關(guān)于規(guī)范調(diào)解協(xié)議內(nèi)容若干問題研究

一、案例簡介2007年3月16日，李某與四川A公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，合同約定四川A公司將其所有的建筑面積為99.77平方米，房屋價款為955535元的商業(yè)用房出售給李某。李某于2007年4月10日至2008年3月26日分6次向四川A公司支付了全部購房款，四川A公司收到房款后向李某開具了收款收據(jù)，且于收到最后一筆購房款之日將案涉商業(yè)門面交付給了李某。后來，李某與一銀行簽訂《租賃合同》，將其從四川A公司購得的商業(yè)門面租賃給該銀行，作為該銀行的營業(yè)網(wǎng)點。2015年3月25日，四川A公司為案涉商業(yè)門面樓棟辦理了初始登記，尚未對該商業(yè)門面樓棟為李某辦理轉(zhuǎn)移登記，以致李某至今尚未取得該商業(yè)門面的不動產(chǎn)權(quán)屬證書。后因四川A公司與他人之間的訴訟糾紛，加之案涉商業(yè)門面尚未辦理轉(zhuǎn)移登記，故法院在不知實情之下，依法查封了案涉商業(yè)門面，致使李某無法再行辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書。為此李某多次找四川A公司協(xié)商解決，無奈之下向某仲裁委員會提起仲裁并提出如下仲裁請求：①確認位于某處的商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)歸申請人（即李某）所有；②要求被申請人履行商品房買賣合同，協(xié)助申請人辦理房屋過戶手續(xù)；③要求被申請人承擔此案的全部仲裁費用。庭審結(jié)束后，在仲裁庭的組織下，雙方達成一份新的調(diào)解協(xié)議：①申請人與被申請人于2007年3月16日簽訂《商品房買賣合同》，由申請人購買被申請人開發(fā)的商品房，該《商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，且申請人已于2008年3月26日前付清購房款955535元；②被申請人應于2017年12月30日前與申請人共同到相關(guān)部門辦理位于某處商品房的不動產(chǎn)權(quán)證書；③本案的仲裁費1600元，雙方各自承擔800元。被申請人于2016年12月31日支付給申請人。仲裁庭依據(jù)新達成的調(diào)解協(xié)議，應當事人雙方請求，制作并出具了調(diào)解書。二、上述案例中首份調(diào)解協(xié)議內(nèi)容有哪些不足之處上述李某與四川A公司商品房買賣合同糾紛案便是如此。若要使裁判機構(gòu)及時高效出具調(diào)解書，則需要一份合法有效且可執(zhí)行的調(diào)解協(xié)議為基礎，以李某與四川A公司糾紛案為例，在雙方首次達成的調(diào)解協(xié)議中，存在諸多不足之處：（一）協(xié)議中關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)屬的約定應符合《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱物權(quán)法）的相關(guān)規(guī)定申請人李某與被申請人四川A公司在庭審結(jié)束后，達成了一份調(diào)解協(xié)議并請求仲裁庭依據(jù)該協(xié)議出具調(diào)解書。該調(diào)解協(xié)議第一條約定：“一、申請人與被申請人于2007年3月16日簽訂的《商品房買賣合同》，購買坐落于某處的商品房，該《商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，且申請人已于2008年3月26日前付清購房款955535元，雙方認為該商品房所有權(quán)歸申請人李某所有。”依據(jù)物權(quán)法第六條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設立和轉(zhuǎn)讓，應當依照法律規(guī)定交付?！钡诰艞l第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！北景钢?，李某與四川A公司在調(diào)解協(xié)議中約定雙方認為該商品房所有權(quán)歸李某所有，嚴重違反了物權(quán)公示原則與不動產(chǎn)物權(quán)登記生效的法律規(guī)定，李某如需獲得案涉商品房的所有權(quán)，應經(jīng)房屋登記部門登記，而不是當事人主觀認為便產(chǎn)生效力。雖然，四川A公司與李某之間的調(diào)解協(xié)議對雙方產(chǎn)生約束力，但該調(diào)解協(xié)議的效力不能對抗善意第三人的利益，也即如果善意第三人在不知有調(diào)解協(xié)議的情況下，與四川A公司簽訂商品房買賣合同并辦理了轉(zhuǎn)移登記，則案涉房屋的所有權(quán)應該歸善意第三人所有。（二）案涉房屋的基本信息約定不夠明確具體李某與四川A公司在首次達成的調(diào)解協(xié)議第二條中約定：“被申請人應于2017年12月30日前與申請人共同到相關(guān)部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)?！奔s定中并未對具體位于某處的商品房進行明確，而只是要求雙方共同去辦理過戶手續(xù)，待將來進入執(zhí)行程序后必然產(chǎn)生執(zhí)行標的不明確的分歧，最終可能會導致不予執(zhí)行的后果。仲裁庭在審查調(diào)解協(xié)議內(nèi)容時亦發(fā)現(xiàn)協(xié)議第二條出現(xiàn)的約定不明，易引起歧義，故組織雙方當事人對協(xié)議內(nèi)容進行完善。新達成的調(diào)解協(xié)議對商品房具體的位置信息進行了補充約定，包括對具體的路段、小區(qū)名稱及樓棟號等等進行明確。在調(diào)解協(xié)議中對標的物的基本信息進行明確具體，也可避免當事人因約定不明引起新的糾紛。一份明確具體的調(diào)解書也便于調(diào)解機構(gòu)及時高效出具調(diào)解書，最終也將有利于調(diào)解書的有效執(zhí)行。（三）不動產(chǎn)權(quán)證書名稱使用不規(guī)范為保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，國家有關(guān)部門一直在推行建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，爭取做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”?，F(xiàn)實中，公民對不動產(chǎn)權(quán)證書的名稱常常產(chǎn)生混淆，于是產(chǎn)生了“房產(chǎn)證”、“房權(quán)證”、“不動產(chǎn)證”、“兩證”、“大紅本”等諸多不規(guī)范的名稱。本案中，李某與四川A公司在首次調(diào)解協(xié)議第二條約定：“被申請人應于2017年12月30日前與申請人共同到相關(guān)部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。”雙方對不動產(chǎn)權(quán)證書的名稱未進行明確規(guī)范化。2015年《不動產(chǎn)登記條例》施行后，全國開始試點施行統(tǒng)一不動產(chǎn)權(quán)證書，這與以往同時辦理國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證相區(qū)別。調(diào)解協(xié)議僅僅約定雙方共同至相關(guān)部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，顯得較為籠統(tǒng)。如今國家推行建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，希望通過統(tǒng)一登記的方式簡化程序，便于交易及管理，但這并不意味著各地區(qū)之前的登記制度便不再施行。因各地區(qū)在經(jīng)濟發(fā)展及管理規(guī)范程度上的差異，新制度的推行進展不一，有些地區(qū)依然按