房地產(chǎn)私募基金方案樣稿

2024/11/12中國(guó)私募股權(quán)基金與房地產(chǎn)基金研究

-XXXX集團(tuán)私募基金設(shè)立(shèlì)項(xiàng)目建議書(shū)

20年

月

日共九十六頁(yè)2024/11/12目錄(mùlù)一、中國(guó)和國(guó)際PE基金發(fā)展動(dòng)向二、中國(guó)房地產(chǎn)融資(rónɡzī)方式介紹三、中國(guó)房地產(chǎn)投資基金市場(chǎng)四、我國(guó)房地產(chǎn)基金組織和盈利模式分析五、我們的建議共九十六頁(yè)2024/11/12XXXXXX集團(tuán)有限公司醞釀?dòng)?9年,成立于20年.

XXXX第一個(gè)十年完成了城市地產(chǎn)和文化旅游休閑(xiūxián)地產(chǎn)專業(yè)系統(tǒng)的打造并躋身于旅游地產(chǎn)全國(guó)三甲,城市地產(chǎn)代理中國(guó)十強(qiáng).同時(shí)房地產(chǎn)私募基金蓬勃發(fā)展中。共九十六頁(yè)2024/11/12一、國(guó)內(nèi)外PE基金(jījīn)發(fā)展-國(guó)內(nèi)國(guó)內(nèi)PE基金開(kāi)始于20世紀(jì)90年代中后期2006年后，PE基金才開(kāi)始活躍；2007年，渤海產(chǎn)業(yè)投資基金和渤海產(chǎn)業(yè)投資基金公司正式成立(chénglì)；券商直接投資基金和民營(yíng)企業(yè)組建基金，探索投資基金募集迅速擴(kuò)展；（人民幣基金后來(lái)居上）8000家基金投資進(jìn)入調(diào)整期；（金融危機(jī)下，投資呈現(xiàn)明顯回落態(tài)勢(shì)）共九十六頁(yè)2024/11/12市場(chǎng)化募集(mùjí)基金不斷擴(kuò)大1資金來(lái)源以海外為主的PE基金（1）國(guó)外設(shè)立，投資中國(guó)；黑石、KKR、凱雷（2）海外基金為主國(guó)內(nèi)背景：金沙江、弘毅、鼎輝2資金來(lái)源以國(guó)內(nèi)為主的PE基金（1）國(guó)有資金主導(dǎo)PE：渤海、深圳市創(chuàng)新投資（2）國(guó)有金融資本為主導(dǎo)的PE基金：商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司（3）民間資本為主的PE基金：九鼎、硅谷天堂、深圳南海成長(zhǎng)創(chuàng)業(yè)投資合伙(héhuǒ)企業(yè)（有限合伙(héhuǒ)）共九十六頁(yè)2024/11/12國(guó)際PE基金發(fā)展(fāzhǎn)動(dòng)向PE基金管理公司上市（IPO）業(yè)務(wù)發(fā)展(fāzhǎn)公司設(shè)立新金融工具運(yùn)用共九十六頁(yè)2024/11/121、PE基金(jījīn)管理公司上市（IPO）PE上市兩種形式：PE基金管理公司所管理的一只基金上市或選擇基金管理公司上市PE基金管理公司所管理的基金上市好處：公司不必浪費(fèi)時(shí)間和人力去籌集資金；上市籌集的資金可以讓PE基金任意追逐巨型目標(biāo)，而無(wú)需與其他基金聯(lián)合，從而使的資金的基金更有競(jìng)爭(zhēng)力；投資靈活性。劣勢(shì)：股權(quán)分散以及信息披露的要求會(huì)限制基金迅速?zèng)Q斷能力；基金上市可能嚴(yán)重影響PE基金改善被收購(gòu)公司盈利和業(yè)績(jī)的基金心態(tài)。2006年5月，KKR旗下一只基金KKR.AS(KKE)創(chuàng)造性在荷蘭阿姆斯特丹證券交易所成功融資50億，創(chuàng)PE基金上市的先河，一度震驚業(yè)界。（逃避美國(guó)信息披露和低稅收政策優(yōu)惠）2007年2月，堡壘投資集團(tuán)FORTRESS在美國(guó)證券市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)招股，募集6.433億美圓，成為美國(guó)受家公開(kāi)上市的私募基金2004年，黑石集團(tuán)希望想阿波羅管理公司，設(shè)立自己的業(yè)務(wù)發(fā)展公司（BDC）2006年，計(jì)劃將管理公司自身進(jìn)行IPO，2007年6月，黑石集團(tuán)在紐約證券交易所上市PE基金管理公司上市主要好處：在信貸環(huán)境緊張的形式下。通過(guò)上市獲得大量資金，通過(guò)杠桿作用更多交易；給創(chuàng)始人和其他合伙人解決(jiějué)身價(jià)問(wèn)題；對(duì)于提升公司品牌價(jià)值，延長(zhǎng)企業(yè)生命；獲得永久資金投資已有業(yè)務(wù)，擴(kuò)張新業(yè)務(wù)或建設(shè)永久基業(yè)；吸引公眾資本、擴(kuò)大籌集資金渠道；透明化運(yùn)作擺脫公眾和監(jiān)管層的質(zhì)疑共九十六頁(yè)2024/11/122、業(yè)務(wù)發(fā)展公司(ɡōnɡsī)設(shè)立（BDC）近年來(lái)，一些PE公司一開(kāi)始就通過(guò)設(shè)立公眾性質(zhì)的機(jī)構(gòu)來(lái)獲得流動(dòng)性并保持私募性英國(guó)：3I旗下有市值96億美圓倫敦上市基金；美國(guó)：更多PE公司以設(shè)立公眾化的業(yè)務(wù)發(fā)展公司（BDC）來(lái)募集更多的公眾資本；受到特殊監(jiān)督，遵循PE基金的基本投資策略PE基金設(shè)立BDC的好處(hǎochu)。（1）永久資本：（2）新的投資者：不需要嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)；金融機(jī)構(gòu)費(fèi)用高（3）更高的費(fèi)用（4）夾層融資機(jī)會(huì)；安全的投資共九十六頁(yè)2024/11/123、新金融工具運(yùn)用(yùnyòng)擔(dān)保債務(wù)憑證（CDO）：CLO：擔(dān)保貸款憑證，基金資產(chǎn)是高收益貸款CBO：擔(dān)保債券憑證，基礎(chǔ)資產(chǎn)是企業(yè)債券CSO：擔(dān)保合成憑證CIO：擔(dān)保保險(xiǎn)(bǎoxiǎn)憑證SFCDO：結(jié)構(gòu)性金融擔(dān)保債務(wù)憑證共九十六頁(yè)2024/11/121、資金來(lái)源2、融資渠道(qúdào)2.1銀行貸款2.2委托貸款2.3信托融資2.4房地產(chǎn)基金2.5戰(zhàn)略私募2.6上市2.7資產(chǎn)證券化2.8債權(quán)融資2.9典當(dāng)融資二、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)融資方式共九十六頁(yè)2024/11/12

1、1997-2005年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)資金來(lái)源年份本年資金來(lái)源小計(jì)國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金國(guó)內(nèi)貸款債券利用外資外商直接投資自籌資金其他資金來(lái)源19973817.112.5911.224.9460.9327.9972.91454.819984414.914.91053.26.2361.8258.91167.01811.919994795.910.01111.69.9256.6180.51344.62063.220005997.66.91385.13.5168.7134.81614.22819.320017696.413.61692.20.34135.7106.12184.03670.620029750.011.82220.32.2157.2124.12738.44619.9200313196.911.43138.30.56170.0116.33770.76106.1200417168.811.83158.40.19228.2142.65207.678563.31997-2005年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)資金來(lái)源一覽共九十六頁(yè)2024/11/121999200020012002200320042005國(guó)家預(yù)算資金0.210.120.180.120.090.070.06國(guó)內(nèi)貸款23.1823.0921.9922.7723.7818.4018.30債權(quán)0.210.060.000.020.000.001.03利用外資5.352.811.761.611.291.330.12自籌28.0426.9118.3828.0928.5730.3333.63其他43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.901999-2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kāifā)企業(yè)資金來(lái)源比重表（單位：%）從表面上資金來(lái)源結(jié)構(gòu)來(lái)分析，2003年是分水嶺，1997-2003年，房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在20％左右的水平，2003年國(guó)家出臺(tái)了121號(hào)文，隨后又實(shí)行了一系列的調(diào)控政策(zhèngcè)，導(dǎo)致銀根緊縮，銀行貸款比重明顯下降，2004年國(guó)內(nèi)貸款比2003年下降了近５個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)自籌資金和其他資金來(lái)源比例持續(xù)提高資料來(lái)源：《房?jī)r(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)》徐滇慶著機(jī)械工業(yè)出版社共九十六頁(yè)2024/11/12一般說(shuō)來(lái)，開(kāi)發(fā)商在拿地、規(guī)劃等少數(shù)環(huán)節(jié)上動(dòng)用自籌資金。在拿到土地后和國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開(kāi)工許可證，可以土地為抵押向銀行貸款，從而獲得(huòdé)工程建設(shè)資金和流動(dòng)資金；在土建環(huán)節(jié)，將成本轉(zhuǎn)嫁給建筑承包商帶資墊付或者僅付少量建設(shè)資金；房屋結(jié)構(gòu)封頂、取得預(yù)售許可證后，開(kāi)發(fā)商即可先后收取定金、預(yù)收款、首付款和整個(gè)房款。從整個(gè)過(guò)程看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金很少，大量仰仗銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直處于高位。共九十六頁(yè)2024/11/12

2、房地產(chǎn)融資(rónɡzī)渠道銀行貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商趨之若鶩的主要融資渠道。央行121號(hào)文件規(guī)定以及近期一系列從緊措施，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程度和開(kāi)發(fā)商自有資金的門檻要求，將大多數(shù)開(kāi)發(fā)商排除在門外。但是，對(duì)于企業(yè)而言，便捷，成本相對(duì)較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點(diǎn)(quēdiǎn)還可以通過(guò)調(diào)整長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)加以規(guī)避。同時(shí)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。常用貸款方法有:信用貸款：信用貸款是銀行根據(jù)借款人的信譽(yù),財(cái)務(wù)狀況,預(yù)期收益和信用記錄表現(xiàn)的良好程度而發(fā)放的一種無(wú)抵押,保證貸款：保證貸款是指按規(guī)定的保證方法,以第三人承諾在借款人不能償還貸款時(shí),按約定承擔(dān)一般保證責(zé)任者連帶責(zé)任為前提而發(fā)放的貸款.一旦借款不能履約,擔(dān)保人將承擔(dān)償還責(zé)任.抵押貸款：指按規(guī)定抵押方式以借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款.這種貸款是目前普遍采用的一種.

