鄭曉玲、方壯鑫房屋買賣合同糾紛民事二審民事判決書

/鄭曉玲、方壯鑫房屋買賣合同糾紛民事二審民事判決書【案由】民事合同、無因管理、不當?shù)美m紛合同糾紛房屋買賣合同糾紛【審理法院】廣東省汕尾市中級人民法院【審理法院】廣東省汕尾市中級人民法院【審結(jié)日期】2022.06.24【案件字號】(2022)粵15民終399號【審理程序】二審【審理法官】黃立靖張戊財黃彬斌【審理法官】黃立靖張戊財黃彬斌【文書類型】判決書【當事人】鄭曉玲;方壯鑫【當事人】鄭曉玲方壯鑫【當事人-個人】鄭曉玲方壯鑫【代理律師/律所】袁遠峰廣東思匯律師事務所;袁建群廣東金輪(汕尾)律師事務所;曾慶灣廣東金輪(汕尾)律師事務所【代理律師/律所】袁遠峰廣東思匯律師事務所袁建群廣東金輪(汕尾)律師事務所曾慶灣廣東金輪(汕尾)律師事務所【代理律師】袁遠峰袁建群曾慶灣【代理律所】廣東思匯律師事務所廣東金輪(汕尾)律師事務所【法院級別】中級人民法院【原告】鄭曉玲【被告】方壯鑫【本院觀點】本案系房屋買賣合同糾紛，綜合雙方的訴辯主張，二審的爭議焦點是：1.涉案房屋買賣合同是否有效；2.鄭曉玲主張的經(jīng)濟損失能否得到支持。鄭曉玲轉(zhuǎn)讓涉案房屋系有權(quán)處分，并非無權(quán)處分。方壯鑫與鄭曉玲對購房問題進行磋商后，未依約履行相關義務，也未向合同相對方鄭曉玲釋明緣由，導致鄭曉玲處分房屋時確有損失，方壯鑫對此應承擔相應的賠償責任。【權(quán)責關鍵詞】無效無權(quán)處分追認撤銷無權(quán)代理違約金過錯第三人證據(jù)不足關聯(lián)性合法性質(zhì)證證明責任（舉證責任）訴訟請求反訴開庭審理缺席判決維持原判發(fā)回重審遲延履行金折價【指導案例標記】0【指導案例排序】0【本院查明】經(jīng)審理，本院對一審法院查明事實中雙方當事人無爭議部分予以確認?！颈驹赫J為】本院認為，本案系房屋買賣合同糾紛，綜合雙方的訴辯主張，二審的爭議焦點是：1.涉案房屋買賣合同是否有效；2.鄭曉玲主張的經(jīng)濟損失能否得到支持。 關于涉案房屋買賣合同是否有效問題。涉案房屋登記權(quán)利人系鄭曉玲的女兒林芷伊，鄭曉玲一審中提交了林芷伊出具的《聲明書》，其中載明涉案房產(chǎn)是鄭曉玲所有，林芷伊僅系代持有，該份《聲明書》系林芷伊于2021年10月出具，亦系林芷伊對鄭曉玲處置涉案房屋的追認。且在鄭曉玲出具給方壯鑫的訂金收據(jù)中，已載明涉案房屋業(yè)主系林芷伊，亦證明方壯鑫知曉房屋所有人的實際情況并對鄭曉玲有權(quán)處分涉案房屋予以認可。鄭曉玲二審提交的案外人卓振鴻出具的《證實材料》，與不動產(chǎn)證明、案外人卓振鴻簽訂的《房屋買賣合同》亦能佐證鄭曉玲的處分權(quán)。綜上，本院認為，鄭曉玲轉(zhuǎn)讓涉案房屋系有權(quán)處分，并非無權(quán)處分。涉案房屋買賣合同系雙方的真實意思表示，未違反法律規(guī)定，為有效合同。方壯鑫稱鄭曉玲對涉案房屋系無權(quán)處分的主張無事實依據(jù)，本院不予采納。一審法院對此認定事實有誤，本院予以糾正。 關于鄭曉玲主張的經(jīng)濟損失能否得到支持問題。本院認為，方壯鑫與鄭曉玲對購房問題進行磋商后，未依約履行相關義務，也未向合同相對方鄭曉玲釋明緣由，導致鄭曉玲處分房屋時確有損失，方壯鑫對此應承擔相應的賠償責任。由于方壯鑫的違約行為，導致鄭曉玲將涉案房屋出賣給第三人，房款差價90000元，該差價雖與房屋市場價格波動有關，但與方壯鑫的違約行為亦有因果關系，故鄭曉玲主張經(jīng)濟損失40000元，本院予以準許。方壯鑫向鄭曉玲支付的50000元訂金，該款并不具備定金性質(zhì)，亦未被雙方約定為違約金，故對方壯鑫主張鄭曉玲返還50000元的訴請，本院予以支持，但其要求的資金占用費并無理據(jù)，本院不予支持。上述兩款相抵，鄭曉玲應返還方壯鑫10000元。 