天津市房地產(chǎn)年度報告

2 4 9 9 9 9 22 24 26 31 31 33 353 37 40 40 43 45 46 62 經(jīng)典小戶型.............................................................63 地鐵上新生魅力島........................................................................64 65 79 4 31 32 33 34 35 36 40 40 41 42 43 43 44 44 45 79 5 90 91 91 92 94 94 95 95 98 98 99 99 6 30 34表3-2-1熱銷項目表 46表3-2-2滯銷項目表 47 77 79 79 92 95 99 7前言9第一章十大事件當(dāng)前，天津經(jīng)濟快速發(fā)展，特別是金融改革創(chuàng)新加快推進，資本要素市場日益活躍?！罢?fù)Q房”成為天津近郊農(nóng)民眼下最熱衷的話題，天津的探索得到國家相關(guān)部9、恒大真相密碼:從“土地為王”到“資金為王”其實這不僅僅是一個簡單的拿地過程，而是立足在考慮城市的發(fā)展需要什么樣的戰(zhàn)略思考第二章背景篇單位:元0居民可支配收入814189599338103111461263142816351515增長率6.810.04.210.411.210.213.014.50居民可支配收入814189599338103111461263142816351515增長率6.810.04.210.411.210.213.014.511.215000100005000200020012002200320042005200620072008(1-1014.012.010.08.06.04.02.00.0單位:元0居民可支配收入814189599338103111461263142816351515增長率6.810.04.210.411.210.213.014.50居民可支配收入814189599338103111461263142816351515增長率6.810.04.210.411.210.213.014.511.215000100005000200020012002200320042005200620072008(1-1014.012.010.08.06.04.02.00.0單位:億元3000250020002003000250020002006087.22006232.4200715200346.4200420.3200520.5200622.02007238929.12008(1-272930.95000全社會固定資產(chǎn)投資增長率50.045.040.035.030.025.020.015.010.05.00.0單位:億元0社會消費品零售總額737833941107410531190135716041660增長率0社會消費品零售總額737833941107410531190135716041660增長率12.113.013.014.114.113.014.018.224.2500200020012002200320042005200620072008(1-30.025.020.015.010.05.00.0鼓勵個人住房貸款：金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸貸款購買首套住房但人均住房面積未達到全市平均水平的家庭，使用貸款購買第二套住房購買經(jīng)濟適用住房、限價商品住房申請住房公積金貸款的，由公放寬還遷安置房上市條件：用于拆遷家庭定向安置或定向銷售的經(jīng)濟適用住房在取得“二套房”政策的松動對“改善型自住”的購房者產(chǎn)生一定的促進作用，有利于部分購買普通住宅的“改善型自住需求”釋放，是繼財政部“10.22”新政之后的又一利好，將直接促進市場的活躍。年以來)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率最大降幅，上一次人民幣貸款基準(zhǔn)利率最大降幅是在住房公積金。新增可提取住房公積金人群具體為：1、納入本市城鎮(zhèn)居民特和繳存住房公積金者；4、在本市行政區(qū)域外購買已取得產(chǎn)權(quán)的自有住房，契稅滿5年后方可上市轉(zhuǎn)讓（繼承除外）。建設(shè)限價商品住房，改善中低收入居民居住條件。規(guī)劃期內(nèi)，累計建設(shè)限價商品住房————第三章市場篇環(huán)城四區(qū),744.5, 環(huán)城四區(qū),744.5,綜合,449.21,居住,484.39,綜合,449.21,商業(yè),242.37,工業(yè),9%1644.75,58% 中心城區(qū),61.16,33.90%；本年度綜合用地成交樓面價格為1436.69元/平方米，同比2007年下降01北津北津辰南2441723.196414.610.317.267.361.134409.366.723.191空港286.河北區(qū)1298河西區(qū)6670南開區(qū)1674和平區(qū)105開發(fā)區(qū)44西青區(qū)東麗區(qū)天津港3塘沽21武清60寶坻34靜海50大港漢沽寧河薊縣508.1130地塊數(shù)平均樓面價50120001000080006000400020000地塊數(shù)平均樓面價城選址在濱海新區(qū)海濱休閑旅游區(qū)內(nèi)，位于漢沽和塘沽兩區(qū)之間，距濱海新區(qū)核心區(qū)的中央大道，西至薊運河，南至永定新河入?？冢敝烈?guī)劃的津漢快速路，總面積約2、成交三塊地塊屬于招標(biāo)方式，目前周邊漢沽區(qū)域，居住及3、生態(tài)城在規(guī)劃下有一定的政府背景，并成立了天津生態(tài)城投4、生態(tài)城是由中國及新加坡雙方共同簽訂的合資協(xié)議，共同組7、此三塊地作為生態(tài)城首批成交的地塊，8、地塊的開發(fā)需要交通及周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)的支撐，但是目前交9、該區(qū)域提出了較大面積的濕地保護計劃，一些濕2.5 1.5 0.502.5 1.5 0.502月3月4月5月6月7月8月9月08年供求比0.40.430.840.540.880.880.760.240.470.81-07年供求比2.220.510.40.892.5數(shù)據(jù)來源：天津市房管局、易居CRIC20040007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.11遠郊縣市內(nèi)六區(qū)23%遠郊縣濱海新區(qū)28%\環(huán)城四區(qū)36%70㎡以下9%70㎡以下9%70-90㎡70-90㎡20%90-144㎡51%發(fā)展，處于產(chǎn)業(yè)大量導(dǎo)入階段，大量的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口對于改善型一居所的需求比較多，而80604020007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.11遠郊縣22%市內(nèi)六區(qū)25%濱海新區(qū)22%環(huán)城四區(qū)31%占31%。