1工程估價-概論詳解

工程估價主講人：李澤紅Email:lizehong19880823@126.com電話公室：行政樓301工程估價第一章概論第一節(jié)工程估價概述一、工程估價的概念1.工程估價也稱之為工程成本規(guī)劃與控制、工程造價管理，是指工程估價人員受委托方的委托，綜合應(yīng)用估價知識、技術(shù)和工具，針對建設(shè)項目決策、設(shè)計、交易、施工和結(jié)算等階段的工程成本所進行的預(yù)測、判斷和確定，從而服務(wù)于委托方工程項目管理的總體目標。2.根據(jù)建設(shè)程序的階段分類1、投資估算項目建議書和可行性研究報告階段對建設(shè)項目投資所做的測算。2、設(shè)計概算初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計階段對建設(shè)項目投資所做的測算。兩階段設(shè)計：初步設(shè)計、施工圖設(shè)計三階段設(shè)計：初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計3、施工圖預(yù)算施工圖設(shè)計階段對建設(shè)項目投資所做的測算。4、合同價在工程招投標階段，承包商與業(yè)主簽訂合同時形成的價格。5、結(jié)算價在合同實施階段，承包商與業(yè)主結(jié)算工程價款時形成的價格。6、竣工決算價工程竣工驗收后，實際的工程造價。將投資估算、設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、合同價、結(jié)算價、竣工決算價統(tǒng)稱為“工程造價”。

建設(shè)項目總投資

建設(shè)投資鋪底流動資金建筑安裝工程費用設(shè)備及工器具購置費用工程建設(shè)其他費用預(yù)備費建設(shè)期貸款利息直接費間接費利潤稅金設(shè)備購置費工器具及生活家具購置費土地使用費與項目建設(shè)有關(guān)費用與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)費用固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅設(shè)備原價設(shè)備運雜費基本預(yù)備費漲價預(yù)備費二、建設(shè)項目投資建設(shè)項目總投資：指進行某項工程建設(shè)花費的全部費用。生產(chǎn)性建設(shè)項目總投資包括建設(shè)投資和鋪底流動資金；非生產(chǎn)性建設(shè)項目總投資只包括建設(shè)投資。建設(shè)投資，由建筑安裝工程費、設(shè)備工器具購置費、工程建設(shè)其他費、預(yù)備費（基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費）和建設(shè)期利息組成。其中，建筑安裝工程費，由直接費、間接費、利潤和稅金組成。建設(shè)投資還可分為靜態(tài)投資和動態(tài)投資兩部分。其中：靜態(tài)投資包括建筑安裝工程費、設(shè)備工器具購置費、工程建設(shè)其他費、基本預(yù)備費。動態(tài)投資包括漲價預(yù)備費和建設(shè)期利息。工程造價指完成一個建設(shè)項目預(yù)期開支或?qū)嶋H開支的全部建設(shè)費用，即該工程項目從建設(shè)前期到竣工投產(chǎn)全過程所花費的費用總和。在這個意義上，工程造價和建設(shè)投資的概念是一致的。三、工程估價的特征1、單件性：產(chǎn)品的個體差別性決定每項工程都必須單獨計算造價。2、多次性項目建議書和可行性研究階段初步設(shè)計階段技術(shù)設(shè)計階段施工圖設(shè)計階段招投標階段合同實施階段竣工驗收階段投資估算概算造價修正概算造價預(yù)算造價合同價結(jié)算價實際造價可行性研究階段由建設(shè)單位向國家申請擬建項目時編制估算指標目的確定建設(shè)項目的投資總額①投資估算依據(jù)類似工程的造價資料是判斷項目可行性，進行項目決策的重要依據(jù)之一，是項目決策籌資和控制造價的重要依據(jù)。方法：根據(jù)建設(shè)規(guī)模結(jié)合估算指標進行估算。例1：某市擬建經(jīng)濟型地鐵20KM，經(jīng)調(diào)查，同類地鐵估計每千米約需資金4.5億，則估算本項目共需資金：20×4.5＝90（億）例2：某市擬建日產(chǎn)6萬噸就近取地下水自來水廠，估計日產(chǎn)萬噸水需資金800萬，則估算本項目共需資金：6×800＝4800（萬）其準確性高于投資估算，但控制在投資估算的范圍內(nèi)。設(shè)計概算基本建設(shè)階段初步設(shè)計編制依據(jù)設(shè)計單位編制單位初步設(shè)計圖紙概算定額技術(shù)設(shè)計圖紙概算指標結(jié)果預(yù)先計算從項目籌建到交付使用全過程的建設(shè)費用②設(shè)計概算③修正設(shè)計概算采用三階段設(shè)計時，在技術(shù)設(shè)計階段，隨著對初步設(shè)計的深化，對建設(shè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)性質(zhì)、設(shè)備類型和數(shù)量進行修改和變動，因此，對初步設(shè)計的概算作相應(yīng)的修改和調(diào)整?；窘ㄔO(shè)階段編制依據(jù)編制單位結(jié)果施工預(yù)算施工單位施工圖紙、施工組織設(shè)計、施工定額、材料市場價格從開工到竣工全過程的建設(shè)費用－計劃成本施工圖設(shè)計圖紙已完成工程開工前④施工圖預(yù)算施工圖預(yù)算施工圖設(shè)計圖紙已完成工程開工前施工圖紙、預(yù)算定額、材料市場價格招標/投標單位從開工到竣工全過程的建設(shè)費用⑤合同價

