店址評估手冊模板

店址評估手冊模板

逸馬國際顧問集團(tuán)出品

編制說明

【編制目的】

標(biāo)準(zhǔn)化是連鎖企業(yè)大規(guī)模快速擴張的基礎(chǔ)，標(biāo)準(zhǔn)的工具包含流程、規(guī)范、表單，而其重點表現(xiàn)方式就

是規(guī)范化手冊。為此，逸馬國際顧問集團(tuán)總結(jié)10多年來服務(wù)各類型連鎖企業(yè)的閱歷，推出了涵蓋連鎖企

業(yè)運營各個方面的手冊工具，以便各連鎖企業(yè)能夠據(jù)此快速領(lǐng)悟、創(chuàng)建、實踐適合企業(yè)自身的手冊工具，

推動自身連鎖平臺的快速發(fā)展。

選址及布局勝利將是連鎖體系將來羸得競爭優(yōu)勢的重要內(nèi)容?！哆B鎖總部店址評估手冊模板》是逸馬

國際顧問集團(tuán)在10年專業(yè)積累和企業(yè)實踐的基礎(chǔ)上總結(jié)而成，旨在為連鎖企業(yè)編制《總部店址評估手冊》

供應(yīng)范例和方法。

【運用說明】

1.本手冊模板包括直營選址和加盟選址的相關(guān)流程及規(guī)范，具體給出了城市評估、商圈評估、店址

評估等模塊的工作原理、程序及操作規(guī)范及表單。其中涉及許多的工作程序及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，是工作

執(zhí)行的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)，是連鎖勝利的操作閱歷。

2.請企業(yè)依據(jù)自身的經(jīng)營特色和特性須要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整、補充。

3.為正常閱讀和修改模板里的流程圖，建議您安裝Micros。代OfficeVisi。軟件，軟件安裝和運用說

明請見軟件光盤。Visi。軟件可以在網(wǎng)上下載，您可以下載自行安裝。

書目

書目..........................................................................................2

1選址體系規(guī)劃..............................................................................3

1.1選址原則..............................................................................3

1.2拓展戰(zhàn)略..............................................................................3

2店址評估模型介紹..........................................................................3

3城市評估...................................................................................6

3.1城市評估流程..........................................................................6

3.2城市評估操作規(guī)范.......................................................................8

3.3城市評估表單及工具....................................................................10

4商圈評估..................................................................................13

4.1商圈評估流程.................................................13

4.2商圈評估操作規(guī)范......................................................................14

43商圈評估表單及工具....................................................................16

5門店評估..................................................................................20

5.1直營店選址流程........................................................................20

5.2加盟店選址流程........................................................................22

5.3門店評估操作規(guī)范......................................................................23

5.4門店評估表單及工具....................................................................26

6店址評估執(zhí)行流程規(guī)范.....................................................................29

1選址體系規(guī)劃

1.1選址原則

(1)以城市群為核心，便于輻射及服務(wù)終端

(2)一線城市、強二、強三線城市為主

一線城市：直轄市、省會城市及國家支配單列市

強二線城市：人均GDP2萬元以上地級城市

強三線城市：人均GDP1.5萬元以上的縣級城市

(3)發(fā)展所考慮的應(yīng)為具有肯定人口基數(shù)的城市

(4)商圈店為核心，獲得城市肯定的品牌效應(yīng)

1.2拓展戰(zhàn)略

1.2.1拓展階段

階段時間拓展區(qū)域

試點及周邊推廣期以周邊深度試點，直營為主加盟為輔，本城市群建立區(qū)域

樣板店并拓展加盟店

區(qū)域擴張期以經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市群為主進(jìn)行區(qū)域擴張

全國擴張期以環(huán)渤海、長江中游、山東當(dāng)島、遼中南、關(guān)中城市群為

主，全國擴張

上市打算期整合全國的連鎖網(wǎng)絡(luò)，增加直營店的比例，達(dá)到上市要求

1.2.2拓展規(guī)模

直營店加盟店

階段時間總店數(shù)

新門店總店數(shù)新門店總店數(shù)

試點及周邊推廣期

區(qū)域擴張期

全國擴張期

上市打算期

2店址評估模型介紹

店址評估體系是從城市群的選擇入手，依照城市、商圈、門店的層次進(jìn)行逐級的階段性評價，之后選

取合適的門店作為拓展的目標(biāo)門店。因此，在店址評估中引入數(shù)學(xué)分析模型，以指導(dǎo)整個目標(biāo)門店的評估

工作c具體推導(dǎo)過程如下:

門店選址模型

X

城市評估商圈評估店面評估

商

圈

環(huán)

