高標倉行業(yè)發(fā)展報告2024-2025

匯報人：吳瑩惟2024-08-012024-2025高標倉行業(yè)發(fā)展報告contents目錄定義或者分類特點產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展歷程政治環(huán)境商業(yè)模式政治環(huán)境contents目錄經(jīng)濟環(huán)境社會環(huán)境技術環(huán)境發(fā)展驅動因素行業(yè)壁壘行業(yè)風險行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)痛點問題及解決方案行業(yè)發(fā)展趨勢前景機遇與挑戰(zhàn)競爭格局代表性企業(yè)01高標倉定義定義按倉儲能力劃分，倉庫可分為高標倉、傳統(tǒng)倉和農(nóng)民倉。高標倉是一種在法律合規(guī)、項目選址、建設標準和租金價格等方面高于一般水平的倉庫，其具體內(nèi)容包括:（1）法律合規(guī):高標倉的土地性質(zhì)和所有權方面符合相關的法律規(guī)定。高標倉的土地性質(zhì)必須是倉儲用地，其開發(fā)商需要持有該土地的土地證和房產(chǎn)證。傳統(tǒng)倉和農(nóng)民倉存在對工業(yè)用地和農(nóng)業(yè)用地的違規(guī)使用，導致其土地和房屋所有權復雜，存在一定的法律風險。此外，高標倉的環(huán)境評價倉庫在合規(guī)方面的不完善，可能產(chǎn)生相關的商業(yè)糾紛和經(jīng)濟損失，如開發(fā)商倉庫建設階段可能由于合規(guī)問題導致項目建設的停滯，租戶在倉庫使用時受到相關方面的牽連，可能引發(fā)貨物周轉出現(xiàn)問題。（2）項目選址:基于運輸成本的考慮，高標倉通?？拷煌屑~（如機場、港口、鐵路和公路等）以及區(qū)域中心城市。此外，高標倉的選址還需考慮存儲貨物本身的性質(zhì)，如生鮮食品對衛(wèi)生檢疫方面的要求，易燃、易爆、有毒化工品對消防安全的考量，需要遠離居民聚集區(qū)。傳統(tǒng)倉和農(nóng)民倉的區(qū)位選擇缺乏對整體物流活動的考量，具有一定的隨機性。倉庫項目的合理選址有利于減少整體物流服務中的成本，同時可一定程度上避免安全隱患。（3）建設標準:在建設方面，高標倉對樓層凈高、地面承重、庫間距、卸貨平臺等參數(shù)具有較高的標準，可滿足大量貨物的存儲與快速進出。其具體內(nèi)容包括:樓層凈高:樓層凈高是指倉庫內(nèi)地面到層頂?shù)膬舾?。高標倉的1層層高在8米至5米之間，2層層高在5米至9米之間。傳統(tǒng)倉和農(nóng)民倉的樓層凈高，普遍在3至7米之間，低于高標倉的建造標準。倉庫層高的提高便于多層貨架的擺放，有利于提高倉庫容積和土地利用率。地面承重:地面承重是指倉庫地面所能承受的重量。高標倉的1層承重力要求大于3噸，2層的承重力需大于2噸。傳統(tǒng)倉和農(nóng)民倉的地面承重在0.7噸至2噸之間。地面承重的大小決定了貨物堆放的高度以及倉庫內(nèi)空間的利用率。庫間距:庫間距是指倉庫與墻體或者相鄰倉庫之間的距離。高標倉與倉庫外圍的墻體之間距離需大于25米，相鄰的倉庫間需大于40米。傳統(tǒng)倉和農(nóng)民倉由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，對庫間距沒有硬性的要求，一般在6米至20米之間。庫間距的合理規(guī)劃為大型貨車的倒車入庫提供便利，避免貨車自由出入的阻礙。卸貨平臺:卸貨平臺是倉庫進出口處用于貨物裝卸的平臺空間。在卸貨平臺的數(shù)量方面，高標倉可以滿足兩面或三面卸貨；在卸貨平臺的高度方面，高標倉的建設具有嚴格的參數(shù)要求，普遍在2至3米之間，與貨車高度保持一致。傳統(tǒng)倉和農(nóng)民倉在建造之初，缺乏對裝卸貨過程的考慮，普遍只能滿足單一通道的裝卸貨，平臺高度沒有統(tǒng)一的標準。卸貨平臺的標準化設計，有助于提高貨物進出時的效率。（4）租金價格:租金是倉庫出租人向承租人轉讓倉庫使用權所收取的費用。