第06章 2005年中國(guó)珠三角板塊主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況

第六章2005年中國(guó)珠三角板塊主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況第一節(jié)2005年佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行考察2005年，佛山市房地產(chǎn)整體市場(chǎng)在宏觀調(diào)控下保持暢旺的發(fā)展勢(shì)頭。佛山市房地產(chǎn)消費(fèi)以自住為主，與宏觀政策目標(biāo)“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求”基本吻合，房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響不大。并且隨著國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的快速發(fā)展和城市建設(shè)的日臻完善，佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值得以進(jìn)一步提升，推動(dòng)了鎮(zhèn)街地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。房?jī)r(jià)收入指數(shù)＝商品房平均價(jià)格×90/（人均可支配收入×戶(hù)均人口）高速增長(zhǎng)2005年，佛山市房地產(chǎn)投資保持高速增長(zhǎng)，較上年增長(zhǎng)了47.29%，原因是萬(wàn)科、奧園、中海等品牌開(kāi)發(fā)商在佛山市受到置業(yè)者的熱烈追捧，其投資力度也進(jìn)一步擴(kuò)大，促進(jìn)了佛山市房地產(chǎn)投資額的放量增長(zhǎng)。2005年，隨著佛山市的GDP首次突破2000億元大關(guān)，各項(xiàng)城市建設(shè)和交通設(shè)施日趨完善以及新城區(qū)的建設(shè)和開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)需求繼續(xù)保持旺盛，供需矛盾較上年有所緩解，但仍然呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。2005年，受宏觀調(diào)控政策的影響，前三季度市場(chǎng)表現(xiàn)對(duì)政策的觀望，佛山商品房成交價(jià)格在低位徘徊。第四季度，市場(chǎng)開(kāi)始消化宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。就佛山市各區(qū)來(lái)看，禪城區(qū)商品住宅均價(jià)最高，高明區(qū)商品住宅均價(jià)同比增幅最高，達(dá)到了44.76%。資料來(lái)源：佛山市統(tǒng)計(jì)局、廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)第二節(jié)2005年珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行考察近年來(lái)，珠海市政府的工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)為爛尾樓改造和城中村改造。當(dāng)?shù)卣膭?lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入珠海的爛尾樓改造和城中村改造，并對(duì)其提供優(yōu)惠政策，帶動(dòng)了2005年珠海市商品房的開(kāi)發(fā)與需求，使得珠海市在國(guó)家進(jìn)行了一系列的宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)迅速，增長(zhǎng)幅度創(chuàng)歷史新高；土地交易面積以及商品房?jī)r(jià)格都有所上漲。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的逐步升級(jí)，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的中小開(kāi)發(fā)商面臨的開(kāi)發(fā)危機(jī)增大，其占有的土地資源急需開(kāi)發(fā)中低檔產(chǎn)品或者尋求品牌發(fā)展商進(jìn)行市場(chǎng)合作。目前珠海的房地產(chǎn)行業(yè)格局是“品牌開(kāi)發(fā)商壟斷中高檔產(chǎn)品市場(chǎng)，本地中小開(kāi)發(fā)商在中低檔市場(chǎng)生存”。高速增長(zhǎng)2005年，珠海市公開(kāi)交易土地25幅，交易面積達(dá)142.38萬(wàn)平方米，其中以金灣區(qū)土地交易面積最大。2005年，隨著珠海的爛尾樓和城中村改造的推進(jìn)，珠海市房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，其增長(zhǎng)幅度自2001年以來(lái)首次超過(guò)固定資產(chǎn)投資增幅。2005年，珠海市商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模較上年快速擴(kuò)大，施工面積增幅達(dá)到了23.71%，市區(qū)商品房新開(kāi)工面積較上年有所下降，其中斗門(mén)區(qū)商品房新開(kāi)工面積較上年增長(zhǎng)了77.74萬(wàn)平方米。2005年，隨著珠海市多項(xiàng)城際及省際交通改善規(guī)劃的逐步落實(shí)，以及市場(chǎng)產(chǎn)品品質(zhì)的提升，珠海市市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力得到進(jìn)一步釋放，房地產(chǎn)需求量呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售面積同比增幅為43.69%，總體呈現(xiàn)供需兩旺局面。2005年，在宏觀調(diào)控的背景下，珠海市市區(qū)在其旺盛需求的帶動(dòng)下，商品房均價(jià)保持快速增長(zhǎng)，同比增幅為15.86%2005年，宏觀調(diào)控對(duì)珠海市二手住宅市場(chǎng)和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)造成一定程度影響，交易均價(jià)同比增幅分別為9.18%和-7.44%。資料來(lái)源：珠海市統(tǒng)計(jì)局、融天資訊第三節(jié)2005年?yáng)|莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行考察2005年，東莞市房地產(chǎn)業(yè)處在穩(wěn)定的發(fā)展階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增加，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售形勢(shì)總體良好。特別是2005年?yáng)|莞房地產(chǎn)小戶(hù)型市場(chǎng)表現(xiàn)得相當(dāng)活躍。地產(chǎn)項(xiàng)目推廣力度減弱市場(chǎng)交易仍然活躍。寫(xiě)字樓租賃呈現(xiàn)出“東城火爆，南城遇冷”的情況。2005年，東莞市房地產(chǎn)的發(fā)展主要集中在三個(gè)大區(qū)域：以東莞市中心為核心的中心區(qū)；以東莞鐵路樞紐常平鎮(zhèn)為中心，包括樟木頭的東部地區(qū)；以虎門(mén)鎮(zhèn)為中心，包括長(zhǎng)安、厚街地區(qū)。高速增長(zhǎng)2005年，東莞市公開(kāi)交易土地面積共350.93萬(wàn)平方米，交易總價(jià)47.34億元。就區(qū)域而言，寮布鎮(zhèn)公開(kāi)出讓土地面積最大，達(dá)到了55.42萬(wàn)平方米，各區(qū)域土地用途仍以商住為主。2005年，東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)由于受到宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)投資額增幅較上年快速回落，2005年增幅為26.20%，下降了43.30%。2001-2005年，東莞市房地產(chǎn)施工面積遠(yuǎn)大于竣工面積，造成了東莞市銷(xiāo)售面積迅速增長(zhǎng)的環(huán)境下供需失衡，這緣于房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)。2005年在宏觀調(diào)控背景下，東莞市商品房均價(jià)和商品住宅均價(jià)增幅都有所回落，同比增幅分別為11.20%和0.21%