境

評

估

—

海J

汰

-A

店址評估報告

初始設(shè)置：令目標(biāo)門店為A,城市評估得分為B1,商圈評估得分為B2,門店評估得分為B3；商圈評

估的權(quán)重為AB2,門店評估的權(quán)重為AB3

Step1.依據(jù)查詢及調(diào)研的數(shù)據(jù)，對《城市評估標(biāo)準(zhǔn)表》進(jìn)行打分計算，得到城市評估得分B1。

Step2.依據(jù)城市評估推斷準(zhǔn)則，對城市進(jìn)行取舍。如城市評估結(jié)果為不進(jìn)入，則此城市調(diào)研終止；

如城市評估結(jié)果為可以進(jìn)入，則接著完成商圈和門店評估。

St即3.依次完成商圈、門店的評估，對《商圈評估標(biāo)準(zhǔn)表》和《門店評估標(biāo)準(zhǔn)表》進(jìn)行打分計算，

得到評估分?jǐn)?shù)B2、B3o

Step4.填寫《店址綜合評估表》，計算目標(biāo)門店的得分A=a2*B2+a3*B3。

案例：設(shè)經(jīng)過對《城市評估表》、《商圈評估表》、《門店評估表》的打分，已知Bl=70,B2=75,B3=80,

且a2=0.6,a3=0.4,則A=0.6*75+0.4*80=77。

目標(biāo)門店得分A等級L0-40等級2：40-70等級3:70-100

評估結(jié)論不進(jìn)入暫不進(jìn)入，待以后時機成熟進(jìn)入主動進(jìn)入

可以得出門店的評估結(jié)論為：主動進(jìn)入。

城市評判準(zhǔn)則

城市評估得分B10-4040-7070-100

評估結(jié)論不進(jìn)入暫不進(jìn)入，待以后時機成進(jìn)入商圈評估流程

熟進(jìn)入

商圈評判準(zhǔn)則

商圈評估得分B20-4040-7070-100

評估結(jié)論不進(jìn)入不確定，但進(jìn)入目標(biāo)門店主動進(jìn)入目標(biāo)門店總體

總體評估評估

門店評判準(zhǔn)則

門店評估得分B30-4040-7070-100

評估結(jié)論不進(jìn)入不確定，但進(jìn)入目標(biāo)門店主動進(jìn)入目標(biāo)門店總體

總體評估評估

目標(biāo)門店總體評判準(zhǔn)則

目標(biāo)門店總體得分A0-4040-7070-100

評估結(jié)論不進(jìn)入暫不進(jìn)入，待以后時機成主動進(jìn)入

熟進(jìn)入

3城市評估

3.1城市評估流程

備注：“Y”表示審核、審批通過；“N”表示審核、審批沒有通過。

步驟主要步驟描述/操作規(guī)范負(fù)責(zé)部門/崗位工具表單

第一步選出下一步拓展的城市群事業(yè)拓展部/總經(jīng)理

B2選定依據(jù)拓展戰(zhàn)略，選擇意向拓展的城市群事業(yè)拓展部總監(jiān)

意向拓展

城市群（經(jīng)理）

A3意向就意向城市群的城市群規(guī)模、城市群人口/經(jīng)濟(jì)

城市群基

狀況、城市群的發(fā)展速度等方面進(jìn)行資料搜集事業(yè)拓展部《城市群基本資料表》

本資料搜

集及評估及評估

A4意向依據(jù)搜集到的城市群資料，撰寫《意向城市群

城市群評

評估報告》，指出意向城市群可否拓展，為決

估報告

策供應(yīng)依據(jù)。評估報告如未通過審核/審批，則《意向城市群評估報

事業(yè)拓展部

將評估報告歸檔到事業(yè)拓展部，如通過審核/告》

審批，則進(jìn)入下一步驟同時報告歸檔到事業(yè)拓

展部。

其次步選定拓展的城市（可能為一個或多個城市）事業(yè)拓展部/總經(jīng)理

A7拓展就意向城市的城市自然條件、經(jīng)濟(jì)水平、人口

城市群所

狀況等方面進(jìn)行城市資料搜其和評估

轄地汲城《拓展城市群所轄地

事業(yè)拓展部

市基本資級城市具體信息表》

料搜集及

評估

A8意向依據(jù)搜集到的城市資料和信息，撰寫《意向城

城市選擇

市選擇報告》，指出優(yōu)先拓展城市，為決策供

報告

應(yīng)依據(jù)。評估報告如未通過審核/審批，則將評事業(yè)拓展部《意向城市選擇報告》

估報告歸檔到事業(yè)拓展部，如通過審核/審批，

進(jìn)入下一步驟同時報告歸檔到事業(yè)拓展部。

第三步對選定的城市進(jìn)行具體的城市調(diào)研事業(yè)拓展部/總經(jīng)理

A10選定確定拓展的城市后，就城市的自然條件、經(jīng)濟(jì)