貼現(xiàn)貸款：即指借款人在急需資金時(shí)，以未到期的票據(jù)向銀行申請(qǐng)貼現(xiàn)而融通資金的一種貸款方式。

2.1銀行貸款共九十六頁(yè)2024/11/122.2委托(wěituō)貸款委托貸款是指委托人提供資金，由受托人（銀行）根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途(yòngtú)、金額、期限、利率等代為發(fā)放并協(xié)助收回的貸款。這項(xiàng)業(yè)務(wù)屬于銀行中間業(yè)務(wù)，銀行收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。委托貸款融資方式因?yàn)椴皇倾y行的自營(yíng)業(yè)務(wù)，所以諸如“四證齊全”之類的限制條件少（但用于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的貸款須經(jīng)報(bào)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)），門檻低，并且操作方便，銀行作為中間人承擔(dān)著搭橋、溝通和風(fēng)險(xiǎn)控制的責(zé)任。該融資方式可適用于項(xiàng)目的各個(gè)階段，但由于資金的協(xié)商利率可能相對(duì)較高，運(yùn)用該借款多為過(guò)橋性質(zhì)。2003底年北京市商業(yè)銀行與北京今典房產(chǎn)推出了“開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款”業(yè)務(wù)，其基本運(yùn)作方式是：在取得預(yù)售證但尚不能取得銀行按揭資格時(shí)，開(kāi)發(fā)商先投入一部分預(yù)付資金作為貸款本金向購(gòu)房者提供購(gòu)房用的委托貸款。由于開(kāi)發(fā)商委托貸款為房款70%的按揭比例，銷售后回籠資金中增加了買房人30%的首付款，如果開(kāi)發(fā)商首筆投入1億元委托貸款，則通過(guò)委托貸款開(kāi)發(fā)商首次回籠銷售資金E=1/70%=1.4285億元。若將該資金再次投入委托貸款的周轉(zhuǎn)，則可再次回籠銷售資金2億元，即融資了1億元。這1億元即可作為公司的自有資金，使得資金鏈更加的寬余起來(lái)。同時(shí)，銷售競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)。共九十六頁(yè)2024/11/122.3信托(xìntuō)融資房地產(chǎn)信托(xìntuō)是指信托(xìntuō)機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代營(yíng)業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過(guò)戶、納稅等事項(xiàng)，或者直接參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2003年6月央行121文件的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款渠道受阻，房地產(chǎn)業(yè)的高額收益和較短的投資周期都滿足了信托的要求，信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點(diǎn)，并以“井噴”式速度發(fā)展。不過(guò)，從法律上看，目前我國(guó)“房地產(chǎn)信托”一詞表述不夠嚴(yán)謹(jǐn)。根據(jù)《信托投資公司管理辦法》第二十條的規(guī)定，信托投資公司的信托業(yè)務(wù)有二：一是資金信托業(yè)務(wù)，二是動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。從我國(guó)目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來(lái)看，既有投資者將資金委托給信托投資公司用于房地產(chǎn)投資，也有房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)項(xiàng)目、公司股權(quán)等委托給信托投資公司管理。也就是說(shuō)，既有資金信托，也有不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)信托。但不論哪種類型的房地產(chǎn)信托，其目的均是通過(guò)信托方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題。因此，目前的房地產(chǎn)信托，并非類似國(guó)外REITs真正意義上的不動(dòng)產(chǎn)信托，而是資金投向?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的一種信托產(chǎn)品。共九十六頁(yè)2024/11/12資金(zījīn)信托類房地產(chǎn)信托

貸款模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金借給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在借款期限屆滿后向信托公司還本付息，信托公司向投資者支付投資本金及收益。優(yōu)點(diǎn)：涉及法律關(guān)系不多，交易環(huán)節(jié)較少，操作方便。缺點(diǎn)：只有二級(jí)以上資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)才能在完成前期開(kāi)發(fā)工作（取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證）后，才能通過(guò)這一模式融資，并且開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%，資金投放時(shí)間、資金投放范圍、資金比例均受到限制；信托投資公司接受(jiēshòu)自然人資金信托合同不得超過(guò)５0份，每份合同金額不得低于人民幣１００萬(wàn)元，不能滿足較大規(guī)模項(xiàng)目的資金需求（這是所有資金信托類房地產(chǎn)信托的共同缺點(diǎn)，以下不再贅述）；成本相對(duì)較高．法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：控制委托人和受益人的個(gè)數(shù)，防止自然人信托合同雖然不足５0份；合理評(píng)估擔(dān)保物的價(jià)值，調(diào)查抵押物權(quán)利狀況，防止擔(dān)保物不足值或權(quán)利受限；房地產(chǎn)企業(yè)提供信用保證，分解擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)；按施工進(jìn)度發(fā)放貸款，嚴(yán)格監(jiān)督貸款運(yùn)用，防止貸款被挪用。貸款模式共九十六頁(yè)2024/11/12股權(quán)融資模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金用于認(rèn)購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)增資擴(kuò)股或轉(zhuǎn)讓的股份，房地產(chǎn)企業(yè)的股東在期滿后溢價(jià)購(gòu)回購(gòu)信托投資公司所認(rèn)購(gòu)的股份，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。優(yōu)點(diǎn)：資金投放時(shí)間不受限制，避免因項(xiàng)目未取的“四證”而不能投資；項(xiàng)目資本金比例不受35%的限制，降低房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例；信托投資公司可以參與企業(yè)決策，進(jìn)一步防范風(fēng)險(xiǎn)。缺點(diǎn)：增加注冊(cè)資本，需召開(kāi)股東會(huì)決議，并辦理相關(guān)驗(yàn)資、企業(yè)變更登記、頒發(fā)出資證明書(shū)等手續(xù)，操作較為復(fù)雜；存在信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)所購(gòu)股份或者房地產(chǎn)企業(yè)股東不回購(gòu)股份的風(fēng)險(xiǎn)；因股權(quán)買賣并非真實(shí)交易目的，存在被認(rèn)定為企業(yè)間借貸的風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：明確信托投資公司用以購(gòu)買股份的資金系信托資金，而非其固有資金，防止被認(rèn)定為企業(yè)間借貸或信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)房產(chǎn)；選派具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kāifā)經(jīng)驗(yàn)的人員代表信托公司參與管理，防范項(xiàng)目開(kāi)發(fā)(kāifā)風(fēng)險(xiǎn)；由房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其股東購(gòu)回股份進(jìn)行擔(dān)保，防止股東不回購(gòu)股份。股權(quán)融資(rónɡzī)模式共九十六頁(yè)2024/11/12置業(yè)模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金貸用于購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，然后將房產(chǎn)對(duì)外出租或出售，從而獲得收益，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。優(yōu)點(diǎn)：可通過(guò)收取房租長(zhǎng)期獲取收益，或者待房?jī)r(jià)上漲后獲得收益；因系真實(shí)買賣，沒(méi)有被認(rèn)定為無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)或無(wú)法回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。缺點(diǎn)：因受房屋預(yù)售制度的限制，資金投放時(shí)間、投放額度均受制約，無(wú)法滿足前期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金需求；如果購(gòu)買的房產(chǎn)無(wú)法出售或出租，投資目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)；所涉稅費(fèi)較多，成本較高；無(wú)法監(jiān)控所購(gòu)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，存在不能按期接房或辦理產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：認(rèn)真審查擬購(gòu)房產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況等，最好選擇已竣工備案的房產(chǎn)；防止無(wú)法追究其逾期交房、逾期辦證等違約行為的責(zé)任；如果整體收購(gòu)房產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用股權(quán)收購(gòu)的方式(fāngshì)，以減少交易成本。置業(yè)模式(móshì)共九十六頁(yè)2024/11/12資產(chǎn)池模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金貸用于購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在約定的期限按原價(jià)或溢價(jià)回購(gòu)該放產(chǎn)，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。優(yōu)點(diǎn)：無(wú)需考慮所購(gòu)房產(chǎn)能否出租或出售的風(fēng)險(xiǎn)，收益較穩(wěn)定；一般是以低于房產(chǎn)實(shí)際(shíjì)價(jià)值的價(jià)格收購(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)不回購(gòu)的可能性較小，即使不回購(gòu)，也可以通過(guò)轉(zhuǎn)售收回成本和收益。缺點(diǎn)：因受房屋預(yù)售制度的限制，資金投放時(shí)間、投放額度均受制約，無(wú)法滿足前期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金需求；所涉稅費(fèi)較多，成本較高；因買賣并非真實(shí)交易目的，存在被認(rèn)定為企業(yè)間借貸的風(fēng)險(xiǎn)；如利潤(rùn)較高，存在信托投資公司不予回轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)；如果房地產(chǎn)企業(yè)到期不回購(gòu)，該房產(chǎn)又無(wú)法出售，則面臨成本和收益無(wú)法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：認(rèn)真審查擬購(gòu)房產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況等，最好選擇已竣工備案的房產(chǎn)；以低于房產(chǎn)價(jià)值的價(jià)格購(gòu)買，防止其到期不回購(gòu)或者所購(gòu)房產(chǎn)到期無(wú)法處置；明確信托投資公司用以購(gòu)買房產(chǎn)的資金系信托資金，而非其固有資金，防止被認(rèn)定為企業(yè)間借貸或信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)房產(chǎn)；如果整體收購(gòu)房產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用股權(quán)收購(gòu)的方式，以減少交易成本。資產(chǎn)(zīchǎn)池模式共九十六頁(yè)2024/11/12融資租賃模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，然后將該房產(chǎn)租給該房地產(chǎn)企業(yè)使用，房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司支付租金，到期回購(gòu)該房產(chǎn)，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。優(yōu)點(diǎn)：只要信托投資公司具有融資租賃的業(yè)務(wù)資格(zīgé)，可以避免類似資產(chǎn)池模式被認(rèn)定為企業(yè)間借貸的風(fēng)險(xiǎn)；能獲取穩(wěn)定的收益；到期不回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)較小。缺點(diǎn)：因受房屋租賃制度的限制，資金投放時(shí)間、投放額度均受制約，無(wú)法滿足前期、中期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金需求；所涉稅費(fèi)較多，成本較高；存在房地產(chǎn)企業(yè)到期不回購(gòu)房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：認(rèn)真審查投資房產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況等，避免采取預(yù)售、預(yù)租方式；以低于房產(chǎn)價(jià)值的價(jià)格購(gòu)買，并由房地產(chǎn)企業(yè)提供擔(dān)保，防止其不按期支付租金，或到期不回購(gòu)，或者所購(gòu)房產(chǎn)到期無(wú)法處置；如果整體收購(gòu)房產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用收購(gòu)股權(quán)的方式，以減少交易成本。融資租賃(zūlìn)模式共九十六頁(yè)2024/11/12不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)(cáichǎn)信托類房地產(chǎn)信托不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)委托設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后(ránhòu)委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人，并通過(guò)租金或／和溢價(jià)回購(gòu)信托受益權(quán)等方式向投資人支付本金回報(bào)。優(yōu)點(diǎn)：因不系資金信托，在一段時(shí)間內(nèi)突破了信托合同份數(shù)限制，滿足房地產(chǎn)企業(yè)較大的資金需求，吸引更多的投資者；但現(xiàn)階段也同樣受到了監(jiān)管部門的限制．缺點(diǎn)：由于信托財(cái)產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)移制度不完善，無(wú)法解決信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性；所涉稅費(fèi)較多，交易成本較高；由于信托投資公司系房地產(chǎn)企業(yè)的受托人，在法律上要著重于維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的利益，投資者的風(fēng)險(xiǎn)較大。法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：認(rèn)真審查信托房產(chǎn)的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況、租金收益情況等；以低于受益權(quán)價(jià)值的價(jià)格購(gòu)買，并由房地產(chǎn)企業(yè)提供擔(dān)保，防止其不按期支付租金或到期不回購(gòu)。不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式共九十六頁(yè)2024/11/12股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)將股權(quán)委托設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人，并通過(guò)分紅或／和溢價(jià)回購(gòu)信托受益權(quán)等方式向投資人支付本金回報(bào)。優(yōu)點(diǎn)：資金投放時(shí)間不受限制，避免因項(xiàng)目未取的“四證”而不能投資；項(xiàng)目資本金比例不受35%的限制，降低房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例；所涉稅費(fèi)相對(duì)較少，交易成本相對(duì)不高。缺點(diǎn)：由于信托財(cái)產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)移制度不完善，無(wú)法解決信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性；由于信托投資公司系房地產(chǎn)企業(yè)的受托人，在法律上要著重于維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的利益，投資者的風(fēng)險(xiǎn)較大。法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：認(rèn)真評(píng)估、調(diào)查信托股權(quán)的基本情況；以低于受益權(quán)價(jià)值的價(jià)格購(gòu)買，并由房地產(chǎn)企業(yè)提供擔(dān)保，防止其不按期分紅或到期不回購(gòu)。股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓(zhuǎnràng)模式共九十六頁(yè)2024/11/12