由于高標倉的建造和運營需要較高的成本，其租金價格較為昂貴，均價在1元/平方米/天左右。傳統(tǒng)倉和農(nóng)民倉的租金價格較為低廉，均價在0.6至0.8元/平方米/天之間。高標倉高昂的價格有利于保障其投資建設和整體運營的成本投入和盈利需求。高標倉定義02產(chǎn)業(yè)鏈資金、土地、建筑材料提供方上游中游產(chǎn)業(yè)鏈010203中國高標倉行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游的參與者是各類資源的提供方，包括資金、土地以及建筑材料的提供方等。產(chǎn)業(yè)鏈中游環(huán)節(jié)主體是高標倉房地產(chǎn)開發(fā)和運營企業(yè)，可分為四類:專業(yè)的倉庫地產(chǎn)企業(yè)、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、電商或第三方物流企業(yè)以及少數(shù)其他類型企業(yè)。產(chǎn)業(yè)鏈下游是租用高標倉的客戶，包括第三方物流企業(yè)、電商企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、零售企業(yè)和工業(yè)企業(yè)等資金、土地、建筑材料提供方高標倉房地產(chǎn)開發(fā)、高標倉運營企業(yè)第三方物流企業(yè)、電商企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、零售企業(yè)和工業(yè)企業(yè)高標倉房地產(chǎn)開發(fā)、高標倉運營企業(yè)第三方物流企業(yè)、電商企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、零售企業(yè)和工業(yè)企業(yè)下游行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈上游概述高標倉行業(yè)的上游原材料主要包括資金、土地和供房屋建造的建材和設備。（1）資金高標倉行業(yè)是房地產(chǎn)的子行業(yè)，具有重資產(chǎn)屬性，普遍存在資金投入量大、資金回收周期長和利潤率低等特點。高標倉企業(yè)的盈利與快速擴張依賴于低成本的資金來源。高標倉企業(yè)主要通過向銀行貸款、發(fā)行債券以及建立物流地產(chǎn)基金（包含REITs）等方式對外融資，從而獲取投資高標倉建設的資金。自十九大以來，中國政府明確提出金融去杠桿，要求銀行和非銀金融機構加強對有融資需求的房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)等各方面審查，并發(fā)布了一系列的法律法規(guī)進行限制。2016年10月，深交所發(fā)布《關于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，明確提出提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券的標準，并限制資金用于償還債務、項目建設和補充流動資金等。2017年2月，證監(jiān)會頒布《上市公司非公開發(fā)行股票實施細則》，要求暫停批準違規(guī)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組等行為，使本身面臨資金壓力的高標倉企業(yè)境況更加堪憂。（2）土地高標倉的投資建設依賴倉儲用地的獲取，其來源主要包括:政府部門的審批手中直接獲取土地，另一種是在二手市場中，物流地產(chǎn)企業(yè)從已經(jīng)獲得土地的企業(yè)手中購買，但二手市場中的土地轉讓也需政府同意，土地資源獲取受政府限制較大。倉儲用地的土地價格的差異主要源于以下兩方面:①城市等級。中國普遍存在地區(qū)發(fā)展不均衡、城鄉(xiāng)差異大等特點。