高級別墅物業(yè)管理方案樣本

第一部分項目概況地理位置及占地面積：區(qū)內(nèi)環(huán)境：房屋特點：配套設(shè)施：交通條件：物業(yè)管理：第二部分物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容服務(wù)項目服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（一）工程服務(wù)園區(qū)內(nèi)房屋小、中、大維修服務(wù)小修：完成日常小修任務(wù)指標(biāo)；房屋小修、急修、立即率100%；接到維修單10分鐘趕到現(xiàn)場；零修立即（二十四小時）完成，急修不過夜；小修合格率達(dá)100%；水電維修不超出二十四小時，土建維修不超出3天。中修：保持房屋完好率100%；房屋外觀：保持完好，無破壞立面，整齊，無涂污處，無違反要求私搭亂建現(xiàn)象；維修工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；分項檢驗、結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)；根據(jù)工序一步到位，杜絕二次返工現(xiàn)象；4.住戶滿意率達(dá)成98%以上；（二）設(shè)備設(shè)施管理園區(qū)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施管理公用設(shè)備、設(shè)施圖紙、資料檔案完善齊全，完整率100%設(shè)備設(shè)施維護(hù)良好，運轉(zhuǎn)正常，安全無事故隱患達(dá)100%設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備率達(dá)99%；消防系統(tǒng)設(shè)備完好無損壞，可隨時啟用；道路通暢，路面平坦，無積水，無塌陷；完好使用率99%以上，無隨意占道，無改變使用功效；排水管、溝完好率99%；排水通暢，無堵、冒現(xiàn)象，定時疏通，無積水、塌陷、殘缺，定時檢驗一次/月；路燈、庭院燈燈具完好率100%，無損壞，定時維護(hù)保養(yǎng)、清潔，每個月一次。公共文化娛樂、休閑設(shè)施完好率100%，確保設(shè)施使用功效，定時維護(hù)，每個月檢驗一次；9.供水、供電運行正常，無亂搭接，無泄漏；（三）裝修管理監(jiān)督業(yè)主和住戶遵照相關(guān)要求進(jìn)行裝修審查裝修單位相關(guān)資質(zhì)、證件合格率達(dá)成100%；檢驗業(yè)主辦理裝修相關(guān)證件、表格、裝修改動部位等手續(xù)是否合理并符合要求；監(jiān)督裝修單位無危及房屋結(jié)構(gòu)和她人安全、無改變用途及不可更改項目進(jìn)行裝修施工監(jiān)督率100%；建筑垃圾無亂堆亂放，無亂搭接；裝修時間固定，不影響她人，不超時施工；每日三次做到巡視裝修現(xiàn)場，監(jiān)督檢驗裝修人員是否持證上崗，人證相符；檢驗裝修場所是否有火災(zāi)隱患，有否違章用電、用火現(xiàn)象。（四）保潔服務(wù)園區(qū)道路環(huán)境日常清潔保養(yǎng)二十四小時衛(wèi)生保潔制；園區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱，垃圾中轉(zhuǎn)站等設(shè)備，合格率100%；園區(qū)內(nèi)清潔衛(wèi)生、空氣清新，環(huán)境無污染，保潔率99.6%垃圾日產(chǎn)日清，公共垃圾天天清理一次；垃圾箱每日清潔一次，每七天清洗二次；地面部分無垃圾雜物、無泥砂、無積水，自行車棚整齊無雜物、無蜘蛛網(wǎng)，無亂張貼口號、小廣告，無亂堆亂放，清潔率99%以上；全部公共場所無雜物、無垃圾，保潔率99%以上；園區(qū)內(nèi)少蚊、少蠅、少蟲，鼠密度1%以下。（五）綠化管理園區(qū)內(nèi)花草樹木綠地日常養(yǎng)護(hù)和管理綠化完好率100%；植物配置基礎(chǔ)合理，喬灌花草齊全，園區(qū)內(nèi)綠化部署優(yōu)美，花草樹木和建筑協(xié)調(diào)一致，基礎(chǔ)無裸露土地；綠地覆蓋率超出40%；有多個樹種，有一定數(shù)量耐蔭灌木，耐蔭宿根花卉、草坪，有一定立體綠化，襯托美化環(huán)境；花草樹木生長正常，修剪立即，無顯著枯枝死杈，及病蟲侵害現(xiàn)象；樹木缺株率在4%以下，花草缺株率在5%以下；樹木無釘拴捆綁現(xiàn)象；6）綠地整齊，無雜物，無堆物堆料、搭棚、侵占現(xiàn)象。（六）保安服務(wù)維持園區(qū)公共秩序及住戶安全園區(qū)實施封閉管理，二十四小時巡查值班制度，和派出所配合，維護(hù)園區(qū)治安有權(quán)對園區(qū)內(nèi)可疑人員進(jìn)行查問；巡視時發(fā)生火警事故或隱患及治安、交通等事故，立即處理并上報相關(guān)部門；被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件年發(fā)生率1‰以下，年度無重大刑事案件、重大火災(zāi)和交通事故發(fā)生；遇突發(fā)案件，保安人員2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，第一時間采取防范方法；危險處設(shè)有顯著標(biāo)識和防范方法；保安人員著裝有顯著標(biāo)志和工作規(guī)范，按巡檢路線認(rèn)真巡檢；違章發(fā)生率1‰以下，處理及回訪率100%。（七）消防管理園區(qū)日常消防管理園區(qū)消防設(shè)施完好率100%，消防供水率100%；系統(tǒng)設(shè)施完好，定時定人檢驗維護(hù)，對消防供水系統(tǒng)定時試水試壓；火災(zāi)發(fā)生率1‰以下，有防范方法，定時進(jìn)行安全教育、培訓(xùn)，確保工作人員掌握基礎(chǔ)消防技能，合格率達(dá)成100%；制訂防火責(zé)任制并嚴(yán)格實施，消防設(shè)施有顯著標(biāo)識，不得挪做它用，放置合理，定時巡視檢驗，使之合格有效。（八）車輛交通管理園區(qū)內(nèi)提供車輛管理提供車輛停車泊位、車輛發(fā)牌、登記率100%，認(rèn)真檢驗進(jìn)出車輛及車輛憑證；車輛按要求路線及速度行駛，有顯著交通提醒標(biāo)識；車輛無鳴笛叫人，違章率低于1‰以下；人車進(jìn)出有序，車證相符，繳費率98%以上，無被盜。