房地產(chǎn)成都東區(qū)音樂公園項目投資金融投資房地產(chǎn)行業(yè)資料

集團(tuán)文件發(fā)布號：(9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-【最新資料,Word版，可自由編輯！】區(qū)音樂公園項目，二沙河外側(cè)原成都紅光電子管廠生產(chǎn)造為有遠(yuǎn)見、有時代特色、有歷史積淀、有文化價值的國際化工業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)，以推動成都市產(chǎn)業(yè)現(xiàn)，全面提升成華區(qū)乃至成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水樂公園園區(qū)建設(shè)和運營，以及音樂公園住宅開主要對原成都紅光電子管廠生產(chǎn)區(qū)內(nèi)的工業(yè)建音樂公園二期(住宅開發(fā)項目)占地162.83畝(含開發(fā)用地51畝、公建設(shè)施用地43畝，代征地68.83畝)，開發(fā)收益用于補償一期建設(shè)與運營的資金缺及建設(shè)進(jìn)度計劃，在投資估算和財務(wù)分析基礎(chǔ)償債能力和財務(wù)生存能力，并對主要影響因素進(jìn)行建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(第三版)》、建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所和房地產(chǎn)1)成都市城市總體規(guī)劃(2008-2020年)；作的通知成發(fā)改審批函[2009]1501179334m2(269畝208001m2(312畝))：m(218畝)2(51畝)62666m2(94畝)：2：(不含土地購買)345率678(一)項目用地現(xiàn)狀范圍內(nèi)現(xiàn)有約17萬平方米的舊廠房，改建內(nèi)容(二)音樂公園園區(qū)建設(shè)方案表1成都東區(qū)音樂公園音樂公園一期主要規(guī)劃指標(biāo)49.06%地上建筑面積8.74%32.20%綠地率新建部分內(nèi)容，總建筑面積約19.11萬平方面積約13.45萬平方米，新建建筑面積約5.66萬平方(1)1號樓及演藝中心主體建筑為1976年建成的框架結(jié)構(gòu)大跨廠房，主分區(qū)建筑面積約27937平方米，其中1號樓改造1605筑11882平方米，內(nèi)部設(shè)施、運營等由合作者或者合(2)成都舞臺(新建)25240平方米的兩層地下停車場。該分區(qū)建筑面積33014(3)辦公區(qū)(18-21.46號樓)辦公區(qū)位于園區(qū)的最北側(cè)(包括西側(cè)的18號樓)，改造工作主要是外立面建筑面積為40927平方米，其中新建6752.7平方米(4)藝術(shù)部落側(cè)主入口交叉處，該分區(qū)中、43號樓及37號樓群。此區(qū)域擬由商家投資建設(shè)，我們只進(jìn)(5)星工廠(32號樓)(6)酒吧區(qū)(4.24-31號樓)6、27、28、29、30、31號樓及附屬樓，僅對外部公共方米，其中新建5288平方米，改建22785.3平方米。(7)東區(qū)時間(2.3號樓)南側(cè)，由2、3號樓組成。項(8)酒店區(qū)加固，屋面處理、外立面隔墻、空調(diào)主干管道及至樓。其余工程部分?jǐn)M由商家投資建設(shè)。此區(qū)域改建建筑(9)總圖和市政配套工程0年至2012年，采用分階段建設(shè)方式，在3年內(nèi)(三)音樂公園二期建設(shè)方案表2音樂公園二期主要規(guī)劃指標(biāo)權(quán)后啟動住宅開發(fā)，分年建設(shè)進(jìn)度為50%、30%、2措(一)投資估算計劃于第2年購買原紅光廠380.83畝土地使用權(quán)，共116721.66萬元(含3%的契稅)。其中園區(qū)用地218畝，土地費用66815.43萬元；住宅開發(fā)用地含待1416.06萬元，包括一期工程費用、一期工程建設(shè)其他費用(含第一年土地租金)、預(yù)備費等。