小產(chǎn)權(quán)房資料

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同什么是小產(chǎn)權(quán)房屋?小產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家發(fā)的房產(chǎn)證和地產(chǎn)證，屬于權(quán)利受限的房屋，不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說購(gòu)買后也能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。小產(chǎn)權(quán)二手房包括哪些房屋?可以買賣嗎?嚴(yán)格來說，小產(chǎn)權(quán)二手房包括：已購(gòu)公房，鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權(quán)房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)也會(huì)區(qū)別對(duì)待。"已購(gòu)公房"，購(gòu)房人只要補(bǔ)齊土地出讓金，也就是購(gòu)買房款的1%，就可以等同為商品房上市出售。"鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)"，歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，很難過渡為完全產(chǎn)權(quán)，否則將會(huì)動(dòng)搖國(guó)家的土地制度。而對(duì)于"使用權(quán)"房來說，上市出售則會(huì)有一線希望，因?yàn)椋瑖?guó)家也在一直提倡并做著改革試點(diǎn)的努力。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房屋存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?第一，"小產(chǎn)權(quán)"的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。第二，小產(chǎn)權(quán)房等并沒有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證。雙方簽署的購(gòu)房合同也不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。第三，購(gòu)買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。第四，該房子暫時(shí)不能落戶。如果你們以后有孩子了，他的戶口就沒法落在肥城，不過你老婆如果是肥城戶口的話那倒是沒有問題。房屋買賣合同甲方：高海林身份證號(hào)碼：地址：固定電話號(hào)碼：乙方：??????身份證號(hào)碼：地址：固定電話號(hào)碼丙方：姓名：身份證號(hào)碼：地址：固定電話號(hào)碼甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。一、甲方為房屋價(jià)款的實(shí)際購(gòu)買者和房屋的所有權(quán)利的享有者，乙方為甲方購(gòu)買房屋的代理人，丙方為甲乙雙方協(xié)議的見證人。二、房屋情況甲方委托乙方代理其購(gòu)買山東肥城市市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)，房屋房款總額為：人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)。三、價(jià)款承擔(dān)甲方承擔(dān)該房屋的所有房款、房屋交易的稅費(fèi)及房屋后續(xù)的費(fèi)用，乙方不承擔(dān)房屋的任何稅費(fèi)。三、房屋權(quán)屬甲方對(duì)該房屋享有全部的使用權(quán)、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利，乙方及其家人（父母、妻子、子女等）在本合同簽署后任何時(shí)期不對(duì)該房屋主張任何權(quán)利。四、房屋包括所有附屬設(shè)施：水電戶、電視、電話、煤氣及房屋附帶的一切設(shè)施，如地下室及停車位等。五、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。房屋產(chǎn)證名為乙方，但乙方及其家人同意不以產(chǎn)證名義主張?jiān)摲课莸娜魏螜?quán)利。在國(guó)家政策變化或過戶條件成熟時(shí)，乙方同意積極協(xié)助甲方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。如果該房屋涉及到拆遷補(bǔ)償，由甲方享有，乙方不得主張。六、本合同簽訂后，乙方應(yīng)保證甲方享有同乙方相同的居住權(quán)利。