高級(jí)別墅物業(yè)管理方案樣本

第一部分項(xiàng)目概況地理位置及占地面積：區(qū)內(nèi)環(huán)境：房屋特點(diǎn)：配套設(shè)施：交通條件：物業(yè)管理：第二部分物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（一）工程服務(wù)園區(qū)內(nèi)房屋小、中、大維修服務(wù)小修：完成日常小修任務(wù)指標(biāo)；房屋小修、急修、立即率100%；接到維修單10分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)；零修立即（二十四小時(shí)）完成，急修不過(guò)夜；小修合格率達(dá)100%；水電維修不超出二十四小時(shí)，土建維修不超出3天。中修：保持房屋完好率100%；房屋外觀：保持完好，無(wú)破壞立面，整齊，無(wú)涂污處，無(wú)違反要求私搭亂建現(xiàn)象；維修工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；分項(xiàng)檢驗(yàn)、結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)；根據(jù)工序一步到位，杜絕二次返工現(xiàn)象；4.住戶(hù)滿(mǎn)意率達(dá)成98%以上；（二）設(shè)備設(shè)施管理園區(qū)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施管理公用設(shè)備、設(shè)施圖紙、資料檔案完善齊全，完整率100%設(shè)備設(shè)施維護(hù)良好，運(yùn)轉(zhuǎn)正常，安全無(wú)事故隱患達(dá)100%設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備率達(dá)99%；消防系統(tǒng)設(shè)備完好無(wú)損壞，可隨時(shí)啟用；道路通暢，路面平坦，無(wú)積水，無(wú)塌陷；完好使用率99%以上，無(wú)隨意占道，無(wú)改變使用功效；排水管、溝完好率99%；排水通暢，無(wú)堵、冒現(xiàn)象，定時(shí)疏通，無(wú)積水、塌陷、殘缺，定時(shí)檢驗(yàn)一次/月；路燈、庭院燈燈具完好率100%，無(wú)損壞，定時(shí)維護(hù)保養(yǎng)、清潔，每個(gè)月一次。公共文化娛樂(lè)、休閑設(shè)施完好率100%，確保設(shè)施使用功效，定時(shí)維護(hù)，每個(gè)月檢驗(yàn)一次；9.供水、供電運(yùn)行正常，無(wú)亂搭接，無(wú)泄漏；（三）裝修管理監(jiān)督業(yè)主和住戶(hù)遵照相關(guān)要求進(jìn)行裝修審查裝修單位相關(guān)資質(zhì)、證件合格率達(dá)成100%；檢驗(yàn)業(yè)主辦理裝修相關(guān)證件、表格、裝修改動(dòng)部位等手續(xù)是否合理并符合要求；監(jiān)督裝修單位無(wú)危及房屋結(jié)構(gòu)和她人安全、無(wú)改變用途及不可更改項(xiàng)目進(jìn)行裝修施工監(jiān)督率100%；建筑垃圾無(wú)亂堆亂放，無(wú)亂搭接；裝修時(shí)間固定，不影響她人，不超時(shí)施工；每日三次做到巡視裝修現(xiàn)場(chǎng)，監(jiān)督檢驗(yàn)裝修人員是否持證上崗，人證相符；檢驗(yàn)裝修場(chǎng)所是否有火災(zāi)隱患，有否違章用電、用火現(xiàn)象。（四）保潔服務(wù)園區(qū)道路環(huán)境日常清潔保養(yǎng)二十四小時(shí)衛(wèi)生保潔制；園區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱，垃圾中轉(zhuǎn)站等設(shè)備，合格率100%；園區(qū)內(nèi)清潔衛(wèi)生、空氣清新，環(huán)境無(wú)污染，保潔率99.6%垃圾日產(chǎn)日清，公共垃圾天天清理一次；垃圾箱每日清潔一次，每七天清洗二次；地面部分無(wú)垃圾雜物、無(wú)泥砂、無(wú)積水，自行車(chē)棚整齊無(wú)雜物、無(wú)蜘蛛網(wǎng)，無(wú)亂張貼口號(hào)、小廣告，無(wú)亂堆亂放，清潔率99%以上；全部公共場(chǎng)所無(wú)雜物、無(wú)垃圾，保潔率99%以上；園區(qū)內(nèi)少蚊、少蠅、少蟲(chóng)，鼠密度1%以下。