工商局物業(yè)管理標(biāo)書模板

目錄第一章深圳市x物業(yè)管理介紹………………2第一節(jié)企業(yè)介紹………4第二節(jié)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)圖………………6第三節(jié)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理念……………8第四節(jié)企業(yè)榮譽(yù)錄……………………9第二章接管羅湖工商局大樓優(yōu)勢(shì)分析…………………11第三章擬采取管理方法及物資配置……13第一節(jié)擬采取管理方法……………14第二節(jié)物業(yè)管理用房及物資配置……16第四章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)………18第五章服務(wù)管理工作步驟………………31第六章質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生方針和目標(biāo)及管理體系步驟………42第一節(jié)質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生管理方針…………43第二節(jié)質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生管理目標(biāo)…………44第三節(jié)管理體系步驟…………………48第七章小區(qū)文化建設(shè)………49第八章費(fèi)用測(cè)算……………51第九章合理化提議及管理服務(wù)承諾………54第一節(jié)合理化提議……………………55第二節(jié)管理服務(wù)承諾…………………56附一：x物業(yè)管理管理體系文件目錄…………57附二：企業(yè)法人執(zhí)照附三：資質(zhì)證書附四：質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全證書附五：企業(yè)獲獎(jiǎng)?wù)浀谝徽律钲谑衳物業(yè)管理介紹x大廈雄姿第一節(jié)企業(yè)介紹深圳市x物業(yè)管理為國(guó)相關(guān)鍵骨干企業(yè)——中國(guó)x集團(tuán)企業(yè)（原中國(guó)國(guó)際信托投資企業(yè)）旗下、x深圳（集團(tuán)）企業(yè)下屬專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)。企業(yè)總部在深圳市深南中路市政府對(duì)面標(biāo)志性建筑物——x大廈?，F(xiàn)在，x物業(yè)所管理物業(yè)遍布深圳市五個(gè)區(qū)，包含寫字樓、商場(chǎng)、工業(yè)區(qū)、別墅、中高層商住樓等各類型物業(yè)，管理面積近七十余萬平方米。x物業(yè)憑借強(qiáng)大實(shí)力、卓越管理，在社會(huì)上樹立了品牌物業(yè)管理企業(yè)形象，尤其是在鹽田區(qū)奠定了含有x特色物業(yè)管理模式。二○○十二個(gè)月，x物業(yè)成為全國(guó)首家一次性經(jīng)過質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生（ISO9001/ISO14001/OHSAS18001）三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)管理體系國(guó)際、中國(guó)雙重認(rèn)證物業(yè)管理企業(yè)，達(dá)成國(guó)際物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。深圳市x物業(yè)管理管理物業(yè)一覽表序號(hào)單位名稱地址類型1x大廈城市廣場(chǎng)福田區(qū)深南中路1093號(hào)、1095號(hào)市政府對(duì)面寫字樓、商場(chǎng)星光廣場(chǎng)2長(zhǎng)城大廈六號(hào)樓福田區(qū)百花二路長(zhǎng)城大廈高層住宅3八卦嶺租賃中心福田區(qū)八卦三路工業(yè)區(qū)4海天一色雅居鹽田區(qū)國(guó)土局鹽田區(qū)工商局鹽田區(qū)沙頭角海景路住宅寫字樓5海天明月居棕櫚灣鹽田區(qū)沙頭角住宅高層住宅6海濱花園鹽田區(qū)沙頭角沙深路高層商住7海文花園南山區(qū)后海路住宅8華僑海景山莊龍崗區(qū)土洋村別墅9x工業(yè)城寶安區(qū)福永鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)10海闊天空南山區(qū)科技園高層商住11西南大廈珠海市拱北區(qū)寫字樓、工業(yè)區(qū)企業(yè)現(xiàn)有職員三百余人，中層以上管理人員全部含有大專以上學(xué)歷，持證上崗率達(dá)百分之百，其中六人取得國(guó)家級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)證書。企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)現(xiàn)在為乙級(jí)，但已含有甲級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)條件，甲級(jí)資質(zhì)申請(qǐng)正在辦理之中，市住宅局相關(guān)部門給予證實(shí)。第二節(jié)企業(yè)組織架構(gòu)長(zhǎng)城六號(hào)樓管理處海濱花園管理處長(zhǎng)城六號(hào)樓管理處海濱花園管理處海天一色雅居管理處中信大廈—城市廣場(chǎng)物業(yè)管理中心中信工業(yè)城管理處八卦嶺租賃中心海文花園管理處華僑海景山莊管理處西南大廈管理處海闊天空管理處財(cái)務(wù)部辦公室發(fā)展部品質(zhì)部維修部電梯部管理部副總經(jīng)理總經(jīng)理（兼管理者代表）海天明月居管理處鹽田國(guó)土局辦公樓管理處鹽田工商局辦公樓管理處棕櫚灣管理處鹽田區(qū)委老辦公樓管理處董事長(zhǎng)二、管理模式企業(yè)實(shí)施總經(jīng)理負(fù)責(zé)垂直指揮職能和職能部門專業(yè)職能相結(jié)合管理模式，作為基層部門各個(gè)管理處，依據(jù)企業(yè)總體方針、目標(biāo)和任務(wù)，根據(jù)質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系要求，在各職能部門指導(dǎo)、監(jiān)督和考評(píng)下開展工作。企業(yè)還經(jīng)過各職能部企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和中層干部門、管理處每七天一內(nèi)部例會(huì)、《一周動(dòng)態(tài)》和每個(gè)月中層管理人員工作例會(huì)，并充足利用網(wǎng)絡(luò)化管理，細(xì)微周密地把握各步驟正常運(yùn)行脈搏。三、經(jīng)營(yíng)管理在管理好自有物業(yè)基礎(chǔ)上，主動(dòng)走向社會(huì)，適應(yīng)市場(chǎng)改變，以市場(chǎng)機(jī)制來調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，以三個(gè)國(guó)際管理體系標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)物業(yè)管理工作，滿足業(yè)主和用戶要求作為全部工作最大追求目標(biāo)；堅(jiān)持提升物業(yè)管理高科技含量和擴(kuò)大物業(yè)管理范圍相結(jié)合策略，即：一是堅(jiān)持物業(yè)管理效益合理低價(jià)、微利經(jīng)營(yíng)、保質(zhì)保量、重在品牌效應(yīng)；二是以專業(yè)技術(shù)為支點(diǎn)、高科技項(xiàng)目為導(dǎo)向作為主營(yíng)方向，從而達(dá)成x物業(yè)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙贏。

第三節(jié)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理念一、企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)理念x集團(tuán)企業(yè)創(chuàng)始人、前國(guó)家副主席榮毅仁先生，提倡了“遵紀(jì)遵法、作風(fēng)正派、實(shí)事求是、開拓創(chuàng)新、謙虛謹(jǐn)慎、團(tuán)結(jié)互助、勤勉奮發(fā)、雷厲風(fēng)行”x風(fēng)格，x深圳集團(tuán)企業(yè)郭志榮總經(jīng)理提出了“尤其能吃苦，尤其能戰(zhàn)斗，尤其能敬業(yè)”企業(yè)精神，在x這顆枝繁葉茂大樹下，x物業(yè)建立和發(fā)展了“明明白白，實(shí)實(shí)在在”服務(wù)宗旨，形成了含有深圳特色x物業(yè)文化。二、強(qiáng)勢(shì)打造“x物業(yè)”品牌，提升企業(yè)形象x物業(yè)創(chuàng)建初始就明確提出，從機(jī)制上和管理上，起點(diǎn)要高，要求要嚴(yán)，運(yùn)作要規(guī)范，標(biāo)準(zhǔn)要科學(xué)，并要和國(guó)際目標(biāo)接軌，立即質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生（ISO9001/ISO14001/OHSAS18001）管理體系運(yùn)作方法作為企業(yè)工作標(biāo)準(zhǔn)起點(diǎn)。使管理水平、職員素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量朝著科學(xué)化、專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展，從而贏得了廣大業(yè)主和用戶贊許。x物業(yè)作為中國(guó)第一家同時(shí)取得三個(gè)體系認(rèn)證物業(yè)管理企業(yè)，為以后迅猛發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。三、擁有完善激勵(lì)機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制x物業(yè)經(jīng)過采取培訓(xùn)考評(píng)、用戶滿意度評(píng)選、月考評(píng)和月浮動(dòng)工資、年底評(píng)選（末位淘汰）和年底獎(jiǎng)金、聘用、降職等一系列行之有效激勵(lì)機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在敬業(yè)精神、專業(yè)技能和工作效率三個(gè)方面，加強(qiáng)和改善各級(jí)職員職業(yè)行為，從而提升職員綜合素質(zhì)。朝氣蓬勃x物業(yè)人不停向美好明天前進(jìn)。四、依據(jù)管理程序，確保工作質(zhì)量依據(jù)質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生三個(gè)管理體系要求，嚴(yán)格根據(jù)操作規(guī)程運(yùn)作，企業(yè)堅(jiān)持每個(gè)月對(duì)各部門、管理處工作質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)，每六個(gè)月進(jìn)行一次內(nèi)部審核，每十二個(gè)月請(qǐng)深圳市質(zhì)量認(rèn)證中心對(duì)企業(yè)認(rèn)證范圍進(jìn)行部審核由品質(zhì)部跟蹤驗(yàn)證整改結(jié)果。經(jīng)過自查做到每個(gè)工作步驟清楚，每個(gè)崗位職責(zé)明確，提升了工作效率，確保了服務(wù)質(zhì)量。

