房地產行業(yè)融資過程中財務管理問題研究

一、引言房地產行業(yè)屬于資金密集型產業(yè)，具有前期投資大、資金回籠慢、經營風險高等典型特征，決定了在融資期間必須要強化財務管控水平，一來是保證融資順利，為房地產企業(yè)各項工作開展提供資金支持、物質保障；二來是提高資金利用率，保障資金安全性，支持企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。近年來，房地產行業(yè)內部競爭激烈，加上外部宏觀調控政策影響，絕大多數企業(yè)對融資活動中的風險防控與財務管理有了進一步的認識。但是在實際融資時，由于多種主、客觀因素的影響，仍然存在資本結構不合理、融資成本與風險較高的情況。在這一背景下，探究融資中加強財務管理的可行性策略，成為關系到房地產企業(yè)乃至行業(yè)整體可持續(xù)發(fā)展的重要工作。二、房地產行業(yè)融資過程中財務管理的重要性（一）能夠規(guī)避融資風險，保障資金安全房地產行業(yè)的資金需求量大且支出項目多，因此融資活動本身存在較高的風險。例如很多房地產企業(yè)在籌集資金后，因為資金配置不合理，或者是資金監(jiān)管不到位，出現了資金大量閑置或資金嚴重浪費等極端情況，從而引發(fā)融資風險。除了損害企業(yè)自身的經濟利益外，甚至會對項目建設的進度、質量等造成負面影響。將財務管理運用到整個融資活動中，加強融資管理水平，對融資成本合理控制、融資中的風險進行規(guī)避，理順融資程序，建立適合企業(yè)融資管理制度及風險評價方法，能及時合理評估融資渠道的風險，降低融資成本，保障企業(yè)選擇有效的融資方式。要運用恰當的財務管理方法，在融資前做好調研與分析，制定配套、可行的融資方案；在融資后精打細算，讓每一筆資金都得到妥善分配、合理使用。唯有如此，才能降低融資風險，維護資金安全。（二）能夠增強成本控制水平，提高資金使用效率融資成本與房地產企業(yè)的經營效益密切相關，是開展融資活動時必須要考慮的內容之一。從具體實踐來看，融資渠道、融資額度、償還周期等，都是決定融資成本的核心要素。如果融資成本過高，除了影響房地產企業(yè)的資金周轉外，還會限制企業(yè)融資積極性，從長遠來看對企業(yè)自身以及整個房地產行業(yè)的發(fā)展不利。財務管理的作用體現在兩個方面：其一是基于房地產企業(yè)的資金使用需求，采取科學手段估算融資額度。在此基礎上，了解市場上各種融資渠道的利弊，從中選出最佳的融資渠道，降低融資成本；二是籌集資金后，按照既定的方案、計劃，將資金花在“刀刃”上，提高資金使用率。三、房地產行業(yè)融資過程中存在的財務管理問題（一）財務管理人員對融資風險缺乏認識融資活動在解決企業(yè)資金需求的同時，也帶來了潛在的財務風險。尤其是對于一些大型開發(fā)項目，一旦發(fā)生工程延期、質量缺陷等問題，造成項目無法順利交付，資金不能及時回籠，就會導致企業(yè)難以在規(guī)定時間內償還貸款，從而引發(fā)財務風險和法律風險。近年來，受到房地產行業(yè)大環(huán)境的影響，融資風險的發(fā)生率也有明顯上升。而許多財務管理人員在參與融資活動時，缺少強烈的風險防范意識，對于融資前后可能出現的風險缺乏關注。一旦發(fā)生融資風險，導致資金鏈緊張，對項目建設和企業(yè)運營都會造成不良影響。（二）資本結構不合理，資金成本高房地產行業(yè)的運行特點，以及當前的市場競爭形勢，造成了自有資金占比低、資本結構不合理的現象。調查發(fā)現，許多房地產企業(yè)的財務管理，很少采取行之有效的資本結構調控措施。例如，在項目開發(fā)中，對融資有較高的依賴性，企業(yè)資金周轉與融資活動綁定。一旦融資出現問題，出現資金漏洞，將會直接影響房地產開發(fā)項目的進程，從而引發(fā)財務風險。另外，財務管理人員忽視資本結構合理性，還會造成融資成本居高不下。企業(yè)即便是順利籌資解決了眼前的資金使用需求，也會因為資金成本過高而制約經營效益。（三）融資活動中財務管理制度不完善財務管理是房地產行業(yè)的核心工作，鑒于融資活動的高風險特點，對財務管理提出了進一步的要求。目前來看，房地產企業(yè)雖然有自己的一套財務管理制度，但是制度內容比較籠統(tǒng)，缺乏對融資活動的專項規(guī)定。財務管理人員在參與融資時，不能嚴格遵循現有的部門制度對融資行為予以規(guī)范，對融資風險予以防控，這種情況下有較大概率引發(fā)融資風險，帶來財務損失。（四）融資渠道和管理模式單一化近年來，一些房地產企業(yè)在進行大型項目開發(fā)時，因為融資不暢導致資金鏈斷裂，進而造成項目被迫停工甚至因此形成爛尾工程的情況時有發(fā)生。