（五）綠化管理園區(qū)內(nèi)花草樹(shù)木綠地日常養(yǎng)護(hù)和管理綠化完好率100%；植物配置基礎(chǔ)合理，喬灌花草齊全，園區(qū)內(nèi)綠化部署優(yōu)美，花草樹(shù)木和建筑協(xié)調(diào)一致，基礎(chǔ)無(wú)裸露土地；綠地覆蓋率超出40%；有多個(gè)樹(shù)種，有一定數(shù)量耐蔭灌木，耐蔭宿根花卉、草坪，有一定立體綠化，襯托美化環(huán)境；花草樹(shù)木生長(zhǎng)正常，修剪立即，無(wú)顯著枯枝死杈，及病蟲(chóng)侵害現(xiàn)象；樹(shù)木缺株率在4%以下，花草缺株率在5%以下；樹(shù)木無(wú)釘拴捆綁現(xiàn)象；6）綠地整齊，無(wú)雜物，無(wú)堆物堆料、搭棚、侵占現(xiàn)象。（六）保安服務(wù)維持園區(qū)公共秩序及住戶(hù)安全園區(qū)實(shí)施封閉管理，二十四小時(shí)巡查值班制度，和派出所配合，維護(hù)園區(qū)治安有權(quán)對(duì)園區(qū)內(nèi)可疑人員進(jìn)行查問(wèn)；巡視時(shí)發(fā)生火警事故或隱患及治安、交通等事故，立即處理并上報(bào)相關(guān)部門(mén)；被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件年發(fā)生率1‰以下，年度無(wú)重大刑事案件、重大火災(zāi)和交通事故發(fā)生；遇突發(fā)案件，保安人員2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，第一時(shí)間采取防范方法；危險(xiǎn)處設(shè)有顯著標(biāo)識(shí)和防范方法；保安人員著裝有顯著標(biāo)志和工作規(guī)范，按巡檢路線認(rèn)真巡檢；違章發(fā)生率1‰以下，處理及回訪率100%。（七）消防管理園區(qū)日常消防管理園區(qū)消防設(shè)施完好率100%，消防供水率100%；系統(tǒng)設(shè)施完好，定時(shí)定人檢驗(yàn)維護(hù)，對(duì)消防供水系統(tǒng)定時(shí)試水試壓；火災(zāi)發(fā)生率1‰以下，有防范方法，定時(shí)進(jìn)行安全教育、培訓(xùn)，確保工作人員掌握基礎(chǔ)消防技能，合格率達(dá)成100%；制訂防火責(zé)任制并嚴(yán)格實(shí)施，消防設(shè)施有顯著標(biāo)識(shí)，不得挪做它用，放置合理，定時(shí)巡視檢驗(yàn)，使之合格有效。（八）車(chē)輛交通管理園區(qū)內(nèi)提供車(chē)輛管理提供車(chē)輛停車(chē)泊位、車(chē)輛發(fā)牌、登記率100%，認(rèn)真檢驗(yàn)進(jìn)出車(chē)輛及車(chē)輛憑證；車(chē)輛按要求路線及速度行駛，有顯著交通提醒標(biāo)識(shí)；車(chē)輛無(wú)鳴笛叫人，違章率低于1‰以下；人車(chē)進(jìn)出有序，車(chē)證相符，繳費(fèi)率98%以上，無(wú)被盜。（九）檔案資料管理建立園區(qū)公共檔案資料建立計(jì)算機(jī)資料庫(kù)，檔案齊全，檔案建立和完好率100%，有物業(yè)管理費(fèi)用收繳和使用統(tǒng)計(jì)，工作日志整齊真實(shí)；房屋有總平面圖、地下管網(wǎng)圖計(jì)劃同意文件、完工接管驗(yàn)收檔案，（驗(yàn)收證實(shí)、完工驗(yàn)收單、土建、水暖、電氣人防、設(shè)備完工圖紙）、公共設(shè)施設(shè)計(jì)安裝圖紙資料，帳實(shí)相符；有1/10001百分比尺現(xiàn)實(shí)狀況圖、計(jì)劃總平面圖、道路計(jì)劃圖、豎向計(jì)劃圖、市政設(shè)施管網(wǎng)計(jì)劃圖、綠地計(jì)劃圖和園區(qū)具體計(jì)劃說(shuō)明書(shū)和環(huán)境預(yù)評(píng)價(jià)書(shū)；有分戶(hù)管理統(tǒng)計(jì)，房屋數(shù)量、種類(lèi)、用途分類(lèi)統(tǒng)計(jì)表，居住園區(qū)情況表、房屋安全普查統(tǒng)計(jì)表；有歷年房屋完損等級(jí)評(píng)定統(tǒng)計(jì)，房屋及設(shè)備大、中、小修和檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)，設(shè)備設(shè)施運(yùn)行統(tǒng)計(jì)；公共維修基金提存和使用統(tǒng)計(jì)。