第四節(jié)企業(yè)榮譽(yù)錄深圳市x物業(yè)管理企業(yè)從非專營(yíng)到專營(yíng)物業(yè)管理時(shí)間不長(zhǎng)，因?yàn)橐回瀳?jiān)持提倡優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)管理方針，取得了部分榮譽(yù)。現(xiàn)在已取得了區(qū)級(jí)、市級(jí)、省級(jí)和國(guó)家級(jí)多種榮譽(yù)稱號(hào)達(dá)二十九項(xiàng)。如：“海濱花園”住宅小區(qū)一九九八年被評(píng)為“深圳市物業(yè)管理優(yōu)異大廈”、“廣東省物業(yè)管理優(yōu)異大廈”和“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)異示范大廈”，是現(xiàn)在鹽田區(qū)唯一一家取得“國(guó)優(yōu)”榮譽(yù)稱號(hào)大廈。二○○○年、二○○十二個(gè)月、二○○二年和二○○三年企業(yè)在深圳市計(jì)劃國(guó)土局鹽田分局辦公樓、海天明月居（沙頭角鎮(zhèn)政府干部住宅區(qū)）、鹽田區(qū)棕櫚灣小區(qū)和鹽田區(qū)工商局物業(yè)管理權(quán)投標(biāo)中，全部以最高分前后取得了這四個(gè)項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)管理權(quán)。深圳市最大度假型別墅、占地面積十五萬平方米“華僑海景山莊”于二○○二年七月份接管。集辦公、休閑、娛樂、購(gòu)物和飲食為一體商業(yè)文化中心——x大廈城市廣場(chǎng)也于二○○二年初成功接管，并于二○○三年取得“深圳市福田區(qū)物業(yè)管理優(yōu)異大廈”和“深圳市物業(yè)管理優(yōu)異大廈”稱號(hào)。企業(yè)經(jīng)過不停探索、發(fā)展和完善，建立了制度化、科學(xué)化國(guó)際質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)管理體系，二○○十二個(gè)月成為全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)首家經(jīng)過質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)（ISO9001/ISO14001/OHSAS18001）管理體系國(guó)際、中國(guó)雙重認(rèn)證企業(yè)，并同時(shí)經(jīng)過了荷蘭RVA質(zhì)量認(rèn)證，企業(yè)總經(jīng)理潘春陽先生當(dāng)選為深圳市質(zhì)量認(rèn)證中心職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系理事會(huì)組員。深圳市x物業(yè)管理榮譽(yù)錄時(shí)間受表彰部門獎(jiǎng)項(xiàng)授予者1998海濱花園安全文明小區(qū)深圳市委、市政府1998深圳市物業(yè)管理優(yōu)異大廈深圳市住宅局1998廣東省城市物業(yè)管理優(yōu)異大廈廣東省建設(shè)委員會(huì)1998全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)異示范大廈國(guó)家建設(shè)部時(shí)間受表彰部門獎(jiǎng)項(xiàng)授予者1999華僑海景山莊深圳市物業(yè)管理優(yōu)異住宅區(qū)深圳市住宅局1999x工業(yè)城1998年度消防工作優(yōu)異單位深圳市福永鎮(zhèn)政府1999八卦嶺租賃中心1998年度消防工作優(yōu)異單位深圳市政府1999年度消防工作優(yōu)異單位深圳市政府房屋租賃遵章遵法優(yōu)異單位市房屋租賃辦公室x工業(yè)城1999年度消防工作優(yōu)異單位深圳市政府華僑海景山莊深圳市物業(yè)管理優(yōu)異住宅區(qū)深圳市住宅局長(zhǎng)城六號(hào)樓房屋租賃管理依法遵法優(yōu)異單位深圳羅湖房屋租賃辦八卦嶺租賃中心消防工作優(yōu)異單位深圳市政府華僑海景山莊園林式、花園式達(dá)標(biāo)單位深圳市政府城管辦企業(yè)本部ISO9001、IS014001、OHS18001認(rèn)證深圳市質(zhì)量認(rèn)證中心海天一色雅居鹽田區(qū)國(guó)土局ISO9001、IS014001、OHS18001認(rèn)證深圳市質(zhì)量認(rèn)證中心園林式、花園式達(dá)標(biāo)單位深圳市政府城管辦海文花園ISO9001、IS014001、OHS18001認(rèn)證深圳市質(zhì)量認(rèn)證中心園林式、花園式達(dá)標(biāo)單位深圳市政府城管辦“人保之星”聯(lián)歡會(huì)組織獎(jiǎng)深圳南山海珠居委會(huì)海濱花園沙頭角鎮(zhèn)物業(yè)管理優(yōu)異單位深圳沙頭角鎮(zhèn)政府海天一色雅居鹽田區(qū)國(guó)土局沙頭角鎮(zhèn)物業(yè)管理優(yōu)異單位深圳市沙頭角鎮(zhèn)政府衛(wèi)生單位深圳市鹽田區(qū)愛衛(wèi)辦深圳市安全文明標(biāo)兵小區(qū)已經(jīng)過考評(píng)華僑海景山莊深圳市安全文明優(yōu)異小區(qū)已經(jīng)過考評(píng)x工業(yè)城租賃優(yōu)異單位寶安區(qū)福永鎮(zhèn)政府安全文明優(yōu)異單位深圳市寶安區(qū)政府青年文明號(hào)共青團(tuán)寶安委員會(huì)海天明月居園林式、花園式達(dá)標(biāo)單位深圳市政府城管辦深圳市x物業(yè)管理憑借著“實(shí)施科技型物業(yè)管理、打造精品x物業(yè)”服務(wù)理念，努力爭(zhēng)取以新奇、獨(dú)特、完美和細(xì)致全方位服務(wù)意識(shí)，竭誠(chéng)為用戶提供全方面周到、高水準(zhǔn)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。

第二章接管羅湖工商局大樓優(yōu)勢(shì)分析

接管工商局綜合辦公樓優(yōu)勢(shì)分析一、品牌優(yōu)勢(shì)x深圳（集團(tuán)）企業(yè)屬中央駐深企業(yè)，企業(yè)一向重視依靠當(dāng)?shù)卣l(fā)展企業(yè)經(jīng)濟(jì)，尋求強(qiáng)強(qiáng)合作和發(fā)展。二○○十二個(gè)月中標(biāo)接管了鹽田區(qū)國(guó)土局辦公樓，二○○二年取得深圳市安全文明標(biāo)兵小區(qū)榮譽(yù);二○○十二個(gè)月物業(yè)企業(yè)對(duì)該辦公樓進(jìn)行ISO9001、IS014001、OHSAS18001貫標(biāo)，并經(jīng)過了深圳市質(zhì)量認(rèn)證中心認(rèn)證。二○○三年中標(biāo)接管了鹽田區(qū)工商局辦公樓，對(duì)該辦公樓六個(gè)月多接管中，服務(wù)和管理受到了全局上下領(lǐng)導(dǎo)和工作人員一致好評(píng)。在二○○三年非典時(shí)期，因?yàn)榧霸珙A(yù)防，方法得力，使得全局無一人受感染。x物業(yè)一直堅(jiān)持把社會(huì)效益放在首位，經(jīng)濟(jì)效益放在其次，這使x物業(yè)在本行業(yè)獨(dú)樹一幟，備受業(yè)主鐘愛，同時(shí)也取得各區(qū)政府住宅主管部門、轄區(qū)派出所、街道辦事處等單位一致好評(píng)。二、管理優(yōu)勢(shì)x物業(yè)是中國(guó)首家經(jīng)過ISO9001：、ISO14001：1996、OHSAS18001：1999（質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全）中國(guó)國(guó)際雙重認(rèn)證物業(yè)管理企業(yè)，用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)管理物業(yè)及服務(wù)用戶，在深圳市有較強(qiáng)影響力，依據(jù)三個(gè)管理體系規(guī)范化物業(yè)管理，而且能夠在增強(qiáng)羅湖區(qū)工商行政管理局社會(huì)形象方面樹立一定影響。