綜上所述，鄭曉玲的上訴請求部分成立，應予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十六條、第一百七十七條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：【裁判結(jié)果】一、撤銷廣東省汕尾市城區(qū)人民法院(2021)粵1502民初2873號民事判決； 二、鄭曉玲應自本判決生效之日起十五日內(nèi)向方壯鑫返還10000元； 三、駁回方壯鑫的其他訴訟請求； 四、駁回鄭曉玲的其他上訴請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 一審本訴案件受理費525元，由鄭曉玲負擔。反訴案件受理費400元，由方壯鑫負擔。 二審案件受理費1050元，由方壯鑫負擔840元，鄭曉玲負擔210元。鄭曉玲已向本院預交的1450元，由本院予以退還1240元，方壯鑫應向本院補繳二審案件受理費840元。 本判決為終審判決。【更新時間】2022-09-2100:16:37【一審法院查明】一審法院認定事實：2020年10月9日，方壯鑫、鄭曉玲經(jīng)案外人袁強介紹，由鄭曉玲將汕尾市保利金町灣03地無雙別墅40-02房產(chǎn)一棟轉(zhuǎn)讓給方壯鑫，同日，鄭曉玲出具《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓訂金收據(jù)》，載明該房產(chǎn)(業(yè)主林芷伊系鄭曉玲女士之女兒)由鄭曉玲轉(zhuǎn)讓給方壯鑫，約定轉(zhuǎn)讓價為2570000元，并于2020年10月9日收取方壯鑫付來訂金50000元(微信轉(zhuǎn)入)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的辦理由雙方另行約定。后雙方就房屋交易事項進行微信協(xié)商，方壯鑫要求鄭曉玲退還支付的訂金50000元未果，遂向一審法院起訴。鄭曉玲表示方壯鑫沒有按約定來辦理，在2021年1月16日以2480000元轉(zhuǎn)讓給他人，方壯鑫已付的50000元作為補償其房屋轉(zhuǎn)讓給他人的損失并要求方壯鑫賠償其損失40000元，提出反訴?！疽粚彿ㄔ赫J為】一審法院認為，本案為房屋買賣合同糾紛。根據(jù)方壯鑫提供的證據(jù)及鄭曉玲的陳述涉案房屋登記權(quán)屬人系林芷伊，雙方約定由鄭曉玲將該房屋轉(zhuǎn)讓給方壯鑫，鄭曉玲未經(jīng)該房屋的所有權(quán)人授權(quán)轉(zhuǎn)讓涉案房屋，且鄭曉玲在與方壯鑫訂立涉案房屋買賣合同時，是以鄭曉玲的名義訂立，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百零九條第一款“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外”及第五百零三條“無權(quán)代理人以被代理人的名義訂立合同，被代理人已經(jīng)開始履行合同義務或者接受相對人履行的，視為對合同的追認”的規(guī)定，方壯鑫與鄭曉玲訂立的涉案買賣協(xié)議，為無效合同。依照《中華人民共和國民法典》第一百五十七條“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定”的規(guī)定，鄭曉玲應向方壯鑫返還購房訂金50000元。關于方壯鑫主張鄭曉玲支付資金占用費的訴求，一審法院認為，方壯鑫在明知鄭曉玲非涉案房屋所有權(quán)人的情況下仍與鄭曉玲達成購房意向并交付訂金，其本身具有過錯，故一審法院對其請求鄭曉玲支付資金占用費的主張不予支持。 關于鄭曉玲的反訴請求，一審法院認為，依據(jù)上述查明的事實，鄭曉玲并非涉案房屋所有權(quán)人，其將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，不能證明因方壯鑫的行為導致其造成的損失，依照《最高人民法院關于適用的解釋》第九十條“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果”的規(guī)定，一審法院對鄭曉玲的反訴請求不予支持?！