2024烏魯木齊朗悅盛境三期營(yíng)銷及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控方案

朗悅盛境三期

營(yíng)銷及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控方案

新疆呈信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2011年11月6日

第一章房地產(chǎn)市場(chǎng)背景簡(jiǎn)析

第一節(jié)：全國(guó)市場(chǎng)綜述

?限購(gòu)令出臺(tái)，對(duì)全國(guó)一線城市造成極大影響，對(duì)二、三線城市造成肯定影響，

房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)得到遏制，甚至有不同程度下跌，市場(chǎng)總體銷售量下降幅度較大。

?銀行前三季度不斷提高儲(chǔ)蓄利率，使得投資者將更多的資金轉(zhuǎn)向銀行儲(chǔ)蓄。

?前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資44225億元，同比增長(zhǎng)了32.0%,比上半年回

落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資31788億元，增長(zhǎng)35.2%。全國(guó)房地產(chǎn)銷售

面積71289萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.9吼其中，住宅增長(zhǎng)面積12.1%。

?前二季度,國(guó)民固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）212274億元.同比名義增長(zhǎng)24.9%

（扣除價(jià)格因素，實(shí)際增加16.9%）,比上半年回落0.7百分點(diǎn)。

?初步預(yù)算，國(guó)內(nèi)前三季度生產(chǎn)總值320692億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)

9.4%o

?國(guó)家關(guān)于城市化進(jìn)程戰(zhàn)略接著實(shí)施，改善性住房任然有較大潛力，剛性需求依

舊有肯定市場(chǎng)。

其次節(jié)：烏魯木齊市市場(chǎng)概述

1、烏市經(jīng)濟(jì)

a固定資產(chǎn)投資

2011前三季度.烏市固定資產(chǎn)投資4313600萬(wàn)元，同比增K26.73%,其中，國(guó)有及

國(guó)有控股單位投資2449155萬(wàn)元.增氏16.59%。

分產(chǎn)業(yè)看，前三季堆第一產(chǎn)業(yè)投資同比卜降65.06%,第二產(chǎn)業(yè)投資熠長(zhǎng)12.25%,第

三產(chǎn)業(yè)投資增氏37.53%.

a房地產(chǎn)開發(fā)投資

2011年前三季困.烏市房地產(chǎn)開發(fā)投資1407405萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)56.18%.其中住宅

投資”73012萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)65.69%.

【數(shù)蛔來(lái)源：烏a木齊市國(guó)民經(jīng)冰運(yùn)行心冽】

□烏市CP1變動(dòng)情況

2011斗9月份烏市居民消防價(jià)格(CPI)同比上漲5.0%,分類別卷.上漲的大類依

次為：食品類148%、居住類4.2%、醫(yī)療保健和個(gè)人用品類3.5%、煙酒類3.4%、家庭設(shè)

備用品及維修服務(wù)類2.8%、交通和通佶類價(jià)格與去年同月持平，衣著類價(jià)格下降6.6%、

娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)類價(jià)梏卜降1.1%.

【數(shù)據(jù)來(lái)源：與瞥木齊市統(tǒng)“局】

今年以來(lái)，烏市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資依舊處于增長(zhǎng)，與全國(guó)趨勢(shì)相

反，這與中心政府對(duì)新疆跨越式支持緊密相關(guān)，同時(shí)一線房地產(chǎn)商紛紛進(jìn)駐新疆

市場(chǎng)，接著拉動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)。由于烏市為全疆唯?特大城市，市場(chǎng)輻射

半徑較大，且商品住宅均價(jià)位于全國(guó)同類城市后序水平，故1—3季度房?jī)r(jià)同比持

平或略有增長(zhǎng)。市場(chǎng)成交量有肯定下降，但一些地段較好、品質(zhì)較高、價(jià)格比較

合理的樓盤，銷售依舊較好。

4、商品房市場(chǎng)

【統(tǒng)計(jì)時(shí)間】:2011/9/1-2011/9/30

【數(shù)據(jù)來(lái)源】：烏市房產(chǎn)局及天道數(shù)據(jù)平臺(tái)

【統(tǒng)計(jì)說(shuō)明】：本報(bào)告中將高新區(qū)與新市區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與頭屯河區(qū)數(shù)據(jù)合并統(tǒng)計(jì)，分

別統(tǒng)稱高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)；

4.1商品房市場(chǎng)綜述

□供應(yīng)

2011年15月，我市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)傳282.48萬(wàn)平方米.同比卜降9.12%;新建

商品住房批準(zhǔn)預(yù)傳247.90萬(wàn)平方米，同比下降10.42%。

2011年9月，我市總計(jì)有11個(gè)商品房項(xiàng)目入市供應(yīng)，商品房預(yù)偉新增供應(yīng)套數(shù)6503

套，合計(jì)75.92萬(wàn)平米，環(huán)比上漲31.58%;本月商品住宅預(yù)伐新增70.31萬(wàn)平米，環(huán)比上

漲45.45%。

分項(xiàng)目來(lái)看，今年9月，廣匯房產(chǎn)在本月有兩個(gè)項(xiàng)目入市，且供應(yīng)規(guī)模較大。僅馬德

里舂天商住小區(qū)本月就新增預(yù)售2726套，住宅和商業(yè)合計(jì)供應(yīng)達(dá)30.56萬(wàn)平方米，供應(yīng)

量超過(guò)了今年上半年全市商品房月平均供應(yīng)規(guī)模?其次為中央郡二期頊目本月入市1438

套，上市面積17.36萬(wàn)平方米。這兩個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)規(guī)模以面積計(jì)占到本月商品房新增預(yù)傳供

應(yīng)的60%還以上。

2011年9月烏■木齊市商品房項(xiàng)目供應(yīng)排名

預(yù)傳新增套

序號(hào)項(xiàng)口名稱預(yù)生新增面枳（十）面枳占比（%）

數(shù)

1馬徽里春天住宅小區(qū)2726305667.660.26%

2中央郡商住小區(qū)1438173602.6922.87%

3新投國(guó)際花園（世界名筑）88698928.2413.03%

4腋和花園35832125.444.23%

5立幸尚品33844268.485.83%

6恒大花園二期26734964.353.29%

7玲瓏郡15614336.821.89%

8雅山新天地12015379.022.03%

9天山綠洲一期11611892.341.57%

10寶青界園8810199.881.34%

11新和居102788.373.67%

□成交

2011年15月，商品房登記成交320.11萬(wàn)平方米（30845套），同比卜降1.03%;其

中商品住房登記成交287.67萬(wàn)平方米（27074套），同比嚕K1.41%:

其中9月單月，商品房登記成交4287萬(wàn)平方米（3941套），環(huán)比上漲38.84%;其

中商品住房登記成交39.01萬(wàn)平方米（3546套），環(huán)比增長(zhǎng)3.51%.

