的國內(nèi)上市公司，?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司評估人員實(shí)地勘查委估建(構(gòu))筑物的使用狀n），?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司＝（綜合成新率＝勘察成新率×60年限法成新率×40%?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司B—交易期日修正系數(shù)E—土地年期修正系數(shù)），?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司Fi預(yù)測期第i年預(yù)計(jì)的自由現(xiàn)金流量，i=1,2,…,nFn預(yù)測期末年即第n年預(yù)計(jì)的自由現(xiàn)金流量?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司自由現(xiàn)金流量=稅后并表企業(yè)凈利潤+利息支出+折舊攤銷-資本性支出-營運(yùn)F+Ii+DAi-CAi-ΔCWi+VnFPT——公司的所得稅稅率MRP=Rm-Rf表示市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)或權(quán)益風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)(ERP)?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司預(yù)測期n：企業(yè)管理層對「昆山康盛」2024年7中國市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)MRP=Rm-Rf=中國市場證券長期投資的平均收益率-3.假設(shè)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率與無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率之間具有相對穩(wěn)定的關(guān)系。易日)的收盤指數(shù)相對于其基期指數(shù)(1000算區(qū)間內(nèi)的市場收益率的算術(shù)平均值即為該中債國債收益率(到期)的相關(guān)數(shù)據(jù)是中債國2.假定過去無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率的數(shù)據(jù)足夠多3.假設(shè)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率與無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司溢余資產(chǎn)價(jià)值VCO：非經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值VNOA：?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司要包括獲取被評估單位根據(jù)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則編制的資產(chǎn)負(fù)債表以及與此相對應(yīng)的估專業(yè)人員根據(jù)評估基準(zhǔn)日的市場環(huán)境和評估對象或所有被評估資產(chǎn)的交易條?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司有足夠的專業(yè)知識；(3)市場中所有買者和所有賣者之間的地位也是平等的；(4)假設(shè)委托人/相關(guān)人所提供的評估所必需資料(包括但不限于與評估對象有本次評估在很大程度上依賴于委托人/相關(guān)人所提供的有關(guān)本次評估所必需的資料。盡管委托人和/或相關(guān)人已向本公司承諾其所提供的資料是真實(shí)的、完假設(shè)本次評估從委托人/相關(guān)人以外的其他方面所獲取的資料能夠合理反映4.有關(guān)評估對象及與其相關(guān)的重要資產(chǎn)的?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司(3)被評估單位經(jīng)營場所的取得及利用方式與評估基準(zhǔn)日保持一致而不發(fā)生?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司行號流動資產(chǎn)1非流動資產(chǎn)2固定資產(chǎn)3無形資產(chǎn)4長期待攤費(fèi)用5資產(chǎn)總計(jì)6流動負(fù)債7非流動負(fù)債8負(fù)債總計(jì)9股東權(quán)益總計(jì)即：采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估的「昆山康盛」股東全部權(quán)益于評估基準(zhǔn)日2024(1)資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企業(yè)各分項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(2)收益法評估是以資產(chǎn)的預(yù)期收益為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資產(chǎn)的經(jīng)營能力?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司持續(xù)經(jīng)營和本報(bào)告載明的評估目的、價(jià)值類型股東全部權(quán)益于評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值為人民幣：41,936.0評估結(jié)論使用有效