上海浦東塘橋2631地塊價(jià)格建議報(bào)告

浦東塘橋263-1地塊工程入市價(jià)格建議報(bào)告上海筑城營銷籌劃2009-102宏觀市場分析整體市場走勢辦公市場整體走勢PART13全市住宅市場第一局部整體市場解讀成交面，08年整體房地產(chǎn)市場進(jìn)入高度盤整階段，成交萎靡，08年下半年始終處于供大于求的局面，成交量始終低于10萬方，進(jìn)入09年隨著政府救市力度的加大，市場開始呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象，至09年6月成交量到達(dá)最高位，同比08年同期成交量上漲114.8%，已經(jīng)超出07年同期水平，進(jìn)入09年下半年成交量有所下降但仍舊遠(yuǎn)好于08年同期，市場供不應(yīng)求明顯；供給面，08年下半年至今除09年一月供給量較少外，其他階段供給均較平穩(wěn)，月供給量保持在10萬方以上；成交價(jià)格，08年下半年至09年上半年市場價(jià)格走勢較平穩(wěn)，進(jìn)入09年下半年隨著市場需求集中釋放，呈現(xiàn)“量價(jià)齊升”的局面，09年8月成交均價(jià)更是突破了20000元/㎡大關(guān)，同比08年漲幅達(dá)37.5%；在經(jīng)歷08年樓市大蕭條之后，進(jìn)入09年以后市場逐步開始回暖，人們對于通脹的預(yù)期，在樓市進(jìn)入傳統(tǒng)的“金九銀十”階段，市場成交熾熱；市場回暖，樓市成交向好呈現(xiàn)量價(jià)齊升數(shù)據(jù)來源：方方工作室、佑威數(shù)據(jù)系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn)4第一局部整體市場解讀隨著市場大經(jīng)濟(jì)的回暖，辦公市場成交呈現(xiàn)積極態(tài)勢，中心區(qū)域高品質(zhì)辦公物業(yè)受青睞，9月成交量到達(dá)了40.6萬，至08年以來成交歷史之最，同比成交更是上漲了達(dá)408%；從09年的成交價(jià)格來看，自09年5月以來呈直線上漲趨勢，9月主力成交價(jià)格為29481元/㎡，同比08年上漲82.6%；數(shù)據(jù)來源：方方工作室、佑威數(shù)據(jù)系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn)全市銷售型辦公大經(jīng)濟(jì)回暖，市場高品質(zhì)物業(yè)受青睞，成交同比08年上漲408%浦江雙輝大廈集中成交189445平方米5第一局部——整體市場解讀09年7、8、9月，內(nèi)環(huán)內(nèi)銷售型辦公主力成交集中于虹口和浦東兩區(qū)，共成交了248885㎡，占總成交量的81.89%，但值得注意的，在成交最活潑的兩個(gè)區(qū)域，成交量均為集中收購拉動(dòng)；從本案所處的浦東區(qū)來看，7、8、9三個(gè)月共成交216217㎡，其中9月，位于浦東銀城路的浦江雙輝大廈，至9月開盤之初成交80套單元，成交均價(jià)44857元/㎡；內(nèi)環(huán)內(nèi)辦公近期成交成交主要集中于浦東虹口兩區(qū)，成交多為集中收購數(shù)據(jù)來源：方方工作室、佑威數(shù)據(jù)系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn)浦江雙輝大廈成交189445㎡成交均價(jià)為44857元/㎡

上海港國際客運(yùn)中心15000㎡，59500元/㎡6全市商業(yè)成交小戶型、低總價(jià)投資類商鋪依舊為市場關(guān)注熱點(diǎn)成交面，全市商業(yè)成交曲線整體呈現(xiàn)波浪式，08年下半年商業(yè)市場受大經(jīng)濟(jì)影響成交量始終未突破10萬方，09年上半年，市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境開始好轉(zhuǎn)，08年下半年推出的多個(gè)小戶型低總價(jià)的投資型商鋪〔上海箱包城、青年城、綠天商城〕開始得到關(guān)注，環(huán)比08年下半年成交量大幅上漲，近階段由于人們普遍對于通脹的不良預(yù)期，作為投資類產(chǎn)品的商品依舊受到市場關(guān)注，成交量到達(dá)09年之最；供給面，除08年下半年和09年9月有集中放量的現(xiàn)象外，其他階段市場商鋪供給量始終在地位徘徊；成交價(jià)格，08年至今，商鋪成交均價(jià)整體呈上漲態(tài)勢，較08年之初，整體均價(jià)同比上漲40.3%;從本案所處的區(qū)域及周邊來看，商業(yè)成交量僅有“雙輝大廈”〔2345㎡〕，“證大立方大廈”〔1976㎡〕，“鄂爾多斯國際大廈”〔1158㎡〕，“中融碧玉藍(lán)天大廈”〔1255㎡〕，區(qū)域商業(yè)開展較成熟，商業(yè)工程較少是成交量較少的主要原因；數(shù)據(jù)來源：方方工作室、佑威數(shù)據(jù)系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn)7市場小結(jié)整體市場顯現(xiàn)向好局面，成交市場”量價(jià)齊升”第一局部整體市場解讀住宅

隨著市場回暖，整體住宅市場開始顯現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，大浦東、普陀、嘉定、寶山等中外環(huán)區(qū)域成交量大幅上漲；