第三章擬采取管理方法及物資配置

第一節(jié)擬采取管理方法一、羅湖工商局大樓物業(yè)中心機(jī)構(gòu)設(shè)置羅湖工商局物業(yè)中心實(shí)施在x物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)下和羅湖區(qū)工商行政管理局監(jiān)督下主任負(fù)責(zé)制，物業(yè)中心主任全權(quán)負(fù)責(zé)管理處經(jīng)營(yíng)管理工作，完成企業(yè)所交給各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)任務(wù)和管理目標(biāo)。機(jī)構(gòu)設(shè)置：深圳市中信物業(yè)管理羅湖深圳市中信物業(yè)管理羅湖區(qū)工商行政管理局羅湖工商局物業(yè)中心羅湖工商局物業(yè)中心物業(yè)維安全管理財(cái)務(wù)行政管理物業(yè)維安全管理財(cái)務(wù)行政管理用戶服務(wù)中心清潔綠化二、人員配置：羅湖工商局大樓物業(yè)中心本著“精干、高效，以崗定人、資源共享”標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)、合理設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員，具體以下：①主任1人；②管理員1人；（兼收費(fèi)）③保安員：10人；（大門3人，監(jiān)控3人，巡查3人，注冊(cè)大廳1人）④清潔綠化工：8人；⑤維修工：4人。（其中包含所轄各所日常維修）總計(jì)24人。采取直線式職能組織管理體制，努力爭(zhēng)取編制精干，職責(zé)明確，服務(wù)性功效齊備，既能夠充足發(fā)揮各級(jí)職員作用，同時(shí)又重視內(nèi)、外關(guān)系協(xié)調(diào)。在羅湖工商局大樓物業(yè)中心成立之前，各項(xiàng)規(guī)章制度、程序性文件及各級(jí)作業(yè)指導(dǎo)書等，均嚴(yán)格根據(jù)企業(yè)三位一體質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系標(biāo)準(zhǔn)要求制訂和操作，從根本上確保管理服務(wù)質(zhì)量。三、各崗位人員職責(zé)和素質(zhì)要求崗位職責(zé)含有條件備注主任全方面負(fù)責(zé)羅湖工商局大樓物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)和相關(guān)部門關(guān)系。大專以上學(xué)歷或中級(jí)以上技術(shù)職稱，熟悉物業(yè)管理各項(xiàng)業(yè)務(wù)，熟悉ISO9001、ISO14001、OHS18001管理體系，有部門經(jīng)理物業(yè)管理上崗證，愛崗敬業(yè)，老實(shí)守信，公正廉明。管理員負(fù)責(zé)羅湖工商局大樓辦公設(shè)備、考勤、檔案資料、文件處理和物品保管等工作。大專學(xué)歷，懂物業(yè)管理，有文職員作經(jīng)驗(yàn)，有物業(yè)管理上崗證。維修工專職負(fù)責(zé)羅湖工商局大樓及所轄工商所各類設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)，用戶維修等工作。高中以上文化程度，有中級(jí)電工上崗證，熟悉物業(yè)管理機(jī)電設(shè)備、消防維修、保養(yǎng)，身體健康，有敬業(yè)精神。出納收銀員負(fù)責(zé)羅湖工商局大樓各項(xiàng)費(fèi)用收取、和銀行來往帳目標(biāo)辦理工作。大專學(xué)歷，有財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，有會(huì)計(jì)上崗證，辦事認(rèn)真、標(biāo)準(zhǔn)性強(qiáng)。清潔綠化工負(fù)責(zé)羅湖工商局大樓清潔、綠化工作。高中以上學(xué)歷，熟悉物業(yè)管理、有清潔、綠化工作經(jīng)驗(yàn)。安全員專職負(fù)責(zé)羅湖工商局大樓安全、巡查和監(jiān)控室工作。高中以上文化程度，退伍軍人（黨員優(yōu)先），年紀(jì)20～25歲，身高1.70米以上，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，身體健康，有敬業(yè)精神。

第二節(jié)物業(yè)管理用房及物資配置一、物業(yè)管理用房：依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其《實(shí)施細(xì)則》相關(guān)要求，開發(fā)商在移交物業(yè)時(shí)，應(yīng)提供能夠使用物業(yè)管理用房及商業(yè)用房給物業(yè)管理單位。其中物業(yè)管理用房包含辦公用房、生活用房、庫房等物業(yè)管理單位各類用房。二、物資配置：1、辦公用具項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)（元）累計(jì)（元）用途辦公桌椅3套6001，800辦公電話2臺(tái)130260辦公傳真機(jī)1臺(tái)1，5001，500辦公辦公用具1批3，000辦公資料柜2套8001，600辦公小計(jì)8，1602、治安、消防設(shè)備項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)（元）累計(jì)（元）用途無線對(duì)講系統(tǒng)4臺(tái)2，90011，600保安防毒面具4支150600消防滅火器10支80800消防小計(jì)13，0003、維修工具項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)（元）累計(jì)（元）用途公用水電工具1套30003，000維修自行車1輛200200維修小計(jì)3，2004、清潔、綠化工具項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)（元）累計(jì)（元）用途清潔用具2套300600清潔綠化工具1套500500綠化小計(jì)1，1005、標(biāo)識(shí)牌、警示牌一批累計(jì)16，000元?？傆?jì)：41，460元注：以上全部資產(chǎn)均歸羅湖工商局全部，x物業(yè)企業(yè)僅享受其使用權(quán)。