（九）檔案資料管理建立園區(qū)公共檔案資料建立計算機(jī)資料庫，檔案齊全，檔案建立和完好率100%，有物業(yè)管理費用收繳和使用統(tǒng)計，工作日志整齊真實；房屋有總平面圖、地下管網(wǎng)圖計劃同意文件、完工接管驗收檔案，（驗收證實、完工驗收單、土建、水暖、電氣人防、設(shè)備完工圖紙）、公共設(shè)施設(shè)計安裝圖紙資料，帳實相符；有1/10001百分比尺現(xiàn)實狀況圖、計劃總平面圖、道路計劃圖、豎向計劃圖、市政設(shè)施管網(wǎng)計劃圖、綠地計劃圖和園區(qū)具體計劃說明書和環(huán)境預(yù)評價書；有分戶管理統(tǒng)計，房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計表，居住園區(qū)情況表、房屋安全普查統(tǒng)計表；有歷年房屋完損等級評定統(tǒng)計，房屋及設(shè)備大、中、小修和檢驗統(tǒng)計，設(shè)備設(shè)施運行統(tǒng)計；公共維修基金提存和使用統(tǒng)計。（十）代收代繳服務(wù)代收、繳費服務(wù)熟悉收繳公共設(shè)施費。衛(wèi)生清潔費、殺蟲費、管理費、水電氣費收費標(biāo)準(zhǔn)、計算方法；熟悉抄看水電氣表，正確讀表，計量正確（正確率100%）并提供憑證；管理費收繳率98%以上；按要求收取，不私自提升收費。（十一）服務(wù)規(guī)范用語和用戶進(jìn)行日常業(yè)務(wù)交往時使用禮貌用語好，謝謝，對不起，請原諒，歡迎光臨，請當(dāng)心，打攪了，請留步，您走好，再見節(jié)日愉快，祝賀您工作愉快，祝您好運，新年好，圣誕愉快小姐，先生，女士，夫人讓您久等了，給您添麻煩了，期望您滿意，有什么能夠幫您？我再給您想想措施請問您有什么事？請問您找誰？有什么需要我?guī)兔?？請您登記，歡迎光臨本園區(qū)很愿意為您服務(wù)，這是我應(yīng)該做，請隨時和我們聯(lián)絡(luò)，請您多提寶貴意見請您登記，請您出示停車卡，請您鎖好車門，請您按指定位置停車，請交停車費，謝謝光臨第三部分管理方法駐場管理第四部分管理標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)宗旨業(yè)主和住戶至上服務(wù)第一依法管理企業(yè)服務(wù)精神熱誠奉獻(xiàn)求實創(chuàng)新職業(yè)道德熱愛工作忠于職守廉潔奉公遵守紀(jì)律艱苦奮斗勤儉節(jié)省鉆研業(yè)務(wù)科學(xué)管理文明禮貌優(yōu)質(zhì)服務(wù)第五部分管理目標(biāo)以人為本，為業(yè)主/住戶服務(wù)，經(jīng)過對別墅園區(qū)管理，對業(yè)主/住戶服務(wù)，保持和提升物業(yè)完好程度，使物業(yè)保值增值，以維護(hù)業(yè)主/住戶整體利益為出發(fā)點，為業(yè)主/住戶帶來最大程度利益。以業(yè)主/住戶為中心，為業(yè)主/住戶提供完善服務(wù)，發(fā)明安全、舒適、溫暖、快捷、方便、清潔生活環(huán)境。管理處對別墅園區(qū)實施專業(yè)化、規(guī)范化管理，使我們管理融入業(yè)主/住戶居住生活之中，用優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)，為業(yè)主/住戶營造一個高品質(zhì)生活空間。經(jīng)過我們管理服務(wù)，樹立物業(yè)優(yōu)質(zhì)品牌形象；經(jīng)過營造高品質(zhì)生活空間，樹立別墅園區(qū)良好社會形象；經(jīng)過別墅園區(qū)良好形象使開發(fā)商取得更大經(jīng)濟(jì)效益和社會效益；經(jīng)過我們努力使管理處成為業(yè)主/住戶好友和別墅園區(qū)長久管理者，使管理處于競爭中得到發(fā)展。第六部分總目標(biāo)和分項指標(biāo)總體目標(biāo)：我們將盡力確保別墅園區(qū)物業(yè)管理按本方案標(biāo)準(zhǔn)實施及達(dá)成良好效果。經(jīng)過我們物業(yè)管理服務(wù)，樹立物業(yè)管理品牌形象，確保開發(fā)商今年在別墅園區(qū)項目上銷售/出租任務(wù)完成。10月開展ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證，并在十二個月內(nèi)取得ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證證書。爭創(chuàng)“優(yōu)異物業(yè)管理示范園區(qū)”。分項指標(biāo)：第七部分實現(xiàn)目標(biāo)確保方法管理體制和人員配置▲管理機(jī)構(gòu)設(shè)置依據(jù)《管理標(biāo)準(zhǔn)》、《管理方法》及別墅園區(qū)具體情況，管理處全方面負(fù)責(zé)日常管理運作，統(tǒng)管整個園區(qū)內(nèi)外事務(wù)。管理處按管理內(nèi)容設(shè)置機(jī)構(gòu)，確保管理區(qū)域安全、設(shè)備正常運轉(zhuǎn)、業(yè)主/住戶正常居住?！藛T配置按ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和別墅園區(qū)管理內(nèi)容，科學(xué)、合理地設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員，本著“精干、高效、節(jié)省”標(biāo)正確定人員編制?！芾硖幝氊?zé)?落實實施物業(yè)管理企業(yè)工作方針、決議、計劃和各項指令。?實施企業(yè)統(tǒng)一財務(wù)管理要求。?實施企業(yè)統(tǒng)一人事管理要求。?負(fù)責(zé)管理處全方面管理工作，并依據(jù)企業(yè)整體計劃，制訂管理處工作目標(biāo)、工作計劃并組織實施。?制訂管理方案報企業(yè)同意并組織實施。?依據(jù)企業(yè)同意年度財務(wù)計劃，合理、有效控制成本，收取物業(yè)管理費、供暖費等多種費用，提升多種費用收繳率，并主動開展項目內(nèi)多個經(jīng)營，為企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尋求新經(jīng)濟(jì)增加點。?負(fù)責(zé)別墅園區(qū)項目管理處多種文檔收發(fā)、傳輸、存檔及信息管理、反饋等工作。負(fù)責(zé)別墅園區(qū)項目管理處辦公用具、工程所需維修材料及固定資產(chǎn)采買。?負(fù)責(zé)別墅園區(qū)項目工程設(shè)備、設(shè)施日常檢驗、維修、保養(yǎng)工作。負(fù)責(zé)別墅園區(qū)項目內(nèi)裝修管理工作。負(fù)責(zé)別墅園區(qū)項目內(nèi)保安、保潔、綠化、車輛管理等工作。?依據(jù)權(quán)限和內(nèi)容負(fù)責(zé)處理和配合業(yè)主、開發(fā)商對管理處工作或人員相關(guān)投訴。?自覺接收業(yè)主和開發(fā)商監(jiān)督，并協(xié)調(diào)好和業(yè)主和開發(fā)商關(guān)系。?負(fù)責(zé)和各項目所在地政府及相關(guān)部門建立良好協(xié)作關(guān)系。?