下半年江西省房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策合法取得建設(shè)用地使用權(quán)途徑試題

2015年下半年江西省房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：合法取得建設(shè)用地使用權(quán)途徑試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意)1、以下數(shù)值中，不是假設(shè)開(kāi)發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供的是。

A：測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格

B：測(cè)算后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

C：測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)

D:測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是．【2005年考題】

A：路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法,其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理

B：路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)

C：運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊

D：路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價(jià)格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的,現(xiàn)按要求補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時(shí)投入的費(fèi)用為255萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)重新購(gòu)建價(jià)格為350萬(wàn)元,經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為3％，則采用直線法計(jì)算其建筑物的折舊總額為_(kāi)_萬(wàn)元。

A．61.84

B．78。35

C．84。88

D．173.174、某宗地面積為5000㎡,現(xiàn)狀容積率為0．8，土地市場(chǎng)價(jià)值為4000元/㎡，擬進(jìn)行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5．0,樓面地價(jià)為1500元/㎡,則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)萬(wàn)元。

A：1250

B：1750

C：2050

D：2150

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、房地產(chǎn)交易成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的,以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù),交易當(dāng)事人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議的，可以在接到評(píng)估價(jià)格通知后15日內(nèi)，向__.

A．人民法院起訴

B．房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)復(fù)核

C．仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁

D．交易雙方當(dāng)事人共同認(rèn)定的評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)重新評(píng)估6、有一房地產(chǎn),未來(lái)第一年的凈收益為20萬(wàn)元;預(yù)計(jì)此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2％，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，其無(wú)限年期的價(jià)格為_(kāi)_.

A．250萬(wàn)元

B．200萬(wàn)元

C．196萬(wàn)元

D．167萬(wàn)元7、《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，對(duì)人均耕地特別少的地區(qū)，由省級(jí)政府批準(zhǔn),可增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，不得超過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值的倍。

A：10

B：20

C：30

D：40

E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章8、利率和通貨膨脹，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境中的。

A：社會(huì)環(huán)境因素

B：政治環(huán)境因素

C：經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素

D：金融環(huán)境因素

E:借款合同9、為確保承包商很好地履約，開(kāi)發(fā)商通常從每次工程進(jìn)度款中扣留一部分金額，作為承包商的缺陷責(zé)任期的__.

A．最終付款

B．預(yù)付款

C．保留金

D．工程款10、下列有關(guān)保險(xiǎn)的表述中,正確的是。

A：社會(huì)保險(xiǎn)采用合同的形式，運(yùn)用概率論和人數(shù)定律，根據(jù)保險(xiǎn)的具體情況確定保費(fèi)及交付期限

B：從本質(zhì)上說(shuō)，保險(xiǎn)體現(xiàn)一定的社會(huì)關(guān)系

C：危險(xiǎn)的存在是保險(xiǎn)產(chǎn)生的必要條件

D：在各種保險(xiǎn)中,商業(yè)保險(xiǎn)最能體現(xiàn)分配職能

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、以保險(xiǎn)的實(shí)施形式為標(biāo)準(zhǔn),可將保險(xiǎn)分為_(kāi)_.

A．商業(yè)保險(xiǎn)、社會(huì)保險(xiǎn)和政策保險(xiǎn)

B．財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)

C．自愿保險(xiǎn)和強(qiáng)制保險(xiǎn)

D．定期保險(xiǎn)和不定值保險(xiǎn)12、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元,管理費(fèi)用為200萬(wàn)元,銷售費(fèi)用為300萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的投資利潤(rùn)率為_(kāi)_.

A．10.0％

B．11.1%

C．11。9％

D．12.5％13、自年以后，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破,掀起了第一輪房改熱潮.

A：1978

B:1982

C：1986

D：1987

E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章14、項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值時(shí),分析項(xiàng)目成本、售價(jià)或銷售率所處狀態(tài)的方法是。

A：獲利能力分析

B：盈虧平衡分析

C：市場(chǎng)狀況分析

D:定性風(fēng)險(xiǎn)分析

E：借款合同15、某建筑物建筑面積為4000m2，經(jīng)濟(jì)壽命40年,單位建筑面積的重置價(jià)格為2500元/m2，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為15年，殘值率為5％，該建筑物現(xiàn)值為_(kāi)_萬(wàn)元.