08年市場調(diào)整帶來的需求階段性壓抑在09年，政府大力救市的背景下得到釋放，伴隨著人們對于經(jīng)濟(jì)通脹預(yù)期的加劇，市場再次進(jìn)入非理性“量價(jià)齊升”的走勢；全市住宅呈現(xiàn)“量價(jià)齊升”的局面，辦公辦公市場在經(jīng)歷了世界大經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來的沖擊后，進(jìn)入09年下半年市場開始活潑，成交大幅攀升，內(nèi)中環(huán)高檔寫字樓再次成為市場搶購熱點(diǎn)；成交多為集中收購行為，故未來高端寫字樓市場需求不明朗；大面積集中收購，高端寫字樓市場成交量上漲商業(yè)伴隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，作為投資市場之一的商業(yè)也逐漸開始成為市場關(guān)注焦點(diǎn)，小戶型、低總價(jià)投資型商鋪為市場熱捧；隨著市場成交熾熱，成交價(jià)格一路飛漲，08年至今，成交均價(jià)同比上漲40.3%，隨著市場對于經(jīng)濟(jì)通脹預(yù)期的加重，預(yù)計(jì)后階段該市場仍將是投資市場關(guān)注的焦點(diǎn)；小戶型、低總價(jià)投資型商鋪依舊為市場關(guān)注熱點(diǎn)8市中心辦公市場研究全市主力在售辦公樓全市辦公樓價(jià)格體系主力工程去化情況PART29第二局部辦公市場研究全市銷售型辦公樓在售總量超過50萬㎡，主要集中于四川北路四平路、黃興公園、長風(fēng)公園板塊內(nèi)環(huán)中環(huán)黃興公園四川北路四平路五角場不夜城長風(fēng)中山公園靜安寺曹楊路浦東內(nèi)環(huán)萬達(dá)商業(yè)廣場C座綠地匯創(chuàng)大廈海上碩合城白玉蘭廣場滬東財(cái)富愛家國際上海信息大廈陸家嘴金品駿豐國際海泰國際中信廣場天宸玫瑰園嘉杰國際人民廣場恒利國際萬泰國際華寧國際飛洲時(shí)代華森時(shí)代企業(yè)廣場北岸長風(fēng)匯銀銘尊國浩長風(fēng)匯華大廈旭輝商務(wù)廣場10全市銷售型辦公樓在售總量超過50萬㎡，以5A標(biāo)準(zhǔn)、CBD核心區(qū)、景觀辦公、商辦綜合體特點(diǎn)為主所處板塊主力在售項(xiàng)目總體量辦公標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)單套戶型（㎡）目前售價(jià)（元/㎡）在售量（㎡）備注五角場板塊綠地匯創(chuàng)大廈544681800-200014107、190、200、35116000-1800041475一棟5.2m挑高、一棟平層萬達(dá)廣場C座30317126324114、161、170、1832400005A甲級(jí)，政企扶持型黃興公園板塊海上碩和41707900、19007、16163、166、199、2121400034700公寓式辦公、乙級(jí)白玉蘭64692129313、24118、242、400-6001500017803沿河、俯瞰黃興公園滬東財(cái)富180000109224、2653、60、79、831700017343小戶型精裝修公寓式辦公愛家國際33157100016100、137、171、33018000-2000011324Artdeco風(fēng)格，現(xiàn)房四平路及四川北路駿豐國際5100013002883、118、123、151、2262500026176雙軌，集中商業(yè)+5A辦公嘉杰國際24000123327112、215、219、整層2700016544集中商業(yè)+甲級(jí)辦公，整層出售+分拆零售中信廣場104241221747156、194、212、5646000071934地標(biāo)建筑、商辦綜合體天宸玫瑰廣場39200

140028200-1400

23000-2800039200

10號(hào)線、集中商業(yè)+5A海泰國際33765100027/28000-380007729老樓改建，江景現(xiàn)房不夜城板塊企業(yè)廣場18000019003567、83、124、160、1802500024299標(biāo)準(zhǔn)5A辦公華森鉆石廣場////2700025000酒店、辦公、商業(yè)綜合體長風(fēng)板塊匯華大廈58221800、110014、28112、150、160、202、23420000-2500016432小戶型公寓式辦公國浩長風(fēng)150000100030118、205、214、22318000-200005657160萬方綜合體、俯瞰長風(fēng)公園北岸長風(fēng)2895451100-150019118、270、320、370250000商辦綜合體、俯瞰長風(fēng)公園匯銀銘尊1369151300-200013164、214、229、29322000-2700043533總部級(jí)5A辦公旭輝商務(wù)廣1458、70、78、90、9525000以上36415挑高小戶型公寓式辦公曹楊路飛洲時(shí)代29465120013164、213、274、113223000219315A辦公、老樓改造中山公園華寧廣場5822181014、282022800017186俯瞰中山公園、辦公+集中商業(yè)人民廣場恒利國際31680137026、7200-14004500023194大戶型、人民廣場CBD浦東內(nèi)環(huán)上海信息大廈4203916493080、110、150、3103000064585A標(biāo)準(zhǔn),浦東行政辦公區(qū)陸家嘴金品2850012001289、100、230、26029000-320002430100㎡小挑高，公寓式辦公靜安寺萬泰國際24627720、900、934、95026224、252、720、93440000180935A辦公、成熟地段11第二局部辦公市場研究全市辦公價(jià)格體系市中心頂級(jí)地段的高端物業(yè)可售量趨緊，總量缺乏12萬方在售量：118387