配合協(xié)調(diào)和項目部、銷售企業(yè)等企業(yè)內(nèi)相關(guān)部門關(guān)系，配合供暖、收視等專業(yè)部門工作，配合相關(guān)外包企業(yè)工作，為專業(yè)企業(yè)及外包企業(yè)提供必需條件?！胱∪胱〔襟E具體說明：1、驗房2、填寫返修單3、返修4、驗收5、領(lǐng)取資料、簽協(xié)議?發(fā)給業(yè)主簽署并填寫文件資料?簽署《物業(yè)管理協(xié)議》、《供暖協(xié)議書》，業(yè)主、管理處各保留一份。?業(yè)主領(lǐng)取《房屋使用、管理、維修條約》并簽署《承諾書》，三方各保留一份。6、領(lǐng)取《住戶手冊》、《裝修手冊》、《工程質(zhì)量確保書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程保修卡》。?業(yè)主填寫《業(yè)主基礎(chǔ)情況記錄表》、《緊急情況聯(lián)絡(luò)記錄表》。7、收取費用在簽署協(xié)議后，向業(yè)主收取物業(yè)管理費、供暖費等，如辦理裝修再向裝修企業(yè)收取裝修管理費，垃圾清運費、確保金等。8、鎖匙發(fā)放?驗房合格并簽署法律文件后，辦理鑰匙交接手續(xù)。?填寫《鑰匙交接單》。?業(yè)主/住戶、管理處簽章?！b修一、房屋裝修程序業(yè)主辦理入住手續(xù)后，能夠依據(jù)以下程序進(jìn)行裝修工作。裝修步驟以下圖：裝修步驟具體說明：業(yè)主/住戶需要裝修時，應(yīng)提前到企業(yè)物業(yè)部提出申請，領(lǐng)取《住宅園區(qū)裝修管理要求》和《別墅園區(qū)裝修手冊》，并如實填寫《業(yè)主（住戶）裝修施工申請表》，辦理裝修申報手續(xù)。業(yè)主/住戶將《裝修方案》、設(shè)計圖紙和裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照（副本）復(fù)印件、《資質(zhì)證書》復(fù)印件等有效證件交到物業(yè)部，由工程部審批方案。合格后，簽協(xié)議。若裝修項目不符合要求，須變更裝修內(nèi)容，交工程部再審，直至經(jīng)過?！堆b修方案》審批合格后，管理處、業(yè)主/住戶、裝修施工單位三方共同簽定《房屋裝修協(xié)議書》。協(xié)議簽定后，業(yè)主/住戶和裝修施工單位需交納裝修押金、裝修管理費及垃圾清運費。裝修單位執(zhí)《交費單據(jù)》、施工人員身份證、免冠近照二張到管理處物業(yè)部填寫《裝修施工人員記錄表》，領(lǐng)取出入證及《施工許可證》。進(jìn)場裝修為確保裝修期間一切正常，管理處依據(jù)建設(shè)部、市、區(qū)相關(guān)文件，指定了《別墅園區(qū)裝修手冊》，對施工時間、施工人員、施工期間安全、消防、施工用電，清潔衛(wèi)生等做出要求，全部施工人員必需遵守。在裝修期間如需變更轉(zhuǎn)內(nèi)容，需到物業(yè)部立案，辦理復(fù)審，得到許可后，方可按變更后內(nèi)容進(jìn)行整修。管理處于裝修期間要監(jiān)督裝修過程，不定時對其進(jìn)行檢驗，并將檢驗情況做好統(tǒng)計。管理處各職能部門依據(jù)各自職責(zé)，監(jiān)督裝修單位有沒有違反裝修協(xié)議及裝修要求行為發(fā)生。若施工中有違反協(xié)議內(nèi)容，通知施工單位立即進(jìn)行整改后，方可繼續(xù)施工，如拒不服從，則由物業(yè)部簽發(fā)《違章處理單》，立即停工，另做處理。管理處保安保潔部在裝修期間負(fù)責(zé)檢驗監(jiān)督裝修垃圾和生活垃圾清運工作。二、裝修期間治安管理1．施工人員進(jìn)入園區(qū)，全部應(yīng)辦理出入證。出入園區(qū)時，保安負(fù)責(zé)查驗，無證者不準(zhǔn)進(jìn)入園區(qū)。出入證僅供本人使用不得轉(zhuǎn)借；持證人要自覺接收和配合保安查驗；出入證到期或有遺失，須立即到發(fā)證部門辦理延期或補(bǔ)辦手續(xù)。2．裝修期間為加強(qiáng)對施工人員管理，進(jìn)行以下關(guān)鍵工作：?保持各施工別墅公共區(qū)域公共衛(wèi)生及公共秩序。?監(jiān)督施工人員在運進(jìn)、運出裝修材料等物品時，是否有遺灑等情況出現(xiàn)，如發(fā)覺，要立即阻止。?預(yù)防施工人員破壞公共區(qū)域設(shè)備及設(shè)施。?不準(zhǔn)施工人員將施工材料堆放在公共區(qū)域內(nèi)。?檢驗消防設(shè)備完好，發(fā)覺違反消防要求人或行為立即阻止并上報。?預(yù)防施工人員在施工區(qū)域內(nèi)打架斗毆。3．裝修企業(yè)在進(jìn)入施工現(xiàn)場裝修前，應(yīng)和管理處簽署《施工防火安全協(xié)議書》，如需動用明火應(yīng)先到工程部辦理《動火證》，特種作業(yè)人員需持證上崗作業(yè)。4、全部裝修人員在施工期間必需遵守《裝修手冊》及保安保潔部制訂《尤其通告》，保安員在日常巡視當(dāng)中，將對施工人員進(jìn)行管理，并有權(quán)對違反《裝修手冊》及《尤其通告》行為人員進(jìn)行阻止，情節(jié)嚴(yán)重者將通知物業(yè)部對其進(jìn)行處罰，直至停止施工。三、裝修期間裝修垃圾清運裝修期間，施工單位須將裝修垃圾裝袋放在戶門以內(nèi)，裝修垃圾不得散放；生活垃圾不得和裝修垃圾混放；如違反要求，物業(yè)人員有權(quán)阻止并令其清理，拒不服從者，管理處有權(quán)令其停工，清場。裝修垃圾由施工單位日產(chǎn)日清，如遇特殊情況，立即和物業(yè)部取得聯(lián)絡(luò)，另行安排人員清運。保潔人員在清運垃圾時要確保密封，不遺灑，不丟落，將垃圾運至指定地點。上門收取垃圾原因：?確保園區(qū)室外環(huán)境衛(wèi)生處于良好保潔狀態(tài)。?確保別墅園區(qū)設(shè)施設(shè)備不受損壞?！敌?、保修返修是指業(yè)主/住戶房屋自用部分仍在保修期內(nèi)維修.維修工作由施工單位負(fù)責(zé)。返修步驟具體說明：?業(yè)主/住戶在保修期內(nèi)向物業(yè)部提出返修申請。?物業(yè)部通知工程技術(shù)人員到現(xiàn)場核實情況，確定是否是質(zhì)量問題。?情況屬實由物業(yè)部填寫《返修單》（單中應(yīng)寫明預(yù)約時間、聯(lián)絡(luò)電話、維修項目等），轉(zhuǎn)交給施工單位。?施工單位依據(jù)《返修單》內(nèi)容，在約定時間內(nèi)派人員進(jìn)行維修，如在約定時間內(nèi)不能安排，由施工單位自行和業(yè)主/住戶另行約定時間。?維修完成，由工程部進(jìn)行初驗，初驗合格后，通知業(yè)主/住戶確定。?物業(yè)部對業(yè)主/住戶報修項目進(jìn)行回訪。?保修期滿前30天，物業(yè)部公告業(yè)主/住戶。?保修到期后，由開發(fā)商、管理處及施工單位共同進(jìn)行驗收，對曾經(jīng)提出返修要求項目，依據(jù)實際情況關(guān)鍵查驗?！