江蘇南通萬(wàn)通置業(yè)6#地塊項(xiàng)目定位報(bào)告

南通萬(wàn)通置業(yè)6#地塊相關(guān)項(xiàng)目定位報(bào)告

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u目錄 頁(yè)B、銷售情況（無(wú)高層，小高層銷售情況如下表）400套小高層住宅全部售罄，目前成交均價(jià)為5500元/平米。3、新東區(qū)住宅市場(chǎng)特征南通城市發(fā)展新興區(qū)域，土地資源供應(yīng)量大，可塑性強(qiáng)。尤其是工農(nóng)路，是南通市貫穿南北的主干道，周邊規(guī)劃已基本到位，集中了大量的賓館、酒店及金融、政府機(jī)構(gòu)。隨著大家對(duì)居住環(huán)境和生活質(zhì)量的不斷重視，人們的買房關(guān)注的目光早已從狹窄而又擁擠的市中心轉(zhuǎn)向天虹花園、天潤(rùn)家園、蘇建花園城、東暉花園等城東區(qū)的樓盤。目前城東已初步形成了以蘇建花園城為中心的大型居民小區(qū)，建筑類型以小高層為主，各項(xiàng)小區(qū)配套設(shè)施也基本到位，交通便利，去市中心、長(zhǎng)途車站、火車站均有公交直達(dá)車，中青年購(gòu)房客戶認(rèn)知度較高。（六）觀音山鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征1、觀音山鎮(zhèn)典型相關(guān)項(xiàng)目分析樓盤名稱匯峰魅力城相關(guān)項(xiàng)目位置觀音山敬老院北、太平北路西開(kāi)發(fā)商南通市匯峰置業(yè)XX建筑面積39700平方米用地性質(zhì)商辦規(guī)劃以紡織為主的商貿(mào)中心戶數(shù)200－300戶層數(shù)6層面積60－200㎡價(jià)格預(yù)計(jì)4000元/平方米樓盤名稱新勝花苑相關(guān)項(xiàng)目位置觀音山醫(yī)院南側(cè)開(kāi)發(fā)商南通黃海置業(yè)有限公司建筑面積76634.02平方米用地性質(zhì)住宅主力戶型120㎡左右建筑類型多層價(jià)格4100元/平方米2、觀音山鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)特征觀音山鎮(zhèn)樓盤均價(jià)在4000元／平米左右，與南通市區(qū)人民東路沿線樓盤價(jià)格相差至少1500元／平米，區(qū)域內(nèi)樓盤價(jià)格相對(duì)市區(qū)有較大的吸引力。目前區(qū)域在售相關(guān)項(xiàng)目的購(gòu)買客戶也觀音山鎮(zhèn)本地客戶為主，且觀音山鎮(zhèn)居民目前人均居住面積達(dá)50.3平方米，本相關(guān)項(xiàng)目的目標(biāo)不應(yīng)該以觀音山鎮(zhèn)客戶為主。（七）南通小戶型市場(chǎng)特征隨著樓市行情持續(xù)向好，購(gòu)房者的結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化，目前市場(chǎng)上的購(gòu)房者一方面是自住購(gòu)房者，另一方面是市場(chǎng)上的投資客。目前的樓市在很大范圍內(nèi)處在從熱銷到開(kāi)發(fā)商提價(jià)，然后繼續(xù)熱銷的循環(huán)中，且市場(chǎng)整體供應(yīng)量比較緊張。原本預(yù)計(jì)由于90/70政策會(huì)在下半年大量上市的中小戶型，目前看來(lái)實(shí)際能有多大的量還很難說(shuō)。如果出現(xiàn)大戶型逐漸減少，而小戶型上市量也不大的情況，那么供小于求的態(tài)勢(shì)會(huì)使樓市的熱度再延續(xù)更長(zhǎng)的時(shí)間。由于小戶型供應(yīng)量無(wú)法滿足旺盛的剛性需求，直接導(dǎo)致小戶型走俏。從小戶型成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，60-90平方米的戶型，總價(jià)不會(huì)超過(guò)60萬(wàn)，可設(shè)計(jì)規(guī)劃為兩房，非常適合中等收入階層的消費(fèi)人群。南通小戶型對(duì)比表東景國(guó)際東暉花園財(cái)富杰座華都商業(yè)廣場(chǎng)紫陽(yáng)開(kāi)心公寓安惠國(guó)際占地面積（平米）85000143500——6900010000——建筑面積（平米）147000210000223688136223500——用地性質(zhì)住宅住宅商業(yè)商業(yè)商辦商業(yè)使用年限70年70年40年40年50年40年規(guī)劃戶數(shù)5701330戶300戶左右800戶左右341戶300戶容積率1.51.5——1.12.35——產(chǎn)品類型多層小高層多層小高層小高層小高層高層多層裝修情況毛坯毛坯簡(jiǎn)裝毛坯毛坯簡(jiǎn)裝主力戶型90－140㎡為主一期多層共300套左右90平米左右戶，小高層100套左右90—120㎡，40－80㎡50－80㎡55㎡為主30－75㎡均價(jià)（元/平米）55005500320045006000120000目前房源無(wú)后續(xù)10萬(wàn)平方米底層商鋪底層商鋪底層商鋪100套左右重點(diǎn)樓盤對(duì)比表東暉花園東景國(guó)際紫陽(yáng)新城華都商業(yè)廣場(chǎng)主力戶型90㎡少數(shù)90㎡（非主力）55㎡55㎡均價(jià)5500元/平方米5500元/平方米5200元/平方米4500元/平方米層高2.9m2.9m4.79m4.79m主力戶型兩室一廳兩室一廳一室一廳一室一廳地理位置城東城東城西城北總價(jià)40－50萬(wàn)40－50萬(wàn)25－30萬(wàn)20－30萬(wàn)主要客戶群中等收入中等收入中等收入中低收入小結(jié)：1、從市場(chǎng)供應(yīng)情況來(lái)看，目前小戶型住宅在南通市區(qū)僅東暉花園一家，加上其它樓盤中的部分小戶型產(chǎn)品，整體供應(yīng)量不大。2、從市場(chǎng)需求情況看，由于總價(jià)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，小戶型去化速度較快，東暉花園兩次開(kāi)盤，都實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤即清盤的銷售現(xiàn)象。3、從產(chǎn)品特點(diǎn)上看，目前小戶型產(chǎn)品特點(diǎn)并不鮮明，基本上是以總價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)取勝。4、從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，精整修、酒店式、LOFT、商務(wù)型、SOHU、居家型的小戶型產(chǎn)品分化還未形成。5、從客戶構(gòu)成上看，市區(qū)中低收入群體及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體成為購(gòu)房主力，潛在群體龐大。整體上由于南通城市化進(jìn)程的緩慢，南通小戶型市場(chǎng)處于起步階段，整體呈現(xiàn)出供應(yīng)量不大，需求旺盛，產(chǎn)品特色一般的特點(diǎn)。（八）市場(chǎng)總結(jié)1、從整體市場(chǎng)來(lái)看，目前南通房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)較好，短期內(nèi)南通市區(qū)商品房?jī)r(jià)格會(huì)有所攀升，未來(lái)將接近蘇南城市水平。2、從供需結(jié)構(gòu)來(lái)看，南通住宅市場(chǎng)供需總體整體保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但供應(yīng)略有不足。3、從客戶結(jié)構(gòu)上看，南通房地產(chǎn)市場(chǎng)還是以自住為主。4、從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，南通樓市成交均面為123㎡。三室類型的住宅套數(shù)占供應(yīng)總量近六成，兩房及小戶型供應(yīng)缺乏。5、從價(jià)格結(jié)構(gòu)上看，在兩室的戶型中，60%以上的住宅總價(jià)在40-60萬(wàn)之間，而三室戶型超過(guò)60%處于55-75萬(wàn)之間。