本合同簽訂后，乙方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;七、違約責(zé)任1、乙方應(yīng)當(dāng)于年月日交付甲方房屋，乙方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給甲方。逾期超過____五___個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，乙方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還甲方外，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__四萬______元。2、甲方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分甲方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給乙方。逾期超過___五____個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，甲方已付房?jī)r(jià)款的_________作為乙方的損失賠償金。3、如果乙方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到甲方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由乙方承擔(dān)，并應(yīng)賠償甲方的損失。4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。本合同的任何變更必須以雙方簽字確認(rèn)的書面變更為準(zhǔn)。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，乙方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還甲方房屋價(jià)款，并賠償甲方的房屋裝修費(fèi)用。5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，乙方應(yīng)當(dāng)通知甲方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，乙方應(yīng)當(dāng)全額退還甲方。八、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的依法向肥城市基層人民法院起訴。九、其他約定：本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。甲方：乙方：丙方（見證人）：??您的朋友297406851為這封郵件插入了背景音樂-下載??播放?播放器加載中...正在發(fā)送...此郵件已成功發(fā)送。再回一封切換到完整寫信模式?發(fā)送?屬于國(guó)有的。城鎮(zhèn)土地控制得比較嚴(yán)，基本上是一種符合法律法規(guī)的，但是農(nóng)村土地也是因?yàn)閷儆诩w的，所以政府監(jiān)管不是很到位，有些村集體或者村民可能不是那么遵紀(jì)守法，所以有了這樣的現(xiàn)象。楊紅旭認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象有歷史原因，有合理因素有不合理因素，總之需要進(jìn)一步治理，應(yīng)納到法律化、法規(guī)化過程當(dāng)中去。問責(zé)要建立長(zhǎng)效機(jī)制防小產(chǎn)權(quán)房蔓延盡管國(guó)土資源部等部委目前還沒有拿出試點(diǎn)和解決方案，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在房?jī)r(jià)較高的一線城市小產(chǎn)權(quán)房可能會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢院戏ń灰椎?、特殊性質(zhì)的商品房。對(duì)此，楊紅旭說，不一定要按照區(qū)域劃分，首先是兩分法，已經(jīng)建好的銷售的小產(chǎn)權(quán)房只要不是在耕地上建造的，主要解決途徑還是以讓開發(fā)商和買房人補(bǔ)足相關(guān)的土地價(jià)款，完成征地過程可以發(fā)售相關(guān)的產(chǎn)權(quán)認(rèn)證。另一類，在建的或沒賣出去的應(yīng)該是制止。"深圳市最近有一個(gè)做法可以參考，他們提出試點(diǎn)把一些村民建的房子由政府整體收購(gòu)收租，再把房子租給相關(guān)的保障群體。"楊紅旭說，這種方式比較好，不涉及到產(chǎn)權(quán)問題，但暫時(shí)可以納入到國(guó)家住房政策中去。國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史說，今年一邊要清理現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房，一邊要杜絕它的蔓延，但是之前小產(chǎn)權(quán)房之所以存在，就是因?yàn)楹芏嗳舜蛄苏卟吝吳?