径徤显V人訴稱】鄭曉玲上訴請求：1.撤銷一審判決，依法改判駁回方壯鑫訴訟請求；2.判決方壯鑫賠償鄭曉玲經(jīng)濟損失40000元；3.判令方壯鑫承擔本案本訴與反訴一、二審訴訟費用。事實與理由：1.一審判決認定本案合同無效，事實錯誤、適用法律錯誤。一審判決以涉案房屋登記在鄭曉玲女兒林芷伊名下，認定鄭曉玲無權(quán)處理涉案房屋，因此合同無效，明顯錯誤。一審中，鄭曉玲女兒林芷伊已經(jīng)出具聲明，聲明該房屋實際上為鄭曉玲所有。且方壯鑫對該事實是知情的，雙方交易未成功是因為方壯鑫違約所致，而不是因為鄭曉玲無權(quán)處分涉案房屋。鄭曉玲也已經(jīng)提供證據(jù)，在方壯鑫違約后，鄭曉玲為降低損失，將涉案房屋以2480000元出售給案外人卓振鴻。2.一審判決認定鄭曉玲不是涉案房屋所有權(quán)人，鄭曉玲將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，不能證明因方壯鑫的行為導致造成的損失，事實錯誤、適用法律錯誤。從方壯鑫提交的微信聊天記錄可以證實，雙方口頭約定2020年10月23日簽訂正式協(xié)議交付房款并辦理過戶手續(xù)，但是方壯鑫違約未前來，之后鄭曉玲多次通知，方壯鑫均拒不前來辦理手續(xù)。眾所周知，由于當時汕尾地區(qū)房價處于下跌期，2021年1月16日鄭曉玲為避免更大經(jīng)濟損失，只好以2480000元轉(zhuǎn)讓給第三人卓振鴻，導致鄭曉玲虧本90000元，扣除方壯鑫交付50000元，期間房款的利息損失暫且不計，鄭曉玲直接經(jīng)濟損失40000元。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少?！编崟粤嵩V求方壯鑫賠償經(jīng)濟損失40000元，有事實及法律依據(jù)，依法應予以支持。綜上，一審認定事實錯誤、適用法律錯誤，請求予以改判。 綜上所述，鄭曉玲的上訴請求部分成立，應予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十六條、第一百七十七條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：鄭曉玲、方壯鑫房屋買賣合同糾紛民事二審民事判決書廣東省汕尾市中級人民法院民事判決書(2022)粵15民終399號當事人上訴人(原審被告、反訴原告)：鄭曉玲。委托訴訟代理人：袁遠峰，廣東思匯律師事務所律師。被上訴人(原審原告、反訴被告)：方壯鑫。委托訴訟代理人：袁建群，廣東金輪(汕尾)律師事務所律師。委托訴訟代理人：曾慶灣，廣東金輪(汕尾)律師事務所實習律師。審理經(jīng)過上訴人鄭曉玲因與被上訴人方壯鑫房屋買賣合同糾紛一案，不服廣東省汕尾市城區(qū)人民法院(2021)粵1502民初2873號民事判決，向本院提起上訴。本院于2022年4月18日立案后，依法組成合議庭，經(jīng)過閱卷和詢問當事人，不開庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。二審上訴人訴稱鄭曉玲上訴請求：1.撤銷一審判決，依法改判駁回方壯鑫訴訟請求；2.判決方壯鑫賠償鄭曉玲經(jīng)濟損失40,000元；3.判令方壯鑫承擔本案本訴與反訴一、二審訴訟費用。事實與理由：1.一審判決認定本案合同無效，事實錯誤、適用法律錯誤。一審判決以涉案房屋登記在鄭曉玲女兒林芷伊名下，認定鄭曉玲無權(quán)處理涉案房屋，因此合同無效，明顯錯誤。一審中，鄭曉玲女兒林芷伊已經(jīng)出具聲明，聲明該房屋實際上為鄭曉玲所有。且方壯鑫對該事實是知情的，雙方交易未成功是因為方壯鑫違約所致，而不是因為鄭曉玲無權(quán)處分涉案房屋。