分項(xiàng)目來(lái)看，本月成交排名前五名分別為馬德里春天、中央郡、金盒花園、新投國(guó)際

花園（世界名筑）、荷蘭小鎮(zhèn)二期。其中有三個(gè)項(xiàng)目均為廣匯房產(chǎn)開發(fā)，且有三個(gè)項(xiàng)目在本

月有大量房源上市供應(yīng).

□價(jià)格

2011年1?9月烏市商品房成交均價(jià)為5286.64元/平米；其中，商品住房成交均價(jià)為

5047.43元/平米.

其中9月單月，商品房平均成交價(jià)格52262元/平方米，同比上漲16.92%;商品住

房平均成交價(jià)格4978.82元/平方米，同比上漲17.1%;商品房平均成交價(jià)格環(huán)比上漲

3.69%;商品住房平均成交價(jià)格環(huán)比上潢3.98%.

42能住宅市場(chǎng)

□商品住宅供需情況

9月育品住宅供銷比為】:0.55,本月批準(zhǔn)JMHt達(dá)到高?

9月份新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售703萬(wàn)平方米，環(huán)比增K45.45%,商品住房登記成交

39.01萬(wàn)平方米（3546套），環(huán)比增長(zhǎng)3.51%。

□商品住宅分套總供求關(guān)系

1?9月100140戶戶M供應(yīng)及成交居首，小于80戶戶型在供應(yīng)不足的情況下成交活躍

2011年L9月10（X40平米房型供應(yīng)及成交居首，這主要是供應(yīng)量多為改善性為主

的產(chǎn)品，隨著市場(chǎng)調(diào)控對(duì)于投資和投機(jī)購(gòu)房需求的抑制，剛性購(gòu)房需求購(gòu)房者表現(xiàn)出了較

頓的購(gòu)買能力，8090平方米面積段房型占到市場(chǎng)總成交的19%.

2011年1-9月烏市育品住宅分戶以供求關(guān)系示意圖

70

口商品住宅不同價(jià)格供求關(guān)系

1-9月6000-7000元價(jià)格產(chǎn)品供應(yīng)居首，4000-5000元價(jià)格段產(chǎn)品成交居首

1?9月住宅各價(jià)格段成交數(shù)據(jù)顯示,40005000元/平方米為市場(chǎng)成交的主力價(jià)格區(qū)間,

該價(jià)格段住宅成交占到市場(chǎng)總成交的23.5%;其次為5OO&6OOO元/平方米價(jià)格段，該區(qū)

間占比為21.6%.

對(duì)比住宅各價(jià)格段供應(yīng)數(shù)據(jù)我們則發(fā)現(xiàn)，我市住宅市場(chǎng)主要價(jià)格段供求從本月開始出

現(xiàn)了較為嚴(yán)重的失劭.截止9月，我市住宅市場(chǎng)中，6000-7000元/平方米價(jià)格段成為市

場(chǎng)供應(yīng)的主要區(qū)間，其占比26.8%,不僅高于住宅40005000元/平方米主要成交價(jià)格段

23%的占比，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于相應(yīng)價(jià)格段成交13.9%的占比。分析認(rèn)為，住宅市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格

段走高主要由于近幾個(gè)月來(lái)中高價(jià)位項(xiàng)目樓盤大量入市所致。本月上市供應(yīng)項(xiàng)目中，中央

郡1438套房源備案均價(jià)為8100元/平方米?世界名筑此次入市房源備案均價(jià)則為7600

元/平方米。囚此，隨著市場(chǎng)供應(yīng)旺季的到來(lái)，價(jià)格審批部門為不影響到市場(chǎng)整體供應(yīng)而使

2011年1?9月不同價(jià)位商品住宅成交面積占比示意圖

■2500-3000

■3000-4000

■4000-5000

■5000-6000

■6000-7000

■7000-8000

8000-9000

"9000-10000

10000-12000

□商品住宅成交均價(jià)

?2心月我市商品住宅環(huán)比成交均價(jià)下滑，本月開始小幅反彈

2011年9月，我市商品房成交均價(jià)為5226.21平方米，同比上漲16.92%;其申住宅

成交均價(jià)497882元/平方米，同比增K17.1%,環(huán)比上漲3.98%。住宅成交均價(jià)數(shù)據(jù)顯

示，今年2—8月，我市住宅成交價(jià)格連續(xù)7月環(huán)比下滑，從本月開始止跌小幅反彈。價(jià)格

同比數(shù)據(jù)較上月未出現(xiàn)明顯波動(dòng).分析認(rèn)為今年以來(lái)我市住宅市場(chǎng)交易均價(jià)環(huán)比連續(xù)走低

「原因在于政府對(duì)于入市價(jià)格的干預(yù)，隨著政府干預(yù)手段松動(dòng)，市場(chǎng)供應(yīng)量熠加，中高

端項(xiàng)目擺脫壓制段終上市，市場(chǎng)成交價(jià)格反彈在所灌免。因此，在距離本年度住宅價(jià)格目

標(biāo)考核落實(shí)僅一個(gè)季度的時(shí)間，政策壓制之后價(jià)格的反彈尤其值得警惕.

43區(qū)域商品房分析

□區(qū)域商品房供應(yīng)

本月商品房供應(yīng)主要集中在高新區(qū)，其次是沙區(qū)

分區(qū)域來(lái)看，本月天山區(qū)和水磨溝區(qū)無(wú)項(xiàng)目入市供應(yīng)。其它區(qū)域當(dāng)中，經(jīng)開區(qū)在本月

供應(yīng)量最大，有馬德里春天、恒大花園二期、新和居、寶者磐園總計(jì)四個(gè)項(xiàng)目獲批預(yù)借，

面積36.79萬(wàn)平米。此外，沙依巴克伙中央郡、天山綠洲、雎山新天地三個(gè)項(xiàng)目也新增預(yù)

口分區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品明細(xì)

2011年9月馬市各區(qū)域有品房供應(yīng)明細(xì)

育品房供應(yīng)*他沙區(qū)期F區(qū)米東區(qū)

件新增（萬(wàn)

商品房供應(yīng)14.3920.0936.794.65

irf）

1錦繡山河中央都新和居玲瓏郡

新幅售供2向幸尚品天山歸洲寶青磐園頤和花園

應(yīng)項(xiàng)目3世界名筑雅山新天地馬您里春天

4恒大花園

□區(qū)域商品房成交

本月米東區(qū)延續(xù)上月成交居首，經(jīng)開區(qū)、沙區(qū)及高新區(qū)本月成交不錯(cuò)

本月我市商品房分區(qū)域成交數(shù)據(jù)顯示，高新區(qū)成交量最高，該區(qū)域成交面積為14.48

萬(wàn)平方米，占到全市總成交量的三分之一。其次為沙儂巴克區(qū)，商品房共計(jì)成交874套,

9.2萬(wàn)平方米，占比24.9%。各【X域分項(xiàng)目成交來(lái)看，沙區(qū)中央郡、水磨溝區(qū)綠城百合公

寓二期、經(jīng)開區(qū)的馬德里春大和米東區(qū)荷蘭小笛二期項(xiàng)目成交量均占到相應(yīng)區(qū)域的很大比

例.