S修維修是指業(yè)主/住戶房屋自用部分已過保修期維修.費用由業(yè)主/住戶負(fù)擔(dān)。維修步驟圖：維修步驟具體說明：?物業(yè)部接到業(yè)主/住戶報修電話或書面申請，核實該戶是否欠交費用（如欠交催繳）后填寫《維修工單》，《維修工單》中應(yīng)寫明報修預(yù)約時間、聯(lián)絡(luò)電話、維修項目及費用(包含材料費及人工費)。?物業(yè)部將《工單》轉(zhuǎn)工程部值班人員，由工程部委派人立即進(jìn)行維修。??業(yè)主/住戶驗收合格，簽字確定工程質(zhì)量及費用。維修人員將《維修工單》轉(zhuǎn)物業(yè)部存檔。?物業(yè)部定時對業(yè)主/住戶進(jìn)行回訪。?維修費由物業(yè)部計入當(dāng)月應(yīng)收，定時收費。▲投訴處理管理處各部門日常管理運作標(biāo)準(zhǔn)：全方面推行國際、中國質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)認(rèn)證ISO9002質(zhì)量管理體系，園區(qū)內(nèi)日常機(jī)電運行、房管事務(wù)、治安消防、車輛、清潔綠化、園區(qū)文化、設(shè)施維修保養(yǎng)等統(tǒng)一規(guī)范管理，重視每一個管理服務(wù)人員培訓(xùn)、考評、進(jìn)行日檢、周檢、月檢、年底評審工作。管理處管理規(guī)章制度分為公眾制度和內(nèi)部管理制度兩大類，總體實施標(biāo)準(zhǔn)為：F建立專題工作領(lǐng)導(dǎo)小組。F設(shè)置總值班制度。F實施物業(yè)管理企業(yè)各項管理制度。管理制度目錄：公眾制度別墅園區(qū)物業(yè)管理條約別墅園區(qū)物業(yè)管理住戶手冊別墅園區(qū)精神文明建設(shè)條約別墅園區(qū)分墅使用和維護(hù)管理要求房屋二次裝修管理要求交通車輛、停車場管理要求別墅園區(qū)治安管理要求別墅園區(qū)消防管理要求別墅園區(qū)清潔衛(wèi)生管理要求別墅園區(qū)園林綠化管理要求別墅園區(qū)環(huán)境保護(hù)管理要求別墅園區(qū)喂養(yǎng)寵物管理要求別墅園區(qū)安全用水、用電管理要求別墅園區(qū)娛樂場所管理要求別墅園區(qū)暫住人口管理要求別墅園區(qū)房屋出租管理要求別墅園區(qū)路燈管理措施別墅園區(qū)配電室管理制度別墅園區(qū)水泵管理制度內(nèi)部崗位職責(zé)管理處經(jīng)理崗位職責(zé)物業(yè)部經(jīng)理崗位職責(zé)客服中心主管崗位職責(zé)客服中心職員崗位職責(zé)行政主管崗位職責(zé)行政職員崗位職責(zé)財務(wù)主管崗位職責(zé)出納員崗位職責(zé)收費員崗位職責(zé)保安保潔部經(jīng)理崗位職責(zé)保安主管崗位職責(zé)保安員固定崗崗位職責(zé)保安員巡查崗崗位職責(zé)車輛管理員崗位職責(zé)中控值班員崗位職責(zé)保安保潔部保安主管崗位職責(zé)保安保潔部保潔主管崗位職責(zé)保潔員崗位職責(zé)綠化工崗位職責(zé)工程部經(jīng)理崗位職責(zé)電氣主管崗位職責(zé)電工崗位職責(zé)維修主管崗位職責(zé)維修工崗位職責(zé)水暖工崗位職責(zé)內(nèi)部管理運作制度職員手冊職員行為語言規(guī)范職員職業(yè)道德規(guī)范職員培訓(xùn)管理制度職員培訓(xùn)綱領(lǐng)檔案資料管理制度財務(wù)管理制度管理處值班制度回訪制度投訴處理制度園區(qū)文化工作制度公共鑰匙管理要求庫房管理制度公用設(shè)施及設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)管理要求有償服務(wù)收費制度防火管理制度防火安全“三級”檢驗制度消防應(yīng)急方案房屋維修管理要求維修服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)安全服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)保潔服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)工作步驟管理處整體運作步驟業(yè)主投訴處理步驟園區(qū)文化活動實施步驟業(yè)主入住步驟二次裝修管理步驟檔案建立和管理步驟服務(wù)質(zhì)量評價及不合格服務(wù)控制步驟物料使用控制步驟設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作步驟固定資產(chǎn)購置控制步驟服務(wù)分包控制步驟業(yè)主室內(nèi)維修工作步驟治安事件處理工作步驟環(huán)境管理工作步驟消防應(yīng)急處理步驟職員培訓(xùn)工作步驟工作質(zhì)量考評制度職員服務(wù)質(zhì)量考評措施職員獎懲條例部門月考評表職員月考評表▲內(nèi)部管理一、培訓(xùn)職員是第一線工作人員，直接為業(yè)主/住戶服務(wù)，工作質(zhì)量好壞，水平高低直接影響到服務(wù)質(zhì)量、企業(yè)聲譽和形象。所以，對職員培訓(xùn)十分關(guān)鍵。入職培訓(xùn)：由物業(yè)管理企業(yè)人力部負(fù)責(zé)對新入職職員進(jìn)行崗前培訓(xùn)。崗位培訓(xùn)：各部門依據(jù)實際需要及具體工作要求，分別對職員分專業(yè)再培訓(xùn)。?知識即應(yīng)知。依據(jù)不一樣工種和崗位，應(yīng)該掌握專業(yè)知識、崗位規(guī)范、工作程序和工作標(biāo)準(zhǔn)。另外，還應(yīng)該對別墅園區(qū)概況，及和服務(wù)相關(guān)多種知識有一定了解，以隨時滿足業(yè)主/住戶需要。?能力即應(yīng)會。不僅要熟練本崗位技能技巧，要有應(yīng)變能力,以滿足不一樣業(yè)主/住戶要求。?態(tài)度。指儀容儀表及待人接物態(tài)度。不一樣崗位有不一樣要求，儀容儀表要規(guī)范得體、潔凈大方、笑容可掬、態(tài)度誠懇、禮貌自然、講究高效率，要求服務(wù)一直處于最好狀態(tài)。為業(yè)主/住戶營造一個清新舒適、環(huán)境優(yōu)美、整齊自在生活空間。培訓(xùn)組織方法培訓(xùn)職責(zé)：物業(yè)企業(yè)人力資源部負(fù)責(zé)全企業(yè)職員日常培訓(xùn)計劃、、協(xié)調(diào)、組織、考評等工作。