四、目標(biāo)客戶預(yù)判（一）、區(qū)域市場(chǎng)潛在需求容量1、地塊周邊企業(yè)職工情況分析區(qū)域區(qū)域企業(yè)（小作坊）職工總數(shù)工資情況福利1000-15001500－20002000－3000太亞支路79060%30%10%五保太平路50050%40%10%五保人民東路20060%30%10%五保觀音山鎮(zhèn)800平均工資1500元左右五保從上述調(diào)研數(shù)據(jù)反映出，相關(guān)項(xiàng)目周邊企業(yè)的員工工資收入水平集中在1000-1500元/月，少部分技術(shù)工人及中層管理管控月收入在2000元/月以上。月收入達(dá)到2500元以上的只占企業(yè)員工總數(shù)的10%左右。從員工的來(lái)源來(lái)看，以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外地務(wù)工人員為主，目前居住狀況多為公司集體宿舍或廠房。收入決定了區(qū)域內(nèi)人群購(gòu)買力較弱，對(duì)本相關(guān)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，并不存在可觀的區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)能力。2、觀音山鎮(zhèn)居民購(gòu)買偏好分析根據(jù)2006年觀音山鎮(zhèn)政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2006年觀音山鎮(zhèn)城鄉(xiāng)居民人均居住面積達(dá)50.3平方米。按照家庭戶均3人計(jì)算，平均每戶居住面積達(dá)150.9平方米。顯然，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群目前的居住面積和本相關(guān)項(xiàng)目用地指標(biāo)中的90/70要求以及擬開(kāi)發(fā)的主要產(chǎn)品戶型并不匹配。當(dāng)然不存在后期銷售過(guò)程中，會(huì)有部分區(qū)域客戶產(chǎn)生實(shí)際購(gòu)買行為。但從目前前期客戶定位角度來(lái)看，不能將觀音山鎮(zhèn)居民列為主要目標(biāo)客戶。綜上所述，初步判斷，觀音山鎮(zhèn)客群的購(gòu)買需求對(duì)于本相關(guān)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷售不能起到?jīng)Q定性作用。（二）、目標(biāo)客群預(yù)判通過(guò)以上分析，結(jié)合觀音山鎮(zhèn)在售樓盤價(jià)格低于市區(qū)樓盤的現(xiàn)實(shí)條件，本相關(guān)項(xiàng)目客群應(yīng)主要鎖定為南通市區(qū)的客群。結(jié)合相關(guān)項(xiàng)目90/70的用地屬性，以小戶型為主的產(chǎn)品特征，初步預(yù)測(cè)目標(biāo)客戶以市區(qū)年輕小家庭結(jié)構(gòu)客戶為主。（三）、客戶定位1、客戶定位模型本次客戶定位采用物業(yè)總價(jià)與家庭年收入相匹配的做法，通過(guò)市場(chǎng)同類相關(guān)項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)本相關(guān)項(xiàng)目產(chǎn)品均價(jià)，結(jié)合相關(guān)項(xiàng)目戶型面積，確定潛在客戶。并通過(guò)產(chǎn)品功能偏好和情感偏好進(jìn)一步對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行篩選，以最終確定目標(biāo)客戶，并加以分析和描述。參考東暉花園5500元/平米的均價(jià)，考慮到相關(guān)項(xiàng)目與其實(shí)際存在的距離和區(qū)位差異，預(yù)設(shè)定本相關(guān)項(xiàng)目整體均價(jià)5000元/平方米。面積區(qū)間總價(jià)首付月供（30年）家庭月收入70-80㎡35萬(wàn)-40萬(wàn)11萬(wàn)1500-17004500-510080-90㎡40萬(wàn)-45萬(wàn)13萬(wàn)1700-19005100-570090-100㎡45-50萬(wàn)14萬(wàn)1900-22005700-6600100以上㎡50萬(wàn)以上15萬(wàn)以上2200以上6600以上從上表基本可以看出，根據(jù)產(chǎn)品總價(jià)，按30％首付，現(xiàn)行貸款利率，30年還款期基本上相關(guān)項(xiàng)目目標(biāo)客戶覆蓋人群為90平米以下房型客戶家庭月收入在4500-6000元之間，90平米以上客戶房型家庭月收入在6000元以上。根據(jù)總價(jià)定位，我們的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟(jì)型客戶，輔助目標(biāo)客戶為中產(chǎn)型客戶。購(gòu)房的功能偏好為生活型、工作型、運(yùn)動(dòng)型，情感偏好為擁有型、交際型。

2、目標(biāo)客戶總體描述“獨(dú)立的一代”在1978年“相關(guān)計(jì)劃生育”定為國(guó)策后，20世紀(jì)70年代末80年代初出生的“第X代人”，已經(jīng)以主體身份較大規(guī)模地進(jìn)入住房市場(chǎng)。他們一直是中國(guó)家庭的中心人物，受到比較好的教育，是父母的全部精神寄托，個(gè)性相對(duì)張揚(yáng)，以反傳統(tǒng)形象出現(xiàn)，是“獨(dú)立的一代”?；咎卣鳎耗挲g：25-30歲之間學(xué)歷：大專及本科學(xué)歷為主工作年限：3-5年身份：技術(shù)人員、企業(yè)中層管理管控者、公務(wù)員收入：購(gòu)房核心家庭收入在5000元/月以上。家庭結(jié)構(gòu)：以夫妻二人或幼小三口之家為主，部分單身家庭思想特征：腔調(diào)腔調(diào)就是從容的生活，從容的工作。腔調(diào)就是適當(dāng)張揚(yáng)的品位和品質(zhì)。腔調(diào)就是包容一切的胸懷。成長(zhǎng)成長(zhǎng)是從單身到戀愛(ài)，到結(jié)婚，到為人父母的過(guò)程。成長(zhǎng)是從一文不名到略有小成的過(guò)程。成長(zhǎng)是從豐富的社交生活到溫馨的家庭生活的過(guò)程。時(shí)尚時(shí)尚就是和別的都不一樣。時(shí)尚就是嘗試新的事物和生活方式。時(shí)尚就是秀。年輕年輕是用不完的精力和動(dòng)力。年輕是充滿活力的運(yùn)動(dòng)。年輕是沒(méi)有顧忌的溝通交流。