鄭曉玲也已經(jīng)提供證據(jù)，在方壯鑫違約后，鄭曉玲為降低損失，將涉案房屋以2,480,000元出售給案外人卓振鴻。2.一審判決認定鄭曉玲不是涉案房屋所有權(quán)人，鄭曉玲將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，不能證明因方壯鑫的行為導致造成的損失，事實錯誤、適用法律錯誤。從方壯鑫提交的微信聊天記錄可以證實，雙方口頭約定2020年10月23日簽訂正式協(xié)議交付房款并辦理過戶手續(xù)，但是方壯鑫違約未前來，之后鄭曉玲多次通知，方壯鑫均拒不前來辦理手續(xù)。眾所周知，由于當時汕尾地區(qū)房價處于下跌期，2021年1月16日鄭曉玲為避免更大經(jīng)濟損失，只好以2,480,000元轉(zhuǎn)讓給第三人卓振鴻，導致鄭曉玲虧本90,000元，扣除方壯鑫交付50,000元，期間房款的利息損失暫且不計，鄭曉玲直接經(jīng)濟損失40,000元。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少?！编崟粤嵩V求方壯鑫賠償經(jīng)濟損失40,000元，有事實及法律依據(jù)，依法應予以支持。綜上，一審認定事實錯誤、適用法律錯誤，請求予以改判。二審被上訴人辯稱方壯鑫辯稱，1.一審法院認定雙方房屋買賣合同無效，事實清楚、適用法律正確。2020年10月9日，鄭曉玲與方壯鑫簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓訂金收據(jù)》，載明該房產(chǎn)(業(yè)主林芷伊系鄭曉玲女兒)由鄭曉玲轉(zhuǎn)讓給方壯鑫，約定轉(zhuǎn)讓價為2570000元，并于2020年10月9日收取方壯鑫訂金50000元。由此可以看出，鄭曉玲并非房產(chǎn)的所有權(quán)人，其屬于代理行為，系由鄭曉玲代理其女兒林芷伊出售該房產(chǎn)。在一審期間，鄭曉玲提交《聲明書》載明：“本人林芷伊(身份證：44xxx19某某某某某某某某)，本人特聲明原屬本人名下保利金町灣03號塊無雙別墅40-02房產(chǎn)實為本人母親鄭曉玲所有，本人僅為代持該房產(chǎn)。落款時間為2021年10月8日”，鄭曉玲僅憑一份聲明書無法說明該房產(chǎn)的所有權(quán)人屬于鄭曉玲，而且根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百零九條之規(guī)定，物權(quán)變動必須變更登記，未經(jīng)登記不發(fā)生效力，因此該房產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于林芷伊所有，鄭曉玲出售房屋的行為是無權(quán)代理。其后房產(chǎn)所有權(quán)人林芷伊并未對該無權(quán)代理行為進行追認，因此該合同屬于無效合同。既然合同屬于無效合同，那么鄭曉玲應返還方壯鑫交付的購房款50000元。2.一審法院認定鄭曉玲并非涉案房屋所有權(quán)人的事實清楚，證據(jù)確鑿，適用法律正確。2021年1月16日鄭曉玲再次無權(quán)代理其女兒林芷伊出售涉案房屋給案外人卓振鴻，現(xiàn)不論雙方簽訂的合同是否真實有效，該證據(jù)也無法證明系因為方壯鑫的原因?qū)е缕湓馐軗p失。綜上，請求法院查明案情，依法駁回鄭曉玲的全部上訴請求，維持原判。原告訴稱方壯鑫向一審法院起訴請求：1.判令鄭曉玲返還方壯鑫購房款50,000元以及自2020年10月9日起至全部款項清償完畢之日止按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率的4倍計付資金占用費；2.本案訴訟費由鄭曉玲承擔。鄭曉玲向一審法院反訴請求：1.判決確認方壯鑫賠償鄭曉玲經(jīng)濟損失40,000元；2.判決本案本訴與反訴的訴訟費用由方壯鑫承擔。