淮安市龍游城股權投資項目盡職研究調查報告

淮安市龍游城股權投資項目盡職研究調查報告淮安市龍游城股權投資項目盡職研究調查報告PAGEPAGE1/淮安市龍游城股權投資項目盡職研究調查報告中融國際信托有限公司中融—江蘇“淮安市龍游城”股權投資項目盡職調查報告（報完日：２12年7月9）經(jīng)辦務門中國信托限司同合部聲明與保證我們此明保報告按中國托有公信業(yè)盡調查理度》和有規(guī)根融請人供和人集資我審調核析整理,并在此基礎上針對項目點設計交易模式、制定托計劃方案后完成的。告全面反映了客戶及項目最主要、最基本信息,我們對報告內(nèi)容真實性、準確性、完整及所作判斷的合理性負。直接查簽:?年 月?日直接查簽:?年?月?日調查部經(jīng)簽：?年?月?日目?錄１?項目背景與交易結構概述．...．．..．..．..．．．．...．．．．．．..．．．...．..．．.．.．..．．．．.．51.1?項目背景..．．...．．．.．．.．．..．.．.．．.．.．.．．...．．．...．．．...．．．..．．..．．．．...．．51．２?交易結構概述．．．...．..．．．.．..．.．．...．．．．.．.．．．.．..．．．.．．．．6１.2.1?項目的交易結構．．．．．．．.．．．．．.．．．．．．．.．．．61．2.2?項目現(xiàn)狀．．..．．．...．.．．．．．．．．．．.．...．.．．...．.．．.．．6１.2.3 項目總投資及資金來源．..．．．..．．．...．..．．．．...．..．．．．．.．．..．...．82 融資人資信情況．．.．..．...．...．...．.．..．..．.．．.．．．．．．．．．.．.．．．.．..．.．．．．．...．．．．82．１?融資公司基本情況．．．..．...．..．.．．．．..．...．．．．..．．...．.．...．.．.．.．．．．.．．.82．1.１ 融資公司情況.．．.．．．．．．．．.．．．．.．．．.．．.．...．．．.．．．．．.．.．．．.．.．..．．．．．.．...82．１.2?融資公司實際控制人簡介.．．.．．.．．．..．．．..．．...．．．．..．．．8２.1.３ 融資公司股東簡介...．．.．．．．．...．．...．.．．．．...．．...．．..．.．...．.．．...．.16２.1.4 融資公司高級管理人員簡介．．．...．.．．．.．．．．．．．.．．.．．．...．．...．.．．.．．.１62.1.5?融資公司稅收政策．．．．．．．．.．．．．．.．...．．..．．.．..．...．.．...．．...．...１72.2 融資公司經(jīng)營情況.．．．．.．.．．．．．.．．.．..．..．.．．..．..．．..．．.．．.．．．．..．...．...．18２.3 融資公司財務狀況．.．．．.．..．．．..．．．...．..．．...．．．.．.．．．．．.．..．..．..．．．.．．．１８2.4 融資公司銀行貸款及對外擔保情況.．．..．...．．．...．．.．.．．．..．..．..．..．．..．．．...．..．．２０３?項目概況和建設情況..．．．．．．.．..．．．...．．．．..．.．．．．．．...．．.．．．．203.1 項目基本情況..．．．．..．．．．.．．..．..．．．．．...．．...．．．．．．..．..2０3.1．1?項目用地情況...．．．．...．..．..．..．．．..．．．．．．．.．．．.．．.．.．.．..．2０3.1.2 項目基本控規(guī)指標．..．...．.．．．..．.．..．．．．．.．...．．．．．．．..２43.1.3?項目現(xiàn)場相關圖片資料.．．．..．.．．．．...．．.．.．..．．.．.．..．．.．．．．．．.．...．..．...253.2?項目建設條件．...．..．...．．.．．...．．．．...．．..．.．..．..．．..．．.．．..．．．．...．．．..．．．.．..．．...．.．..．...2５３.3?項目建設實施進度．.．.．．．．.．．..．．..．．..．.．．...．...．.．.．.．．．．...．..．．．263.4 項目的設計、施工、監(jiān)理情況...．．．.．．．...．．．...．..．...．．．..．.．..．．.．..2８４?項目市場情況.．..．.．．．..．．..．．.．.．.．...．.．．.．...．．．...．．．..．．．．．．．．．..．..．．..．.．．．2８4．1?項目投資環(huán)境..．．.．．．．..．．.．．.．...．...．．.．...．．．...．．..．...．．.．...．..．．．..．..．..．．．284.1.１?淮安市宏觀經(jīng)濟概況.．..．.．．．．．.．．．.．．...．..．．..．．．.．．.．．...284．1．２?淮安市當?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場．.．...．．.．．．.．...．．．．．.．..．...．..．．.．．...．．294．1.3?淮安市清河區(qū)房地產(chǎn)市場．．．...．.．．．..．...．...．.．...．．...．．.．．．..．．．．．．...．..314.2?項目分析及市場情況.．．．.．.．.．．.．．.．．．.．．．..．...．..．．．．．.．．..．．.．．..．．．.3２4.２.1 項目區(qū)域交通情況..．.．...．．..．.．...．．．.．．．...．．．...．．．．..．．32４．2.2 周邊環(huán)境及配套設施．...．．．.．．．．．．..．．．..．．．..．．．...．．．.．324．2.3 周邊主要土地成交情況.．...．．..．．．．．...．.．.．..．...．．.．．..．..．．．．.．...．.．3２4．2．4 周邊競爭項目分析．．．.．...．．.．..．...．．．．.．...．．.．．.．..．．．．．．.．．.．．...．．...．．...．．..．..．334.2．５?項目總體評價.．．．.．..．.．．..．．．...．...．．．.．．．．..．．...．．．．..．..344．3 項目銷售情況預測..．．.．.．．．..．．.．．.．．．．.．．..．．.．．．..．.．..．.．．..．．．..．.．．．.．..．364.3．1 項目銷售方式.．..．．．...．．..．．．.．．．..．．．．．．.．．...．...．..．...．.．..3６４．3.2?項目銷售手段..．...．．．...．.．...．．．.．...．.．...．.．.．.．.．.．．..．．..．.．．．.．．．．３6４.3.3 項目銷售前景．.．．．.．．..．...．.．.．.．．．..．．．．．．...．．...．.．．...．．..．．．.．..．.365?項目財務效益評估..．．．.．．..．..．．．.．..．．．．..．.．．..．..．．405.1?項目總投資預測．．．...．．..．．．．．．...．..．．．.．．．．..．．．．．.．.．..．40５.2 項目資金來源情況．...．．．．..．．．．．．.．．．...．．.．．.．..．..４４５.２.1?自籌資金．．．.．..．.．..．...．．．..．.．...．．．...．．...．．．．...．...．.．．．．．.．．．．．.．．．.．...．．..4４５．2.2 預銷售收入.．．.．...．...．．．．．..．．．．．..．..．．．.．．.．．.．.．．..．．．．.．４45.2.3?項目融資．.．．．...．．...．..．．.．．．．..．．.．..．．．.．．..．．..．.．．．44５.3?項目損益預測．．．.．．．.．...．．...．.．．．．．．...．．..．．.．．.．．．...．.．...．.．．．．445．3.1 項目銷售收入分析．．．．.．．...．..．．.．...．..．．.．．．．.．..．．.．...．．.．．．．４45.3.２?項目利潤分析..．．．．.．．..．..．.．．．．．．．..．．．.．．...．．．．４4５.4?項目有關財務效益指標．...．．．．..．．...．...．...．．．..．.．..．..．...．．．．.．．．．．..．．455.4.1?項目投資利潤率．．．．．．．..．．.．.．．．．．．．．.．．．.．..．．．...．．．455.4.2?資金退出期．.．．．.．..．．．．.．．．．．..．．．．．．..．.．..．．．