伴隨著近幾年的快速發(fā)展，北京、上海等一線城市土地供應量明顯下滑，價格在200萬-500萬/畝之間，普遍高于全國平均水平。②交通便捷程度。高標倉是貨物供應鏈中重要的一環(huán)，便利的交通將大幅減少物流運輸成本，產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益。因此，緊鄰水、陸、空等港口和公路鐵路樞紐的倉儲用地，備受高標倉開發(fā)商的青睞，從而導致土地價格的上漲。（3）建材與設備高標倉倉儲設施的建設還需要鋼材、混凝土等建筑材料和相應的建筑設備。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的多年積累，高標倉的建設成本已相對穩(wěn)定，差別主要存在于甲方的建設標準不同。按市場平均價格計算，單層倉庫造價在2,200元/平米左右，雙層庫的建造成本在2，600元/平米左右，其中坡道庫在2,800元/平米左右，電梯庫在2,500元/平米左右。此外，受建設地地理位置或氣候等條件影響，高標倉的造價會存在一定范圍內(nèi)的波動。例如，在中國東北地區(qū)，受冬季大規(guī)模積雪影響，當?shù)馗邩藗}在建設承重方面需要進一步考量，平均造價會相應上浮200元/平米。行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈中游概述行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈下游概述高標倉行業(yè)的下游主要是企業(yè)倉庫租戶，所屬行業(yè)主要包括第三方物流、電商、零售業(yè)、工業(yè)和制造業(yè)等。第三方物流企業(yè)是物流地產(chǎn)最主要的客戶，主要承擔各行各業(yè)企業(yè)和個人消費者的貨物運輸業(yè)務。由于倉庫建設的初期投資巨大，第三方物流企業(yè)出于輕資產(chǎn)的考慮，通常采取租用的方式。近年來，中國物流行業(yè)發(fā)展迅速，對高標倉的發(fā)展具有推動作用。2018年，物流業(yè)總收入已經(jīng)達到1萬億元，占比國民生產(chǎn)總值的13%。伴隨著互聯(lián)網(wǎng)技術發(fā)展和地域間交流日益頻繁，電子商務發(fā)展迅速，逐漸成為高標倉行業(yè)的第二大客戶。電子商務對高標倉的需求主要包括以下兩點:①貨物的高效周轉。相比于線下零售終端，線上電子商務對用戶端的網(wǎng)點布局較為薄弱，需要提升整個物流環(huán)節(jié)效率以彌補時間上的不足。高標倉的合理布局與機械化和智能化升級，有利于實現(xiàn)對貨品的全程監(jiān)控和；②跨境貿(mào)易的保稅倉的申請。伴隨著跨境電商貿(mào)易的繁榮，保稅倉庫的需求日益增加。在跨境貿(mào)易中，保稅倉可在入關前暫時存儲貨物，不必繳納進口關稅，有利于減少進口貨物的持有成本。保稅倉的申請條件較為嚴格，在土地類型、產(chǎn)權、規(guī)劃、交通和消防等方面都有明確的規(guī)定。高標倉在各方面都符合保稅倉的申請條件，從而推動行業(yè)的進一步發(fā)展。零售業(yè)的細分種類繁多，主要客戶包括蔬果生鮮、食品酒類、衣裝服飾、家電、家具、化妝品和洗護用品等供應商。①蔬果生鮮、冷凍食品和酒水飲料等易腐敗品的儲藏，對環(huán)境溫度和濕度要求較高，需要對高標倉進行恒溫恒濕設備的添加和改造。蔬果生鮮的腐敗、冷凍食品的解凍和酒水飲料的受熱都會使貨物大幅度減值，從而導致這類貨物的供應商具有更高的付費意愿；②衣裝服飾、家電和家具在向終端配送環(huán)節(jié)中，可能會出現(xiàn)產(chǎn)品瑕疵、尺寸不合適、實物與圖片不符等客戶不滿意的情況，從而導致大量的退換貨需求，因此需要對高標倉進行分區(qū)管理；③化妝品和洗護用品通常細小瑣碎，同時需要對貨物進行組合促銷，因此對高標倉具有貨品分裝和簡易包裝的需求。工業(yè)和制造業(yè)客戶主要包括汽車、化工和醫(yī)療器械等產(chǎn)品制造商。伴隨著“車聯(lián)網(wǎng)”技術的發(fā)展與普及，汽車制造商可通過電子標簽、無線射頻、傳感器和圖像監(jiān)控設備的安裝與使用，完成對車輛從生產(chǎn)、物流運輸、銷售到使用的全程監(jiān)控。