年輕是豐富多彩的生活。游戲游戲就是無(wú)論對(duì)什么都能保持輕松的心態(tài)。游戲就是不斷有新的事物方法可以讓你嘗試。游戲就是沒(méi)有太多的顧慮。游戲就是隨性。生活特征：生活的精彩就是娛樂(lè)的精彩——“玩物”也可以“養(yǎng)志”。迷戀網(wǎng)絡(luò)化生活，在聊天室和游戲室“樂(lè)不思蜀”。熱衷群體性戶外運(yùn)動(dòng)，喜歡讓胸腔充滿氧氣?！绑H行天下”也是夢(mèng)想之一，當(dāng)然，最好是和心愛(ài)的人一起“蒸發(fā)”。工作是人生的藍(lán)色平臺(tái)，而家則是人生的紅色平臺(tái)。回家不是走進(jìn)鋼筋水泥和防盜門，而是脫下工裝，進(jìn)入一個(gè)歡者如云的玩場(chǎng)。置業(yè)觀念：他們?cè)诰幼?wèn)題上，這些人思想前衛(wèi)新潮，住房觀念現(xiàn)代，對(duì)房子喜新厭舊，講究一次到位、負(fù)債消費(fèi)，大多人貸款買房，貸款期限長(zhǎng)且數(shù)額大。對(duì)他們而言，品質(zhì)高而價(jià)格合理的房子，才是理想的居住天地。生活配套設(shè)施要完善；戶型配置合理，不浪費(fèi)空間；社區(qū)環(huán)境一定要好；居住氛圍好，良好的鄰里關(guān)系；性價(jià)比高，不能太貴……總而言之，就是要合理化和人性化。（四）、目標(biāo)客戶居住行為細(xì)分1、目標(biāo)客戶生活狀態(tài)細(xì)分1.1目標(biāo)客戶生活狀態(tài)分類：根據(jù)以上對(duì)目標(biāo)客戶特征的總結(jié)性描述，根據(jù)年輕客戶不同的實(shí)際家庭生活習(xí)慣和生活狀態(tài)，我們將其行為分為以下三種類型：居家生活型、工作學(xué)習(xí)型、社會(huì)交際型1.2目標(biāo)客戶生活狀態(tài)描述：居家生活型客戶“工作是為了更好地享受生活，家是放松自己的港灣”居家生活型客戶通常擁有較為穩(wěn)定安逸的工作，對(duì)于家庭生活頗為看重。重視生活的品位和品質(zhì)，講究家庭氛圍的培養(yǎng)和生活情趣的穿插。此類客群較為重視居住功能的完備性和空間的合理劃分。同時(shí)關(guān)注生活的私密性。工作學(xué)習(xí)型客戶“工作就是生活，生活也是工作”工作學(xué)習(xí)型客戶一般處于事業(yè)的快速上升期，工作較為繁忙。不能很好地區(qū)分工作和生活，工作經(jīng)常成為生活的一部分。學(xué)習(xí)是現(xiàn)階段一個(gè)很重要的合適的內(nèi)容。社會(huì)交際型客戶“有了朋友的陪伴，生活才會(huì)變得很精彩。”喜歡熱鬧，不喜獨(dú)處，一個(gè)人便會(huì)覺(jué)得很孤單。經(jīng)常約朋友回家坐坐，彼此間的串門，胡吃海喝成為每周的固定節(jié)目?；顒?dòng)頻繁，吃飯、泡吧、KTV，樂(lè)不思蜀。2、目標(biāo)客戶家庭結(jié)構(gòu)細(xì)分同時(shí)把我們的兩類目標(biāo)客戶結(jié)合根據(jù)人口統(tǒng)計(jì)學(xué)特征中婚姻與孩子的狀態(tài)進(jìn)行分類——我們認(rèn)為婚姻與否與是否有孩子對(duì)消費(fèi)者的住房空間需求起到了決定性的作用，又可分成了六類：?jiǎn)紊恚?gòu)房過(guò)程中部分考慮到結(jié)婚因素，以過(guò)渡性自住房需求為主。單身可能同居，購(gòu)房過(guò)程中考慮到結(jié)婚因素。新婚夫婦，不打算要孩子，很前衛(wèi)。新婚夫婦，沒(méi)有打算不要孩子，但本次購(gòu)房中沒(méi)有考慮到孩子的因素。新婚夫婦，打算有孩子，并且在此次購(gòu)房中考慮到了將來(lái)孩子的因素。新婚夫婦，有一個(gè)不足五歲的孩子。應(yīng)該注意到以上的分類同時(shí)也在一定程度上反映了目標(biāo)客戶隨年齡的增長(zhǎng)，其家庭結(jié)構(gòu)可能存在的變化趨勢(shì)。實(shí)際戶型設(shè)計(jì)時(shí)也需要充分考慮家庭結(jié)構(gòu)的因素。3、目標(biāo)客戶居住需求分析將居住空間根據(jù)私密程度的不同進(jìn)行劃分，可以分為：公共生活空間、鄰里空間室外私人空間、室內(nèi)會(huì)客空間以及家庭空間。其中家庭空間又可劃分為個(gè)人空間、家務(wù)空間、生理衛(wèi)生空間和家人活動(dòng)空間。根據(jù)上文中對(duì)客戶按照生活狀態(tài)的分類，不同類型的客戶對(duì)于空間使用的需求也有所不同。居家生活型客戶比較關(guān)注家庭生活空間如個(gè)人臥室、生理衛(wèi)生空間、家務(wù)空間以及家人活動(dòng)的起居室，和一定的室外生活空間可以增加生活情趣的陽(yáng)臺(tái)、花園等。同時(shí)也要求有相對(duì)便利的配套和良好的小區(qū)環(huán)境。而對(duì)于具有待客作用的客廳則相對(duì)弱化，對(duì)于這樣的客戶而言，客廳很多時(shí)候也就是家人共處的起居室。另外，能夠保障私密性的門廳也是相當(dāng)重要的。工作學(xué)習(xí)型客戶通常需要有一個(gè)獨(dú)立不受干擾的工作室或書(shū)房，以及較為簡(jiǎn)單便捷的室內(nèi)生活動(dòng)線。這類客戶很少在家做飯，廚房的功能在生活中的地位較為弱化。而臥室有時(shí)候也只是一個(gè)休息的場(chǎng)所。但此類型客戶對(duì)于社區(qū)生活配套極其關(guān)注，總是希望一切的生活需要都可以在社區(qū)內(nèi)解決。社會(huì)交際型客戶則相當(dāng)關(guān)注會(huì)客空間的大小，對(duì)于這類客戶而言，免不了在家里招待客人，這樣，有一個(gè)大小合適，功能齊全的會(huì)客空間便顯得尤為重要。同時(shí)，如果能夠有一個(gè)同樣具有待客作用的輔助性露臺(tái)或是花園，也是很不錯(cuò)的亮點(diǎn)。另外，因?yàn)榧嬗薪哟腿说墓δ?，居所中?duì)于公共空間和私人空間的合理區(qū)分也是需要考慮的。

五、總體定位（一）定位四要素1．資源1.1土地相關(guān)項(xiàng)目總占地103567㎡（其中地塊一61341㎡，地塊二42226㎡），規(guī)模中等，但由于太平路將地塊分隔為兩塊相對(duì)獨(dú)立的用地，地塊單獨(dú)規(guī)模偏小，而且自然景觀較弱，東側(cè)河道工業(yè)供熱管道、高壓線和廢品收購(gòu)站對(duì)相關(guān)項(xiàng)目具有一定的負(fù)面影響。1.2區(qū)位地塊處于人民東路東延伸段，原屬觀音山鎮(zhèn)，目前形象為城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊成熟度較低；未來(lái)規(guī)劃為崇川經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)，工業(yè)板塊與居住板塊的交界處，屬經(jīng)濟(jì)型大眾居住區(qū)。1.3要求按規(guī)劃要求，套型建筑面積90㎡以下住房面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅面積的70%以上。地塊一的規(guī)模大于地塊二，同時(shí)土地價(jià)值也略高于地塊二，因此從相關(guān)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)考慮，地塊二宜集中設(shè)置套型建筑面積90㎡以下住房，而地塊一則可適當(dāng)提高產(chǎn)品檔次，使相關(guān)項(xiàng)目整體逐漸由經(jīng)濟(jì)型向舒適型過(guò)渡，既符合區(qū)位發(fā)展趨勢(shì)，又可在初期以小戶型、低總價(jià)產(chǎn)品迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。