，因?yàn)榘凑障嚓P(guān)法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營(yíng)，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。今后要是不讓小產(chǎn)權(quán)房再繼續(xù)蔓延的話，怎么來杜絕呢？楊紅旭認(rèn)為，要建立長(zhǎng)效機(jī)制，不讓小產(chǎn)權(quán)房再蔓延。要規(guī)范村集體包括尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府在這方面的一些利益訴求和利益沖動(dòng)，最關(guān)鍵的就是要實(shí)行問責(zé)制，對(duì)鎮(zhèn)政府、鄉(xiāng)政府包括村集體，都可以進(jìn)行直接問責(zé)的，然后對(duì)國(guó)土部的相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行查處。影響小產(chǎn)權(quán)房若流通將拉低商品房?jī)r(jià)格小產(chǎn)權(quán)房之所以有市場(chǎng)就是因?yàn)槌鍪鄣膬r(jià)格低，現(xiàn)在要納入到治理范圍當(dāng)中并且先清理再治理很多人覺得小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格恐怕要上漲了，這會(huì)對(duì)整個(gè)房?jī)r(jià)帶來什么樣的影響呢？楊紅旭認(rèn)為，假設(shè)通過試點(diǎn)之后在未來幾年，小產(chǎn)權(quán)房合法化后可以流通，即便算上相關(guān)的一些補(bǔ)償，補(bǔ)土地出讓金后的價(jià)格依然是明顯會(huì)低于商品房?jī)r(jià)格，可能會(huì)沖擊部分的相鄰地區(qū)的商品房?jī)r(jià)格，所以對(duì)于抑制商品房?jī)r(jià)格是有幫助的，因?yàn)楸P量比較大，規(guī)模比較大。據(jù)中央人民廣播電臺(tái)北京天價(jià)小產(chǎn)權(quán)房國(guó)土資源部責(zé)令查處新華社"新華視點(diǎn)"專欄3月21日播發(fā)的報(bào)道《單套5000萬，竟是小產(chǎn)權(quán)？京城"天價(jià)"小產(chǎn)權(quán)房調(diào)查》，曝光了北京市昌平區(qū)鄭各莊村違規(guī)大量建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，單套"四合院"高達(dá)5000萬元的問題，引起有關(guān)主管部門的高度重視。國(guó)土資源部再次重申：小產(chǎn)權(quán)房不合法，要試點(diǎn)清理，并責(zé)成相關(guān)部門查處"天價(jià)"小產(chǎn)權(quán)房。北京市昌平區(qū)鄭各莊村，是小產(chǎn)權(quán)房集中地，當(dāng)?shù)夭粌H建設(shè)了80余棟小高層，還在建養(yǎng)老國(guó)際公寓，并衍生出"水城御墅"四合院這樣的高端住宅產(chǎn)品。"水城御墅"項(xiàng)目沒有產(chǎn)權(quán)證，但卻在對(duì)外銷售，單套四合院起價(jià)2000萬元，最高為5000萬元，共有69套，目前通過會(huì)員制的模式已賣出20套左右，引起有關(guān)部門的高度重視。國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)"新華視點(diǎn)"記者表示，已責(zé)成相關(guān)部門對(duì)"天價(jià)"小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行查處。并重申，"小產(chǎn)權(quán)房"是占用農(nóng)村集體土地建設(shè)，并向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的商品住宅，不受法律保護(hù)；城鎮(zhèn)居民不可以購(gòu)買"小產(chǎn)權(quán)房"；對(duì)"小產(chǎn)權(quán)房"違法用地不予確權(quán)登記發(fā)證。這位負(fù)責(zé)人還表示，今年國(guó)土資源部將選擇部分問題相對(duì)突出的地區(qū)，穩(wěn)妥有序開展"小產(chǎn)權(quán)房"的試點(diǎn)清理工作，為啟動(dòng)全面清理"小產(chǎn)權(quán)房"做好制度和政策準(zhǔn)備。新華社什么是小產(chǎn)權(quán)房"小產(chǎn)權(quán)房"不是法律上的概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。"小產(chǎn)權(quán)房"很多人稱為"鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房"，不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的"商品房"。