66815.43萬元，按園區(qū)一期占地/總占地*土。5224.82萬元，其他利息計入財務(wù)費用。2萬元?？偼顿Y與分年投資計劃表詳見附表1。(二)資金籌措，根據(jù)土地費用及當(dāng)年建設(shè)資金缺口貸款13900094%計算，當(dāng)年產(chǎn)生的利息照付。自第3年起按當(dāng)年可用款本金，還本付息資金來源包括：營業(yè)收入扣減當(dāng)期見附表2。項目自第2年起取得營業(yè)收入(園區(qū)租金收入及住宅銷售收入)，將當(dāng)期回投建設(shè)，以提高資金使用效率。(三)資金來源與使用計劃4年(一、二期建設(shè)期)，其中第2年由于購買土地及啟動住宅開發(fā)，將出現(xiàn)資金需求峰值(約18億元)。在第二年開始計劃貸款13.9億元，彌補售回款及前期資金盈余足以支持項目建設(shè)，將不再(一)編制說明項目的盈利能力、償債能力和財務(wù)生存能力，同時結(jié)合本項目招商方(二)收入及稅金及園區(qū)集聚后的增量，按照不同業(yè)態(tài)、不同層次設(shè)定了不同的起租水平、出租率(免租期不計入出租率)及租金遞增水平。米,根據(jù)業(yè)態(tài)不同在20-第一年出租率設(shè)為零，第二年出租率根據(jù)業(yè)態(tài)不同,按第一00%計算出租率，經(jīng)過2年培育期和3年增長期,第六年進(jìn)入穩(wěn)定在93%至100%之間；租金增長率在2年培育期和3年同,在8%至50%遞增,第六年進(jìn)入物業(yè)經(jīng)營平穩(wěn)期后租金物業(yè)出售，包括：成都舞臺周邊7500平米的小8號樓及新建樓。其中成都舞臺周邊小建筑的售價按以收益還原法確定的物業(yè)價值(年化收益率8%)，暫定為13729萬元；中移動18號，包括：購買18號樓原費用、改建及新建費用、土地分套分?jǐn)傎M用、工程建設(shè)其他費用及建設(shè)期利息的分?jǐn)傎M為：電梯公寓均價9000元/平方米，商業(yè)160元/個。其中住宅的銷售進(jìn)度按第2、3、4年分別為40%建設(shè)稅及教育附加費等按分年預(yù)繳，完工后匯算清繳方式，實。策，音樂公園一期出租物業(yè)的營業(yè)稅金及附加可計算期內(nèi)項目可實現(xiàn)營業(yè)收入405中一期物業(yè)租金和銷售收入合計260189.22萬元，二期物業(yè)銷(三)總成本費用用權(quán)攤銷年此處僅按租金收入的5%計算，即第成本的3%計算，銷售及推廣費用按銷售收入的。計算期內(nèi)一二期項目總成本費用合計2(四)利潤表與靜態(tài)盈利能力收入405449.88萬元，凈利潤108522.34萬(五)現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利能力據(jù)音樂公園一期的項目投資現(xiàn)金流量表，一期項目在計算期內(nèi)(13年)可實現(xiàn)資的財務(wù)內(nèi)部收益率為7.90%，盈據(jù)音樂公園二期的項目投資現(xiàn)金流量表，二期項目在計算期內(nèi)(3年)可實現(xiàn)的財務(wù)內(nèi)部收益率為28.55%，盈流量表詳見附表7、8。資的財務(wù)內(nèi)部收益率為9.26%，投資回收期為10盈利能力(六)償債能力與財務(wù)生存能力分析根據(jù)借款與還本付息計算表(附表2)，項目的貸款償還期為6.73年，能夠在根據(jù)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表(附表9)，項目計算期內(nèi)各年的累積盈余資金流量維持正常運營，項目具備財務(wù)生存能力。(七)資產(chǎn)負(fù)債表根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表(附表10)，項目計算期內(nèi)僅第6、7年資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到64%、4的保障程度較高。若考慮實際會影響財務(wù)評價指標(biāo)，其中營業(yè)收入影表3對FIRR的敏感性分析%-10%RRR9.2%9.2%5.1