455.４.3 盈虧平衡點．．.．..．.．．．.．.．．.．.．．．.．．．．..．．..．.．...．.．.．．．.．．..．.455.4．4?壓力測試.．.．．．．．．．.．．.．．．...．．.．..．．.．...．．..．...．.．．.．...．．...．.．.．．456 交易結構與風險防范...．.．．．．．...．.．．．．...．．..．．．..．．．.．．．.．...．．．．４66.1 交易結構．.．.．．．...．.．．．．．.．．．.．．．．．.．．...．．．．．．..．.．．...．．..．．...．..466．2?風險防范．..．．．．．.．.．.．.．．..．...．．．.．．.．..．...．．..．．...．..．．．．．．．47７ 意見及建議．．.．..．．．．．．.．．．．．.．．..．．．．..．．．．..．.．．..．．．．．.．．...．．．．．..．481 項目背景與交易結概述１.1 項目背景為加淮市河老區(qū)改步優(yōu)淮商業(yè)21０年1０月5日安發(fā)展和改革委員會《關于安市龍游城項目核準的復(淮發(fā)投資復【2１０】339,同意建設淮市游”目,目位淮誠房地開有公。“淮市游”目地積16,２6.１㎡合２５.2項總筑積1486７1㎡。項目劃0１2年8月１開2１５年7月３１竣淮誠房開發(fā)限司了項目工設希中國際托限司項提供2億的資務。截至012年4月30日項目司投金23,9.3元。表．1.１項目公司已投金序號項目金額(萬元)備注1土地成費用19，8２.3２前期建用3,0７７．13固定產(chǎn)值７３.94貨幣金16.0合計２３,0０93表.1.2項目公司已投金主要來源序號項目金額（萬元)備注1實收本8,０00.0２資本積12,10０３其他付款2，89０．1４應付資19.2合計23,00９31.2 交易結構概述１.2.１?項目的交易結構交易結構：股權投資長借款中融信托以零價款先行讓項目公司的股權，再行貸款信托計劃來募集金,運用信托資金對項目公司進行貸。信托計劃到期前,中信托按照相關信托貸款同的約定,對信托資金成貸進回，從實信利。融資人要求信托資到時間:202年8月1信托規(guī)模：２億。資金融資為１1。信托期限：3（3６月。在滿12個、18、24月、３０個時項目司提前歸借本的利。貸款利率:1％年,按月結息。其中:銀行銷本5%年，信托報酬%年。項目發(fā)行計劃：單理財金。1.２.２?項目現(xiàn)狀土地取得方式項目司安泰地開發(fā)限司以招掛”式得地。土地總價廣義而言,土地成本共括五大部分:拆遷補償用、安置房建設成本、地出讓金、契稅等土成計31,7．7元。PAGEPAGE/表．2．21“淮安市龍游”項目土地成本情統(tǒng)表（單位：萬元)序號項?目已繳資金成本情況未繳資金成本情況合 計備 注1拆遷補償費用5,１3３6,0００．０1,13.3個人遷償經(jīng)單位遷償未對“他收科目２安置房建設成本—5,715.4５，７１5．43土地出讓金14,0０.０—14，３00對應存”目4契稅429—42９.０對應存”目合計１９,8423１，7５．431,5５7７樓面價格狹義算：樓面=地讓價目總筑＝1４，00.０元14８,７１．０平米＝9６1９元方米樓面=地讓價目總售＝14,00.0元８７,３2.3平米=1,63７元方米廣義算:樓面=地合本項目建面=1，5５．7萬元1４,6７10方＝222.7元平米樓面=地合本項目可面=1,55.7萬元８７3７2３方=3，1．9元方米土地出讓金繳納進度土地讓于009年１月10日—01年4月4日分1繳完。“五證取得的情況第一《有地用》：211年1１月3安市土源頒。第二《設地劃可證：２１０年11月８日淮市劃頒。第三《設程劃可證:計０１2年8月31日可得。第四《筑程工可證：計012年８月31日可得。第五《品預許證》計203年9月0日可得。項目公司成立情況為進行“淮安市龍游城項目的開發(fā)，項目公司安誠泰房地產(chǎn)開發(fā)有限司于２007年1２月５成初注資金1,0０江誠泰資團限司前身江誠泰房地投發(fā)有公獨家資建２0０８年4月8江誠房產(chǎn)資發(fā)有公增資3,0０元變后注冊本為4,00元。0０8年５月6日蘇房地投發(fā)有限公又資４００0萬變更的冊為8,00萬期項公經(jīng)股權組股東變前目司為三自麗麗資例5緯出例22．,姚建出例22.。1.2.3?項目總投資及資金源“淮市游”目投共９8，6４.6萬序號資金來源項目金額(萬元）比例１自籌金２０,100０２0.５%2信托劃款額20,00０02０.4%３部分售入5７,９646５9.1%合?計９8,０64６１00.％2?融資人資信情況２.1?融資公司基本情況2.1.1?融資公司情況名稱淮安誠泰房地產(chǎn)開有公司住所淮安淮路136號汽綜樓1層法定代表人姓名李宣公司類型有限司自人股)注冊資本8,００0萬元實收資本８，00０萬元經(jīng)營范圍房地開銷管（上營圍質證開經(jīng)房屋租。成立日期2０0７年12月5日營業(yè)期限2007年１2月5至207年2月4房地產(chǎn)開發(fā)資質二級淮安誠泰房地產(chǎn)開發(fā)有公司是“淮安市龍游城項目的房地產(chǎn)開發(fā)公司公司已集中所有的英淮市游城項建了素科化?；軋F隊截至2０12年3月1司有工20均齡５中碩生2占1０科生10人,占50專生８占4０高職稱3占１5中職稱5占5素的員工隊為業(yè)造品的項及斷前展下了實基。2.1.2 融資公司實際控制簡介中文名稱?江蘇誠泰投資集團限司住所 南京鼓區(qū)路231號七層法定代表人姓名 黃衛(wèi)真公司類型 有限司然控股)注冊資本 8,000萬元實收資本?8，000萬元經(jīng)營范圍 實業(yè)資房產(chǎn)資產(chǎn)管濟息詢。成立日期 2003年９月29日營業(yè)期限 2003年9月29日至２０3年9月28日止房地產(chǎn)開發(fā)資質?二級曾有放) 江蘇誠泰投資集團限司董事長王北城男，漢族，浙江溫州人，現(xiàn)年35歲，中共黨員，本科學歷。１95年7畢于江鎮(zhèn)業(yè)學“業(yè)民建設計專，之后分配在浙江省瑞安市瑞建建筑設計所從事工業(yè)與民用建筑設計工作期先在江學中國油學完專本科１98年開涉房產(chǎn)資0０8年2整公資,將蘇泰房地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司更為現(xiàn)名并擔任董事長。在公司發(fā)展中積極參與各種社會公益活動,多次受到黨中央及地方領導親切接見與鼓20９年中國報譽商步街發(fā)域的跑目擔國青企家會副秘書長、人民日報大理事會常務理事、中國市商業(yè)網(wǎng)點建設管理聯(lián)會理事、江蘇省青商會會、京鼓區(qū)政委、京溫商會務會等會務。中:①任職時間:2０1年２003年任職單位:征泰產(chǎn)開有公司擔任職務:事長開發(fā)項目：蘇儀國慶商步街項目簡介：儀征市慶商業(yè)步行街是公司在揚全額投資的一個商業(yè)地項目。步行街位儀市業(yè)心慶長５0寬０地3２500平建面約4萬平投資1.6目于2002年1工003年２開街在成儀征市繁的業(yè)區(qū)。②任職時間：2０１年200４年任職單位:云誠地產(chǎn)發(fā)限司PAGEPAGE/48擔任職務:開發(fā)項目:蘇連市東晶商廣場項目簡介：東海步街都廣場項目是由連云港泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中房集團瑞安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司同投資,由連云港誠泰地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責發(fā)建設。項目總占地77．27，建面積9，6３7方，目一步行和個業(yè)場成。投資2億元人幣項于20２年9開，２0３年12月3１日付現(xiàn)已為?？h繁的業(yè)購物區(qū)。③任職時間:２0３年200５年任職單位：蘇泰產(chǎn)開有公司擔任職務:事長開發(fā)項目：蘇南正泰廈項目簡介泰廈目于南市樓定門街與東交處占積19畝,總建積6.6萬方,總資3億人幣于206年１月１交用。④任職時間：２05年20０8年任職單位：博泰有限司擔任職務：事長開發(fā)項目：東淄大都商街項目簡介大會業(yè)位于東博臨區(qū)場路全長6０米地70畝總商業(yè)筑積４.5萬米,資２元民。項于２08年0月1日全開,為淄博頂?shù)臉I(yè)物心的區(qū)。