2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》政策發(fā)布，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。2012年2月，國(guó)土部發(fā)言人表示將于2012年試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房。(本文來源：華龍網(wǎng)-重慶晨報(bào))小產(chǎn)權(quán)房的"疙瘩"如何解2012-03-2303:46:46來源:證券時(shí)報(bào)網(wǎng)(深圳)有0人參與手機(jī)看新聞轉(zhuǎn)發(fā)到微博(0)近幾年來，隨著房?jī)r(jià)高漲，小產(chǎn)權(quán)房吸引了越來越多的目光。雖然民眾期盼小產(chǎn)權(quán)房解禁的愿望沒有消停過，但小產(chǎn)權(quán)房要取得合法身份恐怕不是易事。前不久，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，凡是小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán)登記，不受法律保護(hù)，這又一次將翹首期盼的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的希望擊得粉碎。沒有身份的黑戶所謂"小產(chǎn)權(quán)房"，是相對(duì)大產(chǎn)權(quán)房而言的。法律上，我們將城市的商品房稱作大產(chǎn)權(quán)房，即擁有完全產(chǎn)權(quán)的房屋。而所謂完全產(chǎn)權(quán)，就是從財(cái)產(chǎn)所有權(quán)角度來定義的，包括占有權(quán)、使用權(quán)、支配權(quán)等在內(nèi)的所有權(quán)利。而小產(chǎn)權(quán)房是不具有這樣完整的權(quán)利的，房主只擁有使用權(quán)，不能拿來交易，也不能像其他財(cái)產(chǎn)那樣可以用于租賃、抵押。也就是說，如果將商品房比作可以享受一切正當(dāng)權(quán)利的城市人，那么，小產(chǎn)權(quán)房就是黑戶口。它雖然也是房子，具有商品房所擁有的一切物理性能，但就是不能享受商品房所享有的某些權(quán)利。我們知道，所有權(quán)是一系列權(quán)利的綜合，包括占有權(quán)、使用權(quán)、支配權(quán)、收益權(quán)等等。在這些名目繁多的權(quán)利中，所有權(quán)只是一個(gè)法律概念，用以總括財(cái)產(chǎn)的法律權(quán)利。但是，就財(cái)產(chǎn)的屬性而言，名義上的所有權(quán)無關(guān)緊要，實(shí)際上的使用權(quán)、處置權(quán)、收益權(quán)才是實(shí)質(zhì)性權(quán)利。從這個(gè)角度看，相比大產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)房的權(quán)利短板在于沒有受法律保障的處置權(quán)。通俗地講，就是小產(chǎn)權(quán)房不能上市流通，其權(quán)屬轉(zhuǎn)移不受法律保障。一處房產(chǎn)，只能用于居住，不能交易流通，也不能租賃和抵押。這就是小產(chǎn)權(quán)房的身世現(xiàn)狀。在中國(guó)，被置于這種狀態(tài)下的房屋的總面積高達(dá)60億平方米。按每套80平方米折算，合計(jì)7500萬套。如果每套房安置3個(gè)人，可供2.25億人居住。這一狀態(tài)不僅大范圍、長(zhǎng)時(shí)間存在，而且至今沒有一個(gè)合理的說法，似乎有違常理。城市農(nóng)村的土地分置為什么小產(chǎn)權(quán)房不能擁有完全產(chǎn)權(quán)？要回答這個(gè)問題，必須追溯我國(guó)獨(dú)特的土地制度演繹過程。在我國(guó)，城市土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村土地屬于農(nóng)民集體所有。由此，房地產(chǎn)開發(fā)商必須向國(guó)家購(gòu)買土地，才能開發(fā)商品房。而如果要將農(nóng)村土地用于商品房開發(fā)，則開發(fā)商首先要向政府申請(qǐng)，由政府向農(nóng)民征收土地，再將土地售賣給開發(fā)商。也就是說，農(nóng)民自己不能支配農(nóng)村集體所有的土地，不能向房地產(chǎn)開發(fā)商售賣土地，只能將土地轉(zhuǎn)讓給政府。而與大產(chǎn)權(quán)房相比，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有向國(guó)家購(gòu)買土地，因此，國(guó)家不承認(rèn)其具有與商品房相同的權(quán)利。那么，接下來的問題是，農(nóng)民必須向國(guó)家購(gòu)買自己已經(jīng)擁有的歸屬集體名下的土地以取得房屋的完全產(chǎn)權(quán)嗎？