房地產(chǎn)策劃推廣之商業(yè)街營(yíng)銷策劃報(bào)告樣本

凱旋城C棟暨商業(yè)街營(yíng)銷策劃匯報(bào)凌峻（中國(guó)）房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu)目錄第一部分：分析第二部分：目標(biāo)第三部分：策略第四部分：方法第五部分：實(shí)施前言凱旋中心暨商業(yè)街營(yíng)銷策劃方案，是根據(jù)凱旋城總體戰(zhàn)略思想，結(jié)合項(xiàng)目關(guān)鍵概念和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)而制訂營(yíng)銷策劃方案。本方案關(guān)鍵圍繞營(yíng)銷目標(biāo)，明確各個(gè)階段事項(xiàng)及具體工作安排，使整個(gè)推廣活動(dòng)有計(jì)劃、有步驟地開展。本方案意在為凱旋中心暨商業(yè)街全程營(yíng)銷推廣提供一個(gè)科學(xué)合理操作思緒，指導(dǎo)營(yíng)銷推廣工作順利開展，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商預(yù)期目標(biāo)。本方案關(guān)鍵包含整體及各階段銷售策略、公關(guān)策略及媒體策略等方面內(nèi)容，并就上述關(guān)鍵內(nèi)容做出初步判定，確立未來(lái)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣行動(dòng)方案，并在未來(lái)各項(xiàng)營(yíng)銷推廣操作中有計(jì)劃實(shí)施。第一部分：分析一、優(yōu)勢(shì)1、C棟寫字樓采取“框筒式”結(jié)構(gòu)，符合市場(chǎng)需求產(chǎn)品采取“框筒式”結(jié)構(gòu)，房間、廚房、衛(wèi)生間集中部署在內(nèi)筒周圍，外筒為剪力墻，內(nèi)部辦公空間由分戶墻靈活間隔，能夠依據(jù)業(yè)主需要提供多個(gè)組合，符合市場(chǎng)需求。2、C棟性價(jià)比優(yōu)勢(shì)突出：住宅價(jià)格，寫字樓功效項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)、相關(guān)配套、功效設(shè)計(jì)及物業(yè)管理（提供二十四小時(shí)服務(wù)）上充足考慮到業(yè)主商務(wù)辦公需求，以住宅價(jià)格實(shí)現(xiàn)寫字樓功效定位策略，將在中小企業(yè)業(yè)主中形成較大吸引力。3、C棟地段好、配套全，商務(wù)氣氛成熟本項(xiàng)目是進(jìn)入亞運(yùn)村門戶，占據(jù)了北四環(huán)和地鐵五號(hào)線兩大交通動(dòng)脈。項(xiàng)目所處亞運(yùn)村，周圍配套齊全，大型商場(chǎng)、酒店、會(huì)所云集，僅各類飲食店就有1000多家。4、DEF棟銷售形勢(shì)良好，積累了一批用戶資源在DEF棟實(shí)現(xiàn)良好銷售勢(shì)頭基礎(chǔ)上，深入增強(qiáng)其它潛在用戶投資信心；輔以針對(duì)性強(qiáng)宣傳形成“羊群效應(yīng)”，并充足利用現(xiàn)有用戶關(guān)系資源為C棟銷售奠定良好市場(chǎng)基礎(chǔ)。5、開發(fā)商實(shí)力雄厚到現(xiàn)在為止，開發(fā)商已經(jīng)成功開發(fā)了多個(gè)暢銷優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，完成一定資本積累；同時(shí)項(xiàng)目企業(yè)依靠綜合實(shí)力強(qiáng)大太合集團(tuán)，擁有廣泛資源關(guān)系，為項(xiàng)目標(biāo)順利推廣發(fā)明了很多機(jī)會(huì)。6、含有一定品牌效應(yīng)因?yàn)殚_發(fā)商曾經(jīng)成功開發(fā)了多個(gè)明星樓盤，所以在房地產(chǎn)市場(chǎng)上享受較高聲譽(yù)和很好口碑。而且太合集團(tuán)業(yè)務(wù)范圍廣泛，在影音等多個(gè)行業(yè)取得了良好業(yè)績(jī)，塑造了良好品牌形象。7、商業(yè)街可塑性強(qiáng)凱旋城底商依靠于歐陸風(fēng)情，同時(shí)所輻射區(qū)域目標(biāo)消費(fèi)群消費(fèi)能力較強(qiáng)，消費(fèi)觀念新。所以項(xiàng)目?jī)?nèi)涵和外延空間寬廣。二、劣勢(shì)1、C棟在硬件設(shè)施上和甲級(jí)寫字樓有一定差距C棟在智能化系統(tǒng)等方面和甲級(jí)字樓存在一定差距。2、小區(qū)商業(yè)街規(guī)模較大，對(duì)銷售有一定壓力任何一個(gè)商業(yè)街繁榮全部以一定人口基數(shù)為基礎(chǔ)，本小區(qū)商業(yè)街規(guī)模較大，而小區(qū)人口基數(shù)相對(duì)較少，消費(fèi)規(guī)模有限，投資者對(duì)此比較謹(jǐn)慎，從而對(duì)銷售有一定壓力。3、歐陸經(jīng)典物業(yè)管理曾經(jīng)在老業(yè)主中產(chǎn)生了一定負(fù)面影響。因?yàn)闃I(yè)主對(duì)以前中海物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生了部分意見，給項(xiàng)目形象和信譽(yù)提升帶來(lái)了一定阻力，對(duì)項(xiàng)目后期銷售有一定影響。4、在推廣中不能以“奧運(yùn)”為專題進(jìn)行推廣，減弱了項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目地處奧運(yùn)商圈，但本項(xiàng)目在推廣中卻不能以“奧運(yùn)”為專題進(jìn)行推廣，所以減弱了項(xiàng)目標(biāo)一大優(yōu)勢(shì)。三、威脅1、市場(chǎng)上對(duì)中小企業(yè)辦公空間出現(xiàn)細(xì)分趨勢(shì)，但本項(xiàng)目在商業(yè)配套、硬件及軟件等方面沒有更多支持現(xiàn)在，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上對(duì)中小企業(yè)辦公空間出現(xiàn)細(xì)分趨勢(shì)，這些辦公項(xiàng)目關(guān)鍵針對(duì)一些特定人群，如針對(duì)IT業(yè)、廣告業(yè)辦公項(xiàng)目在北京越來(lái)越多，這些辦公項(xiàng)目不管是在商業(yè)配套方面，還是在辦公環(huán)境營(yíng)造方面全部迎合了市場(chǎng)需求。而本項(xiàng)目在商業(yè)配套、硬件及軟件等方面全部沒有更多支持。2、針對(duì)中小企業(yè)辦公空間項(xiàng)目在日益增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步猛烈化現(xiàn)在，北京市場(chǎng)上針對(duì)中小企業(yè)辦公空間項(xiàng)目在日益增多，這些項(xiàng)目不管在商業(yè)配套上還是在辦公環(huán)境營(yíng)造上全部有一定優(yōu)勢(shì)。這些項(xiàng)目標(biāo)大批涌現(xiàn)肯定會(huì)分流一部分客源，本項(xiàng)目立即面對(duì)猛烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。3、項(xiàng)目周圍商業(yè)場(chǎng)所眾多，對(duì)項(xiàng)目標(biāo)銷售造成較大壓力項(xiàng)目周圍商業(yè)場(chǎng)所眾多，大型商場(chǎng)、酒店、會(huì)所云集，僅餐廳就有1000多家，這些商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)存在和本項(xiàng)目形成了極大客源競(jìng)爭(zhēng)，從而對(duì)項(xiàng)目標(biāo)銷售造成了較大壓力。四、機(jī)會(huì)1、申奧成功帶來(lái)巨大商機(jī)申奧成功政府將會(huì)加大亞運(yùn)村和申奧相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施改造力度，交通設(shè)施首先會(huì)得到改善，而這種改善對(duì)于房地產(chǎn)銷售影響將是很直觀和巨大。同時(shí)申奧成功還將帶動(dòng)整個(gè)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體增加。伴隨雅典奧運(yùn)會(huì)立即開幕和北京奧運(yùn)會(huì)臨近，亞奧關(guān)鍵區(qū)房地產(chǎn)將再次升溫。2、寫字樓需求量增大伴隨亞奧地域商務(wù)配套完善和奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)巨大商機(jī)，肯定會(huì)吸引眾多精明創(chuàng)業(yè)者和各類企業(yè)前來(lái)尋覓商機(jī)，她們需要尋求適合于自己辦公場(chǎng)所。而現(xiàn)在，在該地域可供銷售寫字樓價(jià)格相對(duì)較高，價(jià)格較低中低級(jí)寫字樓市場(chǎng)有很大發(fā)展空間，本案可充足利用地段好，商務(wù)配套完善優(yōu)勢(shì)去將這些目標(biāo)用戶群吸引過(guò)來(lái)。3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展前景看好亞運(yùn)村區(qū)域內(nèi)商業(yè)規(guī)模不大，商業(yè)氣氛還沒有成型。而區(qū)內(nèi)消費(fèi)者普遍收入較高，消費(fèi)能力較強(qiáng),商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好,而區(qū)域內(nèi)商業(yè)功效較少,且大部分集中在餐飲、服裝上,其它如消費(fèi)群體較為關(guān)心娛樂場(chǎng)所、文化休閑場(chǎng)所、生活服務(wù)店等所占比率低。本案地理位置優(yōu)越、交通便利、周圍人口眾多、生活配套完善，有較大商業(yè)發(fā)展空間。4、小區(qū)氣氛日益成熟小區(qū)南區(qū)已入住了近戶業(yè)主，再加上以后北區(qū)業(yè)主，小區(qū)已含有了一定人口規(guī)模，人口規(guī)模增大將帶來(lái)巨大消費(fèi)需求。小區(qū)商業(yè)街出現(xiàn)不僅能夠滿足她們生活需求，而且能夠增加項(xiàng)目標(biāo)商業(yè)價(jià)值。

