XXXX年河南南陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析年報(bào)-44-

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40注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間說(shuō)明：數(shù)據(jù)來(lái)源說(shuō)明：數(shù)據(jù)來(lái)源于南陽(yáng)市房管局主辦南陽(yáng)市房地產(chǎn)信息網(wǎng)、南陽(yáng)市商品房信息網(wǎng)及南陽(yáng)市產(chǎn)權(quán)交易中心、中國(guó)土地交易網(wǎng)、監(jiān)控部等單位及部門?！硎渍Z(yǔ)—————————————————————如果說(shuō)2009年是中國(guó)樓市令人大跌眼鏡的一年，那么2010年給人的應(yīng)該是一種“山窮水復(fù)疑無(wú)路”的無(wú)奈與驚喜。全球金融危接踵而至的調(diào)控政策敲響警鐘，及至2010年4月新政橫空出臺(tái)，中國(guó)樓市一夜之間似乎進(jìn)入“萬(wàn)馬齊喑”的時(shí)代。然而，短暫的休整我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的共生品，從土地源頭進(jìn)行計(jì)劃性控制、從土地價(jià)格走市場(chǎng)化運(yùn)作，從商品房項(xiàng)目審批走計(jì)劃經(jīng)濟(jì)路線、從商品房開(kāi)發(fā)銷售走市場(chǎng)化路線，從信貸資金監(jiān)管走計(jì)劃路線、從資金運(yùn)作走市場(chǎng)化路線，在這種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)任他政策密集、樓市依然故我，呈現(xiàn)出“他強(qiáng)任他強(qiáng)，清風(fēng)拂山崗”的尷尬局面。然將從規(guī)范市場(chǎng)與加大保障兩條線路大幅發(fā)力。該保障的保障、該市場(chǎng)的市場(chǎng)，這種“分家”的背后，其實(shí)也是中國(guó)國(guó)情之下的唯一的一條陽(yáng)光大道。2011年，商品房市場(chǎng)將從規(guī)范土地市場(chǎng)、加強(qiáng)信貸監(jiān)管出臺(tái)（2011年將興建1000萬(wàn)套保障性住房，將近2009年的兩倍）“這是一個(gè)最好的時(shí)代，也是一個(gè)最壞的時(shí)代”，這句話對(duì)于南陽(yáng)的部分開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房客群來(lái)說(shuō)，最是恰當(dāng)市房地產(chǎn)正在掀起一場(chǎng)轟轟烈烈的樓市運(yùn)動(dòng)，名盤(pán)迭起、群雄逐鹿。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)加快的基礎(chǔ)之上，農(nóng)運(yùn)會(huì)適時(shí)前，南陽(yáng)樓市無(wú)論是價(jià)格、供應(yīng)消化量將以氣貫長(zhǎng)虹之勢(shì)一路上揚(yáng)，在這種大利好的背景下，階段性供過(guò)于求、結(jié)構(gòu)單一等隱患暫時(shí)被雪藏起來(lái)，2012年之后農(nóng)運(yùn)會(huì)后樓市經(jīng)濟(jì)效應(yīng)將逐一得到證實(shí)，潮退領(lǐng)之下，南陽(yáng)樓市在全省17個(gè)同級(jí)地市（不將鄭州納入?yún)⒄辗懂牐┲幸呀?jīng)取得發(fā)展先機(jī)。達(dá)成行觀點(diǎn)：雖然宏觀環(huán)境及樓市政策在2011年依然具有各種不確定性，但南陽(yáng)樓市本身受其影響有限，在農(nóng)運(yùn)會(huì)利好大背景之下，條”為代表的樓市新政，中國(guó)樓市似乎風(fēng)雨再來(lái)。然而，市場(chǎng)經(jīng)歷了極其短暫的觀望之后，無(wú)論是一二線城市還是三四線中小城市，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)大多人預(yù)期的低迷了中國(guó)的樓市正在走向穩(wěn)定、走向成熟。總結(jié)2010年樓市調(diào)控，主要呈現(xiàn)在2010年3月10號(hào)，國(guó)土資源部下風(fēng)險(xiǎn)排查。其中80%的閑置土地可能被收回。2010年9月27號(hào)，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（下稱《通次通知直接將矛頭指向開(kāi)發(fā)商囤地現(xiàn)象，對(duì)因企業(yè)原因?qū)е峦恋亻e置一年以上的，將取消企業(yè)參加土地競(jìng)買的資格。2010年1月10日：國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)．對(duì)二套房不再區(qū)分改善型和非改善型，一概執(zhí)行40%首付；明確要求央行及銀監(jiān)會(huì)要加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)；加強(qiáng)監(jiān)控跨境投融資活動(dòng)，防境外“熱錢”沖擊中國(guó)市場(chǎng)。準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。2010年7月12號(hào)，銀監(jiān)會(huì)發(fā)文，針對(duì)近日有媒體關(guān)于個(gè)別地區(qū)全面放松第三套房貸的報(bào)道，銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，差別化房貸政策的要求和標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有任何變化，商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行策，對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房；切實(shí)增加住房有效供給。