一審法院查明一審法院認定事實：2020年10月9日，方壯鑫、鄭曉玲經(jīng)案外人袁強介紹，由鄭曉玲將汕尾市保利金町灣03地無雙別墅40-02房產(chǎn)一棟轉(zhuǎn)讓給方壯鑫，同日，鄭曉玲出具《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓訂金收據(jù)》，載明該房產(chǎn)(業(yè)主林芷伊系鄭曉玲女士之女兒)由鄭曉玲轉(zhuǎn)讓給方壯鑫，約定轉(zhuǎn)讓價為2,570,000元，并于2020年10月9日收取方壯鑫付來訂金50,000元(微信轉(zhuǎn)入)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的辦理由雙方另行約定。后雙方就房屋交易事項進行微信協(xié)商，方壯鑫要求鄭曉玲退還支付的訂金50,000元未果，遂向一審法院起訴。鄭曉玲表示方壯鑫沒有按約定來辦理，在2021年1月16日以2,480,000元轉(zhuǎn)讓給他人，方壯鑫已付的50,000元作為補償其房屋轉(zhuǎn)讓給他人的損失并要求方壯鑫賠償其損失40,000元，提出反訴。另查明，據(jù)方壯鑫提供的證據(jù)及鄭曉玲的陳述涉案汕尾市區(qū)汕馬路金町路段保利金町灣無雙別墅B40棟02房產(chǎn)登記權(quán)屬人為林芷伊。一審法院認為一審法院認為，本案為房屋買賣合同糾紛。根據(jù)方壯鑫提供的證據(jù)及鄭曉玲的陳述涉案房屋登記權(quán)屬人系林芷伊，雙方約定由鄭曉玲將該房屋轉(zhuǎn)讓給方壯鑫，鄭曉玲未經(jīng)該房屋的所有權(quán)人授權(quán)轉(zhuǎn)讓涉案房屋，且鄭曉玲在與方壯鑫訂立涉案房屋買賣合同時，是以鄭曉玲的名義訂立，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百零九條第一款“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外”及第五百零三條“無權(quán)代理人以被代理人的名義訂立合同，被代理人已經(jīng)開始履行合同義務或者接受相對人履行的，視為對合同的追認”的規(guī)定，方壯鑫與鄭曉玲訂立的涉案買賣協(xié)議，為無效合同。依照《中華人民共和國民法典》第一百五十七條“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定”的規(guī)定，鄭曉玲應向方壯鑫返還購房訂金50,000元。關于方壯鑫主張鄭曉玲支付資金占用費的訴求，一審法院認為，方壯鑫在明知鄭曉玲非涉案房屋所有權(quán)人的情況下仍與鄭曉玲達成購房意向并交付訂金，其本身具有過錯，故一審法院對其請求鄭曉玲支付資金占用費的主張不予支持。關于鄭曉玲的反訴請求，一審法院認為，依據(jù)上述查明的事實，鄭曉玲并非涉案房屋所有權(quán)人，其將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，不能證明因方壯鑫的行為導致其造成的損失，依照《最高人民法院關于適用的解釋》第九十條“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果”的規(guī)定，一審法院對鄭曉玲的反訴請求不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民法典》第一百五十七條，《最高人民法院關于適用時間效力的若干規(guī)定》第一條第三款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條、《最高人民法院關于適用的解釋》第九十條的規(guī)定，一審判決如下：一、鄭曉玲應于判決生效之日起十日內(nèi)返還方壯鑫購房訂金50,000元；二、駁回方壯鑫的其他訴訟請求；三、駁回鄭曉玲的反訴請求。