資金信托與不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)委托設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，并通過(guò)租金或溢價(jià)回購(gòu)信托受益權(quán)等方式向投資者支付回報(bào)；同時(shí)，投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資人集合(jíhé)的信托資金用于購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)。資金信托與股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將股權(quán)委托設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，并通過(guò)分紅或溢價(jià)回購(gòu)信托受益權(quán)等方式向投資者支付回報(bào)；同時(shí)，投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資人集合的信托資金用于購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)?；旌?hùnhé)信托類房地產(chǎn)信托混合信托類房地產(chǎn)信托主要有兩種模式：一是資金信托與不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，二是資金信托與股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式共九十六頁(yè)2024/11/122.4房地產(chǎn)基金(jījīn)房地產(chǎn)基金是一種集中眾多零散資金，交由投資專家進(jìn)行集中投資的融資方式。具體的基金融資方式有海外房產(chǎn)基金和國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金。

國(guó)外房地產(chǎn)基金國(guó)外地產(chǎn)基金看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，近幾年流入中國(guó)的海外基金不斷增加：摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金RSREF、荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、新加坡嘉德置地等紛紛出手。由于受到國(guó)內(nèi)政策，以及國(guó)內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不透明性的影響，目前海外地產(chǎn)基金在選擇合作伙伴時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)是公司的道德風(fēng)險(xiǎn)、管理團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、政府關(guān)系(guānxì)、發(fā)展前景等。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金的發(fā)展由于缺乏相關(guān)法律制度的規(guī)范而受到了限制。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展以及合伙企業(yè)法的實(shí)行，地產(chǎn)基金有望成為房地產(chǎn)融資方式的新寵。共九十六頁(yè)2024/11/122.5戰(zhàn)略(zhànlüè)私募國(guó)際資本市場(chǎng)有大量資金，它們十分看好中國(guó)的高增長(zhǎng)性和增長(zhǎng)空間，非常樂(lè)意到中國(guó)來(lái)進(jìn)行私募投資。戰(zhàn)略私募是指通過(guò)非公共市場(chǎng)的手段定向引入具有戰(zhàn)略價(jià)值的股權(quán)投資者，即戰(zhàn)略投資者。其優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時(shí)建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財(cái)務(wù)制度。其次，可以幫助企業(yè)比較好地解決員工激勵(lì)問(wèn)題，建立起有利于上市的員工激勵(lì)制度。第三，可以通過(guò)引入戰(zhàn)略資本幫助企業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模，從而在未來(lái)上市的時(shí)候更容易獲得投資者的追捧。第四，戰(zhàn)略投資者（特別是國(guó)際戰(zhàn)略投資者）所具有的市場(chǎng)視野、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成長(zhǎng)和成熟起來(lái)，也更有可能產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的協(xié)同效應(yīng)，在較短的時(shí)間內(nèi)改善企業(yè)的收入、成本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力并最終帶來(lái)企業(yè)業(yè)績(jī)和股東價(jià)值的提升。最后，比較而言，戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來(lái)市場(chǎng)的長(zhǎng)期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報(bào)。中國(guó)大多數(shù)企業(yè)面臨(miànlíng)的最主要的問(wèn)題其實(shí)不僅是資金的問(wèn)題，而依次是資金，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)機(jī)制以及產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的問(wèn)題。戰(zhàn)略性私募恰恰在這幾個(gè)方面都能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)直接的助益。共九十六頁(yè)2024/11/122.6上市(shàngshì)融資上市是企業(yè)獲取資金，實(shí)行資本運(yùn)作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應(yīng)。然而中國(guó)證監(jiān)會(huì)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票(gǔpiào)首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。至今年４月向前倒推１年，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO上市只有２家，監(jiān)管部門對(duì)房企上市還是嚴(yán)控．但借殼上市還是一事一議，較IPO略為寬松．房地產(chǎn)證券化作為金融創(chuàng)新的一個(gè)重要領(lǐng)域，對(duì)于公眾參與房地產(chǎn)、積聚社會(huì)閑散資金、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道方面的影響是深遠(yuǎn)的。推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，直接向社會(huì)融資并且融資的規(guī)?？梢圆皇茔y行等中介機(jī)構(gòu)的制約，有助于迅速籌集資金，建立良好的資金投入機(jī)制。