2011年9月烏市各區(qū)育品房成交面枳占比示意圖

2.08.5.6%

■高新區(qū)

■經(jīng)開區(qū)

。米東區(qū)

■沙區(qū)

■天山區(qū)

□分區(qū)域成交產(chǎn)品明細(xì)

2011年9月烏?木齊商品房各區(qū)域成交明細(xì)

類別天山區(qū)沙區(qū)水區(qū)高新區(qū)（新市區(qū)）米東區(qū)開發(fā)區(qū)（吳區(qū)）

典型

國(guó)際嫁城百合荷蘭小便馬德里春寶青?碧

成交項(xiàng)中央都萬(wàn)泰星辰

置地公寓二期二期天閏

目

成交套

54429703523751977

致

成交面

4925.8951422.7716205.962891.0321723.6553728.036225.35

枳（irt）

其次章消費(fèi)者/投資者分析

第一節(jié)烏魯木齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析

?區(qū)域偏好：目前消費(fèi)者對(duì)居住區(qū)域偏好主要集中在鬧市區(qū)，其次就是在自己所

屬區(qū)域內(nèi)（如工作地、長(zhǎng)期居住地、經(jīng)營(yíng)事業(yè)地）。

?產(chǎn)品偏好；主力戶型為三室及二室，三室戶型面積集中在105—145平方米區(qū)

間，二室戶型面積集中在70—90平方米區(qū)間，且多位受訪者對(duì)雙衛(wèi)較強(qiáng)調(diào)，

另外偏好歐式、現(xiàn)代化、簡(jiǎn)約化的建筑外立面，對(duì)建筑質(zhì)量要求較高。

?配套需求：對(duì)物業(yè)管理相識(shí)提高，希望有較好的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)及小區(qū)品質(zhì)，對(duì)

平安、運(yùn)動(dòng)休閑、教化、醫(yī)療、綠化景觀、生活的配套需求最強(qiáng)。

?價(jià)位傾向：依據(jù)消費(fèi)者價(jià)格彈性的簡(jiǎn)潔分析，市場(chǎng)價(jià)格引導(dǎo)空間有500—1000

元/m，。目前烏魯木齊市房地產(chǎn)消費(fèi)方式以按揭付款及一次性付款為主。

?媒介接觸習(xí)慣:，主要的媒介有《晚報(bào)》、《晨報(bào)》、《都市報(bào)》、戶外媒體、流淌

媒體、電視電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、手機(jī)短信、現(xiàn)場(chǎng)等，口碑傳播的效果相對(duì)更好。

其次節(jié)本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位及細(xì)分

消費(fèi)者是市場(chǎng)的主導(dǎo)因素，只有與其形成良性溝通，真正滿意消費(fèi)者生活價(jià)

值觀中基本的欲望與需求，才是樓盤的生存之本。

依據(jù)朗悅盛境三期市調(diào)報(bào)告，我們把項(xiàng)目各檔次產(chǎn)品的目標(biāo)消費(fèi)群劃分為兩

類：

第一類：高收入消費(fèi)群:

主要是大戶型單位，躍層單位的購(gòu)買者。

?主力戶型面積為120—180nf,可以接受的房屋總價(jià)在100—180萬(wàn)之間。

?年齡層次為40—55歲之間。

?身份特征為高收入人士。

?教化程度為初中以上學(xué)歷。

?職業(yè)狀況為高層管理者或私營(yíng)業(yè)主。

?職業(yè)背景大多為（想轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的）國(guó)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、政府官員、商人、私營(yíng)

企業(yè)主、職業(yè)管理層，外來(lái)省市在烏魯木齊做生意人員（約占20%）。

?年經(jīng)濟(jì)收入一般在50萬(wàn)元以上。

?家庭成員以三口之家或三代同堂居多。

?愛(ài)好愛(ài)好有文藝、運(yùn)動(dòng)、休閑、度假、聚會(huì)。

?多為二次置業(yè)。

其次類：中等收入消費(fèi)群：

主要是多層洋房的購(gòu)買者，

?主力戶型面積為70—120nf,可以接受的房屋總價(jià)在50—100萬(wàn)元之間。

?年齡層次分為兩塊，一是25—45歲的中青年，二是50歲以上的中年人；

?身份特征為中青年創(chuàng)業(yè)者、職業(yè)管理層、專業(yè)技術(shù)人員（醫(yī)生、律師、工

程師）、自由職業(yè)者、金融、文藝工作者、政府機(jī)關(guān)干部，離退休老人、

外來(lái)人員等；其中25-45歲的消費(fèi)群體在按揭貸款消費(fèi)上有很大的引導(dǎo)空

間。

?教化程度主要為中學(xué)以上學(xué)歷；

?月收入在5000元以上，或有肯定的積蓄；

?家庭成員以三口之家居多；

?愛(ài)好愛(ài)好有文藝、體育、休閑、度假、聚會(huì)等，喜愛(ài)美麗環(huán)境，能夠接受

簇新事物，性格樂(lè)觀開朗；

?他們大多是首次置業(yè)，或改善原有居住條件。

通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)主要城市的市民消費(fèi)形態(tài)分析所得，隨著家庭起先階段的推遲與

延長(zhǎng)，購(gòu)房者正在趨向年輕化。對(duì)年輕也有了新的理解，25-45皆謂之年輕人。年

輕、高收入、較高學(xué)歷的一代已經(jīng)成為最主要的購(gòu)房消費(fèi)群。這一點(diǎn)在烏魯木齊

市也漸漸明顯。年輕人對(duì)戶型結(jié)構(gòu)、居住環(huán)境、配套和社區(qū)文化的要求與其他年

齡層的消費(fèi)群有所不同，他們具有獨(dú)特的品位與品嘗，具有新潮、時(shí)尚、特性突

出的特點(diǎn)，對(duì)樓盤生活的理解更加深刻。

都市年輕一代的志向居住形態(tài)是:

需求詳細(xì)訴求點(diǎn)

地段滿意工作、生活的便利性，交通便捷

社區(qū)環(huán)境尊崇、健康、生態(tài)、和諧、平安

會(huì)所活動(dòng)性、參加性

戶型舒適而適用

生活配套盡可能在社區(qū)內(nèi)全面解決

智能化信息與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的引用

子女教化具有良好的文化氛圍、有益與子女成長(zhǎng)

