國內(nèi)物流地產(chǎn)市場分析

國內(nèi)物流地產(chǎn)市場分析1、近期趨勢回顧物流倉儲市場承壓復(fù)蘇。從空置率及租金水平來看，多重壓力因素導(dǎo)致約一半的監(jiān)測城市空置率同比有所上升。各市場租金出現(xiàn)不同程度的調(diào)整。截至2023年末，三分之一城市的租金較去年同期上漲或持平。市場需求體現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化。具體來看，來自第三方物流、電商及制造業(yè)的租賃需求在各地市場基本保持平穩(wěn)或仍有一定增幅。硬折扣食品商店這一傳統(tǒng)零售類租戶在西部城市擴張迅猛，成為成渝市場高標(biāo)倉需求黑馬。部分新興行業(yè)，如跨境電商、生物醫(yī)藥、新能源相關(guān)企業(yè)，對局部市場的影響力逐步加大，有效提振市場信心，為物流地產(chǎn)市場提供了有力的支撐。其中，跨境電商的大規(guī)模租賃在2023年共計貢獻(xiàn)了華南五市市場超250萬平方米的存量非保稅項目租賃成交；多家中資頭部藥企于京津冀市場迅速擴張倉儲需求；新能源供應(yīng)鏈上下游企業(yè)在成渝、長三角市場持續(xù)表現(xiàn)亮眼。更加健康的需求結(jié)構(gòu)推動去化。盡管大批新項目落成，但多元化趨勢加強的市場需求結(jié)構(gòu)推動多個市場凈吸納量顯著提升。2023年，全國24個主要城市的物流倉儲市場凈吸納量總和達(dá)到732萬平方米，同比上漲48%；其中，華南五市凈吸納量同比上升179%，京津冀地區(qū)凈吸納量同比上升151%。多地遇倉儲供應(yīng)高峰。2023年，全國24個主要城市物流倉儲市場新增供應(yīng)共計1179萬平方米，同比上升22%。其中，長三角地區(qū)新增供應(yīng)同比上升39%，新增供應(yīng)占總存量的14%；京津冀地區(qū)新增供應(yīng)同比增長6%，新增供應(yīng)占總存量的20%；華南五市地區(qū)新增供應(yīng)同比上漲221%，新增供應(yīng)占總存量的20%；成渝地區(qū)新增供應(yīng)同比下降9%，新增供應(yīng)占總存量的3%?？傮w而言，長三角京津冀以及華南五市局部均受到一定的供應(yīng)沖擊降本增效策略吸引升級需求較大體量的新增供應(yīng)入市及業(yè)主即時的租金調(diào)整策略推動部分二、三線城市高標(biāo)倉儲項目成本優(yōu)勢顯著上升租金門檻降低吸引了家電、家具升級遷入較為明顯，乃至制造商輕生產(chǎn)等非傳統(tǒng)高標(biāo)倉儲需求的。此外，成本節(jié)約型租戶跨城市流動的現(xiàn)象也區(qū)域范圍內(nèi)呈現(xiàn)擠壓式增長態(tài)勢。例如，廊坊物流市場大量承接北京外溢需求，全年凈吸納量錄得818萬平方米，達(dá)歷史峰值。2、未來展望隨著經(jīng)濟動能持續(xù)恢復(fù)、各項積極政策接續(xù)推出落地、政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。中國經(jīng)濟發(fā)展的韌性和長期向好的基本趨勢將繼續(xù)保持。經(jīng)濟運行的持續(xù)好轉(zhuǎn)以及內(nèi)生動力的持續(xù)增強，將有效持續(xù)改善社會預(yù)期，城鄉(xiāng)居民收入預(yù)計也將逐步恢復(fù)，為消費支出的增長、消費意愿的增強、消費潛力的釋放提供堅實基礎(chǔ)。中國經(jīng)濟新業(yè)態(tài)和新動能的快速發(fā)展，將進一步促進物流地產(chǎn)市場回升向好，實現(xiàn)供需平衡。