指在工程招投標階段，在簽定總承包合同、設(shè)備材料采購合同時，由發(fā)包方和承包方共同協(xié)商一致作為雙方結(jié)算基礎(chǔ)的工程價格。它不等同于最終決算的實際工程造價。3、依據(jù)的復(fù)雜性：

不同依據(jù)之間互為基礎(chǔ)和指導(dǎo)，互相影響。如：預(yù)算定額是概算定額編制的基礎(chǔ)，概算定額又是估算指標編制的基礎(chǔ)。反過來，估算指標又控制概算定額的水平，概算定額又控制預(yù)算定額的水平。4、組合性計算建設(shè)項目投資時，往往從局部到整體，需分別計算分部分項工程投資、單位工程投資、單項工程投資，最后匯總建設(shè)項目總投資。（一）建設(shè)項目指在一個總體設(shè)計或初步設(shè)計的范圍內(nèi)，由一個或若干個單項工程所組成的經(jīng)濟上實行統(tǒng)一核算，行政上有獨立機構(gòu)或組織形式，實行統(tǒng)一管理的基本建設(shè)單位。（二）單項工程指具有單獨的設(shè)計文件，建成后能夠獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力和使用效益的工程。（三）單位工程指具有單獨的設(shè)計文件，獨立的施工條件，但建成后不能夠獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力和效益的工程。（四）分部工程是各單位工程的組成部分，它一般根據(jù)建筑物、構(gòu)筑物的主要部位、工程的結(jié)構(gòu)、工種內(nèi)容、材料結(jié)構(gòu)或施工程序等來劃分。

如樓地面工程、天棚工程等。

分部工程費用直接構(gòu)成單位工程造價。（五）分項工程

分部工程繼續(xù)細分為分項工程。

分項工程是建設(shè)項目最基本的組成單元，也是工程預(yù)算中最基本的分項單元。

分項工程一般按照選用的施工方法、所用材料及結(jié)構(gòu)構(gòu)件規(guī)格等不同因素劃分施工分項。

如樓地面裝飾工程可以繼續(xù)細分為水泥砂漿樓地面、現(xiàn)澆水磨石樓地面等分項工程。建筑物

建筑物，就是指人們通過技術(shù)手段，按照一定的科學(xué)規(guī)律，把各種物質(zhì)組合起來，創(chuàng)造適合人們需要的一種生產(chǎn)或生活環(huán)境，一般指指供人居住、工作、學(xué)習(xí)、生產(chǎn)、經(jīng)營、娛樂、儲藏物品以及進行其他社會活動的工程建筑。