社區(qū)文化主動(dòng)向上，健康歡樂(lè)

物以類聚，人以群分，我們認(rèn)為，與其把購(gòu)房者說(shuō)成是消費(fèi)者，不如說(shuō)成

是生活者。朗悅盛境三期的目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)當(dāng)從生活觀念、生活看法來(lái)劃分。與之

相對(duì)應(yīng)，用一句易記上口的主題詞來(lái)概括這一大型項(xiàng)目，給它一個(gè)顯明的，令人

印象深刻，并與傳播差異性和獨(dú)特性的開發(fā)理念或市場(chǎng)定位，為此，我們應(yīng)當(dāng)從

生活的角度去挖掘，去提煉。

第三章項(xiàng)目自身分析

第一節(jié)項(xiàng)目SWOT分析

一、優(yōu)勢(shì)：

1.良好的政策資源：呈信房產(chǎn)擁有良好的政府關(guān)系資源，可以爭(zhēng)取合理實(shí)惠的

稅收、工商等政策；

2.良好的新聞媒體關(guān)系：公司中高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)層與媒體的良好關(guān)系，可以保障項(xiàng)目

信息的暢通；

3.項(xiàng)目超大規(guī)模：約26萬(wàn)平米的簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格，各項(xiàng)生活、公建、商業(yè)配套設(shè)

施齊備完善，能滿意小區(qū)業(yè)主各方面的生活需求和文化、健康需求。

4.物業(yè)管理：引進(jìn)先進(jìn)物管模式，實(shí)現(xiàn)智能化管理。

5.環(huán)境規(guī)劃：法式園林樓盤，沿河北路新干線，小區(qū)內(nèi)小橋流水、曲徑通幽，

水景、園景、文化長(zhǎng)廊、街景四位一體，和諧共生。

6.戶型：多種空間感、敏捷性多樣戶型、多種面積戶型，戶型結(jié)構(gòu)科學(xué)、合理。

7.社區(qū)文化：通過(guò)簡(jiǎn)歐建筑曲線及法式浪漫、多樣園林景觀，營(yíng)造小區(qū)主題文

化，供應(yīng)自然與建筑共建的健康居住條件，創(chuàng)建社區(qū)文化品牌。

8.開發(fā)商實(shí)力：擁有多元產(chǎn)業(yè)的實(shí)力集團(tuán)企業(yè)。

9.市場(chǎng)份額：區(qū)域范圍3.4公里內(nèi)項(xiàng)目基本銷售完成，待開發(fā)項(xiàng)目較少，擁有

較多的潛在客戶資源。

10.交通：擁有多條交通路途，可以滿意客戶到達(dá)城市的每一點(diǎn)。

二、劣勢(shì)：

1.環(huán)境配套：位于建設(shè)發(fā)展中區(qū)域，大環(huán)境正在完善。

2.產(chǎn)品：少部分產(chǎn)品面積較大，影響銷售周期。

3.消費(fèi)認(rèn)知：由于項(xiàng)目所處建設(shè)中區(qū)域，高端項(xiàng)目的價(jià)格支持有肯定的難度。

4.生活配套：缺少大型購(gòu)物中心

5.客戶口碑：由于一期、二期存在一些瑕疵，有少量業(yè)主須要引導(dǎo)。

三、機(jī)會(huì)：

1.區(qū)位：周邊擁有三大商圈、博覽中心、旅游資源，政府亙點(diǎn)開發(fā)新市區(qū)，將

來(lái)區(qū)域前景特別志向，投資居住兩相悅。

2.交通：喀什路、河北路、四平路的暢通，出行不會(huì)受到堵車影響。多條公交路

途，隨意到達(dá)城市的每一處。

3.區(qū)域形象：新市區(qū)屬于城市的重點(diǎn)科技區(qū)域，居住都是高素養(yǎng)、高收入人群，

區(qū)域的整體形象將以城市新面貌、新高度、新視野為主；

4.市場(chǎng)容量：隨著政府的重點(diǎn)建設(shè)，科技產(chǎn)業(yè)的投入，區(qū)域開發(fā)量大幅提升，加

快了客戶選擇的資源。

四、威逼：

1.政策狀況：“限購(gòu)令”肯定程度上影響了潛在購(gòu)房客戶。

2.競(jìng)爭(zhēng)狀況：將來(lái)的開發(fā)質(zhì)量越來(lái)越高，分化客戶也是天經(jīng)地義。

3.其他不行預(yù)見(jiàn)的社會(huì)因素的影響。

其次節(jié)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析

一、符合市場(chǎng)的產(chǎn)品：

1.規(guī)劃：項(xiàng)目的整體規(guī)劃科學(xué)、合理，具備高品質(zhì)樓盤的素養(yǎng)；

2.外立面：美觀、厚重的色系、簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格，氣概磅礴的立面效果形成大氣的

視覺(jué)天際線；

3.戶型:符合市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)層、躍層住宅，流行的雙衛(wèi)概念，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；

4.高綠化率：40%；

5.容積率：2.99；

6.面積：主力面積在90-140平米之間；

7.智能化系統(tǒng)：供應(yīng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄表系

統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)等，業(yè)主高度享受高科技帶來(lái)的舒適和

擁有更多的服務(wù)和資源優(yōu)勢(shì)。

二、美麗的景觀環(huán)境：

1.外環(huán)境：紅光山公園、博覽中心、鯉魚山公園、體育館、天山公園、植物園均

在項(xiàng)目2公里范圍內(nèi)，周邊的共建設(shè)施逐步完成形成較好的大環(huán)境；

2.內(nèi)環(huán)境：小區(qū)中心水景大道、多處組團(tuán)主題景觀、景觀大道、陽(yáng)光花房、周邊

水系、文化藝術(shù)長(zhǎng)廊、主題景觀墻、環(huán)形水系等良好的環(huán)境，兼具中心景觀和

組團(tuán)環(huán)境的均好性；形成了“一窗一景觀、一步一美景”的生態(tài)、科技高品質(zhì)

住宅。

3.高綠化率：40%

三、完善的配套體系：

1.教化：本項(xiàng)目周邊擁有的二十四中、公司司法管理學(xué)習(xí)、醫(yī)學(xué)院、財(cái)經(jīng)學(xué)院等

北京能量娃幼兒園已經(jīng)進(jìn)駐項(xiàng)目。

2.醫(yī)療：空軍醫(yī)院、鐵路醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院，均在項(xiàng)目2公里范圍內(nèi)；

