房屋質(zhì)量瑕疵-業(yè)主應(yīng)該如何維權(quán)

【tips】本文由梁志飛老師精心編輯，以無情的目光論事，以慈悲的目光看人！房屋質(zhì)量瑕疵，業(yè)主應(yīng)該如何維權(quán)？2002年10月，劉某與某房地產(chǎn)公司簽訂了商品房買賣合同，劉某購買商品房一套，支付房款25萬余元，開發(fā)商承諾將于2003年4月31日之前向業(yè)主交付驗收合格的商品房。

2003年4月，開發(fā)商按期交付房屋。但劉某在驗收過程中卻發(fā)現(xiàn)，房屋墻面、頂板、地面等多處出現(xiàn)貫通裂縫，還有許多地方存在明顯的修補痕跡。劉某認(rèn)為，開發(fā)商交付的商品房存在明顯質(zhì)量問題，因此拒絕接受房屋鑰匙，并要求開發(fā)商承擔(dān)相關(guān)的維修責(zé)任和由此引起的遲延交付責(zé)任。

開發(fā)商立即對該房屋進行了維修，但劉某以該房屋仍嚴(yán)重影響其正常入住為由遲遲不肯辦理房屋交接手續(xù)，開發(fā)商則聲稱這些墻體裂縫純屬正常溫度伸縮縫，要求劉某盡快辦理入住手續(xù)，否則劉某須承擔(dān)逾期收房產(chǎn)生的責(zé)任。

劉某與開發(fā)商數(shù)度交涉未果，無奈之下，劉某將開發(fā)商訴至法院。

雙方觀點：

原告劉某認(rèn)為：交付商品房存在明顯質(zhì)量瑕疵，不符合交付條件，開發(fā)商作為房屋出賣方，應(yīng)當(dāng)依照商品房買賣合同約定，承擔(dān)相應(yīng)的修復(fù)責(zé)任，直至房屋被驗收認(rèn)可。開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)由此引起的逾期交付責(zé)任和相應(yīng)損失。

被告開發(fā)商辯稱：商品房已經(jīng)驗收合格，取得了工程竣工驗收備案表，因此房屋符合法定交付條件。至于房屋出現(xiàn)細(xì)微裂縫，既是十分正常的，也是合理的，不屬于影響房屋交付的根本性質(zhì)量問題，相應(yīng)質(zhì)量瑕疵均可以通過簡單施工處理解決，也不存在延期交付的問題。因此，請求法院判決駁回原告訴訟請求。

爭議焦點：

一、訴爭商品房墻體等多處裂縫是否可以視為交付不合格？

二、商品房出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，開發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)逾期交房責(zé)任？

處理結(jié)果：

法院受理后，對訴爭房屋墻體裂縫委托某工程質(zhì)量檢測機構(gòu)進行檢測，檢測結(jié)論為：裂縫系溫度裂縫和施工縫處理不當(dāng)及填充墻施工不當(dāng)所造成，非結(jié)構(gòu)性裂縫，不影響房屋的安全可靠性。法院認(rèn)為，依照法律規(guī)定及雙方約定，墻體裂縫應(yīng)由被告采取有效辦法給予修復(fù)。但被告對訴爭房屋采取補救措施后，原告遲延辦理入住手續(xù)也存在明顯過錯，應(yīng)對遲延造成的相應(yīng)損失承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，據(jù)此駁回原告其他訴訟請求。一審判決作出后，雙方均未上訴。

律師分析：

商品房在交付時可能會存在個別質(zhì)量問題，對此應(yīng)區(qū)別對待。就墻體裂縫而言，如果屬于房屋材料伸縮、溫度變化等引起的裂縫，這是允許存在的，也不應(yīng)視為嚴(yán)重質(zhì)量問題，由開發(fā)商修復(fù)甚至業(yè)主在裝修時自己粉刷即可彌補。這些裂縫也是在房屋交付時，業(yè)主可以直觀發(fā)現(xiàn)的。而對因施工質(zhì)量問題造成的墻體縱深貫通裂縫、地質(zhì)沉降引起的墻體裂縫等，這是業(yè)主僅憑肉眼和普通知識無法判斷的，必須要經(jīng)過房屋質(zhì)量檢測部門的檢測。在裂縫危及房屋建筑結(jié)構(gòu)和居住安全的情況下，這些裂縫就構(gòu)成了根本性質(zhì)量問題，開發(fā)商必須采取相關(guān)補救措施或給予業(yè)主調(diào)換房屋等途徑予以解決。此時，業(yè)主有權(quán)拒絕接受交付房屋。

因而房屋交付出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，如果并不嚴(yán)重影響實際居住，并且開發(fā)商及時予以修復(fù)，業(yè)主不能以存在細(xì)微瑕疵要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。當(dāng)然，如果房屋因質(zhì)量瑕疵影響業(yè)主實際居住，開發(fā)商因修復(fù)相應(yīng)瑕疵而延期交付，其自然應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

律師提示：

房屋交付過程中出現(xiàn)裂縫，業(yè)主在驗收時首先應(yīng)對照墻體結(jié)構(gòu)，觀察裂縫走向和分布，結(jié)合裂縫深度判斷裂縫屬否屬于正常伸縮縫。其次，在無法自我判斷的情況下，業(yè)主可以要求開發(fā)商提供關(guān)于墻體裂縫的書面證明材料和質(zhì)量檢測報告，由其承擔(dān)質(zhì)量合格的證明責(zé)任。并且在與開發(fā)商的交涉過程中，要始終做好證據(jù)的固定和保全工作，以防在訴訟或交涉中處于不利的地位。

實踐過程中，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主在向開發(fā)商提出異議后，開發(fā)商多數(shù)會采取一定補救、整改措施，而非一概不管不問，業(yè)主和開發(fā)商雙方應(yīng)很好地溝通理解，采取適當(dāng)?shù)姆绞椒e極處理問題，盡可能避免產(chǎn)生訴訟。

相關(guān)鏈接：

1、建設(shè)部建質(zhì)[2004]18號《關(guān)于加強住宅工程質(zhì)量管理的若干意見》

第二條開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房屋銷售合同中明確因住宅工程質(zhì)量原因所產(chǎn)生的退房和保修的具體內(nèi)容以及保修賠償方式等相關(guān)條款。保修期內(nèi)發(fā)生住宅工程質(zhì)量投訴的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)查明責(zé)任，并組織有關(guān)責(zé)任方解決質(zhì)量問題。暫時無法落實責(zé)任的，開發(fā)企業(yè)也應(yīng)先行解決，待質(zhì)量問題的原因查明后由責(zé)任方承擔(dān)相關(guān)費用。

2、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十一條對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除