（十）代收代繳服務(wù)代收、繳費(fèi)服務(wù)熟悉收繳公共設(shè)施費(fèi)。衛(wèi)生清潔費(fèi)、殺蟲(chóng)費(fèi)、管理費(fèi)、水電氣費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方法；熟悉抄看水電氣表，正確讀表，計(jì)量正確（正確率100%）并提供憑證；管理費(fèi)收繳率98%以上；按要求收取，不私自提升收費(fèi)。（十一）服務(wù)規(guī)范用語(yǔ)和用戶(hù)進(jìn)行日常業(yè)務(wù)交往時(shí)使用禮貌用語(yǔ)好，謝謝，對(duì)不起，請(qǐng)?jiān)?，歡迎光臨，請(qǐng)當(dāng)心，打攪了，請(qǐng)留步，您走好，再見(jiàn)節(jié)日愉快，祝賀您工作愉快，祝您好運(yùn)，新年好，圣誕愉快小姐，先生，女士，夫人讓您久等了，給您添麻煩了，期望您滿(mǎn)意，有什么能夠幫您？我再給您想想措施請(qǐng)問(wèn)您有什么事？請(qǐng)問(wèn)您找誰(shuí)？有什么需要我?guī)兔?？?qǐng)您登記，歡迎光臨本園區(qū)很愿意為您服務(wù)，這是我應(yīng)該做，請(qǐng)隨時(shí)和我們聯(lián)絡(luò)，請(qǐng)您多提寶貴意見(jiàn)請(qǐng)您登記，請(qǐng)您出示停車(chē)卡，請(qǐng)您鎖好車(chē)門(mén)，請(qǐng)您按指定位置停車(chē)，請(qǐng)交停車(chē)費(fèi)，謝謝光臨第三部分管理方法駐場(chǎng)管理第四部分管理標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)宗旨業(yè)主和住戶(hù)至上服務(wù)第一依法管理企業(yè)服務(wù)精神熱誠(chéng)奉獻(xiàn)求實(shí)創(chuàng)新職業(yè)道德熱愛(ài)工作忠于職守廉潔奉公遵守紀(jì)律艱苦奮斗勤儉節(jié)省鉆研業(yè)務(wù)科學(xué)管理文明禮貌優(yōu)質(zhì)服務(wù)第五部分管理目標(biāo)以人為本，為業(yè)主/住戶(hù)服務(wù)，經(jīng)過(guò)對(duì)別墅園區(qū)管理，對(duì)業(yè)主/住戶(hù)服務(wù)，保持和提升物業(yè)完好程度，使物業(yè)保值增值，以維護(hù)業(yè)主/住戶(hù)整體利益為出發(fā)點(diǎn)，為業(yè)主/住戶(hù)帶來(lái)最大程度利益。以業(yè)主/住戶(hù)為中心，為業(yè)主/住戶(hù)提供完善服務(wù)，發(fā)明安全、舒適、溫暖、快捷、方便、清潔生活環(huán)境。管理處對(duì)別墅園區(qū)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化管理，使我們管理融入業(yè)主/住戶(hù)居住生活之中，用優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)，為業(yè)主/住戶(hù)營(yíng)造一個(gè)高品質(zhì)生活空間。經(jīng)過(guò)我們管理服務(wù)，樹(shù)立物業(yè)優(yōu)質(zhì)品牌形象；經(jīng)過(guò)營(yíng)造高品質(zhì)生活空間，樹(shù)立別墅園區(qū)良好社會(huì)形象；經(jīng)過(guò)別墅園區(qū)良好形象使開(kāi)發(fā)商取得更大經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；經(jīng)過(guò)我們努力使管理處成為業(yè)主/住戶(hù)好友和別墅園區(qū)長(zhǎng)久管理者，使管理處于競(jìng)爭(zhēng)中得到發(fā)展。