深康佳Ａ：昆山康盛投資發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益資產(chǎn)評估報告

本報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制泰州華僑城有限公司擬掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的昆山康盛投資發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益SHENZHENPENGXINAPPRAISALLIMITED ?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司1 2 3 7 7 37?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司即本資產(chǎn)評估報告僅供委托人資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。員)已經(jīng)對本資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行了必要的現(xiàn)場調(diào)披露于公開媒體，法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估委托合同另有約定的除外。?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司泰州華僑城有限公司擬掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的昆山康盛投資發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益資產(chǎn)評估報告摘要鵬信資評報字[2024]第148號謹(jǐn)提請本資產(chǎn)評估報告摘要之使用者和閱讀者注意：本資產(chǎn)評估報告摘要之內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細(xì)情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)閱讀資深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司接受泰州華僑城有限公司(以下簡稱：「泰州華僑城」)的委托，就「泰州華僑城對應(yīng)的評估范圍為「昆山康盛」申報的且已經(jīng)中匯會計師評估結(jié)論使用有效期：通常情況下，評估結(jié)論的使用有效期自評估基準(zhǔn)日?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司是在假定被評估單位提供的有關(guān)技術(shù)資料和運行記錄真實有效的前提下和在未序號案號案由立案日期狀態(tài)1李兵追索勞動報酬糾紛一審判決(六)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債（或有資產(chǎn)）等事項的?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司(九)本次資產(chǎn)評估對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，可能對評估結(jié)2.資產(chǎn)評估師和評估機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任是對本報告所述評估目的下的資產(chǎn)價5.評估報告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件及報表等相關(guān)資料由被評估單位提?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司本資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注本資產(chǎn)評估報告中載明的評估假設(shè)和?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司7泰州華僑城有限公司擬掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的昆山康盛投資發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益資產(chǎn)評估報告正文名稱：昆山康盛投資發(fā)展有限公司(以下簡稱「昆山?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司8理服務(wù)；自有房屋租賃服務(wù)；住宿服務(wù)；餐飲服務(wù)（按有效《食品經(jīng)營許可證》11212?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司9稅種計稅依據(jù)增值稅銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)過程中產(chǎn)生的增值額按6%、9%、13%稅率計繳房產(chǎn)稅從價計征的，按房產(chǎn)原值一次減除30%后余值計繳1.2%、12%城市維護(hù)建設(shè)稅實際繳納的流轉(zhuǎn)稅稅額教育費附加實際繳納的流轉(zhuǎn)稅稅額地方教育附加實際繳納的流轉(zhuǎn)稅稅額2%企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額25%?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司項目名稱2021年2022年2023年2024年1-6月“XYZH/2024SZAA2B0167號”標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的審計報告；基準(zhǔn)日財務(wù)數(shù)據(jù)摘自經(jīng)中匯會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)無錫分所審計并出具的“中匯錫會審[2024]0110號”標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計報告。?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司序號來源層數(shù)結(jié)構(gòu)1處自建2框架?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司序號來源層數(shù)結(jié)構(gòu)2樓自建3框架3自建2框架4自建3框架5自建6框架6自建3框架7自建3框架序號性質(zhì)使用年限1出讓2施用地/酒店出讓3施用地/酒店出讓?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司123456789?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司23.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司4.與評估對象有關(guān)業(yè)務(wù)所在行業(yè)有關(guān)國家宏觀、區(qū)域市場等統(tǒng)計分析資料；7.深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司本次未選取市場法，理由如下：經(jīng)查詢與被評估單位同一行業(yè)的國內(nèi)上市公司，?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司評估人員實地勘查委估建(構(gòu))筑物的使用狀n），?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司＝（綜合成新率＝勘察成新率×60年限法成新率×40%?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司B—交易期日修正系數(shù)E—土地年期修正系數(shù)），?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司Fi預(yù)測期第i年預(yù)計的自由現(xiàn)金流量，i=1,2,…,nFn預(yù)測期末年即第n年預(yù)計的自由現(xiàn)金流量?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司自由現(xiàn)金流量=稅后并表企業(yè)凈利潤+利息支出+折舊攤銷-資本性支出-營運F+Ii+DAi-CAi-ΔCWi+VnFPT——公司的所得稅稅率MRP=Rm-Rf表示市場風(fēng)險溢價或權(quán)益風(fēng)險溢價(ERP)?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司預(yù)測期n：企業(yè)管理層對「昆山康盛」2024年7中國市場風(fēng)險溢價MRP=Rm-Rf=中國市場證券長期投資的平均收益率-3.假設(shè)風(fēng)險資產(chǎn)的收益率與無風(fēng)險資產(chǎn)的收益率之間具有相對穩(wěn)定的關(guān)系。易日)的收盤指數(shù)相對于其基期指數(shù)(1000算區(qū)間內(nèi)的市場收益率的算術(shù)平均值即為該中債國債收益率(到期)的相關(guān)數(shù)據(jù)是中債國2.假定過去無風(fēng)險資產(chǎn)收益率的數(shù)據(jù)足夠多3.假設(shè)風(fēng)險資產(chǎn)的收益率與無風(fēng)險資產(chǎn)的收?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司溢余資產(chǎn)價值VCO：非經(jīng)營性資產(chǎn)價值VNOA：?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司要包括獲取被評估單位根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則編制的資產(chǎn)負(fù)債表以及與此相對應(yīng)的估專業(yè)人員根據(jù)評估基準(zhǔn)日的市場環(huán)境和評估對象或所有被評估資產(chǎn)的交易條?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司有足夠的專業(yè)知識；(3)市場中所有買者和所有賣者之間的地位也是平等的；(4)假設(shè)委托人/相關(guān)人所提供的評估所必需資料(包括但不限于與評估對象有本次評估在很大程度上依賴于委托人/相關(guān)人所提供的有關(guān)本次評估所必需的資料。盡管委托人和/或相關(guān)人已向本公司承諾其所提供的資料是真實的、完假設(shè)本次評估從委托人/相關(guān)人以外的其他方面所獲取的資料能夠合理反映4.有關(guān)評估對象及與其相關(guān)的重要資產(chǎn)的?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司(3)被評估單位經(jīng)營場所的取得及利用方式與評估基準(zhǔn)日保持一致而不發(fā)生?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司行號流動資產(chǎn)1非流動資產(chǎn)2固定資產(chǎn)3無形資產(chǎn)4長期待攤費用5資產(chǎn)總計6流動負(fù)債7非流動負(fù)債8負(fù)債總計9股東權(quán)益總計即：采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估的「昆山康盛」股東全部權(quán)益于評估基準(zhǔn)日2024(1)資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企業(yè)各分項資產(chǎn)價值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(2)收益法評估是以資產(chǎn)的預(yù)期收益為價值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資產(chǎn)的經(jīng)營能力?深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司持續(xù)經(jīng)營和本報告載明的評估目的、價值類型股東全部權(quán)益于評估基準(zhǔn)日的市場價值為人民幣：41,936.0評估結(jié)論使用有效