3.購(gòu)物：鐵路局商圈、北京路商圈、美居家具市場(chǎng)，項(xiàng)目三期配套大型購(gòu)物超市。

4.運(yùn)動(dòng)休閑：社區(qū)內(nèi)置康健設(shè)施、二宮體育館、健身會(huì)所等各種運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施；

5.金融：緊鄰項(xiàng)目的工商銀行、建設(shè)銀行，2公里范圍內(nèi)金融系統(tǒng)特別完善；

四、一流的物業(yè)管理系統(tǒng)：

1.維護(hù)良好的社區(qū)環(huán)境；

2.系統(tǒng)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體系；

3.內(nèi)部良好的信息溝通（投訴）平臺(tái)；

4.豐富的業(yè)主生活；

5.平安安定的社區(qū)治安；

6.其他親情化服務(wù)等。

五、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯：

由于本項(xiàng)目土地成本較低，與同檔次樓盤相比利潤(rùn)空間較大,因而具有較強(qiáng)的價(jià)

格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

第四章項(xiàng)目定位

第一節(jié)：總體定位

朗悅盛境三期總體定位為：烏魯木齊市經(jīng)典樓盤的代表作一一品質(zhì)樓盤新坐

標(biāo)，勝利人士引以為榮的居所，具備一流的居住環(huán)境、一流的配套設(shè)施、一流的

物業(yè)管理，是高品質(zhì)生活及名士身份的象征。

其次節(jié)：項(xiàng)目定位

一、功能定位

?以居住功能為主，商業(yè)為輔。

?商業(yè)部分以集中式主題商業(yè)街為主。

二、物業(yè)類型定位

?住宅：小高層、高層。

?商業(yè)用房：1-2層主題購(gòu)物超市，1層挑高臨街商鋪。

三、檔次定位

?住宅：高檔次

?商業(yè)用房：中偏高檔次，特色行業(yè)可放寬

四、規(guī)模定位

?總建筑面積：約24.5萬(wàn)平方

?住宅面積：180742.55平方米

?商業(yè)用房：9747.84平方米

?總戶數(shù)：1388戶

五、價(jià)格定位

?住宅：均價(jià)7500元/平方米左右

?商業(yè)用房：均價(jià)15000元/平方米左右

六、差異化定位

?住宅一一打造烏市住宅品質(zhì)新高度、配套完善、生態(tài)環(huán)境美麗，一流物業(yè)管理

水平、親情化服務(wù)、豐富業(yè)主生活的新型高品位社區(qū)。

?商業(yè)用房一一主題顯明的特色商業(yè)街及大型社區(qū)配套商業(yè)中心。

第五章項(xiàng)目總體營(yíng)銷策劃方案

第一節(jié)：本項(xiàng)目營(yíng)銷力分析

一、核心價(jià)值

整個(gè)“朗悅盛境三期”項(xiàng)目為大型高品質(zhì)、奢致景觀的生態(tài)純居住社區(qū)，公

建及內(nèi)部配套設(shè)施齊全，建筑質(zhì)量過(guò)硬，外觀豐滿、厚重，環(huán)境規(guī)劃合理，容積

率適中，既有中心景觀，又兼具多元性、均好性，生活動(dòng)線及商業(yè)動(dòng)線設(shè)置科學(xué)

嚴(yán)謹(jǐn)，能充分滿意目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)住宅或商鋪的需求，是追求高品質(zhì)生活人士的

志向生活社區(qū)。

二、附加價(jià)值

誠(chéng)邀國(guó)際頂級(jí)物業(yè)管理做全程物業(yè)顧問(wèn)，培育出一支精良的管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)

建和諧共榮的志向家園。

其次節(jié)：本項(xiàng)目總體營(yíng)銷宣揚(yáng)思路

【營(yíng)銷中心思路】高居?水榭?意境

生活的本意、詩(shī)意的棲居，離不開美麗、安靜的環(huán)境，到處亭臺(tái)水榭、

鳥語(yǔ)花香，典型的法式浪漫生活方式，足以吸引對(duì)生活品質(zhì)有所追求

的人們。

突出對(duì)新城市、新坐標(biāo)、新生活的宣揚(yáng)

在項(xiàng)目的“新”字上做文章，通過(guò)新形象工程、新居家系統(tǒng)、新生活方式等

整體性、創(chuàng)新性開展?fàn)I銷工作，實(shí)現(xiàn)品牌創(chuàng)新、文化創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、營(yíng)銷創(chuàng)新、

技術(shù)創(chuàng)新。并在營(yíng)銷的全過(guò)程中，以“體驗(yàn)”的方式與目標(biāo)消費(fèi)群體形成互動(dòng)，

以良好的口碑保持項(xiàng)目旺銷。

【思路一】重塑區(qū)域形象一一“新形象工程”

本項(xiàng)目所在的區(qū)域坐標(biāo)形象，建設(shè)成以項(xiàng)目為標(biāo)頭的新品質(zhì)、新居住、新體

驗(yàn)的高品質(zhì)生態(tài)居住典范區(qū)

【思路二】項(xiàng)目形象包裝一一“新居家系統(tǒng)”

除了區(qū)域形象須要塑造外，項(xiàng)目自身形象塑造也同等重要。本項(xiàng)目將為目標(biāo)

消費(fèi)群體供應(yīng)一套完整的、系統(tǒng)的生活、居家、經(jīng)商解決方案一一完整的產(chǎn)品系

統(tǒng)、完整的服務(wù)系統(tǒng)、新奇的生活方式。我們將“高品質(zhì)生活及身份的名片，勝

利人士引以為榮的居所”作為項(xiàng)目形象塑造的目標(biāo)，全面演繹和引導(dǎo)城北社區(qū)居

住的新趨勢(shì)。我們將這一輪營(yíng)銷攻勢(shì)稱之為“新居家系統(tǒng)”，它包括；完整的產(chǎn)品

系統(tǒng)、完整的服務(wù)系統(tǒng)、新奇的生活方式。同時(shí)，在營(yíng)銷中我們將賜予項(xiàng)目更多

的附加值，如：

景觀社區(qū)、智能社區(qū)、學(xué)府社區(qū)、VIP社區(qū)、健康社區(qū)、文化社區(qū)、平安社

區(qū)

【思路三】體驗(yàn)式營(yíng)銷

先造景觀的創(chuàng)新理念，讓客戶第一時(shí)間體驗(yàn)我們不僅僅說(shuō)在口頭上，而是切

身的感受到我們項(xiàng)目的以后居住環(huán)境，讓客戶融入其中，感受其中。本項(xiàng)目要想

折服消費(fèi)者，必須要讓消費(fèi)者參加進(jìn)來(lái)，親自體驗(yàn)小區(qū)的環(huán)境、產(chǎn)品、物管、生

活方式等，形成良性的營(yíng)銷互動(dòng)。因此，在項(xiàng)目運(yùn)作的各階段都應(yīng)設(shè)置社區(qū)主題

活動(dòng)（主要是家庭參加性活動(dòng)），邀請(qǐng)目標(biāo)客戶參加，在活動(dòng)中體驗(yàn)項(xiàng)目及社區(qū)生