㎡60000元/㎡中融碧玉藍(lán)天大廈50000元/㎡中信廣場45000元/㎡恒利國際40000元/㎡萬泰國際Ⅱ梯隊(duì)：25000-40000元/㎡28000-38000元/㎡海泰國際29000-32000元/㎡陸家嘴金品30000元/㎡上海信息大廈28000元/㎡華寧國際27000元/㎡嘉杰國際、華森鉆石23000-28000元/㎡天宸玫瑰廣場25000元/㎡旭輝商務(wù)廣場、駿豐國際、企業(yè)廣場、北岸長風(fēng)22000-27000元/㎡匯銀銘尊20000-25000元/㎡匯華大廈24000元/㎡萬達(dá)廣場C座23000元/㎡飛洲時(shí)代在售量：168786㎡在售量：193708元/㎡18000-20000元/㎡愛家國際、國浩長風(fēng)16000-18000元/㎡綠地匯創(chuàng)大廈17000元/㎡滬東財(cái)富15000元/㎡白玉蘭廣場14000元/㎡海上碩合城13000元/㎡共和國際內(nèi)環(huán)中環(huán)黃興公園四川北路四平路五角場不夜城長風(fēng)中山公園靜安寺曹楊路浦東內(nèi)環(huán)人民廣場Ⅰ梯隊(duì)：40000元/㎡以上在售量：114601㎡Ⅲ梯隊(duì)：20000-25000元/㎡Ⅳ梯隊(duì)：20000元/㎡12第二局部辦公市場研究辦公市場小結(jié)局部優(yōu)質(zhì)物業(yè)被集中收購，高端寫字樓市場需求不明朗價(jià)格第一梯隊(duì)為40000元/㎡以上工程，分別分布于人民廣場、靜安寺、四川北路、小陸家嘴四大CBD；以價(jià)格梯隊(duì)區(qū)分，在售量主要集中于第四梯隊(duì)20000元/㎡以下，在銷量近20萬㎡，占全市總在售量的近40%；收購09年3月，中國上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份收購上海浦項(xiàng)廣場，被統(tǒng)一收購98531㎡；09年8月3日，上海農(nóng)村商業(yè)銀行以10.48億元買下了中融碧玉藍(lán)天的10個(gè)樓面和4個(gè)鋪位超過2萬平方米；09年8月16日，國投亞華以9.58億買下了位于虹口北外灘的上海港國際客運(yùn)中心1.5萬多平方米的638號(hào)樓；09年8月19日，8月19日潘石屹花24.5億收購的上海第一爛尾樓東海廣場；銷量08年下半年至今，成交量主要集中在浦東、虹口、普陀、靜安等區(qū)域，總成交量為55.6萬，成交均價(jià)37485元/㎡；內(nèi)環(huán)內(nèi)寫字樓成交量熾熱，但在成交背后多為集中收購，整體需求市場依舊不明朗，未來前景不容樂觀；以40000元/㎡以上為第一價(jià)格梯隊(duì)，以20000元/㎡以下的第四梯隊(duì)在售量最大多個(gè)中心板塊CBD中的高價(jià)工程，均有局部樓層被統(tǒng)一收購內(nèi)環(huán)內(nèi)高端寫字樓物業(yè)成交旺盛，成交量多為整體收購拉動(dòng)，市場需求不明朗13區(qū)位認(rèn)知及工程解讀區(qū)位認(rèn)知和產(chǎn)品分析入市價(jià)格定位1、辦公2、商業(yè)3、車庫PART314塘橋板塊規(guī)劃成熟居住區(qū)，交通便捷，配套成熟，辦公市場潛力巨大交通換乘便捷生活配套成熟沃爾瑪、易初蓮花大賣場、建行、工行和郵局等設(shè)施一應(yīng)俱全南浦廣場、世紀(jì)公園2、4、6、9號(hào)線〔規(guī)劃〕軌道交通干線途徑第三局部工程解讀818、796、522等多條公交線路經(jīng)過辦公市場潛力巨大臨靠世博展示區(qū)，隨著世博會(huì)德召開，未來將有大量貿(mào)易、廣告及會(huì)展類企業(yè)大量涌入，未來區(qū)域市場辦公需求直徑1.9千米陸家嘴金融商貿(mào)區(qū)沃爾瑪南浦大橋由由國際世紀(jì)公園商貿(mào)區(qū)塘橋本案M4塘橋站南浦廣場公園2號(hào)線9號(hào)線（規(guī)劃）6號(hào)線竹園商貿(mào)區(qū)上海世博展館區(qū)域新上海商業(yè)城4號(hào)線15塘橋板塊辦公現(xiàn)狀緊靠陸家嘴、竹園金融貿(mào)易中心，區(qū)域以住宅為主，辦公欠缺項(xiàng)目名稱辦公等級(jí)總體量標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層凈高得房率出租率租賃價(jià)格智能化系統(tǒng)由由國際甲級(jí)36529㎡2000平方米2.70米70%80%4.5-6元/㎡.天寬帶;5A強(qiáng)生大廈乙級(jí)42100㎡

2000平方米

2.70米65%

95%

2.5-3.5元/㎡.天寬帶;

緊靠陸家嘴金融貿(mào)易中心交通規(guī)劃落實(shí)到位，南浦大橋，軌道交通2、4、6落成，9號(hào)線規(guī)劃區(qū)域原來以住宅為主，配套開展成熟依托資源產(chǎn)品特點(diǎn)租賃價(jià)格辦公物業(yè)租金都在美元/平米·天之間，，出租率高客戶特點(diǎn)行業(yè)：金融類、貿(mào)易類、商業(yè)效勞類型：跨國公司、國企行業(yè)知名大型企業(yè)區(qū)域品質(zhì)較高的辦公樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積在2000平米左右，總體量在5萬左右；第三局部工程解讀16周邊辦公現(xiàn)狀高標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)辦公比例增多，辦公氣氛較好，入租率均達(dá)85%以上項(xiàng)目名稱租金標(biāo)準(zhǔn)出租率由由國際4-6甲級(jí)80%強(qiáng)生大廈2.5-3.5乙級(jí)95%城建大廈7.8-8.1甲級(jí)85%同盛大廈4.6-6.5甲級(jí)85%寶鋼大廈3.5-4.2乙級(jí)90%雙鴿大廈3.5-4.5乙級(jí)80%浦項(xiàng)大廈8.75-9.3甲級(jí)95%錢江大廈3.5-4.2乙級(jí)85%中達(dá)廣場4.2-4.5乙級(jí)80%長泰國際6-8.75甲級(jí)85%辦公企業(yè)多集中于兩類，金融配套型和外貿(mào)物流型企業(yè)第三局部工程解讀17工程認(rèn)知周邊為老舊居民區(qū)，公交線路便捷，距離軌交4號(hào)線步行3分鐘地址浦東南路塘橋路總用地面積6096㎡總建筑面積46463㎡地上建筑面積39251㎡地下建筑面積7212㎡標(biāo)準(zhǔn)層1200㎡裙房面積6962㎡容積率6.44第三局部工程解讀1、工程位于浦東南路以東，塘橋路以北，地塊呈L型，東西最長約139米，南北寬78米2、周邊為老舊居民住宅區(qū)3、周邊交通便捷，818、796、522等多條交通路線經(jīng)過，M4塘橋站步行3分鐘工程現(xiàn)狀本案正西正西正北正北正東正南周邊及交通周邊及交通18戶型及配置戶型面積不規(guī)整,車位缺乏為主要缺點(diǎn)第三局部工程解讀自然單元面積在150-180㎡左右，可自由分割建筑高度主樓116.75m裙房19.35m建筑層數(shù)主樓26層裙房5層層高辦公樓、裙房3.5m地下一層5.2m容積率6.44如概率42.23%綠地率16.5%機(jī)動(dòng)車位117個(gè)地上17個(gè)地下100個(gè)車位較少，不符合甲級(jí)辦公樓品質(zhì)要求桶狀樓設(shè)計(jì)，辦公單元分割不規(guī)整19工程定位思考打造區(qū)域中高端甲級(jí)寫字樓從工程出發(fā)區(qū)位特征未來規(guī)劃產(chǎn)品優(yōu)勢全市范圍浦東辦公市場從市場出發(fā)1、以自住為主的區(qū)域，配套成熟2、軌道交通三線換乘樞紐3、陸家嘴金融貿(mào)易中心、竹園商務(wù)區(qū)域和世紀(jì)公園之間1、板塊規(guī)劃不斷開展成熟2、交通規(guī)劃落實(shí)到位1、5A甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)2、面積分割自由性大1、區(qū)域辦公稀缺，主要以租賃為主，出租率高，回報(bào)豐厚；2、可售型辦公價(jià)格位于全市標(biāo)桿；1、CBD可售型辦公供給偏少；2、甲級(jí)銷售型辦公更是極其稀缺成熟、便捷優(yōu)越、潛力高品質(zhì)產(chǎn)品稀缺性CBD區(qū)域投資價(jià)值填補(bǔ)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌隹杖币劳嘘懠易?、竹園兩大成熟商圈打造區(qū)域中高端甲級(jí)寫字樓是本工程的定位定價(jià)出路第三局部工程解讀20上市價(jià)格研判鎖定價(jià)格區(qū)間區(qū)域價(jià)格比較租金回報(bào)推導(dǎo)PART421第四局部價(jià)格研判-辦公全市價(jià)格體系鎖定市級(jí)頂級(jí)辦公物業(yè)的價(jià)格區(qū)間，制定二分法的價(jià)格定位200002500030000四川北路四平路市級(jí)CBD中山公園長風(fēng)城竹園世紀(jì)公園不夜城350004000045000華寧廣場北塔華寧廣場南塔↑中信廣場匯銀銘尊國浩長風(fēng)北岸長風(fēng)恒利國際萬泰國際嘉杰國際愛家國際海泰國際玫瑰廣場華森鉆石企業(yè)廣場駿豐國際↑中融碧玉陸家嘴金品證大立方上海信息大廈市級(jí)物業(yè)價(jià)格定位二分法——1、同一區(qū)域〔浦東內(nèi)環(huán)〕價(jià)格和租金參比2、市域性同類物業(yè)的流量情況參考？22基于此，我司將為您建立一套完善的策略工具包——工程上市模型，以解決時(shí)機(jī)、銷售速率、價(jià)格的三者平衡問題，實(shí)現(xiàn)三者之間最合理的平衡點(diǎn)：價(jià)格策略模型：主要竟品量化類比STEP1通過板塊市場與區(qū)域內(nèi)競品銷售價(jià)格比較確定工程基準(zhǔn)價(jià)格STEP2根據(jù)市中心銷售型寫字樓的銷量速率，預(yù)判本案的銷售周期STEP3STEP4通過竟品類比于租賃行情確立基準(zhǔn)價(jià)格確立基準(zhǔn)價(jià)格銷售流量參比通過板塊市場租賃市場行情修正工程基準(zhǔn)價(jià)格整體市場調(diào)整下，預(yù)計(jì)本案上市的落位區(qū)間STEP5入市價(jià)格模擬租賃市場價(jià)格行情第四局部價(jià)格研判-辦公23主要競品：區(qū)域內(nèi)與本案相似產(chǎn)品稀缺，本案在區(qū)域范圍內(nèi)具有一定產(chǎn)品優(yōu)勢強(qiáng)生大廈建筑形態(tài)1棟27F體量42617㎡