第二部分：目標(biāo)

一、總體目標(biāo)C棟寫字樓：突破DEF棟“新銳辦公空間”概念，使項(xiàng)目成為亞奧板塊中小企業(yè)標(biāo)志性辦公場(chǎng)所。商業(yè)街：塑造獨(dú)特而符合目標(biāo)群體商業(yè)街形象，突破小區(qū)商業(yè)街傳統(tǒng)范圍，確立項(xiàng)目商業(yè)街在北京小區(qū)商業(yè)街中典范地位，實(shí)現(xiàn)銷售、招商、經(jīng)營(yíng)管理和品牌多贏局面。二、銷售目標(biāo)開盤時(shí)：商業(yè)街完成銷售30%；春節(jié)前：商業(yè)街完成銷售50%；春節(jié)前：C棟完成銷售60%。三、招商目標(biāo)具體目標(biāo)：開業(yè)前完成90%以上招商。引進(jìn)數(shù)家主力店、著名品牌店，經(jīng)過(guò)主力店和品牌店吸引經(jīng)營(yíng)散戶進(jìn)駐。

第三部分：策略

一、C棟產(chǎn)品策略：（一）、命名：凱旋中心敘述：“凱旋”能夠和“凱旋城”形成形象統(tǒng)一，有利于喚起用戶對(duì)項(xiàng)目標(biāo)記憶；“中心”，項(xiàng)目依靠亞奧板塊商機(jī)，預(yù)示著項(xiàng)目立即成為亞奧板塊標(biāo)志性辦公中心。（二）、定位思索：打造亞奧板塊標(biāo)志性辦公中心：作為純寫字樓，項(xiàng)目所針正確目標(biāo)用戶群為中小企業(yè)中有實(shí)力和品牌企業(yè)。為了和目標(biāo)用戶身份和品牌相匹配，所以，對(duì)項(xiàng)目標(biāo)定位必需是鮮明而充滿穿透力，并從產(chǎn)品特色和服務(wù)方面為項(xiàng)目標(biāo)定位提供有力支持。定位：實(shí)力型寫字樓敘述：“實(shí)力型”寫字樓定位包含了兩層意思：第一、“實(shí)力型”表現(xiàn)了項(xiàng)目一流產(chǎn)品品質(zhì)、豐富內(nèi)涵和價(jià)格合理，給用戶一個(gè)貨真價(jià)實(shí)和物超所值感覺，激發(fā)用戶購(gòu)置欲望；第二、任何一個(gè)企業(yè)全部有表現(xiàn)本身實(shí)力欲望，期望經(jīng)過(guò)實(shí)力顯現(xiàn)吸引更多合作對(duì)象，為企業(yè)謀取更多利潤(rùn)，“實(shí)力型寫字樓”從側(cè)面表現(xiàn)了能夠入駐這里企業(yè)全部是有實(shí)力，符適用戶心理需求：現(xiàn)有面子，又實(shí)用。（三）、關(guān)鍵推廣語(yǔ)新商人，浪費(fèi)就是失敗敘述：“新商人”是指新時(shí)期城市里拒絕奸商形象和一切浮華生活，批判浪費(fèi)主義，講求實(shí)用商人。浪費(fèi)就是失敗，這是一個(gè)永恒哲理，久經(jīng)古今中外歷史論證。降低開支，追求利潤(rùn)最大化是商人天職，精明商人全部深有體會(huì)，資本是靠一點(diǎn)一滴積累起來(lái)，任何鋪張浪費(fèi)，全部會(huì)造成最終失敗，唯有講求實(shí)用，避免浪費(fèi)，才能獲取最終成功。（四）、產(chǎn)品提升：商務(wù)會(huì)所建立商務(wù)會(huì)所，提供多功效小型會(huì)議室和部分休閑娛樂配套，為用戶提供舒適辦公和娛樂環(huán)境。操作方法：利用底商商業(yè)價(jià)值相對(duì)較差空間或在C棟四樓建立商務(wù)會(huì)所。會(huì)所贏利模式能夠選擇出售、出租或自營(yíng)。2、職員餐廳在滿足排污等條件下為寫字樓職員設(shè)置自助餐廳，為入駐每個(gè)人提供便利生活，經(jīng)過(guò)提供附加價(jià)值，提升項(xiàng)目標(biāo)整體價(jià)值和形象。操作方法：在商務(wù)會(huì)所中設(shè)置職員餐廳，首先可滿足寫字樓職員餐飲需要，其次則可將人流導(dǎo)入會(huì)所，提升會(huì)所使用率。3、提議C棟可共享小區(qū)公共設(shè)施提議本項(xiàng)目向C棟使用戶開放或部分開放小區(qū)公共設(shè)施，增加C棟附加價(jià)值，從而提升產(chǎn)品心理價(jià)位。二、商業(yè)街策略（一）商業(yè)街產(chǎn)品命名：命名一：巴洛克情景生活街?jǐn)⑹觯喊吐蹇饲榫吧罱旨?gòu)物、娛樂、休閑、餐飲于一體，展示現(xiàn)代生活世界，引領(lǐng)現(xiàn)代生活時(shí)尚，表現(xiàn)全方位生活訴求，打造一個(gè)新時(shí)代小區(qū)商業(yè)街。巴洛克情景生活街引入一個(gè)“購(gòu)物=享受”心情消費(fèi)照料系統(tǒng)，使前來(lái)消費(fèi)者感受到一個(gè)被照料得十分周到氣氛，盡情體驗(yàn)“購(gòu)物=享受”愉悅感受。使在這里聚會(huì)和應(yīng)酬人，盡情地顯示個(gè)人身份和品位。

命名二（備選）：巴洛克概念生活街?jǐn)⑹觯喊吐蹇烁拍钌罱旨?gòu)物、娛樂、休閑、餐飲于一體，符合現(xiàn)代大家消費(fèi)觀念；同時(shí)“概念”是一個(gè)意識(shí)形態(tài)東西，代表了一個(gè)時(shí)尚和品位，在現(xiàn)在標(biāo)新立異社會(huì)里，它能夠滿足大家求新、求異心理，刺激消費(fèi)者感官，增強(qiáng)項(xiàng)目名稱記憶度，并快速提升項(xiàng)目標(biāo)社會(huì)著名度。命名三（備選）凱旋大道敘述：項(xiàng)目命名“凱旋大道”，在形象上和凱旋城和凱旋中心形成統(tǒng)一，命名氣勢(shì)磅礴，易于傳輸，并可借助凱旋城著名度快速提升項(xiàng)目標(biāo)著名度。同時(shí)，“凱旋大道”還包含兩層意思：第一、從古至今，凱旋大道皆是用來(lái)迎接英雄歸來(lái)用，所以以“凱旋大道”為本項(xiàng)目名稱寓意了能夠入駐這里商家全部是商業(yè)英雄，給用戶予身份認(rèn)同感。第二、現(xiàn)在大家購(gòu)物消費(fèi)已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上消費(fèi)了，大家更多時(shí)候購(gòu)物消費(fèi)是為了經(jīng)過(guò)物欲滿足實(shí)現(xiàn)精神上凱旋般炫耀，所以以“凱旋大道”命名符合消費(fèi)者消費(fèi)心理，能夠吸引更多人氣。（二）商業(yè)街定位1、市場(chǎng)定位：亞奧板塊有產(chǎn)階級(jí)生活樣板敘述：北京申奧成功，商業(yè)街所處亞運(yùn)村將升級(jí)為奧運(yùn)村，將得到政府大力計(jì)劃和建設(shè)，這里將成為投資者夢(mèng)寐以求理想投資之地，借助奧運(yùn)東風(fēng)，商業(yè)街將成為亞奧板塊輻射范圍最廣，影響力最大商業(yè)項(xiàng)目之一。項(xiàng)目標(biāo)目標(biāo)群體鎖定亞奧板塊廣大“有產(chǎn)階層”。因?yàn)轫?xiàng)目所在小區(qū)和周圍消費(fèi)群體關(guān)鍵以白領(lǐng)、金領(lǐng)等有產(chǎn)階層為主，這類消費(fèi)者消費(fèi)能力強(qiáng)，講究生活格調(diào)。本項(xiàng)目將發(fā)展成為亞奧板塊最具情調(diào)生活樣板街區(qū)。2、形象定位：時(shí)尚資訊超級(jí)櫥窗敘述：現(xiàn)在大家逛街不像過(guò)去那樣只是為了購(gòu)置東西，而是從逛街中獲取更多生活信息，所以，現(xiàn)代意義上商業(yè)街除了含有傳統(tǒng)購(gòu)置場(chǎng)所職能外，更多時(shí)候還擔(dān)負(fù)起大家獲取時(shí)尚資訊公布櫥窗；經(jīng)過(guò)新奇、簡(jiǎn)練、易記“櫥窗”把商業(yè)街性質(zhì)表現(xiàn)出來(lái)；同時(shí)“超級(jí)”說(shuō)明了商業(yè)街規(guī)模是巨大，時(shí)尚信息是豐富。3、業(yè)態(tài)定位：重品牌，更重品位定位敘述：把項(xiàng)目標(biāo)業(yè)態(tài)定位為：“重品牌，更重品位”是基于以下幾點(diǎn)原因：第一、新奇、高姿態(tài)業(yè)態(tài)定位和項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)定位和形象定位形成統(tǒng)一，有利于傳輸，同時(shí)，業(yè)態(tài)定位“重品牌，更重品位”能有效補(bǔ)充和完善了項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)定位和形象定位；第二、因?yàn)轫?xiàng)目周圍業(yè)態(tài)單一，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足多層次消費(fèi)要求，項(xiàng)目標(biāo)業(yè)態(tài)定位，不僅能滿足多種消費(fèi)需求，而且吻合目標(biāo)消費(fèi)群體追求品位心理；第三、全方面超越周圍業(yè)態(tài)計(jì)劃，塑造項(xiàng)目豐富業(yè)態(tài)形象，使之輻射范圍更大；第四、把項(xiàng)目標(biāo)業(yè)態(tài)定位為：“重品牌，更重品位”關(guān)鍵目標(biāo)是為了使項(xiàng)目能夠突破小區(qū)商業(yè)范圍，成為區(qū)域性消費(fèi)中心，擴(kuò)大項(xiàng)目標(biāo)影響力，為開發(fā)商和商戶帶來(lái)更多利潤(rùn)。

