2007年蘇州市蘇地2007-B-82地塊土地競價策略報告

12007570016%541.8235.4%2190401595018.2%102028%368019.9%24.9%。34.02249.861.1882.021.84億噸，21.8%189.552.5%167.22萬69.799.0%24.8%。412%14143家，其中四星級48家。4A205236012%4323844244.2%1.2686.3326天。集99.83%70%。新增全國環(huán)境優(yōu)美59181714.7%11%2591.27億元，比上年9%12.4%2007200762443112005834971.36%20870387772732.995152238912912007485527.83‰;405036.53‰;80491.30‰207163.10‰。232053人;322922人;210832人;106019人;893039人;1061410人;679846463825人;7931722007585.8萬，新蘇州人3.441/4的人口已經成為長期居留人蘇州市新蘇州入增長迅猛，根據公安局的統(tǒng)計，1985～1989、1990～1999和585.894：100。這次調查重點了3.44年l31.1%15年之間44.9%，6～1014.4%，106.6%3.44年。成為長期居留人口。據此推算，20078127萬長期居留人口。從年齡看，20歲以下、20～29歲、30-39歲、40～49歲、50～59歲新蘇州人平1.06年、2.87年、5.84年、6.846.85在目前打算留在蘇州的新蘇州人中，20.1%的人表示想一生都留在蘇州，36.5%表示想在蘇州待一段時間然后回家，42.7%則表示要走一步看一步。從年齡上看，打50～59歲組；從受教育程度上看，打算永久居留的比例4000～4999另外，調查也發(fā)現，打算永久居留的比例隨在蘇居留時間的增加而增加。90萬的戶籍人口容量，房產需求量不容小視。同樣對于目前與戶籍人口持51/4的人（240萬）已經90萬的人（588.8萬*76.8%*20.1%）已有在蘇購房并定居準備的新蘇州人中，40～59歲這個年齡層需求最高，職業(yè)以個體戶和私199211APEC科技工業(yè)園區(qū)；2000年，被科技部、外經貿部批準為高新技術產品出口基"黃金水道""江楓古韻"寒山鐘聲、"金山石匠"、""等歷史文化遺跡和傳統(tǒng)工藝源遠流長，重20051473201.87億美元，其中，歐美、日本和我國臺灣及11050053201510103000301 高新區(qū)歷年土地供應量和土地樓面 02 03 04 05 06 07蘇州新區(qū)歷年土地樓面價（單位：元從新區(qū)歷年土地供應量走勢圖可以看出，06160多萬方，為歷年04247506554072123456789101112 200767.5860.387.29月、111238.9158%1112月。40%4%，3 區(qū)域年度成成交套數（套成交面積（萬方成交均價（元成交金額（億07645774.185446.1元/M2。在成200767.5874.180.9107064主力面積（平米120-150價格方面CBD區(qū)域，是一個集金融商貿、休閑娛樂、辦公居35歲以上，絕大多數都是些公司高級管理人員或者實力私營業(yè)主。購房目的：自住主力面積（平米主力總價（萬（今日家園別墅（雙拼（含地下室價格方面12000-13000元/07年上半年基本去化完畢，智園別墅年底開盤，去化情況也較好?？驮捶矫?725--40歲均價（元/米（米主力總價（萬90-多層90-65-100130平方米左右的三房。去化情況：輕軌項目的啟動提升了區(qū)域價值，中心區(qū)域樓盤稀少，07年市場去25--40歲之間，絕大多數都是些中下層管理人員和小白領。購房目均價（元/米米主力總價（萬80-45-78-50-主力面積80-90平方5800-6500元/平米。均價（元/米（米（萬新創(chuàng)理想50-60- 130平方米左右。價格方面5000-6000元/平方米25--40歲之間，購房目的：自住為主，投資為輔。換房的客5SOHO5000元/平米左右。2007年政府調控樓市的首要目標。2007年由于市場流動性過剩，逐利本性導致大量資金進入股市2007年房地產調控宏觀政策的主旋律。其中，引人關注的是，20071、國務院“24號文”出臺，樓市調控由“主調市場”轉向“主調保障”7（24號墅、高檔住宅的供應比重將大幅下降。“24號文”的發(fā)布，是我國樓市調控由“主調市2、提高“第二套”2740%1.1倍。此政一出，市場觀望氣氛濃厚，一線城市普遍表現有價無市。3、國土資源部“39號令”（39號令39號令核心內容是，受讓人必須付清全部土地出讓金后，方能領取土4(2007年修訂)10(2007年修訂)此外，還將“普通住宅地開發(fā)建設”從現行《目錄》(2004年修訂)的鼓勵投資類別中刪（2007年修訂》抑制外資流入房地產，減少房地產市1220元左右。3125日，國稅總局出臺《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題4（39號令109日，國土資源部發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定071企業(yè)減少盈利甚至虧損。此外，會增加土地儲備的成本和風險。90/70 相比于2004年對房有兩個重要的特點:第一是2005年政策