培訓(xùn)實施步驟：我們對職員培訓(xùn)分為“入職培訓(xùn)——崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn)——日常管理培訓(xùn)”培訓(xùn)時間：培訓(xùn)方法：培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo)新職員公共培訓(xùn)科目（由人力資源部安排）序號公共科目名稱及具體內(nèi)容課時1由人力資源統(tǒng)一進(jìn)行軍訓(xùn)（包含軍事訓(xùn)練和體能訓(xùn)練）3天2禮儀知識：1、常見禮儀知識；2、形體訓(xùn)練；3、行為語言規(guī)范6課時3服務(wù)意識：1、職業(yè)道德教育；2、怎樣處理投訴；3、溝通技巧3課時4企業(yè)文化：企業(yè)發(fā)展史及基礎(chǔ)情況介紹；2、企業(yè)理念；3、《職員手冊》；4、勞動及人事方面管理規(guī)章制度3課時5園區(qū)基礎(chǔ)情況介紹及二次裝修管理關(guān)鍵點4課時6行業(yè)法規(guī)：建設(shè)部及物業(yè)管理方面法規(guī)條理4課時7物業(yè)管理基礎(chǔ)知識2課時8安全知識及消防知識2課時9質(zhì)量管理及ISO9002質(zhì)量確保體系知識2課時10實習(xí)5天2、保安員及車管員培訓(xùn)科目序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)1、單兵隊列訓(xùn)練和體能訓(xùn)練每七天一至五天天一小時培養(yǎng)組織紀(jì)律性練就扎實基礎(chǔ)功2擒拿格斗基礎(chǔ)功、捕俘拳和防衛(wèi)術(shù)每七天六、日熟練掌握擒敵及防衛(wèi)技能3內(nèi)務(wù)管理每七天評選檢驗一次保持宿舍潔凈整齊4例會（政治思想及職業(yè)道德教育、工作講評及分析）每七天一次提升思想自覺性，總結(jié)本身存在不足5《保安服務(wù)工作手冊》每個月培訓(xùn)考評熟悉保安崗位職責(zé)操作規(guī)程工作標(biāo)準(zhǔn)6保安服務(wù)規(guī)章制度和相關(guān)法規(guī)政策每個月培訓(xùn)考評熟悉相關(guān)法律廠常識，提升理論水平7《消防管理工作手冊》每個月培訓(xùn)考評了解消防基礎(chǔ)知識、基礎(chǔ)程序職責(zé)8突發(fā)事件應(yīng)急處理緊急集合演練每三個月一次提升突發(fā)事件處理能力9消防實戰(zhàn)演練和傷員救護(hù)知識每六個月一次提升消防實戰(zhàn)能力3、保潔員培訓(xùn)科目序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)1例會（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評及分析）每七天一次提升思想覺悟、總結(jié)本身存在不足2內(nèi)務(wù)管理每個月一次檢驗保持宿舍潔凈整齊3《清潔服務(wù)工作手冊》每個月培訓(xùn)考評熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程和工作標(biāo)準(zhǔn)4清潔設(shè)備操作和保養(yǎng)每季培訓(xùn)考評提升工作技能、保持工作效率5清潔方面管理要求每季培訓(xùn)考評提升理論水平6四害消殺和防治每三個月一次熟練掌握消殺程序7消防實戰(zhàn)演練每六個月一次提升消防實戰(zhàn)能力4、園藝工培訓(xùn)科目序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)1例會（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評及分析）每七天一次提升思想覺悟總結(jié)本身存在不足2內(nèi)務(wù)管理每個月一次檢驗保持宿舍潔凈整齊3《園藝服務(wù)工作手冊》每個月培訓(xùn)考評熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程和工作標(biāo)準(zhǔn)4園藝機(jī)械、設(shè)備操作和保養(yǎng)每季培訓(xùn)考評提升工作技能、保持工作效率5園藝潔方面管理要求每季培訓(xùn)考評提升理論水平6北方植物生長常識綠化管理計劃要求每三個月一次熟練掌握園林知識7消防實戰(zhàn)演練每六個月一次提升消防實戰(zhàn)能力5、維修技工培訓(xùn)科目序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)1例會（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評及分析）每七天一次提升思想覺悟總結(jié)本身存在不足2內(nèi)務(wù)管理每個月一次檢驗保持宿舍潔凈整齊3《維修服務(wù)工作手冊》《設(shè)備管理工作手冊》《消防管理工作手冊》每個月培訓(xùn)考評熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程和工作標(biāo)準(zhǔn)4房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)每季培訓(xùn)考評熟悉相關(guān)法規(guī)、提升理論水平5園區(qū)內(nèi)水、電、消防管道走向及設(shè)備設(shè)施特點每季培訓(xùn)考評熟悉園區(qū)情況提升工作效率6土建、機(jī)電、暖通等相關(guān)專業(yè)基礎(chǔ)管理知識每季培訓(xùn)考評提升綜合能力發(fā)素質(zhì)7設(shè)備及機(jī)具操作演練和保養(yǎng)每六個月一次培訓(xùn)考評檢驗實際操作能力尋求差距8消防實戰(zhàn)演練每六個月一次提升消防實戰(zhàn)能力二、物業(yè)部日常管理運作物業(yè)部關(guān)鍵工作：人事、行政管理：負(fù)責(zé)制訂人員定崗定編及培訓(xùn)計劃，多種會議紀(jì)要編寫，職員福利待遇、工資、考勤，多種文件收發(fā)及傳閱，職員檔案管理負(fù)責(zé)本管理處各項規(guī)章制度建立健全工作負(fù)責(zé)本管理處制度實施監(jiān)督檢驗工作?負(fù)責(zé)辦公物品采購工作?負(fù)責(zé)庫房日常管理，對出入庫物品進(jìn)行驗收和登記。?負(fù)責(zé)職員宿舍、就餐、班車等后勤服務(wù)管理工作。?負(fù)責(zé)內(nèi)部多種信息傳輸、追辦工作?？头行?接待業(yè)主提出服務(wù)要求?接待業(yè)主投訴、報修?代收、代轉(zhuǎn)物品（珍貴物品除外）?報刊、信件收發(fā)?電話回訪、上門走訪（定時、不定時）?解答業(yè)主提出問題?傳輸物業(yè)管理服務(wù)信息?特約服務(wù)分為自營部分（保潔，工程維修），和合作部分。合作部分和家政企業(yè)商議提供服務(wù)項目給業(yè)主，費用按項目標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主/住戶收取。特約服務(wù)步驟圖：特約服務(wù)項目明細(xì)：1、自營部分：工程維修服務(wù)包含：為業(yè)主換燈泡、水龍頭、修馬桶等業(yè)主居室內(nèi)設(shè)備設(shè)施有償維修服務(wù)，及裝修前審圖、裝修后隱蔽工程驗收、裝修過程中質(zhì)量控制檢驗等。