2023年第四季度中國物流業(yè)景氣指數(shù)在承壓中走出波動的復(fù)蘇曲線，物流業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)中有進的發(fā)展態(tài)勢。但是，物流地產(chǎn)市場恢復(fù)的進程并不是統(tǒng)一、均衡的市場表現(xiàn)將更趨分化。而產(chǎn)業(yè)發(fā)展與政策導(dǎo)向?qū)ξ锪鞯禺a(chǎn)需求的影響面預(yù)計也將有所加深。展望2024年，盡管消費恢復(fù)仍面臨一定壓力，但中國的龐大消費潛能以及日益升級的消費需求為經(jīng)濟持續(xù)向好提供了堅實支撐。為了鞏固并增強這一向好的經(jīng)濟勢頭，預(yù)計政府將在保持宏觀政策取向一致性的前提下，進—步出臺一系列改善居民收入預(yù)期、提高消費能力、增強消費意愿的積極政策，推動消費從疫后恢復(fù)轉(zhuǎn)向持續(xù)擴提振有效需求、激發(fā)有潛能的消費，還需要適應(yīng)消費者個性化、多樣化消費的趨勢。為適應(yīng)這一趨勢，傳統(tǒng)綜合類電商及社群類平臺也正在進行全方位的變革，紛紛通過“內(nèi)容分享+直播帶貨”方式提高電商轉(zhuǎn)化率，發(fā)展同城零售配送業(yè)務(wù)，為消費者提供更快捷、高效的購物體驗。因此，預(yù)計傳統(tǒng)電商物流市場總體需求在短期內(nèi)依然會保持平穩(wěn)。隨著經(jīng)濟逐漸恢復(fù)，實體零售業(yè)有望保持回暖趨勢，消費場景逐漸得到修復(fù)實體零售經(jīng)營者積極適應(yīng)市場變化，將采用更靈活的經(jīng)營策略包括提供個性化服務(wù)優(yōu)化庫存管理以及加強線上線下融合以滿足消費者需求。實體商超也正發(fā)展其即時配送服務(wù)，使消費者可以更加便捷地獲取所需商品，加速線下傳統(tǒng)零售業(yè)務(wù)的數(shù)字化升級。此外，零食折扣店與平價超市拓店步伐顯著加快，進一步輻射廣大下沉市場，將推動線下零售市場不斷開辟新的增長空間，線上線下消費潛力的釋放，不僅有望為消費市場漸進式恢復(fù)提供助力，也將滿足消費者多元化的購物需求，為相關(guān)物流倉儲需求復(fù)蘇提供更廣泛的支持。隨著我國經(jīng)濟及消費不斷升級，電商產(chǎn)業(yè)的商速增長推動著國內(nèi)的物流行業(yè)不斷向規(guī)?；蛯I(yè)化發(fā)展，從而帶來了大量的物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)不動產(chǎn)載體需求及其他增值服務(wù)需求，使物流地產(chǎn)在眾多的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中呈欣欣向榮之勢，也吸引了多方勢力參與其中。包括我們熟知的傳統(tǒng)物流地產(chǎn)企業(yè)，如以普洛斯、安博、嘉民為代表的外資企業(yè)和以寶灣、宇培、易商等為代表的國內(nèi)物流地產(chǎn)商；同時也有巨頭電商將物流地產(chǎn)作為著重的發(fā)力點，如蘇寧專門設(shè)立了300億元物流地產(chǎn)基金，阿里菜鳥在全國投資千億建設(shè)倉儲物流基地，京東在去年5月向物流地產(chǎn)商ESR投資3.06億美元等；更有從傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型的萬科、招商、綠地等開發(fā)商及TCL、中儲股份等傳統(tǒng)工商貿(mào)企業(yè)紛紛入局，整個物流地產(chǎn)行業(yè)可謂群雄逐鹿。但人人都要分一杯羹的物流地產(chǎn)，到底發(fā)展后勁有多大？還是需要進一步的分析探索。