高標倉的標準化建設可滿足汽車行業(yè)對倉儲設施的機械化和智能化改造需求。另一方面，新能源汽車的發(fā)展擴大了下游行業(yè)的市場，進一步促進高標倉的市場需求。化工品大多擁有危險屬性，其危害性質(zhì)具體可包括爆炸性、自燃性、易燃性、強氧化性、生物毒性、腐蝕性、放射性、遇水燃燒性等。針對不同化工品的不同危害性，化工品的倉儲對高標倉的選址、消防設施和貨品的分區(qū)管控要求極其嚴格。醫(yī)療器械屬于特殊儀器，在倉庫的資質(zhì)、恒溫恒濕、分區(qū)管理和消防建設等方面具有較高的要求。03發(fā)展歷程04政治環(huán)境描述:《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃《2014-2020年》》:提出到2020年，基本建立布局合理、技術先進、便捷高效、綠色環(huán)保、安全有序的現(xiàn)代物流服務體系。重點著力降低物流成本，增強物流企業(yè)競爭力，著力提升物流企業(yè)規(guī)劃化、集約化水平，加強物流基礎設施網(wǎng)絡建設，成為中國高標倉行業(yè)近5年以來的發(fā)展方向。:《關于促進快遞業(yè)發(fā)展的若干意見》:提出培育壯大快遞企業(yè)，構建完善服務網(wǎng)絡，銜接綜合交通體系，加強行業(yè)安全監(jiān)管:《關于進一步推進物流降本增效促進實體經(jīng)濟發(fā)展的意見》:提出推動物流降本增效對促進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、培育經(jīng)濟發(fā)展新動能、提升國民經(jīng)濟整體運行效率具有重要意義。政治環(huán)境1政治環(huán)境1《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃《2014-2020年》》:提出到2020年，基本建立布局合理、技術先進、便捷高效、綠色環(huán)保、安全有序的現(xiàn)代物流服務體系。重點著力降低物流成本，增強物流企業(yè)競爭力，著力提升物流企業(yè)規(guī)劃化、集約化水平，加強物流基礎設施網(wǎng)絡建設，成為中國高標倉行業(yè)近5年以來的發(fā)展方向。《關于促進快遞業(yè)發(fā)展的若干意見》:提出培育壯大快遞企業(yè)，構建完善服務網(wǎng)絡，銜接綜合交通體系，加強行業(yè)安全監(jiān)管《關于進一步推進物流降本增效促進實體經(jīng)濟發(fā)展的意見》:提出推動物流降本增效對促進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、培育經(jīng)濟發(fā)展新動能、提升國民經(jīng)濟整體運行效率具有重要意義?！蛾P于促進倉儲業(yè)轉型升級的指導意見》促進倉儲業(yè)轉型升級，引導倉儲企業(yè)由傳統(tǒng)倉儲中心向多功能、一體化的綜合物流服務商轉型。政治環(huán)境2《“互聯(lián)網(wǎng)+”高效物流實施意見》提出依托互聯(lián)網(wǎng)技術，推動傳統(tǒng)物流活動向信息化、數(shù)據(jù)化方向發(fā)展，構建物流信息互聯(lián)共享體系，完善智能倉儲配送設施網(wǎng)絡。:《關于開展2018年流通領域現(xiàn)代供應鏈體系建設的通知》提出強化物流基礎設施建設，發(fā)展智慧供應鏈，推廣綠色技術模式，有利于減少物流運輸過程中的能耗，提升高標倉設施的經(jīng)濟效益?！秶椅锪鳂屑~布局和建設規(guī)劃》提出鼓勵優(yōu)勢企業(yè)促進戰(zhàn)略聯(lián)盟、資本合作，提升物流一體化組織效率，并在土地供應方面提供支持，實行“先租后讓”、“租讓結合”等多種方式供應土地，有利于促進高標倉行業(yè)企業(yè)資源整合、優(yōu)勢互補。