活，讓真實(shí)打動(dòng)消費(fèi)者。并建立和維護(hù)以“呈信生活文化”為特征的社區(qū)文化和

社區(qū)生活方式，啟動(dòng)業(yè)主“口碑工程”，靠品牌和口碑持續(xù)旺銷。

【思路四】精確制導(dǎo)一一“點(diǎn)射”，精確找尋目標(biāo)客戶

本項(xiàng)目的消費(fèi)群體主要集中在中高收入階層，而在烏魯木齊市，這部分群體

特征明顯，一部分是在本地有事業(yè)的外地客戶，一部分是企事業(yè)機(jī)關(guān)的干部職員

須要二次或二次以上置業(yè)的群體，第三部分是周邊縣市有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，希望到烏魯

木齊置業(yè)的群體，另外還有部格外地創(chuàng)業(yè)回家的群體。因此針對(duì)這部分群體的特

征，制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略，進(jìn)行“點(diǎn)射”，主要是采納針對(duì)性銷售方式，鎖定目標(biāo)

客戶，提高銷售的精確率，降低營(yíng)銷費(fèi)用。如

?針對(duì)企事業(yè)機(jī)關(guān)的干部：（如聯(lián)通、移動(dòng)、財(cái)政所、銀行、高校、電力局、

稅務(wù)局、政府、部隊(duì)等）對(duì)每個(gè)單位進(jìn)行專題項(xiàng)目舉薦會(huì)或干脆郵寄資料;

?針對(duì)在本地有事業(yè)的外地客戶：可在各大賓館、購(gòu)物中心大廳設(shè)置項(xiàng)目展

示區(qū)，因?yàn)檫@類群體多住在酒店、消費(fèi)水平較高。

?針對(duì)外地創(chuàng)業(yè)者，在他們返鄉(xiāng)的高峰期（如五一、十一、春節(jié)），進(jìn)行相

應(yīng)的公關(guān)促銷活動(dòng)。

【思路五】產(chǎn)品持續(xù)改進(jìn)

預(yù)留項(xiàng)目改進(jìn)空間，通過(guò)一期項(xiàng)目的市場(chǎng)檢驗(yàn)，不斷在項(xiàng)目戶型、環(huán)境營(yíng)造

和廣告創(chuàng)意上尋求創(chuàng)新和突破、鞏固基礎(chǔ)性客戶，靠創(chuàng)新領(lǐng)跑市場(chǎng)。

【思路六】引導(dǎo)消費(fèi)

就目前烏魯木齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，消費(fèi)者購(gòu)買商品房還主要以按揭付款和

一次性付款為主，這與當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和收入保障有關(guān)。但針對(duì)在如銀行、

政府機(jī)關(guān)部門、高校、醫(yī)院、中國(guó)移動(dòng)等收入穩(wěn)定且收入較高的群體，引導(dǎo)其一

次性購(gòu)房的消費(fèi)習(xí)慣，將加快銷售的資金回籠。

【思路七】銷售限制

對(duì)朗悅盛境三期銷售全過(guò)程進(jìn)行總體規(guī)劃，對(duì)每一個(gè)銷售階段與節(jié)奏進(jìn)行

科學(xué)分析，結(jié)合項(xiàng)目工程和品牌積累，細(xì)心設(shè)計(jì)出每一個(gè)銷售階段的推廣主題、

主要賣點(diǎn)和營(yíng)銷推廣支配，對(duì)項(xiàng)目從開盤到中盤、尾盤的銷售節(jié)奏進(jìn)行合理限

制，把價(jià)格杠桿和放量限制進(jìn)行合理運(yùn)用，充分利用蓄水開閘原理和各種造夢(mèng)

造勢(shì)手法，在項(xiàng)目各階段推盤時(shí)，不斷制造社會(huì)熱點(diǎn)，有支配有節(jié)奏地推出項(xiàng)

目賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)銷售步調(diào)與沖擊力的恒溫效應(yīng)。

【思路八】整合營(yíng)銷傳播

以上全部策略思路的實(shí)現(xiàn)，都須要和消費(fèi)者溝通，都離不開信息傳播，本營(yíng)

銷推廣方案是以：大型活動(dòng)推廣作為項(xiàng)目營(yíng)銷推廣中的主線，不斷以有影響力的

活動(dòng)點(diǎn)燃消費(fèi)者的購(gòu)房欲望，漸漸以看得見(jiàn)的真實(shí)打動(dòng)消費(fèi)者。以公關(guān)活動(dòng)為中

心，整合其他資源，以媒體報(bào)道、硬性廣告、人員促銷、事務(wù)行銷、促銷活動(dòng)、

口碑傳播、售樓處包裝等，形成強(qiáng)大的市場(chǎng)沖擊力。

整合營(yíng)銷推廣示意圖

第三節(jié)：本項(xiàng)目宣揚(yáng)賣點(diǎn)提煉

一、產(chǎn)品

1.區(qū)域前景：身份象征的首選

2.發(fā)展規(guī)劃：城市新坐標(biāo)（將來(lái)CLD、CBD）

3.戶型：大戶豪庭，推窗見(jiàn)景

4.細(xì)部結(jié)構(gòu)：建筑--于微小處見(jiàn)真文章

5.立面：俊朗外形，優(yōu)雅呈現(xiàn)

二、環(huán)境

1.外環(huán)境：詩(shī)意的棲居地，盡攬窗前美景；

2.建筑堪輿：居家福址、經(jīng)商寶地一一上風(fēng)上水

3.互動(dòng)式環(huán)境：令生活更美麗、更健康

4.園林小品：人文景觀，典藏藝術(shù)精品

5.高綠化率：好景蜂擁，綠意濃濃、溪水環(huán)繞

6.低建筑密度：20%的極致低密品質(zhì)大盤

7.新城新宅：城市建筑新典范、居住新選擇、品質(zhì)新高度

三、配套

1.文化：營(yíng)造文化社區(qū)，創(chuàng)建尊崇生活

2.醫(yī)院：醫(yī)療保健綠色通道

3.成長(zhǎng)：幼兒園就在社區(qū)內(nèi)

4.商業(yè)：大型超市入住

5.教化：周邊多所學(xué)校

6.會(huì)所：休閑、消遣、體育健全的生活文化社區(qū)；

四、物業(yè)管理

1.智能化系統(tǒng)：智能社區(qū)

