地產(chǎn)集體資產(chǎn)交易作業(yè)指引

目的為規(guī)劃公司對(duì)城市更新項(xiàng)目集體資產(chǎn)交易管理的各項(xiàng)工作，確保交易的順利實(shí)施，特制定本制度。適用范圍適用于XX集團(tuán)有限公司（以下簡稱“集團(tuán)”）集團(tuán)總部、本地項(xiàng)目及異地公司的城市更新項(xiàng)目集體資產(chǎn)交易工作。術(shù)語與定義無職責(zé)權(quán)限前期研判小組：負(fù)責(zé)在前期研判階段了解項(xiàng)目屬于個(gè)體還是集體資產(chǎn)交易性質(zhì)。項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司調(diào)查明確集體資產(chǎn)交易的全流程和要點(diǎn)。負(fù)責(zé)選定第三方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與合同簽訂，組織資產(chǎn)評(píng)估工作開展。負(fù)責(zé)集體資產(chǎn)交易各項(xiàng)工作開展，組織集體資產(chǎn)交易向政府交易平臺(tái)的輸入與最終交易完成。總部/異地公司成本、財(cái)務(wù)、法務(wù)部門：參與資產(chǎn)評(píng)估和集體資產(chǎn)交易過程，從本專業(yè)角度提出意見或建議，配合集體資產(chǎn)交易的完成。公司領(lǐng)導(dǎo)指導(dǎo)各項(xiàng)工作開展，協(xié)調(diào)解決工作開展過程中的各項(xiàng)問題。審定資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。按權(quán)責(zé)審核或?qū)徟w資產(chǎn)交易方案。作業(yè)指引集體資產(chǎn)交易的前期工作前期研判階段，研判小組應(yīng)在信息收集與踏勘時(shí)，明確該項(xiàng)目屬于個(gè)體資產(chǎn)交易還是集體資產(chǎn)交易。項(xiàng)目公司內(nèi)部立項(xiàng)通過后，由項(xiàng)目公司按照公司招投標(biāo)管理制度要求，組織選定第三方資產(chǎn)評(píng)估公司，對(duì)集體資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估及可行性研究，出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告與可行性研究報(bào)告，該報(bào)告作為公司投資收益測(cè)算與投資決策的重要依據(jù)。在項(xiàng)目征集權(quán)利主體更新意愿的過程中，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)發(fā)送權(quán)利主體，由其在權(quán)利主體內(nèi)部范圍內(nèi)進(jìn)行公示，征集權(quán)利主體成員的民意。在公示征集期間，項(xiàng)目公司應(yīng)積極配合權(quán)利主體、社區(qū)黨委和當(dāng)?shù)亟值擂k的審查和研討，并促進(jìn)權(quán)利主體股東（代表）大會(huì)的召開和決議，股東代表大會(huì)召開前10日以書面形式通知全體股東代表。特別注意會(huì)議需要街道辦集體資產(chǎn)管理部門的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，同時(shí)應(yīng)促進(jìn)股東代表在大會(huì)前先與街道辦人員提前溝通，消除上會(huì)的疑慮和不確定性因素。合作開發(fā)方案，當(dāng)?shù)啬玫蕉嗌倮麧櫡殖蔀榇_保民主決策程序的合法合規(guī)性，按照相關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目公司必須提前同公證處取得聯(lián)系，明確股東大會(huì)每個(gè)環(huán)節(jié)公證的要求、提交的資料等，避免發(fā)出會(huì)議通知或召開會(huì)議后，因不符合公證處要求而無法出具公證書的情況。核心合規(guī)要點(diǎn)：會(huì)議通知：股東代表大會(huì)由董事長召集和主持，并將議題提前十天通知股東代表。出席和表決機(jī)制：會(huì)議出席人員和表決同意人數(shù)必須達(dá)到規(guī)定比例，這是合規(guī)性重點(diǎn)。缺席人員的授權(quán)委托：按規(guī)定未出席的股東應(yīng)授權(quán)合規(guī)范圍內(nèi)的相關(guān)人員，并開具授權(quán)委托證明。公證及列席人員：一是重大事項(xiàng)采取一事一議一決策的方式逐項(xiàng)表決，形成書面記錄，并將修改后的方案?jìng)浒讣w資產(chǎn)監(jiān)管部門備案，二是公證機(jī)構(gòu)的公證員、股東合作公司的集體資產(chǎn)委員會(huì)的主任和街道辦的集體資產(chǎn)監(jiān)管部門人員是列席股東（代表）大會(huì)的必備人員。召開的會(huì)議為股東大會(huì)還是股東代表大會(huì)：需要提前與相關(guān)政府主管部門進(jìn)行確認(rèn)，并與權(quán)利主體進(jìn)行充分溝通和宣傳。民主決策程序常見的法律文本：常見的法律文本如下（具體以集體資產(chǎn)交易主管部門要求為準(zhǔn)）：意愿征集公告“三會(huì)”會(huì)議紀(jì)要文本招商方案文本或協(xié)議選擇意愿方股東（代表）大會(huì)會(huì)議通知股東（代表）大會(huì)會(huì)議通知會(huì)議決議表決簽名表“三會(huì)”會(huì)議通知股東（代表）大會(huì)會(huì)議議案未備案股東簽字表董事會(huì)決議監(jiān)事會(huì)決議會(huì)議記錄授權(quán)委托書見證或列席人員簽字表公告公示集體資產(chǎn)管理委員會(huì)決議會(huì)議簽到表提請(qǐng)街道備案匯報(bào)函等集體資產(chǎn)交易的正式申報(bào)與交易完成由項(xiàng)目公司報(bào)建部組織，根據(jù)已經(jīng)確定的《拆遷補(bǔ)償方案》和拆遷補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)同權(quán)利主體一起向當(dāng)?shù)毓操Y源交易平臺(tái)進(jìn)行交易立項(xiàng)，并按照交易程序完成整個(gè)交易工作。交易結(jié)束后，報(bào)建部配合將相關(guān)資料報(bào)送當(dāng)?shù)亟值擂k集體資產(chǎn)管理部門備案，并督促其抄送區(qū)集體資產(chǎn)管理部門和區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組。集體資產(chǎn)交易的常見風(fēng)險(xiǎn)權(quán)利人認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)考慮到集體土地一般沒有登記，集體資產(chǎn)中除了明確歸屬于村股份公司的部分外，分配到村民（股民）個(gè)人使用的土地/房產(chǎn)，往往經(jīng)過多次流轉(zhuǎn)。同時(shí)，可能存在權(quán)利人失蹤、死亡、移民海外、繼承等情況，從而形成權(quán)利人認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)。交易程序瑕疵項(xiàng)目公司報(bào)建部應(yīng)充分了解交易程序，避免因?yàn)闆]有按規(guī)定完善公證、備案、股東（代表）大會(huì)表決等程序，從而形成交易程序瑕疵，嚴(yán)重者甚至可能導(dǎo)致已簽署的合作協(xié)議無效。街道辦或監(jiān)管部門否決過渡認(rèn)為與權(quán)利主體有良好合作關(guān)系，而忽視了與街道辦或監(jiān)管部門的溝通，導(dǎo)致在項(xiàng)目方案報(bào)批或交易結(jié)果備案等階段遇到障礙。