05商業(yè)模式06經(jīng)濟環(huán)境我國經(jīng)濟不斷發(fā)展，幾度趕超世界各國，一躍而上，成為GDP總量僅次于美國的唯一一個發(fā)展中國家。我國經(jīng)濟趕超我國人口基數(shù)大，改革開放后人才競爭激烈，大學生就業(yè)情況一直困擾著我國發(fā)展過程中。就業(yè)問題挑戰(zhàn)促進社會就業(yè)公平問題需持續(xù)關注并及時解決，個人需提前做好職業(yè)規(guī)劃、人生規(guī)劃。公平就業(yè)關注經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境2隨著國民經(jīng)濟持續(xù)恢復，居民就業(yè)形勢向好，工資性收入較快增長，居民消費支出恢復性反彈，下半年居民的消費力將進一步得到釋放。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國居民人均可支配收入17642元，同比名義增長16%。經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境07社會環(huán)境關注就業(yè)公平與提前規(guī)劃促進社會就業(yè)公平問題需持續(xù)關注并及時解決，對于個人來說提前做好職業(yè)規(guī)劃、人生規(guī)劃也是人生發(fā)展的重中之重。政治體系與法治化進程自改革開放以來，政治體系日趨完善，法治化進程也逐步趨近完美，市場經(jīng)濟體系也在不斷蓬勃發(fā)展?？傮w發(fā)展穩(wěn)中向好我國總體發(fā)展穩(wěn)中向好，宏觀環(huán)境穩(wěn)定繁榮，對于青年人來說，也是機遇無限的時代。就業(yè)問題與人才競爭我國人口基數(shù)大，就業(yè)問題一直是發(fā)展過程中面臨的挑戰(zhàn)，人才競爭激烈，大學生畢業(yè)后就業(yè)情況、失業(yè)人士困擾國家發(fā)展。當前的環(huán)境下我國經(jīng)濟不斷發(fā)展趕超世界各國，成為第二大經(jīng)濟體我國經(jīng)濟不斷發(fā)展，幾度趕超世界各國，一躍而上，成為GDP總量僅次于美國的唯一一個發(fā)展中國家。就業(yè)問題與人才競爭我國人口基數(shù)大，就業(yè)問題一直是發(fā)展過程中面臨的挑戰(zhàn)，人才競爭激烈，大學生畢業(yè)后就業(yè)情況、失業(yè)人士困擾國家發(fā)展。關注就業(yè)公平與提前規(guī)劃促進社會就業(yè)公平問題需持續(xù)關注并及時解決，對于個人來說提前做好職業(yè)規(guī)劃、人生規(guī)劃也是人生發(fā)展的重中之重。08技術環(huán)境技術驅動技術環(huán)境的發(fā)展為行業(yè)帶來了新的機遇，是行業(yè)發(fā)展的重要驅動力。創(chuàng)新動力技術環(huán)境的不斷創(chuàng)新和進步，為行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展提供了有力支持。人才需求技術環(huán)境的發(fā)展促進了人才的需求和流動，為行業(yè)的人才隊伍建設提供了機遇。團隊建設技術環(huán)境的發(fā)展要求企業(yè)加強團隊建設，提高員工的技能和素質(zhì)，以適應快速變化的市場需求。合作與交流技術環(huán)境的發(fā)展促進了企業(yè)間的合作與交流，推動了行業(yè)的整體發(fā)展。技術環(huán)境010203040509發(fā)展驅動因素發(fā)展驅動因素中國政府發(fā)布并實施一系列的政策促進高標倉行業(yè)發(fā)展，2014年9月，發(fā)布《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃《2014-2020年》》，提出到2020年，基本建立布局合理、技術先進、便捷高效、綠色環(huán)保、安全有序的現(xiàn)代物流服務體系。重點著力降低物流成本，增強物流企業(yè)競爭力，著力提升物流企業(yè)規(guī)劃化、集約化水平，加強物流基礎設施網(wǎng)絡建設，成為中國高標倉行業(yè)近5年以來的發(fā)展方向。