碧桂園滬蘇區(qū)域張家港南二環(huán)項(xiàng)目資金策劃會(huì)

滬蘇區(qū)域張家港南二環(huán)項(xiàng)目資金策劃2016年08月01日一、引言1、企業(yè)管理的核心是財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)管理的核心是資金管理，資金管理的核心是現(xiàn)金流管理；2、現(xiàn)金流管理是收、支、控三方面有效組合，是結(jié)合項(xiàng)目從投資拿地、過(guò)程開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售、首尾竣工及交付的閉環(huán)管理；3、以資金策劃為契機(jī)，將現(xiàn)金流管理從前端進(jìn)行規(guī)劃，并以資金策劃方案為指導(dǎo)進(jìn)行過(guò)程管理；4、資金策劃不是單一財(cái)務(wù)策劃，是涉及投資拿地、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、成本及其他職能部門(mén)的綜合運(yùn)營(yíng)管控；5、資金策劃是在集團(tuán)/區(qū)域資金管控模式前提下，以項(xiàng)目最少年化自有資金占用及綜合收益最大化為目標(biāo)；CONTENTS目錄項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)項(xiàng)目資金策劃總結(jié)項(xiàng)目資金策劃內(nèi)容4項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)01項(xiàng)目區(qū)位簡(jiǎn)介項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃簡(jiǎn)介項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)貨量鋪排及推售計(jì)劃曼巴特購(gòu)物廣場(chǎng)國(guó)際購(gòu)物中心張家港市政府暨陽(yáng)湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校（小學(xué)、初中）暨陽(yáng)湖生態(tài)公園中銳尚城國(guó)際⑤占地：100.5畝容積率：2.0建面：12萬(wàn)平方米產(chǎn)品：高層面積：90~140㎡均價(jià)：毛坯1.2萬(wàn)/m2開(kāi)盤(pán)：2012-5去化：2015.4交房，剩余約20套。（尾盤(pán)）世茂九溪墅

④占地：971畝容積率：1.3建面：125.4萬(wàn)平方米產(chǎn)品：高層、別墅面積：86~185m2均價(jià)：毛坯1.2-1.25萬(wàn)/m2開(kāi)盤(pán)：2013-12去化：高層11棟，一期在售985套，剩270套，月均去化約70套朗詩(shī)國(guó)泰城①占地：86.1畝容積率：2.2建面：12.64萬(wàn)平方米產(chǎn)品：高層面積：124~180m2均價(jià)：精裝1.6萬(wàn)/m2開(kāi)盤(pán)：2014-4-26去化：共12棟，1000余套，剩200余套，月均去化約30套。吾悅廣場(chǎng)（二環(huán)外）

③占地：197畝容積率：3.8建面：61.5萬(wàn)平方米產(chǎn)品：高層住宅（共2240套）、酒店式公寓面積：88~142m2均價(jià)：毛坯8500-9000元/m2，北靠暨陽(yáng)湖的樓均價(jià)9500元/㎡）開(kāi)盤(pán)：2014-4-26去化：一期已售完，二期剩450多套，月均去化80多套。12345金廈陽(yáng)光錦程②占地：380畝容積率：2.5建面：85萬(wàn)平方米產(chǎn)品：高層面積：93.8~144㎡均價(jià)：毛坯9000-9500元/㎡（140以上產(chǎn)品毛坯定價(jià)12000元/㎡