城市具體《城市具體資料調(diào)研

水平、人口狀況、商圈分布、城市發(fā)展規(guī)劃等事業(yè)拓展部

調(diào)研表》

方面進(jìn)行城市具體資料的搜矣和評估

All拓展依據(jù)搜集到的城市資料和信息，撰寫《拓展城

城市評估

市評估報告》，為城市連鎖店的拓展規(guī)模等供

報告

應(yīng)依據(jù)。評估報告如未通過審核/審批，則將評事業(yè)拓展部《拓展城市評估報告》

估報告歸檔到事業(yè)拓展部，如通過審核/審批，

則進(jìn)入下一步驟同時報告歸檔到事業(yè)拓展部。

3.2城市評估操作規(guī)范

3.2.1城市群評估操作規(guī)范

3.2.1.1城市群基本資料調(diào)研

在拓展的戰(zhàn)略規(guī)劃中引入了城市群的概念。城市群具有城市群內(nèi)城市密集、人口密度大、具有很高的

城市化水平；基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)完備；城鄉(xiāng)居民的生產(chǎn)條件、收入、生活水平差距縮小、城鄉(xiāng)之間的人口流淌

趨向平衡等優(yōu)點，所以確定了以城市群為核心的拓展戰(zhàn)略，便于規(guī)模的快速復(fù)制擴大，便于總部對連鎖終

端的服務(wù)及管控。

前文的拓展階段對每個階段重點發(fā)展的城市群進(jìn)行了說明，為拓展指出了發(fā)展方向，但市場改變難以

預(yù)料，在實際的連鎖體系的拓展過程中，要依據(jù)實際狀況進(jìn)行調(diào)整。

城市群背景資料的收集主要包含以下內(nèi)容：

>目標(biāo)城市群基本狀況

包含的內(nèi)容有：城市群的總面積、所轄的地級城市、城市群類型、城市群發(fā)展水同等。

>城市群人口/消費狀況

主要內(nèi)容包含：城市群的總?cè)丝凇⑷丝诿芏取?5-35歲女性人口比例、城鎮(zhèn)居民人均收入和城鎮(zhèn)居民

消費水同等。

主要方法：查閱城市群統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計信息網(wǎng)

>經(jīng)濟(jì)狀況

通過對城市群的總GDP、人均GDP、GDP增速的調(diào)查分析，確定城市群的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，為連鎖體系

的更制供應(yīng)良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

主要方法：查閱城市群統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計信息網(wǎng)

>市場競爭狀況

通過城市群現(xiàn)有競爭對手（市場前三位）的調(diào)查分析，確定競爭對手的特色，發(fā)覺競爭對手的優(yōu)勢并

借鑒，找出競爭對手的特色進(jìn)行差異化競爭。

主要方法：查閱網(wǎng)上資料、實地走訪調(diào)研

3.2.1.2城市群評估標(biāo)準(zhǔn)

城市群的評估標(biāo)準(zhǔn)參照章節(jié)L1的選址的4條原則，只要滿足這些原則，即可作為意向城市群，進(jìn)入

城市評估流程。

3.2.2城市評估操作規(guī)范

3.2.2.1城市基本資料調(diào)研

確定好拓展的城市群后，對城市群所轄的地級城市進(jìn)行基本資料的調(diào)研，填寫《拓展城市群所轄地級

城市具體信息表》，調(diào)研包含的主要方面有：

1.城市人口/消費狀況

主要內(nèi)容包含：城市的總?cè)丝?、人口密度?5-35歲人群月平均工資、城鎮(zhèn)居民人均收入和城鎮(zhèn)居民

消費水同等。

2.經(jīng)濟(jì)狀況

主要內(nèi)容有：城市總GDP、人均GDP、GDP增速等。

3.2.2.2城市選擇標(biāo)準(zhǔn)