2.50％；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31％提高到％；2010年11月3日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)比例不得低于50嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房，并停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。2010年4月2號(hào)，財(cái)政部下發(fā)通知，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部委通知稱，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)以擬購(gòu)房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。2010年4月20號(hào)，住建部下發(fā)通知，對(duì)未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。住建部、民政部、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知。各地區(qū)要通過(guò)新建、改建、購(gòu)置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源。房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵問(wèn)題是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道中運(yùn)行，還是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)軌道中運(yùn)行。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的共生品。根據(jù)國(guó)家需要一手是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，一手是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。土地供應(yīng)——計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，土地價(jià)格——市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；公租房與廉租房項(xiàng)目濟(jì)，公租房與廉租房建設(shè)——市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；商品房項(xiàng)目——計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)——市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，商品房銷售價(jià)格——市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)共存，從房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以清楚的看到：我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放的步伐越走越難，同時(shí)折射了我國(guó)改革開(kāi)放的艱難程度。對(duì)一二線城市的房地產(chǎn)仍執(zhí)行嚴(yán)管政策；對(duì)一線城市土地供應(yīng)量會(huì)進(jìn)行適度調(diào)整；對(duì)一線城市政府土地價(jià)格政策不用金融杠桿對(duì)一線城市房地產(chǎn)資金供應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)管。對(duì)三四線城市房地產(chǎn)管理維持現(xiàn)狀。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)家嚴(yán)管政策下：中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金壓力或逐步退出，或被大房地產(chǎn)企業(yè)兼并，房地產(chǎn)府的推動(dòng)下形成，國(guó)企房地產(chǎn)商與民營(yíng)房地產(chǎn)商新一輪的角逐在國(guó)家政策的推動(dòng)下開(kāi)始逐鹿中原。國(guó)家有可能對(duì)土地供應(yīng)進(jìn)行適量調(diào)整，特別是對(duì)一線城市土地供應(yīng)量會(huì)進(jìn)行適度經(jīng)濟(jì)考驗(yàn)。目進(jìn)行適度干預(yù)，資金永遠(yuǎn)向?qū)嵙A斜。公租房與廉租房落實(shí)關(guān)鍵看地方政府的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，一是資金準(zhǔn)備，二是建設(shè)周期。一線城市公租房與廉租房落實(shí)情況相對(duì)比較好，一線城市第一批公租房與廉租房上市會(huì)在2011年第一二季度；二線城市落實(shí)情況一般，要等到2011年第四季度和2012年上市；三線城市落實(shí)情況滯后，要等到2012-2013年上市。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策在不斷進(jìn)行調(diào)整，總體走向趨于合理，在國(guó)家政策調(diào)整過(guò)程中房求不會(huì)變，公租房與廉租房落實(shí)的總體數(shù)量是緩解壓力的關(guān)鍵，商品房必須按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)管。