第四章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)一、機(jī)電設(shè)備維修及公共設(shè)施保養(yǎng)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目日常維修周期及內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)周期內(nèi)容設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)區(qū)內(nèi)場(chǎng)地、道路1天場(chǎng)地道路修繕干整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達(dá)99%以上小區(qū)外墻15天維修破損處，清洗污跡無損壞、無污跡樓梯間及通道1天維修檢驗(yàn)立即維修、更換整齊、無損壞樓宇天面1月檢驗(yàn)、立即維修、補(bǔ)漏無損壞、無滲漏溝、渠、池、井1月檢驗(yàn)、維修、疏通通暢、無損壞給排水管道1周檢驗(yàn)、立即維修、補(bǔ)漏整齊、通暢、無滴漏檢測(cè)、試驗(yàn)、更換立即維修電梯1周清理灰塵、加潤(rùn)滑油、檢驗(yàn)維修安全運(yùn)行、取得《合格證》機(jī)電設(shè)備1天每日巡視檢驗(yàn)、統(tǒng)計(jì)，發(fā)覺問題立即維修使用正常、安全無故障消防設(shè)施1天維修、巡查保安人員參與檢驗(yàn)發(fā)覺問題立即維修整齊、使用正常室內(nèi)外燈光照明1天燈、開關(guān)、插座維修、更換符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用室內(nèi)電路1周檢測(cè)線路、換線符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用智能化系統(tǒng)1月傳感靈敏、使用正常停車場(chǎng)、自行車棚1天巡視、檢驗(yàn)、維修標(biāo)識(shí)完整，設(shè)施完好，使用正常二、安全保衛(wèi)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目?jī)?nèi)容協(xié)作標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)門衛(wèi)保安1．值班員負(fù)責(zé)登記來訪客人姓名、證件號(hào)碼、工作單位；2．負(fù)責(zé)接收來訪客人提問，為客人指導(dǎo)訪問樓層、房號(hào)；3．負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)出門領(lǐng)導(dǎo)敬禮；4．接收特快專遞、掛號(hào)信等郵件；5．監(jiān)視門崗進(jìn)出人員情況；6．夜間為進(jìn)出大樓工作人員開門或提供其它合理服務(wù)。管理處管理人員、巡查保安員1．記載來訪客人內(nèi)容清楚、明了；2．將特快專遞、掛號(hào)信等郵件交到用戶手中；3．當(dāng)日回復(fù)業(yè)主，重大問題，次日回復(fù)；4．無閑雜人員進(jìn)入大樓內(nèi)；5．敬禮規(guī)范。1．控制閑雜人員進(jìn)出，確保大樓正常工作和生活秩序；2．服務(wù)好業(yè)主。智能控制中心保安二十四小時(shí)值班，接收業(yè)主投訴和每小時(shí)各保安崗位情況匯報(bào)；時(shí)刻注意觀察大樓內(nèi)外發(fā)生多種情況，并用錄象設(shè)備將上崗時(shí)間情況統(tǒng)計(jì)下來。負(fù)責(zé)監(jiān)視大樓內(nèi)及大樓周圍消防設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行情況、治安情況并具體統(tǒng)計(jì)。消防設(shè)備發(fā)生誤報(bào)時(shí)，立即恢復(fù)。發(fā)覺緊急情況，快速和崗位取得聯(lián)絡(luò)，并立即經(jīng)過通信設(shè)備和對(duì)講機(jī)匯報(bào)值班班長(zhǎng)。嚴(yán)格監(jiān)視消防報(bào)警設(shè)備和器材，發(fā)覺有消防報(bào)警，快速按要求程序處理。珍惜智能中心設(shè)施和設(shè)備。管理處管理人員、巡查保安員1．登記項(xiàng)目清楚、無錯(cuò)漏；2、監(jiān)視情況無盲點(diǎn)；3、多種匯報(bào)或匯報(bào)程序規(guī)范、正確；1、確保大樓正常工作和生活秩序；2、發(fā)覺問題匯報(bào)立即、正確；3、接聽電話有統(tǒng)計(jì)。項(xiàng)目?jī)?nèi)容協(xié)作標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)巡查保安1．二十四小時(shí)提供保安服務(wù)；2．每棟樓每小時(shí)巡視1次，內(nèi)容：治安、消防設(shè)備、水電設(shè)施完好、衛(wèi)生清潔；3．停車場(chǎng)內(nèi)車輛停放有序，車輛完好無損、無閑雜人員停留；4．每層設(shè)有巡視統(tǒng)計(jì)本統(tǒng)計(jì)發(fā)生情況；5．大樓內(nèi)無安全隱患，天臺(tái)上無人員逗留；6．為業(yè)主提供臨時(shí)性其它服務(wù)。7．每半時(shí)對(duì)大樓外部巡視1次，內(nèi)容：治安、消防設(shè)備、水電設(shè)施完好、衛(wèi)生清潔；其它保安員為預(yù)備隊(duì)員巡視相關(guān)鍵、無盲點(diǎn)；車輛停放安全、有序；巡查統(tǒng)計(jì)清楚、內(nèi)容齊全、規(guī)范；對(duì)講設(shè)備能隨時(shí)和控制中心及其它保安崗位取得聯(lián)絡(luò)。1．保障大樓范圍內(nèi)無安全隱患，無火災(zāi)事故發(fā)生；2．對(duì)業(yè)主提出合理要求，服務(wù)正確、立即。應(yīng)急分隊(duì)1．全體保安員為應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員，向業(yè)主提供尤其服務(wù)；2．三級(jí)安全保衛(wèi)服務(wù)：區(qū)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)到場(chǎng)；夜間防范；發(fā)生三級(jí)火災(zāi)、懸掛三號(hào)風(fēng)球等；3．二級(jí)安全保衛(wèi)服務(wù)：市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)到場(chǎng)；發(fā)生二級(jí)火災(zāi)、發(fā)生自然災(zāi)難；發(fā)生持械斗歐案件；懸掛一號(hào)風(fēng)球；4．一級(jí)安全保衛(wèi)服務(wù)：省級(jí)、國(guó)家部級(jí)領(lǐng)導(dǎo)人到場(chǎng)；發(fā)生群眾集會(huì)示威游行；壞分子團(tuán)體肇事有破壞行為；發(fā)生重大刑事案件；5．特級(jí)保安安全保衛(wèi)服務(wù)：國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)有到場(chǎng)。管理處全體人員，必需時(shí)可調(diào)動(dòng)企業(yè)其它保安員。1．處理問題正確、迅速；2．行動(dòng)安排仔細(xì)、周密，應(yīng)有計(jì)劃和方法；3．人員充足、準(zhǔn)備周全；隊(duì)員緊急集合時(shí)間短、裝備齊。確保緊急情況下大樓內(nèi)業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。三、清潔衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)容清潔工作程序標(biāo)準(zhǔn)天天每七天每個(gè)月大堂部分大堂地面清掃拖地兩次，隨時(shí)清除一切雜物，痰漬等用擦地機(jī)根本清洗地面隨時(shí)保持潔凈、無污漬、塵漬、痰漬，地板明潔如鏡、光亮如新天花、風(fēng)口、燈飾、懸掛裝飾、懸掛牌等用清潔劑抹凈清抹一次保持潔凈、無塵漬、污漬、無蛛網(wǎng)多種不銹鋼門及玻璃裝飾用玻璃清潔劑洗刮一次，并隨時(shí)巡回保潔，清抹手印、污漬等。用玻璃清潔劑全方面清洗刮一次。無蛛絲、塵漬、無污漬、無手印、光潔明亮。人造植物、花盆及其它裝飾物隨時(shí)清除雜物并清抹花盆一次，并隨時(shí)保潔清除蛛網(wǎng)一次，清抹樹葉，洗刷樹干一次潔凈、無積塵、無蛛網(wǎng)、無雜物垃圾桶隨時(shí)清理、清抹桶蓋、桶身，隨時(shí)保潔全方面清抹一次無痰漬、無異味、無煙灰、保持潔凈、光潔、垃圾不能太滿宣傳牌等用毛巾清抹一次并隨時(shí)保潔如不銹鋼類，上不銹鋼油一次無塵、無污漬、無手印、光潔明亮走廊部分大理石地面上、下午各清掃地面一次，并隨時(shí)保潔全方面清洗地面一次潔凈、無垃圾、無雜物、無痰漬、無污漬、光潔墻身保潔清抹灰塵、污漬保持潔凈、無塵漬天花、風(fēng)口、燈飾、懸掛裝飾、懸掛牌等用清潔劑抹凈清抹一次保持潔凈、無塵漬、污漬、無蛛網(wǎng)消防設(shè)備用毛巾清抹一次并隨時(shí)保潔用清潔劑全部清抹一次保持光潔、無漬、無塵、內(nèi)部無雜物內(nèi)容清潔工作程序標(biāo)準(zhǔn)天天每七天每個(gè)月步行梯部分地面及梯級(jí)清掃一次，隨時(shí)保潔全方面清洗一次無塵、無漬、無垃圾天花、燈飾、排風(fēng)口清抹一次無塵、無蛛網(wǎng)、潔凈墻面視墻面情況，隨時(shí)保潔清抹灰塵、除蛛絲一次無塵、無漬、潔凈扶手、鐵欄清抹一次保持潔凈消防栓、門、窗及設(shè)備清抹一次并隨時(shí)保潔無塵、無漬、無雜物、玻璃窗光潔明亮電梯部分不銹鋼電梯門（內(nèi)外側(cè)）及不銹鋼門框、不銹鋼橋箱內(nèi)壁面、按鈕及面板（內(nèi)外）天花不銹鋼部分等用毛巾配合不銹鋼清潔劑抹凈，并隨時(shí)保潔、清抹手印、污漬天花不銹鋼部分用不銹鋼清潔劑清抹一次，上不銹鋼油一次無污漬、無蛛絲、無污漬、光亮、潔凈燈罩、風(fēng)口等用清潔劑清抹一次大清潔一次無塵、無蛛絲、無污漬、光亮、潔凈電梯轎箱地面清掃拖地兩次，隨時(shí)清除一切雜物，痰漬等隨時(shí)保持潔凈、無污漬、塵漬、痰漬，地板明潔如鏡、光亮如新電梯門軌槽天天清拖一次并隨時(shí)保潔保持潔凈、無污漬、雜物天臺(tái)地面清掃一次、并保潔，隨時(shí)清除雜物、清除污漬大沖洗一次潔凈、無雜物、無污漬渠口清掃潔凈無垃圾無雜物圍欄、扶手抹凈一次、保潔無塵、無污漬燈柱、鋼架等無塵漬、潔凈內(nèi)容清潔工作程序標(biāo)準(zhǔn)天天每七天每個(gè)月大樓范圍內(nèi)垃圾桶、房清倒垃圾數(shù)次，隨時(shí)整理、清抹桶蓋、桶身，隨時(shí)保潔，天天清運(yùn)一次大沖洗一次無塵、無污漬、無水漬、果皮箱天天一次、清抹桶蓋、桶身，隨時(shí)保潔大沖洗一次無雜物，無臭，無污漬綠化地天天清掃一次，隨時(shí)保潔保持無紙屑無臟物小區(qū)道路天天清掃一次，隨時(shí)保潔大沖洗一次無污漬、痰漬、保持潔凈溝渠天天檢驗(yàn)一次，隨時(shí)保潔無堵塞無漂流物無臭味外圍地面清掃二次，巡回保潔，局部除清用水根本沖洗一次地果皮、約屑、雜物、垃圾、泥沙等花槽內(nèi)清除雜物、枯葉、煙頭6次以上用水沖洗基磚一次無雜物、無異味路燈隨時(shí)保潔抹凈一次無塵漬、無塵漬指示牌清抹二次、隨時(shí)保潔抹凈高處光亮、無塵漬