⑤任職時間：206年至今任職單位:京富有限司擔任職務：際制人開發(fā)項目：蘇南百富動城項目簡介百運城于南市華湖路業(yè)街建積１0,00平方米商場積４,50方米酒面積５500平米場要經(jīng)中知的動列品店由上海家店包營00６銷額達7,０0人民。⑥任職時間：207年至今任職單位：安泰產(chǎn)開有公司擔任職務:際制人開發(fā)項目:蘇淮龍游(開)項目簡介:淮安市游已取得《國有土地使用》和《建設用地規(guī)劃許證》,正在融資備發(fā)。⑦購買時間2０7年土地使用權人：房屋所有權人:坐 落:江省京市樓陽場8（擬發(fā)）項目簡介光場8號位南市樓龍板邊龍體動中以及金潤超，邊陽廣場地南為場大街地位十優(yōu)項目地5,0０0平方米計總筑約4平米計總資3元民,成成為江塊標志性筑。?江蘇誠泰投資集團限司江蘇泰資團限司前為蘇泰地投資展限司２０03年９月２9日成立江省京曾有房產(chǎn)發(fā)級20８年2更現(xiàn)集注冊本8000萬元,主營實業(yè)投資、地產(chǎn)投資、資產(chǎn)管理、濟信息咨詢服務等業(yè)務是中國步行商業(yè)街工作員會單東為個然其彭炎實控人母出比例85，黃衛(wèi)(際制之人）資例５集的實控人董長北城生。近十年來，集團先后在州市、連云港市、南京、淄博市等地成功開發(fā)商業(yè)街、主題商場等商業(yè)地產(chǎn),并獲業(yè)界、客戶好評。集團承“誠信、創(chuàng)新、責任和諧”的核心價值觀，以“突出優(yōu)勢、效優(yōu)先”為經(jīng)營理念，在興產(chǎn)業(yè)投資領域以董事個人名義形成了兩個研發(fā)中心即電動汽車電設備及相關產(chǎn)品研發(fā)心、再生資源利用研發(fā)心；在不動產(chǎn)投資領域形成了一套商業(yè)步街和城市綜合體的開發(fā)運營模式;在金融投資域以董事長個人名義參股組建了江蘇省人政府批準的南京市首家村小額貸款公司試點單——南京市六合區(qū)恒興村額款限司實投域董個人義股建一年產(chǎn)0噸丙烯大型化工企業(yè)——江旭升石化有限公司;在視文化投資領域以集團義控股組建了北京榮恩視化播限司。目前團資的3實公司南綠科有公司南綠能有公司江旭升石有公年銷售入約22億稅前潤約3具體營況下：表.1.２1江蘇誠泰投資團有限公司投資實的營情況公司名稱主導產(chǎn)品年設計規(guī)模年達產(chǎn)銷售收入年達產(chǎn)稅前利潤南京綠展科技有限公司電動車電樁年產(chǎn),０0０臺1０,０04,00０萬元車載電器年產(chǎn)，00０臺５,000萬元２,０００萬元合計1０，0０臺１5，00６,00０萬元南京綠展能源有限公司城市活圾解氣化氣電日處垃圾1００0噸上5,0０0萬元４，0０0萬元江蘇旭升石化有限公司聚丙烯年產(chǎn)0200,0020,00合計220,0030,０0集團劃來35年建五全知品一知的業(yè)產(chǎn)牌—龍城，一個知名的電動汽車充設備品牌——綠展科技一個知名的低碳環(huán)保品——綠展能源,一個知的大?；放啤恢暬啤饔啊８鶕?jù)01２年4月27日中國人民銀行出具的《企業(yè)基本信用信息報告（報告編號：A２01204８９０1)顯示江蘇誠泰投資團有限司目前無貸款抵押∕押情況，也不在不良款錄僅兩對外證保保擔合同額為,080元實際證保同金為2，０0元。表.1.22江蘇誠泰投資團有限公司資產(chǎn)負簡表項目2０0年1２月31日201年１2月3１日202年３月1日母公司合并數(shù)母公司合并數(shù)母公司合并數(shù)流動資產(chǎn):貨幣資金33,25251208,6.0369３.258,48２866７4.61,8５60２7應收賬款3,８006212，736１１82,８16１1８其他應收款56,7０42６753,2.6-86,1.6８11，１54540-6８,1.481３,36944０預付賬款1,0501１0１，１７7810１741.02,2334091７４1．102，8６3195存貨10，８979８015,4499５01６,14７030待攤費用2１25.2流動資產(chǎn)合計1，03４67７１8,6０1650-72,2.8627,３8１850－53,8.９229,054800長期投資:長期股權投資7460,0．08,000000622０,０.09，00000０６２２0,0０．１140,0.0長期債權投資長期投資合計7４６0,0.0８,00000062２0,0．09，0000006２20,0０.01140,0.0固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn)原價3,3992006,49０5０03，７393００7,4８15113,739３０07，８8００42減:累計折舊2，８8510４3,２50112２,６08０123,8616862,6３２9134,2５4147固定資產(chǎn)凈值１５,70962,２393881,131２8８4，6208251,10638７3,62５89５減:固定資產(chǎn)減值準備固定資產(chǎn)凈額15，7０962,239388１,１３１２884，6208２５1,1０６3873,625895在建工程2,8１３097２,9４6３35工程物資62,２０00固定資產(chǎn)合計15,7０962，23９3881，13１288６,4339２２１，１063877,846２30無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn):無形資產(chǎn)1000.031０７.６，00００2,2８66915,50002,25８65１長期待攤費用60,2６3062,5３9４60，9９9080,105４４5,93335２,0396無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計6１,2６3065,511660,9９9０2，3６574545,43332,505０47資產(chǎn)總計７727,0.3１９,4２11５06330,７．２29,18０410631４,5.８31,４０5080流動負債：短期借款３000,0.041４6,５.２應付賬款4７,２78413,06８4預收賬款1５,４0００１4，8０00應付職工薪酬20,13１６1８,2７７8２３,３189應交稅金４，０122152２．6１，１０07-2３42１91，050０-2０10８1其他應交款2．840９5其他應付款９,2156987328,1.18１.8１3,5０866049,484８１５,703210流動負債合計9,2５98207342,５.12,2515１６,4631０05０,5３４819，16７17０非流動負債:專項應付款33,１600負債合計９,２５９8２07３42,5.12,25１516,４6３1０050,5３４8１9,５22７70股東權益：實收資本８0０0,0.015,00０0０0800０,0.０1７,000０00800０，00．017，0０0000減:已歸還投資實收資本凈額8０0０，0．015，00０00０８０0０,０．０1７,0000０0800０,00.0１７,００0000資本公積1000．01000.0盈余公積其中:法定公益金未分配利潤－121873.7-282０6５．6-166234.3-4６1８27.4－１7３５59．2０-501１7０.5其中：擬分配現(xiàn)金股利股東權益合計6781,6.312，４9３０10６33７,5.71３，7173２0６264,0.80１2,8823１0負債及股東權益合計7727，0.319，4２1１506３30,７.229，１804１0631４,5.831,405080江蘇泰資團限司202年3月31最資產(chǎn)債明:母公司列：主要資產(chǎn)方科目1、貨幣資:６．7元,資產(chǎn)總的０.%。2、預付賬:１．7萬,資產(chǎn)總額的0.０％，司辦公裝修付的款掛賬（未開)。3、其他應款:６6.８萬，占資總額的１.1%系公司股東款。４、長期股投資：,220元，占產(chǎn)總額的98.。其中向淮誠泰產(chǎn)開發(fā)有限公投資4,000萬,占長股權資余的6４.３;向京市臺區(qū)銀信農(nóng)村小貸款份有司投資80萬元占長股權投余額的１３.％；南京百富商貿(mào)限公投資60萬元占長股權余額的9６;向京桂源商貿(mào)有限司4８0萬元，長期股投資額的7%；北京恩影文傳播有限公司投資300元，期股權資余的4.%.5、固定資凈值：11.１元，占產(chǎn)總的１.%主要是車與公設。６、無形資:0.6元，資產(chǎn)總的0.0%金軟件)。