主力面積100㎡等級(jí)乙級(jí)租賃階段90%由由國際大廈建筑形態(tài)1棟23F體量36523㎡

主力面積100-200㎡等級(jí)甲級(jí)銷售階段80%去化率價(jià)格模型STEP1租賃市場價(jià)格行情STEP2確立基準(zhǔn)價(jià)格STEP3STEP4STEP5主要競品量化類比1入市價(jià)格模擬銷售流量參比第四局部價(jià)格研判-辦公直徑1.9千米竹園商貿(mào)區(qū)沃爾瑪南浦大橋由由國際世紀(jì)公園板塊塘橋本案M4塘橋站南浦廣場公園上海世博會(huì)場館陸家嘴金融商貿(mào)區(qū)新上海商業(yè)城24因素權(quán)重浦東內(nèi)環(huán)本案上海信息大廈證大立方德加置地證大五道口板塊/塘橋世紀(jì)公園世紀(jì)公園陸家嘴濱江世紀(jì)公園位置0.18888.58配套0.057.58888項(xiàng)目規(guī)模0.057.588.588.5外觀0.1588.597.58公共部位0.17.58.58.57.58.5設(shè)施設(shè)備創(chuàng)新0.0588.58.588停車位0.27.58.5888戶型設(shè)計(jì)0.288.5989工程進(jìn)度0.057.5887.58發(fā)展商品牌0.0587.5888得分100%7.6758.3258.357.98.275百分比20%20%40%20%銷售均價(jià)(元/㎡)31000320003200035000主要競品的量化類比：以工程所屬板塊及鄰近板塊在售竟品為主要參比對象本案靜態(tài)價(jià)格：31000*7.675/8.325*20%+32000*7.675/8.835*20%+32000*7.675/7.9*140%+35000*7.675/8.275*20%=30526元/㎡1價(jià)格模型STEP1租賃市場價(jià)格行情STEP2確立基準(zhǔn)價(jià)格STEP3STEP4STEP5主要競品量化類比入市價(jià)格模擬銷售流量參比第四局部價(jià)格研判-辦公25價(jià)格模型STEP1租賃市場價(jià)格行情STEP2確立基準(zhǔn)價(jià)格STEP3STEP4STEP5入市價(jià)格模擬主要競品量化類比區(qū)域內(nèi)辦公產(chǎn)品租賃價(jià)格2本案按租賃市場價(jià)格：租金*365天*出租率/投資回報(bào)率=5.5*365*85%/6%=28439元/㎡樓盤名稱位置租金行情（元/天/平米）強(qiáng)生大廈浦建路2.7-3.0由由國際浦建路5.3-6.0中達(dá)廣場東方路4.2-4.5同盛大廈福山路4.6-6.5長泰國際世紀(jì)大道6.5-7.0本案處于塘橋區(qū)域，商辦氣氛與竹園、陸家嘴商務(wù)區(qū)有一定差距，故租賃價(jià)格取區(qū)域高位值〔5.5元/天/平米〕按6%的投資回報(bào)率計(jì)算目前的售價(jià)行情均價(jià)類別/單位成交均價(jià)權(quán)重竟品市場量化類比3052670%租賃市場價(jià)格行情2843930%本案平均價(jià)本案修正價(jià)格：30526*70%+28439*30%=29900元/㎡基準(zhǔn)價(jià)格確立3銷售流量參比第四局部價(jià)格研判-辦公26價(jià)格模型入市價(jià)格推算整體市場回暖，品質(zhì)辦公需求旺盛4STEP1租賃市場價(jià)格行情STEP2確立基準(zhǔn)價(jià)格STEP3銷售流量參比STEP4STEP5主要競品量化類比