房地產(chǎn)在擠壓泡沫和大洗牌過(guò)程中走上正軌2005年，南陽(yáng)市成為河南省第三個(gè)GDP過(guò)千億元的經(jīng)濟(jì)大市，從此南陽(yáng)市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展機(jī)遇期，全市經(jīng)濟(jì)保事業(yè)的高速前進(jìn)，作為支柱性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了前所未有的高速發(fā)展期。南陽(yáng)市近年GDP走勢(shì)圖00增長(zhǎng)率元13.30%11.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%南陽(yáng)市近年人均GDP走勢(shì)圖0元居民的人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。而居民收入的增長(zhǎng)，為消費(fèi)市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)大提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，同時(shí)為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)良好的契機(jī)。078318913078318913元南陽(yáng)作為傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大市、工業(yè)強(qiáng)市，一二產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)占據(jù)主導(dǎo)地位。自2007年，第三產(chǎn)業(yè)歷史上首次超過(guò)第一產(chǎn)業(yè)后，南陽(yáng)成功實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由“二一三”向“二三一”的演變，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化直接帶動(dòng)南陽(yáng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步向前發(fā)展，從南陽(yáng)市政府制定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，未來(lái)南陽(yáng)將大力引進(jìn)外資發(fā)展工業(yè)，在保持服務(wù)業(yè)的持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)上以促進(jìn)第二產(chǎn)業(yè)集聚作為拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、實(shí)現(xiàn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略發(fā)展，這些外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然帶來(lái)大量的人口需求，而人口的增加、經(jīng)濟(jì)的成熟，必然會(huì)給樓市發(fā)展提供良好的環(huán)境。2009年2008年2007年2006年2005年南陽(yáng)市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例圖w第三產(chǎn)業(yè)u第二產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè)20.60%20.60%29.00%50.40%26.60%21.10%52.30%23.90%23.90%25.30%50.80%24.40%24.60%51.00%26.20%26.20%23.70%50.10%近年來(lái)南陽(yáng)市消費(fèi)品零售總額保持了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，批發(fā)零售、住宿餐飲等行業(yè)的迅速發(fā)展，推動(dòng)了商業(yè)市場(chǎng)的繁榮，而商業(yè)、服務(wù)業(yè)的興起則直觀的說(shuō)明了南陽(yáng)市居民消費(fèi)購(gòu)買力的增強(qiáng)，這些穩(wěn)步增長(zhǎng)的消費(fèi)性支出為房地產(chǎn)消費(fèi)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。南陽(yáng)市社會(huì)消費(fèi)品零售總額0零售總額增長(zhǎng)率23.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%近五年以來(lái)，南陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資連續(xù)保持快速上升的態(tài)勢(shì)，2005—2009年，上漲了179.22%，平均增幅在30%以上，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷增大，投資額不斷增長(zhǎng)。0南陽(yáng)市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資伴隨南陽(yáng)市房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的持續(xù)增加，近年來(lái)商品房竣工面積持續(xù)走高，2007年即環(huán)境對(duì)南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)具有一定的影響。南陽(yáng)市歷年商品房竣工面積0商品房竣工面積商品房竣工面積方公里，城市人口180萬(wàn)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域性中心城市、全省次中心城市和生態(tài)宜居城市的目標(biāo)?？臻g布局————“一心、兩軸、五板塊”及跨區(qū)域合作的主要通道。3.