四、日常綠化工作標(biāo)準(zhǔn)日常綠化工作標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容作業(yè)頻度工作標(biāo)準(zhǔn)工作步驟督導(dǎo)方法激勵(lì)方法澆水夏秋季早或晚一遍冬春二天一遍因地因時(shí)適宜澆水，夏秋早晚各一次，冬季每下午三點(diǎn)左右澆水，春天視土壤濕度情況確定澆水時(shí)間和次數(shù)。均勻適量，不損花木滲透地表5公分。7：00-9：30澆水、施肥，9：30-11：30除雜草、整形、保潔；14：00-16：00除殺蟲、補(bǔ)缺、保潔，16：00-17：30澆水、施肥。班長(zhǎng)、主管天天巡視、檢驗(yàn)，主任每七天不少于二次不定時(shí)抽查。每個(gè)月、每十二個(gè)月度評(píng)選一次。月度評(píng)分和浮動(dòng)工資掛鉤，年度優(yōu)異發(fā)獎(jiǎng)金及獎(jiǎng)狀，年度評(píng)選最終一名解聘。松土施肥春秋季一遍每十二個(gè)月施肥8次，在冬季月末施蘑菇肥一次，春夏秋用甲乙兩種復(fù)合肥施放，每季施二次，施肥前得松土。喬木采取深施技術(shù)，每六個(gè)月噴灑一次葉面肥。整形修剪春夏秋季各一遍冬季修剪一次，因時(shí)因植物生長(zhǎng)情況而定，確保喬木無枯枝黃葉，綠籬成形，面平邊直，角線分明，控制花草高度。草地綠草不超高，修剪平整，不留邊角。治理病蟲害每季一遍，發(fā)覺蟲害時(shí)連續(xù)數(shù)次至消亡為止。治病殺蟲以預(yù)防為主，每個(gè)月噴灑高效防病滅蟲藥品一次，對(duì)嚴(yán)重病蟲害植物加強(qiáng)管理，做到立即發(fā)覺立即處理。對(duì)“蟻蟲”之類害蟲采取深埋藥品處理。除雜保潔天天不少于二次立即清除綠化地雜草雜物，清除雜草時(shí)要連根拔起，邊松土邊除雜草。喬木營(yíng)養(yǎng)圈內(nèi)做到無雜草、雜物?；A(chǔ)無雜草，保潔率99%以上。防災(zāi)補(bǔ)種臺(tái)風(fēng)季節(jié)前和臺(tái)風(fēng)過后，補(bǔ)種每個(gè)月一遍有災(zāi)難預(yù)報(bào)時(shí)，做好多種防災(zāi)工作，喬木做好防風(fēng)撐桿，低洼地表面排水設(shè)施要確保通暢。立即處理老化苗木，對(duì)老化壞死苗木做出判定后按時(shí)換種。對(duì)因護(hù)養(yǎng)不妥造成壞死植物按時(shí)補(bǔ)種好。冬季關(guān)鍵護(hù)理不耐寒植物，應(yīng)做到根部高培土，莖部傷皮部位有包裹扎綁。確保綠化覆蓋99%以上。五、綠化四季護(hù)養(yǎng)工作內(nèi)容綠化四季護(hù)養(yǎng)工作內(nèi)容項(xiàng)目冬季春季夏秋季喬木養(yǎng)護(hù)內(nèi)容剪枝、整形，在氣溫10度以下第一次霜凍以后采取包裹防凍方法，將離地面1.2米以下莖桿用石灰涂刷一遍。在冬季普遍施蘑菇肥一次。營(yíng)養(yǎng)圈保持潔凈無雜草，冬初噴灑防病蟲農(nóng)藥一次，冬中埋呋南丹殺死地下根部蟻蟲。春初開始松土，深埋化學(xué)肥料。待樹木第一批新葉芽長(zhǎng)齊以后，噴灑防病蟲害農(nóng)藥一次，藥水里面合適摻些葉面肥一同噴灑。春中修剪殘枝敗葉，清理排水溝，進(jìn)行第二次松土施肥。春末開始整形，噴灑治病蟲害藥一次。夏秋初時(shí)噴灑殺蟲藥一次，同時(shí)進(jìn)行表面營(yíng)養(yǎng)圈內(nèi)松土、施化學(xué)肥一次。夏秋中關(guān)鍵做好給水、防災(zāi)難工作。有臺(tái)風(fēng)預(yù)報(bào)前做好防風(fēng)支撐，確保排水設(shè)施完好通暢。災(zāi)難過后檢驗(yàn)是否有松動(dòng)、倒斜樹木。確保在12小時(shí)之內(nèi)使其恢復(fù)原狀。灌木養(yǎng)護(hù)內(nèi)容修剪成型，控制綠籬高度和寬度。清除根部雜物，確保根部通風(fēng)。冬初開始培土，邊培土邊施有機(jī)肥，埋呋南丹殺蟻蟲。冬中噴灑農(nóng)藥一次，施化學(xué)肥一次，干燥季節(jié)關(guān)鍵做好澆水工作。晴天天天一次，視土壤保水情況而定，對(duì)過冬不休眠植物松土兩次。清除叢中枯葉殘枝，松土施肥，全方面開始修剪造形，噴灑防病蟲害藥品兩次，關(guān)鍵防治白粉病、螨蟲。夏秋初松土施肥，每個(gè)月修剪后噴灑葉面肥一遍，清除底部斜枝。夏秋末松土埋施鉀肥。對(duì)夏秋季開花植物控制澆水量，以促其花開期長(zhǎng)。綠化四季護(hù)養(yǎng)工作內(nèi)容項(xiàng)目冬季春季夏秋季草地養(yǎng)護(hù)內(nèi)容冬初開始修剪，在氣溫10度以下第一次霜凍以后開始采取鋪沙保暖。對(duì)整個(gè)草地鋪曬黃沙，厚度8厘米。鋪沙前將蘑菇肥和化學(xué)肥拌合施放一次。氣溫高時(shí)不鋪沙，用三齒耙松土，破壞草皮根系?；瘜W(xué)肥和有機(jī)肥分別于冬中和冬末施放。雨后立即清排積水，修平坑洼地。春中開始修剪。剪草后三天施化學(xué)肥一次，噴灑防病蟲害農(nóng)藥一次。春末扎邊整角，清理雜草。每2個(gè)月剪修一次，用手工工具根本清剪邊角，修剪后施化肥一次，合適拌合固體殺蟲藥一同施灑。確保草地不缺水。草花養(yǎng)護(hù)內(nèi)容修剪冬眠草花，冬初時(shí)開始培土，同時(shí)對(duì)冬天開花植物進(jìn)行根部松土以后，一并施化學(xué)肥一次。冬末時(shí)再進(jìn)行第二次松土、培土。同時(shí)施放蘑菇肥，分別在冬中和冬末噴灑防病蟲害農(nóng)藥一次。確保澆水立即，但不能傷水。春初松土培土，修剪造型。同時(shí)施放化肥一次。春中清除叢中雜草，普遍噴灑防病蟲藥品一次。春末開始噴藥催蕾。夏秋初松土、培土、施肥。手工打尖以確保莖葉全方面長(zhǎng)蕾。嚴(yán)格控制澆水量，確?；ɑ苋矫骈_花。綠籬養(yǎng)護(hù)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：造型綠籬輪廓清楚，棱角分明；綠籬側(cè)面垂直，平面水平，無顯著缺剪和漏剪，無崩口，腳部整齊；每次修剪標(biāo)準(zhǔn)上不超出上一次剪口，己定型綠籬新枝高度不超出5㎝；片植綠籬修剪應(yīng)有坡度改變，但坡度應(yīng)平滑，不能有顯著交接口；5、綠籬內(nèi)生出雜生植物、爬藤等應(yīng)立即給予連根清除。養(yǎng)護(hù)要求：施肥：早春或入冬前施有機(jī)肥或復(fù)合肥1次；生長(zhǎng)季每?jī)蓚€(gè)月追施復(fù)合肥1次；修剪：每十二個(gè)月開春前將高度壓到定高點(diǎn)，重剪1次；生長(zhǎng)季每25天修剪1次；噴藥：每個(gè)月噴施殺菌殺蟲藥1次；突發(fā)病蟲害進(jìn)行針對(duì)性防治。綠化四季護(hù)養(yǎng)工作內(nèi)容項(xiàng)目冬季春季夏秋季時(shí)花養(yǎng)護(hù)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：無殘花、黃花，無高出花面竹簽、雜草等；花盆擺放整齊，盆內(nèi)無雜物，盆邊整齊美觀；整個(gè)花壇待換花不超出1/2；地栽時(shí)花生長(zhǎng)良好，無雜草，無禿斑，邊界分明，邊界草不蔓入時(shí)時(shí)花境內(nèi)；無顯著病蟲害，大葉時(shí)花葉面無蟲口；無干旱現(xiàn)象，植株生長(zhǎng)良好。養(yǎng)護(hù)要求：淋水：生長(zhǎng)季（非雨季）天天1～2次；非生長(zhǎng)季（非雨季）每七天1～2次；施肥：地栽時(shí)花每十二個(gè)月入冬前施1次磷鉀肥，生長(zhǎng)季花后追施全效有機(jī)肥或復(fù)合肥；盆栽時(shí)花出圃前施1次磷鉀肥；外觀養(yǎng)護(hù)：天天清除殘花黃葉1次；每七天修花邊1次；每個(gè)月松土、除雜草1次；噴藥：每個(gè)月噴施廣普性殺菌殺蟲藥1次；對(duì)突發(fā)病蟲害進(jìn)行針對(duì)性防治。水生植物養(yǎng)護(hù)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：挺水植物及浮水植物應(yīng)成片生長(zhǎng)于水池相對(duì)固定位置，無分散零落生長(zhǎng)；成片水生植物中無雜生植物或其它垃圾雜物；挺水植物應(yīng)用盆種好后再沉入水池內(nèi)；水生植物無生長(zhǎng)泛濫現(xiàn)象，應(yīng)留有觀賞魚類活動(dòng)空間；植物生長(zhǎng)良好，無病蟲害；6、施肥及病蟲害防治應(yīng)以不污染水池為標(biāo)準(zhǔn)。養(yǎng)護(hù)要求：修剪：冬季清除泥土上枯黃枝葉1次；施肥：移入水池前10天施1次全效有機(jī)肥或復(fù)合肥；每十二個(gè)月開春前拿出水池，補(bǔ)施1次基肥；外觀養(yǎng)護(hù)：天天清除枯枝殘葉及雜物1次。六、綠化工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和措施綠化工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和措施分類序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)方法及扣分內(nèi)容分?jǐn)?shù)剪修1喬木無枯枝，樹不阻車輛和行人經(jīng)過，主側(cè)枝分布均勻。7目視，抽檢7棵，發(fā)覺枯枝2處扣1分，扣完為止。2灌木成型，整齊，新長(zhǎng)枝不超出30厘米8目視，瞅見3處共30米，發(fā)覺超1㎡，扣1分，扣完為止。3黃金葉成型，整齊，新長(zhǎng)枝不超出30厘米8目視，抽檢5處，發(fā)覺一處有8枝超出1㎡扣1.5分，扣完為止。4臺(tái)灣草路牙、井口、水溝、散水坡邊整齊、草坪目視平整。8目視，抽檢6處共90平方，發(fā)覺2處超出1㎡扣1.5分，扣完為止。施肥1喬木灌木采取穴施或溝施，施肥、澆水立即，覆土平整，施肥肥料不露出土面。8目視檢驗(yàn)，按4次/年計(jì)劃實(shí)施，每三個(gè)月末月進(jìn)行檢驗(yàn)，未達(dá)標(biāo)在下季度每個(gè)月扣完該項(xiàng)分值。2草地播施和噴施，不傷花草。8目視檢驗(yàn)，按2次/年確定上六個(gè)月、下六個(gè)月各進(jìn)行一次施肥，若六個(gè)月內(nèi)未施肥，追扣六個(gè)月該項(xiàng)分值。3花卉確?；?，追施化肥，少許數(shù)次，不傷花草。8目視檢驗(yàn)，未按技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，每發(fā)覺傷花草3棵以上扣1分，扣完為止。防治病蟲無顯著枯枝、死枝，有蟲害枝條在5%以下。8目視檢驗(yàn)，未按技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，每發(fā)覺超出整枝5%扣1分?？购?花卉苗泥土不染花葉，土不壓苗心，水不沖倒苗。7目視。全方面檢驗(yàn)，每發(fā)覺傷苗或壓苗5株以上扣1分。2樹木草地冬季早晚不澆水，夏季中午不澆水，澆水時(shí)不遺漏，澆水透深度為；樹木3厘米，草地2厘米，無旱死、旱枯現(xiàn)象。8按2次/周（雨后泥土濕度大除外）標(biāo)準(zhǔn)考評(píng)，抽查5次，每發(fā)覺一次超出3棵旱枯扣1分。綠化工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和措施分類序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)方法及扣分內(nèi)容分?jǐn)?shù)日常護(hù)養(yǎng)管理1中耕除雜草無顯著雜草，臺(tái)灣草地純度在90%以上，樹木底下土面層不板結(jié)，透氣良好。6按施肥前和下暴雨后進(jìn)行松土，整年不少于6次標(biāo)準(zhǔn)考評(píng)，抽查草地50㎡兩處，每發(fā)覺一處超出1㎡扣1分。2補(bǔ)栽補(bǔ)種無顯著黃土裸露，最大裸露塊在0.4㎡，裸露面積在總面積0.5%以下，缺株在0.8%以下。6抽查綠地60㎡，按匯總每發(fā)覺一處1㎡扣1分，扣完為止。3防風(fēng)排澇巡視看管暴風(fēng)雨過后12小時(shí)，草地?zé)o1㎡以上地積水，樹木無異常倒斜，斷枝落葉在半天內(nèi)處理。4目視檢驗(yàn)3處，每發(fā)覺一次扣1分。4護(hù)養(yǎng)員本身形象穿整齊工作服，佩帶工作證，按時(shí)上下班，注意本身形象。6抽查，發(fā)覺一次扣1分。備注每個(gè)月由甲方責(zé)任人及乙方責(zé)任人對(duì)綠化轄區(qū)養(yǎng)護(hù)進(jìn)行考評(píng)，考評(píng)達(dá)90分（含90分）。甲方付100%當(dāng)月服務(wù)費(fèi)。90%以下，每扣1分可扣當(dāng)月乙方養(yǎng)護(hù)職員資總額1%，以這類推。