整體市場成交回暖；區(qū)域市場開發(fā)潛力較大；區(qū)域大量成交基于整體收購，未來市場需求不明朗；我們認(rèn)為，至明年上半年本案上市，區(qū)域市場對于可售型辦公樓有一定需求量，但基于市場需求不明朗性入市價(jià)格模擬本案明年上半年的推算價(jià)格應(yīng)趨于保守30000—32000元/㎡第四局部價(jià)格研判-辦公27價(jià)格模型本案銷售周期參比中心城區(qū)可售型辦公的銷售速率5STEP1租賃市場價(jià)格行情STEP2確立基準(zhǔn)價(jià)格STEP3銷售流量參比STEP4STEP5主要競品量化類比入市價(jià)格模擬項(xiàng)目名稱辦公體量（㎡）3個(gè)月銷售率6個(gè)月銷售率12個(gè)月銷售率累計(jì)銷售率月均銷售率累計(jì)成交價(jià)格（元/㎡）中融碧玉6637211947159291792021903199155223亞洲大廈12375259944558786878674333829東旅大廈1427010132128431427014270114230543大華匯智大廈2336123474761425019857116826921證大五道口50462302830281917629773151425736企業(yè)廣場39000234093601443014820117025692鄂爾多斯大廈22692748888501838118381158825208銘德國際廣場1800032405220109801260090023504上海信息大廈393499837145592715136595157421853證大立方大廈334106682103572505827062100221846愛家國際大廈284606830145151707617930113819239綠地和創(chuàng)大廈4008120842320654008140081320619111從主力去化情況來看，12個(gè)月銷售面積在14000-25000之間體量在25000㎡以下產(chǎn)品，去化相對較好除中融、證大五道口、企業(yè)廣場后期轉(zhuǎn)售為租或租售并舉外，其他各案的月均去化均在1000-1500之間體量與本工程相當(dāng)?shù)墓こ?，月均去化?000-1500㎡之間第四局部價(jià)格研判-辦公28價(jià)格模型本案銷售周期參比中心城區(qū)可售型辦公的銷售速率5STEP1租賃市場價(jià)格行情STEP2確立基準(zhǔn)價(jià)格STEP3銷售流量參比STEP4STEP5主要競品量化類比入市價(jià)格模擬12個(gè)月銷售率在14000-25000之間月均去化率均在1000-1500之間體量在25000㎡以上去化較慢本案上市價(jià)格在30000-32000元/㎡之間，辦公體量2.78萬㎡預(yù)計(jì)本案月均銷售在12003個(gè)月銷售率：5000-70006個(gè)月銷售率：10000-1200012個(gè)月銷售率：15000-20000預(yù)計(jì)整盤銷售周期在16-20個(gè)月第四局部價(jià)格研判-辦公29因素權(quán)重本案浦東內(nèi)環(huán)浦江雙輝鄂爾多斯國際中融碧玉藍(lán)天證大五道口板塊/塘橋塘橋小陸家嘴新上海商業(yè)城小陸家嘴位置交通0.2588.598.58區(qū)域人流量0.288988周邊配套0.058.58988.5項(xiàng)目規(guī)模0.0588.58.58.58面寬進(jìn)深層高0.188.58.588設(shè)施設(shè)備0.17.58.58.58.58.5停車位0.157.58.58.588物業(yè)管理0.057.58.58.58.58.5發(fā)展商品牌0.058888.58百分比100%7.8758.358.7258.258.1

25%25%25%25%銷售均價(jià)(元/㎡)

45000520005000035000本案靜態(tài)價(jià)格：45000*7.875/8.35*25%+52000*7.875/8.725*25%+54000*7.875/8.25*25%+35000*7.725/8.1*25%=42782元/㎡第四局部價(jià)格研判-商業(yè)區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)裙房多為開發(fā)商持有進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理，銷售型商業(yè)較少，以下為區(qū)域幾個(gè)銷售型商業(yè)工程與本工程作市場類比項(xiàng)目商業(yè)總體量開盤時(shí)間銷售率月均銷售面積㎡浦江雙輝12452009-9-3100%1245鄂爾多斯國際大廈163112006-11-789.9%695中融碧玉藍(lán)天86142009-7-314%626預(yù)計(jì)工程半年后上市，根據(jù)市場商業(yè)工程價(jià)格上漲作修正〔按半年漲幅2.5%〕43595元/㎡根據(jù)市場在售辦公樓裙房商業(yè)，預(yù)計(jì)一個(gè)高品質(zhì)寫字樓裙房物業(yè)月均去化將在500-1000平米左右。由于區(qū)域在售型商鋪并不多，故后市價(jià)格將有一定的上漲空間。30項(xiàng)目單元面積租金/價(jià)格開盤時(shí)間出租率/銷售率本項(xiàng)目17///證大五道口大廈43-4740000（元/㎡）2009-2100%德加置地大廈32297119（元/㎡）2009-6100%鄂爾多斯國際1500個(gè)1650元/輛/月/100%第四局部價(jià)格研判-車位區(qū)域周邊工程車位主要以租賃為主，本工程設(shè)計(jì)上車位較少〔僅有117個(gè)〕，故不建議出售31類工程借鑒及工程思考飛洲國際飛洲時(shí)代江山大廈PART5第五局部類工程借鑒及工程思考32按照市場規(guī)律得出本工程16-20個(gè)月的營銷周期是合理的，但是鑒于開發(fā)商的對于資金回收的預(yù)期以及對于市場風(fēng)險(xiǎn)的躲避，我們挑選了幾個(gè)與本工程較類似的成功工程進(jìn)行分析，找出縮短工程銷售周期的方法途徑主要參考工程：1、飛洲國際——徐家匯2、飛洲時(shí)代——普陀3、江山大廈——徐家匯參考理由：民營企業(yè)收購——開發(fā)商系溫州民企工程在物業(yè)形態(tài)上與工程相類似——辦公+商業(yè)工程總體及辦公銷售面積上與本工程相當(dāng)——25000-30000㎡之間