第六部分總目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)總體目標(biāo)：我們將盡力確保別墅園區(qū)物業(yè)管理按本方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施及達(dá)成良好效果。經(jīng)過(guò)我們物業(yè)管理服務(wù)，樹(shù)立物業(yè)管理品牌形象，確保開(kāi)發(fā)商今年在別墅園區(qū)項(xiàng)目上銷(xiāo)售/出租任務(wù)完成。10月開(kāi)展ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證，并在十二個(gè)月內(nèi)取得ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證證書(shū)。爭(zhēng)創(chuàng)“優(yōu)異物業(yè)管理示范園區(qū)”。分項(xiàng)指標(biāo)：第七部分實(shí)現(xiàn)目標(biāo)確保方法管理體制和人員配置▲管理機(jī)構(gòu)設(shè)置依據(jù)《管理標(biāo)準(zhǔn)》、《管理方法》及別墅園區(qū)具體情況，管理處全方面負(fù)責(zé)日常管理運(yùn)作，統(tǒng)管整個(gè)園區(qū)內(nèi)外事務(wù)。管理處按管理內(nèi)容設(shè)置機(jī)構(gòu)，確保管理區(qū)域安全、設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)、業(yè)主/住戶(hù)正常居住?！藛T配置按ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和別墅園區(qū)管理內(nèi)容，科學(xué)、合理地設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員，本著“精干、高效、節(jié)省”標(biāo)正確定人員編制?！芾硖幝氊?zé)?落實(shí)實(shí)施物業(yè)管理企業(yè)工作方針、決議、計(jì)劃和各項(xiàng)指令。?實(shí)施企業(yè)統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理要求。?實(shí)施企業(yè)統(tǒng)一人事管理要求。?負(fù)責(zé)管理處全方面管理工作，并依據(jù)企業(yè)整體計(jì)劃，制訂管理處工作目標(biāo)、工作計(jì)劃并組織實(shí)施。?制訂管理方案報(bào)企業(yè)同意并組織實(shí)施。?依據(jù)企業(yè)同意年度財(cái)務(wù)計(jì)劃，合理、有效控制成本，收取物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)等多種費(fèi)用，提升多種費(fèi)用收繳率，并主動(dòng)開(kāi)展項(xiàng)目?jī)?nèi)多個(gè)經(jīng)營(yíng)，為企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尋求新經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)。?負(fù)責(zé)別墅園區(qū)項(xiàng)目管理處多種文檔收發(fā)、傳輸、存檔及信息管理、反饋等工作。負(fù)責(zé)別墅園區(qū)項(xiàng)目管理處辦公用具、工程所需維修材料及固定資產(chǎn)采買(mǎi)。?負(fù)責(zé)別墅園區(qū)項(xiàng)目工程設(shè)備、設(shè)施日常檢驗(yàn)、維修、保養(yǎng)工作。負(fù)責(zé)別墅園區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)裝修管理工作。負(fù)責(zé)別墅園區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)保安、保潔、綠化、車(chē)輛管理等工作。?