2.7資產(chǎn)證券化共九十六頁(yè)2024/11/122.8債券(zhàiquàn)發(fā)行債券融資是指企業(yè)通過(guò)舉債籌措資金，資金供給者作為債權(quán)人享有到期收回本息的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)債券是由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，表明房地產(chǎn)企業(yè)與投資者債權(quán)債務(wù)關(guān)系的一種承諾憑證。只有在相關(guān)政府部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的背景、經(jīng)濟(jì)效益等內(nèi)容審查合格后才可以發(fā)行債券。優(yōu)點(diǎn)：債券融資有利于降低企業(yè)的融資成本，因?yàn)閭鶆?wù)的利息是計(jì)入成本的，而發(fā)行股票的股息是稅后支付的，這從一定程度上減少了稅收。債券融資也可以分擔(dān)銀行貸款的壓力，同時(shí)也為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供了更多的選擇，分散銀行和政府的風(fēng)險(xiǎn)。而且，債券資金的使用相當(dāng)?shù)撵`活，不象銀行貸款那樣，有規(guī)定的用途。缺點(diǎn)：因?yàn)楦鶕?jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求(yāoqiú)嚴(yán)格，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，而且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，因此，大多數(shù)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)很難通過(guò)發(fā)行債券融資。共九十六頁(yè)2024/11/12典當(dāng)以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開(kāi)發(fā)商的融資渠道之一，利用手上包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)資產(chǎn)來(lái)?yè)Q取企業(yè)所急需的后續(xù)發(fā)展資金，典當(dāng)行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補(bǔ)闕，已開(kāi)始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性，為房地產(chǎn)個(gè)人投資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑。一些手中已經(jīng)有新項(xiàng)目開(kāi)工的發(fā)展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對(duì)地產(chǎn)來(lái)講也很難度過(guò)。所以為此目的而走進(jìn)典當(dāng)行的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。以上海為例，在華聯(lián)、恒隆等典當(dāng)行里，各企業(yè)都在融資。恒隆典當(dāng)行接受一筆房產(chǎn)整體項(xiàng)目的典當(dāng)?shù)盅喝谫Y，融資協(xié)議總額度達(dá)到2000萬(wàn)元。“土地典當(dāng)”的方式也受到許多(xǔduō)城市開(kāi)發(fā)商的追捧。2.９典當(dāng)(diǎndàng)融資共九十六頁(yè)2024/11/12三、房地產(chǎn)投資(tóuzī)基金1、房地產(chǎn)基金概要(gàiyào)2、房地產(chǎn)基金管理、運(yùn)作和盈利模式3、境內(nèi)外地產(chǎn)基金在中國(guó)的運(yùn)作機(jī)構(gòu)及基金產(chǎn)品4、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）與中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)合5、REITs在中國(guó)的發(fā)展之路共九十六頁(yè)2024/11/121、房地產(chǎn)基金(jījīn)概要1.1房地產(chǎn)基金(jījīn)定義房地產(chǎn)投資基金是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。產(chǎn)業(yè)投資基金，系指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度。產(chǎn)業(yè)投資基金通過(guò)向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，由基金托管人來(lái)托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)投資。所謂房地產(chǎn)基金,是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目或公司為投資對(duì)象,在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售等價(jià)值鏈的不同環(huán)節(jié),及在不同的房地產(chǎn)公司與項(xiàng)目中進(jìn)行投資的集合投資制度。在大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)基金以房地產(chǎn)投資信托基金REIT(RealEstateInvestmentTrust)的名義存在。目前我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金嚴(yán)格來(lái)講是私募的，實(shí)際上是投資公司的形式，由專業(yè)的人員（比如一些有影響力的大腕級(jí)人物）或?qū)I(yè)公司運(yùn)作管理的資金。共九十六頁(yè)2024/11/121.2房地產(chǎn)基金(jījīn)的分類基金的分類投資基金以法律規(guī)定地位的不同，可以分為公司型基金和契約型基金按基金的受益憑證是否可贖回等的不同，可分為開(kāi)放型基金和封閉型基金根據(jù)基金的資金來(lái)源又分為在岸基金和離岸基金兩大類根據(jù)基金募集方式分為公募基金和私募基金房地產(chǎn)基金的分類一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)基金可以分為以下幾種形式：第一種為開(kāi)發(fā)型基金，投資于開(kāi)發(fā)公司或項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)高額回報(bào)；第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及已上市或即將上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等來(lái)實(shí)現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資；第三種是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（ＲＥＩＴ）為代表，即不進(jìn)行項(xiàng)目投資活動(dòng)(huódòng)，而是直接運(yùn)作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金回報(bào)；注：當(dāng)前，在中國(guó)產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說(shuō)產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金，是指通過(guò)非公開(kāi)方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金。由于私募基金的銷售和贖回都是通過(guò)基金管理人與投資者私下協(xié)商來(lái)進(jìn)行的，因此它又被稱為向特定對(duì)象募集的基金。共九十六頁(yè)2024/11/121.4

房地產(chǎn)投資(tóuzī)信托基金的一般投資(tóuzī)特征收益率波動(dòng)小，回報(bào)較穩(wěn)定；比直接投資地產(chǎn)能更加便利的進(jìn)行投資，比投資地產(chǎn)股票更直接地參與物業(yè)投資；能實(shí)現(xiàn)投資的多樣化，選擇不同地區(qū)和類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)；中小投資者通過(guò)房地產(chǎn)投資信托方式，在承擔(dān)有限責(zé)任的同時(shí)，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益；對(duì)于(duìyú)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)比較敏感。1.3

房地產(chǎn)基金的投資領(lǐng)域

把房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為不同的價(jià)值鏈，房地產(chǎn)基金可以投資在不同的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域：既可以直接投資于好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，又可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資；既可以進(jìn)行全程投資，又可以進(jìn)行階段性投資；既可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體收購(gòu)，又可以進(jìn)行杠桿收購(gòu)；既可以對(duì)銀行的壞帳進(jìn)行整合變現(xiàn)，又可以介入二手房交易市場(chǎng)；在資金空閑時(shí)期還可以投資于短期資金市場(chǎng)或進(jìn)行證券投資，保證資金的安全性和流動(dòng)性。

共九十六頁(yè)2024/11/12

基金持有人基金持有人指投資者購(gòu)買并持有基金證券的個(gè)人或機(jī)構(gòu)。在權(quán)益關(guān)系上，基金持有人是基金資產(chǎn)的所有者，對(duì)基金享有資產(chǎn)所有權(quán)、收益分配權(quán)和剩余資產(chǎn)分配權(quán)等法定權(quán)益。

基金組織在公司型基金中，基金組織通常設(shè)有基金持有人大會(huì)、基金公司董事會(huì)及其它辦事機(jī)構(gòu)。其中，基金持有人會(huì)議是基金公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)日常重大事項(xiàng)做出決策。在契約型基金中，基金組織是一個(gè)無(wú)形機(jī)構(gòu)，可以認(rèn)為基金組織是一種名義上的存在。

基金管理人基金管理人是管理和運(yùn)作基金資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，主要職責(zé)是：進(jìn)行基金資產(chǎn)的投資運(yùn)作，負(fù)責(zé)基金資產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)基金資產(chǎn)的保值增值及其他與基金資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?；鸸芾砉緝?nèi)部一般設(shè)有投資部、研究部、市場(chǎng)部、稽核部等部門(bùmén)和投資決策委員會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)等機(jī)構(gòu)?；鹜泄苋嘶鹜泄苋擞址Q基金保管機(jī)構(gòu)，通常由商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，主要職責(zé)是：保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動(dòng)作中各種資產(chǎn)活動(dòng)，辦理基金資產(chǎn)變動(dòng)的有關(guān)事宜。1.5房地產(chǎn)投資(tóuzī)基金的組織體系房地產(chǎn)投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等構(gòu)成系統(tǒng)：共九十六頁(yè)2024/11/121.6房地產(chǎn)投資(tóuzī)基金的主要部門分工

基金規(guī)劃部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)投資標(biāo)的篩選(shāixuǎn)確認(rèn)，規(guī)劃基金內(nèi)容和機(jī)構(gòu)，并負(fù)責(zé)基金所決定的房地產(chǎn)投資方案各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作?；鹉技控?fù)責(zé)基金募集的銷售策略．并協(xié)助金融機(jī)構(gòu)及證券公司，負(fù)責(zé)代銷基金受益憑證．募集資金?；鸸芾聿控?fù)責(zé)所有基金的房地產(chǎn)投資標(biāo)的購(gòu)買，開(kāi)發(fā)與管理及其他業(yè)務(wù)。

投資服務(wù)部按時(shí)提供投資報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告給基金投資人，解答投資人的各種疑問(wèn)，并保留投資人名冊(cè)，及時(shí)配發(fā)盈余給投資人。

財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)所有基金的會(huì)計(jì)、稅收及現(xiàn)金管理，并負(fù)責(zé)向證監(jiān)會(huì)定期報(bào)告并接受稅務(wù)當(dāng)局查賬等各項(xiàng)業(yè)務(wù)。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)．在設(shè)立封閉式的契約型房地產(chǎn)投資基金時(shí)，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家一般都設(shè)有5個(gè)部門分工管理，分別為：共九十六頁(yè)2024/11/122、房地產(chǎn)投資基金(jījīn)的管理、運(yùn)作及盈利模式2.1房地產(chǎn)投資(tóuzī)基金的管理模式

世界范圍的產(chǎn)業(yè)投資基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。1、自行管理模式