2、合作部分：保潔服務(wù)包含：地面清洗、木地板打蠟、大理石清洗打蠟、拋光、翻新、大理石防滲、大理石墻面清洗、上光、地毯清洗、玻璃清洗、廚房、衛(wèi)生間清潔、清洗轎車、殺蟲滅害、房間開荒、清潔及日常清潔等項服務(wù)。為業(yè)主聯(lián)絡(luò)家政企業(yè)，提供代訂牛奶、代訂報刊、代請保姆、代訂禮品、代訂鮮花、代請遷居企業(yè)、代訂出租汽車、代請家教、送水服務(wù)、代請婚慶服務(wù)、代請攝像、攝影服務(wù)、代請清洗油煙機(jī)、代請小時工等工作。?檔案管理：建立用戶檔案△預(yù)售契約復(fù)印件△物業(yè)管理協(xié)議△供暖協(xié)議△業(yè)主基礎(chǔ)情況記錄表△緊急情況聯(lián)絡(luò)表△條約承諾書△業(yè)主及家人身份證復(fù)印件及照片?財務(wù)收費管理：每個月1～2日向業(yè)主發(fā)送《繳費通知單》，；20日向未按期繳費業(yè)主發(fā)送《催繳通知單》如仍不能推行義務(wù)向業(yè)主發(fā)函。建立費用統(tǒng)收臺帳，立即登記費用收繳情況三、工程部日常管理運作設(shè)置說明：F電氣專業(yè)：負(fù)責(zé)對園區(qū)內(nèi)變（配）電系統(tǒng)、消防自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)及多種水泵、風(fēng)機(jī)電機(jī)日常運行管理、計劃檢修及突發(fā)事故處理等工作。F維修專業(yè)：負(fù)責(zé)對園區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、會所機(jī)電設(shè)備及其它通用設(shè)施設(shè)備運行管理、計劃檢修、年底保養(yǎng)、突發(fā)事故處理等工作。F運轉(zhuǎn)值班：負(fù)責(zé)對園區(qū)內(nèi)變（配）電、中央空調(diào)等系統(tǒng)值班運行，對公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視，確保園區(qū)內(nèi)各類設(shè)備安全運行，為園區(qū)內(nèi)關(guān)鍵活動提供保障。人員安排:工程部依據(jù)別墅園區(qū)項目標(biāo)具體情況編制、安排以下：依據(jù)園區(qū)實際情況，將工程維修人員分為二個部分，即日常維修和運轉(zhuǎn)值班，日常維修部分包含電氣、水暖二個專業(yè)，關(guān)鍵負(fù)責(zé)日常維修、設(shè)備日常保養(yǎng)等工作；完成業(yè)主/住戶提出多種維修安裝要求，為業(yè)主/住戶提供有償服務(wù)，處理弱電系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)故障，及強(qiáng)電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)日常管理和緊急搶修工作，完成運轉(zhuǎn)班未能處理遺留問題。另一部分為運轉(zhuǎn)值班維修，每班1人，要求每個職員全部含有多個技能。工程部經(jīng)理指導(dǎo)和率領(lǐng)職員進(jìn)行工作，在日常工作中給職員進(jìn)行培訓(xùn)和示范，幫助管理處經(jīng)理做好工程組織管理工作。工程部關(guān)鍵工作項目工程部在企業(yè)工程部直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)對別墅園區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（配電、照明、給排水、通風(fēng)、消防）進(jìn)行日常維修管理。具體內(nèi)容以下：全方面負(fù)責(zé)所管轄項目，按技術(shù)管理指令要求，有效地制訂維修工作計劃。負(fù)責(zé)編制實施項目設(shè)備預(yù)防性維修工作計劃。處理緊急事故和突發(fā)事件。做好交接驗收工作，協(xié)商遺留問題處理方案，配合施工單位返修及未完成項目標(biāo)施工。負(fù)責(zé)別墅園區(qū)配電系統(tǒng)全部設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作，嚴(yán)格實施供電局、勞動局相關(guān)規(guī)程、要求，確保變（配）電系統(tǒng)安全可靠運行。定時巡視檢驗本專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備運行狀態(tài)，發(fā)覺問題立即組織人員搶修。制訂設(shè)備中、小修及保養(yǎng)計劃。編制各類設(shè)備技術(shù)檔案，登記系統(tǒng)設(shè)備運行情況、維修統(tǒng)計，使設(shè)備處于良好工作狀態(tài)。工程維修物品采購配合工作。負(fù)責(zé)打印各類工程文件，復(fù)印、收發(fā)及檔案存放。建立整理工程部技術(shù)檔案，按月將各系統(tǒng)設(shè)備相關(guān)故障情況、維修項目、更換零件及更新內(nèi)容填入設(shè)備技術(shù)檔案。關(guān)鍵工作程序建立重大設(shè)備事故處理程序，統(tǒng)一指揮各部門通力合作，確保參與搶修各級工作人員，快捷有序工作。?如園區(qū)內(nèi)發(fā)生重大設(shè)備事故，現(xiàn)場人員要冷靜快速切斷電源、煤氣，并立即通知工程部值班室，并保護(hù)好現(xiàn)場。?工程部值班室接到匯報后，立即通知相關(guān)專業(yè)主管、技工趕到事故現(xiàn)場，同時通知工程部經(jīng)理、保安保潔部經(jīng)理、管理處總經(jīng)理。?事故現(xiàn)場等級最高責(zé)任人統(tǒng)一指揮，工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織工程技術(shù)人員對設(shè)備進(jìn)行搶修，立即排除故障，恢復(fù)正常運行。?設(shè)備事故排除后，由工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織事故分析，查明事故發(fā)生原因，并對責(zé)任者提出處理意見，上報管理處總經(jīng)理，審批后實施，同時對相關(guān)操作、使用設(shè)備人員進(jìn)行現(xiàn)場教育和培訓(xùn)，以防類似事故發(fā)生。建立職員安全守則，加強(qiáng)遵紀(jì)遵法及安全生產(chǎn)教育制度和技術(shù)培訓(xùn)，要求職員嚴(yán)格遵守各項規(guī)章制度。建立安全生產(chǎn)教育制度，加強(qiáng)技術(shù)培訓(xùn)，各級主管人員加強(qiáng)對所管理下屬各項培訓(xùn)工作，督導(dǎo)檢驗實施情況，定時培訓(xùn)考評。