）開(kāi)盤(pán)：2014-10去化：共2076戶，共剩余約80套，月均55套。距市中心2.3公里，7分鐘市二環(huán)市中心圈市區(qū)樓盤(pán)單價(jià)在9K至16K之間，整體去化率約75%，品牌開(kāi)發(fā)商不多，主要為本地小型企業(yè)，開(kāi)發(fā)能力一般，但產(chǎn)品品質(zhì)較高。目前售價(jià)最高樓盤(pán)為朗詩(shī).國(guó)泰城（定位為科技型高端產(chǎn)品），去化最快的為二環(huán)外的吾悅廣場(chǎng)（定位剛需、總價(jià)低、貼臨主城）；下半年，周邊競(jìng)品較多，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。翡翠灣目標(biāo)地塊中梁地塊6金新城湖濱國(guó)際景苑⑥占地：53畝容積率：2.2建面：11.54萬(wàn)平方米產(chǎn)品：高層、多層面積：120-140㎡均價(jià)：11000元/㎡開(kāi)盤(pán)：2016-09（預(yù)計(jì)）產(chǎn)品規(guī)劃：共515戶，其中別墅12棟，7棟高層503套金新城匯金中心⑦占地：315畝容積率：3.3建面：100萬(wàn)平方米產(chǎn)品：酒店式公寓商鋪寫(xiě)字樓住宅面積：108-142㎡均價(jià)：11000元/㎡開(kāi)盤(pán)：2016-1-9去化：共3395戶，共剩余1500套8中梁壹號(hào)院⑧占地：141畝容積率：2.1建面：25.9萬(wàn)平方米產(chǎn)品：高層、小高層、別墅面積：高層95-170㎡；別墅200㎡均價(jià)：暫無(wú)開(kāi)盤(pán)：2016-11（預(yù)計(jì)）產(chǎn)品規(guī)劃：7一、項(xiàng)目區(qū)位簡(jiǎn)介經(jīng)蘇虞張上錫張高速公路，蘇州至張家港全長(zhǎng)僅70公里左右，用時(shí)僅45分鐘，是去往蘇州最快捷的交通干道。地塊基本信息占地：78畝（52049㎡）地價(jià)：700萬(wàn)元/畝總價(jià)：54651.45萬(wàn)元付款時(shí)間:2016年7月11日總地價(jià)20%（保證金）2016年8月11日總地價(jià)30%2016年9月1日總地價(jià)50%建筑限高：60m商業(yè)比例：≥2000㎡之間物業(yè)服務(wù)用房：≥地上總建面的7‰是否具備開(kāi)工條件：是張家港市片區(qū)分布圖重要交通節(jié)點(diǎn)距離/用時(shí)路徑步行街4.5公里/9分鐘河西南路市政府5公里/11分鐘東環(huán)路新市河路澳洋醫(yī)院2公里/3分鐘金港大道暨陽(yáng)湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校355米/1分鐘（步行）北莊路暨陽(yáng)湖休閑公園2公里/3分鐘金港大道

長(zhǎng)途汽車(chē)客運(yùn)站1.7公里/4分鐘北莊路華昌南路蘇虞張公路本案張家港市政府一、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位策劃方案版一項(xiàng)目整體技術(shù)指標(biāo)1總占地面積㎡520492容積率2.13建筑面積（含地下室）㎡1373064樓面地價(jià)元/㎡5000二核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)1計(jì)劃總收入（不含稅）萬(wàn)元1334682計(jì)劃總支出萬(wàn)元1194973凈利潤(rùn)萬(wàn)元13971三價(jià)值雙享經(jīng)營(yíng)指標(biāo)1年化自有資金投入萬(wàn)元134662投資峰值萬(wàn)元595003年化自有資金回報(bào)率萬(wàn)元103.7%4成就共享金額萬(wàn)元2018S338省道為江蘇省內(nèi)的一條重要通道，通達(dá)太倉(cāng)和上海。一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃簡(jiǎn)介土地獲取同心共享投入國(guó)土證工程規(guī)劃證施工許可證項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)首批交樓2016-7-11最高投入5950萬(wàn)2016-9-52016-9-82016-9-152016-10-15待定待定竣工1、土地款分期支付簡(jiǎn)介：16年7月11日前支付土地保證金8600萬(wàn)，16年8月11日前支付土地款18725.725萬(wàn)，16年9月1日前支付土地款27325.725萬(wàn)，契稅：1639.5435萬(wàn)，印花稅：27.325725萬(wàn)，耕地占用稅：65.728萬(wàn)元，共計(jì)56384.1萬(wàn)。2、項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)介：首期開(kāi)發(fā)YJ140戶型4幢，二期開(kāi)發(fā)YJ260戶型2幢，YJ140戶型3幢。一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)貨量鋪排及推售計(jì)劃

