資產負債表的投資性房地產管理分析

金蝶軟件會計實操-財稅達人小陳資產負債表的投資性房地產管理分析投資性房地產，是指企業(yè)為了賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。“投資性房地產”項目反映其期末凈額，該項目應根據“投資性房地產”賬戶期末余額減除“投資性房地產累計折舊”、“投資性房地產減值準備”賬戶期末余額后的凈額填列。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。來源一般情況下，企業(yè)的投資性房地產包括以下內容：1、已出租的土地使用權。2、已出租的建筑物。3、持有并準備增值后轉讓的土地使用權。注：持有并準備增值后轉讓的建筑物算不算投資性房地產？答：不算。但是，如果會計將這個房子的用途歸納為準備出租，那這個建筑物就可以歸納到第二類了。至于是否真的已出租、或只出租了一部分，不重要，也沒人去查。拓展1拓展一：下列房地產不屬于投資性房地產。1、自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。2、作為存貨的房地產。2拓展二：投資性房地產的確認條件。1、與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業(yè)。2、該投資性房地產的成本能夠可靠計量。3拓展三：下列各項不屬于投資性房地產的有：（1）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產；（2）作為存貨的房地產。投資性房地產屬于正常經常性活動，形成的租金收入或轉讓增值收益確認為企業(yè)的主營業(yè)務收入但對于大部分企業(yè)而言，是與經營性活動相關的其他經營活動。4拓展四：投資性房地產的轉換。企業(yè)有確鑿證據表明房地產用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。1、投資性房地產開始自用。2、作為存貨的房地產，改為出租。3、自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值。4、自用建筑物停止自用，改為出租。第一種應當將投資性房地產轉換為其他資產，第二至第四種是應將其他資產轉換為投資性房地產。

5拓展五：投資性房地產的初始計量和后續(xù)計量1、投資性房地產應該按照成本進行初始計量。（1）外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。（2）自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。（3）以其他方式取得的投資性房地產的成本，按照相關會計準則的規(guī)定確定。2、投資性房地產的后續(xù)計量。（1）企業(yè)對投資性房地產的后續(xù)計量可采用成本模式或公允價值模式進行計量。（2）企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，在財報披露。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。3、從成本模式轉為公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，需同時滿足以下條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。（所在地一般指大中型城市）（2）企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。6拓展六：成本計量與公允價值計量。1、投資性房地產的成本計量應該計提折舊。2、目前折舊的方法包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數總和法。年限平均法和工作量法用的最為普遍。3、以年限平均法為例，計算投資性房地產價值。投資性房地產價值=初始成本-（初始成本-預計凈殘值）*已使用時間/使用壽命。4、采用公允價值計量的投資性房地產的折舊、減值或土地使用權攤銷價值直接反映在公允價值變動中，并通過"公允價值變動損益"對企業(yè)利潤產生影響，而不再單獨計提。7拓展七：企業(yè)一般會在財報附注中披露“投資性房地產”如下信息：1、投資性房地產的種類、金額和計量模式。2、采用成本模式的，投資性房地產的折舊或攤銷，以及減值準備的計提情況。3、采用公允價值模式的，公允價值的確定依據和方法，以及公允價值變動對損益的影響。4、房地產轉換情況、理由，以及對損益或所有者權益的影響。5、當期處置的投資性房地產及其對損益的影響。分析1如果企業(yè)持有大量投資性房地產，且對凈資產占比較大，那么，有理由懷疑企業(yè)開始不務正業(yè)了。因為這純粹就是個炒房炒地的行為，既然是炒房炒地，那干脆自己去炒算了，為什么還要交錢給公司去炒。22、如果知道，最近10年，土地和房子都升值了很多，有些一線區(qū)域還翻了好幾倍。如果企業(yè)的投資性房地產采用成本模式計量，那么很可惜，報表上將看不到這些價值的變化。那如果企業(yè)將投資性房地產的后續(xù)計量模式從成本模式改為公允價值模式，那么，企業(yè)報表能反映了這些價值的變動。33、優(yōu)秀的企業(yè)本身在投資性房地產科目的資產就很少，因為這些資產能實打實帶來現金收益的要么很少，要么收益率的確非常低。所以，即使將投資性房地產的成本計量模式改為公允價值模式，能帶來的收益也是有限，這些優(yōu)秀的公司很不屑這樣做，以免被投資者譏諷他們在調節(jié)利潤。但是，平庸的公司就不見得是這樣的了，平庸的公司如果將投資性房地產的后續(xù)計量模式從成本模式改為公允價值模式，那么，這往往是暗示我們，利潤表調節(jié)的表演馬上就要開始了，請觀眾們做好觀賞準備。案例ST中安，原名：中安消，曾用名：飛樂股份。因財務造假，被證監(jiān)會頂級處罰，股價吃了17個跌停，目前股價3.92（2018年1月31日錄得）相比2015年高點46.97,已下滑91.65%，超過9成的市值灰飛煙滅了。2016年度，企業(yè)凈資產29.8億元，投資凈房地產為19.6億元，占比66%。2016年5月，公司審議通過了《關于投資性房地產后續(xù)計量模式會計政策變更的議案》，決定對投資性房地產由成本模式改為公允價值模式進行后續(xù)計量。報告披露如下（摘錄自企業(yè)2016年年度報告，P130）：這一個會計政策的變更，使得中安消當年產生了2.6億的公允價值變動收益，而且這個收益全部來自于投資性房地產（摘錄自企業(yè)2016年年度報告，P160）。2016年度，中安消全年凈利潤為2.74億，單投資性房地產的公允價值變動收益就占凈利潤的了95%，對利潤表調節(jié)幅度之大令人咂舌。其實，財報是無聲的語言。企業(yè)財報造假，或者企業(yè)在走下坡路了，往往財報的數字都有暗示，就看你是否能夠找到這個溝通的無聲語言。小結“投資性房地產