依據(jù)調(diào)研獲得的城市的基本資料，選擇人均GDP滿足強二、強三線城市標(biāo)準(zhǔn)的城市作為拓展城市，同

時結(jié)合連鎖的拓展戰(zhàn)略，由事業(yè)拓展部調(diào)研人員編寫《意向城市選擇報告》，提交事業(yè)拓展部總監(jiān)審核。

事業(yè)拓展部總監(jiān)審核同意后，進(jìn)入城市的具體調(diào)研階段。

3.2.2.3城市具體資料調(diào)研

城市具體資料調(diào)研階段，須要事業(yè)拓展部人員進(jìn)行實地調(diào)研，深化的對城市所轄行政區(qū)域、城市人口

狀況、城市經(jīng)濟(jì)狀況、行業(yè)現(xiàn)狀、商圈分布、競爭對手、消費者等方面進(jìn)行調(diào)研。鑒于競爭對手和消費者

分析的困難性和重要性，競爭對手和消費者分析在后面有特地的章節(jié)進(jìn)行描述。

>城市背景資料調(diào)研

城市背景資料的調(diào)研主要側(cè)重于城市宏觀方面的調(diào)查，其中主要包括以下幾方面的信息：

（1）城市性質(zhì)：城市性質(zhì)、城市規(guī)劃等

城市性質(zhì)：工業(yè)城市、商業(yè)城市、旅游城市

城市規(guī)劃：探討城市的將來發(fā)展、城市的合理布局和綜合支配城市各項工程建設(shè)的綜合部署，是肯定

時期內(nèi)城市發(fā)展的藍(lán)圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城

市建設(shè)、城市運行三個階段管理的龍頭，對店址的選擇有重要影響。

（2）城市經(jīng)濟(jì)狀況：城鎮(zhèn)人均收入、城鎮(zhèn)居民消費水平、GDP總量、GDP增速、人均GDP等。

這些信息和數(shù)據(jù)部分可以從《拓展城市群所轄地級城市具體信息表》中獲得。

>現(xiàn)狀

現(xiàn)狀須要事業(yè)拓展人員對目標(biāo)城市進(jìn)行實地調(diào)研，以獲得所需面臨的行業(yè)現(xiàn)狀。調(diào)研的內(nèi)容包括：城

市食品的發(fā)展?fàn)顩r、城市食品的發(fā)展?fàn)顩r。發(fā)展?fàn)顩r可以劃分為“好”、“一般”、“差”三種狀況。

>城市商圈現(xiàn)狀

商圈主要涉及的內(nèi)容有：商圈名稱、商圈類型、40-80平米店面平均租金、商圈平均租金（元/平米）、

租金占比、平均轉(zhuǎn)讓費、商圈核心磁石點等。

3.2.2.4城市競爭對手分析

競爭對手調(diào)查的關(guān)鍵是搜集到精確的競爭情報，是關(guān)于競爭環(huán)境、競爭對手和競爭策略的調(diào)查探討。

競爭對手調(diào)查是市場競爭的客觀須要，是信息作為一種戰(zhàn)略資源的重要體現(xiàn),搜集競爭對手情報帶有對抗

性，要求在對方不幫助，甚至是反對的狀況下，去了解、分析對手。競爭情報的搜集必需是正值的、合法

的，強調(diào)職業(yè)道德。

對全部的競爭對手進(jìn)行調(diào)研是不理智的。競爭對手的調(diào)研須要花費大量人力及財力，而且一些小的競

爭對手，對企業(yè)的影響有限。所以本手冊提到的競爭對手分為兩個部分，首先是現(xiàn)有的競爭對手，選擇市

場排名前三的企業(yè)；其次是潛在的競爭疝手，可以選擇市場成長增速（市場份額增長率）前三的企業(yè)。

競爭對手調(diào)研包含的主要內(nèi)容有：企業(yè)名稱、品牌名稱、經(jīng)營年限、主銷產(chǎn)品風(fēng)格、消費者定位、價格帶、

店面布局組合、平均店面面積、單店年銷售額、店面數(shù)量、年銷售總額、店面租金、店面人數(shù)、倉儲狀況、

宣揚特色、裝修特色、客流狀況、店面外觀（附照片）、競爭綜合實力、城市競爭環(huán)境綜述等。詳見《城

市競爭對手調(diào)查表》。

3.2.2.5城市消費者分析

當(dāng)進(jìn)入一個全新的城市群開拓直營店時，須要進(jìn)行消費者調(diào)研分析，從而對消費者的消費習(xí)慣、消費

實力、消費行為等全方位駕馭，為直營店的拓展、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的選擇供應(yīng)依據(jù).消費者調(diào)杳問卷見附件。

當(dāng)在已拓展的城市群進(jìn)入某一個新城市或加盟商申請加盟時，可以不進(jìn)行消費者調(diào)查分析。

3.2.2.6城市評估標(biāo)準(zhǔn)

在完成城市資料調(diào)研、競爭對手分析、消費者分析之后，就進(jìn)入城市評估流程。城市評估首先依據(jù)前

期調(diào)研的數(shù)據(jù)對城市評估標(biāo)準(zhǔn)中的各個維度進(jìn)行打分，之后進(jìn)行權(quán)重調(diào)整，最終綜合得分，完成城市評估

的得分，對城市選擇供應(yīng)決策依據(jù)。

3.3城市評估表單及工具

3.3.1城市群基本資料表

城市群基本資料表表單編號:

城市群名稱

總面積

所轄地級城市

（具體城市信息見附表1）

基本狀況口國家級城市群

城市群類型口區(qū)域性城市群

口地方性城市群

城市群發(fā)展水平□形成階段□成長階段□成熟階段

城鎮(zhèn)居民人均收入

人口/消費狀況

城鎮(zhèn)居民消費水平

城市群GDP

經(jīng)濟(jì)狀況GDP增長速度

人均GDP

城巾群行業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r口好口一般口差

城市群行業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r□好□一般口差

主要競爭對手

企業(yè)1：企業(yè)2：企業(yè)3：

市場競爭狀況企業(yè)名稱

品牌名稱

品牌定位

產(chǎn)品風(fēng)格

產(chǎn)品價格帶

填寫時間填寫人主管審核總經(jīng)理審批

3.3.2目標(biāo)城市群所轄地級城市基本資料表

拓展城市群所轄地級城市具體信息表表單編號：

序城市總面積人口/消費狀況經(jīng)濟(jì)狀況

市區(qū)人口人口25-35歲城鎮(zhèn)居民城鎮(zhèn)居民人GDPGDP人均

面積總數(shù)密度平均工資人均收入均消費水平總量增速GDP

填寫E寸間填寫人主管審核總經(jīng)理審批

3.3.3城市具體資料調(diào)研表

城市具體資料調(diào)研表表單編號：

城市城市總面積

概況城市類型□工業(yè)城市口商業(yè)城市口旅游城市

城市規(guī)劃

城市城鎮(zhèn)人均收入城鎮(zhèn)居民消費水平

經(jīng)濟(jì)GDP總量人均GDP

狀況近三年GDP增速狀況

城市市場發(fā)展?fàn)顩r口好□一般口差

城市市場發(fā)展?fàn)顩r□好□一般口差

主要競爭對手

市場企業(yè)1企業(yè)2企業(yè)3

競爭企業(yè)名稱

狀況品牌名稱

品牌定位

產(chǎn)品風(fēng)格

產(chǎn)品價格帶

商圈商圈1商圈2商圈3

商圈名稱

商圈類型

商圈定位

城市40-80平方米店面

商圈平均租金

現(xiàn)狀商圈平均租金

（元/平方米）

租金占比

平均轉(zhuǎn)讓費

商圈核心磁百點

備注1、商圈核心磁石點是指該商圈最吸引消費者的是什么，例如核心業(yè)態(tài)、品牌.、聚客點等。

2、租金占比、轉(zhuǎn)讓費等都以40-80平方米店面為考察對象

填寫時間填寫人主管審核總經(jīng)理審批

4商圈評估

4.1商圈評估流程

商圈評估流程

拓展部總監(jiān)（經(jīng)理）拓展部總經(jīng)理

商圈

環(huán)境

調(diào)研

步驟主要步驟描述/操作規(guī)范負(fù)責(zé)部門/崗位工具表單

城市評估流程經(jīng)過城市評估流程之后，確定拓展

的城市后啟動針對此城市的商圈事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理

評估流程。

商圈調(diào)研支配針對拓展城市的商圈制定商圈評

估支配，主要包含商圈調(diào)研的內(nèi)事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理

容，商圈調(diào)研的時間支配等

商圈實地調(diào)研依據(jù)商圈調(diào)研支配開展商圈調(diào)研

活動，主要包含商圈環(huán)境、商圈人

事業(yè)拓展部《商圈調(diào)研資料表》

員狀況、商圈內(nèi)食品銷售競爭狀況

調(diào)研。

商圈評估報告事業(yè)拓展部人員依據(jù)商圈調(diào)研資

《商圈評估標(biāo)準(zhǔn)表》

料和商圈評估標(biāo)準(zhǔn)表對商圈進(jìn)行事業(yè)拓展部

《商圈評估報告》

評分，編寫《商圈評估報告》

事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理對《商圈評

理審核

估報告》進(jìn)行審核。審核不通過則

資料歸檔到事業(yè)拓展部，審核通過事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理

則提交總經(jīng)理審批同時資料歸檔

到事業(yè)拓展部。

總經(jīng)理審批總經(jīng)理對事業(yè)拓展部提交的《商圈

評估報告》進(jìn)行審批。審批不通過

重新進(jìn)行商圈評估或終止此商圈總經(jīng)理

拓展；審批通過則進(jìn)入到下一步

《門店評估流程》

4.2商圈評估操作規(guī)范

商圈分析對新開門店的地址選擇具有特別重要的指導(dǎo)意義。商圈分析就是經(jīng)營者對商圈構(gòu)成的狀況、

特點、范圍以及影響商圈規(guī)模改變的因素進(jìn)行實地調(diào)查和分析，為選擇門店地址、制定和調(diào)整經(jīng)營方向及

策略供應(yīng)依據(jù)。

門店選址是影響門店發(fā)展的最干脆因素，而商圈的基本環(huán)境、顧客狀況、競爭狀況，更是門店選址的

首要因素。商圈的分析評估主要從以下三個方面進(jìn)行：

4.2.1商圈環(huán)境調(diào)研

商圈環(huán)境主要是指顧客對商圈的總體印象或是相識。主要包含的內(nèi)容：商圈類型、商圈發(fā)展規(guī)劃、商

圈建筑物狀況、商圈規(guī)模、商圈經(jīng)營特色、商圈內(nèi)知名品牌狀況、商圈平均營業(yè)時間、商圈租金、商圈交

通狀況、商圈人流狀況。

＞商圈類型：

商業(yè)區(qū)一一商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流淌人口多、喧鬧、各種商店林立，其消費習(xí)性為