推貨節(jié)點(diǎn)第一次推售第二次推售合計(jì)推售時(shí)間2016-10-15待定住宅貨值（億元）6.027.4413.46面積（萬(wàn)㎡）4.636.1010.73商業(yè)貨值（億元）-0.740.74面積（萬(wàn)㎡）-0.390.39車(chē)位貨值（億元）-0.60.6個(gè)數(shù)-723723總貨值（億元）6.028.7814.8當(dāng)日去化（億元）3.613.977.58當(dāng)月去化（億元）4.214.768.97項(xiàng)目資金策劃內(nèi)容02關(guān)鍵政策梳理專題方案策劃項(xiàng)目股權(quán)架構(gòu)股權(quán)架構(gòu)圖滬蘇區(qū)域張家港金碧項(xiàng)目股權(quán)架構(gòu)圖張家港金碧項(xiàng)目合作方式（暫定）：張家港金碧上海新碧順碧上海投資

佛山共享投資股東概況股東1股東2股東3股東4股東5股東名稱上海新碧

順碧上海投資佛山共享投資股份占比

85%10%5%利潤(rùn)分配比例85%

10%5%每一天資金成本8.48萬(wàn)每一天管理費(fèi)用5.1萬(wàn)元每一天內(nèi)部計(jì)息3.38萬(wàn)元每一天資金占用成本周期開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與銷(xiāo)管費(fèi)用總額6097萬(wàn)/項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期1195天周期年化自有資金成本4040萬(wàn)/項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期1195天關(guān)鍵政策梳理—集團(tuán)內(nèi)部一、融資方式：開(kāi)發(fā)貸、內(nèi)部融資二、擔(dān)保方式：開(kāi)發(fā)貸用土地抵押做擔(dān)保；內(nèi)部融資：四證齊全、最高額度為資金峰值的70%，每期提款上限為不超過(guò)本期實(shí)際已支出金額；三、融資成本：開(kāi)發(fā)貸成本最高不超過(guò)基準(zhǔn)利率；內(nèi)部融資年化6%可貸1年期；四、其他：前端融資視為集團(tuán)自有資金，由集團(tuán)統(tǒng)一操作；關(guān)鍵政策梳理—外部一、融資方式：開(kāi)發(fā)貸融資，需土地抵押。

二、商業(yè)按揭：達(dá)到預(yù)售條件后，首套首付20%，二套30%。三、公積金按揭：工程進(jìn)度達(dá)到主體的三分之二，辦理公積金后，需輪候6個(gè)月后方能實(shí)行放款。四、預(yù)售資金監(jiān)控：預(yù)售款100%監(jiān)控,項(xiàng)目將公關(guān)政府只監(jiān)控樓款的20%。五、投資拿地階段獲得的優(yōu)惠政策：無(wú)六、合作方特殊要求等：無(wú)專項(xiàng)策劃方案—開(kāi)發(fā)貸融資/內(nèi)部借款項(xiàng)目明細(xì)

備注貸款銀行中國(guó)銀行

申報(bào)金額2億元

預(yù)計(jì)獲批時(shí)間2016.10.15

貸入計(jì)劃16年10月和11月分別貸入1億，共計(jì)2億元。

還貸計(jì)劃18年3月和4月分別還貸1億。

難點(diǎn)獲得較低的貸款利率。

需協(xié)調(diào)項(xiàng)