業(yè)態(tài)敘述：項(xiàng)目周圍業(yè)態(tài)計(jì)劃單一（以餐飲為主），同時(shí)小區(qū)人口少，整體經(jīng)營(yíng)人氣不旺，相對(duì)于小區(qū)人口來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目標(biāo)規(guī)模相對(duì)顯得有點(diǎn)大，要想使項(xiàng)目快速擺脫上述劣勢(shì)，我們必需首先立足于處理區(qū)域人氣問(wèn)題。為此，我們必需采取下列做法：第一、以鮮明業(yè)態(tài)定位，為項(xiàng)目聚集旺盛人氣；第二、入駐中型超市主力店，吸引項(xiàng)目小區(qū)和周圍居民及流動(dòng)消費(fèi)人群，提升項(xiàng)目標(biāo)營(yíng)業(yè)率；第三、入駐多個(gè)品牌店，滿足小區(qū)及周圍中上游人士消費(fèi)需求；第四、豐富附加業(yè)態(tài)，使之成為項(xiàng)目租金關(guān)鍵起源之一，滿足各層次和不一樣類別消費(fèi)需求，把項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)消費(fèi)人群吸引過(guò)來(lái)。業(yè)態(tài)分布提議：區(qū)域功效業(yè)態(tài)種類一層精品生活長(zhǎng)廊銀行、郵局、旅游票務(wù)、主力店、數(shù)碼店、名牌專賣店、休閑餐飲、家政中心二層名流生活館主力超市、精品長(zhǎng)廊、書吧、網(wǎng)吧、形象設(shè)計(jì)、咖啡廳、茶室、美容美發(fā)等；（引入明星店）三層時(shí)尚生活廣場(chǎng)布藝、床上用具、家俱、自助式KTV、視聽室、棋牌室、健身中心及其它各類型休閑設(shè)施（三）贏利模式選擇：以銷售為主，部分租賃。標(biāo)準(zhǔn)上，除了發(fā)展商尤其預(yù)留鋪面外，努力爭(zhēng)取全部商鋪均出售。但通常主力店面積大，總價(jià)高，所以較難以整體出售，所以提議對(duì)主力店采取租賃形式。首先能夠快速有效地引入主力店，以帶動(dòng)其它商家入駐，其次可降低銷售壓力，達(dá)成資金快速回籠目標(biāo)。（四）招商主力店和明星店雙管先行策略經(jīng)過(guò)主力店招商，提升項(xiàng)目整體形象，吸引更多散戶進(jìn)駐，從而提升項(xiàng)目標(biāo)人氣指數(shù)，增強(qiáng)投資者信心，帶動(dòng)項(xiàng)目標(biāo)銷售。努力爭(zhēng)取一、二、三層全部引入一個(gè)以上主力店，以此帶動(dòng)該層商鋪招商和銷售。經(jīng)過(guò)明星店入駐，為項(xiàng)目吸引更多人氣，同時(shí)充足發(fā)揮小區(qū)明星資源，使項(xiàng)目成為北京明星聚集之地。明星店招商有以下多個(gè)：第一、太和集團(tuán)旗下開店明星或有投資、經(jīng)營(yíng)意向明星。第二、有意向在內(nèi)地開連鎖店港臺(tái)明星。第三、體育明星品牌店，尤其是北京著名體育明星品牌店。（五）永續(xù)經(jīng)營(yíng)策略開業(yè)前，高標(biāo)準(zhǔn)選擇入駐商家入駐標(biāo)準(zhǔn)：開業(yè)前，對(duì)進(jìn)商業(yè)街商家，提出必需在北京經(jīng)營(yíng)三年以上，擁有良好信譽(yù)確保，方可含有入駐資格。經(jīng)營(yíng)監(jiān)督：開業(yè)后，如出現(xiàn)部分商家經(jīng)營(yíng)不善，或出現(xiàn)違反經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例商家，商業(yè)運(yùn)行企業(yè)有權(quán)解除這類企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)。以此，確保本項(xiàng)目整體做旺，避免少數(shù)經(jīng)營(yíng)不善或著名度不高商家影響整體經(jīng)營(yíng)素質(zhì)。實(shí)施商會(huì)會(huì)員制，提供再培訓(xùn)，再學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)商業(yè)街專門成立商會(huì)組織，該組織屬于非贏利性質(zhì)民間組織，由進(jìn)駐商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商戶自愿加入組建形成。商會(huì)組織關(guān)鍵擔(dān)當(dāng)起自我管理、自我服務(wù)、自我協(xié)調(diào)、自我約束及自我教育等多個(gè)職能。經(jīng)過(guò)商會(huì)組織，商會(huì)會(huì)員將能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營(yíng)互助、信息交流及成功經(jīng)驗(yàn)分享。操作方法：由發(fā)展商或商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)牽頭組織成立商會(huì)，然后由會(huì)員自由選舉出會(huì)長(zhǎng)等商會(huì)管理班子，由該班子負(fù)責(zé)商會(huì)日常運(yùn)行。統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理為了達(dá)成永續(xù)經(jīng)營(yíng)，就必需對(duì)進(jìn)駐商家進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。充足地考慮到這一點(diǎn)，商業(yè)街在項(xiàng)目銷售前期由項(xiàng)目標(biāo)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目標(biāo)統(tǒng)一招商和管理，使項(xiàng)目標(biāo)整體經(jīng)營(yíng)達(dá)成高度規(guī)范化，從而確保進(jìn)駐商最優(yōu)組合、形成商品供給互補(bǔ)、經(jīng)營(yíng)互利良性經(jīng)營(yíng)格局。在確保商業(yè)街整體計(jì)劃前提下，實(shí)施整個(gè)市場(chǎng)品牌戰(zhàn)略，共同營(yíng)造一個(gè)高還有序商業(yè)氣氛。專題基金統(tǒng)一推廣充足考慮到項(xiàng)目標(biāo)長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)，必需出資成立專題推廣基金，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定時(shí)科學(xué)、有效宣傳推廣，不停提升項(xiàng)目標(biāo)著名度和整體形象，為商戶創(chuàng)建一個(gè)堅(jiān)實(shí)做大做強(qiáng)品牌平臺(tái)。操作方法：發(fā)展商承諾出資（提議100萬(wàn)）作為推廣基金，用于項(xiàng)現(xiàn)在三年進(jìn)行統(tǒng)一宣傳推廣，設(shè)法吸引人流，將商場(chǎng)統(tǒng)一做旺。聘用專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)由實(shí)力卓著商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期統(tǒng)一計(jì)劃和后期統(tǒng)一招商、經(jīng)營(yíng)管理及宣傳推廣，使得商業(yè)街整體經(jīng)營(yíng)達(dá)成高度科學(xué)化和規(guī)范化。在結(jié)合項(xiàng)目整體計(jì)劃前提下，對(duì)進(jìn)駐商家進(jìn)行全方位、優(yōu)質(zhì)專業(yè)商業(yè)管理服務(wù)，共同形成商品經(jīng)營(yíng)互補(bǔ)、商家互利互惠經(jīng)營(yíng)氣氛，為整個(gè)商業(yè)城做大做強(qiáng)提供強(qiáng)有力經(jīng)營(yíng)技術(shù)“軟性”支持。同時(shí)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)每十二個(gè)月將定時(shí)尤其聘用業(yè)內(nèi)教授、學(xué)者、成功人士，定時(shí)對(duì)商戶進(jìn)行包含市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)、管理、商業(yè)行業(yè)信息等方面專業(yè)培訓(xùn)、學(xué)習(xí)及交流，讓每一位商戶不停提升本身在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)及行業(yè)管理方面專業(yè)水平，使得本身經(jīng)營(yíng)實(shí)力能夠長(zhǎng)盛不衰，從而形成競(jìng)爭(zhēng)、合作互存良性經(jīng)營(yíng)格局。（六）豐富產(chǎn)品線，擴(kuò)大用戶層面策略經(jīng)過(guò)各樓層售價(jià)、商鋪面積控制，設(shè)置不一樣層次總價(jià)商鋪，拓寬產(chǎn)品價(jià)格層面，分別面向不一樣資金能力用戶，盡可能吸引更廣泛購(gòu)鋪人群，以確保提升銷售速度?？們r(jià)控制標(biāo)準(zhǔn)：標(biāo)準(zhǔn)上按現(xiàn)有商鋪?zhàn)匀婚g隔進(jìn)行銷售?？紤]到擴(kuò)大用戶層面需要，將部分大面積商鋪進(jìn)行合理分割，分割后商鋪面積以100—200平方米/間為主力商鋪。采取大商鋪面積分割策略能有效地降低單鋪總價(jià)，有利于商鋪快速銷售，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。（七）租金和售價(jià)合適百分比策略標(biāo)準(zhǔn)上商鋪銷售均價(jià)和月租金百分比為100：1，則投資回報(bào)底限是。很多經(jīng)驗(yàn)表明，這種方法是比較輕易讓目標(biāo)群體接收。實(shí)際定價(jià)則在此標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上參考朝陽(yáng)區(qū)、亞奧板塊尤其是北四環(huán)路周圍商鋪價(jià)格進(jìn)行，首先確保投資回報(bào)率，其次則確保開發(fā)商資金回籠和項(xiàng)目標(biāo)可連續(xù)發(fā)展。（八）推盤時(shí)機(jī)把握商鋪和C棟分階段推出：因?yàn)樯虡I(yè)街和C棟是不一樣類型產(chǎn)品，所以銷售手段和銷售時(shí)機(jī)選擇全部含有很大差異和差異。所以，有計(jì)劃地在不一樣推廣時(shí)間內(nèi)保持不一樣推廣關(guān)鍵，將商業(yè)街和C棟開盤時(shí)間前后錯(cuò)開，銷售手段上互為配合。在宣傳推廣當(dāng)中，在保持整體造勢(shì)節(jié)奏同時(shí)，注意控制把握時(shí)間節(jié)點(diǎn)，使市場(chǎng)推廣保持連續(xù)熱度。商業(yè)街：8月1日——9月17日蓄客；9月18日——9月30日內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；10月1日開盤；C棟：8月1日——8月27日蓄客；8月28日開盤；