在有限責(zé)任公司制地產(chǎn)投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理。自行管理模式投資基金公司既設(shè)董事會(huì)，又聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人組織專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并將投資基金的重大事項(xiàng)的決策權(quán)、經(jīng)理人的任免權(quán)和基金的日常投資經(jīng)營(yíng)權(quán)明確分離，職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)可以有限地?fù)碛心承┩顿Y經(jīng)營(yíng)權(quán)，但對(duì)重大事項(xiàng)及投資的決策往往由投資公司的董事會(huì)甚至控股股東掌控。優(yōu)點(diǎn)：這種管理模式一般更多地體現(xiàn)董事會(huì)和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現(xiàn)"投資者主權(quán)"的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產(chǎn)投資管理的專業(yè)特點(diǎn)。缺點(diǎn)：經(jīng)過(guò)幾年的實(shí)踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會(huì)和大股東控制權(quán)太大，管理團(tuán)隊(duì)缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場(chǎng)和投資市場(chǎng)的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴(kuò)張和放大效應(yīng)，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。有限合伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團(tuán)隊(duì)）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過(guò)其本質(zhì)內(nèi)涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團(tuán)隊(duì)管理，可保證基金管理的專業(yè)化水平。共九十六頁(yè)2024/11/122、委托(wěituō)管理模式基本特征：投資基金不設(shè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，而是委托具有成熟投資理念和投資經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)投資經(jīng)營(yíng)管理，雙方(shuāngfāng)簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從而實(shí)現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)的機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化，并通過(guò)量化業(yè)績(jī)報(bào)酬和管理費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。一般運(yùn)作程序：有限責(zé)任公司制、有限合伙制地產(chǎn)投資基金委托管理運(yùn)作機(jī)制的受托投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的選擇、評(píng)估分析和提出投資建議書(shū)，報(bào)經(jīng)投資基金最高決策機(jī)構(gòu)（如董事會(huì)、理事會(huì)、管委會(huì)等）決策同意后，負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目投資的具體事項(xiàng)和投資后管理，然后再提出投資處置建議書(shū)，報(bào)送投資基金最高決策機(jī)構(gòu)決策。信托契約制地產(chǎn)投資基金由于“信托”投資的本質(zhì)屬性，其基金管理無(wú)一例外類屬于當(dāng)然的“信托契約”委托管理模式。優(yōu)勢(shì)：相對(duì)于聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢(shì)不言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢(shì)就是"專家理財(cái)、專業(yè)投資"。目前肩負(fù)地產(chǎn)基金、準(zhǔn)地產(chǎn)基金委托管理之責(zé)的地產(chǎn)投資管理公司也開(kāi)始改變過(guò)去"潛水運(yùn)行"的低調(diào)姿態(tài)而逐漸"浮出水面"，如在地產(chǎn)投資市場(chǎng)日見(jiàn)活躍的福建聯(lián)華信托投資有限公司、上海中誠(chéng)聯(lián)盟投資管理有限公司、北京偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司、北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資有限公司等。當(dāng)然，由于目前我國(guó)信用環(huán)境、法制環(huán)境和專業(yè)人才等限制因素的影響，委托管理功效的最大發(fā)揮及委托管理市場(chǎng)的形成，還需要一個(gè)逐步發(fā)展和完善的過(guò)程。共九十六頁(yè)2024/11/122.2房地產(chǎn)投資基金(jījīn)運(yùn)作流程房地產(chǎn)基金籌集(chóují)過(guò)程撤資退出投資后監(jiān)督詳細(xì)評(píng)估尋找和篩選項(xiàng)目基金發(fā)起設(shè)立的過(guò)程選擇正確的投資項(xiàng)目遠(yuǎn)比經(jīng)營(yíng)管理投資項(xiàng)目重要項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力、資金狀況、管理隊(duì)伍、政策法規(guī)等多方面因素房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程共九十六頁(yè)2024/11/122.3房地產(chǎn)基金(jījīn)操盤(pán)關(guān)注點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)?！_(kāi)發(fā)面積20-30萬(wàn)平米之間，年竣工銷售面積10-20萬(wàn)平米，２－３年即可完成成長(zhǎng)型企業(yè)——在管理、經(jīng)驗(yàn)、人才、組織、資金、市場(chǎng)和品牌等方面已有聊相當(dāng)?shù)姆e累，正處于快速發(fā)展期和爬坡階段城市選擇——首選戰(zhàn)略城市，現(xiàn)在已進(jìn)入二三線城市，如內(nèi)陸重要省會(huì)城市如西安、濟(jì)南、重慶和武漢等和非省會(huì)城市如寧波、大連等客戶選擇——在二三先城市主要選擇在當(dāng)期排名前幾位并對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有主導(dǎo)影響力的開(kāi)發(fā)商，而在戰(zhàn)略城市主要選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目企業(yè)機(jī)制選擇——民企主要選擇已進(jìn)入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)；國(guó)企主要選擇已改制或正要改制的企業(yè)。這類企業(yè)市場(chǎng)化程度較高，有利于與基金管理公司(ɡōnɡsī)對(duì)接，遵守游戲規(guī)則房地產(chǎn)基金操盤(pán)關(guān)注點(diǎn)：基金目標(biāo)客戶的選擇、基金選擇項(xiàng)目的傾向、組合投資基金目標(biāo)客戶的選擇共九十六頁(yè)2024/11/12風(fēng)險(xiǎn)收益穩(wěn)定的項(xiàng)目選擇(xuǎnzé)品牌連鎖型項(xiàng)目及企業(yè)已開(kāi)發(fā)和已銷售過(guò)的項(xiàng)目注重良好的口碑和市場(chǎng)慣性風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)高收益也相對(duì)高的項(xiàng)目選擇硬件條件如規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項(xiàng)目，理念、推廣和服務(wù)等軟件較為完善，且爆發(fā)力沖擊力大、有較大潛力的項(xiàng)目項(xiàng)目市場(chǎng)綜合優(yōu)勢(shì)強(qiáng)項(xiàng)目和企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)做到專業(yè)分工和人脈資源豐富，市場(chǎng)感覺(jué)敏銳準(zhǔn)確，綜合能力強(qiáng)基金選擇項(xiàng)目(xiàngmù)的傾向方式一選擇2-3個(gè)好項(xiàng)目，安全快速實(shí)現(xiàn)回報(bào)方式二選擇一個(gè)團(tuán)隊(duì)、理念、項(xiàng)目、資源和市場(chǎng)均好的企業(yè)，在資金的其他方面給予支持，將其培育成強(qiáng)勢(shì)企業(yè)，分享綜合收益基金組合投資共九十六頁(yè)2024/11/12基金介入基金介入基金介入土地投標(biāo)拿到預(yù)售證結(jié)構(gòu)封頂拿到四證拿地

缺口一：?jiǎn)?dòng)資金

缺口二：四證未全，銀行不發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款

缺口三：項(xiàng)目未封頂，銀行不發(fā)放按揭貸款2.4

房地產(chǎn)基金介入(jièrù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)點(diǎn)及個(gè)案1、房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kāifā)的時(shí)點(diǎn)共九十六頁(yè)2024/11/12

北京左岸公社。項(xiàng)目在獲得立項(xiàng)后，資金出現(xiàn)問(wèn)題，土地出讓金都沒(méi)辦法繳納。偉業(yè)基金(jījīn)介入后做了一系列操作，幫其解決資金問(wèn)題：以項(xiàng)目控股權(quán)方的身份介入項(xiàng)目，偉業(yè)不參與項(xiàng)目分紅，但發(fā)展商須向其支付高于銀行的利息；協(xié)助發(fā)展商向銀行貸款；資金鏈連上后，偉業(yè)作股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出項(xiàng)目。北京國(guó)恒基業(yè)大廈項(xiàng)目。該項(xiàng)目發(fā)展商資金鏈在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，偉業(yè)基金介入后的操作方式(fāngshì)：偉業(yè)以項(xiàng)目全程打理方身份介入項(xiàng)目，調(diào)整原項(xiàng)目定位，提高其項(xiàng)目投資可行性；推薦有實(shí)力的建筑商帶資施工；自身拆借2500萬(wàn)給發(fā)展商，發(fā)展商按銀行同期利率支付偉業(yè)利息；發(fā)展商四證全后，偉業(yè)協(xié)助其向銀行貸款1.2億。

2、房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)點(diǎn)的案例資金缺口一的解決個(gè)案：資金缺口二的解決個(gè)案：共九十六頁(yè)2024/11/12資金缺口三比較突出的一個(gè)例子是北京今典集團(tuán)“蘋(píng)果社區(qū)”的“貼息委托貸款”案例。因?yàn)椤?21文件”規(guī)定(guīdìng)商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》堪l(fā)放個(gè)人住房貸款，為解決從拿到預(yù)售證到項(xiàng)目封頂這段時(shí)期內(nèi)的資金瓶頸，今典集團(tuán)推出“發(fā)展商貼息委托貸款”的策略，今典自己出資2億元，以“貼息委托貸款”的方式委托給北京市商業(yè)銀行，在樓盤(pán)封頂之前向購(gòu)房者進(jìn)行按揭，利率比正常銀行貸款利率低一個(gè)百分點(diǎn)；待樓盤(pán)封頂之后，該按揭轉(zhuǎn)為正常利率的銀行住房貸款。精瑞基金和北國(guó)投的介入改變來(lái)了上述模式：資金缺口三的解決(jiějué)個(gè)案：先由北國(guó)投針對(duì)蘋(píng)果社區(qū)發(fā)行房貸信托計(jì)劃，與精瑞基金在國(guó)外的資金能力相配合，向國(guó)內(nèi)外的機(jī)構(gòu)和個(gè)人融資；在項(xiàng)目樓盤(pán)封頂之前，是由北國(guó)投通過(guò)發(fā)行信托融得的資金，來(lái)向蘋(píng)果社區(qū)的購(gòu)房者按揭貸款；樓盤(pán)封頂之后，北國(guó)投將按揭項(xiàng)目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國(guó)投相應(yīng)的款項(xiàng)，購(gòu)房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。其中銀行提供按揭的利率仍按照目前銀行的個(gè)人住房貸款利率來(lái)做；共九十六頁(yè)2024/11/12④購(gòu)房者機(jī)構(gòu)和個(gè)人（精瑞基金）蘋(píng)果社區(qū)北國(guó)

投樓盤(pán)封頂之前提供按揭封頂之后轉(zhuǎn)按銀行支付購(gòu)房款⑤樓房封頂之后提供按揭貸款⑥房產(chǎn)③支付購(gòu)房款投資房貸信托銷售房貸計(jì)劃①②基金(jījīn)+信托介入解決資金缺口的操作流程圖前后兩種模式的最大變化是：舊模式中發(fā)展商自己要拿2億元出來(lái)委托銀行“貼息貸款”。在新模式中，這2億元不用發(fā)展商出了，由信托計(jì)劃負(fù)責(zé)去融資(rónɡzī)，融資(rónɡzī)對(duì)象包括國(guó)外基金和國(guó)內(nèi)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人,信托和基金在這個(gè)時(shí)候發(fā)揮作用了。共九十六頁(yè)2024/11/122.5三種(sānzhǒnɡ)典型的盈利模式增值為王——房地產(chǎn)基金(jījīn)盈利模式策劃和設(shè)計(jì)的基本指導(dǎo)思想以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式通過(guò)系統(tǒng)地對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施投資運(yùn)作及管理運(yùn)作，尋求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集合投資工具的本質(zhì)特征，因而可以作為地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。1、以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式2、以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式