7、長期待費用：5.2元，占產(chǎn)總額的０.7，系公辦公裝修（分期攤銷)。?主要負債方科目１、應交稅:0．1元,負債及東權總額的００0２％。2、其他應款:4９.9萬,占負及股權益的２.4%系向他公及個人暫借款。?主要所有者權益科目1、實收資:8,000萬元占負債股東益總的126.％，東已交付。2、未分配潤:1,７31.56元,占債及東權額的27．4％,系司歷虧損。合并數(shù)列：主要資產(chǎn)方科目1、貨幣資188．６萬元占資產(chǎn)額的０.%中母司6.67萬元貨幣資金余額的３.%子公幣資金１1.9元,幣資金額的965。2、應收賬:２78.2萬元占資產(chǎn)額的０．%系子公應收款。3、存貨：1603１．5萬元資產(chǎn)總的5０.%其：淮安泰房產(chǎn)開限公司存貨余額15,989８萬占存貨額的99７。4、預付賬：2５8６萬元占資產(chǎn)額的08%中:母司1.７萬元預付賬款余額的０.%子公司２5.9萬元占預賬款的9９．%。5、其他應款:13023．7元，占產(chǎn)總的40.,均系公司他應。６、長期股投資1,４０元占資總額的3.其中南京雨花區(qū)銀信農(nóng)PAGEPAGE/48村小額款股有限投資840萬元長期權投資額的７37%北京榮恩影視化傳有限投資300萬元占長權投資額的２６3。7、固定資凈值:7６．3元,占產(chǎn)總的1．。其中母公司111．1元,占固定資產(chǎn)值的295;公司２65.２萬，占資產(chǎn)凈的70.%。8、在建工（含程物：332．２萬元占資額的1．%均系公南京能源限司在工(含程資。9、無形資：2０２6萬元占資產(chǎn)額的０6％中：母司0．６萬元無形資產(chǎn)余額的０.%子公司22萬元占無資產(chǎn)的99．%。 主要負債方科目１、短期借４,144７萬占負債股東益總的13．%系子司銀行的短期借款中南京桂商貿(mào)有公司款3,00萬元占期借余額的72.4%;南京展源限司款90元短借余的227%南綠技有公司247元占期余的４9。2、應付賬款3.9元負債及東權總額的00４%,系孫司京展科技有限司應賬。3、預收賬：１４.８萬元負債及東權總額的0０4%均系公司京展科技有限司預賬。４、應付職薪2３.4萬占債及東權總的0.0%均系公司付未付工資。5、應交稅金:2.０萬元,負債及股東益總額的０.0１％,系孫公南展科技有限司增值進項掛賬。6、其他應款:1504７.0元，占債及東權額的47.%，中:司49.9萬元占他應款余的0.3%公司14，9９.１萬元占他應款余的99．7。 主要所有者權益科目1、實收資本１7,62００萬占負債股東益總的５５．%其母司８,０0０.0萬元，實收本余的4５．%；數(shù)股益９,67０0萬,占資本余的54.7。2、資本公：１.０萬元負債及東權總額的0003％均系公南綠展源有限司資公。3未分利潤5，012.2萬元占債及東權總額的1５.7％其公司1,７３1.6萬元，占未分配利潤余額的34.５％；子公司３,280．61萬元，占未分配利潤余額的6５.5。2.１．3?融資公司股東簡介第一大股東——王（出資比例55%項目公實際控制人之姐姐項公司董事(法定代表人之夫人女漢族浙溫人年４7歲985年業(yè)浙省廣電大，歷任江瑞市具廠團書長理職196下經(jīng)商后開店賣裝,經(jīng)過年爬打掘第一金開涉房產(chǎn)投;201年2003，擔儀亞房地產(chǎn)發(fā)限司事003年20５年擔江泰房產(chǎn)發(fā)限司事20５年20０8年，任博泰業(yè)限公董；2０８年至今，加淮誠房產(chǎn)發(fā)有公。第二大股東——蔡緯出資比例22.5%)：項公司實際控制人之業(yè)作伙伴，漢族浙溫人年47，任江瑞臺聯(lián)副席浙省安市商常、浙江瑞市協(xié)上海金區(qū)商常海金區(qū)協(xié)187畢于溫州大，189年本歸來19０年4月1998年１0月歷浙瑞城關地開有限公副經(jīng)、經(jīng)等職199８年10月至今，擔上南寢用有限司溫南方寢用有公董長。第三大股東——姚(出資比例22．5%項目公司實際控制人王北之業(yè)合作伙伴,男族江州現(xiàn)年5歲現(xiàn)西牙安同會務會班牙人業(yè)合會理。185開經(jīng)，１991年赴班從外貿(mào)發(fā)業(yè)1９98年2月至今,任西班牙蘋首公董長００8年始足房地香烏上成都、州地有處產(chǎn)。２.１.４ 融資公司高級管理員介李宣,江蘇誠泰投集有限公司常務副總理淮安誠泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定表、董事長、常務副經(jīng),淮安誠泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實控人之姐夫，，族江溫人現(xiàn)年481９１年7月1990年５擔浙省市萬化廠公室主；190年6月2000年２，任江安市具廠副廠長2001年1月2０05年1海商主經(jīng)營裝市家居用超市在累定的商驗經(jīng)基后開涉房地產(chǎn)業(yè)２05年2月2００7年1２月?lián)腿饦I(yè)有公副經(jīng);27年２月至,擔任安泰地開有限司定表、事長常副經(jīng)。鄭銀鵬江蘇誠泰投資團有限公司副董事長安誠泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理，族，江州,年2歲,家冊規(guī)劃。１９３年9月１986年5擔浙省市瑞縣業(yè)產(chǎn)局特股;196年5月199３年5，任省瑞市關鎮(zhèn)副鎮(zhèn);993年5月1997年2,任江安市劃局;19９７年１2月2０02年１,擔浙省安建局局；202年１月20０９年５,任江省安審局長009年5月至,任安誠房產(chǎn)開發(fā)有公總理。李王增，江蘇誠泰資團有限公司副總經(jīng)理安誠泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)漢蘇京年48歲高工程１9４年3月2００３年4擔江省玻璃維究計院技計經(jīng)203年５月2006年９任江省州之江業(yè)限司總程計經(jīng)2０6年９月２008年1月，任海欣集)有公總程;2８年２月2010年3擔金國產(chǎn)集總程０10年３月至今擔任淮安泰地開有公司總理。2．1.５?融資公司稅收政策序 號稅 種稅 率1土地使用稅６元平方.年2施工合同印花稅建安同的的分之33購房合同印花稅購房同的的分之54土地增值稅（預繳）銷售入的3%5土地增值稅(清算)增值的０％預數(shù)6營業(yè)稅銷售入的5%７城市建設稅營業(yè)的7%8教育費附加營業(yè)的３%9企業(yè)所得稅（預繳)銷售×稅利率5%×所稅率5％10企業(yè)所得稅（清算）稅前潤的5預數(shù)2.2 融資公司經(jīng)營情況融資司安泰地開發(fā)限司“市龍目專立的目司。自成立以來，項目公司“誠信、人本、創(chuàng)新、任”為核心理念，以“度約束行為、感情凝聚人心、發(fā)揮主觀潛、打造一流團隊”為經(jīng)理念，以“打造集度假休閑、娛樂、購物為一體的生活型的蘇北一城——淮安市龍游城為奮斗目標,主要負責目的拆遷補償和土地證辦,至前沒有生多經(jīng)活。２.３ 融資公司財務狀況表.3．1項目公司淮安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限司產(chǎn)負債表項目20０年12月31日20１年１2月3１日２０２年4月0日流動資產(chǎn):貨幣資金6,66164０3018.41６,8086應收帳款其他應收款1050,0.８485５,1.55370,9.６預付帳款存 貨1０，89４08215,8４103０１６,6230７1待攤費用212５．2流動資產(chǎn)合計11,66930220,99４83921,031113固定資產(chǎn):固定資產(chǎn)原價１,6８42001，５930０0１,６３880０減：累計折舊45，868９8７，７3031,２3767５固定資產(chǎn)凈值1,1３551１88，４69７73，8125減：固定資產(chǎn)減值準備固定資產(chǎn)凈額1，13551188,４69７73，8125工程物資在建工程固定資產(chǎn)清理待處理固定資產(chǎn)凈損失固定資產(chǎn)合計1,135511８8,46９773,８125無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn):無形資產(chǎn)資產(chǎn)合計１2,8０４８1３20，86８５3６21，4２1238流動負債:短期借款應付票據(jù)應付帳款預收帳款應付工資１8,17101８,２77８19，78０8應付福利費應付股利應交稅金其他應交款其他應付款4９97，8.814,442868２89１,9.8預提費用預計負債一年內(nèi)到期的長期負債其他流動負債流動負債合計501５,０.8１4，333６462９03，７.