環(huán)城四區(qū)隨著規(guī)劃的不斷深入、70㎡以下144-180㎡70-90㎡70㎡以下144-180㎡70-90㎡90-144㎡52%低檔（4000以低檔（4000以中高檔（10000-中高檔（10000-12000）9%中檔（8000-中檔（8000-10000）54%中低檔物業(yè)類型價格不高，市場受眾面較大，需求量比80007500700065006000550050004500400007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.11開始打折促銷，同時，也在等待國家救市的利好政策出臺本年度銷售排行十強中大部分項目分布在環(huán)城四區(qū)和遠郊縣。其中東麗湖萬科城和萬科假日潤園就分別屬于環(huán)城四區(qū)的東麗區(qū)和西青區(qū)，而恒大的金碧天下坐落在遠郊縣的薊縣。表3-2-1熱銷項目表{格比較(%)幅(%)/東麗湖萬科城占據(jù)東麗湖最優(yōu)勢景觀生態(tài)環(huán)境，規(guī)劃建筑面積88萬平方米，容積率僅為0.32，屬于城郊低密度大盤。產(chǎn)品類型豐富，包括獨棟、雙拼、聯(lián)排、洋房、小高層和高層，屬于多物業(yè)類型品質(zhì)大盤?，F(xiàn)階段銷售主要以情景花園洋房和18層的精裝修瞰景洋房為主：情景花園洋房首層通過私家花園及陽光房獨立入戶，2、3層享有私家花園露臺（贈送瞰景洋房主要以80—90平米左右經(jīng)典2居舒適戶型，兩梯三戶，觀景視野和采風(fēng)通風(fēng)效果好?？腿褐饕獮榕R近產(chǎn)業(yè)人群，屬于一居所改善型需求。萬科假日風(fēng)景是天津萬科第一個標(biāo)準(zhǔn)化項目、人居歐三品質(zhì)社區(qū)。產(chǎn)品形態(tài)上，假日風(fēng)景承襲傳統(tǒng)洋房的精華，推出情景洋房、瞰景洋房、院景洋房、寬景洋房系列產(chǎn)品，主要以露臺或入戶花園的形式贈送面積。隨著西青工業(yè)園等一批重點園區(qū)和生活交通配套的逐步完善，西青區(qū)城市副中心的地位正在逐步形成，一部分一居所改善型需求客源逐步增大。而萬科的假日風(fēng)景在品質(zhì)上迎合了這部分人的需求，得到市場的青睞。恒大金碧天下位于國家5A級風(fēng)景區(qū)盤山腳下，地處首都地區(qū)腹心地帶，北京東移的延伸帶上，區(qū)域價值優(yōu)越。項目以7.9折低價開盤，進入平銷期后，價格微幅上調(diào)。項目主要優(yōu)勢在于，聯(lián)排產(chǎn)品戶型較小，保持低總價。從實際成交客戶來看，天津成交客戶占49％，北京客戶占35％，薊縣占13％，其他占4％。在激烈的市場競爭中，只有將消費者的需求放在首位，企業(yè)才能夠取得長遠發(fā)展機會。但是，目前市場上仍然有一些項目，不符合市場需求，因此，成為市場上的滯銷項目。表3-2-2滯銷項目表{格比較(%)/江勝天鵝湖位于市內(nèi)河西區(qū)梅江區(qū)域，項目景觀位置不太好，主要景觀都集中在項目北第四章產(chǎn)品篇地鐵交通這種先進的交通模式在城市可持續(xù)發(fā)展以及城市結(jié)構(gòu)變遷中的重要作用是十分明顯的，告別了車水馬龍的喧囂和堵塞。地鐵的開通讓出行和買房有了新選擇。地鐵1房地產(chǎn)“70/90”新政的調(diào)控效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)，中小戶型市場在快速成長。隨著國家宏最為強勁，占到被調(diào)查者總數(shù)的67%。中小戶型能否受還是沒有能普及于整個市場，是今后房地產(chǎn)僅公建類就占到40%，隨著此區(qū)域住宅銷售期接近尾聲，公建產(chǎn)品將承擔(dān)起35萬平方米以下5-10萬平方米10-30萬平方米30萬平方米以上數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)311026105003數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決低層復(fù)合型復(fù)合型小高層多層數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)0037中外環(huán)外環(huán)外數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)005中外環(huán)外環(huán)外數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決203內(nèi)環(huán)內(nèi)中外環(huán)外環(huán)外數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)356外環(huán)外內(nèi)環(huán)內(nèi)中外環(huán)內(nèi)中環(huán)數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)12外環(huán)外內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)中環(huán)中外環(huán)數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決地較硬朗大氣的花崗巖水洗石為主，兩側(cè)以質(zhì)地較軟，踩上去很親切的磚材鋪地。在大地朗琴、鹿兒郡、靜水灣、鸚鵡洲、藍草、易楠林、夏爾、水語州、數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決nnnn面臨當(dāng)前的市場狀況城際美景以超低的價格主要面對的人群是婚房青年置業(yè)者和北辰區(qū)科技園的工作數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決合高層精品公寓、商務(wù)酒店及其商業(yè)中心建筑綜合體，將成為紅橋區(qū)黃金中軸線上的地標(biāo)建n建筑設(shè)計：逸都城市島結(jié)合本土建筑文化，涉取國際建筑規(guī)劃大師智慧，外立面簡約大氣，彰顯高貴大方的氣魄，充分體現(xiàn)出極具時代感的現(xiàn)代主義設(shè)計風(fēng)格。