第四部分：方法

一、C棟銷售策略（一）價(jià)格策略1、整體均價(jià)提議：8800元/平方米參考現(xiàn)在市場(chǎng)寫字樓售價(jià)情況，充足分析項(xiàng)目關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在考慮到發(fā)展商預(yù)期利潤(rùn)基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目標(biāo)均價(jià)定為8800元/平方米(按建筑面積計(jì))。2、各單元定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：綜合考慮各單元樓層、方向、布局、戶外景觀等原因，制訂合理寫字樓銷售價(jià)格。3、價(jià)格保持階段性穩(wěn)定提議價(jià)格保持階段性穩(wěn)定，即不宜在短時(shí)間內(nèi)數(shù)次調(diào)高價(jià)格，每次調(diào)整價(jià)格漲幅不超出5%，確保穩(wěn)定市場(chǎng)接收度。（二）單位控制提議以單層和雙層整層來(lái)進(jìn)行控制，即先推單層，后推雙層。首先保持銷售單位完整性，其次確保市場(chǎng)有高、中、低三種不一樣樓層單位選擇，滿足不一樣用戶需要，以擴(kuò)大項(xiàng)目標(biāo)用戶層面。（三）促銷方法：“50000——30000——10000”開盤前20名買家給50000元優(yōu)惠。開盤前第21—30名買家給30000元優(yōu)惠。開盤前第31—50名買家給10000元優(yōu)惠。二、5層小樓方案（一）推售策略面向全國(guó)，以整體拍賣方法出售，由發(fā)展商確定最低成交價(jià)。（二）促銷方法整體購(gòu)置買家享受冠名權(quán)。獨(dú)立物業(yè)管理體系，即由物業(yè)管理企業(yè)對(duì)該小樓進(jìn)行專題管理。（三）包裝方案將該小樓包裝成為含金量最高獨(dú)立辦公樓或大型餐飲機(jī)構(gòu)，吸引外資企業(yè)或中國(guó)含有相當(dāng)實(shí)力大型企業(yè)作總部駐地或作經(jīng)營(yíng)餐飲用途。注：如作餐飲用途則需買家自行向相關(guān)部門申請(qǐng)。借小樓拍賣事件進(jìn)行媒體炒作，從而借此提升整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)影響力。三、商業(yè)街推廣（一）市場(chǎng)開啟方案1、內(nèi)部發(fā)動(dòng)（以廣告宣傳為主，針對(duì)小區(qū)業(yè)主）（1）郵寄資料（2）電話傳達(dá)（3）手機(jī)短信（4）小區(qū)網(wǎng)站新聞（5）懸掛條幅（小區(qū)路口、停車場(chǎng)等）2、外部發(fā)動(dòng)（1）商鋪投資推介會(huì)（早晨舉行投資推介會(huì)，下午開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）舉行推介會(huì)是為了處理實(shí)際問(wèn)題，是建立在項(xiàng)現(xiàn)在期已經(jīng)蓄積了一批用戶基礎(chǔ)上。經(jīng)過(guò)邀請(qǐng)教授講解項(xiàng)目相關(guān)投資優(yōu)勢(shì)，促成用戶下定金，同時(shí)為下午內(nèi)部認(rèn)購(gòu)聚集旺盛人氣。（2）業(yè)主小區(qū)網(wǎng)絡(luò)論壇在小區(qū)網(wǎng)站開辟“商機(jī)網(wǎng)絡(luò)論壇”，充足調(diào)動(dòng)業(yè)主參與主動(dòng)性。邀請(qǐng)教授和由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)定時(shí)發(fā)表文章引導(dǎo)論壇，為論壇提供論題。（3）招商推介會(huì)暨主力店簽約儀式經(jīng)過(guò)招商推介會(huì)舉行，為項(xiàng)目吸引更多人氣，同時(shí)，經(jīng)過(guò)主力商家簽約儀式，給潛在用戶更大信心保障，促進(jìn)更多商戶入駐。（4）和北京青年報(bào)合辦“巴洛克情景生活街專欄”和北京青年報(bào)合辦“巴洛克情景生活街專欄”，邀請(qǐng)大學(xué)教授、投資教授為專欄撰文，引導(dǎo)投資。（5）廣告開啟在廣告宣傳方面，要結(jié)合軟文、報(bào)紙廣告、戶外廣告、現(xiàn)場(chǎng)包裝，進(jìn)行廣告全方位覆蓋。同時(shí)對(duì)北京市現(xiàn)有各類辦公樓實(shí)施覆蓋策略，立即項(xiàng)目資料直投至各類辦公樓前臺(tái)。（二）商業(yè)街銷售方案1、關(guān)鍵銷售策略：用戶帶動(dòng)式銷售第一級(jí)用戶介紹第二級(jí)用戶購(gòu)鋪，可獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金5000元/間，第二級(jí)用戶再介紹第三級(jí)用戶購(gòu)鋪，則第二級(jí)用戶則一樣取得獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金5000元/間，第一級(jí)用戶可再取得3000元/間。第三級(jí)用戶再介紹第四級(jí)用戶購(gòu)鋪，則第一級(jí)用戶不再享受獎(jiǎng)勵(lì)。2、促銷方法：分段優(yōu)惠（下誠(chéng)意金越早，優(yōu)惠越多）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間下誠(chéng)意金，可取得總價(jià)96折優(yōu)惠。開盤一周內(nèi)購(gòu)鋪，可取得總價(jià)98折優(yōu)惠。不能享受雙重優(yōu)惠。（三）商業(yè)街價(jià)格策略1、整體均價(jià)：15000元/平方米參考現(xiàn)在市場(chǎng)在售商業(yè)物業(yè)售價(jià)情況，充足地分析項(xiàng)目關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在考慮到發(fā)展商預(yù)期利潤(rùn)基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目標(biāo)均價(jià)定為15000元/平方米(按建筑面積計(jì))。2、各層價(jià)格分布首層內(nèi)鋪均價(jià)在0—30000元/平方米。二層均價(jià)在15000元/平方米。三層均價(jià)在10000元/平方米。3、價(jià)格公布策略內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前一周公布具體價(jià)格、面積及單位。4、租金方案具體需參考項(xiàng)目周圍商業(yè)項(xiàng)目再定。5、發(fā)行VIP卡本卡僅限在購(gòu)置凱旋城商業(yè)街商鋪時(shí)使用。本卡價(jià)值1萬(wàn)元，憑此卡在購(gòu)置商鋪時(shí)可沖抵2萬(wàn)元購(gòu)鋪款。本卡不記名，可轉(zhuǎn)讓，以刺激更多人參與到項(xiàng)目推廣中。有效時(shí)間：商業(yè)街公開發(fā)售期內(nèi)皆有效。（四）、商業(yè)街開盤策略：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及房展會(huì)兩地同時(shí)開盤商業(yè)街開盤正值國(guó)慶房展會(huì)，所以可借助房展會(huì)熱勢(shì)，采取項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及房展會(huì)兩地同時(shí)開盤策略，最大程度地?cái)U(kuò)大項(xiàng)目影響，在開盤當(dāng)日將更多人流引導(dǎo)到本項(xiàng)目。四、物料準(zhǔn)備（一）C棟各階段所需要關(guān)鍵物料1、蓄客期（產(chǎn)品推介會(huì)）：最新C棟效果圖。折頁(yè)、樓書在產(chǎn)品推介會(huì)前制作完成。邀請(qǐng)函在產(chǎn)品推介會(huì)前一周完成。產(chǎn)品推介會(huì)場(chǎng)所選擇及部署在舉行前一天完成。音響等道具在推介會(huì)前一天準(zhǔn)備妥當(dāng)。（二）商業(yè)街各階段所需要關(guān)鍵物料1、商業(yè)街蓄客期（生活調(diào)查）：7月底完成問(wèn)卷設(shè)計(jì)。7月底完成商業(yè)街新效果圖制作。7月底完成投資、招商手冊(cè)制作。7月底完成商業(yè)街模型制作。7月底完成商業(yè)街介紹影音資料。2、商業(yè)街內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（投資推介會(huì)）：邀請(qǐng)函在推介會(huì)前一周完成。推介會(huì)準(zhǔn)備妥當(dāng)投資、招商手冊(cè)。推介會(huì)前一天選定場(chǎng)所并部署。推介會(huì)前一天音響等道具準(zhǔn)備妥當(dāng)。3、商業(yè)街開盤及旺銷期（選鋪大會(huì)、國(guó)慶房展會(huì)、商機(jī)網(wǎng)絡(luò)論壇、招商推介會(huì)暨主力店簽約儀式等）：簽約協(xié)議在簽約儀式前完成。招商資料在招商推介會(huì)前準(zhǔn)備妥當(dāng)。展板在房展會(huì)前制作完成。邀請(qǐng)函在招商推介會(huì)前一周完成。音響等配套在推介會(huì)前準(zhǔn)備妥當(dāng)。論題稿和每期論題準(zhǔn)備。4、連續(xù)期（5層小樓及臨街商鋪拍賣會(huì)、巴洛克情景生活街專欄）：邀請(qǐng)函在拍賣會(huì)前一周完成。樓書、折頁(yè)在拍賣會(huì)會(huì)前一天準(zhǔn)備妥當(dāng)。拍賣地點(diǎn)在拍賣會(huì)前一天選好。音響、電腦等配套在拍賣會(huì)前一天準(zhǔn)備妥當(dāng)。協(xié)議準(zhǔn)備。專欄稿準(zhǔn)備。（三）、保溫期物料準(zhǔn)備（業(yè)主答謝酒會(huì)）：邀請(qǐng)函在酒會(huì)前一周完成。各類紅酒等準(zhǔn)備。