建立設(shè)備管理制度，加強(qiáng)職員責(zé)任心，延長設(shè)備使用壽命。?為確保園區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備處于最好狀態(tài)，園區(qū)內(nèi)各相關(guān)設(shè)備必需按系統(tǒng)建立、健全設(shè)備技術(shù)檔案，尤其是各系統(tǒng)主機(jī)。?各專業(yè)系統(tǒng)，各類設(shè)備運行檢修，應(yīng)指定專業(yè)人員負(fù)責(zé)，并定時由工程部專業(yè)主管進(jìn)行檢驗。?為確保工程部技術(shù)素質(zhì)，工程部經(jīng)理、主管應(yīng)定時對下屬進(jìn)行培訓(xùn)，使管理和維修水平不停提升，使設(shè)備處于最好工作狀態(tài)。?工程部上崗人員均應(yīng)持相關(guān)部門考評、簽發(fā)上崗安全操作證。?各關(guān)鍵崗位值班人員嚴(yán)禁擅離職守，認(rèn)真實施機(jī)房重地閑人免進(jìn)制度，嚴(yán)格實施交接班制度，交班時設(shè)備發(fā)生故障，交班人員必需協(xié)同下一班排除故障。?為確保園區(qū)設(shè)備正常運行，工程部值班室實施二十四小時值班制度，夜班工程值班代班人員，有權(quán)調(diào)動指揮工程部全部當(dāng)班人員。?園區(qū)內(nèi)如相關(guān)鍵活動，工程部實施經(jīng)理負(fù)責(zé)制，指定專員定時、定點、按時完成前期準(zhǔn)備工作，并在活動中跟進(jìn)保駕。?工程部多種機(jī)械設(shè)備和小型電動工具，由專員負(fù)責(zé)保管，未經(jīng)工程部經(jīng)理同意同意，不得私自外借她人或帶出園區(qū)外使用。?特殊原因需全部或局部停水、停電時必需提前請示最高領(lǐng)導(dǎo)同意，同意后方可進(jìn)行工作，工程部無權(quán)私自做主。建立設(shè)備維修規(guī)范，設(shè)備維修必需責(zé)任到人，各專業(yè)維修技術(shù)工人必需按要求時間完成本職員作。?工程部運轉(zhuǎn)主管，負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施運行管理工作及日常運行工作，負(fù)責(zé)各部門及業(yè)主/住戶設(shè)備日常維修、派工管理工作，各部門設(shè)備報修，必需填寫報修單，運轉(zhuǎn)主管依據(jù)工作性質(zhì)，分配專業(yè)維修人職員作并在《報修單》上注明接單時間。?對影響業(yè)主/住戶需要和園區(qū)觀瞻設(shè)施設(shè)備維修，實施限時搶修制度，維修技工接到搶修或緊急修理任務(wù)，必需按工程部要求，限時修好或更換設(shè)備，必需時由運轉(zhuǎn)主管通知各專業(yè)主管增派力量，進(jìn)行搶修。?設(shè)備正常維修實施各專業(yè)系統(tǒng)包干，責(zé)任到人管理，各專業(yè)，各級維修保養(yǎng)人員必需按要求時間和工作內(nèi)容檢驗本專業(yè)負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域多種設(shè)備運行情況，發(fā)覺故障立即排除，關(guān)鍵故障立即上報主管或工程部經(jīng)理。?設(shè)備運行要嚴(yán)格實施值班制度，各關(guān)鍵部門，關(guān)鍵設(shè)備天天運行情況必需按要求時間，內(nèi)容填寫好運行統(tǒng)計，設(shè)備巡視統(tǒng)計，認(rèn)真實施交接班制度。設(shè)備運行統(tǒng)計不全或故障未立即處理，而引發(fā)設(shè)備損壞或造成不良后果，要追究責(zé)任。?中央空調(diào)及熱力系統(tǒng)，變（配）電室等關(guān)鍵設(shè)備，依據(jù)勞動局相關(guān)要求、規(guī)程進(jìn)行季節(jié)維修，集中人員逐項檢驗維修，并經(jīng)過試運行，測試相關(guān)數(shù)據(jù)，統(tǒng)計，歸檔。?工程部維修所需要備品備件，工具實施統(tǒng)一管理，各職員依據(jù)本專業(yè)工作計劃和日常維修用量，每個月20日前做出維修材料計劃上報企業(yè)工程部審批，經(jīng)核準(zhǔn)后，由企業(yè)統(tǒng)一購置，工程部負(fù)責(zé)材料質(zhì)量、驗收。特殊和急用材料經(jīng)請示企業(yè)工程部能夠另行購置。每日消耗維修材料，由工程部經(jīng)理簽字，到庫房領(lǐng)取，關(guān)鍵備品備件實施以舊換新領(lǐng)取。建立設(shè)備、設(shè)施日常維修派工程序，明確工程部運行維修派工程序和相關(guān)人員責(zé)任，使維修項目得以立即完成，提升工作效率。?工程部設(shè)運轉(zhuǎn)值班室，實施二十四小時值班，負(fù)責(zé)設(shè)備運行及設(shè)施維修派工，分配維修任務(wù)。?園區(qū)各使用部門發(fā)覺設(shè)備、設(shè)施損壞需立即報修，填寫工程報修單，部門主管簽字，如業(yè)主報修，需有物業(yè)部簽收工單送工程值班室。?工程部對業(yè)主戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修時，如維修項目仍在保修期，由物業(yè)部聯(lián)絡(luò)施工單位負(fù)責(zé)保修，并填寫返工單，維修工作完成后由保修單位、業(yè)主分別在返工單上簽字；已過保修期項目，工程部提供有償服務(wù)。?運轉(zhuǎn)主管收到工單后，檢驗填寫報修日期、時間、內(nèi)容，分專業(yè)工種在運行記錄表上具體統(tǒng)計，并快速通知維修技工。?維修技工接到維修任務(wù)后快速前往修理，小修項目立即處理，經(jīng)檢驗不能快速完成項目立即匯報工程部，增派力量處理。?若維修工作需延長加時工作，由運轉(zhuǎn)主管通知相關(guān)部門，共同向業(yè)主說明原因，需要延長時間，取得業(yè)主同意，采取應(yīng)急方法，增加維修力量，降低對業(yè)主影響。?業(yè)主戶內(nèi)設(shè)施、設(shè)備維修時，需有業(yè)主在場，維修完成后，雙方檢驗簽字；若業(yè)主不一樣意立即修理時，維修技工應(yīng)查明故障原因，無危險后，征求業(yè)主意見，約定維修時間，不可打攪業(yè)主，如業(yè)主不在家中，需要緊急搶修時需有物業(yè)部、保安保潔部同時在場。?維修工作進(jìn)行中如因配件或特殊原因造成不能立即修復(fù)時，應(yīng)立即通知運轉(zhuǎn)主管，并向業(yè)主（或使用部門）說明原因，運轉(zhuǎn)主管做專題登記，并簽字，將工單收入維修欄或擱置欄中，交班時移交下班完成，關(guān)鍵設(shè)備急修和部分不能處理維修項目報工程部經(jīng)理。?值班室設(shè)派工板，詳列各專業(yè)名稱、待修、未修、擱置、完成欄目。