第五局部類工程借鑒及工程思考33爛尾項(xiàng)目爛尾原因爛尾年數(shù)項(xiàng)目原有優(yōu)勢項(xiàng)目原有劣勢收購公司本案資金不足11地段、配套成熟設(shè)計(jì)老舊/飛洲國際大廈資金不足8地段、配套成熟設(shè)計(jì)老舊民企飛洲時(shí)代大廈資金不足6地段、配套成熟設(shè)計(jì)老舊民企江山大廈資金不足8地段、配套成熟設(shè)計(jì)老舊溫州民營企業(yè)飛雕集團(tuán)褔禧大廈資金不足5地段、配套成熟設(shè)計(jì)老舊大飛機(jī)公司參考工程市場爛尾多為受上世紀(jì)金融危機(jī)影響，地段優(yōu)越、配套成熟市場一般爛尾因素1-資金缺乏后續(xù)不力2-手續(xù)不全規(guī)劃不過關(guān)3-質(zhì)量問題參考工程一覽受上世紀(jì)亞洲金融危機(jī)影響，現(xiàn)上海市場遺留下來了大量爛尾樓，而在市場資源稀缺的大市場下，這些爛尾樓成了開發(fā)商眼中開展的契機(jī)，由于這些工程多處于內(nèi)環(huán)核心CBD，周邊道路交通便利，商業(yè)配套開展成熟，而隨著世博會(huì)的臨近，這些爛尾工程勢必在一定程度上影響上海整個(gè)城市的市容市貌，政府部門也加大了市場的整治力度，積極推動(dòng)市場爛尾樓改造。第五局部類工程借鑒及工程思考34項(xiàng)目總辦公體量開盤時(shí)間已售銷售周期（月）月均銷售量銷售均價(jià)銷售均價(jià)月均增長率全市階段成交月均面積（㎡）飛洲國際大廈290922004-6-292909210（90%）2900206500.9%343飛洲時(shí)代大廈294642008-5-1576051744720706-0.2%682

江山大廈281662005-7-25281669（80%）2503224122%329上行市場上行市場下行市場參考工程解讀重新包裝上市，“量價(jià)”遠(yuǎn)大于同期市場成交面積上述三個(gè)工程分別開盤于市場上行及盤整階段，分三個(gè)階段分別可以看出，除“飛洲時(shí)代”月均成交低于全市辦公樓月均工程成交面積外，“飛洲國際”及“江山大廈”遠(yuǎn)高于市場平均水平成交均價(jià)左圖可以看出3個(gè)工程多以低開高走的模式進(jìn)行開盤銷售，在價(jià)格上漲的幅度上看，經(jīng)過一年的銷售周期，“飛洲國際”上漲了11%，“江山大廈”上漲了24%，“飛洲時(shí)代”下跌了3%〔宏觀市場盤整階段〕，月均漲幅在1-2%之間注：1、數(shù)據(jù)來源于佑威數(shù)據(jù)庫2、全市階段成交面積——全市和類比工程營銷周期同步的月均每個(gè)工程分?jǐn)偝山幻娣e飛洲國際大廈、江山大廈無論是在銷售價(jià)格還是銷售周期都是本工程非常值得借鑒和參考的第五局部類工程借鑒及工程思考35項(xiàng)目位置漕溪北路和零陵路交匯處

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商上海飛洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

建筑設(shè)計(jì)法國FD建筑設(shè)計(jì)事務(wù)有限公司營銷策劃戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司廣告策劃上海左岸.周蕙芬企劃占地面積9026平方米總建筑面積84855平方米樓高112.69米層數(shù)地下（2層）B2為地下車庫，B1-6層為高檔商場地上（31層）7層為國際級(jí)商務(wù)、視聽會(huì)議中心，8-30層為甲級(jí)智能化寫字樓，頂層為國際俱樂部

開盤時(shí)間：2004-6-26飛洲國際大廈爛尾8年重新包裝上市，“華美轉(zhuǎn)身”成功打造區(qū)域高端背景“飛洲國際大廈場”原名“寶通大廈”于1994年12月開工，在1996年10月30日結(jié)構(gòu)封頂后，因各種原因，工程停工。2004年10月26日上海飛洲房地產(chǎn)開發(fā)以“承債式”的方式收購原“寶通大廈”，并對“飛洲國際廣場”工程進(jìn)行了復(fù)工建設(shè)?，F(xiàn)狀商業(yè)——臨靠徐家匯商圈，商業(yè)經(jīng)營良好屈臣氏、麥當(dāng)勞等知名商戶入??；辦公——香港戴德梁行物業(yè)管理，目前入住租戶約80%為外資公司。第五局部類工程借鑒及工程思考36飛洲國際大廈借勢“徐家匯”成熟商圈，軟硬件補(bǔ)強(qiáng)彌補(bǔ)設(shè)計(jì)缺陷——周邊上海八萬人體育館徐家匯商圈M1M4M3飛洲國際大廈徐家匯商圈經(jīng)過多年的開展，已成為上海城市副中心、市級(jí)商業(yè)中心、商務(wù)中心和公共活動(dòng)中心周邊配套臨靠徐家匯商圈，漕溪北路和零陵路交匯處，毗鄰八萬人體育場、上海體育館、華亭賓館、宜家家居、徐匯區(qū)政府周邊交通軌道交通1、4號(hào)線與工程地下商業(yè)相連，3號(hào)線輕軌離工程5分鐘步行距離；僅靠內(nèi)環(huán)線，立交橋同步構(gòu)筑的立體交通網(wǎng)絡(luò)，能夠迅速到達(dá)兩大國際機(jī)場華亭賓館宜家家具八萬人體育館區(qū)政府第五局部類工程借鑒及工程思考37飛洲國際大廈借勢“徐家匯”成熟商圈，軟硬件補(bǔ)強(qiáng)彌補(bǔ)設(shè)計(jì)缺陷——硬件設(shè)施總建面積辦公57500商業(yè)17500凈高辦公2.7商業(yè)/面積分割辦公120-200商業(yè)/車位地上+地下600個(gè)大堂——500平方米，10米的挑高，大理石地面和墻壁辦公區(qū)——1-分割方正2-單元面積120-2003-分割合理電梯——9個(gè)客梯，2個(gè)貨梯梯速為3.5米/秒，瑞士迅達(dá)電梯衛(wèi)生間——稍顯狹小，TOTO名牌衛(wèi)具停車場——600個(gè)充足車庫衛(wèi)生間大堂電梯廳辦公區(qū)辦公區(qū)第五局部類工程借鑒及工程思考38飛洲國際大廈借勢“徐家匯”成熟商圈，軟硬件補(bǔ)強(qiáng)彌補(bǔ)設(shè)計(jì)缺陷——硬件設(shè)施綜合布線系統(tǒng)采用美國AVAYA生產(chǎn)的設(shè)備;公共播送系統(tǒng)采用荷蘭飛利浦設(shè)備;消防系統(tǒng)采用德國西門子消防報(bào)警設(shè)備;安保系統(tǒng)采用美國Honeywell;車庫管理系統(tǒng)采用德國速賓和門禁設(shè)備管理采用美國HID設(shè)備;大樓機(jī)電控制系統(tǒng)采用美國Honeywell設(shè)備；抄表系統(tǒng)采用飛洲自動(dòng)化電能管理;UPS系統(tǒng)采用以色列伽馬創(chuàng)力;防雷接地系統(tǒng)采用法國西岱爾;媒體查詢系統(tǒng)采用首鋼環(huán)昱。在智能科技方面地下層配有為整個(gè)大樓效勞的設(shè)備裝置，主要有環(huán)網(wǎng)站和35KW的變壓電源用戶站電信方面目前有：1)、3000回線通局電纜;2)、6000回線對數(shù)電纜;3)、1根通局光纜(多模/單模、多少芯的布祥);4)、30根12芯多模光纜;5)、30臺(tái)光端機(jī);6)、1500回線50對大對數(shù)電纜;7)、10臺(tái)網(wǎng)絡(luò)交換機(jī);8)、360根網(wǎng)絡(luò)線;9)、700門的交換機(jī)(可擴(kuò)容至1920門)1臺(tái)。在其它設(shè)備方面大量先進(jìn)科技運(yùn)用打造硬件高品質(zhì)第五局部類工程借鑒及工程思考39飛洲國際大廈借勢“徐家匯”成熟商圈，軟硬件補(bǔ)強(qiáng)彌補(bǔ)設(shè)計(jì)缺陷——軟件地下一層定位為休閑貴族館，已有屈臣氏、麥當(dāng)勞等知名連鎖品牌入駐。1-4層是FOXTOWN百貨，經(jīng)營國際一線品牌。5樓有四家各具特色的中西餐廳。廣場商業(yè)規(guī)模較小，為避開徐家匯中心商圈走專業(yè)、高檔、精品的路子，主要定位是寫字樓的配套局部，多為一些高利潤的專業(yè)餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會(huì)所。物業(yè)公司戴德梁行物業(yè)費(fèi)21元/㎡/月第五局部類工程借鑒及工程思考40飛洲國際大廈以商業(yè)帶動(dòng)辦公氣氛，高品質(zhì)地價(jià)位搶占市場——營銷良好的商業(yè)運(yùn)營在招商前期，開發(fā)商采取了諸多優(yōu)惠措施，在商鋪上采用分割出租，吸引各大知名品牌入住。而FOXTOWN的在此營運(yùn)，也吸引了很多地鐵人流低調(diào)入市，高品質(zhì)低價(jià)位搶占市場開盤初期，這里以4-4.5元/平方米/天的同類低位租金吸引了眾多外資企業(yè)，最近由于南京西路一帶甲級(jí)寫字樓租戶的租約到期，局部客戶分流到此工程，使得租金一路上揚(yáng)第五局部類工程借鑒及工程思考41江山大廈徐家匯商圈核心位置，溫州大型民企斥資改造項(xiàng)目位置肇嘉浜路1065號(hào)