一審本訴案件受理費1,050元，減半收取525元，由鄭曉玲負擔。一審反訴案件受理費400元，由鄭曉玲負擔。二審期間，鄭曉玲提交了一份《不動產(chǎn)證明》的復印件及案外人卓振鴻出具的《證實材料》。《不動產(chǎn)證明》擬證明鄭曉玲將房屋出售給案外人卓振鴻后，根據(jù)卓振鴻的指示將房屋過戶給其兒子卓家偉，鄭曉玲是有權(quán)處分該房屋的事實?！蹲C實材料》擬證明案外人卓振鴻證實涉案房屋是鄭曉玲在其指示下過戶給卓家偉。方壯鑫質(zhì)證認為，對《不動產(chǎn)證明》的真實性不予確認，無法證明鄭曉玲對涉案房屋是有權(quán)處分；對《證實材料》的真實性、合法性、關聯(lián)性以及證明目的均有異議，案外人卓振鴻稱是鄭曉玲按其指示將房屋過戶至卓家偉，涉案房屋所有權(quán)是林芷伊，該材料與鄭曉玲提交的房屋買賣合同的兩方主體不符，也無法證明因涉案房屋出售卓振鴻而導致鄭曉玲損失的情況。本院對該兩份證據(jù)的真實性、合法性、關聯(lián)性予以認可。另查，鄭曉玲出具給方壯鑫的《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓訂金收據(jù)》中載明：涉案房屋業(yè)主林芷伊系鄭曉玲之女兒，鄭曉玲與方壯鑫商定房屋轉(zhuǎn)讓價為2,750,000元，并于2020年10月9日收取方壯鑫訂金50,000元，轉(zhuǎn)讓手續(xù)的辦理由雙方另行約定。本院查明經(jīng)審理，本院對一審法院查明事實中雙方當事人無爭議部分予以確認。本院認為本院認為，本案系房屋買賣合同糾紛，綜合雙方的訴辯主張，二審的爭議焦點是：1.涉案房屋買賣合同是否有效；2.鄭曉玲主張的經(jīng)濟損失能否得到支持。關于涉案房屋買賣合同是否有效問題。涉案房屋登記權(quán)利人系鄭曉玲的女兒林芷伊，鄭曉玲一審中提交了林芷伊出具的《聲明書》，其中載明涉案房產(chǎn)是鄭曉玲所有，林芷伊僅系代持有，該份《聲明書》系林芷伊于2021年10月出具，亦系林芷伊對鄭曉玲處置涉案房屋的追認。且在鄭曉玲出具給方壯鑫的訂金收據(jù)中，已載明涉案房屋業(yè)主系林芷伊，亦證明方壯鑫知曉房屋所有人的實際情況并對鄭曉玲有權(quán)處分涉案房屋予以認可。鄭曉玲二審提交的案外人卓振鴻出具的《證實材料》，與不動產(chǎn)證明、案外人卓振鴻簽訂的《房屋買賣合同》亦能佐證鄭曉玲的處分權(quán)。綜上，本院認為，鄭曉玲轉(zhuǎn)讓涉案房屋系有權(quán)處分，并非無權(quán)處分。涉案房屋買賣合同系雙方的真實意思表示，未違反法律規(guī)定，為有效合同。方壯鑫稱鄭曉玲對涉案房屋系無權(quán)處分的主張無事實依據(jù)，本院不予采納。一審法院對此認定事實有誤，本院予以糾正。關于鄭曉玲主張的經(jīng)濟損失能否得到支持問題。本院認為，方壯鑫與鄭曉玲對購房問題進行磋商后，未依約履行相關義務，也未向合同相對方鄭曉玲釋明緣由，導致鄭曉玲處分房屋時確有損失，方壯鑫對此應承擔相應的賠償責任。由于方壯鑫的違約行為，導致鄭曉玲將涉案房屋出賣給第三人，房款差價90,000元，該差價雖與房屋市場價格波動有關，但與方壯鑫的違約行為亦有因果關系，故鄭曉玲主張經(jīng)濟損失40,000元，本院予以準許。方壯鑫向鄭曉玲支付的50,000元訂金，該款并不具備定金性質(zhì)，亦未被雙方約定為違約金，故對方壯鑫主張鄭曉玲返還50,000元的訴請，本院予以支持，但其要求的資金占用費并無理據(jù)，本院不予支持。上述兩款相抵，鄭曉玲應返還方壯鑫10,000元。綜上所述，鄭曉玲的上訴請求部分成立，應予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十六條、第一百七十七條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：裁判結(jié)果一、撤銷廣東省汕尾市城區(qū)人民法院(2021)粵1502民初287