建立預(yù)防性維修程序，避免設(shè)備損壞而造成園區(qū)正常生活；采取預(yù)防性維修，避免設(shè)施、設(shè)備不能正常運行，對業(yè)主造成不便。?對以下設(shè)備應(yīng)做到預(yù)防性維修：消防報警系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、泳池系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、水泵等。?建立預(yù)防性維修計劃，各專業(yè)主管每個月上旬向工程部經(jīng)理呈報本月計劃檢修計劃，及上月計劃檢修完成情況。?工程部每個月組織各專業(yè)主管檢驗園區(qū)各設(shè)施設(shè)備運行，保養(yǎng)情況，對關(guān)鍵設(shè)備建立計劃檢修卡。?在實施計劃檢修過程中，如有礙物業(yè)正常運行時，工程部經(jīng)理或其代表應(yīng)提前通知相關(guān)部門。?當(dāng)部分維修工作需在夜間進(jìn)行時，工程部經(jīng)理應(yīng)提供足夠相關(guān)維修事項告之維修工及通知相關(guān)部門。建立優(yōu)先維修工作程序，督導(dǎo)職員快速反應(yīng)，提升工作效率，優(yōu)先處理影響業(yè)主正常使用工程問題，妥善安排因特殊情況受影響其它工作。?園區(qū)內(nèi)關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障和影響業(yè)主正常使用設(shè)施損壞時，各部門工作責(zé)任人，可直接打電話通知工程部值班室。?電話申請人需說明設(shè)備故障現(xiàn)象、地點并報出姓名、職務(wù)。?工程部經(jīng)理、運轉(zhuǎn)主管立即組織力量進(jìn)行搶修，專業(yè)維修技工接到通知后10分鐘之內(nèi)趕到故障現(xiàn)場，快速排隊故障，恢復(fù)設(shè)備正常運行。?由申請維修部門補(bǔ)填工作單，并雙方簽字認(rèn)可。?若故障不能快速排除，需停機(jī)檢修，影響正常運行時，匯報總經(jīng)理。?設(shè)備故障排除后，由專業(yè)主管寫出書面匯報，說明設(shè)備發(fā)生故障原因，提出預(yù)防方法，報工程部經(jīng)理。?如因操作人員違反操作規(guī)程造成責(zé)任事故，由專業(yè)主管依據(jù)情節(jié)輕重，提出對直接責(zé)任者處理意見，報工程部經(jīng)理審批后給處罰。建立關(guān)鍵活動運行程序，高效快捷完成各項工作，維護(hù)企業(yè)形象，實施經(jīng)理指示，各相關(guān)部門協(xié)調(diào)落實具體工作，確保關(guān)鍵活動順利進(jìn)行。?接到經(jīng)理指示，各相關(guān)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)組織實施，現(xiàn)場檢驗落實提出具體提議。?工程部負(fù)責(zé)關(guān)鍵活動接待前期設(shè)備設(shè)施安裝部署和活動期間設(shè)備保駕工作。?運轉(zhuǎn)主管負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各專業(yè)工作實施。?專業(yè)主管負(fù)責(zé)所需設(shè)備設(shè)施安裝部署。?工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)督導(dǎo)檢驗工作質(zhì)量，發(fā)覺問題立即處理。?活動期間工程部派專員負(fù)責(zé)設(shè)備保駕。建立特殊工種管理制度，確保人員生命安全及園區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施安全運行，制訂特殊工種管理制度，加強(qiáng)培訓(xùn)。?特種工種范圍：電氣、高低壓運行維修電工弱電、監(jiān)控系統(tǒng)維修技工電、氣焊工受壓容器：指壓力在0.7kg/cm2壓力容器保管員：易燃、易爆、劇毒等保管員如有以下工種做操作人員按特殊工種對待：木工機(jī)械操作，易燃、易爆、劇毒品使用人員。?對從事特殊工種并在要害部門工作者，應(yīng)進(jìn)行必需審查，工作責(zé)任心等各方面表現(xiàn)很好，才能分配到特殊工種。?從事特殊工種工作，應(yīng)事先由醫(yī)務(wù)部門作體檢。?擔(dān)任特殊工種工作，經(jīng)過專門技術(shù)培訓(xùn)、考評合格并取得本工種操作合格證者方準(zhǔn)許獨立工作，新職員和其它工種調(diào)入到特殊工種要經(jīng)專業(yè)主管考評判定，在試用期間必需在專業(yè)主管指導(dǎo)下工作。??特殊工種人員必需加強(qiáng)技術(shù)學(xué)習(xí)，不停提升專業(yè)技術(shù)水平和專業(yè)知識，要做到四懂三會。四懂：懂原理、結(jié)構(gòu)、性能、用途三會：會使用、保養(yǎng)、排除故障?嚴(yán)格實施崗位責(zé)任制，遵守安全操作規(guī)程，對違反制度規(guī)程要進(jìn)行批評教育，直到給必需紀(jì)律處分。?加強(qiáng)設(shè)備檢驗和維護(hù)，要有定時檢驗，保養(yǎng)制度各設(shè)備專責(zé)制度，確保安全裝置齊全、完好、靈敏、有效。幫助物業(yè)部共同編制《裝修手冊》，確保園區(qū)設(shè)施設(shè)備安全運行，為業(yè)主提供安全、舒適、優(yōu)美生活環(huán)境。四、保安保潔部日常管理運作保安保潔部關(guān)鍵工作及程序園區(qū)治安管理：經(jīng)過監(jiān)控系統(tǒng)對園區(qū)、會所進(jìn)行二十四小時監(jiān)控。加強(qiáng)園區(qū)、會所巡視，預(yù)防事故發(fā)生，加強(qiáng)和治安部門聯(lián)絡(luò)，確保其對我們工作支持。園區(qū)消防管理：建立消防責(zé)任制，建立義務(wù)消防隊，對消防設(shè)施進(jìn)行巡檢，并組織必需消防演練。機(jī)動車和非機(jī)動車管理：對機(jī)動車停車場進(jìn)行二十四小時巡視。對非機(jī)動車場進(jìn)行不定時巡視。意外情況處理如發(fā)生車輛相互碰撞，做好現(xiàn)場情況統(tǒng)計，如車主不在現(xiàn)場，立即通知車主到現(xiàn)場處理。標(biāo)準(zhǔn)不為雙方劃分責(zé)任，由雙方自行協(xié)商處理；如發(fā)生業(yè)主失竊，經(jīng)業(yè)主同意，能夠幫助報案并保護(hù)現(xiàn)場，等候公安人員抵達(dá)，提供相關(guān)資料；如車輛行駛或停放過程中損壞車場設(shè)施，立即通報物業(yè)部，如實做好《事故調(diào)查表》，得到業(yè)主認(rèn)可，待物業(yè)部人員到場和業(yè)主協(xié)商賠償方案。保安員崗位培訓(xùn)：針對