五板塊：指構(gòu)建中部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、南部輕紡工業(yè)集聚區(qū)、北部清潔能源和冶金建材產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、東部食品和石油產(chǎn)業(yè)集空間結(jié)構(gòu)———“一河兩岸、四組團(tuán)”“一河兩岸”指將白河作為貫穿城市的景觀帶，城市主體部分在白河兩岸展開(kāi)?！八慕M團(tuán)”指中心組團(tuán)、河南組團(tuán)、河?xùn)|組團(tuán)、王村組團(tuán)等四個(gè)不同功能城市組團(tuán)；空間發(fā)展：————“東延南拓”中心城區(qū)北部、西部空間以生態(tài)保護(hù)與培育為主，城鎮(zhèn)發(fā)展方向主要向南拓展，向東延伸。規(guī)劃向白河以南區(qū)域以及獨(dú)山大道東側(cè)拓展城市空間，北部、西部結(jié)合風(fēng)景區(qū)及旅游區(qū)的保護(hù)和建設(shè)，提升城市環(huán)境品質(zhì)，營(yíng)造休閑娛樂(lè)和風(fēng)景旅游空間。伴隨農(nóng)運(yùn)會(huì)的），王村河?xùn)|河?xùn)|河南中心城區(qū)界定：規(guī)劃確定的中心城區(qū)范圍，東至許南襄高速公路，南到上武高速公路以南，包括寧西鐵路南陽(yáng)南站兩側(cè)用地，西至二廣高速公路，北到二廣高速公路連接線，總面積441.6平方公里。萬(wàn)0城鎮(zhèn)人口城鎮(zhèn)化率2006年314.712007萬(wàn)0城鎮(zhèn)人口城鎮(zhèn)化率2006年314.712007年331.442008年381.952009年401.55420.2外老城區(qū)拆遷改造、舊房改造量也不少；而伴隨近年來(lái)南陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增加，生活水平不斷提高，以改善性需求為主導(dǎo)的中檔住宅需求不斷增加；而鑒于南陽(yáng)與鄭州的地理距離，本地到省會(huì)購(gòu)房客戶相對(duì)較少，這也為本土地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的客戶資源。以上種種支撐起目前南陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)快速發(fā)展、市場(chǎng)需求持續(xù)保持旺盛。國(guó)土部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)一步說(shuō)明了國(guó)家供地的充足：從2004-2009年全國(guó)土地供應(yīng)數(shù)據(jù)情況上看，土地供應(yīng)總量一直保持著28%~34%用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地又保持著70.8%～75.2%用于住宅用地。092月16865月4092月16865月487月99850南陽(yáng)市2010年1—11月份，土地交易共計(jì)91宗，包含掛牌、拍賣、劃撥、協(xié)議出讓等形式，總體量共計(jì)4614.55畝，土地供應(yīng)DD加大保障性住房的力度。（畝）（萬(wàn)元）（元/㎡）南陽(yáng)市中達(dá)房地產(chǎn)側(cè)建業(yè)住宅集團(tuán)南陽(yáng)市萬(wàn)事達(dá)房地南陽(yáng)三杰房地產(chǎn)開(kāi)南陽(yáng)市康泰置業(yè)有限公司從2009年至2010年，大幅住宅土地多集中在濱河路、張衡路版塊，這與南陽(yáng)市近期內(nèi)“東移北擴(kuò)”的發(fā)展方向不謀而合，在一定控的影響，發(fā)展速度有所放緩，逐漸趨于平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)；而受城市化進(jìn)程的加快、農(nóng)運(yùn)會(huì)的舉辦等利好因素的影響，導(dǎo)致熱點(diǎn)板塊不斷涌現(xiàn)、入住人口不斷增長(zhǎng)，未來(lái)五年內(nèi)將成為南陽(yáng)快速發(fā)展的黃金時(shí)間；2005年以來(lái)，南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展大致分為以下幾個(gè)熱點(diǎn)階段：09年至今——獨(dú)山大道、張衡路區(qū)域伴隨農(nóng)運(yùn)會(huì)及（萬(wàn)㎡）積達(dá)142萬(wàn)㎡，市場(chǎng)銷售速度雖然也保持著快速發(fā)展的地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)勢(shì)頭火熱、超過(guò)市場(chǎng)容量，另一方面作為1100萬(wàn)的人口大市，一定程度上說(shuō)明市場(chǎng)需求未完全釋放。截止到2010年12月27日，南陽(yáng)市商品住宅銷售面積達(dá)125.45萬(wàn)㎡，已遠(yuǎn)超過(guò)2009年74萬(wàn)㎡，成交套均面積面積、成交均價(jià)來(lái)看，2010年的南陽(yáng)樓市都呈現(xiàn)出勃勃的生機(jī)。（套）（萬(wàn)㎡）（萬(wàn)元）（元/㎡）（萬(wàn)元）截止到2010年12月27日，南陽(yáng)市三大區(qū)域去化量排名依然保持不變，臥龍區(qū)共銷售面積54.99萬(wàn)㎡，成交面積與套數(shù)頭地位，而成交均價(jià)受區(qū)域諸多高品質(zhì)樓盤(pán)的推動(dòng)，高新區(qū)超越臥龍區(qū)成為榜首。住宅用房（三）住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì)2010年，南陽(yáng)市商品住宅成交價(jià)格保持著平穩(wěn)震蕩的態(tài)勢(shì)，受部分高品質(zhì)樓盤(pán)開(kāi)售的拉動(dòng)，2010年11月份住宅銷售均通區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格保持小幅上揚(yáng)。