1.4配套地塊周邊生活配套目前嚴(yán)重匱乏，城市級(jí)生活配套基本空白，而原有生活配套主要依賴觀音山鎮(zhèn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)型配套，可利用程度不高，若作為社區(qū)的主要配套，有礙于提升相關(guān)項(xiàng)目的市場(chǎng)形象。2．需求2.1區(qū)域客地塊周邊目前顯性區(qū)域性客源主要為工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)群體和觀音山鎮(zhèn)原住民及業(yè)緣性群體。前者由于工業(yè)園處于起步初期，在相關(guān)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期內(nèi)產(chǎn)業(yè)群體的導(dǎo)入不可預(yù)期。后者由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)型產(chǎn)品需求與本案產(chǎn)品重疊性不強(qiáng)，有效需求不容樂(lè)觀，因此區(qū)域客并非本案主力客群。2.2市區(qū)客本案與市區(qū)產(chǎn)品對(duì)比后，“低單價(jià)、低總價(jià)”成為最主要的顯性優(yōu)勢(shì)，再加上目前國(guó)家宏觀調(diào)控日益加強(qiáng)，投資型需求被逐步扼制，因此經(jīng)濟(jì)型自住客將成為本案的主要的市場(chǎng)支撐。南通的小戶型自住客中，青年人婚房需求屬剛性需求，本案具備開(kāi)發(fā)為適婚青年量身定造的青年社區(qū)潛力。3．機(jī)遇3．1發(fā)展趨勢(shì)南通市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速上升通道的起步階段，近年來(lái)商品房一直處于量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)，尤其是近期發(fā)展勢(shì)頭迅猛，并且在一段時(shí)間內(nèi)都具有良性發(fā)展的空間。3．2宏觀調(diào)控隨著07年以來(lái)政策“落地”的呼聲日高，新一輪宏觀調(diào)控已呈山雨欲來(lái)之勢(shì)，經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品（小戶型、低價(jià)格）在一段時(shí)間內(nèi)將成為市場(chǎng)主導(dǎo)方向，與民生相關(guān)的居住問(wèn)題將得到進(jìn)一步緩解，大眾型自住需求將逐步得到釋放。3．3供應(yīng)結(jié)構(gòu)目前，政策效應(yīng)未完全顯現(xiàn)，市場(chǎng)供應(yīng)的主流產(chǎn)品仍然是90㎡以上的戶型，尤其是純粹的居住型小戶型相關(guān)項(xiàng)目暫時(shí)處于真空狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品一段時(shí)間內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)少、空間大。4．競(jìng)爭(zhēng)4．1區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)觀音山鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展處于萌芽狀態(tài)，目前只有兩個(gè)在售相關(guān)項(xiàng)目，且綜合質(zhì)素較低，不具備明顯的競(jìng)爭(zhēng)力。4．2區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)在本案主力客群鎖定市區(qū)適婚青年的前提下，與市區(qū)經(jīng)濟(jì)型相關(guān)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)已勢(shì)在必然。目前市區(qū)小戶型相關(guān)項(xiàng)目的總價(jià)多集中于40-60萬(wàn)的區(qū)間，并且純粹的居住型小戶型相關(guān)項(xiàng)目處于暫時(shí)真空狀態(tài)。本案低單價(jià)、低總價(jià)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)將成為爭(zhēng)奪經(jīng)濟(jì)型客源的利器。因此，面積控制和價(jià)格策略在相關(guān)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中顯得尤為重要。（二）、定位策略1．客戶定位策略給青年以未來(lái)——80后新生代大眾型居住區(qū)中低價(jià)格、小戶型產(chǎn)品決定了本案的經(jīng)濟(jì)型定位，而經(jīng)濟(jì)型客群中青年人婚房需求是重要組成部分，且呈剛性狀態(tài)。父母給首付，自己月供的方式，已經(jīng)被許多80年代出生的人和他們的家長(zhǎng)所認(rèn)可。面對(duì)婚房這一細(xì)分市場(chǎng)，在先天條件并無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)可言的背景下，產(chǎn)品打造成為吸引客戶和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。因此，面對(duì)適婚青年，我們要打造一個(gè)為其量身定造，并幫助他們實(shí)現(xiàn)自己生活夢(mèng)想的理想社區(qū)。2．產(chǎn)品定位策略給群落以標(biāo)識(shí)——青年公社目前適婚青年以80后為主，他們普遍帶有“獨(dú)生子女”的時(shí)代印記，富有鮮明的群落特征：思想開(kāi)放、追求時(shí)尚、關(guān)注娛樂(lè)、享受生活，并有比較明顯的網(wǎng)絡(luò)化生存傾向……而目前南通市場(chǎng)上真正針對(duì)這一群體，洞察其生活需求并為其量身定造的相關(guān)項(xiàng)目尚處于空白狀態(tài)，本案可以此為契機(jī)，將這一群落的成長(zhǎng)記憶、文化偏好等元素注入戶型設(shè)計(jì)、商業(yè)配套、交流空間、社區(qū)文化等系統(tǒng)化產(chǎn)品打造中，使相關(guān)項(xiàng)目成為這一群落的生活聚居地和精神歸屬地。3．價(jià)格定位策略給現(xiàn)金流以速度——低開(kāi)平走相關(guān)項(xiàng)目在操作初期肩負(fù)著銜接鎏金世家的現(xiàn)金流的使命，同時(shí)由于區(qū)位成熟度較低，宜以具有一定轟動(dòng)性的價(jià)格入市（如單價(jià)4500元/㎡左右，主力總價(jià)40萬(wàn)元以下），拉大與市區(qū)相關(guān)項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，迅速搶占市場(chǎng)，形成轟動(dòng)效應(yīng)。相關(guān)項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)，在品牌基礎(chǔ)、社區(qū)形象、口碑積累、區(qū)位成熟度日漸提高后，土地價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值日漸顯現(xiàn)，價(jià)格可根據(jù)市場(chǎng)整體走勢(shì)和相關(guān)項(xiàng)目比較價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，但仍須遵循利潤(rùn)和現(xiàn)金流相平衡的基本原則。