2.親情化服務(wù)：演繹經(jīng)典旋律，引領(lǐng)生活華章

3.檔次：居住水平與全國(guó)同步

4.VIP：貴賓級(jí)服務(wù)

5.平安：高科技智能社區(qū)

五、社區(qū)生活方式

1.新生活領(lǐng)跑者

2.高品質(zhì)生活及身份的名片，勝利人士引以為榮的居所

3.全市首家社區(qū)文化示范小區(qū)

4.買房就是買生活方式

5.家園四周即是標(biāo)準(zhǔn)跑道

六、開發(fā)商實(shí)力

1.多元產(chǎn)業(yè)集團(tuán)背景

2.大手筆、新創(chuàng)意的烏魯木齊市地產(chǎn)巨擎

七、交通

1?可到達(dá)城市每一處

2?讓堵車不出現(xiàn)在你回家的路上

八、付款方式

1.專為獨(dú)具戰(zhàn)略眼光的您建立

2.時(shí)尚按揭，輕松步入貴族階層

3.您無(wú)需等到50年后才能住豪宅

4.豪宅品質(zhì)、溫情價(jià)位

第四節(jié)：價(jià)格策略

鑒于項(xiàng)目所在區(qū)位、項(xiàng)目開發(fā)的周期，烏魯木齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及房地產(chǎn)

運(yùn)作的基本規(guī)律，制定以下基本價(jià)格策略：

一、定價(jià)策略

1、價(jià)格策劃的四大目標(biāo)：

（1）最大利潤(rùn)目標(biāo)；

（2）快速銷售目標(biāo)；

（3）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)；

（4）品牌積累目標(biāo)。

2、影響價(jià)格策略的五大因素：

（1）成本因素；

（2）競(jìng)爭(zhēng)因素；

（3）產(chǎn)品差異；

（4）購(gòu)房者心理；

（5）開發(fā)商目標(biāo)。

3、定價(jià)八步流程:

（1）評(píng)估內(nèi)外部因素；

（2）收集定價(jià)信息；

（3）確定樓盤的平均單價(jià)；

（4）確定各階段、各期、各棟的平均單價(jià)；

（5）確定樓層垂直價(jià)差；

（6）確定水平差價(jià)；

（7）調(diào)整價(jià)格偏差；

（8）確定付款方式。

二、價(jià)格體系

1、基準(zhǔn)價(jià)格的設(shè)定

依據(jù)最大利潤(rùn)目標(biāo)、快速銷售目標(biāo)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)、品牌積累目標(biāo)，本案的

基準(zhǔn)價(jià)位在7000-9000元/平米（住宅），商鋪為8000-11000元/平米。

2、住宅

住宅部分依據(jù)位置確定不同起價(jià)，每層上浮80元，依據(jù)朝向確定200—400

元的差價(jià)，實(shí)行一戶一價(jià)。

3、商鋪

依據(jù)消費(fèi)動(dòng)線、人流量、開間大小等劃分級(jí)別為I級(jí)II級(jí)III級(jí)，各級(jí)別單價(jià)

如下：I級(jí)11000元/平米左右，H級(jí)9000元/平米左右，HI級(jí)8000元/平米左右,

同級(jí)別之間有2-5%的浮動(dòng)，實(shí)行一鋪一價(jià)。

三、價(jià)格調(diào)整策略

1、價(jià)格測(cè)試

項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)期（預(yù)訂期）以現(xiàn)行起價(jià)執(zhí)行，若效果好，開盤后可對(duì)后續(xù)推

出的單位上浮5T0%的價(jià)格；反之，則隨時(shí)進(jìn)行消費(fèi)者價(jià)格敏感性測(cè)試，若是價(jià)格

問(wèn)題，則通過(guò)實(shí)惠方式適當(dāng)降低價(jià)格。

2、“低開高走”

銷售價(jià)格“低開高走”，每隔一段時(shí)間伺機(jī)提價(jià)（每次提升5%~8%）,營(yíng)造鐵定

升值的銷售勢(shì)頭，促進(jìn)投資者早日入場(chǎng)。

3、折扣實(shí)惠

按所購(gòu)面積大小和付款方式不同賜予購(gòu)房者不同程度的折扣實(shí)惠，如大面積

購(gòu)買或組團(tuán)購(gòu)買，面積越大實(shí)惠越多，促進(jìn)大面積購(gòu)買，加快銷售進(jìn)程。同時(shí)依

據(jù)付款方式賜予相應(yīng)的實(shí)惠，詳細(xì)幅度，另行制定。

第六章：銷售推廣思路

第一節(jié)：宣揚(yáng)推廣策略

L1推廣目的

依據(jù)項(xiàng)目目前的實(shí)際狀況，緊扣項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，以本身具有的區(qū)位價(jià)值和

產(chǎn)品特點(diǎn)的獨(dú)特營(yíng)銷思路貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的全程宣揚(yáng)推廣中，從而達(dá)到我們最終

的銷售目的。

1.2宣揚(yáng)推廣策略制訂

考慮到明年項(xiàng)目的開發(fā)量約25萬(wàn)平米，目標(biāo)銷售期較長(zhǎng)等因素，因此在宣揚(yáng)

推廣因打細(xì)水長(zhǎng)流式的長(zhǎng)久戰(zhàn)，采納一一“點(diǎn)、面、線結(jié)合”的推廣策略。

點(diǎn)：項(xiàng)目入市前將宣揚(yáng)力度主要集中在項(xiàng)目的生活理念及產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)，引

導(dǎo)客戶了解項(xiàng)目的詳細(xì)產(chǎn)品創(chuàng)新功能。為開盤前的蓄水期和開售初期，厚積薄發(fā),

追求首發(fā)的火爆熱銷，減低后期積壓量，為后期的快速出貨奠定基礎(chǔ)。

面：將推廣力度集中于主要的宣揚(yáng)主題即項(xiàng)目的主要核心亮點(diǎn)，不面面俱道,

只按不同銷售階段的不同狀況而有所側(cè)重，避開宣揚(yáng)力度分散。

線：依據(jù)營(yíng)銷的五個(gè)階段進(jìn)行有序的推廣，將項(xiàng)目初期的神奇亮點(diǎn)一一呈現(xiàn)。

1.3項(xiàng)目營(yíng)銷策略分析

策略一：建立行、座兩支銷售隊(duì)伍，對(duì)企、事業(yè)單位進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)宣揚(yáng)，周邊開發(fā)區(qū)

進(jìn)行推廣。

策略二：以項(xiàng)目地理位置的優(yōu)越性支持托升項(xiàng)目的附加值

策略三：以一流、創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)將項(xiàng)目塑造成新疆住宅的典范

策略四：將園林景觀、樓宇外立面、產(chǎn)品功能性等優(yōu)勢(shì)最大化，塑造成高檔社區(qū)

