溫州商貿(mào)中心項(xiàng)目商業(yè)布局報(bào)告

溫州商貿(mào)中心商業(yè)業(yè)態(tài)布局報(bào)告致：凱里市廣泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貴陽基點(diǎn)企劃2010年9月9日

商業(yè)形式初探Ⅰ商業(yè)規(guī)模是確定商業(yè)類型的基本要素之一。適度的商業(yè)規(guī)模既有利于項(xiàng)目的整體發(fā)展，又能對(duì)將來的商業(yè)經(jīng)營(yíng)起到?jīng)Q定性作用。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，外向性質(zhì)就越強(qiáng)，呈現(xiàn)出成正比的關(guān)系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有：區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)容量；市場(chǎng)整體租售狀況對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響；項(xiàng)目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內(nèi)向型）；主力店的帶動(dòng)效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5）；競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響；市政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響；項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)規(guī)模的影響等等。商業(yè)規(guī)模01商業(yè)類別02合適的商業(yè)類別也是商業(yè)最重要的定位之一，主要包括：功能定位

按照商業(yè)所輻射的區(qū)域可分為外向型商業(yè)（服務(wù)半徑在5—10公里范圍內(nèi)，

常住人口不少于10萬人）、中間型商業(yè)（服務(wù)半徑在1.5公里范圍內(nèi)）、內(nèi)

向型商業(yè)（在規(guī)劃時(shí)僅考慮滿足本社區(qū)的居民消費(fèi)群）；按照業(yè)態(tài)類型可分為：日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、專業(yè)市場(chǎng)

等，但專業(yè)市場(chǎng)一般在商業(yè)密集區(qū)域或交通物流較為發(fā)達(dá)的區(qū)域；

檔次定位（分為低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔）；名稱建議（通常是綜合項(xiàng)目所處區(qū)域、項(xiàng)目自身特點(diǎn)、開發(fā)商名稱等來確定）。業(yè)態(tài)購(gòu)物中心百貨商店超市專業(yè)店專賣店便利店倉(cāng)儲(chǔ)店定義多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)商業(yè)集合體。經(jīng)營(yíng)日用工業(yè)品為主的綜合性零售商店以顧客自選方式經(jīng)營(yíng)的大型綜合性零售商場(chǎng)，又稱自選商場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，且擁有具備豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)專門經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)以經(jīng)營(yíng)生活資料為主的，儲(chǔ)銷一體、批量銷售、實(shí)行會(huì)員制的商店規(guī)模5萬-15萬平米為宜規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積在5000平方米以上標(biāo)準(zhǔn)超市:500-1500平米;大型綜合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具備一定規(guī)模,根據(jù)具體市場(chǎng)和產(chǎn)品特性而定根據(jù)具體經(jīng)營(yíng)的商品而定,一般在50-600平米面積在100平方左右規(guī)模較大產(chǎn)品/業(yè)態(tài)內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超市為核心店，集零售、餐飲、娛樂于一體；核心店面積不超過總面積80％商品結(jié)構(gòu)以服裝、家庭用品為主、種類齊全以食品為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)，滿足食品一次性購(gòu)全商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性和深度性，品種豐富，選擇余地大，主營(yíng)商品占經(jīng)營(yíng)商品的90％以上商品結(jié)構(gòu)以著名品牌、大眾品牌為主以速成食品、飲料、小百貨為主經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，如食品、日用品、耐用品商業(yè)形式對(duì)比03

項(xiàng)目特征初探Ⅱ商業(yè)情況01我國(guó)商業(yè)主要沿街布置，特別是十字交叉路口更是商業(yè)集中地帶。區(qū)政府、民生廣場(chǎng)依托凱開大道十字路口已形成經(jīng)開區(qū)頗具規(guī)模的商業(yè)廣場(chǎng)。但沿線過來商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂，商業(yè)氛圍淡薄。項(xiàng)目所處位置也將是十字交叉路口，且周邊住宅區(qū)云集，適當(dāng)?shù)臉I(yè)態(tài)布局將和民生廣場(chǎng)呼應(yīng)，形成經(jīng)開區(qū)商業(yè)核心。交通組織02作為以商業(yè)為主力開發(fā)導(dǎo)向的物業(yè)，道路通達(dá)性至關(guān)重要。項(xiàng)目主展示面臨交通干道－凱開大道，東臨中昊大道，先天具有交通優(yōu)勢(shì)。同時(shí)項(xiàng)目南側(cè)及西側(cè)還有城市微循環(huán)道路，區(qū)隔項(xiàng)目與其他項(xiàng)目。商業(yè)發(fā)展方向03凱里商業(yè)中心－大十字、小十字經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)－凱里城市副中心溫州商貿(mào)中心－經(jīng)開區(qū)商業(yè)中心

項(xiàng)目業(yè)態(tài)建議Ⅲ業(yè)態(tài)組合規(guī)劃01經(jīng)開區(qū)整體商業(yè)氛圍不強(qiáng)，項(xiàng)目雖然有成為經(jīng)開區(qū)商業(yè)核心的地理優(yōu)勢(shì)以及交通優(yōu)勢(shì)，但在短期內(nèi)仍然是為經(jīng)開區(qū)周邊社區(qū)進(jìn)行服務(wù)。超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：

社區(qū)商業(yè)的基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的三大基本業(yè)態(tài)；租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況；