4．市場(chǎng)定位策略給市場(chǎng)以表率——主流先鋒新一輪宏觀調(diào)控已呈山雨欲來(lái)之勢(shì)，經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品（小戶型、低價(jià)格）在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)將成為市場(chǎng)的主導(dǎo)方向，而目前南通純粹的居住型小戶型相關(guān)項(xiàng)目尚屬空白，本案宜抓住先機(jī)，率先在市場(chǎng)上推出，一方面以經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品迅速引爆市場(chǎng)、形成轟動(dòng)效應(yīng)，另一方面也可以相關(guān)項(xiàng)目的市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)奠定萬(wàn)通置業(yè)在南通的江湖地位。5．形象定位策略給政府以政績(jī)——實(shí)驗(yàn)性社區(qū)國(guó)家宏觀調(diào)控以來(lái)，各項(xiàng)政策的落地是一直各級(jí)政府工作的考核要點(diǎn)，而南通政府此次土地出讓中6#地塊本身就承載著以“小戶型、低價(jià)格”來(lái)平衡市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的使命。南通高科作為國(guó)有控股上市公司，同樣肩負(fù)著社會(huì)責(zé)任，因此，本案不僅要有可觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)還要形成轟動(dòng)性的社會(huì)效益，成為眾心所向的民生工程。因此,本案一方面要在產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)性價(jià)比的突破,另一方面也要在社區(qū)建設(shè)上進(jìn)行實(shí)驗(yàn)性的探索，成為新型社區(qū)的先導(dǎo)。（三）、總體定位定位策略客戶定位：給青年以未來(lái)——80后新生代產(chǎn)品定位：給群落以標(biāo)識(shí)——青年公社價(jià)格定位：給現(xiàn)金流以速度—低開(kāi)平走市場(chǎng)定位：給市場(chǎng)以表率——主流先鋒形象定位：給政府以政績(jī)——實(shí)驗(yàn)性社區(qū)總體定位面向青年群體定向打造的、具有鮮明群落文化特征的新青年公社。產(chǎn)品體現(xiàn)建筑形式——融合波普藝術(shù)、強(qiáng)化立體交流的現(xiàn)代高層。戶型設(shè)計(jì)——功能完備細(xì)分，具有成長(zhǎng)性靈活性的經(jīng)濟(jì)型居家產(chǎn)品。景觀打造——浪漫型、校園式、融合網(wǎng)絡(luò)文化和流行元素的現(xiàn)代休閑景觀。公建配套——針對(duì)青年客群生活特征量身定造的商業(yè)餐飲、醫(yī)療健康、運(yùn)動(dòng)休閑、文化教育、網(wǎng)絡(luò)交流、社區(qū)服務(wù)六大系統(tǒng)。社區(qū)建設(shè)——體現(xiàn)時(shí)代特征的自由、平等、民主、自治、共享的新型復(fù)合社區(qū)。

六、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（一）、功能布局1、主要考慮因素開(kāi)發(fā)順序根據(jù)目前地塊拆遷量及今后土地價(jià)值提升，進(jìn)行開(kāi)發(fā)節(jié)奏預(yù)設(shè)及合理布置。利于提升地塊價(jià)值根據(jù)土地價(jià)值的高低布置不同物業(yè)形態(tài)，優(yōu)化土地資源配置。相關(guān)項(xiàng)目規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益先期主推小戶型產(chǎn)品，以低總價(jià)高性價(jià)比產(chǎn)品迅速打入市場(chǎng)，保證資金回籠。同時(shí)保證后期西地塊土地價(jià)值的充分體現(xiàn)。不同物業(yè)類型之間的關(guān)系各類住宅、會(huì)所、及商業(yè)街區(qū)等配套對(duì)位置、環(huán)境等要求不同，因此，在東西地塊之間設(shè)置商業(yè)配套是對(duì)土地和環(huán)境的充分理解和合理運(yùn)用。相對(duì)節(jié)約建造成本及減少土方量考慮分期分區(qū)開(kāi)發(fā)及相關(guān)項(xiàng)目地塊整合性兩地塊被現(xiàn)有市政道路天然分隔，同時(shí)一號(hào)地塊從現(xiàn)有價(jià)值上高于二號(hào)地塊?？梢钥紤]兩地塊分開(kāi)操作，但需兼顧地塊之間的一定聯(lián)系。以下，我們將就各物業(yè)形態(tài)的功能布局進(jìn)行一一描述，并陳述布置理由。2、建筑布局地塊平均2.32的容積率基本確定相關(guān)項(xiàng)目為高層物業(yè)類型。地塊南北進(jìn)深小，東西距離長(zhǎng)的地形對(duì)建筑排布有所限制。充分利用北側(cè)沿人民東路商鋪以上空間，設(shè)置騎樓，給南側(cè)住宅預(yù)留景觀空間。北側(cè)臨人民東路高層可以考慮適當(dāng)拔高，以減輕內(nèi)部容積率壓力。為南側(cè)樓梯間距及良好的景觀打造預(yù)留空間。3、配套布局根據(jù)政府用地指標(biāo)要求，臨人民路東西向設(shè)置商住綜合樓，底商不超過(guò)兩層。從相關(guān)項(xiàng)目?jī)傻貕K銜接角度考慮，太平路兩側(cè)設(shè)置商業(yè)街，可形成相對(duì)密集的核心商業(yè)區(qū)，有利于相關(guān)項(xiàng)目?jī)傻貕K之間配套共享，同時(shí)便于人流匯集，營(yíng)造濃厚的商業(yè)氣氛。4、功能布局示意人民東路、太平路兩側(cè)均布置商業(yè)及配套地塊整體均布置為高層，沿人民東路側(cè)高層適當(dāng)拔高具體指標(biāo)建議如下：一號(hào)地塊產(chǎn)品類型建筑面積（㎡）建筑面積比容積率（估）用地面積（㎡）用地面積比高層13000089.66%2.375484189.40%合計(jì)13000089.66%2.375484189.40%商業(yè)配套沿街商業(yè)133309.19%2.3650010.60%兒童活動(dòng)中心6000.41%文化站6000.41%社區(qū)服務(wù)中心3000.21%居委會(huì)1500.10%治安聯(lián)防站200.01%合計(jì)1500010.34%2.3650010.60%總計(jì)145000100.00%2.3661341100.00%二號(hào)地塊產(chǎn)品類型建筑面積（㎡）建筑面積比容積率（估）用地面積（㎡）用地面積比高層8550089.53%2.33722688.16%合計(jì)8550089.53%2.33722688.16%商業(yè)配套沿街商業(yè)87009.11%2500011.84%衛(wèi)生站3000.31%青年食堂8000.84%居委會(huì)1500.16%公廁500.05%合計(jì)1000010.47%2500011.84%總計(jì)95