第五章服務(wù)管理工作步驟

一、羅湖工商局大樓物業(yè)中心工作步驟機(jī)電設(shè)備管理機(jī)電設(shè)備管理安全管理停車場(chǎng)管理公共設(shè)施管理清潔綠化小區(qū)文化活動(dòng)消防管理用戶服務(wù)管理機(jī)構(gòu)組建提前介入制訂規(guī)章制度擬制管理方案物業(yè)接管理驗(yàn)收聯(lián)絡(luò)相關(guān)方熟悉物業(yè)情況組織職員培訓(xùn)日常管理在具體運(yùn)作中，管理處主任是日常工作指揮者，同時(shí)又是監(jiān)督檢驗(yàn)者，各項(xiàng)工作指令一經(jīng)下達(dá)，實(shí)施機(jī)構(gòu)即開始運(yùn)作，運(yùn)作過程中信息，經(jīng)過反饋渠道回到指揮機(jī)構(gòu)，以供指揮機(jī)構(gòu)做出評(píng)判、總結(jié)和整改。做到有布署、有統(tǒng)計(jì)、有檢驗(yàn)、有總結(jié)和有整改，確保管理有效性。在實(shí)施過程中，物業(yè)中心將關(guān)鍵采取以下方法：1、各級(jí)負(fù)責(zé)制，即下級(jí)對(duì)上級(jí)安排工作負(fù)責(zé)，上級(jí)隨時(shí)指出下級(jí)不符合操作程序之處，引導(dǎo)其按正確程序進(jìn)行工作。2、巡視檢驗(yàn)制，即各班組、崗位責(zé)任人以定時(shí)和不定時(shí)相結(jié)合方法進(jìn)行巡視檢驗(yàn)，在檢驗(yàn)過程中，發(fā)覺問題立即統(tǒng)計(jì)，重大問題立即匯報(bào)上級(jí)，并對(duì)處理結(jié)果跟蹤落實(shí)。3、過程統(tǒng)計(jì)制，即物業(yè)管理服務(wù)每一個(gè)過程全部有對(duì)應(yīng)原始統(tǒng)計(jì)，經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)巡查、本處自查、企業(yè)月檢等方法來考評(píng)各項(xiàng)工作落實(shí)情況。4、公開監(jiān)督制，即公開管理處投訴電話，要求工作人員佩帶工作證上崗，根據(jù)不一樣崗位穿著不一樣工作服，隨時(shí)接收用戶檢驗(yàn)和監(jiān)督。5、獎(jiǎng)懲落實(shí)制，為確保各項(xiàng)規(guī)章制度有效落實(shí)，將職員考評(píng)成績(jī)直接和每個(gè)月浮動(dòng)工資、年底獎(jiǎng)金、崗位聘用掛鉤，以此來調(diào)動(dòng)職員工作主動(dòng)性。二、裝修管理工作步驟合格用戶裝修申請(qǐng)受理申請(qǐng)查核相關(guān)資料報(bào)管理處主任財(cái)務(wù)收費(fèi)/退回合格用戶裝修申請(qǐng)受理申請(qǐng)查核相關(guān)資料報(bào)管理處主任財(cái)務(wù)收費(fèi)/退回確保金管理處主任審批合格不合格辦理《裝修許可證》及《臨時(shí)出入證》裝修完成后，對(duì)施工單位進(jìn)行驗(yàn)收日常監(jiān)督巡視、檢驗(yàn)限期整改情況調(diào)查用戶投訴管理人員接待情況調(diào)查用戶投訴管理人員接待通常投訴主管部門處理上報(bào)管理處主任處理、回訪投訴處理單整理、歸檔重大投訴上報(bào)管理處主任管理部上報(bào)總經(jīng)理管理部會(huì)同管理處主任處理資料歸檔資料搜集資料整理分類資料使用資料歸檔資料搜集資料整理分類資料使用資料管理及借閱巡檢，發(fā)覺問題，申報(bào)維修主管簽收，制訂維修方案重大問題報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批外委巡檢，發(fā)覺問題，申報(bào)維修主管簽收，制訂維修方案重大問題報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批外委維修人員現(xiàn)場(chǎng)維修維修完成后，驗(yàn)收合格，填寫維修統(tǒng)計(jì)存檔，考評(píng)年度、季度、月份工作計(jì)劃滿意度調(diào)查活動(dòng)方案策劃年度、季度、月份工作計(jì)劃滿意度調(diào)查活動(dòng)方案策劃工作準(zhǔn)備、實(shí)施總結(jié)，存檔檢驗(yàn)并統(tǒng)計(jì)固定崗巡查崗發(fā)覺問題檢驗(yàn)并統(tǒng)計(jì)固定崗巡查崗發(fā)覺問題應(yīng)急處理統(tǒng)計(jì)歸檔上報(bào)主管處理發(fā)覺問題安排人員快速處理清潔人員清理現(xiàn)場(chǎng)主管巡視檢驗(yàn)發(fā)覺問題安排人員快速處理清潔人員清理現(xiàn)場(chǎng)主管巡視檢驗(yàn)主管現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢驗(yàn)、考評(píng)、歸檔更換長(zhǎng)勢(shì)不良花更換長(zhǎng)勢(shì)不良花草病蟲害防治發(fā)覺問題制訂施工方案安排人員快速處理綠化人員實(shí)施整改主管巡視檢驗(yàn)檢驗(yàn)、考評(píng)、歸檔盆栽花草修剪澆水造型清潔雕塑小品發(fā)生緊急情況管理處現(xiàn)場(chǎng)狀態(tài)確定發(fā)生緊急情況管理處現(xiàn)場(chǎng)狀態(tài)確定管理處主任現(xiàn)場(chǎng)決議采取方法事后管理處提交初步匯報(bào)管理部組織調(diào)查、評(píng)審修訂程序、制訂新方法分析造成意外事件原因管理部等相關(guān)部門幫助管理部向企業(yè)安全主任提交《事故匯報(bào)》第六章質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全管理方針和目標(biāo)及管理體系步驟