部分商業(yè)業(yè)態(tài)在項(xiàng)目目前條件下開業(yè)經(jīng)營(yíng)，培育商業(yè)氛圍；符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。項(xiàng)目具有打造經(jīng)開區(qū)購(gòu)物中心的先天氣質(zhì)購(gòu)物中心各業(yè)態(tài)組合02類型業(yè)態(tài)效用主力店高端百貨大型超市家居廣場(chǎng)建材賣場(chǎng)有利影響：集客能力；品牌效應(yīng)；帶動(dòng)作用；廣告效應(yīng)；長(zhǎng)期租約不利影響：租期很長(zhǎng)，物業(yè)的后期處置要受限制；主力店的租金非常低；常帶有排他性協(xié)議；與整體的磨合難度大，需防范法律風(fēng)險(xiǎn)次主力店知名餐飲店、影劇院、大型書店或游樂場(chǎng)所聚客能力；租金回報(bào)遠(yuǎn)高于主力店；在營(yíng)業(yè)時(shí)間、管理成本、經(jīng)營(yíng)靈活性等方面比主力店占有優(yōu)勢(shì)品牌店飾品、服飾、化妝品等購(gòu)物中心盈利最多的部分；可豐富購(gòu)物中心的功能；個(gè)性品牌能聚集各類客源功能組合：集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、游樂于一體。一些大型的購(gòu)物中心甚至包含了酒店和辦公的功能。

黃金比例：最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30業(yè)態(tài)組合：主力店、次主力店、獨(dú)立店。“主力店是恒星，圍繞主力店周邊運(yùn)行是小行星般的次主力店、品牌店”。項(xiàng)目一層業(yè)態(tài)布局建議03核心業(yè)態(tài)：超市入口及超市聯(lián)營(yíng)區(qū)；銀行網(wǎng)點(diǎn)或移動(dòng)聯(lián)通通訊類網(wǎng)點(diǎn)。輔助業(yè)態(tài)：服務(wù)配套及服飾精品，二層商業(yè)入口。餐飲業(yè)態(tài)及社區(qū)便利業(yè)態(tài)。建材專業(yè)類業(yè)態(tài)。項(xiàng)目一層業(yè)態(tài)組合建議04業(yè)態(tài)商家超市綜合超市北京華聯(lián)、合力超市、凱里本土超市超市聯(lián)營(yíng)區(qū)化妝品、各銀行儲(chǔ)蓄所，移動(dòng)、聯(lián)通、電信營(yíng)業(yè)點(diǎn)餐飲大型餐飲本地知名餐飲連鎖店西餐咖啡雨花西餐、上島咖啡、米蘿西餐早餐小吃店便利店——24小時(shí)營(yíng)業(yè)便利店服務(wù)配套服飾精品服務(wù)配套藥店、照片沖印、花藝、書店、干洗等服飾精品男女裝精品點(diǎn)、運(yùn)動(dòng)品牌裝修建材——門、地板、燈飾、家具項(xiàng)目二層業(yè)態(tài)組合建議05綜合超市（二、三層）休閑類業(yè)態(tài)；網(wǎng)吧、美容美發(fā)，家用電器。（該區(qū)域若有二層）餐飲業(yè)態(tài)。（該區(qū)域若有二層）家具、家居飾品專賣場(chǎng)。

商家物業(yè)要求Ⅳ綜合超市標(biāo)準(zhǔn)01技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）10,000-20,000單層面積（㎡）5,000－10,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）－1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5進(jìn)深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時(shí)提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，貨梯兩部排污預(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個(gè)）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯中式酒樓標(biāo)準(zhǔn)02西餐咖啡店標(biāo)準(zhǔn)03技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個(gè)機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯便利店標(biāo)準(zhǔn)04技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－9進(jìn)深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯服務(wù)配套經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所面積通常不大，對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不高。服飾精品雖非日常購(gòu)買頻率較高的商品，但在社區(qū)商業(yè)中也發(fā)揮著重要作用，對(duì)于技術(shù)條件的要求與服務(wù)配套類商家基本相同。服務(wù)服飾類標(biāo)準(zhǔn)05美容SPA和美發(fā)兩者對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時(shí)，美容業(yè)態(tài)對(duì)外服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對(duì)展示性要求較高，其經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)也決定其對(duì)供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。一般情況下，美容SPA的經(jīng)營(yíng)樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層，大型美發(fā)則大多在二層。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）≤3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌冢盼鬯苤睆揭獙捨飿I(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯美容美發(fā)類標(biāo)準(zhǔn)06家居建材業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產(chǎn)品體積較大，對(duì)于經(jīng)營(yíng)面積的要求相對(duì)較大。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）100-1000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）≤3層高要求（m）≥3開間（m）3-5進(jìn)深（m）10-15物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯家居建材對(duì)于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的硬件技術(shù)要求符合自身經(jīng)營(yíng)的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對(duì)大面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來達(dá)到，這樣在規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)建筑時(shí)可有較大的靈活性。家居建材類標(biāo)準(zhǔn)07專業(yè)店標(biāo)準(zhǔn)08一般包括家居建材、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、服飾店（ApparelShop）等。物業(yè)基本要求商圈基本要求選址多樣化：多設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)；商圈范圍不定，目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客。主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定；設(shè)有一定規(guī)模的停車場(chǎng)蘇寧電器國(guó)美電器商圈區(qū)位城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利商業(yè)街店：臨街商鋪（一層），處于市級(jí)商圈、區(qū)級(jí)商圈；店中店：大型商場(chǎng)或大型超市內(nèi)，或接近電器或日用消費(fèi)品區(qū)；市級(jí)區(qū)級(jí)商圈社區(qū)店：緊鄰大型社區(qū)，交通樞紐等處且已形成一定規(guī)模的商圈物業(yè)要求產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、清晰產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、清晰產(chǎn)權(quán)面積3000平方米以上小型店：30～50平米。中型店：80