500100.00%2.2642226100.00%整體地塊產(chǎn)品類型建筑面積（㎡）建筑面積比容積率（估）用地面積（㎡）用地面積比高層21550089.60%2.349206788.90%合計(jì)21550089.60%2.349206788.90%商業(yè)配套設(shè)施沿街商業(yè)220309.16%2.171150011.10%兒童活動(dòng)中心6000.25%0.00%文化站6000.25%0.00%社區(qū)服務(wù)中心3000.12%居委會(huì)3000.12%治安聯(lián)防所200.01%衛(wèi)生站3000.12%青年食堂8000.33%0.00%公廁500.02%0.00%合計(jì)2500010.40%2.171150011.10%總計(jì)240500100.00%2.32103567100.00%（二）、交通組織1、動(dòng)態(tài)交通商住分流由于相關(guān)項(xiàng)目商業(yè)體量具有一定規(guī)模，且相對(duì)集中，因此時(shí)段性的人流車流會(huì)相對(duì)集中，為保障社區(qū)內(nèi)部居住環(huán)境及樓盤品質(zhì)，建議集約的商業(yè)配套外置，商住分流。人車分流地塊整體用地面積有限，在利用退線距離的基礎(chǔ)上，建議采取人車分流。2、靜態(tài)交通高層機(jī)動(dòng)車位：設(shè)置地下停車勢(shì)必增加相關(guān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本?？紤]到地塊周邊退線較多，從充分合理利用空間的角度，建議采用架空停車的停車方式。架空車庫(kù)上方覆土綠化，在車庫(kù)中增加部分植被，形成生機(jī)勃勃的景觀車庫(kù)。非機(jī)動(dòng)車位：自行車、摩托車車位建議采用地面停車，統(tǒng)一設(shè)置在高層住宅底樓。商業(yè)配套商業(yè)規(guī)模一般，建議僅設(shè)置地面停車?？梢猿浞掷媒ㄖ司€區(qū)域設(shè)置商業(yè)配套停車位。3、車位配比車位配比的設(shè)置主要根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合針對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的實(shí)際狀況及相關(guān)項(xiàng)目定位，合理的安排車位配比。南通市私家車目前擁有量為0.4輛／戶，根據(jù)規(guī)劃的前瞻性需求，充分考慮未來(lái)車輛增加的空間，建議車位比設(shè)置如下：機(jī)動(dòng)車位90平米及以下住宅：按0.6：1比例設(shè)置90平米以上住宅：按1：1比例設(shè)置非機(jī)動(dòng)車位自行車車位按2：1比例設(shè)置摩托車車位按1：1比例設(shè)置4、入口設(shè)置人民東路側(cè)為商業(yè)街的設(shè)置，今后人流、車流的主要方向來(lái)自于人民東路。建議人民東路東西地塊分別設(shè)置主入口。同時(shí)考慮到太平路兩側(cè)商業(yè)布置相對(duì)密集，加上公交站點(diǎn)的設(shè)置，人流相對(duì)密集。建議太平路兩側(cè)各設(shè)置一個(gè)次入口。（三）、開(kāi)發(fā)節(jié)奏由于地塊目前所在區(qū)域尚未成熟，地塊價(jià)值未得到市場(chǎng)認(rèn)可。建議前期按政府規(guī)定開(kāi)發(fā)最小面積進(jìn)行開(kāi)發(fā)，待后期片區(qū)市場(chǎng)成熟、土地增值后再行開(kāi)發(fā)。一號(hào)地塊用地面積相對(duì)較大，且價(jià)值略高?？紤]地塊開(kāi)發(fā)的完整性，建議一期啟動(dòng)二號(hào)地塊。二號(hào)地塊東部現(xiàn)有外環(huán)境較差，西側(cè)相對(duì)來(lái)講具備較為可行的開(kāi)發(fā)條件。同時(shí)考慮到相關(guān)項(xiàng)目初期的配套先行，建議啟動(dòng)區(qū)為二號(hào)地塊西半部分。七、建筑設(shè)計(jì)建議（一）、建筑風(fēng)格建議本案風(fēng)格為現(xiàn)代風(fēng)格，建議融合波普藝術(shù)，使流行的建筑與形象的圖案奔放而抽象的表達(dá)。波普藝術(shù)應(yīng)用在建筑上，體現(xiàn)在建筑的風(fēng)格上應(yīng)該是，淺顯的、具象的、商業(yè)的、艷麗的、詼諧的、個(gè)性的。絢麗、青春、激情、詼諧是波普風(fēng)格的精髓所在，在鄰近工業(yè)區(qū)、觀音山鎮(zhèn)的區(qū)位條件下，出跳的建筑色彩可作為相關(guān)項(xiàng)目區(qū)別于周邊環(huán)境的標(biāo)識(shí)。相關(guān)項(xiàng)目在住宅建筑色彩上建議以紅、白、黃為主，適當(dāng)考慮黑色調(diào)，局部可加較純的色彩加以點(diǎn)綴。會(huì)所、物業(yè)配套等公共建筑部分，在色彩上突出與住宅間的差異。（二）、建筑單體設(shè)計(jì)建議1、高層設(shè)計(jì)建議強(qiáng)調(diào)豎向設(shè)置，在不同的高度營(yíng)造宜人的空間尺度，避免高層建筑對(duì)人產(chǎn)生的壓迫感，并可通過(guò)豎向空間的設(shè)計(jì)，形成立體型的交流空間，促進(jìn)社區(qū)鄰里交往。地上設(shè)置平臺(tái)架空層，將豎向空間分割為地下部分，架空層部分和建筑物三個(gè)空間。通過(guò)對(duì)架空層和地下層的景觀和商業(yè)、公建等的設(shè)置，使三層空間形成可互相交流的平臺(tái)，通過(guò)視線滲透和功能的連接使三個(gè)平臺(tái)形成互動(dòng)關(guān)系。（1）底層底層空間定位為綜合性功能空間，運(yùn)動(dòng)設(shè)施和休閑設(shè)施穿插期間。（2）架空層第二層空間是景觀平臺(tái)，在小區(qū)半空，環(huán)繞整個(gè)小區(qū)，并與底層運(yùn)動(dòng)空間形成互動(dòng)。（3）豎向街區(qū)（三）、戶型設(shè)計(jì)建議1、空間功能的細(xì)分和模糊不同生活形態(tài)的家庭對(duì)空間要求不同，但在空間功能相對(duì)模糊之后，同一戶型可以經(jīng)過(guò)不同的設(shè)置滿足不同客群的需要。建議戶型設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮空間的靈活使用，在尺寸、管線、位置上做多重考慮。社會(huì)交際型：會(huì)客區(qū)設(shè)置工作學(xué)習(xí)型：工作、讀書(shū)區(qū)居家生活型：大臥室多生活功能社會(huì)交際型：會(huì)客區(qū)設(shè)置工作學(xué)習(xí)型：工作、讀書(shū)區(qū)居家生活型：大臥室多生活功能2、空間的成長(zhǎng)性和靈活性隨著我們目標(biāo)客戶年齡的增長(zhǎng)，他們的生活狀態(tài)將會(huì)發(fā)生改變，由此引起他們對(duì)居住空間的需求的改變。生活狀態(tài)改變居住空間需求改變單身變成已婚一房變二房二人世界變成三口之家二房變?nèi)恳虼耍覀兊膽粜蛯橐粋€(gè)處于成長(zhǎng)階段的年輕人提供一個(gè)“成長(zhǎng)型的空間”，即在現(xiàn)有生活狀態(tài)下，能夠提供一個(gè)相對(duì)彈性的生活空間與機(jī)能?？梢噪S著生活狀態(tài)的變化而進(jìn)行局部改變，滿足未來(lái)生活改變后的空間需求。