《中華人民共和國(guó)憲法》第八條規(guī)定："參加農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的勞動(dòng)者，有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)自留地、自留山。"《憲法》第十條寫著："農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。"從法律規(guī)定來看，關(guān)于農(nóng)村土地所有權(quán)的法律規(guī)定是清楚明白的。以此為基礎(chǔ)，我們發(fā)布了一系列其他法律以規(guī)范農(nóng)村的土地管理。其中，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條規(guī)定"任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地"。這就是說，即使農(nóng)民用自己所有的土地建房，也必須向國(guó)家申請(qǐng)，通過購(gòu)買以后才能夠建房。否則，所建成的房屋，國(guó)家不承認(rèn)其完整的產(chǎn)權(quán)，不能上市交易。這樣一來，如何認(rèn)識(shí)農(nóng)村土地集體所有制并賦予其正確的法律含義就成了問題的關(guān)鍵。農(nóng)村土地集體所有制的含義像過去的法律那樣明文規(guī)定、我們現(xiàn)在也是這樣理解并執(zhí)行的關(guān)于農(nóng)村土地集體所有制的法律內(nèi)涵的實(shí)質(zhì)究竟是什么？與農(nóng)村土地集體所有制相對(duì)照的是城市土地國(guó)有制。在改革開放以后，我們順應(yīng)時(shí)代需要，出臺(tái)了土地拍賣轉(zhuǎn)讓等法規(guī)，允許國(guó)有土地作為商品上市交易。這種交易與原有的法律法規(guī)是相抵觸的，只是因?yàn)槲覀兏鶕?jù)情況的變化及時(shí)補(bǔ)充出臺(tái)了新的法律法規(guī)。這樣，過去的法律被賦予了鮮活的時(shí)代內(nèi)容。而關(guān)于農(nóng)村土地法規(guī)如何適應(yīng)時(shí)代的變化而調(diào)整，一直沒有被重視而提上議事日程。在城市化過程中，各地爆發(fā)出來的強(qiáng)拆事件正是農(nóng)村土地制度不適應(yīng)變化而產(chǎn)生矛盾沖突的典型表現(xiàn)。各地政府沿用過去的法律，對(duì)農(nóng)村土地實(shí)行征收，對(duì)土地上農(nóng)民的住宅實(shí)行過于主觀的估價(jià)補(bǔ)償，由此引發(fā)一系列利益沖突事件。而從有關(guān)法規(guī)來看，所謂的集體所有制被限定為使用權(quán)。因此，所謂的土地集體所有，僅僅是名義的。這樣的所有權(quán)，只是停留在紙面上的法律符號(hào)，沒有半點(diǎn)實(shí)在的經(jīng)濟(jì)含義。這樣的所有權(quán)，基本上不可能給農(nóng)村農(nóng)民帶來實(shí)際的經(jīng)濟(jì)利益?，F(xiàn)實(shí)中，農(nóng)民在土地轉(zhuǎn)讓交易中的所得極少的事實(shí)充分說明了這樣的土地制度是不公平的。小產(chǎn)權(quán)房的出路解鈴還需系鈴人。既然小產(chǎn)權(quán)房的癥結(jié)在于農(nóng)村的土地制度，那么我們還得圍繞土地制度做文章。小產(chǎn)權(quán)房的困境已經(jīng)引起了多方面的關(guān)注，包括一些知名學(xué)者。但是，他們僅僅從承認(rèn)現(xiàn)實(shí)的角度提出"區(qū)別對(duì)待、合理利用"的主張，呼吁政府善待小產(chǎn)權(quán)房。這當(dāng)然是事實(shí)求是的態(tài)度，但缺乏有力的理論依據(jù)，僅僅是實(shí)用主義哲學(xué)思考的結(jié)果。如果要為小產(chǎn)權(quán)房尋求充分的與商品房一樣的法律依據(jù)，那么，我們就要論述農(nóng)村土地本身就是農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)，他們擁有其完整的產(chǎn)權(quán)，而不必在將它用于建房時(shí)還要向國(guó)家購(gòu)買。其實(shí)，從歷史演繹過程看，農(nóng)民所擁有的土地與城市市民所擁有的國(guó)有資產(chǎn)在最初的財(cái)產(chǎn)意義上是對(duì)等的。與這些國(guó)有資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)福利變成了市民個(gè)人的經(jīng)濟(jì)利益，但農(nóng)民的利益仍然停留在虛無的土地集體所有制上。這種所有制所具有的內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)利益在后來的經(jīng)濟(jì)改革中又被城市國(guó)有土地買賣所掩蓋，從而產(chǎn)生了農(nóng)村土地若用于建房也要向國(guó)家購(gòu)買的錯(cuò)覺。只要嚴(yán)格界定一下土地集體所有制的內(nèi)涵，就可以感覺到土地集體所有制的空虛與錯(cuò)謬。