以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式將房地產(chǎn)資本運(yùn)營(yíng)（如房地產(chǎn)并購(gòu)、房地產(chǎn)公司重組、房地產(chǎn)公司上市策劃等）作為基金的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

3、以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式

以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式把為目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目提供融資支持和融資服務(wù)作為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，由于房地產(chǎn)銀根緊縮，這種運(yùn)營(yíng)模式在目前市場(chǎng)環(huán)境下有著一定的發(fā)展空間。

共九十六頁(yè)2024/11/122.6以投資管理業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)(dìchǎn)投資基金的投資運(yùn)營(yíng)和盈利模式

一是開(kāi)發(fā)型投資--對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，尋求投資的增值；二是風(fēng)險(xiǎn)投資型投資--運(yùn)用典型風(fēng)險(xiǎn)投資基金的投資理念，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資，尋求風(fēng)險(xiǎn)投資的增值；

三是收租型投資--長(zhǎng)期持有寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、商務(wù)公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)收益，并在條件成熟時(shí)透過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值；

四是抵押資產(chǎn)型投資--投資收購(gòu)銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過(guò)資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。深圳國(guó)際信托投資公司發(fā)行的“深國(guó)投·深圳發(fā)展銀行總行營(yíng)業(yè)部信貸資產(chǎn)受讓項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”于2005年1月14日成立，這一金融(jīnróng)創(chuàng)新模式為國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化和地產(chǎn)投資基金參與銀行抵押資產(chǎn)投資提供了可資研究和借鑒的范例；

五是不良資產(chǎn)處置型投資--投資收購(gòu)銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過(guò)資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。如高盛、摩根斯坦利等幾大國(guó)際著名投資銀行就對(duì)國(guó)內(nèi)不良資產(chǎn)的處置和投資情有獨(dú)鐘。

共九十六頁(yè)2024/11/123、境內(nèi)外房地產(chǎn)基金(jījīn)在中國(guó)的運(yùn)作機(jī)構(gòu)及基金產(chǎn)品3.1進(jìn)入(jìnrù)中國(guó)的境外房地產(chǎn)基金運(yùn)作機(jī)構(gòu)及其基金產(chǎn)品澳大利亞最大投行“麥格理”公司（MacquarieBank）與英國(guó)基金管理公司“施羅德”所屬的“亞洲物業(yè)集團(tuán)”（SAP）合資成立了“第一中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)有限公司”，并成功開(kāi)發(fā)了高檔住宅小區(qū)“奧麗花苑”。這是上海住宅開(kāi)發(fā)商中第一個(gè)非亞洲區(qū)開(kāi)發(fā)商。

1、第一中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)有限公司

“中國(guó)房地產(chǎn)基金”由荷蘭ING國(guó)際集團(tuán)與首創(chuàng)集團(tuán)在2002年在開(kāi)曼群島共同合資成立，基金的主要股東是來(lái)自歐美、東南亞、中國(guó)香港和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的大型房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)。該基金籌集資金超過(guò)60億元，期限為8~10年，這也是全球首家面向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基金，由ING全資子公司霸菱投資管理。中國(guó)房地產(chǎn)基金和首創(chuàng)置業(yè)合作開(kāi)發(fā)“第三置業(yè)”，并占有30％的股份；而在東壩河附近的太平洋城，中國(guó)房地產(chǎn)基金也擁有80％的控股權(quán)。中國(guó)房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人、北京太平洋城董事長(zhǎng)胡旭成表示，他們所看中的是商務(wù)開(kāi)發(fā)。地產(chǎn)基金在國(guó)外投資的首選是收益較好的寫(xiě)字樓。但在國(guó)內(nèi)，由于大多存在非理性競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)不穩(wěn)定等因素，這類能夠做好的物業(yè)并不多見(jiàn)。因此，在國(guó)內(nèi)又不適合做投資基金。但是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的誘惑，又使得他們難以割舍。也正因?yàn)槿绱?，他們才不得不選擇自己投資開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。

2、中國(guó)房地產(chǎn)基金共九十六頁(yè)2024/11/122003年7月底,亞洲最大上市地產(chǎn)公司之一——新加坡嘉德置地旗下嘉茂基金宣布成立中國(guó)住宅發(fā)展(fāzhǎn)基金,來(lái)自歐美、新加坡、臺(tái)灣等地的投資者拿出1億至2億美元成立中國(guó)住宅發(fā)展基金,投資于上海或北京的中高檔私人住宅項(xiàng)目。同時(shí)，該基金也關(guān)注上海、北京和廣州等城市價(jià)位在5000～20000元／平方米的不同檔次的商品房投資。３、中國(guó)住宅(zhùzhái)發(fā)展基金

2003年7月10日,摩根士丹利房地產(chǎn)基金MSREF宣布，與上海盧灣區(qū)政府控股的地產(chǎn)發(fā)展商永業(yè)集團(tuán)建立共同投資上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟。雙方同時(shí)還宣布了合作投資的第一個(gè)項(xiàng)目：摩根士丹利房地產(chǎn)基金MSREF聯(lián)同兩家新加坡公司，入股永業(yè)集團(tuán)旗下的大型地產(chǎn)項(xiàng)目錦麟天地雅苑。項(xiàng)目總投資達(dá)9000萬(wàn)美元折合人民幣7．45億元。該項(xiàng)目位于盧灣區(qū)，緊鄰上海著名的大型休閑區(qū)、由香港瑞安集團(tuán)開(kāi)發(fā)的新天地旁。該項(xiàng)目由住宅、服務(wù)式公寓和商業(yè)組成。項(xiàng)目在2004年春完成預(yù)售，于2005年初竣工。這是美資首次進(jìn)軍上海高端住宅市場(chǎng)，摩根士丹利在“錦麟天地雅苑”中的投資額大概占總投資額的10%左右。４、摩根士丹利共九十六頁(yè)2024/11/12以房地產(chǎn)(dìchǎn)公司面貌在大陸出現(xiàn)的外資地產(chǎn)(dìchǎn)基金——新加坡投資公司旗下的GIC地產(chǎn)斥資4200萬(wàn)美元,在浦東陸家嘴批租了一塊7萬(wàn)平方米的土地,興建寫(xiě)字樓綜合物業(yè)５、新加坡GIC地產(chǎn)(dìchǎn)2000年，美國(guó)成立了針對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資基金，2003年，著名投資銀行高盛公司也宣布成立了此類機(jī)構(gòu)。2003年，美國(guó)房地產(chǎn)同業(yè)公會(huì)房地產(chǎn)基金會(huì)、韓國(guó)房協(xié)房地產(chǎn)基金會(huì)和德意志銀行房地產(chǎn)投資基金開(kāi)始尋找在中國(guó)落地的機(jī)會(huì)。目前這幾大基金巨頭都已經(jīng)尋找到國(guó)內(nèi)合作企業(yè)。其中，美國(guó)房地產(chǎn)同業(yè)公會(huì)房地產(chǎn)基金已經(jīng)和北京置地展開(kāi)合作，在京城北部開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；德意志銀行房地產(chǎn)投資基金也鎖定北京、上海國(guó)內(nèi)兩家房地產(chǎn)企業(yè)，并和前者在東四環(huán)和小湯山附近開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；韓國(guó)房協(xié)房地產(chǎn)基金則與國(guó)內(nèi)三十多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)接觸，已經(jīng)在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)撒下了一張網(wǎng)。美國(guó)雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國(guó)洛克菲勒等著名跨國(guó)房地產(chǎn)投資基金也紛紛進(jìn)入上海,已與上海房產(chǎn)發(fā)展商達(dá)成緊密合作意向,并進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段。６、其他共九十六頁(yè)2024/11/12海外基金介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式有幾種：一是自主投資取得土地并開(kāi)發(fā)(kāifā)，通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)退出；二是與本地的開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)，按比例分享收益；第三就是與政府合作參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)；第四是個(gè)別的向房地產(chǎn)公司提供過(guò)橋融資，獲得利息收入及其他權(quán)利；第五是收購(gòu)銀行不良資產(chǎn)包中的房地產(chǎn)項(xiàng)目并通過(guò)整收零售或二次開(kāi)發(fā)后出售實(shí)現(xiàn)收益；最后就是他們通過(guò)收購(gòu)長(zhǎng)期持有型物業(yè)，通過(guò)租金收入和資產(chǎn)增值獲得長(zhǎng)期收益。共九十六頁(yè)2024/11/123.2國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金(jījīn)產(chǎn)品及運(yùn)作機(jī)構(gòu)在利用(lìyòng)房地產(chǎn)基金融資過(guò)程中，存在以下比較典型的運(yùn)作模式：1、偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司類基金計(jì)劃

偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司成立于2000年，以使房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相結(jié)合為目的，從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的服務(wù)性公司。主要業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本運(yùn)作、房地產(chǎn)的證券化及金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)、項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理等。從設(shè)立初期就定位于與投資公司合作的準(zhǔn)基金模式上，未來(lái)將逐步向著基金的方向發(fā)展。偉業(yè)提出了類基金運(yùn)作模式，并開(kāi)始實(shí)際操作。準(zhǔn)備在時(shí)機(jī)成熟和法律法規(guī)允許時(shí)與金融機(jī)構(gòu)合作成立規(guī)范運(yùn)作的基金。偉業(yè)公司簡(jiǎn)介偉業(yè)的類基金計(jì)劃共九十六頁(yè)2024/11/12偉業(yè)資產(chǎn)管理(guǎnlǐ)公司合作(hézuò)銀行房地產(chǎn)項(xiàng)目直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目間接投資房地產(chǎn)證券化金融業(yè)務(wù)二手房吞吐及中介業(yè)務(wù)部分資金進(jìn)行證券投資房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)投資投資人偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司類基金運(yùn)作模式共九十六頁(yè)2024/11/122、中城房網(wǎng)投資管理有限公司(yǒuxiànɡōnɡsī)房地產(chǎn)投資基金公司簡(jiǎn)介2002年11月，在上海成立，股東為深圳萬(wàn)科、北京萬(wàn)通、浙江南都、河南建業(yè)等12家房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)收(shíshōu)資本１億元。戰(zhàn)略規(guī)劃第一階段：參照專業(yè)投資公司的模式進(jìn)行運(yùn)做，主要的投資將集中于土地開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，并通過(guò)兩種方式展開(kāi)：一是通過(guò)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行股權(quán)合作的方式獲取相應(yīng)的利潤(rùn)；二是和銀行、信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行相關(guān)的資本運(yùn)作。第二階段：建立資金管理平臺(tái)，擴(kuò)大融資渠道，開(kāi)展受托資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。第三階段：專業(yè)房地產(chǎn)基金募集和基金管理階段。公司將申請(qǐng)成為房地產(chǎn)基金管理公司，發(fā)起設(shè)立并管理房地產(chǎn)投資基金。共九十六頁(yè)2024/11/12區(qū)域偏好：重點(diǎn)關(guān)注那些工業(yè)化和城市化進(jìn)程正趨加快、產(chǎn)業(yè)集聚能力強(qiáng)、產(chǎn)權(quán)改造業(yè)已啟動(dòng)的地區(qū)；起步期，首先關(guān)注股東所在地和上海周邊地區(qū)中等（含中等）以上規(guī)模的城市。產(chǎn)品偏好：重點(diǎn)關(guān)注土地儲(chǔ)備、住宅和商貿(mào)物業(yè)項(xiàng)目；跟蹤品牌企業(yè)的新項(xiàng)目，不放棄對(duì)新興企業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的投資機(jī)會(huì)。階段性偏好：處于起步期的項(xiàng)目與土地儲(chǔ)備掛鉤；處于中后期的項(xiàng)目中，已打開(kāi)了市場(chǎng)的擴(kuò)展性項(xiàng)目，或因資金等原因造成進(jìn)入成本較低的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目列入優(yōu)先考慮(kǎolǜ)；對(duì)成熟性項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注具有資源優(yōu)勢(shì)或管理增值潛力、適用杠桿收購(gòu)的項(xiàng)目。項(xiàng)目周期：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期一般小于三年，最長(zhǎng)不超過(guò)五年。對(duì)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類的項(xiàng)目，如符合穩(wěn)健、成長(zhǎng)原則，則不受此限。治理(zhìlǐ)結(jié)構(gòu)及公司團(tuán)隊(duì)治理結(jié)構(gòu)及公司團(tuán)隊(duì)架構(gòu)設(shè)計(jì)分兩個(gè)階段:第一階段：按照有限責(zé)任公司管理，建立現(xiàn)代法人治理結(jié)構(gòu)，設(shè)股東會(huì)、董事會(huì)及監(jiān)事會(huì)。董事會(huì)由九名董事組成，其中由股東方擔(dān)任的董事七名，獨(dú)立董事二名；監(jiān)事會(huì)由五名監(jiān)事組成，全部由股東方代表?yè)?dān)任。公司總經(jīng)理及管理層按市場(chǎng)原則聘用，投資方可擇優(yōu)推薦，團(tuán)隊(duì)組成主要由地產(chǎn)專業(yè)和基金（投資）專業(yè)兩部分人員組成。第二階段：在法律及政策許可的情況下，將公司改造為規(guī)范的基金管理公司，發(fā)起設(shè)立并管理房地產(chǎn)投資基金。項(xiàng)目選擇偏好共九十六頁(yè)2024/11/123、金信房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃(jìhuà)

2003年10月，金信信托投資股份有限公司推出了“金信房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”，該信托計(jì)劃為非指定信托計(jì)劃，而且不向社會(huì)公開(kāi)募集，是由通和置業(yè)投資有限公司、綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和上市公司(shànɡshìɡōnɡsī)金地集團(tuán)股份有限公司作為發(fā)起委托人聯(lián)合投資發(fā)起進(jìn)行私募。該信托計(jì)劃實(shí)質(zhì)就是一個(gè)房地產(chǎn)基金。金信房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃簡(jiǎn)介金信房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃概要規(guī)模：規(guī)模5億元，信托合同不超過(guò)200份期限：5年（到期經(jīng)全體當(dāng)事人同意可延長(zhǎng)）類型：后續(xù)加入式投資范圍：投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)、土地儲(chǔ)備起點(diǎn)金額：發(fā)起委托人人民幣2500萬(wàn)元并保證其合計(jì)信托受益權(quán)份額不低于信托受益權(quán)總份額的15％；一般委托人不低于人民幣500萬(wàn)元。受托人：金信信托投資股份有限公司托管人：建設(shè)銀行浙江省分行發(fā)起委托人：金地集團(tuán)股份有限公司、綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、通和置業(yè)投資有限公司管理顧問(wèn)：金地（集團(tuán)）股份有限公司募集機(jī)構(gòu)：金信信托投資股份有限公司、建設(shè)銀行浙江省分行共九十六頁(yè)2024/11/12投資方式房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)投資和土地儲(chǔ)備的投資，閑置資金用于債券（國(guó)債、企業(yè)債、可轉(zhuǎn)債等）投資和同業(yè)往來(lái)等短期融資投資限制對(duì)土地儲(chǔ)備部分不超過(guò)信托計(jì)劃總規(guī)模的40％；對(duì)單一項(xiàng)目的投資不超過(guò)信托計(jì)劃總規(guī)模的10%，對(duì)單一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的總投資不超過(guò)信托計(jì)劃總額的20%；投資房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)不成為項(xiàng)目公司第一大股東。分配原則信托收益每年分配一次；每年所分配的收益一般情況下不低于本信托計(jì)劃可分配收益的80%，剩余收益累積到清算時(shí)一次性分配。損失承擔(dān)如信托虧損，金損失部分先由發(fā)起委托人以其持有的占信托計(jì)劃受益權(quán)總份額15％的信托受益權(quán)承擔(dān)，剩余損失部分再由全體受益人按余下的信托受益權(quán)份額承擔(dān)。管理團(tuán)隊(duì)信托執(zhí)行經(jīng)理(jīnglǐ)負(fù)責(zé)制的管理團(tuán)隊(duì)：管理團(tuán)隊(duì)的信托執(zhí)行經(jīng)理(jīnglǐ)由受托人單位的專業(yè)人員出任，執(zhí)行經(jīng)理(jīnglǐ)助理由受托人及各發(fā)起人單位的專業(yè)人員出任。團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行經(jīng)理(jīnglǐ)助理協(xié)助信托執(zhí)行經(jīng)理(jīnglǐ)管理和運(yùn)行信托計(jì)劃。金信房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃(jìhuà)共九十六頁(yè)2024/11/12成立日期：2003年9月20日；注冊(cè)地：香港；規(guī)模：1億美元性質(zhì)：離岸、私募、封閉式、公司型投資基金投資目標(biāo)：屬于價(jià)值型基金，投資于價(jià)值被低估，或與同類型公司相比具有更高相對(duì)價(jià)值的項(xiàng)目投資范圍：土地開(kāi)發(fā)、住宅開(kāi)發(fā)、高科技產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、住宅不良資產(chǎn)的整合、MBO等。投資形式：股權(quán)投資、債權(quán)投資、過(guò)橋貸款、風(fēng)險(xiǎn)投資等投資原則：內(nèi)在價(jià)值未被市場(chǎng)認(rèn)識(shí)或被市場(chǎng)低估的項(xiàng)目；政府、政策扶持的項(xiàng)目；壟斷性較高的住宅產(chǎn)業(yè)的價(jià)值型項(xiàng)目投資限制：投資壟斷性較高的價(jià)值型項(xiàng)目的比重≤基金資產(chǎn)凈值的30％；投資穩(wěn)健的再創(chuàng)業(yè)企業(yè)的價(jià)值型項(xiàng)目的比重≤基金資產(chǎn)凈值的50％；投資價(jià)值型的新興(xīnxīng)創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項(xiàng)目的比重≤基金資產(chǎn)凈值的15％投資于成長(zhǎng)型創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項(xiàng)目的比重≤基金資產(chǎn)凈值的5％基金投資占被投資企業(yè)股權(quán)的比例在5％——35％之間。投資于單個(gè)項(xiàng)目的比重≤基金資產(chǎn)凈值的20％；4、中國(guó)(zhōnɡɡuó)住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金