2.1陽(yáng)臺(tái)大開(kāi)間主要是利用傳統(tǒng)戶型中的入戶花園與陽(yáng)臺(tái)，在設(shè)計(jì)的過(guò)程中預(yù)留2.5米以上的開(kāi)間，陽(yáng)臺(tái)朝南面，完全可以作為一間獨(dú)立的臥室進(jìn)行使用。將來(lái)客戶可根據(jù)自己的需要直接封閉，也算是變向的偷面積。2.2臥室長(zhǎng)進(jìn)深利用一個(gè)空間的一部分通過(guò)分割形成一個(gè)獨(dú)立空間。大進(jìn)深，使得就寢區(qū)域比一般的住宅多出了空間，形成套間的感覺(jué)，進(jìn)門視野通透，不顯局促?？臻g的隨意組合性較大。滿足單身年輕人尋求變化的需求。3、戶型的修正和完善3.1門廳空間人性化門廳空間設(shè)計(jì)相對(duì)完整，形成合理的過(guò)渡空間；門廳內(nèi)應(yīng)設(shè)置足夠的儲(chǔ)藏空間；儲(chǔ)藏空間應(yīng)根據(jù)實(shí)際使用的需要進(jìn)行功能細(xì)分，設(shè)置包括鞋柜、衣柜、傘立等不同功能的區(qū)間；門廳收納空間完整，且保留足夠換鞋和儲(chǔ)藏空間。3.2主臥功能擴(kuò)大化主臥區(qū)自成一體，相對(duì)獨(dú)立和私密性保證適當(dāng)增加主臥開(kāi)間，兼顧主臥視聽(tīng)起居功能可考慮生活陽(yáng)臺(tái)與主臥、客廳相連靠近主臥或在主臥內(nèi)布置一定面積的工作/游戲空間可在主臥增加家庭展示空間，體現(xiàn)家庭特色，添加生活情趣3.3儲(chǔ)藏空間細(xì)分化儲(chǔ)藏空間的面積足夠和分類小戶型因?yàn)槭覂?nèi)空間的相對(duì)局限，足夠的儲(chǔ)藏空間顯得尤為重要；擯棄只設(shè)一個(gè)大儲(chǔ)藏室的做法，強(qiáng)調(diào)儲(chǔ)藏空間的零散和細(xì)分；針對(duì)不同功能和實(shí)際需要設(shè)置不同類別的儲(chǔ)藏空間，能夠提高實(shí)際使用的便捷性。3.4衛(wèi)浴空間分間化可以借鑒日本戶型中將衛(wèi)浴空間按功能進(jìn)行分割，可以合理規(guī)避家人使用間的干擾；如廁空間相對(duì)較小，而洗臉間也可兼作洗衣房。洗浴、洗漱、如廁各功能空間單獨(dú)設(shè)置。如廁如廁洗漱洗浴

（四）、戶型配比建議產(chǎn)品類型套型面積（㎡）套數(shù)建筑面積（㎡）建筑面積比套數(shù)比高層小兩房803753000012.47%16.06%標(biāo)準(zhǔn)兩房859418000033.26%40.31%經(jīng)濟(jì)三房1103153465014.41%13.49%2+1房904544085016.99%19.44%標(biāo)準(zhǔn)三房1202503000012.47%10.71%合計(jì)233521550089.60%100.00%商業(yè)配套2500010.40%總計(jì)2335240500100.00%

八、景觀設(shè)計(jì)建議（一）、景觀設(shè)計(jì)建議1、景觀主題現(xiàn)代主義主題景觀現(xiàn)代主義景觀是形式上追求簡(jiǎn)單、客觀、抽象，以很少的設(shè)計(jì)元素控制大尺度的空間，但對(duì)觀眾的影響和沖擊力卻十分迅速和直接?，F(xiàn)代主義景觀設(shè)計(jì)的基本成分可分為兩大類：一類是軟質(zhì)景觀，如樹(shù)木、水體、和風(fēng)、細(xì)雨、陽(yáng)光、天空；另一類是硬質(zhì)景觀，如鋪地、墻體、欄桿、景觀構(gòu)筑。建議在軟質(zhì)景觀及硬質(zhì)景觀上進(jìn)行合理搭配，以軟質(zhì)景觀為主，合理控制成本?，F(xiàn)代主題景觀由建筑、山水、花木等組合，融合文化而成的一個(gè)綜合藝術(shù)品。利用現(xiàn)代材料及工藝來(lái)打造景觀主題，結(jié)合當(dāng)代人的審美趣味。景觀和植被必須是有參與性的，在關(guān)注景觀的觀賞效果的同時(shí)，必須讓人可以走進(jìn)景觀和植被，完成一些活動(dòng)，讓景觀和植被也成為溝通系統(tǒng)的一部分。2、景觀布局依據(jù)地塊南北短?hào)|西長(zhǎng)的特性，建議整個(gè)社區(qū)布置以帶狀景觀為主。整個(gè)景觀帶穿插樓棟間呈曲線走勢(shì)，以充分?jǐn)U大景觀的可觀賞性和共享價(jià)值。同時(shí)沿景觀帶設(shè)置人行道路，實(shí)現(xiàn)道路與景觀的融合。以中央景觀帶為核心，輔助以不同的景觀節(jié)點(diǎn)和小品，以增加整體景觀的趣味性和可參與性。（二）、用地內(nèi)資源利用（水系、植被）水系對(duì)一號(hào)地塊內(nèi)部現(xiàn)有池塘進(jìn)行合理改造，形成社區(qū)內(nèi)的自然小型水體景觀。二號(hào)地塊東至河道，在對(duì)河道調(diào)整完成后進(jìn)行適當(dāng)?shù)厮短幚恚梢圆捎美叩贪镀脚_(tái)的做法，或是適當(dāng)裝飾，合理規(guī)避熱氣管道所造成的景觀視線污染，形成相關(guān)項(xiàng)目東側(cè)的親水平臺(tái)。植被通過(guò)孤植、叢植和密植的結(jié)合，進(jìn)行空間隔離、過(guò)渡和點(diǎn)綴裝飾，既有疏與密的含義，同時(shí)體現(xiàn)藏與露的視覺(jué)效果。（三）、景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)置浪漫型景觀節(jié)點(diǎn)浪漫型景觀可以設(shè)置大草坪、九曲橋、情人亭等成為人們休憩，交流的場(chǎng)所。校園景觀節(jié)點(diǎn)學(xué)校承載著許多年輕人的美好回憶，利用部分年輕客戶的懷舊心理，通過(guò)對(duì)校園景觀的仿造進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)。主要包括：臺(tái)階、小徑、石礅橋等的仿造。波普藝術(shù)景觀節(jié)點(diǎn)“波普藝術(shù)”在流行文化和大眾文化的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，根據(jù)特定的主題而創(chuàng)造出的舞臺(tái)化游憩空間，它以虛擬環(huán)境塑造與園林環(huán)境載體為特征，具有明顯的大眾性。主要以文化復(fù)制、文化移植以及文化陳列等手法迎合游憩者的好奇心。主要包括設(shè)計(jì)立體墻、手印墻、涂鴉墻等?？ㄍㄖ黝}景觀節(jié)點(diǎn)卡通主題的適當(dāng)引入符合相關(guān)項(xiàng)目年輕客戶的定位。通過(guò)導(dǎo)入此年齡段人群所熟悉的卡通人物作為道路以及景觀的標(biāo)識(shí)，在年輕客戶步向成熟的同時(shí)保留一分童趣，塑造一種具有回憶性的場(chǎng)景、情景。（四）、景觀小品示意強(qiáng)調(diào)可參與性、標(biāo)識(shí)性和趣味性，形成豐富的景觀小品。九、生活系統(tǒng)構(gòu)建（一）、生活系統(tǒng)構(gòu)想商業(yè)/餐飲系統(tǒng)(Commercial&FoodSystem)為了能形成富有活力、豐富完整的復(fù)合型居住區(qū)，需業(yè)態(tài)種類豐富，服務(wù)半徑合理，使居民能方便快速的滿足購(gòu)物需求的商業(yè)設(shè)施，并且在品牌傾向上迎合青年群體的偏愛(ài)和取向。醫(yī)療/健康系統(tǒng)(Health&CareSystem)針對(duì)青年群體的婚育期特點(diǎn)設(shè)置健康保障中心，提供生理疾病治療、心理疾病咨詢和健康咨詢指導(dǎo)等保健服務(wù)，使居民能夠方便快速的就診，保持身心健康，強(qiáng)化社區(qū)人性化關(guān)懷。