機遇與挑戰(zhàn)并存的物流地產(chǎn)機遇*物流設(shè)施供不應(yīng)求，高標(biāo)倉供給缺口大*電商促進轉(zhuǎn)型升級，質(zhì)量、數(shù)量雙增*物流租金持續(xù)增長*政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃帶動挑戰(zhàn)*同質(zhì)化情況嚴(yán)重*工業(yè)用指標(biāo)下降，土地稀缺*投資大，回收期較大*行業(yè)競爭加劇中國主要物流地產(chǎn)分布板塊根據(jù)《全國流通節(jié)點城市布局規(guī)劃》、《國家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》兩大文件所欽點的城市交集來看，我國主要物流板塊華北為環(huán)渤海區(qū)域，如北京、天津等；華東為長三角區(qū)域，如上海、武漢、南京等；中西部如成都、重慶、西安等；華南為珠三角區(qū)域，如廣州、深圳等。而從物流地產(chǎn)市場頭部企業(yè)普洛斯的布局也正是印證了該物流板塊分布的正確性。物流地產(chǎn)的發(fā)展趨勢中高端物流地產(chǎn)潛力巨大據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式與投資前景分析報告》數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計到2020年，高標(biāo)倉的面積將達(dá)到1.4億平方米，而屆時供應(yīng)量或只有5600萬平方米至6600萬平方米。土地限定一線城市供應(yīng)，需求外溢至周邊城市鑒于一線城市土地有限，物流設(shè)施租金走高，租賃成本增加，加上傳統(tǒng)倉儲的供應(yīng)逐漸往周邊城市遷移，物流地產(chǎn)商及租戶將逐漸將目光轉(zhuǎn)移到其周邊區(qū)域，但同時，周邊中小城市由于原來市場規(guī)模較小，部分區(qū)域或?qū)⒚媾R短期供應(yīng)集中帶來的空置率壓力?？缇畴娚套鈶艋钴S度將上升受“一帶一路”及各個自貿(mào)區(qū)政策帶動，目前我國跨境電商正在飛速的發(fā)展，已經(jīng)形成了很好的勢頭，隨著跨境電商行業(yè)活躍度的逐漸提升，預(yù)計將有更多服務(wù)于跨境電商的新建物流倉儲項目。國內(nèi)物流地產(chǎn)的未來十年三大趨勢過去十年間，中國的中產(chǎn)消費群體的迅速壯大及其強大的消費力已成為高品質(zhì)物流倉儲需求的主要驅(qū)動力。隨著企業(yè)和消費者對于貨物配送時效性有了更高要求，在許多核心物流樞紐城市，物流地產(chǎn)市場依然面臨供不應(yīng)求的局面。未來十年，中國物流地產(chǎn)市場在繼續(xù)擴張的同時，也將面臨更加復(fù)雜的市場格局。本文從中國高標(biāo)庫物流地產(chǎn)市場的發(fā)展前景，分別從基本面的演變、新興物流市場的崛起、不斷演進的需求來源、日益增長的升級需求以及高標(biāo)庫物業(yè)的未來運營策略等方面進行梳理，并展望物流地產(chǎn)投資市場發(fā)展前景。中國物流地產(chǎn)市場在未來十年將呈現(xiàn)三大趨勢：?從長期來看，中國消費市場提質(zhì)擴容將保持向好態(tài)勢。與過去相比，中國消費增速有所放緩，雖然短期受到新冠肺炎疫情的不利影響，但長期內(nèi)消費規(guī)模仍將穩(wěn)步擴大。隨著消費市場提質(zhì)擴容以及消費結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，物流地產(chǎn)投資者和開發(fā)商必須適應(yīng)零售消費市場的新變化，從而相應(yīng)調(diào)整其投資策略。