A．523。45

B．593。75

C．643。75

D．100016、下列不屬于間接融資優(yōu)點(diǎn)的是。

A：籌資可以積少成多

B:安全性較高

C:安全性較低

D：作為間接融資主體的金融中介機(jī)構(gòu)，一般都有相當(dāng)大的規(guī)模,資金也比較雄厚,它們可以雇用各種專業(yè)人員對(duì)融資活動(dòng)進(jìn)行分析，也有能力利用現(xiàn)代化工具從事金融活動(dòng)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、下列表述中不正確的是．【2004年考題】

A：在實(shí)際估價(jià)中,不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果

B:在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果

C:在實(shí)際估價(jià)中,不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果

D：在實(shí)際估價(jià)中,不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A．解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布

B．蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理

C．解析法建立在利用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上

D．蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題19、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的__,是指當(dāng)市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況.

A．需求飽和

B．供求平衡

C．泡沫經(jīng)濟(jì)

D．過(guò)度開(kāi)發(fā)20、由城市規(guī)劃管理部門(mén)核發(fā)的，主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限.

A：選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)

B：規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)

C:建設(shè)用地規(guī)劃許可證

D：建設(shè)工程規(guī)劃許可證

E：借款合同21、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試，由負(fù)責(zé)。

A:住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

B：國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)和人事行政主管部門(mén)

C：國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)

D：國(guó)務(wù)院人事主管部門(mén)

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、城市居住區(qū)的規(guī)模通常以__作為主要標(biāo)志。

A．居住人口規(guī)模

B．居住戶數(shù)規(guī)模

C．用地規(guī)模

D．建筑規(guī)模23、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應(yīng)是．【2006年考題】

A：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始時(shí)的具體日期

B：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

C：取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期

D:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成并投入使用的日期

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、資本化率是的倒數(shù)．【2004年考題】

A：毛租金乘數(shù)

B：潛在毛租金乘數(shù)

C:有效毛收入乘數(shù)

D：凈收益乘數(shù)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力的財(cái)務(wù)報(bào)表是。

A:全部投資現(xiàn)金流量表

B:資本金現(xiàn)金流量表

C：投資者各方現(xiàn)金流量表

D:資金來(lái)源與運(yùn)用表

E:借款合同二、多項(xiàng)選擇題(共25題，每題2分,每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0。5分）1、某非經(jīng)濟(jì)特區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估一宗以房產(chǎn)為主的項(xiàng)目，評(píng)估的房地產(chǎn)總價(jià)為2400萬(wàn)元，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，估價(jià)收費(fèi)最高為萬(wàn)元。

A：1．92

B:3．60

C:4．57

D:6．00

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、房地產(chǎn)交易雙方在合同完成后__天內(nèi)，持有關(guān)證件向所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)和申報(bào)成交價(jià)格。

A．120

B．90

C．60

D．303、w省B縣人民政府為加快城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、w省人大常委會(huì)出臺(tái)的《w省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》及w省政府頒布實(shí)施的《w省商品房銷售管理辦法》等法律、法規(guī)，出臺(tái)了《B縣城鎮(zhèn)職工住房補(bǔ)貼管理暫行辦法》、《B縣城鎮(zhèn)商品房預(yù)售管理辦法》、《B縣城鎮(zhèn)商品房銷售管理辦法》等一系列規(guī)定，全面完善了以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系，并建立了城鎮(zhèn)最低收入家庭住房保障制度。為加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，2010年3月，該市采取招標(biāo)方式,選定C房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)園林小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目，該經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目每平方米成本價(jià)中，征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)為130元、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為170元、建安工程費(fèi)為630元、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi))為70元、貸款利息為30元.1．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》屬于。。下列關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房的表述中,正確的是.

A：經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)質(zhì)上就是廉租住房

B：低收入家庭可購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房

C：經(jīng)濟(jì)適用住房土地可以通過(guò)劃撥取得

D:經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)實(shí)行申請(qǐng)、審核、公示和輪候制度

E：《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》4、城市基本地形圖的復(fù)測(cè)周期一般為_(kāi)_年.