其中很大一部分原因，在于企業(yè)選擇的融資渠道單一化。一旦投資者失去信心，或者是遇到其他不可抗力導致資金無法持續(xù)供應，房地產企業(yè)將會面臨嚴重的資金風險。此外，融資管理的方法落后，已經無法適應新常態(tài)下房地產行業(yè)的需求，也是現階段整個行業(yè)不得不面對的又一問題。四、提升房地產行業(yè)融資過程中財務管理水平的措施（一）重視人才隊伍建設，提高財務管理水平企業(yè)財務管理工作的執(zhí)行，具體需要財務管理人員來完成，其綜合素質與融資風險呈負相關關系。房地產企業(yè)組建一支專業(yè)素質過硬、風險意識強烈的財務管理團隊，在防控融資風險、降低資金成本以及優(yōu)化資金分配等方面，均可以發(fā)揮積極作用。首先，財務管理人員要結合房地產行業(yè)的運作模式，了解其融資特點、融資需求，然后從專業(yè)角度編制融資方案，以供企業(yè)管理者決策參考。其次，財務管理人員還必須對當前市場上主流的融資模式、融資渠道等了如指掌，這樣才能圍繞企業(yè)融資需求，挑選最佳的融資方式，以及組合多種融資渠道。最后，要樹立全過程的財務管理思維，實現對融資前、中、后的全面管理，為融資活動順利實施提供支持。（二）優(yōu)化資本結構，強化資本管理1.保持房地產企業(yè)資本結構的合理性對于房地產企業(yè)來說，始終讓自己的資本結構處于合理狀態(tài)，是保證資金鏈穩(wěn)定和實現可持續(xù)發(fā)展的關鍵。財務管理具有調整資本結構和強化資金管理的功能，成為房地產企業(yè)科學融資的重要工具。一方面，企業(yè)要對資本結構進行管控，根據國家新規(guī)對房地產企業(yè)債務規(guī)模的限制，結合企業(yè)自身狀況，合理安排負債融資和權益資金的比重，保持企業(yè)最佳資本結構，充分利用負債的財務杠桿作用，合理控制企業(yè)財務風險。使房地產企業(yè)適度負債經營，在提高資金配置效率的基礎上，支持項目開發(fā)和維持自身發(fā)展。另一方面，財務管理人員也應客觀認識債務資本帶來的風險，緊跟企業(yè)經營計劃和關注行業(yè)發(fā)展趨勢，動態(tài)、靈活地調整資本結構，維持房地產企業(yè)低風險運營。2.實行理性的資本管理策略在企業(yè)經營過程中，時常存在資本結構不合理的情況，為保持企業(yè)良性發(fā)展，也要積極尋求改善資本結構的方法，如通過債轉股的方式，可以將負債形式轉為股權投資，從而有效緩解還本付息的壓力。在有選擇余地的情況下，優(yōu)先考慮那些有豐富投資經驗或者是項目管理經歷的投資者。他們除了提供房地產項目開發(fā)所需的資金外，還能夠利用自己的管理經驗、先進技術和配套制度，幫助企業(yè)提高對資本的管理效率，這對于降低項目開發(fā)風險以及提高資金利用價值也能起到積極作用。（三）建立健全融資活動中的財務管理制度在房地產企業(yè)融資活動頻繁、融資額度增加的背景下，健全財務管理制度能夠為融資監(jiān)管創(chuàng)造良好環(huán)境，無論是保障融資活動順利開展，還是挖掘資金利用價值，均能發(fā)揮支持作用。從財務管理角度出發(fā)，當前企業(yè)融資活動中需要健全并落實的制度有：其一，財務預算制度。房地產企業(yè)應根據項目資金規(guī)模、企業(yè)經營狀況和自有資金狀況等因素，進行項目融資規(guī)劃，確保融資規(guī)劃的目標和內容與企業(yè)的實際經濟狀況與經營狀況相契合。通過科學編制、貫徹落實財務預算制度，協(xié)調企業(yè)各部門做好全面預算，既滿足資金使用需求，又避免資金浪費，達到融資活動的理想狀態(tài)。其二，內部監(jiān)督制度。無論是融資活動本身，還是融資后資金的分配與使用，都要納入內部監(jiān)督范疇，以保證融資行為、資金使用的合理性。（四）要實現融資渠道多元化，融資方法科學化對于房地產行業(yè)來說，盡可能選擇多種融資渠道，本質上是進行風險分攤。即便是某一渠道融資不暢，也可以通過其他渠道及時補充資金，從而保障項目順利開發(fā)和維持企業(yè)正常運營。近年來，隨著國家對房地產企業(yè)監(jiān)管趨嚴，各地陸續(xù)出臺一些監(jiān)管措施，但房地產企業(yè)融資仍存在一些發(fā)展空間，如股權并購類貸款，可以作為房地產行業(yè)融資的一種常用渠道。財務管理部門在做好充分調研的基礎上，要盡量選擇多種符合企業(yè)融資需求的渠道。另外，也要注重方式方法上的科學性，例如合作開發(fā)、供應商保理等方式，充分發(fā)揮供應鏈的融資功能。合作開發(fā)前期需做好全面的討論，落實各方的權益與義務，避免后期出現權益紛爭。五、