依據(jù)權(quán)限和內(nèi)容負(fù)責(zé)處理和配合業(yè)主、開(kāi)發(fā)商對(duì)管理處工作或人員相關(guān)投訴。?自覺(jué)接收業(yè)主和開(kāi)發(fā)商監(jiān)督，并協(xié)調(diào)好和業(yè)主和開(kāi)發(fā)商關(guān)系。?負(fù)責(zé)和各項(xiàng)目所在地政府及相關(guān)部門(mén)建立良好協(xié)作關(guān)系。?配合協(xié)調(diào)和項(xiàng)目部、銷(xiāo)售企業(yè)等企業(yè)內(nèi)相關(guān)部門(mén)關(guān)系，配合供暖、收視等專(zhuān)業(yè)部門(mén)工作，配合相關(guān)外包企業(yè)工作，為專(zhuān)業(yè)企業(yè)及外包企業(yè)提供必需條件?！胱∪胱〔襟E具體說(shuō)明：1、驗(yàn)房2、填寫(xiě)返修單3、返修4、驗(yàn)收5、領(lǐng)取資料、簽協(xié)議?發(fā)給業(yè)主簽署并填寫(xiě)文件資料?簽署《物業(yè)管理協(xié)議》、《供暖協(xié)議書(shū)》，業(yè)主、管理處各保留一份。?業(yè)主領(lǐng)取《房屋使用、管理、維修條約》并簽署《承諾書(shū)》，三方各保留一份。6、領(lǐng)取《住戶(hù)手冊(cè)》、《裝修手冊(cè)》、《工程質(zhì)量確保書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建筑工程保修卡》。?業(yè)主填寫(xiě)《業(yè)主基礎(chǔ)情況記錄表》、《緊急情況聯(lián)絡(luò)記錄表》。7、收取費(fèi)用在簽署協(xié)議后，向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)等，如辦理裝修再向裝修企業(yè)收取裝修管理費(fèi)，垃圾清運(yùn)費(fèi)、確保金等。8、鎖匙發(fā)放?驗(yàn)房合格并簽署法律文件后，辦理鑰匙交接手續(xù)。?填寫(xiě)《鑰匙交接單》。?業(yè)主/住戶(hù)、管理處簽章。▲裝修一、房屋裝修程序業(yè)主辦理入住手續(xù)后，能夠依據(jù)以下程序進(jìn)行裝修工作。裝修步驟以下圖：裝修步驟具體說(shuō)明：業(yè)主/住戶(hù)需要裝修時(shí)，應(yīng)提前到企業(yè)物業(yè)部提出申請(qǐng)，領(lǐng)取《住宅園區(qū)裝修管理要求》和《別墅園區(qū)裝修手冊(cè)》，并如實(shí)填寫(xiě)《業(yè)主（住戶(hù)）裝修施工申請(qǐng)表》，辦理裝修申報(bào)手續(xù)。業(yè)主/住戶(hù)將《裝修方案》、設(shè)計(jì)圖紙和裝修施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）復(fù)印件、《資質(zhì)證書(shū)》復(fù)印件等有效證件交到物業(yè)部，由工程部審批方案。合格后，簽協(xié)議。若裝修項(xiàng)目不符合要求，須變更裝修內(nèi)容，交工程部再審，直至經(jīng)過(guò)?！堆b修方案》審批合格后，管理處、業(yè)主/住戶(hù)、裝修施工單位三方共同簽定《房屋裝修協(xié)議書(shū)》。協(xié)議簽定后，業(yè)主/住戶(hù)和裝修施工單位需交納裝修押金、裝修管理費(fèi)及垃圾清運(yùn)費(fèi)。裝修單位執(zhí)《交費(fèi)單據(jù)》、施工人員身份證、免冠近照二張到管理處物業(yè)部填寫(xiě)《裝修施工人員記錄表》，領(lǐng)取出入證及《施工許可證》。進(jìn)場(chǎng)裝修為確保裝修期間一切正常，管理處依據(jù)建設(shè)部、市、區(qū)相關(guān)文件，指定了《別墅園區(qū)裝修手冊(cè)》，對(duì)施工時(shí)間、施工人員、施工期間安全、消防、施工用電，清潔衛(wèi)生等做出要求，全部施工人員必需遵守。在裝修期間如需變更轉(zhuǎn)內(nèi)容，需到物業(yè)部立案，辦理復(fù)審，得到許可后，方可按變更后內(nèi)容進(jìn)行整修。管理處于裝修期間要監(jiān)督裝修過(guò)程，不定時(shí)對(duì)其進(jìn)行檢驗(yàn)，并將檢驗(yàn)情況做好統(tǒng)計(jì)。