A．3～5

B．5～10

C．5～15

D．10～205、如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)債收益率為9％,房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是。（2009年試題)

A：10.38％

B：11.07%

C：12.45%

D：13。62%

E:借款合同6、根據(jù)求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來(lái)區(qū)分,求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法有．【2007年考題】

A：?jiǎn)挝槐容^法

B:市場(chǎng)提取法

C：分解法

D:工料測(cè)量法

E：分部分項(xiàng)法7、房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí),新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易包括子市場(chǎng)。

A：租賃

B:析產(chǎn)

C：保險(xiǎn)

D:作價(jià)入股

E：借款合同8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的銷售稅金，又稱“兩稅一費(fèi)”，包括__.

A．營(yíng)業(yè)稅

B．教育費(fèi)附加

C．城市維護(hù)建設(shè)稅

D．房產(chǎn)稅

E．土地使用費(fèi)9、導(dǎo)致某種房地產(chǎn)需求量變化的主要因素有很多，以下說(shuō)法欠妥的是__.

A．該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

B．其他物品的價(jià)格水平

C．消費(fèi)者的收入水平

D．消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期10、某10年前建成交付使用的建筑物，估價(jià)人員實(shí)地觀察判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年,殘值率為0,該建筑物的成新率為_(kāi)_%。

A．75

B．65

C．55

D．45

11、按定額的編制程序和用途不同，可以把工程建設(shè)定額劃分為、投資估算指標(biāo)五種.

A：勞動(dòng)消耗定額

B:施工定額

C：預(yù)算定額

D：概算定額

E：概算指標(biāo)12、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)=14%時(shí),凈現(xiàn)值為450萬(wàn)元；當(dāng)=15％時(shí),凈現(xiàn)值為—200萬(wàn)元,平均資金成本率為13。2％,基準(zhǔn)收益率為10％。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為。（2009年試題)

A:13。20%

B：14。31%

C:14.69％

D：14。80％

E：借款合同13、房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性導(dǎo)致了.

A：難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給

B:房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)

C:房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

D:房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別因素的影響

E:房地產(chǎn)價(jià)值量大14、成本利潤(rùn)率的計(jì)算公式是__。

A．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)÷（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用）

B．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)÷（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本）

C．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)÷（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+投資費(fèi)用）

D．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)÷開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值15、下列稅率屬于比例稅率。

A：城鎮(zhèn)土地使用稅

B:房產(chǎn)稅

C:耕地占用稅

D：城市維護(hù)建設(shè)稅

E：營(yíng)業(yè)稅16、某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價(jià)值為1000萬(wàn)元,其中土地總價(jià)值為500萬(wàn)元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價(jià)值為35萬(wàn)元.若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅撊苏加械耐恋胤蓊~為_(kāi)_.

A．3％

B．3.5％

C．7%

D．4％17、下列關(guān)于測(cè)量學(xué)，表述正確的是。

A：點(diǎn)到大地水準(zhǔn)面的鉛垂距離,也稱“海拔”

B:我國(guó)采用東海平均海水面作為高程基準(zhǔn)

C：海洋或湖泊的水面在自由靜止時(shí)的表面,稱為水準(zhǔn)面

D：與水準(zhǔn)面相切的平面稱為水平面

E：測(cè)量工作的根本任務(wù)是確定地面點(diǎn)的空間位置18、下列關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用住房政策,表述錯(cuò)誤的是__。

A．新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定

B．經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地使用權(quán)須采取出讓方式取得

C．經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)）、企業(yè)管理費(fèi)、貸款利息和稅金等七項(xiàng)因素

D．計(jì)入房?jī)r(jià)的企業(yè)管理費(fèi)原則上控制在2％以下，并以征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)）等四項(xiàng)成本因素為基礎(chǔ)計(jì)算19、職工喪失繳存條件的提取住房公積金，主要包括等。

A：離、退休時(shí)的提取

B:完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系時(shí)的提取

C：出境定居時(shí)的提取

D:職工死亡或者被宣告死亡時(shí)的提取

E：職工翻建住房時(shí)的提取20、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測(cè)算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為=1500萬(wàn)元，=1800萬(wàn)元，=2200萬(wàn)元；凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為甲