第五部分：實(shí)施

營(yíng)銷階段劃分1、C棟蓄客期：8月1日——8月27日關(guān)鍵工作：系列專題產(chǎn)品推介會(huì)，開始接收內(nèi)部認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意金。2、C棟開盤銷售：8月28日關(guān)鍵工作：C棟正式公開發(fā)售。3、商業(yè)街蓄客期：8月1日——9月17日關(guān)鍵工作：周圍居民生活調(diào)查；完成商業(yè)街折頁(yè)及招商手冊(cè)設(shè)計(jì)制作；7月下旬完成銷售人員商業(yè)街銷售及招商知識(shí)培訓(xùn)；開啟用戶帶動(dòng)銷售獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃；發(fā)行VIP卡；主力商家及經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)接洽及初步確定。4、商業(yè)街內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：9月18日——9月30日關(guān)鍵工作：投資推介會(huì)，大量收取誠(chéng)意金。5、商業(yè)街開盤：10月1日關(guān)鍵工作：選鋪大會(huì)；開盤活動(dòng)（現(xiàn)場(chǎng)及房展會(huì)）；商機(jī)網(wǎng)絡(luò)論壇。6、旺銷期：10月2日——10月31日關(guān)鍵工作：商業(yè)街和寫字樓同時(shí)推；參與北京房展會(huì)；經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)簽約；招商推介會(huì)暨主力店簽約儀式。7、連續(xù)銷售期：11月1日——12月31日關(guān)鍵工作：5層小樓及部分臨街商業(yè)街拍賣會(huì)、巴洛克情景生活街專欄；商業(yè)街和寫字樓同時(shí)推；多個(gè)產(chǎn)品促銷。8、保溫期：1月1日——春節(jié)關(guān)鍵工作：業(yè)主答謝酒會(huì)、少許廣告宣傳。二、推廣總控圖C棟蓄客期C棟開盤商業(yè)街蓄客期商業(yè)街內(nèi)部認(rèn)購(gòu)商業(yè)街開盤旺銷期連續(xù)銷售期保溫期時(shí)間8月1日——8月27日8月28日8月1日—9月17日9月18日—30日10月1日10月2日—3111月1日—12月31日1月1日——春節(jié)目標(biāo)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)10%完成20%銷售落實(shí)多個(gè)意向主力店內(nèi)部認(rèn)購(gòu)15%。商業(yè)街完成15%銷售商業(yè)街銷售10%，C棟銷售20%商業(yè)街銷售10%，C棟銷售10%消化持幣待購(gòu)用戶策略以密集廣告開啟項(xiàng)目推廣；經(jīng)過(guò)產(chǎn)品推介會(huì)掀起項(xiàng)目標(biāo)推廣高潮。樹立項(xiàng)目標(biāo)志性地位和以促銷方法使項(xiàng)目以高姿態(tài)開盤，形成熱銷。以廣告、事件等手段開啟項(xiàng)目推廣；借助主力店造勢(shì)；發(fā)行VIP卡，發(fā)動(dòng)小區(qū)業(yè)主購(gòu)鋪；炒作調(diào)查活動(dòng)。采取事件行銷策略，消化前期積累用戶，為本項(xiàng)目標(biāo)開盤聚集人氣。采取強(qiáng)勢(shì)開盤，塑造旺盛人氣，形成熱銷；成功商家現(xiàn)身說(shuō)法，激發(fā)投資者購(gòu)置愛好。采取事件行銷制造新聞焦點(diǎn)，充足利用媒體進(jìn)行炒做，提升銷售熱度。不停挖掘新炒作點(diǎn)，形成連續(xù)輿論焦點(diǎn)。經(jīng)過(guò)專欄讓更多用戶參與進(jìn)來(lái)，形成口碑；同時(shí)經(jīng)過(guò)促銷方法吸引更多投資者。經(jīng)過(guò)業(yè)主答謝酒會(huì)，回饋業(yè)主并和之聯(lián)絡(luò)感情，鞏固項(xiàng)目口碑。工作配合1、邀請(qǐng)教授及和會(huì)企業(yè)2、司儀企業(yè)聘用。3、現(xiàn)場(chǎng)部署。樓書完成現(xiàn)場(chǎng)氣氛部署完善租售文本；折頁(yè)和招商手冊(cè)完成；現(xiàn)場(chǎng)包裝完善；招商人員培訓(xùn)；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)準(zhǔn)備。投資推介會(huì)；收取誠(chéng)意金；選鋪大會(huì)步驟開盤現(xiàn)場(chǎng)部署及活動(dòng)組織拍賣場(chǎng)地、步驟和人員確實(shí)定；拍賣現(xiàn)場(chǎng)部署；和北京青年報(bào)確定“巴洛克情景生活街”專欄合作事宜現(xiàn)場(chǎng)部署，邀請(qǐng)函，操作步驟事件推廣產(chǎn)品推介會(huì)開盤儀式生活調(diào)查投資推介會(huì)選鋪大會(huì)招商會(huì)暨主力店簽約儀式；商機(jī)網(wǎng)絡(luò)論壇；參與房展會(huì)5層小樓及臨街商鋪拍賣會(huì)；“巴洛克情景生活街”專欄業(yè)主答謝酒會(huì)廣告配合產(chǎn)品推介會(huì)+項(xiàng)目介紹開盤信息生活調(diào)查+項(xiàng)目介紹促銷信息+投資推介會(huì)選鋪大會(huì)+開盤信息熱銷炒作；活動(dòng)炒作熱銷炒作+專欄+拍賣會(huì)酒會(huì)+項(xiàng)目整體炒作三、各階段推廣實(shí)施計(jì)劃（一）、C棟蓄客期：8月1日——8月27日1、階段目標(biāo)（1）推廣目標(biāo)開啟市場(chǎng)，引發(fā)廣泛關(guān)注；導(dǎo)入項(xiàng)目形象，初步建立項(xiàng)目在亞運(yùn)村純寫字樓標(biāo)志性地位。（2）銷售目標(biāo)完成大量蓄客，并收取誠(chéng)意金。2、推廣策略（1）經(jīng)過(guò)廣告宣傳配合，正式開啟項(xiàng)目推廣；（2）經(jīng)過(guò)產(chǎn)品推介會(huì)，全方面展示項(xiàng)目，掀起項(xiàng)目推廣第一輪高潮；（3）向參與推介會(huì)者發(fā)放VIP卡，憑此卡可參與開盤抽獎(jiǎng)活動(dòng)，為開盤聚集旺盛人氣。3、推廣方法專題活動(dòng)：產(chǎn)品推介會(huì)（說(shuō)明會(huì)）場(chǎng)次：共6場(chǎng)時(shí)間：8月7日（9：00點(diǎn)——11：00點(diǎn)，15：00點(diǎn)：——17：00點(diǎn)）8月14日（9：00點(diǎn)——11：00點(diǎn)，15：00點(diǎn)：——17：00點(diǎn)）8月21日（9：00點(diǎn)——11：00點(diǎn)，15：00點(diǎn)：——17：00點(diǎn)）地點(diǎn)：（待定）參與對(duì)象：創(chuàng)意行業(yè)（如：廣告企業(yè)、策劃企業(yè)、咨詢企業(yè)等）、技術(shù)行業(yè)（如：IT業(yè)、手工藝品行業(yè)、禮品行業(yè)等）、服務(wù)行業(yè)（如：票務(wù)企業(yè)、旅游企業(yè)等）、行業(yè)資深投資教授、記者、計(jì)劃企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)代表、凱旋中心銷售顧問(wèn)。每次邀請(qǐng)和會(huì)企業(yè)數(shù)量：40家目標(biāo)：因?yàn)轫?xiàng)目地處亞運(yùn)村，入駐企業(yè)皆為對(duì)奧運(yùn)商機(jī)敏感企業(yè)，所以，舉行產(chǎn)品推介會(huì)，使目標(biāo)用戶針對(duì)性很強(qiáng)，有利于項(xiàng)目信息有效傳輸。同時(shí)經(jīng)過(guò)教授進(jìn)行投資引導(dǎo)，促進(jìn)和會(huì)者下誠(chéng)意金。關(guān)鍵點(diǎn)：每一場(chǎng)推介會(huì)均針對(duì)邀請(qǐng)行業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，要求分三大類進(jìn)行投資引導(dǎo)準(zhǔn)備，以促成各類企業(yè)進(jìn)駐。推介會(huì)場(chǎng)次安排第一場(chǎng)：針對(duì)創(chuàng)意行業(yè)（8月7日早晨）第二場(chǎng)：針對(duì)技術(shù)行業(yè)（8月7日下午）第三場(chǎng)：針對(duì)服務(wù)行業(yè)（8月14日早晨）第四場(chǎng)：針對(duì)創(chuàng)意行業(yè)（8月14日下午）第五場(chǎng)：針對(duì)技術(shù)行業(yè)（8月21日早晨）第六場(chǎng)：針對(duì)服務(wù)行業(yè)（8月21日下午）產(chǎn)品推介會(huì)活動(dòng)步驟：時(shí)間活動(dòng)8月6、13、20日下午活動(dòng)場(chǎng)地部署完成，整體工作檢驗(yàn)。8月7、14、21日早晨8:30—8:55嘉賓簽到、入座。9:00主持人宣告推介活動(dòng)正式開始，介紹各位嘉賓，強(qiáng)調(diào)邀請(qǐng)了行業(yè)教授結(jié)合本項(xiàng)目對(duì)行業(yè)進(jìn)行講解。