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商上海江山大廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)/營銷策劃上海秋濤房產(chǎn)咨詢有限公司廣告策劃/占地面積平方米總建筑面積47206平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積1122平方米單元面積75-258平方米（辦公）店鋪（1697-8079）商場（315-984）樓高？米層數(shù)地上（31層）1-6層為配套商業(yè)中心，7-31層為甲級(jí)寫字樓開盤時(shí)間：2005-7-29背景江山大廈由溫州民營企業(yè)飛雕集團(tuán)斥資7.2億元人民幣收購，重新包裝上市并更名為“飛雕國際大廈”現(xiàn)狀商業(yè)運(yùn)營良好，辦公樓入住率高第五局部類工程借鑒及工程思考42美羅城、東方商廈、港匯廣場、太平洋百貨、匯金百貨已將該區(qū)域集中開展成美羅城世界級(jí)商貿(mào)、商務(wù)、效勞中心。三公里內(nèi)四、五星級(jí)酒店林立，更添區(qū)域商務(wù)配套實(shí)力。徐家匯商圈飛雕國際大廈（江山大廈）美羅城東方商廈港匯廣場太平洋百貨匯金百貨M1M1八萬人體育場江山大廈地段成就價(jià)值，用材決定品質(zhì)5個(gè)電梯，較少75-258㎡面積分割自由第五局部類工程借鑒及工程思考43江山大廈10米挑高大堂，大理石貼面品質(zhì)高公共部位裝修第五局部類工程借鑒及工程思考44飛洲國際大廈集中式廣告宣傳，增加工程市場影響度——營銷項(xiàng)目開盤時(shí)間投放時(shí)間投放媒介投放次數(shù)廣告費(fèi)用活動(dòng)宣傳月均廣告費(fèi)投放江山大廈2005-7-252005-7-23至2006-11-9房地產(chǎn)時(shí)報(bào)、新民晚報(bào)、新聞晨報(bào)35521萬房展會(huì)2.2次以上來源于佑威數(shù)據(jù)庫以上來源于網(wǎng)上房地產(chǎn)廣告連續(xù)投放8個(gè)月，效果顯著，寫字樓銷售9個(gè)月完成總量的80%第五局部類工程借鑒及工程思考45飛洲時(shí)代大廈飛洲集團(tuán)內(nèi)環(huán)CBD又一成功爛尾樓改造工程項(xiàng)目位置中山北路1777號(hào)開