另外，鑒于部分大型電商和流通企業(yè)出于業(yè)務(wù)需求自建物流倉儲中心，物流地產(chǎn)運營商也應(yīng)積極適應(yīng)租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整，并挖掘新興行業(yè)的租賃需求。?中國大力推進城市群發(fā)展，為物流地產(chǎn)市場帶來新的城市機遇。以城市群和都市圈為核心的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展格局將成為支撐未來經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的主要平臺，同時也是推動區(qū)域消費市場和投資市場進一步發(fā)展的重要保障?；浉郯拇鬄硡^(qū)（大灣區(qū)）、長三角、京津冀和成渝地區(qū)在過去十年間成績斐然，而政府推動城市群發(fā)展的宏偉計劃將提速這些地區(qū)的進一步發(fā)展，同時也將培育新興城市群。?科技賦能將成為物流企業(yè)降本增效的助推器。自動化和智能化的物流科技可以有效提升高標(biāo)庫的空間利用率和作業(yè)效率。這一趨勢將有效推動龐大的非高標(biāo)庫租戶群體考慮升級高標(biāo)庫。此外，為了滿足租戶對于自動化、冷鏈物流和其它高科技設(shè)備的需求增長，物流地產(chǎn)運營商預(yù)計將在技術(shù)應(yīng)用方面持續(xù)發(fā)力。2020年初，新冠肺炎疫情的暴發(fā)為中國物流地產(chǎn)市場施加了階段性挑戰(zhàn)，但同時也給物流行業(yè)發(fā)展帶來了新的機會。疫情嚴(yán)防嚴(yán)控下，物流倉儲業(yè)在支持中國經(jīng)濟社會正常運轉(zhuǎn)中的重要作用得到了極大凸顯。隨著國內(nèi)疫情態(tài)勢有所好轉(zhuǎn)，政府和相關(guān)企業(yè)有望加速推動物流行業(yè)的整體升級，尤其是在疫情中承擔(dān)民生物資保障重任的生鮮食品、醫(yī)藥及其它生活必需品的供應(yīng)鏈和物流。下一個十年，中國物流地產(chǎn)市場將迎來新的挑戰(zhàn)，同時也為不懼挑戰(zhàn)、積極應(yīng)對的投資者和開發(fā)商帶來全新的機遇。近年來，中國冷鏈物流市場處于快速成長期。新冠肺炎疫情的暴發(fā)則進一步提升了公眾和政府對更現(xiàn)代化和更安全的醫(yī)藥供應(yīng)鏈的關(guān)注度，這將對冷鏈物流的發(fā)展起到強力推動作用。同樣，疫情期間消費者對生鮮食品剛需的存在將數(shù)以百萬計的流量導(dǎo)向生鮮電商，其中既包括如叮咚買菜等線上生鮮電商平臺，也包括像盒馬鮮生這樣線上線下結(jié)合的新零售平臺。中國的冷鏈物業(yè)市場總體上面臨著供應(yīng)不足、建設(shè)成本偏高和地理位置欠佳的問題。不過從長期來看，這種局面有望得到改善：企業(yè)日趨重視構(gòu)建社會化冷鏈協(xié)同網(wǎng)絡(luò)，致力于搭建冷鏈全程溫控供應(yīng)鏈。物流地產(chǎn)開發(fā)商可以與冷鏈設(shè)備供應(yīng)商和冷鏈運營商合作，把溫控設(shè)備加入常溫高標(biāo)庫后，租賃給冷鏈租戶，這將有助于滿足來自生鮮電商、餐飲企業(yè)、醫(yī)藥供應(yīng)商等領(lǐng)域日益增長的地區(qū)及城市配送需求。鑒于中國消費市場依然將在長期蓬勃發(fā)展，未來十年傳統(tǒng)零售行業(yè)將不斷演變和更迭，以滿足新興中產(chǎn)階級的需求，高標(biāo)庫的需求也將隨之大幅增加。預(yù)計未來粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀和成渝等重點城市群將成為最強勁的物流地產(chǎn)市場，同時國家城