第一節(jié)質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生管理方針產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)異，環(huán)境保護(hù)業(yè)績(jī)顯著，職員安全和健康確保，是一個(gè)優(yōu)異現(xiàn)代化企業(yè)標(biāo)志。為此，企業(yè)從一成立就決定依據(jù)ISO9001：、ISO14001：1996、OHSAS18001：1999三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)建立一個(gè)質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生一體化管理體系。企業(yè)鄭重地向用戶、向社會(huì)承諾以一流服務(wù)，科學(xué)管理為廣大用戶提供“明明白白，實(shí)實(shí)在在”服務(wù)，為職員提供安全、衛(wèi)生工作條件和環(huán)境，為全部相關(guān)方提供優(yōu)美適宜和方便快捷服務(wù)，做到：1.創(chuàng)建安全舒適清潔優(yōu)美居住和工作環(huán)境，提供立即周到服務(wù)；2.以用戶滿意為衡量企業(yè)和管理處工作最終標(biāo)準(zhǔn)，連續(xù)改善服務(wù)質(zhì)量；3.遵守相關(guān)法律法規(guī)；4.強(qiáng)化人力資源管理，培養(yǎng)職員質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)安全衛(wèi)生意識(shí)，和崗位工作和環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生相關(guān)問題了解能力，對(duì)在質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)安全衛(wèi)生方面作出突出貢獻(xiàn)職員進(jìn)行表彰和獎(jiǎng)勵(lì)；5.將質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生方針公諸于全部職員及相關(guān)方，并和用戶一起，不停提升和改善質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)最大程度不發(fā)生事故，不損害職員健康，不破壞自然環(huán)境最終目標(biāo)；6.加強(qiáng)污染防治，降低以至消除現(xiàn)有污染廢棄物及其產(chǎn)生污染；采取主動(dòng)方法，消除和降低化學(xué)危險(xiǎn)品作用，控制有害能量釋放；7.建立一套完整應(yīng)急方法對(duì)應(yīng)一切意外事故發(fā)生，并配置完善消防系統(tǒng)和應(yīng)急設(shè)施，并使該系統(tǒng)正常、有效；8.有效利用資源，將環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生原因納入采購(gòu)決議，降低能源和水使用，盡可能地反復(fù)利用、回收再造降低浪費(fèi)；9.針對(duì)上述方針、策劃對(duì)應(yīng)可測(cè)量目標(biāo)指標(biāo)，定時(shí)進(jìn)行內(nèi)審和管理評(píng)審，實(shí)現(xiàn)不停監(jiān)測(cè)和改善管理績(jī)效；10.為確保方針實(shí)現(xiàn)，提供必需人力、物力和財(cái)力資源支持。第二節(jié)質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生管理目標(biāo)1.遵遵法律法規(guī)、企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度和職業(yè)道德；2.為用戶提供安全、優(yōu)美、適宜、方便生活和工作環(huán)境；3.質(zhì)量統(tǒng)計(jì)資料完整；4.管修崗位以上職員持證上崗率達(dá)100%；5.環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理達(dá)市級(jí)標(biāo)準(zhǔn)100%；6.供水供電設(shè)備完好率達(dá)98%以上，消防設(shè)備完好率達(dá)100%，消防供水率達(dá)100%，電梯運(yùn)行率達(dá)98%；7.公共設(shè)施、房屋完好率達(dá)98%以上；8.業(yè)主（含相關(guān)方）對(duì)區(qū)內(nèi)物業(yè)管理滿意率達(dá)95%以上，有效投訴處理率達(dá)100%；9.所接管新物業(yè)在符合“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)條件下，交付使用兩年后“市優(yōu)”達(dá)標(biāo)率100%，舊物業(yè)兩年后“區(qū)優(yōu)”達(dá)標(biāo)率100%；10.全企業(yè)管理人員質(zhì)量/環(huán)境/安全知識(shí)培訓(xùn)20H.人/年以上，操作職員10H.人/年以上；11.各部門用水、用電消耗三年內(nèi)每十二個(gè)月比上年降低3%，十二個(gè)月內(nèi)紙張消耗每十二個(gè)月比上年降低5%；12.廢氣排放達(dá)成國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求；13.全部固體廢棄物100%安全正當(dāng)處理；16.所管轄小區(qū)無重大安全/環(huán)境事故。

管理指標(biāo)及完成指標(biāo)所采取方法：序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)對(duì)應(yīng)方法1房屋及配套設(shè)施完好率98%100%采取分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人工作方法，指定維修技術(shù)人員負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域巡查、維護(hù)、建檔統(tǒng)計(jì)。2房屋零修急修立即率100%100%要求維修人員根據(jù)要求要求，接到維修通知后10分鐘抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，急修工程不過夜，零修在確定工程量后，按時(shí)按質(zhì)立即完成，并做好回訪及統(tǒng)計(jì)。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%根據(jù)操作要求按時(shí)按質(zhì)完成，杜絕返工，立即進(jìn)行回訪，征求用戶意見，以確保維修服務(wù)質(zhì)量。4路燈等公共照明設(shè)施完好率99%99%落實(shí)責(zé)任人，對(duì)道路、路燈及停車場(chǎng)等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡查、檢修和定時(shí)維護(hù)保養(yǎng)，并建立檔案統(tǒng)計(jì)，確保公共設(shè)施完好并正常使用。5道路完好率及使用率95%100%停車場(chǎng)完好率95%100%6管轄區(qū)域內(nèi)治安案件發(fā)生率0.1%以下（年）0建立閉路監(jiān)控、紅外線、報(bào)警、巡更監(jiān)控等智能化治安技防系統(tǒng)，實(shí)施二十四小時(shí)安全巡查制度，明確責(zé)任區(qū)域，層層防衛(wèi)，確保管轄區(qū)內(nèi)用戶人身財(cái)產(chǎn)安全。7清潔保潔率99%99%區(qū)內(nèi)保潔落實(shí)到人，按清潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，主管監(jiān)督檢驗(yàn)，確保區(qū)內(nèi)環(huán)境整齊、空氣清新、無污染。8綠化完好率95%99%建立專業(yè)化管理養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，片區(qū)負(fù)責(zé)和巡查制度相結(jié)合，發(fā)覺問題立即修復(fù)，確保區(qū)內(nèi)公共綠化無破壞、無黃土裸露。序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)對(duì)應(yīng)方法9大型機(jī)電設(shè)備完好率99%100%建立機(jī)電設(shè)備運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配置各類專業(yè)工程技術(shù)人員，全部維修技術(shù)人員100%持證上崗，實(shí)施二十四小時(shí)值班制，出現(xiàn)故障立即排除。中小型機(jī)電設(shè)備完好率95%100%10消防設(shè)施設(shè)備完好率98%100%建立消防設(shè)施、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度，指定人員進(jìn)行巡查維護(hù)，建檔統(tǒng)計(jì)，以確保消防設(shè)備、設(shè)施完好無損、正常使用。11火災(zāi)發(fā)生率0.1%以下（年）0實(shí)施全員義務(wù)消防員制，定時(shí)進(jìn)行培訓(xùn)和演練，加強(qiáng)宣傳力度，安全員日常巡視，仔細(xì)檢驗(yàn)消防設(shè)備，發(fā)覺隱患立即處理，確保管轄區(qū)域消防安全。12有效投訴率及處理率5‰95%2‰100%根據(jù)政策要求做好各項(xiàng)工作，加強(qiáng)和業(yè)主之間溝通，定時(shí)走訪用戶，征求意見，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提升職員素質(zhì)，立即為用戶排憂解難。投訴處理有結(jié)果、統(tǒng)計(jì)和回訪。13用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)滿意率95%95%以上實(shí)施人性化管理，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，提升服務(wù)水平，促進(jìn)和用戶溝通，在日常工作中注意搜集用戶意見，從多種渠道了解用戶需求，以確保用戶對(duì)物業(yè)管理工作滿意程度。14節(jié)省能源及資源指標(biāo)完成率100%制訂對(duì)應(yīng)文件，完成電能消耗每十二個(gè)月比上年降低3%；水消耗每十二個(gè)月比上年降低3%；紙張消耗每十二個(gè)月比上年降低5%（三年內(nèi)）。15固體廢棄物正當(dāng)處理率100%制訂對(duì)應(yīng)文件，指定固體廢棄物分類場(chǎng)地，并配置消防設(shè)施，確保危險(xiǎn)固體廢物在適宜溫度下儲(chǔ)存。和市危險(xiǎn)廢物處理站簽署危險(xiǎn)廢物回收協(xié)議，每六個(gè)月進(jìn)行一次安全處理。每十二個(gè)月定時(shí)檢驗(yàn)分包方環(huán)境行為是否正當(dāng)。序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)對(duì)應(yīng)方法16公共場(chǎng)所內(nèi)空氣質(zhì)量指數(shù)合格率100%定時(shí)請(qǐng)市環(huán)境管理部門對(duì)企業(yè)場(chǎng)所內(nèi)空氣質(zhì)量進(jìn)行測(cè)試，使其符合要求指數(shù)。17機(jī)電噪音排放合格率100%委托市環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)站對(duì)機(jī)電設(shè)備噪音進(jìn)行監(jiān)測(cè)，對(duì)不合格進(jìn)行整改，取得噪聲合格證。每十二個(gè)月自行檢測(cè)一次，加強(qiáng)噪聲內(nèi)部監(jiān)控，確保噪聲排放符合國(guó)家環(huán)境管理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，和職業(yè)安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)要求。18化學(xué)危險(xiǎn)品安全使用率100%制訂對(duì)應(yīng)文件，對(duì)職員進(jìn)行安全使用及保管培訓(xùn)，確?；瘜W(xué)危險(xiǎn)品保管及使用符合國(guó)家有相環(huán)境保護(hù)及職業(yè)安全衛(wèi)生法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)。19廢氣排放合格率100%委托相關(guān)監(jiān)測(cè)部門對(duì)本部門使用機(jī)動(dòng)車輛尾氣、發(fā)電機(jī)煙氣排放等進(jìn)行監(jiān)測(cè)，對(duì)不合格進(jìn)行整改，取得合格證書，每十二個(gè)月對(duì)汽車尾氣檢測(cè)一次，加強(qiáng)廢氣排放監(jiān)控，確保廢氣排入符合國(guó)家環(huán)境管理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。20重大環(huán)境/安全事故發(fā)生率0次/年制訂對(duì)應(yīng)文件，對(duì)職員進(jìn)行應(yīng)急反應(yīng)培訓(xùn)，組織開展各類演練活動(dòng)，加強(qiáng)職員防范意識(shí)。每十二個(gè)月進(jìn)行質(zhì)量/環(huán)境/安全檢驗(yàn)，對(duì)安全及環(huán)境事故隱患立即整改。確保無重大環(huán)境安全事故發(fā)生。21個(gè)人防護(hù)用具配置率100%按國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)要求，制訂防護(hù)用具配置標(biāo)準(zhǔn)，給各相關(guān)崗位操作人員配置完善防護(hù)用具，確保職員職業(yè)安全衛(wèi)生得到保障。第三節(jié)管理體系步驟物業(yè)服務(wù)需求物業(yè)服務(wù)需求市場(chǎng)開發(fā)過程物業(yè)驗(yàn)收入、退伙管理日常服務(wù)管理用戶服務(wù)清潔服務(wù)相關(guān)方溝通小區(qū)活動(dòng)綠化服務(wù)裝修管理應(yīng)急方法費(fèi)用核收安全服務(wù)內(nèi)部質(zhì)量評(píng)定：內(nèi)部審核管理評(píng)審日常監(jiān)督檢驗(yàn)定時(shí)監(jiān)督檢驗(yàn)服務(wù)質(zhì)量連續(xù)改善外部質(zhì)量評(píng)定：用戶滿意調(diào)查用戶投訴處理行業(yè)監(jiān)督檢驗(yàn)招標(biāo)書評(píng)審?fù)稑?biāo)書評(píng)審物業(yè)管理方案簽定協(xié)議簽署協(xié)議人力資源管理文件資料控制質(zhì)量統(tǒng)計(jì)控制信息交流管理采購(gòu)分包管理設(shè)備設(shè)施管理供水服務(wù)供電服務(wù)電梯服務(wù)空調(diào)服務(wù)消防監(jiān)控房屋維護(hù)設(shè)備維護(hù)空調(diào)設(shè)備保養(yǎng)維修電梯設(shè)備保養(yǎng)維修給水系統(tǒng)保養(yǎng)維修排水系統(tǒng)保養(yǎng)維修配電系統(tǒng)保養(yǎng)維修柴油發(fā)電機(jī)維護(hù)消防系統(tǒng)保養(yǎng)維修通風(fēng)系統(tǒng)保養(yǎng)維修閉路監(jiān)視系統(tǒng)維修共用天線系統(tǒng)維修環(huán)境/安全衛(wèi)生管理環(huán)境/安全原因識(shí)別及評(píng)價(jià)環(huán)境/安全原因控制環(huán)境/安全管理方案實(shí)施環(huán)境/安全相關(guān)法律、法規(guī)搜集 （注：采購(gòu)分包方含本企業(yè)全部服務(wù)外包過程）