政策支持高標倉作為現(xiàn)代物流運輸中重要的生產(chǎn)資料，為居民的衣食住行的日常供應提供物料支持，從而與居民日常生活與消費息息相關。伴隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)增長，居民生活水平和消費支出不斷提高。隨著國民經(jīng)濟持續(xù)恢復，居民就業(yè)形勢向好，工資性收入較快增長，居民消費支出恢復性反彈，下半年居民的消費力將進一步得到釋放。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國居民人均可支配收入17642元，同比名義增長16%。居民消費水平提升，電子商務蓬勃發(fā)展網(wǎng)絡購物是電子商務實現(xiàn)商品交易的形式之一。伴隨著《中華人民共和國電子商務法》的正式出臺對行業(yè)發(fā)展的規(guī)范與促進，中國網(wǎng)絡購物用戶規(guī)模保持穩(wěn)定增長.中國網(wǎng)絡購物市場的發(fā)展主要源于供需兩方面的發(fā)展與升級:需求端:二手商品交易為主題電商的興起，如閑魚，豐富了網(wǎng)絡購物用戶多樣化的購物需求。另一方面，低線城市和農(nóng)村用戶日益增長的物質(zhì)需求，進一步拓展了市場規(guī)模；供給端:電子商務企業(yè)與傳統(tǒng)線下零售商聯(lián)盟，加速對線下零售業(yè)務的精細布局，為用戶提供更加便捷的購物體驗。網(wǎng)絡購物廣受大眾接納得益于互聯(lián)網(wǎng)的普及，物聯(lián)云倉、庫房無憂、易代儲和掌上倉等線上O2O租庫平臺大規(guī)模涌現(xiàn)，減少了租戶與倉庫間信息不對稱，可進一步實現(xiàn)租戶需求與倉庫條件間的精確、快速匹配。物聯(lián)云倉等線上O2O平臺依賴自身信息優(yōu)勢，可實現(xiàn)對倉儲行業(yè)的全方位調(diào)研和相關報告的發(fā)布，提升租戶對高標倉優(yōu)勢的認知與使用意愿。此外，豐富的行業(yè)資訊有利于高標倉開發(fā)商對未來倉庫建設的規(guī)劃與資源配置，可為開發(fā)商獲取更多的利潤，從而推動高標倉行業(yè)的良性發(fā)展。技術革新，推動高標倉機械化和智能化改造10行業(yè)壁壘11行業(yè)風險12行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀01市場份額變化伴隨著中國經(jīng)濟持續(xù)增長和互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展，中國電子商務、零售、制造、物流等行業(yè)逐漸興盛，市場對倉儲的需求持續(xù)上升，中國物流地產(chǎn)市場規(guī)模得以保持長期的快速增長。同時，中國物流地產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展前景吸引房地產(chǎn)、電商、零售、金融等行業(yè)中的資本和企業(yè)進入，也進一步推動了行業(yè)的發(fā)展。按照租金額計，近五年，中國高標倉的市場規(guī)模從2014年的53億元增長到2021年的369億元，年復合增長率34%13行業(yè)痛點行業(yè)痛點010203土地資源是高標倉行業(yè)發(fā)展的重要生產(chǎn)資料。近年來，中國在拿地政策方面日趨困難，成為高標倉行業(yè)發(fā)展的重要制約因素。中國疆域寬廣、幅員遼闊，國土面積約為964萬平方公里，居世界第三位。數(shù)據(jù)顯示，中國物流倉儲用地面積約為1,200平方公里，占陸地國土面積的萬分之2；相比于美國物流倉儲用地面積約為1,800平方公里，占陸地國土面積的萬分之9，中國物流倉儲用地開發(fā)上行空間有限。此外，中國可開發(fā)土地資源有限，存在大量沙漠、懸崖、戈壁和沼澤等不宜開墾的土地。