其次節(jié)：階段性策略

導(dǎo)入蓄水期：（2024年2月-2G25年4月中旬）

公關(guān)活動(dòng)（新聞繕稿）預(yù)熱市場(chǎng)，輔以顯明的戶外形象廣告?zhèn)鬟f“朗悅盛

境三期”的項(xiàng)目高端產(chǎn)品開發(fā)理念

啟動(dòng)期：（2024年4月下旬-2025年7月上旬）

密集的硬性廣告投放強(qiáng)勢(shì)輸出朗悅盛境三期項(xiàng)目品牌形象定位、產(chǎn)品定

位、生活定位、品質(zhì)定位輔以強(qiáng)勢(shì)的公關(guān)活動(dòng)啟動(dòng)銷售

高潮期：（2024年8月中旬-2。25年11月下旬）

密集的硬性廣告投放鞏固樓蘭新城項(xiàng)目產(chǎn)品形象定位，同時(shí)推出多重活產(chǎn)

品推介會(huì)、開盤等，輔以強(qiáng)勢(shì)的現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)實(shí)現(xiàn)階段銷售目標(biāo)

持續(xù)期：（2024年11月下旬-2025年3月下旬）

持續(xù)的硬性廣告投放協(xié)作階段性的促銷/公關(guān)活動(dòng)，鞏固品牌形象，實(shí)現(xiàn)

常規(guī)銷售。

尾盤期：（2024年3月下旬）

尾盤期的廣告投放協(xié)作自然銷售，鞏固項(xiàng)目項(xiàng)目品牌形象，為剩余房源

推出做鋪墊。

2.1全年推廣階段

■依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作規(guī)律，把推廣階段劃分為五個(gè)階段

口第一階段：預(yù)熱期（2024年2月-2025年4月中旬）

此階段所對(duì)應(yīng)的銷售周期為市場(chǎng)蓄水期、形象導(dǎo)入客戶資源的積累

□其次階段：?jiǎn)?dòng)期（2024年4月下旬-2025年7月上旬）

此階段所對(duì)應(yīng)的銷售周期為試水過(guò)程，將做產(chǎn)品導(dǎo)入、項(xiàng)目形象導(dǎo)入

□第三階段：高潮期（2024年8月中旬-2025年11月下旬）

此階段所對(duì)應(yīng)的銷售周期為項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)及正式開盤期，項(xiàng)目開盤定位9月

口第四階段：持續(xù)期（2024年10月下旬-2025年3月下旬）

此階段所對(duì)應(yīng)的銷售周期為二次強(qiáng)銷期

口第五階段：尾盤期（2024年3月下旬）

此階段所對(duì)應(yīng)的銷售周期為自然銷售期

第一階段：預(yù)熱期

■目的

通過(guò)公關(guān)活動(dòng)（新聞繕稿、軟性文章），預(yù)熱市場(chǎng)

■任務(wù)

為建立項(xiàng)目品牌形象作鋪墊

為全面銷售作好物料打算

■媒體協(xié)作

戶外：

選擇市區(qū)黃金地段、市區(qū)至樓盤主干道設(shè)立路牌廣告

市區(qū)至樓盤主要公交車線路車身廣告

報(bào)紙：

策劃部支配

其次階段：?jiǎn)?dòng)期

■目的

為樓盤進(jìn)入正式銷售階段作好全面打算，正式啟動(dòng)銷售

■任務(wù)

檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)消費(fèi)群實(shí)際構(gòu)成狀況，剛好發(fā)覺(jué)問(wèn)題，調(diào)整和完善推動(dòng)策略。

■媒體協(xié)作

策劃部支配

■現(xiàn)場(chǎng)包裝

售樓部：展板、吊旗、樓書、折頁(yè)、售樓資料

現(xiàn)場(chǎng)路段：指引性看板/海報(bào)、POP吊旗

工地現(xiàn)場(chǎng)：彩色空飄氣球

第三階段：高潮期

■目的

實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售的開門紅

■任務(wù)

強(qiáng)勢(shì)建立品牌形象，快速建立品牌知名度

吸引第一批“公開”的客戶

通過(guò)有力的促銷措施達(dá)成購(gòu)買

■媒體協(xié)作

策劃部支配

■現(xiàn)場(chǎng)包裝

□售樓部：展板、吊旗、樓書、折頁(yè)、售樓資料

□現(xiàn)場(chǎng)路段：指引性看板/海報(bào)、POP旗

□工地現(xiàn)場(chǎng)：大型樓體懸幅

第四階段：持續(xù)期

■目的

提升品牌形象，保證持續(xù)銷售，完成主體銷售任務(wù)

■任務(wù)

增加品牌知名度和美譽(yù)度

促進(jìn)階段性銷售

■媒體協(xié)作

策劃部支配

■現(xiàn)場(chǎng)包裝

售樓部：在原基礎(chǔ)上增加每階段的促銷海報(bào)和POP掛旗,營(yíng)造

現(xiàn)場(chǎng)熱銷氣氛

現(xiàn)場(chǎng)路段：沿用，但必需留意保潔

工地現(xiàn)場(chǎng)：沿用，空飄和巨幅輸出信息隨不同階段更改

第五階段：尾盤期

■目的

鞏固品牌形象，完成主體銷售任務(wù)，為二期項(xiàng)目的上市作好鋪墊。

■任務(wù)

鞏固品牌知名度和美譽(yù)度

項(xiàng)目整體銷售的連續(xù)性

剩余房源銷售的二次起點(diǎn)

■媒體協(xié)作

策劃部支配

■現(xiàn)場(chǎng)包裝

售樓部：促銷海報(bào)和POP掛旗,營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)熱銷氣氛

現(xiàn)場(chǎng)路段：沿用，但必需留意保潔

工地現(xiàn)場(chǎng)：沿用，空飄和巨幅輸出信息隨不同階段更改

第三節(jié)：項(xiàng)目預(yù)期效果

朗悅盛境三期共計(jì)開發(fā)面積約25萬(wàn)平米，住宅可銷售面積約為18萬(wàn)平米，

商業(yè)可銷售面積約為9800平米，依據(jù)制定銷售均價(jià)策略，預(yù)料銷售總額為17.232

億元。

1、住宅18000000mJ*7600元68億元

2、商鋪9800m2*15000元\面:1?47億元

3、車位1388*15萬(wàn)元'個(gè)=2.082億元

回款支配

依據(jù)上述推廣支配及銷售節(jié)點(diǎn)劃分，項(xiàng)目于2024年8月份進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，9月

份正式開盤銷售，預(yù)料15個(gè)月內(nèi)銷售完成95%即16.73億元，回款支配如下：

2024年8月一9月15日預(yù)料回款：500