第七章小區(qū)文化建設(shè)

小區(qū)文化建設(shè)人類社會(huì)進(jìn)入二十一世紀(jì)，伴伴隨社會(huì)生產(chǎn)力不停進(jìn)步和發(fā)展，大家物質(zhì)文化生活水平日趨提升，尤其是處于中國(guó)改革開放前沿陣地——深圳特區(qū)更不例外，大家對(duì)生活質(zhì)量和品味要求越來越高，一樣對(duì)辦公和文化環(huán)境要求也越來越高。大家更多是期待取得一個(gè)理想工作和生活氣氛，也就是物業(yè)管理行業(yè)所稱小區(qū)文化環(huán)境。小區(qū)文化建設(shè)是社會(huì)安定團(tuán)結(jié)需要，是物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)文化關(guān)鍵組成部分。作為企業(yè)必需滿足用戶對(duì)多種服務(wù)合理需求,包含對(duì)文化生活需求。所以,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)不停提升和豐富本身文化品味和文化活動(dòng)，來滿足用戶需求，達(dá)成企業(yè)和用戶相互溝通，和睦相處，共建安全文明小區(qū)。企業(yè)針對(duì)羅湖工商局大樓特殊位置、功效及人文環(huán)境，為充足表現(xiàn)“政府機(jī)關(guān)為民辦實(shí)事”形象，確定以下小區(qū)文化活動(dòng)方案：一、元旦、春節(jié)、五一、國(guó)慶、中秋等節(jié)日慶賀活動(dòng)；二、幫助羅湖區(qū)工商行政管理局展開乒乓球、網(wǎng)球、卡拉OK、登山等比賽和娛樂活動(dòng)；三、幫助做好普法工作宣傳。如“3.15”消費(fèi)者權(quán)益日、工商物價(jià)咨詢等法律、法規(guī)宣傳活動(dòng)；四、幫助羅湖區(qū)工商行政管理局舉行大型會(huì)議、培訓(xùn)、研討等活動(dòng)；

第八章費(fèi)用測(cè)算

費(fèi)用測(cè)算（此報(bào)價(jià)僅為參考報(bào)價(jià)，最終報(bào)價(jià)以投標(biāo)價(jià)為準(zhǔn)）一、物業(yè)管理費(fèi)：管理面積：12,450㎡第十二個(gè)月管理費(fèi)收入:12,450㎡×5.2元/月.㎡×12月=776，880.00元/年二、物業(yè)管理成本：(詳見支出測(cè)算表)成本支出中未包含公共水電費(fèi)支出，維修費(fèi)用只包日常小修費(fèi)用。三、物業(yè)管理利潤(rùn)：776，880.00元－771，078.00元=5，802.00元支出測(cè)算表序號(hào)支出類別支出項(xiàng)目計(jì)算式支出備注一人工支出1工資支出:管理人職員資機(jī)電維修職員資清潔綠化職員資安全職員資24人354,250.002人按本企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)75,400.004人按本企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)83,850.008人按本企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)52,000.0010人按本企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)143,000.002福利費(fèi)工資14%49,595.003工會(huì)經(jīng)費(fèi)工資2%7,085.004社保費(fèi)基礎(chǔ)工資15%53,138.00小計(jì)407,388二行政辦公支出1辦公用具/設(shè)施保養(yǎng)費(fèi)300元/月×123,600.002書報(bào)費(fèi)720.003通訊費(fèi)3部900元/月×1210,800.00辦公、維修和監(jiān)控各1部4交通費(fèi)200元/月×122,400.005招待費(fèi)5,000.006職員培訓(xùn)費(fèi)按本企業(yè)要求2，400.007管理員服裝費(fèi)2人980×43，920.008維修員服裝費(fèi)4人128×4×42，048.009其它雜項(xiàng)5,000.00小計(jì)35,888.00三公共設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)1供電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)綜合測(cè)算7,200.002消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)綜合測(cè)算6,000.003給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)綜合測(cè)算7,200.004電梯維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)3臺(tái)1000×3×1236，000.005樓宇車場(chǎng)日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)綜合測(cè)算4,800.00小計(jì)61,200.00四保安費(fèi)用1保安器材費(fèi)3臺(tái)2,050×37,000.00含無線電費(fèi)2保安服裝費(fèi)10人300×4×1012,000.003保安用具費(fèi)15人260×153,900.00含維修員、管理員小計(jì)22,900.00五環(huán)境管理費(fèi)用1園林綠化費(fèi)用綜合測(cè)算36，000.00包室內(nèi)2垃圾清運(yùn)費(fèi)130×12×23，120.003消殺費(fèi)、防白蟻費(fèi)用綜合測(cè)算4,000.004保潔工具、用具費(fèi)3,000×12綜合測(cè)算36,000.005外墻清洗綜合測(cè)算25,000.00十二個(gè)月兩次小計(jì)104，120.00六其它費(fèi)用支出1小區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用綜合測(cè)算5,000.002折舊費(fèi)綜合測(cè)算5,000.003不可預(yù)見費(fèi)用成本×5%32，074.804管理傭金成本×10%64，149.605管理費(fèi)稅金33，357.80小計(jì)139，582.20累計(jì)771，078.20注：以上報(bào)價(jià)不包含本體維修和大型機(jī)電設(shè)備維修費(fèi)用。

第九章合理化提議及管理服務(wù)承諾

第一節(jié)合理化提議如x物業(yè)企業(yè)取得羅湖工商局大樓物業(yè)管理權(quán)，將為羅湖區(qū)工商行政管理局提供包含安全服務(wù)、消防服務(wù)、清潔綠化服務(wù)、機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等高水準(zhǔn)日常物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，發(fā)明一個(gè)優(yōu)美、舒適辦公環(huán)境。同時(shí)，在合作、管理和節(jié)能降耗等方面將采取以下方法：1、設(shè)置代干洗衣點(diǎn)：本著低成本標(biāo)準(zhǔn)，在羅湖工商局大樓內(nèi)設(shè)置代干洗衣點(diǎn)，為羅湖工商局大樓工作人員提供方便、快捷和優(yōu)質(zhì)干洗服務(wù)。2、x物業(yè)企業(yè)數(shù)次組織物業(yè)管理教授去羅湖工商局大樓實(shí)地考察，了解了部分基礎(chǔ)情況，同時(shí)制訂出了一套《羅湖工商局大樓節(jié)能降耗方案》，我們認(rèn)為如采取該套方案能夠?yàn)榱_湖區(qū)工商行政管理局降低損耗，節(jié)省成本，同時(shí)還能比現(xiàn)在操作要方便，效率要提升。3、增加警示牌、機(jī)電設(shè)備標(biāo)志牌、綠化標(biāo)志牌、停車場(chǎng)線路指示牌及各樓層指示牌，方便前來辦事人員識(shí)別。4、提議在首層大堂設(shè)置導(dǎo)辦，服務(wù)于民，為前來辦事人民群眾提供辦公咨詢服務(wù)。

第二節(jié)管理服務(wù)承諾若我企業(yè)中標(biāo)后，我們?cè)谠擁?xiàng)目標(biāo)管理服務(wù)上作出以下承諾：一、自接管之日起兩年內(nèi)取得“區(qū)優(yōu)”，三年內(nèi)取得“市花園式、園林式達(dá)標(biāo)單位”等榮譽(yù)稱號(hào)；二、購(gòu)置管轄區(qū)內(nèi)公眾責(zé)任險(xiǎn)，降低管理風(fēng)險(xiǎn)