土地供應緊張，拿地難度日益提升高標倉行業(yè)屬于重資產(chǎn)行業(yè)，通過前期投入大量資金開發(fā)建設，并通過長達10年以上的持有和運營，主要以租金的方式回收資金。相比于住宅和商業(yè)地產(chǎn)，高標倉具有投資回報周期長、利潤低的特點，年化收益普遍在6%至8%之間。因此，高標倉的盈利一定程度上依賴于低成本的資金來源，主要以銀行貸款、發(fā)行債券和建立物流地產(chǎn)基金等方式募集資金。融資環(huán)境日益嚴峻，企業(yè)資金鏈承壓嚴重高標倉為供應鏈環(huán)節(jié)中提供基礎的貨物周轉設施，受宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化的影響較大。伴隨著國際分工與合作日益密切，周邊越南、老撾、孟加拉國等國家，依賴低廉的勞動力，獲得大量商品生產(chǎn)訂單，中國的“世界工廠”地位受到動搖。中國經(jīng)濟增速減緩，發(fā)展存在不穩(wěn)定因素14問題及解決方案15行業(yè)發(fā)展趨勢前景行業(yè)發(fā)展趨勢前景描述精心選址，奠定發(fā)展基礎:伴隨著土地供應量減少與資金成本的上升，高標倉企業(yè)的高效發(fā)展成為當前的首要任務。作為地產(chǎn)行業(yè)，高標倉的建設選址尤為重要，其主要原因包括兩方面。其一，高標倉周邊便利的交通可大幅減少物流運輸成本，在整體貨物供應中具有較高的商業(yè)價值，備受下游企業(yè)租戶的青睞；其二，優(yōu)良區(qū)位土地的提前布局有利于搶占高標倉市場先機，提高后來者的拿地難度等其他進入壁壘。先進入者亦可依賴交易具有優(yōu)良區(qū)位因素的土地獲取高額收益。服務提升，帶動產(chǎn)業(yè)升級:伴隨著中國經(jīng)濟增速放緩，倉庫租戶對貨物保管需求量和付費能力有所降低，從而導致高標倉在部分地區(qū)整體需求逐漸減少，部分包括高標倉在內(nèi)的物流倉儲設施空置率提升。高標倉企業(yè)為維持租戶的用戶黏性，需要提升自身服務水平，提供資金、技術和倉儲應急調(diào)配等方面的支持，有利于維護與租戶間的客情關系，減少空置現(xiàn)象的發(fā)生。新入局者，推動行業(yè)多元化發(fā)展:除傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)開發(fā)商參與以外，高標倉產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)依賴自身資金、土地資源優(yōu)勢，亦或是下游分銷的信息優(yōu)勢，積極參與高標倉行業(yè)的市場布局。在資金方面，平安不動產(chǎn)等金融機構依賴自身較低的資金成本進軍高標倉行業(yè)。2014年，平安不動產(chǎn)完成對成都新地空港物流園的收購，標志其正式進入高標倉行業(yè)。然而，由于缺乏發(fā)地產(chǎn)開發(fā)和選址方面的實際操作經(jīng)驗，高標倉行業(yè)的金融機構將停留在投資層面。在土地方面，萬緯物流依托母公司中國住宅地產(chǎn)開放商龍頭企業(yè)萬科長年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，在選址和拿地方面占有一定優(yōu)勢。2015年，萬科集團旗下萬緯物流正式成立，專注于高標倉的開發(fā)建設和運營。2018年，萬緯物流通過收購太古冷鏈物流，實現(xiàn)冷鏈運輸及倉儲服務的產(chǎn)品升級。另一方面，萬科集團完成對亞洲最大的高端物流地產(chǎn)公司普洛斯的私有化，通過其規(guī)模化效應實現(xiàn)在高標倉行業(yè)的整體快速布局。16機遇與挑戰(zhàn)17競爭格局競爭格局中國高標倉行業(yè)發(fā)展至今呈現(xiàn)“一超多強”市場競爭格局，逐漸向多極化發(fā)展。按照市場規(guī)模劃分，中國高標倉行業(yè)經(jīng)營企業(yè)主要可分為三個梯隊:第一梯隊是深耕物流地產(chǎn)多年的普洛斯，占據(jù)超過三成的市場份額。