因此，名正言順地對(duì)農(nóng)村土地所有制重新進(jìn)行法理解讀，賦予它嶄新的所有權(quán)內(nèi)涵，就可以給小產(chǎn)權(quán)房奠定充分合理的法律基礎(chǔ)。小產(chǎn)權(quán)房引糾紛耐心調(diào)解化矛盾2012年03月24日21:09東方法眼胡揚(yáng)慶柯尚清891人次瀏覽評(píng)論0條字號(hào):T|T核心提示："小產(chǎn)權(quán)房"因其土地開發(fā)費(fèi)用低、房?jī)r(jià)相對(duì)低廉，吸引了許多購(gòu)房者。但因此類房屋無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，極易引發(fā)糾紛。"小產(chǎn)權(quán)房"是指在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的，面向本集體成員之外不特定人員進(jìn)行銷售的房屋。"小產(chǎn)權(quán)房"因其土地開發(fā)費(fèi)用低、房?jī)r(jià)相對(duì)低廉，吸引了許多購(gòu)房者。但因此類房屋無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，極易引發(fā)糾紛。近年來，湖北竹溪法院審理的"小產(chǎn)權(quán)房"買賣合同糾紛案件數(shù)量逐年上升。審理過程中，承辦法官堅(jiān)持"調(diào)解優(yōu)先調(diào)判結(jié)合"原則，充分運(yùn)用審判智慧，在法律規(guī)定之間尋找當(dāng)事人的利益平衡點(diǎn)，妥善化解矛盾糾紛，取得了較好的法律效果和社會(huì)效果。現(xiàn)將民二庭一件"小產(chǎn)權(quán)房"買賣合同糾紛案件的審理經(jīng)過予以轉(zhuǎn)發(fā)，供交流學(xué)習(xí)。房屋買賣起紛爭(zhēng)被告丁某在水坪鎮(zhèn)小河邊村7組開發(fā)商品房?jī)蓷?，分別位于該組三堰橋頭和河畔小筑餐館西頭。其中三堰橋頭的房屋以他人名義報(bào)建，河畔小筑餐館西頭的房屋以被告丁某和丁父的名義報(bào)建，被告丁某出資建設(shè)。2009年9月9日，原告韓某與被告丁某簽訂《房屋買賣合同》，約定原告韓某以15萬元價(jià)款購(gòu)買被告丁某地處水坪鎮(zhèn)小河邊村7組的房屋兩套，分別位于該組三堰橋頭座西朝東的北邊三樓南側(cè)和該組河畔小筑餐館西頭座北朝南的東邊三樓。在合同履行過程中，原告韓某首付了10.5萬元，雙方對(duì)位于三堰橋頭的房屋買賣無爭(zhēng)議并已交付使用。隨后，原告韓某在征得被告丁某同意后對(duì)位于河畔小筑餐館西頭的房屋進(jìn)行了裝修。但在裝修即將結(jié)束時(shí)被告丁某的父親卻以丁某對(duì)該房屋沒有所有權(quán)為由主張合同無效，并將該房屋大門的鎖眼封住，致使原告韓某無法進(jìn)入房屋。原告韓某為此訴至法院，請(qǐng)求被告丁某依約履行合同。審理工作遇困惑經(jīng)認(rèn)真調(diào)查，辦案人員了解到：該房屋所占用的土地屬于小河邊村集體所有，劃分給丁某父親管理使用；韓某在購(gòu)房時(shí)主要看重房屋的價(jià)格較低，明知訴爭(zhēng)房屋系在集體土地上所建的小產(chǎn)權(quán)房，仍忽視法律規(guī)定執(zhí)意購(gòu)買；丁某在房屋建設(shè)過程中，由于物價(jià)上漲導(dǎo)致建房成本增加，其認(rèn)為仍以原來約定的價(jià)格交房會(huì)導(dǎo)致虧損。為了追求利益，丁某以該房屋建在其父的宅基地上，房屋的所有權(quán)屬于其父為由，讓其父主張合同無效，從而引發(fā)糾紛。理清了案情，辦案法官卻陷入兩難境地。依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》等法律法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村集體土地村民只有使用權(quán)不能買賣，故合同中辦理房產(chǎn)證和土地使用證的約定違法。如果判決確認(rèn)合同有效，即通過法律途徑確認(rèn)了違法行為的合法性，與法律的精神相違背。如果判決合同無效，一方面房屋價(jià)格上漲的差價(jià)、裝修投入，對(duì)韓某顯失公平；另一方面，合同無效后丁某便可私下將房屋高價(jià)賣與他人，為丁某追求違法利益提供了便利條件。更為重要的是，因?yàn)樵摷m紛，韓某與丁某的父親已經(jīng)發(fā)生過肢體沖突。如此判決，必然會(huì)進(jìn)一步激化雙方之間的矛盾，引發(fā)更深層次的沖突。因此，不論是基于法律效果還是社會(huì)效果考慮，本案都需要慎重裁判。調(diào)解過程路漫漫在深入分析案情之后，辦案法官開始了艱難的調(diào)解工作。由于雙方當(dāng)事人曾因該糾紛發(fā)生過肢體沖突，所以當(dāng)辦案法官提出和解建議時(shí)，雙方都表示強(qiáng)烈反對(duì)，當(dāng)著辦案法官的面相互對(duì)罵，甚至有再次動(dòng)武的跡象。在這種情況下，辦案法官暫將房屋糾紛放在一邊，跟雙