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商上海政華房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司建筑設(shè)計(jì)浙江省第二建筑設(shè)計(jì)院營銷策劃道邦咨詢廣告策劃/占地面積3740平方米總建筑面積29464平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積1122平方米單元面積96-157平方米層數(shù)地下（2層）地上（24層）開盤時(shí)間：2008-05-15背景飛洲集團(tuán)在上海打造的第二個(gè)爛尾樓改造甲級(jí)寫字樓工程現(xiàn)狀2008-05-15開盤至今銷售一般，銷售率35%第五局部類工程借鑒及工程思考46飛洲時(shí)代國際中山北路光新路M3M3、4靜安寺商圈南京路CBD長壽路商圈內(nèi)環(huán)CBD新客站商圈飛洲時(shí)代大廈借勢周邊5大成熟商圈，交通便捷配套齊全辦公樓1-電梯位過少，僅3個(gè)2-辦公面積分割96-220，分割自由度高，辦公單元面積方正，使用率高周邊配套樂購生活購物中心、好美家建材賣場、中遠(yuǎn)兩灣城龐大社區(qū)以及秋月楓舍餐飲一條街近在咫尺，時(shí)尚生活，便利商務(wù)周邊商圈所處的商務(wù)區(qū)辦公氣氛濃厚、配套設(shè)施完善、成熟、商業(yè)繁華。與此同時(shí)，南京西路商務(wù)圈、長壽路商務(wù)圈、新客站商務(wù)圈、中山公園商務(wù)圈、虹橋商務(wù)圈環(huán)伺左右，成就匯金納銀之福地中遠(yuǎn)兩灣城交通軌道交通3、4、在建7號(hào)線鎮(zhèn)坪路站，2009年底7號(hào)線通車，將成為普陀區(qū)最便捷的交通樞紐第五局部類工程借鑒及工程思考47硬件配置結(jié)構(gòu)全框架外墻雙層LOW-E中空玻璃幕墻內(nèi)墻環(huán)保乳膠漆大堂豪華裝修電梯容量1.35T，3.5米/秒OTIS高速電梯衛(wèi)生間公共區(qū)域，KOHLER潔具采暖麥克維爾中央空調(diào)通訊千兆光纖入戶飛洲時(shí)代大廈高品質(zhì)裝修，頂級(jí)物業(yè)管理20元/㎡/月物業(yè)費(fèi)世邦魏理仕物業(yè)公司第五局部類工程借鑒及工程思考48大型企業(yè)收購優(yōu)質(zhì)爛尾樓工程成為大型企業(yè)收購目標(biāo)中國航空工業(yè)第一集團(tuán)公司〔簡稱“中國一航”〕斥資4.6億元整體收購位于張楊路25號(hào)的“福禧大廈”2009年8月18日，潘石屹的SOHO中國以24.5億的價(jià)格從摩根士丹利地產(chǎn)基金Anderson(下稱大摩)手中取得了東海廣場的一期工程第五局部類工程借鑒及工程思考49爛尾項(xiàng)目爛尾原因爛尾年數(shù)項(xiàng)目原有優(yōu)勢項(xiàng)目原有劣勢收購公司營銷手段價(jià)值提升飛洲國際大廈資金不足8地段、配套成熟設(shè)計(jì)老舊民企低價(jià)入市，以商業(yè)帶動(dòng)辦公軟硬件補(bǔ)強(qiáng)飛洲時(shí)代大廈資金不足6地段、配套成熟設(shè)計(jì)老舊民企借勢“飛洲國際”成功改造，租售并舉軟硬件補(bǔ)強(qiáng)江山大廈資金不足8地段、配套成熟設(shè)計(jì)老舊溫州民營企業(yè)飛雕集團(tuán)廣告投放軟硬件補(bǔ)強(qiáng)褔禧大廈資金不足5地段、配套成熟設(shè)計(jì)老舊大型知名企業(yè)/軟硬件補(bǔ)強(qiáng)總結(jié)物業(yè)硬件改造——地段取勝，軟硬件升級(jí)提升物業(yè)品質(zhì)成功工程分析硬件補(bǔ)強(qiáng)——公共部位裝修考究軟件補(bǔ)強(qiáng)——聘請優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司營銷手段——低價(jià)入市搶占市場，租售并舉提升提升熱度，廣告推動(dòng)增加影響力第五局部類工程借鑒及工程思考50總結(jié)軟件打造——營銷手段及廣告包裝、物業(yè)管理品質(zhì)項(xiàng)目開盤時(shí)間投放時(shí)間投放媒介投放次數(shù)廣告費(fèi)用活動(dòng)宣傳月均廣告費(fèi)投放飛洲國際大廈2004-6-29//////飛洲時(shí)代大廈2008-5-152005-9-1房展會(huì)、每日經(jīng)濟(jì)新聞2///江山大廈2005-7-252005-7-23至2006-11-9房地產(chǎn)時(shí)報(bào)、新民晚報(bào)、新聞晨報(bào)35521萬房展會(huì)2.2次廣告投放項(xiàng)目開盤時(shí)間投放時(shí)間飛洲國際大廈戴德梁行21飛洲時(shí)代大廈世邦魏理仕20江山大廈新加坡獅城怡安25物業(yè)管理新加坡獅城怡安世邦魏理仕戴德梁行1、江山大廈以大量的廣告投放提高工程知名度，反響良好2、飛洲國際以其良好的品質(zhì)和獨(dú)特的市場招商獲得市場認(rèn)可度3、飛洲時(shí)代依托飛洲國際良好的開發(fā)口碑營銷手段第五局部類工程借鑒及工程思考51產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)及營銷方式建議硬件設(shè)施補(bǔ)強(qiáng)軟件設(shè)施補(bǔ)強(qiáng)PART652鑒于本工程工程為十余年前設(shè)計(jì)，相比于時(shí)下市場寫字樓有一定缺乏及欠缺，顧我司認(rèn)為工程在不改變原有結(jié)構(gòu)的根底上可做一定的軟硬件補(bǔ)強(qiáng)我司建議：硬件彌補(bǔ)工程車位缺乏的缺點(diǎn)，將地下車庫原有的平面設(shè)計(jì)改成立體車位增加外立面照明，對于特殊區(qū)域?qū)嵭芯植空彰髟诘讓尤狗啃睂δ掀执髽蛭恢迷黾哟笮蚅ED軟件聘請優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司第六局部產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)及營銷方式建議53硬件——車位彌補(bǔ)工程車位缺乏的缺點(diǎn)，將地下車庫原有的平面設(shè)計(jì)改成立體車位首先于原有設(shè)計(jì)缺乏，工程車位數(shù)成為本工程缺陷，如何解決車位數(shù)較少的問題是工程提升品質(zhì)的關(guān)鍵，我司提出將5.2米地下室原有的一層車位改成立體車位，增加車位數(shù)，提高產(chǎn)品品質(zhì)。項(xiàng)目區(qū)域品質(zhì)車位數(shù)總面積車位配比由由國際塘橋甲級(jí)6503652356：1長泰國際金融小陸家嘴甲級(jí)30058124194：1中建大廈竹園商貿(mào)甲級(jí)36673500201：1鄂爾多斯國際大廈小陸家嘴甲級(jí)2602343090：1同盛大廈小陸家嘴甲級(jí)20047738239：1區(qū)域甲級(jí)寫字樓面積車位配比在200：1以下，市場一般高端寫字樓此配比在100：1區(qū)域高端寫字樓車位配比多層移動(dòng)車位技術(shù)在市場上開展已經(jīng)很成熟，建議本工程將車庫改成雙層或三層移動(dòng)車位，可增加一半以上車位數(shù)，預(yù)計(jì)改進(jìn)后車位數(shù)將到達(dá)250個(gè)，配比將增至150：1第六局部產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)及營銷方式建議54硬件——照明增加外立面照明，對于特殊區(qū)域?qū)嵭芯植空彰鞴こ涛挥谀掀执髽虻奈鞅泵?，本工程欲打造區(qū)域中高端寫字樓，在外立面形象包裝上也