共九十六頁(yè)2024/11/12基金管理機(jī)構(gòu)：香港注冊(cè)的中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金管理公司和國(guó)內(nèi)注冊(cè)的北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資公司。前者以契約形式全權(quán)委托后者對(duì)基金在國(guó)內(nèi)對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行投資和管理?；鸸芾砉驹O(shè)立董事會(huì)，負(fù)責(zé)制定(zhìdìng)、審核和監(jiān)控基金的投資戰(zhàn)略并監(jiān)控基金管理公司的投資決策和執(zhí)行情況?；鸸芾砉竞途鹜顿Y公司共同組建唯一性的投資決策委員會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)，審核監(jiān)控精瑞投資公司的任何基金運(yùn)營(yíng)管理行為。投資顧問(wèn)：全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)作為投資顧問(wèn)，向投資公司提供大量?jī)?yōu)秀項(xiàng)目并組織專家委員會(huì)，為投資公司在挑選項(xiàng)目和技術(shù)方面把關(guān)。派人參加董事會(huì)。與國(guó)內(nèi)的民生銀行、北京國(guó)際信托投資公司和重慶國(guó)際信托投資公司簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議書(shū)》，此舉目的是為了解決基金托管和國(guó)內(nèi)資金的募集問(wèn)題。中國(guó)(zhōnɡɡuó)住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金組織機(jī)構(gòu)共九十六頁(yè)2024/11/12境內(nèi)投資人PRCInvestors集合資金信托計(jì)劃FundTrustPlanning信托合同TrustContract信托投資公司TrustCompany北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資公司OnshoreBeijingELITEHousingIndustryInvestmentCo.咨詢顧問(wèn)委托ConsultancyAgreement中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)CHIA組織籌辦監(jiān)管OrganizingSupervising境外投資人ForeignInvestors中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金控股公司OffshoreCHIEFholdingCompany基金管理公司OffshoreMGMTCompany基金投資合同F(xiàn)IContract聯(lián)合投資協(xié)議Co-InvestAgreement投資設(shè)立Setting-up投資目標(biāo)管理委托MgmtAgreement中國(guó)(zhōnɡɡuó)住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金運(yùn)作圖示共九十六頁(yè)2024/11/12雖然相關(guān)法律還沒(méi)有出臺(tái)，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)類基金已暗潮涌動(dòng)。市場(chǎng)需要房地產(chǎn)基金。多數(shù)房地產(chǎn)類基金只能采取繞到迂回的戰(zhàn)術(shù)，以投資公司、信托的形式成立和運(yùn)作。以上案例中全部(quánbù)以私募方式募集。投資形式多以貸款、參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和股權(quán)投資為主，這與國(guó)外的REIT明顯不同。上述案例嚴(yán)格來(lái)說(shuō)不能稱其為基金，只能叫做類基金。部分基金存在很多不規(guī)范的地方，比如資金的募集、管理人的誠(chéng)信、關(guān)聯(lián)交易、納稅等方面，急需要相關(guān)法律的監(jiān)管和規(guī)范。有限合伙制企業(yè)為房地產(chǎn)私募基金的誕生提供了法律依據(jù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金的運(yùn)作模式（案例(ànlì)）總結(jié)共九十六頁(yè)2024/11/124、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）與中國(guó)(zhōnɡɡuó)房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)合REITs的定義(dìngyì)房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestmentTrusts,簡(jiǎn)稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。它是1960年美國(guó)國(guó)會(huì)據(jù)《房地產(chǎn)投資信托法案》的規(guī)定按一定的法人組織形式組建成的。4.1REITs概述REITs實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股份或信托受益單位，吸引公眾投資者的資金，并委托專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理。REITs通過(guò)多元化（多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目、多種類型、多個(gè)地區(qū)）投資，有效地降低風(fēng)險(xiǎn)并獲取較高投資收益。共九十六頁(yè)2024/11/12REITs的基本(jīběn)特性稅收優(yōu)惠

在很多國(guó)家和地區(qū)，REITs的最大特點(diǎn)就是具有避免雙重征稅的特征，這對(duì)于(duìyú)投資者來(lái)說(shuō)具有很大的吸引力。REITs在投資信托公司（或機(jī)構(gòu)）層面是免征企業(yè)所得稅的。穩(wěn)定的高收益

REITs必須要把90％的應(yīng)稅收入作為股利分配，因此REIT的收益率比其他股票綜合指數(shù)的收益率相對(duì)要高。REITs股利源自REITs所持有房地產(chǎn)的定期租金收入，因此REITs的股利較為穩(wěn)定，波動(dòng)性小。盡管REITs的股票價(jià)格也受到市場(chǎng)力量的影響，但是基于穩(wěn)定的租金收入，股票價(jià)格波動(dòng)較小。由于租金水平一般隨通貨膨脹的變動(dòng)而調(diào)整，因此REITs股份相對(duì)固定收益證券而言，具有對(duì)抗通貨膨脹的功能。流動(dòng)性強(qiáng)

公開(kāi)上市的REITs可以在證券交易所自由交易。未上市的REITs的股份或信托受益憑證一般情況下也可以在柜臺(tái)市場(chǎng)進(jìn)行交易流通。因此，REIT股份的流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)。專業(yè)化管理

REITs對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)化管理，這是散戶投資者所難以進(jìn)行的。在這個(gè)意義上，REITs具有基金的特點(diǎn)。共九十六頁(yè)2024/11/12投資風(fēng)險(xiǎn)分散化

REITs的收入也受到房地產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)基本面和市場(chǎng)力量的影響，具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。但REIT一般擁有多樣(duōyànɡ)化的房地產(chǎn)投資組合，比單個(gè)的房地產(chǎn)商或個(gè)人投資者擁有更為多樣(duōyànɡ)的房地產(chǎn)，因而投資風(fēng)險(xiǎn)更為分散。獨(dú)立的監(jiān)督

大部分REITs屬于公募性質(zhì)的投資機(jī)構(gòu)，因此受第三方監(jiān)督的力度越來(lái)越大。這些監(jiān)督者包括獨(dú)立的受托人委員會(huì)、獨(dú)立的審計(jì)師、證券交易委員會(huì)和投資分析師。良好的融資渠道

就房地產(chǎn)商而言，REITs在融資方面提供了更大的靈活性和有效性。在REITs推出以前，房地產(chǎn)融資對(duì)象主要是機(jī)構(gòu)投資者，而且房地產(chǎn)的種類也有限。REITs則不同，它具有集聚大量散戶投資者資金的功能，這有助于提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性和效率。REITs使房地產(chǎn)商能夠通過(guò)規(guī)范的REITs渠道及時(shí)回籠資金，投資于其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展。共九十六頁(yè)2024/11/12

股本房地產(chǎn)基金(EquityREITs)

投資形式：直接投資房地產(chǎn)市場(chǎng)主要收入：租金按揭房地產(chǎn)基金(MortgageREITs)

投資形式：向發(fā)展商提供建筑資本或?yàn)槲飿I(yè)項(xiàng)目提供按揭主要收入：利息混合房地產(chǎn)基金(HybridREITs)

上述兩種基金的混合物私人地產(chǎn)(dìchǎn)基金(PrivateREITs)

非上市或場(chǎng)外交易的REITsREITs的種類(zhǒnglèi)據(jù)資料顯示，REITs擁有較投資政府債券更高的收益率，例如在美國(guó)，投資REITs的平均收益率約6.7%，而投資美國(guó)十年期國(guó)債券的平均收益率為約3.7%；在日本及新加坡，兩者的平均收益率差距同為4%。

REITs的投資收益共九十六頁(yè)2024/11/124.2REITs的發(fā)展(fāzhǎn)歷程REITs最早出現(xiàn)于60年代初期的美國(guó)，此后得到日本、英國(guó)等國(guó)家爭(zhēng)相仿效。經(jīng)過(guò)近10年的發(fā)展，在70年代初達(dá)到頂峰，其后由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條，房地產(chǎn)投資(tóuzī)基金開(kāi)始出現(xiàn)衰落，隨著稅收法案的修訂和有關(guān)限制的放寬，在80年代再次回升，資產(chǎn)價(jià)值不斷增長(zhǎng)。截止到2003年11月，全球已有18個(gè)國(guó)家和地區(qū)制定了REITs的相關(guān)法規(guī)。美國(guó)和澳大利亞目前是世界上REITs發(fā)展規(guī)模最大的兩個(gè)國(guó)家。以美國(guó)為例，美國(guó)REITs在證券市場(chǎng)中的比重日益上升，已有超過(guò)3000億美元的市值。REITs進(jìn)入亞洲是本世紀(jì)的事情，但是登陸亞洲后，近幾年來(lái)發(fā)展非常迅速。2002年第一個(gè)REITs產(chǎn)品在新加坡上市，當(dāng)時(shí)僅3億坡幣，僅3年時(shí)間，已達(dá)到95億坡幣，三年增長(zhǎng)了30倍。共九十六頁(yè)2024/11/124.3REITs與集合(jíhé)信托的區(qū)別信托房地產(chǎn)投資信托基金品種柜臺(tái)式交收證券化信托產(chǎn)品掛牌交易的房地產(chǎn)投資信托資產(chǎn)開(kāi)發(fā)性項(xiàng)目居多已建成的收益性資產(chǎn)組合借款禁止資產(chǎn)的45%估值要求松散強(qiáng)制性，年檢及高度專業(yè)性年收益一般固定可變的，但收益90%必須用于分配發(fā)起人銀監(jiān)批準(zhǔn)及監(jiān)管的信托公司有牌照資格的資產(chǎn)管理人公司管治以信托公司為主體在持牌制度下，由證監(jiān)會(huì)立法監(jiān)管、獨(dú)立的資產(chǎn)管理公司、信托監(jiān)管人和核數(shù)師分別各行其職投資人控制被動(dòng)參與經(jīng)獨(dú)立的信托持有者,投資者可以積極參與監(jiān)管主體人民銀行證監(jiān)會(huì)或金管局地理資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn):資產(chǎn)價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)退出風(fēng)險(xiǎn)執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目單一適度中等高中等：缺乏第三者監(jiān)管無(wú)限制適度中等低低：多層監(jiān)管交易成本高低投資者機(jī)構(gòu)主體分散，零售和機(jī)構(gòu)流動(dòng)性受限于柜臺(tái)交易(OTC)高度流動(dòng)市場(chǎng)規(guī)模?。ǎ担胺荩o(wú)限制共九十六頁(yè)2024/11/124.4國(guó)外房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）基本(jīběn)情況1、美國(guó)(měiɡuó)的REITs歷史和發(fā)展REITs在上個(gè)世紀(jì)60年代首次在美國(guó)出現(xiàn)，經(jīng)過(guò)10余年的發(fā)展，在70年代達(dá)到頂峰，其后由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條，REIT開(kāi)始出現(xiàn)衰落。后來(lái)隨著稅收法案的修訂和有關(guān)限制的放寬，使得房地產(chǎn)投資信托的避稅優(yōu)勢(shì)得以發(fā)揮，并且REITs不能直接擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的情況也得以改變，REITs從80年代開(kāi)始再次回升，資產(chǎn)