專項(xiàng)策劃方案—銷(xiāo)售回款不同銷(xiāo)售回款方式下，按揭、公積金、自付采取的相應(yīng)安排及措施：按揭：開(kāi)盤(pán)前對(duì)意向客戶提前做好征信查詢；提前收集關(guān)系戶按揭資料，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)即放款；開(kāi)盤(pán)后協(xié)調(diào)溝通營(yíng)銷(xiāo)與銀行，催促客戶盡早辦理貸款，加速放款；排查問(wèn)題客戶未放款原因，努力解決，減少逾期欠款。公積金：公積金需輪候6個(gè)月放款，在不影響銷(xiāo)售的情況下，盡量不使用公積金貸款。自付：杜絕低首付，提高自付的優(yōu)惠政策；提前并催促客戶自付繳款，減少自付逾期欠款。專項(xiàng)策劃方案—監(jiān)控資金解凍針對(duì)政府監(jiān)控、銀行監(jiān)控形式下提前做好資金解凍策劃預(yù)案：政府監(jiān)控：貨幣資本金監(jiān)管會(huì)占用項(xiàng)目一定資金，需密切關(guān)注政策動(dòng)向，到節(jié)點(diǎn)及時(shí)劃回。銀行監(jiān)控：預(yù)售款劃入銀行后，以工程款的形式及時(shí)劃出，減少資金的占用。專項(xiàng)策劃—第1年現(xiàn)金流分析序號(hào)現(xiàn)金流項(xiàng)目第1個(gè)月（2016年7月）第2個(gè)月（2016年8月）第3個(gè)月（2016年9月）第4個(gè)月（2016年10月）第5個(gè)月（2016年11月）第6個(gè)月（2016年12月）第7個(gè)月（2017年1月）第8個(gè)月（2017年2月）第9個(gè)月（2017年3月）第10個(gè)月（2017年4月）第11個(gè)月（2017年5月）第12個(gè)月（2017年6月）回正時(shí)間（7個(gè)月）

合約銷(xiāo)售

300002000097416,0005,000417220,00015,00010517120430一樓款收入

159311593115931455245524552136551365513655102414二經(jīng)營(yíng)性支出89722117529397330553094369192815522552241821123313864022.1開(kāi)發(fā)成本支出

1324940307039752935101410381038178413392540209972.2土地費(fèi)用支出86001946928070

561392.3稅費(fèi)支出

10001000500100120032045945950382.4薪酬支出

10155050150150150505050507752.5利息支出

99997979797979796722.6其他收入/支出3723723721851851851851851851851851852781三經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流-8972-21175-2939712626106221156226243000200011237115431034216011四借款收入

1000010000

20000五歸還貸款

0六收到股東投入200025000300002500

59500七歸還股東借款2000

2000020000130004500

59500八籌資性現(xiàn)金流025000300002500-20000-20000-13000-4500

0九項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流-8972-21175-2939722626206221156226243000200011237115431034236012專項(xiàng)策劃—項(xiàng)目周期現(xiàn)金流序號(hào)現(xiàn)金流項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年

合約銷(xiāo)售14814912043027719

一樓款收入14814910241445735

二經(jīng)營(yíng)性支出134178864023618011373223

2.1開(kāi)發(fā)成本支出4962520997251163289223

2.2土地費(fèi)用支出5613956139

2.3稅費(fèi)支出20609503878657706

2.4薪酬支出1375775500100

2.5利息支出1425672753

2.6其他收入/支出500527811946278

三經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流13971160119556-11373-223

四借款收入2000020000

五歸還貸款20000

20000

六收到股東投入5950059500

七歸還股東借款5950059500

八籌資性現(xiàn)金流00

九項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流1397136012-10445-11373-223

專項(xiàng)策劃結(jié)果比對(duì)項(xiàng)目明細(xì)投資定案版策劃方案版變動(dòng)備注項(xiàng)目總收入（不含稅）

13.35

13.35

0

其中第一年樓款收入

5.69

5.69

0

項(xiàng)目總支出

11.4

11.95

0.55定案版土地款按照550萬(wàn)/畝，實(shí)