管理處各職能部門(mén)依據(jù)各自職責(zé)，監(jiān)督裝修單位有沒(méi)有違反裝修協(xié)議及裝修要求行為發(fā)生。若施工中有違反協(xié)議內(nèi)容，通知施工單位立即進(jìn)行整改后，方可繼續(xù)施工，如拒不服從，則由物業(yè)部簽發(fā)《違章處理單》，立即停工，另做處理。管理處保安保潔部在裝修期間負(fù)責(zé)檢驗(yàn)監(jiān)督裝修垃圾和生活垃圾清運(yùn)工作。二、裝修期間治安管理1．施工人員進(jìn)入園區(qū)，全部應(yīng)辦理出入證。出入園區(qū)時(shí)，保安負(fù)責(zé)查驗(yàn)，無(wú)證者不準(zhǔn)進(jìn)入園區(qū)。出入證僅供本人使用不得轉(zhuǎn)借；持證人要自覺(jué)接收和配合保安查驗(yàn)；出入證到期或有遺失，須立即到發(fā)證部門(mén)辦理延期或補(bǔ)辦手續(xù)。2．裝修期間為加強(qiáng)對(duì)施工人員管理，進(jìn)行以下關(guān)鍵工作：?保持各施工別墅公共區(qū)域公共衛(wèi)生及公共秩序。?監(jiān)督施工人員在運(yùn)進(jìn)、運(yùn)出裝修材料等物品時(shí)，是否有遺灑等情況出現(xiàn)，如發(fā)覺(jué)，要立即阻止。?預(yù)防施工人員破壞公共區(qū)域設(shè)備及設(shè)施。?不準(zhǔn)施工人員將施工材料堆放在公共區(qū)域內(nèi)。?檢驗(yàn)消防設(shè)備完好，發(fā)覺(jué)違反消防要求人或行為立即阻止并上報(bào)。?預(yù)防施工人員在施工區(qū)域內(nèi)打架斗毆。3．裝修企業(yè)在進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)裝修前，應(yīng)和管理處簽署《施工防火安全協(xié)議書(shū)》，如需動(dòng)用明火應(yīng)先到工程部辦理《動(dòng)火證》，特種作業(yè)人員需持證上崗作業(yè)。4、全部裝修人員在施工期間必需遵守《裝修手冊(cè)》及保安保潔部制訂《尤其通告》，保安員在日常巡視當(dāng)中，將對(duì)施工人員進(jìn)行管理，并有權(quán)對(duì)違反《裝修手冊(cè)》及《尤其通告》行為人員進(jìn)行阻止，情節(jié)嚴(yán)重者將通知物業(yè)部對(duì)其進(jìn)行處罰，直至停止施工。三、裝修期間裝修垃圾清運(yùn)裝修期間，施工單位須將裝修垃圾裝袋放在戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)，裝修垃圾不得散放；生活垃圾不得和裝修垃圾混放；如違反要求，物業(yè)人員有權(quán)阻止并令其清理，拒不服從者，管理處有權(quán)令其停工，清場(chǎng)。裝修垃圾由施工單位日產(chǎn)日清，如遇特殊情況，立即和物業(yè)部取得聯(lián)絡(luò)，另行安排人員清運(yùn)。保潔人員在清運(yùn)垃圾時(shí)要確保密封，不遺灑，不丟落，將垃圾運(yùn)至指定地點(diǎn)。上門(mén)收取垃圾原因：?確保園區(qū)室外環(huán)境衛(wèi)生處于良好保潔狀態(tài)。?確保別墅園區(qū)設(shè)施設(shè)備不受損壞。▲返修、保修返修是指業(yè)主/住戶(hù)房屋自用部分仍在保修期內(nèi)維修.維修工作由施工單位負(fù)責(zé)。返修步驟具體說(shuō)明：?業(yè)主/住戶(hù)在保修期內(nèi)向物業(yè)部提出返修申請(qǐng)。?物業(yè)部通知工程技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)情況，確定是否是質(zhì)量問(wèn)題。?情況屬實(shí)由物業(yè)部填寫(xiě)《返修單》（單中應(yīng)寫(xiě)明預(yù)約時(shí)間、聯(lián)絡(luò)電話、維修項(xiàng)目等），轉(zhuǎn)交給施工單位。?施工單位依據(jù)《返修單》內(nèi)容，在約定時(shí)間內(nèi)派人員進(jìn)行維修，如在約定時(shí)間內(nèi)不能安排，由施工單位自行和業(yè)主/住戶(hù)另行約定時(shí)間。?