相對2005年房地產2006

目前國家宏觀調控的房貸新政威力不但在于阻止投資者進一步向，部委制定措施，費者不要超前消費住地方執(zhí)行和出臺細2004

套住宅的投資者看低樓市前景而拋售手中心一方面是通過嚴查實際上就是將有限的（2007—2010980萬人，市域城鎮(zhèn)化水平為8802020年時，全市將形成“特大城市、大城市、中等城1360465701404549510萬人。三類小257“”的高速公路網絡，“四縱五橫”的一級公路聯(lián)絡干線網絡和縣鄉(xiāng)路網三個層次組成的市域公路網絡。國市域水運系統(tǒng)規(guī)劃，構建“兩縱四橫”骨干航道網。市域客運樞紐，一級大型換張家港物流樞紐和常熟物流樞紐。市域航空通道規(guī)劃，即到上海虹橋和浦東機場有6“文化名城、高新基地、宜居城市、江南水鄉(xiāng)?！?50014A3CBD醫(yī)院：楓橋醫(yī)院（103（10、麥德龍（104地塊位置及周邊狀況圖示（用紅框標示地宗位置地塊周邊路網布置圖（用紅框標示地宗位置3號線馬澗站位置圖（用紅框標示地宗位置地塊周邊山體景觀圖（用紅框標示地宗位置4A級經典白馬澗生態(tài)園范圍之內。本地塊為居住用地，土地面積86742.40.820%40%，且有機會在西南向做社區(qū)設項目的一個出為馬澗花園，北面環(huán)境較地塊內部景觀創(chuàng)效的均衡各朝向1 項目區(qū)域交通條333路公交站，途經途徑：金門路（新區(qū)方向、愛河橋路（蘇州35路公交站途經途徑：馬澗路、合利路、華山路、金楓路、竹園路、汾湖路、6路公交站，途徑：津梁街、金塔路、會心街、西洲路、星湖街、旺墩路、萬盛街、沈滸路、玲瓏街、蘇虹中路、蘇虹西路、蘇嘉杭高速分流線、現代大道（馬澗方向（馬澗方向（津梁街方向廣濟路、留園路、桐涇路、西園路、西環(huán)路、嘉業(yè)路、馬運路、長江路、金楓路、鹿山路、建林路、馬澗小區(qū)。400路公交站，途徑馬澗路、朝紅路、鹿山路、金楓路、馬運路、西環(huán)路、西3號地2學校：白馬澗小學、新區(qū)二中（10分鐘車程、蘇州科技學院（15分鐘車程）醫(yī)院：楓橋醫(yī)院（10分鐘車程SWOTSWOT項目優(yōu)勢項目劣勢 6 項目方正、地塊地容、地貌 4 周邊缺乏高檔項 6 周邊娛樂購物配套較項目威脅點項目機會點1 通貨膨脹的影 1 輕軌建設到白馬 3 ★地理因 區(qū)

20～3030～4040～5050～6060

社會階 下層、中層、上

生活方 變化型、參與型、自由型、穩(wěn)定 150160180平方米。3512030～50100～120120～14020萬元左右，已有10030～40歲，多為核心家庭，有入★25～3025～3030～4040～5040～50★項目整體開發(fā)理念——傳統(tǒng)民居風格和江南古典園林是融匯了中國長久建筑業(yè)精華的產品，“粉墻黛瓦”的中式建筑符合人們的傳統(tǒng)審美情趣★在設置中央景觀步行道作為貫通中心庭院的同時，步行道蜿蜓曲折穿透整個小便捷暢通?！镱惥W球場的優(yōu)勢，并保證景觀的通透性115-125135—145155—165175—185★★城市化氣息不足，為此設立一些必要的商業(yè)、生活、交通、娛樂等設施是吸引客戶的必要條件運動的場所及設施（室外網球場、籃球場等1.5：1同時會所的定位不單純是那多少平方米的會所的概念，而是導入“泛會所”的概“泛會所”地價=房地產銷售收入－其他成本（建筑費＋專業(yè)費＋銷售費用＋稅費+利息（FIRR2007-B-82（會所）1800420703－13－2?？偨ㄖ娣e86742.4×0.8＝69394120～180m2/140m2左右,48027416360m2。1800m2750m2420m2（據宗地規(guī)劃指標200m2。35平方米考慮，車庫規(guī)劃面積為720×35＝25200m2。4045%。園林綠化面積為86742.4×0.45＝39034m2道路規(guī)劃占地面積 86742.4×0.15＝13011 用地面積（m2人均面積（m2 1.2.工準備等前期準備階段為34塊面積相當的四個部分逐個進行施工，3－3所示 20999.59萬元。具體測算詳見附表中的價格測算表。8000元M2左右，考慮到蘇州0.78容積率的洋房更是難得，所以測算時把樓盤8300元M2是合適的（具體的銷售單價還要依據銷售期的各內外部因素和部按銷售考慮）120000元/個，商業(yè)（會所）20000元/M2。從而測算出總銷售收入為66555.20萬元。具體測算詳見附表中的價格測算表。65個季度。按照銷售工作的一般現實，5售比例分別為：15%、20%、30%、25%和10%，其對應的銷售額分別為：9983.28萬元、13311.04萬元、19966.56萬元、16638.80萬元、6655.52萬元，完全可以再投26季度的建設投資，從而減少項目的總成本。15551.783－3總需投入的成本額為：總成本—銷售收入再投入額=20999.59萬+（含土地契稅）+財務費用（利息）—15551.781.5年。=總需投入費用×40%×{（1+7.47）^1.5120％。上限，同時令財務費用（利息）YZ。Z=20999.59+X+Y—Y=Z×40%×{（1+7.47%）^1.5–10.2=（66555.20—Z）÷Z÷60%20％的時候：土地價格（含土地契稅）X為51263.95萬元財務費用（利息）Y為2712.53萬元Z59424.29萬元另外還可以得出自有資金35654.5721057.18 利息（萬元地塊金額（萬元(稅前(萬元(萬元（萬元（含契稅在內(不含契稅8.34250.42～51263.95萬元人民幣432933.10～49292.265658元/120%對應的自有資金投資現金流量表（230%對應的自有資金投資現金流量表（340%對應的自有資金投資現金流量表（450%對應的自有資金投資現金流量表（560%對應的自有資金投資現金流量表（670%對應的自有資金投資現金流量表（780%對應的自有資金投資現金流量表（890%對應的自有資金投資現金流量表（9100%對應的