9:10—9:30歐陸經(jīng)典總經(jīng)理致辭，對(duì)和會(huì)人員表示忠心感謝，宣告此次活動(dòng)安排，整體介紹凱旋中心項(xiàng)目建設(shè)結(jié)果。9:30—9:50計(jì)劃企業(yè)就凱旋中心產(chǎn)品特點(diǎn)進(jìn)行詳盡敘述。9:50—10:10物業(yè)管理企業(yè)向目標(biāo)群體宣讀其服務(wù)特色。10:10—10:30策劃企業(yè)就凱旋中心項(xiàng)目理念、規(guī)模、商機(jī)前景作具體闡釋。10:30-10:50投資教授從審閱北京整個(gè)房地產(chǎn)前景角度，結(jié)合亞奧板塊商機(jī)進(jìn)行凱旋中心投資引導(dǎo)。10:50-11:00發(fā)展商、行業(yè)資深投資教授、資深記者答現(xiàn)場(chǎng)觀眾問(wèn)。8月7、14、21日下午14:30—14:55嘉賓簽到、入座。15:00主持人宣告推介活動(dòng)正式開始，介紹各位嘉賓，強(qiáng)調(diào)邀請(qǐng)了行業(yè)教授結(jié)合本項(xiàng)目對(duì)行業(yè)進(jìn)行講解。15:10—15:30歐陸經(jīng)典總經(jīng)理致辭，對(duì)和會(huì)人員表示忠心感謝，宣告此次活動(dòng)安排，整體介紹凱旋中心項(xiàng)目建設(shè)結(jié)果。15:30—15:50計(jì)劃企業(yè)就凱旋中心產(chǎn)品特點(diǎn)進(jìn)行詳盡敘述。15:50—16:10物業(yè)管理企業(yè)向目標(biāo)群體宣讀其服務(wù)特色。16:10—16:30策劃企業(yè)就凱旋中心項(xiàng)目理念、規(guī)模、商機(jī)前景作具體闡釋。16:30-10:50投資教授從審閱北京整個(gè)房地產(chǎn)前景角度，結(jié)合亞奧板塊商機(jī)進(jìn)行凱旋中心投資引導(dǎo)。16:50-17:00發(fā)展商、行業(yè)資深投資教授、資深記者答現(xiàn)場(chǎng)觀眾問(wèn)。4、物料準(zhǔn)備折頁(yè)、樓書完成。邀請(qǐng)函。產(chǎn)品推介會(huì)場(chǎng)所選擇。音響等道具準(zhǔn)備。5、媒介配合時(shí)間媒體形式專題8月3—6日北京青年報(bào)、新京報(bào)、北京樓市硬廣整版軟文半版產(chǎn)品推介會(huì)+項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)勢(shì)8月10—13日8月17—20日（二）、C棟開盤銷售：8月28日1、階段目標(biāo)形成更為強(qiáng)勁銷售旺勢(shì)；到年底完成60%銷售。2、推廣策略經(jīng)過(guò)密集廣告樹立項(xiàng)目在亞奧板塊中小企業(yè)辦公市場(chǎng)標(biāo)志性地位；推行含有吸引力促銷方法：“50000——30000——10000”優(yōu)惠倒折扣計(jì)劃。詳見上文。（三）、商業(yè)街蓄客期：8月1日——9月17日1、階段目標(biāo)（1）推廣目標(biāo)開啟市場(chǎng)，引發(fā)廣泛關(guān)注；導(dǎo)入項(xiàng)目形象，初步建立項(xiàng)目小區(qū)商業(yè)街典范地位。（2）銷售目標(biāo)完成大量蓄客。（3）招商目標(biāo)開始接洽主力商家，并初步確定主力店進(jìn)駐意向。2、推廣策略（1）經(jīng)過(guò)廣告宣傳配合，正式開啟項(xiàng)目推廣。（2）經(jīng)過(guò)內(nèi)部開啟，發(fā)行VIP卡等，發(fā)動(dòng)小區(qū)業(yè)主購(gòu)鋪。（3）經(jīng)過(guò)生活調(diào)查，以此作為招商依據(jù)。（4）以主力商戶和著名品牌商戶意向入駐，形成造勢(shì)。3、推廣方法專題活動(dòng)一：生活調(diào)查調(diào)查時(shí)間：8月1日——8月7日調(diào)查地點(diǎn)：項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)、項(xiàng)目周圍地域調(diào)查對(duì)象：項(xiàng)目小區(qū)居民、項(xiàng)目周圍居民。調(diào)查人數(shù)：100—200人調(diào)查方法：街訪、入戶訪問(wèn)調(diào)查目標(biāo)：了解項(xiàng)目小區(qū)居民和周圍居民對(duì)項(xiàng)目配套和業(yè)態(tài)計(jì)劃要求，并以此做為項(xiàng)目標(biāo)招商依據(jù)。同時(shí)經(jīng)過(guò)對(duì)調(diào)查宣傳炒作，為項(xiàng)目提供一個(gè)好宣傳噱頭，樹立為民服務(wù)良好形象。調(diào)查合作對(duì)象：大學(xué)某個(gè)系和報(bào)社（北京青年報(bào)、新京報(bào)、北京晚報(bào)）調(diào)查匯報(bào)完成時(shí)間：8月8日——8月16日調(diào)查結(jié)果公布：以專題形式在報(bào)紙上公布此次市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果。宣傳配合：利用多種宣傳手段對(duì)調(diào)查事件、活動(dòng)、結(jié)果進(jìn)行炒作。4、物料配合邀請(qǐng)函招商手冊(cè)商業(yè)街模型、效果圖商業(yè)街介紹影音資料調(diào)查問(wèn)卷5、媒介配合時(shí)間媒體形式專題7月19日——7月31日北京青年報(bào)、新京報(bào)、新地產(chǎn)、生活速遞、硬廣半版C棟產(chǎn)品整體介紹8月1日——8月8日北京青年報(bào)、新京報(bào)硬廣半版軟文商業(yè)街形象+C棟產(chǎn)品推介會(huì)8月9日——8月15日北京青年報(bào)、新京報(bào)、購(gòu)物指南硬廣半版軟文商業(yè)街整體介紹+C棟產(chǎn)品推介會(huì)8月16日——8月22日北京青年報(bào)、新京報(bào)、新地產(chǎn)硬廣半版軟文商業(yè)街優(yōu)勢(shì)介紹+C棟產(chǎn)品推介會(huì)8月23日——8月29日北京青年報(bào)、新京報(bào)、購(gòu)物指南硬廣整版軟文C棟公開發(fā)售信息8月30日——9月5日北京青年報(bào)、新京報(bào)、購(gòu)物指南硬廣整版C棟熱銷炒作9月6日——9月12日北京青年報(bào)、新京報(bào)、購(gòu)物指南硬廣半版軟文新聞商業(yè)街投資分析9月13日——9月19日北京青年報(bào)、新京報(bào)、購(gòu)物指南、新地產(chǎn)硬廣半版軟文商業(yè)街內(nèi)部認(rèn)購(gòu)信息+投資推介會(huì)9月20日——9月24日北京青年報(bào)、新京報(bào)硬廣半版軟文商業(yè)街內(nèi)部認(rèn)購(gòu)炒作+開盤信息8月1日——10月31日新浪網(wǎng)、搜狐網(wǎng)新聞鏈接歡迎點(diǎn)擊，歡迎點(diǎn)錢——?dú)W陸經(jīng)典商業(yè)街現(xiàn)正熱銷（四）、商業(yè)街內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：9月18日——9月30日1、階段目標(biāo)（1）推廣目標(biāo)深入確立項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)形象和地位。將項(xiàng)目銷售推廣推向新高潮。為項(xiàng)目開盤推波助瀾。（2）銷售目標(biāo)大量收取誠(chéng)意金。全方面消化前期積累用戶。完成總體15%認(rèn)購(gòu)。（3）招商目標(biāo)初步確定幾家大型主力店意向入駐，以次吸引更多經(jīng)營(yíng)散戶進(jìn)駐。2、推廣策略（1）投資推介會(huì)，將前期積累用戶進(jìn)行消化。（2）加強(qiáng)媒介宣傳推廣，為項(xiàng)目正式開盤奠定輿論基礎(chǔ)。3、推廣方法專題活動(dòng)：商業(yè)街投資推介會(huì)時(shí)間：9月18日早晨地點(diǎn)：售樓部目標(biāo)：舉行推介會(huì)是為了處理實(shí)際問(wèn)題，之前項(xiàng)目蓄積了一批用戶，經(jīng)過(guò)邀請(qǐng)教授講解項(xiàng)目相關(guān)投資優(yōu)勢(shì)，促成用戶下定金，同時(shí)為下午內(nèi)部認(rèn)購(gòu)聚集旺盛人氣。在舉行推介會(huì)同時(shí)，發(fā)放VIP，憑此卡可參與開盤抽獎(jiǎng)，此卡使用期截止到商業(yè)街開盤，為開盤聚集鼎旺人氣，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)開盤。參與對(duì)象：開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、資深投資理財(cái)教授、媒體記者、項(xiàng)目小區(qū)及周圍投資者、物業(yè)管理企業(yè)代表、計(jì)劃企業(yè)代表、凌峻企業(yè)代表?；顒?dòng)操作步驟時(shí)間負(fù)責(zé)內(nèi)容9:00—9:10主持人致開幕詞：介紹貴賓，預(yù)祝會(huì)議成功。9:10—9:30發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)感謝貴賓，介紹項(xiàng)目及舉行投資推介會(huì)目標(biāo)。9:30—9:50資深投資理財(cái)教授結(jié)合項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)勢(shì)敘述亞運(yùn)村未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。9:50—10:10計(jì)劃企業(yè)代表敘述項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)特色及其將帶來(lái)作用。