快速、流行、消遣、沖動購買及消費金額比較高等，是連鎖目前拓展的主力方向。

辦公區(qū)一一此類型區(qū)域辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費習(xí)性為便利性、外食人口多、消費水平較高等。

住宅區(qū)一一此類型區(qū)域戶數(shù)較多，人口密集，消費習(xí)性為消費者穩(wěn)定、消費習(xí)慣固定、要求便利性、

親切感，家庭用品購買率高，是連鎖后期發(fā)展的目標(biāo)區(qū)域之一。

文教區(qū)一一此類型區(qū)域旁邊有大、中、小學(xué)校等，文教區(qū)消費習(xí)性為消費群以學(xué)生居多、消費金額不

高，但食品、文教用品購買率高，也是連鎖后期發(fā)展的目標(biāo)區(qū)域之一。

混合區(qū)—一商住混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，屬于多元化的消費習(xí)性。

待開發(fā)區(qū)一一商圈知名度不高，對集客實力弱，但是有發(fā)展?jié)摿?，要關(guān)注此類型區(qū)域的發(fā)展，待時機

成熟快速進(jìn)入。

＞商圈經(jīng)營特色：

商圈經(jīng)營有的以某一個特色行業(yè)為主，有的以綜合業(yè)態(tài)為主。一般來講，越是商業(yè)發(fā)達(dá)的城市，商圈

的行業(yè)特色越明顯；中小城市以綜合性商圈為主。商圈的業(yè)態(tài)及的定位形成互補性的有利于門店的勝利，

因此是調(diào)研的一個方面。

＞商圈租金：

門店租金是門店運營成本的主要部分，門店租金對門店勝利及否有重要影響，因此要對駕馭商圈不同

區(qū)域的租金狀況，可以分為商圈核心區(qū)域租金、商圈次核心區(qū)域租金、商圈邊緣區(qū)域租金。要依據(jù)商

I卷租金的實際狀況，選擇適合自己的商圈區(qū)域進(jìn)入。

＞商圈交通狀況

商圈可達(dá)到的便利性確定了商圈的集客實力，對商圈交通狀況的調(diào)研主要從商圈道路條件、停車位、

公交線路等方面調(diào)研。

＞商圈人流狀況

商圈內(nèi)人流總量，干脆確定了門店潛在顧客的數(shù)量，從而確定了門店的營業(yè)額、門店的勝利及否。

商圈人流測算方法：

?人流量測算的原則：

1）測算的人流數(shù)字，應(yīng)真實、精確、牢靠；

2）要確保測算人員對測算有正確的相識，并了解測算的方法和操作：

?人流量測算規(guī)則及方法：

1）首先明確商圈入口個數(shù)，依據(jù)入口個數(shù)安排人流測算人員，做到每一個入口有一個測算人員；

如人員驚慌時，則優(yōu)先在商圈的主入口安排測算人員。

2）測算的時間分為周一至周五（可以選擇2天，建議周二、周四）；周末時間（周六、周日）；節(jié)

假日（最好選擇節(jié)假日前一天及當(dāng)天）；每天的測算時段分為不同時段，每個時段的測算時

間不能少于1小時。

3）統(tǒng)計講入商圈的人數(shù)（自行車、電動車數(shù)量以承載的人數(shù)計入人流數(shù)曷中），車輛數(shù)計入車

流，從商圈出來的人數(shù)、車輛數(shù)不計入統(tǒng)計。

4）將統(tǒng)計數(shù)據(jù)計入《商圈人員流淌抽樣表》

4.2.2商圈內(nèi)人口狀況調(diào)研

商圈人口狀況調(diào)研主要包含兩個內(nèi)容：商圈日集客數(shù)量（可以依據(jù)《商圈人員流淌抽樣調(diào)查表》預(yù)估）、

主消費者年齡層（人流測算時可以有一個精確的推斷）。

4.2.3商圈競爭環(huán)境調(diào)研

以食品為主營產(chǎn)品。通過消費者問卷調(diào)查，現(xiàn)階段食品銷售還是以便利店、專賣店為主流渠道，所以

在商圈競爭環(huán)境調(diào)研中要特殊留意便利店的影響。

商圈競爭環(huán)境調(diào)研包含的主要內(nèi)容有：便利店調(diào)研和競爭對手調(diào)研。

競爭對手調(diào)研參照城市評估部分的競爭對手分析，填寫《競爭企業(yè)店面調(diào)查表》。

4.2.4商圈評估標(biāo)準(zhǔn)