６負債合計50１5,0．814，333６4６29０３，７.6所有者權益實收資本8000,0.08000,０．０8000,0．0資本公積12,0０0000未分配利潤-9，５,1６0５-１41648.0－１53167.8所有者權益合計7074,8.56583,1．0１8，48314２負債和所有者權益總計1２,８0４81320,868５3621,42123８項目司01２年4月30日最資負表細：?主要資產(chǎn)方科目1、貨幣金16.0萬,資產(chǎn)的0.１。2、其他收：5378．1萬，占產(chǎn)額的5．0基本拆補費，中大支出為淮市河市產(chǎn)經(jīng)有司２，0０元,其應賬余的３7.；淮安清區(qū)政局1９８.３萬元占他收余額的3.9江嘉置業(yè)展有限司款11３0萬元占其應賬余的10大支合計5，133萬,占其應款的95．、３、存貨6,06.2萬元占產(chǎn)總的4．5其額支為土出金14300.0萬元,占存貨余的8９.3;前期工程款（設費三通一平費、報批建等）７38．6萬元占貨額的４6;契稅29．0元占貨余的2.6；發(fā)費2８4.８萬元占貨額的1．拆遷費５1.8元占余額的16大支計16,00.２萬元占貨的99.。4、固定產(chǎn)值７３.9萬，占產(chǎn)的0.3，要是車辦設。 主要負債方科目１、其他付:２890.2萬,占債股權總的13.5，中額為:福生1，350.0元系借(無）占他付余額的4．７上美股權資基金理限司99.0萬暫無其應款額的346%工程押金30.0元全黃厚一，其應款余的1.4應遷款10.0萬元系付蘇臣業(yè)發(fā)有公拆款占其應款的５.2。大支出計2，79元占他應款的96.%。2、應付工酬１9.2萬,占債股權總的0.１。?主要所有者權益科目1、實收本８,００元占負及東益的３7.3股已部付。2、資本積12,００元占負及東益的５6.4全股借轉。3、未分利：1，５3４.7元，所者益額的7.1系司年損額。2.4?融資公司銀行貸款對擔保情況根據(jù)012年６月1４日中國人民銀行出具的《企業(yè)基本信用信息報告(報告編號：A2012０61８09顯安誠房產(chǎn)發(fā)限司目無外及抵押質情況，也不在良款錄。3 項目概況和建設情況３.1?項目基本情況３．１.1 項目用地情況行政區(qū)域江蘇淮市河。四至東臨川，接海路,側淮市育,北為安貿(mào)物心。地圖土地現(xiàn)狀基本遷畢即開建設。土地總面積項目地積6,82.1(合25２畝。用地性質根據(jù)２1年１月2３安市土源頒的國有地用地用途為商業(yè)金、公宅。容積率根據(jù)０1年7月京建筑計限司制龍游總面（號建總施08,容率6.１。具體描述“淮市游目于淮市心系北創(chuàng)態(tài)元超服貨、電影玩閑所色食親教系列娛樂V身所容PＡ等。“淮市游”目參照本岡所式社開的福博運城”目上海鵬（團限開發(fā)“京游城目的計經(jīng)理目從計初始,即由開“京游”項的上鵬（團)限司工師現(xiàn)任蘇泰資集團限司總理淮安泰地開有公司總理負。目特國著建筑事所大亞AB筑事所PｅerDadsoｎ任方設。目意荷花，別用荷花長四階:芽→蕊開→種進行筑不功的面設。時項目還用中的陰、“”念體了筑立材虛對的系。目建中的人運、型特噴泉夜絢的燈突出游象每舉的噴秀人購物、樂飲更增無限趣?！盎词杏文康胤e16,26.1折合25.2高住和高辦綜合樓成其：層宅樓０，公合樓６層項地三，中：下二、負三為車，下一層地七為業(yè)房?！盎词杏雾椊ㄖe48，６１空間上1３,４81（置積１7,902７占１7.發(fā)積85,78.３占2７占9．6下45190（業(yè)面積9,65.0㎡占214）占30.。“淮市游項建筑積48,6１業(yè)態(tài)中商積60,６1㎡，占４0．辦綜樓積２7,51㎡占１８4住宅積17,63（1戶占116；管理房積05占．6%車面積42,41（機車位5２1個機車位930個，占２8.?！盎词杏纬琼椫梅e17,02.７㎡目總筑的12.其中商業(yè)面積4,46.0㎡占2４7辦公合積4,40.0,占4．6；宅積9,86.7約85套)占０.7。“淮市游城項售積87,72.3㎡目總筑的58.其中商業(yè)面積５６,45．0占64.4公合面積2２,9１０占2６．3宅積8,１6．3約套）占9３。“淮市游”目成后不為安的游業(yè)加個游點也將為安市一靚的市片對提淮市北心市形、善市能推動濟展著重要義。3.１.2 項目基本控規(guī)指標序號指標名稱單位數(shù)量備注1總建設用地面積㎡16８6.1折合2．２畝2總建筑面積㎡1４，7１其中:地上建筑面積㎡10,8１地下建筑面積㎡4510.03容積率６.５4建筑占地面積㎡8,03折合1序號指標名稱單位數(shù)量備注1總建設用地面積㎡16８6.1折合2．２畝2總建筑面積㎡1４，7１其中:地上建筑面積㎡10,8１地下建筑面積㎡4510.03容積率６.５4建筑占地面積㎡8,03折合1．９畝5建筑密度%51１36綠地面積㎡２,574其中:地面集中綠地面積㎡2,916人工水面面積㎡4３.5２６.7㎡計入綠地面積7綠地率％１508商業(yè)建筑面積㎡6061.0安置面積446.０㎡其中:地上商業(yè)面積㎡50９6.０地下商業(yè)面積㎡9，7509辦公綜合樓辦公建筑面積㎡2７３1.0安置面積４4０.0㎡１0住宅樓住宅樓建筑面積住宅戶數(shù)㎡戶1７23.0161安置面積906.7㎡管理用房面積㎡90.0其中：物業(yè)管理建筑㎡44.0衛(wèi)生機構用房㎡１２．0社區(qū)辦公活動用房㎡3２．0治安用房㎡7.012其他部分建筑面積㎡４241.０停車場1３機動車停車位輛521其中:地下停車位輛4９９地面停車位輛2214非機動車庫停車面積㎡5，０01５地面非機動車停車面積㎡5００16非機動車停車總數(shù)輛3,303.1．3 項目現(xiàn)場相關圖片料地塊東面(銀川路)程項目部?地塊面(淮海北路側）蘇清江中學地塊南面淮安市體育館?地塊面淮安世貿(mào)購物中心3．2?項目建設條件項目劃０１2年８月1開工現(xiàn)取的法續(xù)為：表.２.1 “淮安市龍游”項目取得的證件計表序號名 稱單位、文號１企業(yè)人業(yè)照江蘇淮工行管局?32０00０00４2602房地開企資證(二)江蘇住和鄉(xiāng)設廳 安０834８3國有地用證淮安國資淮A(21出第8４2號４建設地劃可證淮安規(guī)局 地第328010１0０１３３號“淮安市龍游城”項目地、設計及報建手續(xù)均照淮安市舊城改造項目有關規(guī)定辦理或正辦,續(xù)法程序備。３．3 項目建設實施進度項目工預為3年項目劃01２年8月１開工205年7月1竣工。[中融【江蘇“淮安市龍游城】項目］ [盡職調查報]表．3．1“淮安市龍游”項目實施進度詳控計劃表時間施工項目20１2年2013年201４年２015年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度89101１１2１２３４5６78９1011121２345６７8９101112123４5６７支護樁、工程樁三軸深攪基坑支護土方開挖人防地下室正負零商業(yè)裙房1—7層結構辦公樓、住宅樓主體結構內(nèi)、外裝飾工程機電設備安裝工程室外管線景觀綠化掃尾驗收付款進度比例(合計5)6%2%2％1%１%8%8％９％10%10％１0%6%2％27/４８PAGEPAGE/483.４ 項目的設計、施工監(jiān)情況項目司項設單已簽建工設合目司意施位正洽,項目公司與項目監(jiān)理單的《建設工程監(jiān)理合同正在備案。這三家單位系結合項目高端定位而定,保項高品、質。中：設計位南金建設計限司設資為甲。施工位江省工團有公，屋筑程總包質特。監(jiān)理位上市設程監(jiān)有公,屋筑工監(jiān)資為級。４?項目市場情況4.1?項目投資環(huán)境４.1.1 淮安市宏觀經(jīng)濟概況淮安地江省部心地,接云市東毗城,連州和安省州市,鄰遷。西大直離１３2里北最直離150，積10,7２平方公,籍口５４3２萬,轄河清、淮、安4和、洪、眙金湖４縣淮市跨兩河我重南北理界淮氣候植被、生物源具明的渡特。安榮全“城管人滿城獎。