10:10—10:20物業(yè)管理企業(yè)代表向目標(biāo)用戶敘述其物業(yè)管理特色及未來(lái)服務(wù)承諾。10:20—10:40主力商家代表敘述對(duì)項(xiàng)目標(biāo)期望。10:40—11:00凌峻企業(yè)代表介紹未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理設(shè)想4、物料配合邀請(qǐng)函。招商手冊(cè)。場(chǎng)地及部署。音響等配套。5、媒介配合時(shí)間媒體形式專題9月14日——9月30日北京青年報(bào)、新京報(bào)、北京樓市硬廣整版軟文投資推介會(huì)+內(nèi)部認(rèn)購(gòu)信息（五）、商業(yè)街開盤及旺銷期：10月1日——10月311、階段目標(biāo)（1）推廣目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)快速銷售，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。（2）銷售目標(biāo)：完成總體25%銷售。（3）招商目標(biāo)：確定幾家主力店及明星店進(jìn)駐，部分散戶進(jìn)駐。2、推廣策略（1）舉行盛大開盤儀式，塑造旺盛人氣；（2）保持高強(qiáng)度廣告宣傳；（3）不停挖掘新炒作點(diǎn)，形成連續(xù)輿論焦點(diǎn)。3、推廣方法專題活動(dòng)一：選鋪大會(huì)時(shí)間：10月1日地點(diǎn)：售樓部目標(biāo)：經(jīng)過(guò)選鋪大會(huì)穩(wěn)住用戶，為開盤聚集鼎盛人氣，同時(shí)經(jīng)過(guò)選鋪大會(huì)媒體炒作提升項(xiàng)目標(biāo)社會(huì)著名度，引發(fā)購(gòu)鋪熱潮。選鋪對(duì)象：已經(jīng)交納誠(chéng)意金用戶。選鋪標(biāo)準(zhǔn)：已經(jīng)交納誠(chéng)意金用戶才含有選鋪資格，未交納準(zhǔn)備金用戶在選鋪時(shí)間內(nèi)交納準(zhǔn)備金以后，即可擁有選鋪資格。另進(jìn)入選鋪大廳須憑承諾書方可進(jìn)入。選鋪大會(huì)步驟選鋪-———交錢————簽署選鋪意向書————離場(chǎng)全體工作人員7：00到位銷售現(xiàn)場(chǎng)，檢測(cè)設(shè)備，堅(jiān)守崗位。7：30工作人員開始接收現(xiàn)場(chǎng)用戶交納誠(chéng)意金，辦理好手續(xù)后。用戶開始進(jìn)入銷售咨詢大廳。準(zhǔn)備8：00開始選鋪認(rèn)購(gòu)。每10分鐘為一批認(rèn)購(gòu)選鋪者，依據(jù)交納誠(chéng)意金前后次序，進(jìn)入銷售咨詢大廳。當(dāng)銷售咨詢大廳內(nèi)人數(shù)超出30人時(shí)，已經(jīng)交納誠(chéng)意金用戶安排臨時(shí)在廣場(chǎng)上休息。進(jìn)入銷售咨詢區(qū)認(rèn)購(gòu)者可向銷售人員咨詢并依據(jù)需要調(diào)整預(yù)選認(rèn)購(gòu)商鋪。進(jìn)入銷售咨詢大廳認(rèn)購(gòu)者每批10人，選鋪大廳里有10位銷售人員“一對(duì)一“為進(jìn)入選鋪大廳認(rèn)購(gòu)者處理選鋪服務(wù)。進(jìn)入銷售咨詢大廳而又未進(jìn)入選鋪大廳認(rèn)購(gòu)者繼續(xù)在銷售咨詢大廳等候工作人員叫號(hào)方可進(jìn)入選鋪大廳。工作人員依據(jù)誠(chéng)意金號(hào)碼次序，分批向進(jìn)入銷售咨詢區(qū)認(rèn)購(gòu)者進(jìn)行叫號(hào)，進(jìn)入到選鋪大廳中進(jìn)行選鋪。進(jìn)入選鋪區(qū)10位認(rèn)購(gòu)者在銷售人員幫助下（每組認(rèn)購(gòu)者由1名銷售人員提供專門服務(wù)）進(jìn)行選鋪。每位認(rèn)購(gòu)者選鋪時(shí)間為10分鐘。第一分鐘內(nèi)宣讀游戲規(guī)則，然后開始選鋪，在要求時(shí)間內(nèi)未能作出認(rèn)購(gòu)決定，則按指定路線離開銷售中心。成功認(rèn)購(gòu)者完成認(rèn)購(gòu)過(guò)程，按要求路線離開銷售中心。專題活動(dòng)二：國(guó)慶房展會(huì)時(shí)間：國(guó)慶期間地點(diǎn)：待定目標(biāo)：經(jīng)過(guò)參與國(guó)慶房展會(huì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目標(biāo)部分銷售，達(dá)成部分資金快速回籠；同時(shí)，經(jīng)過(guò)參與房展會(huì)提升項(xiàng)目標(biāo)社會(huì)著名度和擴(kuò)大項(xiàng)目標(biāo)社會(huì)影響力，為接下來(lái)銷售工作做良好鋪墊。操作步驟：（1）房展會(huì)開盤儀式：群星璀璨賀開盤時(shí)間：10月1日地點(diǎn)：提議在房展會(huì)會(huì)場(chǎng)外廣場(chǎng)目標(biāo)：經(jīng)過(guò)兩地開盤，為項(xiàng)目造勢(shì)，同時(shí)經(jīng)過(guò)明星會(huì)為項(xiàng)目聚集旺盛人氣，快速提升項(xiàng)目標(biāo)社會(huì)著名度。操作關(guān)鍵點(diǎn)：由歐陸經(jīng)典總經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)主持活動(dòng)。邀請(qǐng)部分意向用戶參與活動(dòng)，為項(xiàng)目聚集人氣，提升項(xiàng)目標(biāo)著名度。進(jìn)行簡(jiǎn)單開盤儀式，由歐陸經(jīng)典責(zé)任人向現(xiàn)場(chǎng)用戶進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)講解。邀請(qǐng)?zhí)掀煜?--5位著名明星（最好是開店）、2位港臺(tái)著名明星、5位北京體育明星到場(chǎng)助威?；顒?dòng)具體步驟時(shí)間負(fù)責(zé)內(nèi)容9:00—9:10主持人致開幕詞：介紹貴賓，預(yù)祝活動(dòng)成功。9:10—9:30發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)感謝貴賓，介紹項(xiàng)目及在此舉行開盤活動(dòng)目標(biāo)。9:30—9:50凌峻企業(yè)代表項(xiàng)目介紹和未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理設(shè)想9:50—10:30明星由開店明星講述其成功經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和未來(lái)計(jì)劃。（注：歌舞明星演出穿插其中。）10:30—10:50明星答記者問(wèn)。19:00—20:30發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)在星級(jí)酒店舉行宴會(huì)（宴請(qǐng)和會(huì)明星和嘉賓）（2）在會(huì)場(chǎng)內(nèi)設(shè)置展位操作關(guān)鍵點(diǎn)：在展廳入口處由2名銷售人員派發(fā)項(xiàng)目標(biāo)宣傳資料。在展位處設(shè)置咨詢臺(tái)，解答用戶相關(guān)咨詢，促成部分銷售。組成8——10名銷售人員或臨時(shí)派單員在展廳內(nèi)向用戶派發(fā)資料，把其引向展位，實(shí)現(xiàn)銷售，同時(shí)把意向購(gòu)置用戶資料統(tǒng)計(jì)保留，方便會(huì)后聯(lián)絡(luò)。（3）開盤派彩活動(dòng)時(shí)間；10月1日地點(diǎn)：房展會(huì)內(nèi)目標(biāo)：經(jīng)過(guò)開盤福利彩票派發(fā)，把參展用戶吸引到項(xiàng)目標(biāo)展位，促成部分銷售。操作關(guān)鍵點(diǎn)：由銷售人員在會(huì)場(chǎng)內(nèi)傳輸：參展人員均可到項(xiàng)目展位登記后無(wú)償領(lǐng)取8元福利彩票（具體面值由發(fā)展商制訂。），把參展人員引到展位。由項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作人員向用戶進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)講解，盡可能促成銷售。專題活動(dòng)三：商機(jī)網(wǎng)絡(luò)論壇開通時(shí)間：10月1日——10月31日目標(biāo)：經(jīng)過(guò)對(duì)商機(jī)網(wǎng)絡(luò)論壇媒體炒作，使項(xiàng)目形成新聞焦點(diǎn)，借此提升項(xiàng)目標(biāo)社會(huì)著名度，同時(shí)經(jīng)過(guò)網(wǎng)絡(luò)論壇教授介紹，使項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)勢(shì)深入用戶心里，形成良好社會(huì)效應(yīng)。鏈接網(wǎng)站：新浪網(wǎng)參與對(duì)象：項(xiàng)目小區(qū)居民、其它網(wǎng)民具體操作：邀請(qǐng)教授和由發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)定時(shí)發(fā)表文章和為論壇提供論題，引導(dǎo)論壇有效進(jìn)行；業(yè)主及其它網(wǎng)民自由參與。論壇專題：立足小區(qū)商鋪，開掘奧運(yùn)商機(jī)專題活動(dòng)四：招商推介會(huì)暨主力店簽約儀式時(shí)間：10月23日地點(diǎn)：售樓部目標(biāo)：經(jīng)過(guò)招商推介會(huì)舉行，為項(xiàng)目吸引更多人氣，同時(shí)，經(jīng)過(guò)主力商家簽約儀式，給潛在用戶更大信心保障，促進(jìn)更多商戶入駐。