在完成商圈環(huán)境調(diào)研、商圈人口狀況調(diào)研、商圈競爭環(huán)境調(diào)研之后，進(jìn)入商圈評估流程。在《商圈評

估標(biāo)準(zhǔn)表》中，依據(jù)前期調(diào)研填寫的《商圈調(diào)研資料表》的數(shù)據(jù)，對商圈評估標(biāo)準(zhǔn)表中的各個維度進(jìn)行打

分，之后進(jìn)行權(quán)重調(diào)整，最終綜合得分，完成商圈評估的得分，對商圈選擇供應(yīng)決策依據(jù)。

4.3商圈評估表單及工具

4.3.1競爭企業(yè)店面調(diào)查表

企業(yè)______店面調(diào)查表表單編號：

店名建筑面積好用面積

地理位置

經(jīng)營年限店面人數(shù)______班/人店面月租金店面月營業(yè)額

店面經(jīng)營

內(nèi)容

服務(wù)特色

宣揚特色

裝修特點

倉儲狀況口店內(nèi)有倉儲面積一平米口店內(nèi)無倉儲

店面外觀及店面裝修照片

（附照片）

填寫時間填寫人主管審核總經(jīng)理審批

4.3.2商圈調(diào)研資料表

商圈調(diào)研資料表表單編號：

商圈名所屬城市

稱

商圈地

址

商圈環(huán)商圈類型□核心商業(yè)區(qū)口次級商業(yè)區(qū)口辦公區(qū)□混合區(qū)□待開發(fā)區(qū)

境商圈發(fā)展規(guī)商圈形成時間：_____一年具體規(guī)劃主要內(nèi)容：

劃

商圈規(guī)模商圈面積：商圈入口：_________個

商圈經(jīng)營特商圈經(jīng)營的主體行業(yè):商圈消費定位：

色

商圈內(nèi)知名超市品牌：_________品牌定位：口地方性口全國品牌

品牌口國際品牌

肯德基：口有____家□無麥當(dāng)勞：口有

家口無

其他知名品牌：_______品牌定位：口地方性口全國品

牌口國際品牌

交通狀況道路條件商圈所含道路類型

□城市主干道口城市支干道口步行街

具體描述：寬—米，_個入口，其他__________________________

停車設(shè)施汽車停車處：口商圈道路可?？靠谏倘Φ缆房赏？恳召M口會拖

吊口有一個停車位

□無停車場

電動車及摩托車停車處：口可?？靠诳赏？恳召M口無

自行車停車處：□可?？靠诳赏？恳召M□無

途徑公交公交車站：口有一個公交站點口無公交站點

線路數(shù)公交線路：商圈內(nèi)途徑的公交線路有____條；

商圈人流狀周一到周五高峰時段1：_時到_時；高峰時段2：_時到_時；總平均客流:_人

況B0分鐘

周一到周五平峰時段1:_時到—時；高峰時段2：一時到一時；總平均客流:_人

30分鐘

周六到周日高峰時段1：—時到—時；高峰時段2：—時到一時；總平均客流:_人

B0分鐘

周六到周日平峰時段1：—時到一時；高峰時段2：一時到一時；總平均客流:_人

B0分鐘

商圈租金?商圈核心區(qū)域租金______元/RMB?商圈次區(qū)域租金______元/RMB?商圈

邊緣區(qū)域租金______元/RMB

商圈平均營

業(yè)時間

商圈內(nèi)商圈日集客

人員狀量

況人均消費水

平

競爭狀便利店數(shù)量便利店數(shù)量：_____家便利店名稱：______________________________

況食品專賣店參照《競爭企業(yè)調(diào)查表》

填寫時間填寫人主管審核總經(jīng)理審

批

備注：

1.城市規(guī)劃：定性描述規(guī)劃的級別、幾年規(guī)劃、規(guī)劃成哪種類型、規(guī)劃執(zhí)行的開發(fā)商等。

2.商圈經(jīng)營的主體行業(yè)：服裝鞋帽、電子行業(yè)、餐飲行業(yè)、零售百貨行業(yè)、電子行業(yè)、建材行業(yè)、農(nóng)

貿(mào)行業(yè)、家具行業(yè)、小商品批發(fā)零售行業(yè)等。

4.3.3商圈人員流淌抽樣表

商圈人員流淌抽樣表

表單編寫:

商圈名稱

流星期一星期二星期三星期四星期五合計星期六星期日合計節(jié)假日

量、

人車人車人車人車人車人車人車人車人車人車

時間段\流流流流流流流流流流流流流流流流流流流流

9:00-11:00

11:00-13:00

13:00-15:00

15:00-17:00

17:00-19:00

19:00-21:00

合計

主管核實及看法填表人

填表

時間

備注

1、周一至周五為一個階段，周末為一個階段，保證每個階段都有抽樣數(shù)據(jù)。商品評估的時間內(nèi)含有節(jié)假

日的，節(jié)假日必需抽樣統(tǒng)計。

2、從每天的8：00-22：00,以表中規(guī)定的時間段為單位，每個單位內(nèi)抽取20-30分鐘進(jìn)行統(tǒng)計，最終核

算為O人/半小時或者()車/半小時。

3、每個單位時間段內(nèi)的()人/半小時或者()車/半小時，乘以4,然后在加總每個時間段的抽樣數(shù)據(jù)作

為該商圈的FI集客數(shù)量

5門店評估

5.1直營店選址流程

步驟主要步驟描述/操作規(guī)范負(fù)責(zé)部門/崗位工具表單

目標(biāo)門店確定在通過評估的商圈內(nèi)，找尋目標(biāo)店

事業(yè)拓展部

面，作為直營門店

門店調(diào)研支配針對目標(biāo)門店，制定門店調(diào)研支

事業(yè)拓展部總監(jiān)

配，主要內(nèi)容包含門店調(diào)研人員支

（經(jīng)理）

配及所用時間

門店內(nèi)部狀況調(diào)研及依據(jù)門店調(diào)研支配開展門店調(diào)研

門店外部環(huán)境調(diào)研《門店內(nèi)部狀況調(diào)研表》

活動，主要包含門店內(nèi)部狀況和門事業(yè)拓展部

《門店外部環(huán)境調(diào)研表》

店外部環(huán)境的調(diào)研。

門店評估報告事業(yè)拓展部人員依據(jù)門店調(diào)研資

《門店評估標(biāo)準(zhǔn)表》

料和門店評估標(biāo)準(zhǔn)表對門店進(jìn)行事業(yè)拓展部

《門店評估報告》

評分，編寫《門店評估報告》

事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理對《門店評

理審核

估報告》進(jìn)行審核。審核不通過則

事業(yè)拓展部總監(jiān)

資料歸檔到事業(yè)拓展部，審核通過

（經(jīng)理）

則提交總經(jīng)理審批同時資料歸檔

到事業(yè)拓展部。

總經(jīng)理審批總經(jīng)理對事業(yè)拓展部提交的《門店

評估報告》進(jìn)行審批。審批不通過

重新進(jìn)行門店評估或另外找尋目總經(jīng)理

標(biāo)門店；審批通過則進(jìn)入到及門店

業(yè)主的門店談判。

門店租賃談判事業(yè)拓展部人員及門店業(yè)主就門

店租賃進(jìn)行談判。談判不勝利須要

事業(yè)拓展部《租賃談判表》

重新找尋目標(biāo)門店；談判勝利則及

業(yè)主簽訂租賃合同

門店租賃簽約及業(yè)主簽訂門店租賃合同事業(yè)拓展部總監(jiān)

（經(jīng)理）

《直營店建店流程》門店租賃勝利后，進(jìn)入直營店建店事業(yè)拓展部總監(jiān)

流程（經(jīng)理）

5.2加盟店選址流程

步驟主要步驟描述/操作規(guī)范負(fù)責(zé)部門/崗位工具表單

加盟商申請加盟商申請加盟加盟商

提交申請材料加盟商供應(yīng)申請材料，包含的材料詳

加盟商

見《招商手冊》

加盟商資格評估事業(yè)拓展部總監(jiān)（經(jīng)理）對加盟商供

事業(yè)拓展部總監(jiān)

應(yīng)的資料進(jìn)行評估，確定加盟商是否

（經(jīng)理）

適合作為發(fā)展的加盟商

提交目標(biāo)門店材料加盟商資格評估通過后找尋目標(biāo)門

加盟商

店，之后供應(yīng)目標(biāo)門店材料

門店調(diào)研支配針對目標(biāo)門店，制定門店調(diào)研支配，

事業(yè)拓展部總監(jiān)

主要內(nèi)容包含門店調(diào)研人員支配及

（經(jīng)理）

所用時間

門店內(nèi)部狀況調(diào)研及依據(jù)門店調(diào)研支配開展門店調(diào)研活

門店外部環(huán)境調(diào)研《門店內(nèi)部狀況調(diào)研表》

動，主要包含門店內(nèi)部狀況和門店外事業(yè)拓展部

《門店外部環(huán)境調(diào)研表》

部環(huán)境的調(diào)研C

門店評估報告事業(yè)拓展部人員依據(jù)門店調(diào)研資料

《門店評估標(biāo)準(zhǔn)表》

和門店評估標(biāo)準(zhǔn)表對門店進(jìn)行評分，事業(yè)拓展部

《門店評估報告》

編寫《門店評估報告》

事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理對《門店評估

理審核

報告》進(jìn)行審核。審核不通過則資料

事業(yè)拓展部總監(jiān)

歸檔到事業(yè)拓展部，審核通過則提交

（經(jīng)理）

總經(jīng)理審批同時資料歸檔到事業(yè)拓