201淮市緊繞設蘇重中城主全市濟體現(xiàn)位速增態(tài),社會業(yè)面展“五濟會展現(xiàn)好開市現(xiàn)區(qū)產(chǎn)值1，60元,按照比格算比年長13.人均P５,181元首超全均水。市規(guī)模以工企累實總值２,93.0億元同增長7.9，全及北均第位高于全省均平30百點市統(tǒng)業(yè)1，８6比初增１２戶2月份報增８4戶，統(tǒng)業(yè)增量蘇北一全第。政總入一預收總量上臺,分為40７8元和2０４6億元分比年長35和447。江蘇委政對安發(fā)展常視專出加快安北要心市建的文件20２年４月3至4蘇委政淮安召全蘇工暨扶開工會議，快進北區(qū)面小社建。照蘇省省府要，安市定“五”間１４的展標即經(jīng)發(fā)水與民幸指同提”總體求“總量翻番財超億建成態(tài)、面小”的斗標淮小社會建，僅是指小，應民小康人群得實、切感到福小。周來理鄉(xiāng)淮安設面康目將分步一步202年浦和澤盱金等三達小康第步２０3市為位小三漣水淮陰淮區(qū)北（區(qū)力爭2013年確保0１4年小“三走將分現(xiàn)新型業(yè)農(nóng)現(xiàn)代特色市的三化融”中。淮安的位勢為明可概為一金寶淮市于幾何是長三、海環(huán)海大經(jīng)圈交節(jié),江蘇海發(fā)戰(zhàn)腹，也中南交界的渡帶是家閑、資業(yè)首地一。是通地淮市歷上是國漕運紐鹽要和河之,有南北”之譽如多高公路境交,新長路貫境京大運、北溉渠多條道橫錯淮漣水場前開通9航,為北域性通紐三投高地淮市譽繼東東、蘇山之國陸三個高次臺電電評“陸區(qū)資環(huán)得推城。同安現(xiàn)有5浙評“010浙重點薦資著國長角體化、蘇海區(qū)發(fā)江蘇委省府北要中城建等大略的施淮市將迎一“金遇”。4.１.２ 淮安市當?shù)乜傮w房產(chǎn)場近年淮市P及均P年均速,年合長達到5以上帶房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,來住房需求由單純的生需求向生存、改善型需轉換，房地產(chǎn)市場進入速展段。表.1.21 淮安市01年房地產(chǎn)成交情況月份商業(yè)成交量面積(萬㎡)住宅成交量面積（萬㎡)辦公地下車庫別墅成交量面積(萬㎡)商品房成交量合計面積(萬㎡）１月1０．1452.461．86６４.462月6．7７38.4９0.654５．9１３月9．１032.22０.9０42.２24月６.9０31.6４0.813９.３5５月10.2033.601.0344．836月１0．07３8.190．9449.207月8.54４5.9４１．4155．8９8月8.2136．7８0.994５.98９月6．5533.360.６840．5910月7．6638.８61.0147.531月１．０32６.681.1４38.８512月8.44３8．25１.８94８．58合計１03.６14４6.4713．３1563．３９由在21下年人受市影望緒嚴而場卻大波分購房需求開始釋放。01年度淮安市全年商業(yè)成交量103.6萬平方米,占全年商品房成交量的１8.３平每商成量8.6萬方。雖然國家對樓市進行,但淮安市并未出臺購∕限價”政策,淮的房地產(chǎn)市場仍保持著平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢另據(jù)了解,淮安市最新住房公積金貸款政策是付比例為30％筆貸額為積賬余的1０倍至20元妻雙共貸的度限可至40萬元。表.1.22?淮安市012年前5個月房地產(chǎn)交情況月份商業(yè)成交量面積(萬㎡)住宅成交量面積(萬㎡)辦公地下車庫別墅成交量面積（萬㎡）商品房成交量合計面積（萬㎡）1月8.14２2.４２1．653２.2１2月４.２525.７１2.２９32.253月9.593１.461.5142.5６4月7.８4３1.712.544２.０９5月6.34４2．74２.4851.56合計３6.16１５４.０410.４7200.67從２02年1月始淮商品成量漸揚前5個商地成分為1,０8套、86、110３套1，97、1，0９套總計5，83。除２份交現(xiàn)下外其他月份的商業(yè)地產(chǎn)成交數(shù)逐月上升,前五個月商地產(chǎn)成交套數(shù)相當于前個月住宅成交套數(shù)的42，占安前個月個地成套的29.6。212前月,安商成交量6.1６萬方,商品成的１8.平均月業(yè)量７.2萬平米。常規(guī)而言，一個城市商銷售量占當月房地產(chǎn)總售量的510，而淮安的商業(yè)銷售量占比遠遠高出常規(guī)比例說明淮安的商業(yè)地產(chǎn)處高速發(fā)展期。預計今年半年淮安市商業(yè)地產(chǎn)市將步暖商地產(chǎn)交有繼回。４.1.3?淮安市清河區(qū)房地市場淮安市清河區(qū)是淮安、市政府所在地,是政治、交通、經(jīng)濟、中心和對外交流的重要窗口。全區(qū)下淮海、長東、長西、北路、西安路、水渡口、滬路七個街道辦事處,積0方里口３0萬。清河區(qū)內(nèi)南北向的主干有淮海北路、承德路、京路、西安路，東西向主干道有淮海東西路、漕運路、健康西路、和平路,東南西方向的翔宇大道直達周來故居和紀念館、吳承故鶚居關天祠梁玉等有28條交路過內(nèi)于海路的淮市車站天長途車630,通達，遠南深、海、頭北沈陽，西到西安、武漢等；與隴海、蘭新、京滬京廣、京九、京哈等多鐵路相連的新長鐵路從內(nèi)過境淮火車站貨為企業(yè)物提可安價廉運滬、寧連同、淮等速公交于;河距淮漣民場1８8公里。清河作淮市套施完、境勢顯經(jīng)濟長快區(qū),是商房場發(fā)展為勢地，成交一處全高水平居房市的頭羊置目,屬清區(qū)轄淮中商業(yè)內(nèi)沃瑪金國際中新國廣、華蘇、天瑪特五電、寧器、美器知商企業(yè)建營。外本項外有7個重大建目加推，總筑積15．1萬方米其:業(yè)筑積332平米，占2８.目淮市業(yè)成量發(fā)勢來未來35淮市商地產(chǎn)場以消納這在樓,為海中商圈成淮乃至北業(yè)繁、貿(mào)最中現(xiàn)化商業(yè)心。表.1.3１?淮海中心商區(qū)其他在建樓盤統(tǒng)表單位萬方）序號在建項目名稱總建筑面積商業(yè)建筑面積辦公樓建筑面積住宅建筑面積１茂業(yè)代場15.74．67.０2錦繡務廈1０.77.02．13蘇寧器場8.６2.９1.32.５４雨潤際廈52.414.212.9５頤高碼港10.０1．9１.9４．06淮海天地14.81.410.97九龍匯2．９1.20.5０.3合計１5.１33．223.619.84.2?項目分析及市場情況4．2.１ 項目區(qū)域交通情況項目域通捷項北距通紐安汽總站有00距。目西的海北路淮市重的路，譽“安京”，為蘇商物中心項區(qū)屬于淮市繁的淮中心業(yè)”區(qū)優(yōu)明顯其通人組非常便能為客戶供好服半。４.２.2 ?周邊環(huán)境及配套設施項目地處淮安市中心，東靠淮安市、清河府，南臨淮海廣場,繁華商業(yè)網(wǎng)點區(qū)，周邊有淮安市體育、淮安市淮鋼健身會館淮安世貿(mào)購物中心、江省清江中學、工商銀業(yè)行中行建銀等配施齊周的業(yè)融務云集，都市白領的需要成就了層辦公樓和高層住宅的場潛力，高層辦公樓很地解決了商務人士的需。目工后將成該段標性筑。4.2.3?周邊主要土地成交況地塊名稱編號土地面積容積率成交時間用途成交單位成交價（萬元)樓面地價（元/㎡)平方米畝總價畝價西園廣場東北角地塊(2１082１）4,６０６6.4≤5.05.0商業(yè)金融業(yè)辦公王文奇4,1０６9.72，71８地塊名稱編號土地面積容積率成交時間用途成交單位成交價（萬元)樓面地價（元/㎡)平方米畝總價畝價西園廣場東北角地塊(2１082１）4,６０６6.4≤5.05.0商業(yè)金融業(yè)辦公王文奇4,1０６9.72，71８清河加油站地塊（0１0６9)2,1974.8≤0.5５.０商業(yè)（加油站）中國石油天然氣股份有限公司江蘇淮安銷售分公司4，4０９２.4２764．1新城6號地塊(0109２)2，5053．３≤0.55.0商業(yè)（加油站）中國石油天然氣股份有限公司江蘇淮安銷售分公司4，60１,501３455.8深圳路北側地塊（010Ｋ5）7，１0５17２≤5.5５.０商業(yè)住宅淮安金鑫置業(yè)發(fā)展有限公司6,0055.61,131城中加油站地塊（01024）1，590２.４≤14８.2商業(yè)金融業(yè)淮安中冠置業(yè)有限公司５，602，5762,２02項目邊地源目前供發(fā)土都離項較列的成交在550萬元以。4．2.4?周邊競爭項目分析我們考察了周邊在售與罄樓盤的實際銷售情況以支持對融資項目銷售景的預測，具體分如:表.２.41淮安市部分在與售罄樓盤一覽表序號項目物業(yè)形態(tài)銷售狀態(tài)銷售時間總套數(shù)未售套數(shù)未售占比成交均價(元/㎡)1淮海第一城住宅（三期開發(fā))售罄200５.5２0０9１０2，1５8，０002曙光國際大廈辦公樓售罄20０9．920．8433９,20０3中央百貨新亞商城辦公樓售罄2010.12０1２355291(自）1６．5%9,５00４匯豐D中央廣場臨街商鋪預售20126２231３．６%７８,0０05豐惠廣場辦公樓在售20153１814545.６％9,0０06萬達廣場商鋪售罄2010.52０.12106２５,0０0辦公樓在售２009.開售1，53360.4%６,500住宅（三期開發(fā))在售20０9.開售4，03５７７819.3％6,00０7茂華國際匯住宅在售2０10．開售1,89647１2４．8%5,８０0淮海第一城住宅8,000元／㎡匯豐ＣBD中央廣場臨街商鋪７８０00元/㎡豐惠廣場辦公樓9，0０元/㎡淮安市龍游城