普洛斯是亞洲最大的物流地產(chǎn)提供商，自2003年進入中國，以輕重資產(chǎn)相結合的方式，在土地政策限制之前“跑馬圈地”，迅速完成中國各大重點城市的市場布局；第二梯隊高標倉企業(yè)眾多，包括業(yè)內(nèi)知名的國際品牌物流地產(chǎn)商，安博、豐樹、嘉民等，國資背景的大型物流地產(chǎn)商，宇培、寶灣和易商等，國內(nèi)住宅房地產(chǎn)開發(fā)龍頭，萬科集團旗下的萬緯物流，以及具有資本優(yōu)勢的金融機構，平安不動產(chǎn)等。這類企業(yè)依賴資金或土地優(yōu)勢，通過近幾年的快速發(fā)展，普遍占據(jù)5%左右的市場份額；第三梯隊是行業(yè)新進入者，京東、菜鳥、東百百貨等電商、第三方物流企業(yè)和零售等高標倉行業(yè)下游租戶。這類企業(yè)通常迫于近年來物流倉儲設施租金的大幅增長，出于成本控制的考慮，建設滿足自身物流需求的高標倉，其規(guī)模較小。中國高標倉行業(yè)的各類參與者在發(fā)展過程中，存在各種形式的優(yōu)勢互補，達成戰(zhàn)略合作。2017年2月，綠地控股與中遠海運達成戰(zhàn)略合作，房地產(chǎn)開發(fā)與海運港口優(yōu)勢相結合，實現(xiàn)海港附近物流倉儲地產(chǎn)的針對性布局。2017年7月，萬科聯(lián)合厚樸資本、高瓴資本、中銀投和普洛斯創(chuàng)始人梅志明先生，共同參與普洛斯的私有化，是中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)和亞洲物流地產(chǎn)龍頭之間的強強聯(lián)合，亦是國際優(yōu)秀物流地產(chǎn)管理經(jīng)驗與本土化運營相結合。2017年8月，榮盛發(fā)展與菜鳥網(wǎng)絡簽訂戰(zhàn)略合作，是物流地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)鏈下游企業(yè)的合作典范，亦是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和新興互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的互補與產(chǎn)業(yè)升級。2018年1月，南山控股通過對深基地B的并購重組，實現(xiàn)物流地產(chǎn)的資本進駐。中國高標倉行業(yè)內(nèi)外的跨界合作與優(yōu)勢互補，有利于行業(yè)未來的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級，煥發(fā)市場新鮮活力。競爭格局第一梯隊是深耕物流地產(chǎn)多年的普洛斯，占據(jù)超過三成的市場份額。普洛斯是亞洲最大的物流地產(chǎn)提供商，自2003年進入中國，以輕重資產(chǎn)相結合的方式，在土地政策限制之前“跑馬圈地”，迅速完成中國各大重點城市的市場布局；第二梯隊高標倉企業(yè)眾多，包括業(yè)內(nèi)知名的國際品牌物流地產(chǎn)商，安博、豐樹、嘉民等，國資背景的大型物流地產(chǎn)商，宇培、寶灣和易商等，國內(nèi)住宅房地產(chǎn)開發(fā)龍頭，萬科集團旗下的萬緯物流，以及具有資本優(yōu)勢的金融機構，平安不動產(chǎn)等。這類企業(yè)依賴資金或土地優(yōu)勢，通過近幾年的快速發(fā)展，普遍占據(jù)5%左右的市場份額；第三梯隊是行業(yè)新進入者，京東、菜鳥、東百百貨等電商、第三方物流企業(yè)和零售等高標倉行業(yè)下游租戶。這類企業(yè)通常迫于近年來物流倉儲設施租金的大幅增長，出于成本控制的考慮，建設滿足自身物流需求的高標倉，其規(guī)模較小。中國高標倉行業(yè)的各類參與者在發(fā)展過程中，存在各種形式的優(yōu)勢互補，達成戰(zhàn)略合作。2017年2月，綠地控股與中遠海運達成戰(zhàn)略合作，房地產(chǎn)開發(fā)與海運港口優(yōu)勢相結合，實現(xiàn)海港附近物流倉儲地產(chǎn)的針對性布局。2017年7月，萬科聯(lián)合厚樸資本、高瓴資本、中銀