運(yùn)動(dòng)/休閑系統(tǒng)(Sport&LeisureSystem)為了讓居民更健康、更快樂(lè)地生活其中，需將運(yùn)動(dòng)、休閑理念融入規(guī)劃設(shè)計(jì)中，社區(qū)級(jí)的活動(dòng)中心（青年驛站）和街區(qū)級(jí)的泛會(huì)所相結(jié)合，為居民提供各種不同類型的運(yùn)動(dòng)和休閑場(chǎng)所。文化/教育系統(tǒng)(Culture&EducationSystem)在文化塑造上，既要秉承南通悠久的城市文化，又要?jiǎng)?chuàng)意性地展現(xiàn)青年一代的流行文化，在規(guī)劃上除了設(shè)置兒童活動(dòng)中心外，更是設(shè)置了音樂(lè)圖書(shū)館、并且在景觀小品的設(shè)計(jì)中注入流行文化的元素，在入住后不定期舉辦各種技能培訓(xùn)和理財(cái)講座，從而形成充滿活力、昂揚(yáng)向上的社區(qū)氛圍。網(wǎng)絡(luò)/交流系統(tǒng)(NetworkSystem)結(jié)合現(xiàn)實(shí)社區(qū)與虛擬社區(qū)的特點(diǎn)，提供居民交流的平臺(tái)，以網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)促進(jìn)社區(qū)成員的活動(dòng)互動(dòng)，將松散的網(wǎng)絡(luò)關(guān)系、冷漠的鄰里關(guān)系轉(zhuǎn)化為以興趣、愛(ài)好、價(jià)值觀念為媒介的相互認(rèn)同、相互關(guān)愛(ài)的新型鄰里關(guān)系，形成自由、平等、民主、自治和共享的社區(qū)氛圍。社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)（CommunityServiceSystem）針對(duì)青年一族工作上升期好交際、重娛樂(lè)、不喜歡作家務(wù)的特點(diǎn)，提供體貼的保姆式服務(wù)的社區(qū)服務(wù)中心則必不可少，社區(qū)服務(wù)應(yīng)包括生活各方面的細(xì)節(jié)，全方位照顧青年業(yè)主的日常起居。配套總體布局詳見(jiàn)以下圖表：

配套系統(tǒng)合計(jì)（㎡）類型小計(jì)（㎡）分布位置面積（㎡）商業(yè)/餐飲16386商業(yè)7369地塊一4369地塊二3000餐飲9017地塊一5514地塊二3503醫(yī)療/健康300健康保障中心(衛(wèi)生站)300地塊二300運(yùn)動(dòng)/休閑6444青年驛站800地塊二800休閑娛樂(lè)5644地塊一3447地塊二2197文化/教育1200音樂(lè)圖書(shū)館(文化站)600地塊一600兒童活動(dòng)中心600地塊一600網(wǎng)絡(luò)/交流公共空間及智能化系統(tǒng)--社區(qū)服務(wù)300社區(qū)服務(wù)中心(含物業(yè))300地塊一300其它370居委會(huì)300地塊一150地塊二150治安聯(lián)防站20地塊一20公廁50地塊二50合計(jì)25000㎡（地塊一15000㎡，地塊二10000㎡）

（二）、商業(yè)/餐飲系統(tǒng)(Commercial&FoodSystem)城市化商業(yè)的特征是：便捷、業(yè)態(tài)豐富、具有濃郁的商業(yè)氣氛。不僅滿足周邊的需求，更能為整個(gè)城市提供服務(wù)。為了能形成具有熱鬧生活氣氛的復(fù)合型住宅區(qū)，商業(yè)設(shè)施的布局形態(tài)宜采用以人行為主的具有回游性的沿街商業(yè)系統(tǒng)。商業(yè)/餐飲總面積建議不超過(guò)16400㎡（其中地塊一不超過(guò)9900㎡、地塊二不超過(guò)6500㎡），業(yè)態(tài)業(yè)種設(shè)置比例建議如下：商業(yè)類型業(yè)種選擇面積比例基本生活類便利店35%生鮮超市洗衣店美容美發(fā)藥店銀行分理處家裝店五金配件店商業(yè)類型業(yè)種選擇面積比例餐飲類西式主題餐廳40％快餐連鎖店中式各地特色餐館精品零售類服飾店25％精品裝飾特色工藝品店寵物用品店煙酒茶專賣店音像店沖印店化妝品精品店中介公司 （三）、醫(yī)療/健康系統(tǒng)(Health&CareSystem)針對(duì)青年群體的婚育期特點(diǎn)設(shè)置健康保障中心、藥店、纖體中心、健康咨詢活動(dòng)和街區(qū)健身設(shè)施，以保障居民生活的身心健康。社區(qū)健康保障中心：集生理疾病、心理疾病和健康服務(wù)、健康指導(dǎo)為一體的社區(qū)健康保障綜合機(jī)構(gòu)，為居民建立健康檔案，開(kāi)設(shè)家庭病房，提供出診和上門服務(wù)。對(duì)有特殊需求的，進(jìn)行一對(duì)一私人醫(yī)生跟蹤服務(wù)。藥店：沿街商業(yè)，作為更為方便的補(bǔ)充，約60—80平米/間。纖體中心：分布于沿街商業(yè)，作為更為方便的補(bǔ)充，約100平米/間。健康咨詢：配合物業(yè)服務(wù)，定期舉辦健康咨詢指導(dǎo)，為孕婦、嬰幼兒提供醫(yī)療保健、心理關(guān)懷和集體活動(dòng)等服務(wù)。

（四）、運(yùn)動(dòng)/休閑系統(tǒng)(Sport&LeisureSystem)居住于城市中的居民對(duì)健康越來(lái)越重視，隨之而來(lái)的各種運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)所和休閑場(chǎng)所，已成為城市發(fā)展中不可缺少的重要部分。為了讓居民更健康、更快樂(lè)地生活其中，將運(yùn)動(dòng)、休閑理念融入規(guī)劃設(shè)計(jì)中，設(shè)置社區(qū)級(jí)的活動(dòng)中心（青年驛站）、休閑娛樂(lè)商業(yè)空間和街區(qū)級(jí)的泛會(huì)所。青年驛站規(guī)模：建筑面積800㎡功能：運(yùn)動(dòng)健身中心——設(shè)置有氧健身室、器械室、羽毛球館等室內(nèi)體育空間。社區(qū)食堂——仿校園食堂的大型公共客廳,使之成為社區(qū)重要交流空間。

休閑娛樂(lè)商業(yè)空間休閑/娛樂(lè)總面積建議不超過(guò)5700㎡（其中地塊一不超過(guò)3500㎡、地塊二不超過(guò)2200㎡），業(yè)態(tài)/業(yè)種設(shè)置比例建議如下：商業(yè)類型業(yè)種選擇面積比例休閑娛樂(lè)戶外用品專賣店3.7%體育用品品牌店3.7%青年俱樂(lè)部3.7%電玩城（含網(wǎng)吧）37.0%咖啡店11.1%茶館11.1%酒吧14.8%DIY魔術(shù)吧11.1%動(dòng)漫書(shū)店3.7%泛會(huì)所利用社區(qū)公共節(jié)點(diǎn)和街區(qū)組團(tuán)景觀營(yíng)造休閑交流空間，使居民的休閑互動(dòng)無(wú)處不在。相關(guān)項(xiàng)目數(shù)量面積戶外游樂(lè)設(shè)施籃球場(chǎng)1420㎡網(wǎng)球場(chǎng)21340㎡體育健身區(qū)若干每處不小于200㎡休憩場(chǎng)所（下棋、品茶、聊天）若干結(jié)合景觀綠化植栽若干結(jié)合景觀景觀小品若干結(jié)合景觀（五）、文化/教育系統(tǒng)(Culture&EducationSystem)在文化塑造上，既要秉承南通悠久的城市文化，又要?jiǎng)?chuàng)意性地展現(xiàn)青年一代的流行文化，在規(guī)劃上設(shè)置兒童活動(dòng)中心、音樂(lè)圖書(shū)館，并且在景觀小品的設(shè)計(jì)中注入流行文化的元素。兒童活動(dòng)