萬達廣場商鋪2５,０0元/㎡辦公樓6,５０0元/㎡住宅,000元茂華國際匯住宅5,800元/㎡曙光國際大廈辦公樓９，20元/㎡中央百貨新亞商城距離6０0米距離1５00米距離6０0米距離1５00米距離20０0米距離6００0米4.２.5?項目總體評價 項目市場定位本項定中客戶以遷戶商安及邊縣務員泛務員、地型業(yè)管人員私業(yè)為。（1）區(qū)域來源：以吸納區(qū)域客戶為主本區(qū)域事業(yè)單位工作員、工區(qū)工作人員及周邊私營業(yè)主為主力購買群體。通過研究發(fā)現(xiàn)，0%的客源來自于本區(qū)域，對中心城區(qū)客群吸引力較強。隨著目前域內(nèi)部分產(chǎn)品品質的提，跨區(qū)置業(yè)現(xiàn)象有所增,客戶層面明顯得到擴與級中城客戶及遷進群受價導明增。（2)職業(yè)構成:公務員事業(yè)單位人員教師、生等高知群體主力客。此外，改善居條的有民少量遷周產(chǎn)人也為業(yè)重群。（3)置業(yè)驅動:剔出項自身產(chǎn)品力因，就地業(yè)的便捷性成區(qū)域置的主要驅動因素。此外，區(qū)域良好自然環(huán)境與教育資源也促使購房者置業(yè)的關鍵素。區(qū)域客戶主要為改善現(xiàn)有居住環(huán)境的住需求，但同時對性價要求較高,重視子女教，愿意承受的購房總價兩一不過０萬,房過5０萬。(4地緣改善項將“域緣改客主第居為隨項目板塊整體認知度的提高而進步向外輻射,最終占領市中高端市場。隨著項整體市場影響力的不斷提升，在鞏固周邊群的基礎上，推進客戶演變及客戶層次的升級客群的輻射半徑將會得大圍拓。 項目SWＯT分析(1）優(yōu)勢(S)a.規(guī)、園,規(guī)劃理自配設齊備。b在域處領地利項高質的樹在區(qū)內(nèi)雞夠迅速贏市認。ｃ.林景富新主義格具格。(2)劣勢(W）項目周邊居住環(huán)境一般檔次不高，區(qū)域內(nèi)高尚住氛圍、周邊配套有待強,如醫(yī)療、教育文、樂施有待項公進后高。(3)機會(０）a．域展勢好多知開商聚齊托市。ｂ.府區(qū)功定劃,來多景好。（４)威脅（Ｔ)國家房產(chǎn)發(fā)策收緊勢。?項目ＳWOT結論項目老區(qū)造目定位商、公住的綜商用。業(yè)辦公房大空間面置靈劃功能間可業(yè)根需要由合分,調自采通，降低耗公服空核心。宅分大中、戶結考,供可足同層的居需,滿部拆遷置求項區(qū)優(yōu)勢顯對潛客的吸力較,銷售面壓比小。４.３?項目銷售情況預測4.３.1 項目銷售方式項目聘請曾開發(fā)“南京游城”項目的原上海鵬（集團)有限公司總經(jīng)擔任項目的銷售招商顧問,負責項目期的銷售團隊組建和招運營工作，經(jīng)過廣泛接和多方洽談,目前與四川中原物業(yè)顧問有公司達成了初步代理銷意向。其中：四川中原業(yè)顧問有限公司是20０2年四省都冊的香獨資業(yè)香中集成之一以信業(yè)的房地產(chǎn)綜合服務商形向成都周邊城市輻射發(fā)，在業(yè)務上形成了“商房全程代理、二手住宅和商業(yè)、辦公樓中服務”三大營業(yè)板塊,上公司市場研究中心的業(yè)支持，在業(yè)界樹立了“穩(wěn)健發(fā)展、優(yōu)質務”的良好形象。同時項目將與本地金融機構蘇銀行合作,為客戶辦商按貸服,促銷計的現(xiàn)。4.3.2?項目銷售手段?本地銷售

本地銷售+異地銷售組售模式與淮當?shù)臉I(yè)地代理司作讓全代理項的銷廣銷售作; 異地銷售在淮安以外的區(qū)域，在錫常的蘇南地區(qū)、上海州的滬杭地區(qū)尋找外地分銷公司（初定四川中原物業(yè)顧問有公司）,負責淮安本地外的區(qū)域客戶拓展工作主抓長三角經(jīng)濟發(fā)達地的戶?本地推廣以強力媒攻打淮安場媒以M為主同結戶廣、車廣、平面體告多手。4.3.3 項目銷售前景該項目房屋銷售價格參照淮安市當前房地產(chǎn)市場價格并考慮一定的區(qū)位價格優(yōu)勢而確定的項所房按在35年內(nèi)部售畢慮項建期按程序行屋售，以滿項所資的求并減項的場險。銷售預測如下:20１3年0月1日—２１5年2月31日項目總銷預測表序號房產(chǎn)類型銷售面積（㎡）銷售單價(元/㎡)銷售收入（萬元)1商業(yè)56，24522,０00１23,７9．02辦公樓22,９5１08,000１8,３60８３住宅8,17６.36,００04,905．８合計87,３72３１47,0５.６PAGEPAGE/4820１３年０月1日—21５年2月31日分年度銷預測表（單位：萬)序號房產(chǎn)類型銷售單價（元/㎡）２013年（０月１日2月31日）201４年（1月1日－１2月31日）201５年（1月1日1２月３1日）合計銷售面積（㎡)銷售收入(萬元)銷售面積(㎡)銷售收入(萬元)銷售面積（㎡）銷售收入(萬元)銷售面積(㎡)銷售收入（萬元)1商業(yè)22，００0１，2９.724,７４９41６,87４637,12412８,１207６1,8６55５６,24５0１23,7９.０2辦公樓8,0004,5９０.０３,672.０６,88５.１5,508.0１,45．９9,180.８22,9５１0１8，360８3住宅6,0001,632.0979．2２,４47.８１,46８．7４，09６.５2,457.98,176.34,9０5.8合計17,47172９,4００6２6，2０7５4４,100843,6９31７３，5042８7,3723１4７,0５．6 20１3年分季度銷售預測表序號房產(chǎn)類型銷售單價(元/㎡）四季度合計銷售面積(㎡)銷售收入(萬元）銷售面積（㎡）銷售收入（萬元)１商業(yè)２2,0001,2９.72４,749４1,２9．7２４，749４2辦公樓8,0０04，590．０３,6７2.０４，590.０3,67２．０３住宅6,０001,632.0979.２1,632．0９79.2合計17,471729，400６17,47１729,4006 201４年分季度銷售預測表序號房產(chǎn)類型銷售單價（元／㎡)一季度二季度三季度四季度合計銷售面積(㎡)銷售收入(萬元）銷售面積(㎡)銷售收入（萬元)銷售面積(㎡)銷售收入(萬元）銷售面積(㎡）銷售收入(萬元）銷售面積（㎡）銷售收入（萬元）1商業(yè)2２,00０1,68７.53，７12．53,37４.97,424.8６,７49．8１4,84965,０62.41,17.2１6,８74６37,１24１2辦公樓８,00０688.６550.81,3７７．01,10１.62,7５4．0２,20３.22,06５.51,65２．46,885.15,5０8.０3住宅６,０00244.8146．9489.6293.7979．1587.5734．34４0.6２,４47.81,４6８.7合計２,6２0．94,410.25,241．58，８20.110,４82９17,6４037，862．213,2302２6,2０75４4,100８?２０１５年分季度銷售預測表序號房產(chǎn)類型銷售單價（元/㎡）一季度二季度三季度四季度合計銷售面積（㎡)銷售收入(萬元）銷售面積(㎡)銷售收入（萬元)銷售面積（㎡)銷售收入（萬元）銷售面積(㎡）銷售收入(萬元）銷售面積(㎡）銷售收入（萬元)1商業(yè)２2,00０5,６24.1１2,3７301，28.3２4，7462８,436.2１８,５59７2,812.16,18６.６2８,120７61,8６552辦公樓8,00０2,2９5.1１,83６.24,590.43,６72.３3，442.８2，7５4.２１,147.6918.1１,45.99,180.83住宅6,0００８19.