維修完成，由工程部進(jìn)行初驗(yàn)，初驗(yàn)合格后，通知業(yè)主/住戶(hù)確定。?物業(yè)部對(duì)業(yè)主/住戶(hù)報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行回訪。?保修期滿(mǎn)前30天，物業(yè)部公告業(yè)主/住戶(hù)。?保修到期后，由開(kāi)發(fā)商、管理處及施工單位共同進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)曾經(jīng)提出返修要求項(xiàng)目，依據(jù)實(shí)際情況關(guān)鍵查驗(yàn)?！S修維修是指業(yè)主/住戶(hù)房屋自用部分已過(guò)保修期維修.費(fèi)用由業(yè)主/住戶(hù)負(fù)擔(dān)。維修步驟圖：維修步驟具體說(shuō)明：?物業(yè)部接到業(yè)主/住戶(hù)報(bào)修電話或書(shū)面申請(qǐng)，核實(shí)該戶(hù)是否欠交費(fèi)用（如欠交催繳）后填寫(xiě)《維修工單》，《維修工單》中應(yīng)寫(xiě)明報(bào)修預(yù)約時(shí)間、聯(lián)絡(luò)電話、維修項(xiàng)目及費(fèi)用(包含材料費(fèi)及人工費(fèi))。?物業(yè)部將《工單》轉(zhuǎn)工程部值班人員，由工程部委派人立即進(jìn)行維修。??業(yè)主/住戶(hù)驗(yàn)收合格，簽字確定工程質(zhì)量及費(fèi)用。維修人員將《維修工單》轉(zhuǎn)物業(yè)部存檔。?物業(yè)部定時(shí)對(duì)業(yè)主/住戶(hù)進(jìn)行回訪。?維修費(fèi)由物業(yè)部計(jì)入當(dāng)月應(yīng)收，定時(shí)收費(fèi)?！对V處理管理處各部門(mén)日常管理運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)：全方面推行國(guó)際、中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)認(rèn)證ISO9002質(zhì)量管理體系，園區(qū)內(nèi)日常機(jī)電運(yùn)行、房管事務(wù)、治安消防、車(chē)輛、清潔綠化、園區(qū)文化、設(shè)施維修保養(yǎng)等統(tǒng)一規(guī)范管理，重視每一個(gè)管理服務(wù)人員培訓(xùn)、考評(píng)、進(jìn)行日檢、周檢、月檢、年底評(píng)審工作。管理處管理規(guī)章制度分為公眾制度和內(nèi)部管理制度兩大類(lèi)，總體實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)為：F建立專(zhuān)題工作領(lǐng)導(dǎo)小組。F設(shè)置總值班制度。F實(shí)施物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)管理制度。管理制度目錄：公眾制度別墅園區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l約別墅園區(qū)物業(yè)管理住戶(hù)手冊(cè)別墅園區(qū)精神文明建設(shè)條約別墅園區(qū)分墅使用和維護(hù)管理要求房屋二次裝修管理要求交通車(chē)輛、停車(chē)場(chǎng)管理要求別墅園區(qū)治安管理要求別墅園區(qū)消防管理要求別墅園區(qū)清潔衛(wèi)生管理要求別墅園區(qū)園林綠化管理要求別墅園區(qū)環(huán)境保護(hù)管理要求別墅園區(qū)喂養(yǎng)寵物管理要求別墅園區(qū)安全用水、用電管理要求別墅園區(qū)娛樂(lè)場(chǎng)所管理要求別墅園區(qū)暫住人口管理要求別墅園區(qū)房屋出租管理要求別墅園區(qū)路燈管理措施別墅園區(qū)配電室管理制度別墅園區(qū)水泵管理制度內(nèi)部崗位職責(zé)管理處經(jīng)理崗位職責(zé)物業(yè)部經(jīng)理崗位職責(zé)客服中心主管崗位職責(zé)客服中心職員崗位職責(zé)行政主管崗位職責(zé)行政職員崗位職責(