參與人員：開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)營(yíng)管理教授、主力商家、意向商家、計(jì)劃企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、媒體記者?；顒?dòng)操作步驟時(shí)間負(fù)責(zé)內(nèi)容9:00—9:10主持人致開幕詞：介紹貴賓，預(yù)祝會(huì)議成功。9:10—9:30發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)感謝貴賓，介紹項(xiàng)目及招商會(huì)目標(biāo)。9:30—9:50經(jīng)營(yíng)管理教授結(jié)合項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)勢(shì)敘述項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展目標(biāo)和趨勢(shì)。9:50—10:10計(jì)劃企業(yè)代表敘述項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)特色及其將帶來(lái)作用。10:10—10:20物業(yè)管理企業(yè)代表向目標(biāo)用戶敘述其物業(yè)管理特色及未來(lái)服務(wù)承諾。10:20—10:40開發(fā)商、主力店代表雙方簽署《鋪位租賃意向書》10:40—11:00主力商家代表立足巴洛克商業(yè)街，開掘奧運(yùn)超級(jí)金礦11:00—11:10全部和會(huì)者合影留念4、物料配合簽約協(xié)議招商資料（招商手冊(cè)、招商海報(bào)或單張）展板音響、電腦等配套邀請(qǐng)函論題稿及每期論壇題目5、媒介配合時(shí)間媒體形式專題9月25日——10月10日北京青年報(bào)、新京報(bào)、北京樓市硬廣整版軟文、新聞選鋪大會(huì)、網(wǎng)絡(luò)論壇、開盤派彩活動(dòng)、開盤熱銷炒作10月11日——10月17日北京青年報(bào)、新京報(bào)、北京樓市硬廣半版軟文、硬投房展會(huì)熱銷炒作10月18日——10月24日北京青年報(bào)、新京報(bào)、北京樓市、新地產(chǎn)、生活速遞硬廣半版軟文、硬投經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)10月25日——10月31日北京青年報(bào)、新京報(bào)、北京樓市硬廣半版軟文經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)10月1日——10月31日歐陸經(jīng)典小區(qū)網(wǎng)站網(wǎng)上論壇小區(qū)商業(yè)街商機(jī)10月15——10月25日經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)硬廣半版軟文招商推介會(huì)暨主力店簽約儀式（五）、連續(xù)銷售期：11月1日——12月31日1、階段目標(biāo)（1）推廣目標(biāo)：繼續(xù)保持快速銷售（2）銷售目標(biāo)：完成10%銷售。（3）招商目標(biāo)：基礎(chǔ)上完成招商。2、推廣策略對(duì)拍賣會(huì)和巴洛克情景街生活論壇專欄進(jìn)行炒作，在社會(huì)上形成轟動(dòng)效應(yīng)，讓更多用戶參與進(jìn)來(lái)，形成良好社會(huì)口碑，實(shí)現(xiàn)連續(xù)銷售；采取優(yōu)惠折扣進(jìn)行促銷。3、推廣方法專題活動(dòng)一：巴洛克情景生活街商機(jī)專欄專欄創(chuàng)辦時(shí)間：11月1日——11月30日專欄合作對(duì)象：北京青年報(bào)目標(biāo)：經(jīng)過(guò)舉行專欄，利用報(bào)紙媒體權(quán)威性和接觸面廣泛性，把商業(yè)街優(yōu)勢(shì)有效地傳輸給更多用戶；利用多種媒體對(duì)專欄進(jìn)行炒作，形成轟動(dòng)效應(yīng)，快速提升商業(yè)街社會(huì)著名度。專題活動(dòng)二：五層小樓和部分臨街商鋪拍賣會(huì)拍賣時(shí)間：11月20日拍賣地點(diǎn)：售樓部拍賣目標(biāo)：經(jīng)過(guò)拍賣實(shí)現(xiàn)5層小樓和部分臨街鋪面銷售；同時(shí)，經(jīng)過(guò)事件行銷使之形成社會(huì)新聞焦點(diǎn)，利用媒體進(jìn)行炒作，提升項(xiàng)目標(biāo)社會(huì)著名度，為項(xiàng)目匯聚旺盛人氣。操作關(guān)鍵點(diǎn)：（1）拍賣師：邀請(qǐng)中國(guó)第一名槌：鄭曉星。（2）竟價(jià)方法：采取最高竟價(jià)方法。（3）炒作：經(jīng)過(guò)媒體對(duì)此次拍賣會(huì)和中國(guó)第一槌進(jìn)行炒作，使之形成階段性新聞焦點(diǎn)，促進(jìn)項(xiàng)目標(biāo)連續(xù)旺銷。操作步驟：（1）拍賣規(guī)則商鋪實(shí)施逐一單套拍賣，五層銷售整棟拍賣，價(jià)高者得標(biāo)準(zhǔn)。競(jìng)拍賣人必需交納確保金才能夠參與“競(jìng)拍”大會(huì)，確保金數(shù)量需要視買家意向“競(jìng)拍”商鋪數(shù)量，五層小樓基準(zhǔn)為100萬(wàn)/棟；商鋪基準(zhǔn)為10萬(wàn)元/套。以這類推，多交納確保金就能夠擁有多個(gè)選鋪權(quán)利。商鋪不設(shè)置保留價(jià)，起拍價(jià)即為商鋪保留價(jià)。競(jìng)拍人每競(jìng)拍到一套商鋪后，競(jìng)拍人所持有拍賣號(hào)牌將統(tǒng)一收回?，F(xiàn)場(chǎng)設(shè)置商鋪拍賣確保金收取點(diǎn)，競(jìng)拍人能夠隨時(shí)交納確保金參與拍賣。（現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過(guò)通告和拍賣師進(jìn)行公布，其它媒介不進(jìn)行公布）。競(jìng)拍人交納確保金后，領(lǐng)取拍賣須知和拍賣商鋪平面圖、拍賣號(hào)牌。（2）拍賣步驟拍賣師進(jìn)行叫價(jià)拍賣競(jìng)拍人現(xiàn)場(chǎng)舉牌，價(jià)高者競(jìng)拍成功簽約確定人員將《拍賣確定書》交給競(jìng)拍成功者進(jìn)行署名確定銷控人員依據(jù)拍賣確定書進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)銷控拍賣師進(jìn)行新一輪拍賣（3）拍賣工作步驟次序時(shí)間關(guān)鍵工作17：00工作人員全部到場(chǎng)27：00—7：30完成音響、電腦、投影設(shè)備調(diào)試37：30—7：40檢驗(yàn)拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)并最終完成各方面準(zhǔn)備工作47：40工作人員各就各位，會(huì)場(chǎng)內(nèi)播放電視片57：40接待臺(tái)開始接收入場(chǎng)登記、派發(fā)資料68：30拍賣會(huì)開始78：30—8：40拍賣師（主持人）簡(jiǎn)短致辭、宣告拍賣會(huì)開始88：40-8：50拍賣師（主持人）介紹項(xiàng)目概況98：50—8：55拍賣師介紹拍賣商鋪情況108：55—9：00拍賣師介紹競(jìng)拍規(guī)則、拍賣須知119：00拍賣師開始第一個(gè)商鋪拍賣，競(jìng)投開始13現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)投（4）人員安排a現(xiàn)場(chǎng)總決議責(zé)任人：職責(zé)：現(xiàn)場(chǎng)工作決議和立即溝通、處理。b現(xiàn)場(chǎng)總指揮責(zé)任人：職責(zé)：全方面負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度，并和拍賣企業(yè)進(jìn)行立即溝通，緊急情況處理。c現(xiàn)場(chǎng)總督察責(zé)任人：職責(zé)：全方面負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)情況督察，緊急情況溝通處理。d拍賣接待組責(zé)任人:職責(zé)：接待、驗(yàn)資、引導(dǎo)實(shí)施人：關(guān)鍵工作：查對(duì)用戶入場(chǎng)資格。競(jìng)投者憑拍賣資格確定書和拍賣號(hào)牌入場(chǎng)，工作人員查對(duì)競(jìng)拍者身份證，競(jìng)拍號(hào)牌；二者相符才能準(zhǔn)入場(chǎng)。競(jìng)拍者在入場(chǎng)記錄表上進(jìn)行登記；（姓名、競(jìng)拍牌號(hào)、確保金額）每個(gè)繳納確保金用戶只能本人進(jìn)入會(huì)場(chǎng)參與競(jìng)拍工作。1）現(xiàn)場(chǎng)確定人員實(shí)施人：銷售人員20人職責(zé)：負(fù)責(zé)為成功競(jìng)投者用戶現(xiàn)場(chǎng)辦理《確定書》。具體安排：幫助用戶簽署《確定書》；銷售人員列隊(duì)在拍賣現(xiàn)場(chǎng)等候，當(dāng)拍賣成交后，銷售人員立即將簽約人員填寫好《確定書》交給競(jìng)投成功者署名確定。銷售人員實(shí)施輪番等候制，為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍人快速辦理《確定書》簽字手續(xù)。2）現(xiàn)場(chǎng)銷控員：4名（拍賣主席臺(tái)書記席）實(shí)施人：職責(zé)：分成兩組，每組2人（每?jī)扇素?fù)責(zé)一個(gè)樓層銷控），依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)拍賣商鋪情況進(jìn)行銷控，并作好商鋪統(tǒng)計(jì)。e保安、警察組職責(zé)：維護(hù)停車場(chǎng)、會(huì)場(chǎng)內(nèi)外次序。具體安排：停車場(chǎng)指揮2人大堂1人門口2人場(chǎng)內(nèi)8人警察10人（入口處2人，拍賣現(xiàn)場(chǎng)6人，確保金