２491．５1,638.69８3.2１，2２9．0７37.44０9.7245.84,０96.52,457.9合計8,7３8.414，70０7１7,477３2９，４0１713,1080２２,０51３４,３６9.47,35０.５43,693１7３,504２PAGEPAGE/485 項目財務效益評估５．1? 項目總投資預測“淮安市龍游城”項目投資費用包括:土地費、建安費用、銷售費用管理費用、財務費不預費等經(jīng)測，目投約８０64.６萬。表.1.1“淮安市龍游”總投資預測表位萬元)序號項目金額備注1土地合本3１,5５772商品建成本４1,91273開發(fā)成本小計（+)73,47044銷售用１,470.１按銷入1５財務用2１,6000６管理用571.5按工造的127開發(fā)費用小計（+5）2３,６4168不可預見費用９52.6按工造的2預測9合計(3+7）9８,０646表.1.2“淮安市龍游”建設成本（安置建成本商品房建設成）算表序號計算單項項目規(guī)模取費標準合計（萬元）備注1建筑安裝工程費用４200．1．1土建工程14,71002261２．5詳見概算書1.2公共部分裝飾工程３5４1.０26０0元/㎡2，25２６1.3給排水１4,7100262.8詳見概算書1.4氣體滅火系統(tǒng)1項５0０01.５消防及自動噴淋14,7100２1,5999詳見概算書1.6暖通1４，710021,2995詳見概算書1.７電力照明14,710022,7192詳見概算書１.８火災自動報警系統(tǒng)14,7100２1,64３３詳見概算書1.9智能網(wǎng)絡系統(tǒng)1４,７1０021,580８詳見概算書１.標識系統(tǒng)設計制作1項１0.０暫估1.變配電系統(tǒng)1項１，000０暫估1．電梯工程2，0000１.２.１電梯33站1臺60萬/臺66.0含地下１.２.2電梯10站8臺４０萬/臺32.0含地下1.2.3自動扶梯３8臺40萬/臺1，2０0０1.3機械停車227輛17００元／輛38.0廠家詢價1.室外工程1，6６10１.4.1道路及停車廣場5，9３24２220元／㎡12.51.４.2綠化2,57３7２400元/㎡１0.９１．4.3景觀及小品3，95862800元/㎡２4．71.4.4人工水面43.９2700元/㎡３0691.4．5污水處理系統(tǒng)1項10.01．４.6水景及水處理循環(huán)系統(tǒng)1項24．０1.4．7建筑亮化照明1項15．01.4.8室外管網(wǎng)及照明8，8９102１80元／㎡16.0２工程建設其他費用５,4733２．1勘察費1項500０2.2設計費4200.6萬元工程造價的２６0%1,9410按計價格[2０］10號文２．3工程監(jiān)理費420０．6萬元工程造價的180%75.５發(fā)改價格[20］60號文2.４招投標及造價咨詢費42００.６萬元工程造價的12０%50.7蘇價服(20443號文2.５市政公用基礎設施配套費1４,7１００2105元/㎡１,6１0５蘇財中［20]年24號文2．6新建房屋白蟻防治費14，710０226８5[建設]１0號文２.7前期工程費1項77.0２.8房屋產(chǎn)權測繪費14,7１０023元/㎡４４60２.9散裝水泥費14,710022元/㎡２9７32．０規(guī)劃服務費１4，710021.2元／㎡1784２.1審圖費14,7１00２2元／㎡297３2．２樁基檢測費1項30002.3公用事業(yè)管網(wǎng)施工接入費1項60.02.４環(huán)境評估檢測費1項１50０2.5沉降檢測費1項10０02.6防雷審核費1項6.０3合計47６８.9PAGEPAGE/48表．1.3“淮安市龍游”(02年8月1日—05年７月1日)年度現(xiàn)金流預測表(單位：萬元)序號項目名稱:２01２年（8月１日—2月1日）２０13年２0１4年2015年(1月１日７月1日)合計1資金來源40，１0０029,4006４４,10085１,4528１65,0４.21.1自有金20，１0002０，１000１.2銷售入29,4０0６４4,1０085１,452812４,９4.2１.3本次資20,00002０，０0０02資金運用35,１97117,018７31,26１９37,7906120,98.32.1土地合本２6,2995６85.92,１４７1,028．730,128９２.２商品建成本３,3５３.0５，０29.５15，5077７,5４4．３31，43４５2.3銷售2９4.0441.05１４.５1,249．５2.4財務用5,１00.0７,200．07,20０.0２,10０．02１,６００02.５管理用45．768.621．510２.94２8．72.6不可見用７6.2１4.33５2.５171．５714.42.７所得前費22.72,52３.９３,78０.７4，399.3１0,７2662.8所得預繳1，１02．51,653.81，9２９.44,６８5．７2.９歸還款2０,000020,0００0３凈現(xiàn)金流5,２02.912,3819１2，838913,66224４,08594累計凈現(xiàn)金流5,202．９17,５848３０,423744,0８５9表.1.4 “淮安市龍游”（2012年8月1日—21５年7月１日）季度現(xiàn)金流量預測表（單:元)項目名稱?２０１2年３季度（始于8月１日）?2０12年4季度?2013年1季度?2013年2季度?2013年３季度?２013年４季度

2０14年1季度?２01４年2季度

2０14年３季度?20１4年4季度?２015年１季度?2015年２季度

20１5年3季（截?合 計至7月１日）1?資金來源 40,100０?2９,40０６?4,410.2 8,８20．1?17,６403?13,２302 14,7007 2９,40１7 ７,３50．4?16５，０4.２1．１ 自有金?2０，1000 20,10０01.2?銷售入 29,4006 4，４10.2?8,8２0．1?1７,6403?13，230２ 1４,7００７ ２9,4017?7，３5０.４ 124,９４．21.3 本次資?20,00０0 2０,00002?資金運用 ３１,8041 ３,０93.２?１,8８3.１?1,391．5?１,3９1.５?12,３525?5,4１８.７?6,496.7?８,161.4 １，18５０ 7,77０．5 7,759.5 2２,2606 120,98.3土地合2.1２.2

成本商品建設成本?26,1852 １4.３?14.3?５7.3 57．３ 45７.2 45７.２?５1４.4 571.５ 571.5 5７1.5?342.9 14．3 ３0，1２8９2,５14.8?8３8.3 838.3 419.１ 419.１ 3,353．0?3,353.０ 3,７７2.０?4,１91.3?4，19１.３ 4,1９1.3?2,514．8?838.2 ３１，4345２.3?銷售用?29４.０?４4.1 88.２ 176.4 132．3?1４7．0?2９４.0 73.5 １,249.52．4 財務用?3,000.0 ２,100.0?900.0?9０0.０ 900．0?4,500.0 9０0.０ 900.0 900．0?4,500.0 9００.0?900．０?３00.0?21,6000２．5?管理用?34．３ １.4?1.4 5．7?５.７?４５.7 45.7?51．5?5７．2 ５7．2?5７．2?3４.3?1.4 428.7不可見2．6?費用所得前?57.2?19.1?１9.1?9.４?９.4?76．2?７6．２ 8５.7 95.3 95.3 95.3?57.1?1９．1 71４．４2.7?稅費所得預

12．6 10.1 2,5２3.9 377．1?75４.1 １，５0８.2?１,14１.3 1，256.9 2,5１３．９?6２8.5?10，7２662.８繳?1，10２．５ １65.4?330.8?661.5?49６．1?551.３ 1，102.5 2７5．6?4,685.72.9?歸還款?2０,0０00?2０,00０03 凈現(xiàn)金流 ８,2９5.9 ３,0９3．2 １,883.1 1,391.5?1,391.5 17，0481?1,00８．5?2,323.4 9,478.9 2,０４５.2?6,930．2?21,642２ 1４，9102?44,0859累計凈現(xiàn)4?８,295.9 ５,202.7 ３,319.6 １，9２8.1?536．6?17,5847?16,5762 18,899６ ２8,37８5 30,4237?37，３５39 58,9９61?4４,0859金流從表５1.3和表5.1．4可看出在款期(25年７月１)項