逸都城市島是一座前所未有的集數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決a、外墻設(shè)計c、地源熱泵系統(tǒng)毛細(xì)管空調(diào)系統(tǒng)工作原理毛細(xì)管鋪設(shè)外墻:幕墻第五章營銷篇0新報快報日報晚報假日辦公別墅住宅商業(yè)每日新報今晚報城市快報天津日報假日100區(qū)域市3每日新報今晚報城市快報天津日報假日100區(qū)域市70000每日新報今晚報城市快報天津日報假日10074764553區(qū)域市2400每日新報今晚報城市快報天津日報假日1009477333434區(qū)域市區(qū)域市區(qū)域市區(qū)域市區(qū)域市區(qū)域市區(qū)域市區(qū)域市第六章區(qū)域篇區(qū)域市區(qū)域市作為市中心的中心板塊，五大道板塊從交通狀況、商業(yè)氛圍、以及全方位的綜合配套都彰顯了優(yōu)質(zhì)地段的魅力。和平區(qū)成交量排名的前五位五大道板塊占到區(qū)域市區(qū)域市C1戶型臥室一側(cè)的陽光室設(shè)計加大了臥室6654320數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決區(qū)域市6654320套數(shù)數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決 —◆—套數(shù)數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決區(qū)域市/0數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決區(qū)域市區(qū)域市區(qū)域市505000--數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決86420864200000數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決區(qū)域市 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決/數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決區(qū)域市區(qū)域市從河西區(qū)土地市場我們可以得出，未來河西區(qū)土地供應(yīng)將由住宅轉(zhuǎn)傳統(tǒng)認(rèn)為金四銀五、金九銀十是房地產(chǎn)成交最高的月份，市場的旺季，區(qū)域市區(qū)域市其實從本年度發(fā)生的大事我們不難發(fā)現(xiàn)“旺季不旺，淡季不淡將降價進行到底是今年該區(qū)域開發(fā)商的主要動作，無論是明降還是暗該區(qū)域歷來被購房者認(rèn)為是高檔項目的聚集區(qū)，尤其是梅區(qū)域市9630000840數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決96300000000數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決區(qū)域市5543200數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決/0數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決區(qū)域市區(qū)域市區(qū)域市區(qū)域市老城廂地區(qū)整體位于天津南開區(qū)，由東、南、西、北四條主馬路圍合而成，整體占地區(qū)域市86420數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決區(qū)域市86420供應(yīng)量000 ◆套數(shù)數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決886420成交量 ◆套數(shù)數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決/—◆—成交均價數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決區(qū)域市數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決區(qū)域市區(qū)域市區(qū)域市88642000000-----數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決86420864200000000000數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決區(qū)域市2020數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決/0數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決區(qū)域市區(qū)域市區(qū)域市區(qū)域市86420數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決864208642000000數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決區(qū)域市220成交量套數(shù)數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決/ ◆成交均價數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決區(qū)域市區(qū)域市2、供求關(guān)系分析區(qū)域市8642000000數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決000000000000數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決區(qū)域市776543200數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決/數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決區(qū)域市區(qū)域市區(qū)的成交功不可沒，成交量占西青區(qū)的份額為49%。在環(huán)城四區(qū)域市區(qū)域市區(qū)域市區(qū)域市50數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決50套數(shù)數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決區(qū)域市8686420成交量 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