例如，工業(yè)建筑、民用建筑、農(nóng)業(yè)建筑和園林建筑（亭、臺、樓、閣）等。構(gòu)筑物

構(gòu)筑物就是不具備、不包含或不提供人類居住功能的人工建造物。

比如水塔、煙囪。構(gòu)筑物二、建設(shè)項目劃分把建設(shè)項目從大到小、從整體到局部的分解。項目劃分建設(shè)程序工程建設(shè)建設(shè)項目單項工程單位工程分部工程分項工程在一個或幾個場地，按一個設(shè)計意圖，在一個總體設(shè)計或初步設(shè)計范圍內(nèi)，進行施工的各個項目總和又稱為工程項目。指一個建設(shè)項目中，具有獨立設(shè)計文件，竣工后可獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工程是單項工程的組成部分。指具有獨立設(shè)計文件，可以獨立組織施工，但竣工后不能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工程。指在一個單位工程中，按照工程部位等進一步劃分的工程。指在一個分部工程中，按照不同的施工方法、不同材料和規(guī)格對分部工程進一步劃分的工程。學(xué)校辦公樓教學(xué)樓土建、電氣、采暖、給排水土石方、鋼砼、砌筑等M5砂漿砌24墻建設(shè)項目指在一個總體設(shè)計或初步設(shè)計的范圍內(nèi)，由一個或若干個單項工程所組成的經(jīng)濟上實行統(tǒng)一核算、行政上有獨立機構(gòu)或組織形式，實行統(tǒng)一管理的基本建設(shè)單位。如一家工廠，一所學(xué)校建設(shè)等又稱工程項目。一般是指在一個建設(shè)單位中，具有獨立的設(shè)計文件、單獨編制綜合預(yù)算、竣工后可以獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工程。它是建設(shè)項目的組成部分。一個建設(shè)項目可包括許多工程項目，如一座工廠中的各個主要車間、輔助車間、辦公樓和住宅等若干個工程項目組成一個建設(shè)項目也可以只有一個工程項目，所有的電影院或劇場往往是由一個工程項目組成的。單項工程單位工程是單項工程的組成部分。它通常是指具有單獨設(shè)計的施工圖紙和單獨編制的施工圖預(yù)算，可以獨立施工及獨立作為計算成本對象，但建成后一般不能單獨進行生產(chǎn)或投入使用的工程。如建筑工程中的一般土建工程、給排水、電氣照明、弱電、暖通、煤氣管道等工程可獨立作為單位工程。單位工程一個單位工程，一般可以按投資構(gòu)成劃分為：建筑工程、安裝工程等。它是單位工程的組成部分。一般是按單位工程的各個部位等不同劃分而成的。一般土建工程可以劃分為：土石方工程、打樁工程、腳手架工程、磚石工程、混凝土和鋼筋棍凝土工程、鋼筋混凝土及金屬結(jié)構(gòu)構(gòu)件運輸安裝工程、木結(jié)構(gòu)工程、樓地面工程、屋面工程、耐酸與防腐工程、裝飾工程、構(gòu)筑物工程和金屬結(jié)構(gòu)工程等分部工程。分部工程在現(xiàn)行預(yù)算定額中一般表達為“章”。分部工程一般是按照選用的施工方法、所使用的材料、結(jié)構(gòu)構(gòu)件規(guī)格的不同等因素劃分的，用較為簡單的施工過程就能完成，以適當?shù)挠嬃繂挝痪涂梢杂嬎愎こ塘考捌鋯蝺r的建筑或設(shè)備安裝工程的產(chǎn)品。分項工程是建設(shè)項目組成部分中最基本的構(gòu)成要素。分項工程建設(shè)項目單項工程單位工程分部工程分項工程海洋大學(xué)新校區(qū)建設(shè)學(xué)生食堂教學(xué)主樓實驗大樓安裝工程土建工程室外綠化工程土石方工程鋼筋混凝土工程砌筑工程現(xiàn)澆條形基礎(chǔ)現(xiàn)澆框架柱現(xiàn)澆有梁班建設(shè)項目分解舉例圖示5、動態(tài)調(diào)整建設(shè)項目投資在整個建設(shè)期內(nèi)都是不確定的，需隨時進行動態(tài)跟蹤、調(diào)整，直至竣工決算后才能正確確定建設(shè)項目投資。第二節(jié)工程估價的發(fā)展歷史國際上時間工程特點行業(yè)計價特點中世紀房屋簡單業(yè)主、工匠完工后算帳14C15C房屋公共建筑要求提高建筑師出現(xiàn)業(yè)主委托建筑師設(shè)計，建筑師與工匠議價估價師出現(xiàn)工匠為改善與建筑師議價不利局面，請人幫忙算帳19C初英國戰(zhàn)后重建，大量工程同時上馬競爭性招投標制出現(xiàn)估價師提供清單，承包商報價，確定中標承包商，依據(jù)清單結(jié)算——設(shè)計后估價19C末泰勒制定額管理制度出現(xiàn)20C初第一部工程量計算規(guī)則工程量測算標準化20C70后總成本論（全壽命周期成本）建造成本＋使用成本＋維修成本由事后算賬發(fā)展到事前算帳從被動反映設(shè)計和施工發(fā)展到能動影響設(shè)計和施工從依附于施工者或建筑師發(fā)展成一個獨立的專業(yè)清代清工部《工程做法則例》是一部算工算料的書建國后1）1950～1957，定額管理的建立階段；2）1958～1966，定額管理的弱化階段；3）1966～1976，定額發(fā)展的倒退階段；4）1976年后，定額管理的恢復(fù)和發(fā)展階段；5）20世紀90年代至今，估價管理的市場化和國際化變革我國第三節(jié)工程估價相關(guān)職業(yè)資格序號名稱管理部門承辦單位開始實施時間1注冊監(jiān)理工程師建設(shè)部中國建設(shè)監(jiān)理協(xié)會1992.072房地產(chǎn)估價師建設(shè)部建設(shè)部注冊中心1995.033注冊資產(chǎn)評估師財政部中國資產(chǎn)評估協(xié)會1996.084注冊造價工程師建設(shè)部中國建設(shè)工程造價協(xié)會1996.085注冊咨詢工程師（投資）發(fā)改委中國工程咨詢中心2001.126一級（二級）建造師建設(shè)部建設(shè)部注冊中心2003.017注冊設(shè)備監(jiān)理師質(zhì)監(jiān)檢疫總局中國設(shè)備監(jiān)理協(xié)會2003.106投資建設(shè)項目管理師（職業(yè)水平）發(fā)改委中國投資協(xié)會2005.02工程建設(shè)程序1、提出項目建議書2、進行可行性研究3、編制設(shè)計任務(wù)書4、編制設(shè)計文件5、工程招投標、簽訂施工合同6、進行施工準備7、全面施工、生產(chǎn)準備8、竣工驗收、交付使用9、工程項目后評價項目劃分建設(shè)程序工程建設(shè)工程建設(shè)程序項目建議書內(nèi)容：