20501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月350030002500200050002010年，南陽(yáng)市區(qū)住宅成交總額大幅上升，由2009年的16.36億元直接上升到31.9億元，銷售總額翻了將近一倍，是突破單月銷售5億元大關(guān)，這與房地產(chǎn)春秋兩季旺銷基本保持一致。020256.（五）住宅供應(yīng)量按正常商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售一至兩年內(nèi)消化完畢來(lái)粗略計(jì)算，自2009年以來(lái)，南陽(yáng)市商品住宅供銷剩余量達(dá)到157.54萬(wàn)㎡。截止到2010年12月份，南陽(yáng)商品住宅靜態(tài)庫(kù)存量達(dá)場(chǎng)的商品住宅完全去化，需要15個(gè)月左右，市場(chǎng)需要大量的擴(kuò)容客戶，達(dá)到快速去化產(chǎn)品的目的。從成交量來(lái)看，臥龍區(qū)2月份受春節(jié)影響，銷售面積大幅度下滑；而同樣作為銷售淡季的1月份則成井噴性爆發(fā)，與南趨勢(shì)基本吻合，說(shuō)明春節(jié)前段時(shí)間是外出務(wù)工人員集中返鄉(xiāng)期，此階段是四五線市場(chǎng)樓市銷售的逆向旺季，值得把握。需要注意的是，2010年4月份以后，臥龍區(qū)整體市場(chǎng)交易量均較為低迷，這一方面與期間市場(chǎng)供應(yīng)量有關(guān)市場(chǎng)還是受到一定程度的政策調(diào)控影響，客戶對(duì)區(qū)域價(jià)值缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期。作為老城區(qū)，市場(chǎng)價(jià)值比較穩(wěn)定，受外在因素干擾不大。伴隨老城區(qū)改造力度的加大，未來(lái)幾年宛城區(qū)的開(kāi)發(fā)量將不斷擴(kuò)大，而受區(qū)域成熟的生活配套價(jià)值和地緣性客戶的影響，量?jī)r(jià)均有較穩(wěn)的上漲空間。作為南陽(yáng)市以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為職能的新區(qū)，高新區(qū)自1996年正式運(yùn)行以來(lái)，房地產(chǎn)發(fā)展一直處于邊緣地位，而伴業(yè)的不斷發(fā)展、入住人口與區(qū)域環(huán)境都有了極大的提升，這都為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的發(fā)展背景，中遠(yuǎn)期來(lái)看具備極大的潛力與空間。年，資金充裕的開(kāi)發(fā)企業(yè)、理智觀看的購(gòu)房客群，都促使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)從價(jià)格轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品本身上來(lái)，2010年的南陽(yáng)同樣也不例在四、五線城市，由于居住習(xí)慣的影響，實(shí)用型中小戶型往往不受住習(xí)慣的弱化，南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上中小戶型產(chǎn)品明顯增多，特別是在老城區(qū)成熟地段。低首付、低月供也成為諸多年輕客群首次置業(yè)的不二之選。在南陽(yáng)市場(chǎng)中，市中心區(qū)域基本告別多層產(chǎn)品時(shí)代，全市多為高層項(xiàng)目。在這些高層產(chǎn)品中，板式樓較為少見(jiàn)，多為兩梯三戶、兩梯四戶及部分改良型塔式高層，在提高土地價(jià)值的同時(shí)，難免導(dǎo)致居住密度相對(duì)較大，在一定程度上降低了產(chǎn)應(yīng)的劇增，想要在市場(chǎng)上領(lǐng)秀全城，那么此類產(chǎn)品無(wú)論是園林景觀的打造、新型建筑材料的運(yùn)用還是科技智能化大項(xiàng)目附加值的競(jìng)爭(zhēng)砝碼。中景門·國(guó)貿(mào)、290余畝的尚城國(guó)際還是總占地達(dá)480畝的建業(yè)地塊，南陽(yáng)向東、向北強(qiáng)建筑形態(tài)建業(yè)森林半島玫景天城都市春天二期根據(jù)規(guī)模及市場(chǎng)影響力，在選取的15個(gè)新推樓盤(pán)中，14個(gè)配備高層產(chǎn)品，12個(gè)為純高層項(xiàng)目，高層產(chǎn)品將絕對(duì)性主導(dǎo)市場(chǎng)供給格局，對(duì)南陽(yáng)都市化意向起到了良好的硬件支撐；但同時(shí)也使得購(gòu)房客群可選擇的余地不大，那么開(kāi)發(fā)最大化的同時(shí)，如何打造精品高層滿足客戶需求，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)、營(yíng)銷操盤(pán)上贏得市場(chǎng)，將是未來(lái)樓市競(jìng)爭(zhēng)的主要發(fā)力點(diǎn)。0285在近期新推的15個(gè)樓盤(pán)當(dāng)中，5萬(wàn)㎡以下的小規(guī)模項(xiàng)目為零，5-10萬(wàn)㎡中等規(guī)模的項(xiàng)目共2個(gè)，10-30萬(wàn)平方米較大規(guī)模最多，高南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品品質(zhì)。新盤(pán)區(qū)域分布13%40%47%40%臥龍區(qū)宛城區(qū)高新區(qū)在2010年新入市的樓盤(pán)中，依然集中分布在臥龍區(qū)、宛城區(qū)，由于區(qū)域未來(lái)3-5年發(fā)展方向主要向東和向北，獨(dú)山大道以東河板塊將是未來(lái)幾年樓市重點(diǎn)發(fā)力區(qū)域。未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，將出現(xiàn)兩種明顯的現(xiàn)象：實(shí)力客群可在商品房市場(chǎng)上追逐居住享受與經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，者有其屋的和諧民生，即市場(chǎng)有序、保障合理。部現(xiàn)金流有所改善，