⑴項目提出的必要性和依據(jù)。⑵產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模和建設(shè)地點的初步設(shè)想。⑶資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系和設(shè)備技術(shù)引進國別、廠商的初步分析。⑷投資估算、資金籌措及還貸方案設(shè)想。⑸項目進度安排。⑹經(jīng)濟效益和社會效益的初步估計。⑺環(huán)境影響的初步評價。1、提出項目建議書2、進行可行性研究3、編制設(shè)計任務(wù)書4、編制設(shè)計文件5、工程招投標、簽訂施工合同6、進行施工準備7、全面施工、生產(chǎn)準備8、竣工驗收、交付使用9、工程項目后評價政府投資項目，應(yīng)報有關(guān)部門審批。批準的項目建議書不是項目的最終決策。對于企業(yè)不使用政府資金投資建設(shè)的項目，政府不再進行投資決策性質(zhì)的審批，項目實行核準制或登記備案制，企業(yè)不需要編制建議書而可直接編制可研。工程建設(shè)程序在建設(shè)項目投資決策前對有關(guān)建設(shè)方案、技術(shù)方案和生產(chǎn)經(jīng)營方案進行的技術(shù)經(jīng)濟論證。可行性研究必須從系統(tǒng)總體出發(fā)，對技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)、商業(yè)以至環(huán)境保護、法律等多個方面進行分析和論證，以確定建設(shè)項目是否可行，為正確進行投資決策提供科學(xué)依據(jù)?？尚行匝芯糠滞顿Y機會研究、初步可行研究和詳細可行性研究三個階段。中國從1982年開始，已將可行性研究列為基本建設(shè)中的一項重要程序。1、提出項目建議書2、進行可行性研究3、編制設(shè)計任務(wù)書4、編制設(shè)計文件5、工程招投標、簽訂施工合同6、進行施工準備7、全面施工、生產(chǎn)準備8、竣工驗收、交付使用9、工程項目后評價工程建設(shè)程序設(shè)計任務(wù)書是業(yè)主對工程項目設(shè)計提出的要求

設(shè)計任務(wù)書一般應(yīng)包括以下幾方面內(nèi)容：

1）設(shè)計項目名稱、建設(shè)地點。

2）批準設(shè)計項目的文號、協(xié)議書文號及其有關(guān)內(nèi)容。

3）設(shè)計項目的用地情況，包括建設(shè)用地范圍地形、場地內(nèi)原有建筑物、構(gòu)筑物、要求保留的樹木及文物古跡的拆除和保留情況等。還應(yīng)說明場地周圍道路及建筑等環(huán)境情況。

1、提出項目建議書2、進行可行性研究3、編制設(shè)計任務(wù)書4、編制設(shè)計文件5、工程招投標、簽訂施工合同6、進行施工準備7、全面施工、生產(chǎn)準備8、竣工驗收、交付使用9、工程項目后評價工程建設(shè)程序設(shè)計任務(wù)書一般應(yīng)包括以下幾方面內(nèi)容：

4）工程所在地區(qū)的氣象、地理條件、建設(shè)場地的工程地質(zhì)條件。

5）水、電、氣、燃料等能源供應(yīng)情況，公共設(shè)施和交通運輸條件。

6）用地、環(huán)保、衛(wèi)生、消防、人防、抗震等要求和依據(jù)資料。

7）材料供應(yīng)及施工條件情況。

8）工程設(shè)計的規(guī)模和項目組成。

9）項目的使用要求或生產(chǎn)工藝要求。

10）項目的設(shè)計標準及總投資。

11）建筑造型及建筑室內(nèi)外裝修方面要求。

1、提出項目建議書2、進行可行性研究3、編制設(shè)計任務(wù)書4、編制設(shè)計文件5、工程招投標、簽訂施工合同6、進行施工準備7、全面施工、生產(chǎn)準備8、竣工驗收、交付使用9、工程項目后評價工程建設(shè)程序“兩階段設(shè)計”——國家規(guī)定一般工業(yè)項目與民用建設(shè)項目設(shè)計按初步設(shè)計和施工圖設(shè)計兩階段進行?！叭A段設(shè)計”——對于復(fù)雜而又缺乏設(shè)計經(jīng)驗的項目，可按初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計三階段進行。1、提出項目建議書2、進行可行性研究3、編制設(shè)計任務(wù)書4、編制設(shè)計文件5、工程招投標、簽訂施工合同6、進行施工準備7、全面施工、生產(chǎn)準備8、竣工驗收、交付使用9、工程項目后評價工程建設(shè)程序招標投標開標評標定標簽訂合同1、提出項目建議書2、進行可行性研究3、編制設(shè)計任務(wù)書4、編制設(shè)計文件5、工程招投標、簽訂施工合同6、進行施工準備7、全面施工、生產(chǎn)準備8、竣工驗收、交付使用9、工程項目后評價工程建設(shè)程序為了保證工程順利開工和施工活動正常進行而必須事先做好的各項準備工作。包括：“三通一平”

“五通一平”搭設(shè)臨時生產(chǎn)和生活設(shè)施1、提出項目建議書2、進行可行性研究3、編制設(shè)計任務(wù)書4、編制設(shè)計文件5、工程招投標、簽訂施工合同6、進行施工準備7、全面施工、生產(chǎn)準備8、竣工驗收、交付使用9、工程項目后評價工程建設(shè)程序全面施工即按照計劃、設(shè)計文件的規(guī)定，確定實施方案，將建設(shè)項目的設(shè)計，變成可供人們進行生產(chǎn)和生活活動的建筑物、構(gòu)筑物等固定資產(chǎn)。在展開全面施工的同時，要做好各項生產(chǎn)準備工作，以便及時投產(chǎn)，并盡快達到生產(chǎn)能力。

1、提出項目建