zé)財(cái)務(wù)主管崗位職責(zé)出納員崗位職責(zé)收費(fèi)員崗位職責(zé)保安保潔部經(jīng)理崗位職責(zé)保安主管崗位職責(zé)保安員固定崗崗位職責(zé)保安員巡查崗崗位職責(zé)車(chē)輛管理員崗位職責(zé)中控值班員崗位職責(zé)保安保潔部保安主管崗位職責(zé)保安保潔部保潔主管崗位職責(zé)保潔員崗位職責(zé)綠化工崗位職責(zé)工程部經(jīng)理崗位職責(zé)電氣主管崗位職責(zé)電工崗位職責(zé)維修主管崗位職責(zé)維修工崗位職責(zé)水暖工崗位職責(zé)內(nèi)部管理運(yùn)作制度職員手冊(cè)職員行為語(yǔ)言規(guī)范職員職業(yè)道德規(guī)范職員培訓(xùn)管理制度職員培訓(xùn)綱領(lǐng)檔案資料管理制度財(cái)務(wù)管理制度管理處值班制度回訪制度投訴處理制度園區(qū)文化工作制度公共鑰匙管理要求庫(kù)房管理制度公用設(shè)施及設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)管理要求有償服務(wù)收費(fèi)制度防火管理制度防火安全“三級(jí)”檢驗(yàn)制度消防應(yīng)急方案房屋維修管理要求維修服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)安全服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)保潔服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)工作步驟管理處整體運(yùn)作步驟業(yè)主投訴處理步驟園區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施步驟業(yè)主入住步驟二次裝修管理步驟檔案建立和管理步驟服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)及不合格服務(wù)控制步驟物料使用控制步驟設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作步驟固定資產(chǎn)購(gòu)置控制步驟服務(wù)分包控制步驟業(yè)主室內(nèi)維修工作步驟治安事件處理工作步驟環(huán)境管理工作步驟消防應(yīng)急處理步驟職員培訓(xùn)工作步驟工作質(zhì)量考評(píng)制度職員服務(wù)質(zhì)量考評(píng)措施職員獎(jiǎng)懲條例部門(mén)月考評(píng)表職員月考評(píng)表▲內(nèi)部管理一、培訓(xùn)職員是第一線工作人員，直接為業(yè)主/住戶(hù)服務(wù)，工作質(zhì)量好壞，水平高低直接影響到服務(wù)質(zhì)量、企業(yè)聲譽(yù)和形象。所以，對(duì)職員培訓(xùn)十分關(guān)鍵。入職培訓(xùn)：由物業(yè)管理企業(yè)人力部負(fù)責(zé)對(duì)新入職職員進(jìn)行崗前培訓(xùn)。崗位培訓(xùn)：各部門(mén)依據(jù)實(shí)際需要及具體工作要求，分別對(duì)職員分專(zhuān)業(yè)再培訓(xùn)。?知識(shí)即應(yīng)知。依據(jù)不一樣工種和崗位，應(yīng)該掌握專(zhuān)業(yè)知識(shí)、崗位規(guī)范、工作程序和工作標(biāo)準(zhǔn)。另外，還應(yīng)該對(duì)別墅園區(qū)概況，及和服務(wù)相關(guān)多種知識(shí)有一定了解，以隨時(shí)滿(mǎn)足業(yè)主/住戶(hù)需要。?能力即應(yīng)會(huì)。不僅要熟練本崗位技能技巧，要有應(yīng)變能力,以滿(mǎn)足不一樣業(yè)主/住戶(hù)要求。?態(tài)度。指儀容儀表及待人接物態(tài)度。不一樣崗位有不一樣要求，儀容儀表要規(guī)范得體、潔凈大方、笑容可掬、態(tài)度誠(chéng)懇、禮貌自然、講究高效率，要求服務(wù)一直處于最好狀態(tài)。為業(yè)主/住戶(hù)營(yíng)造一個(gè)清新舒適、環(huán)境優(yōu)美、整齊自在生活空間。培訓(xùn)組織方法培訓(xùn)職責(zé)：物業(yè)企業(yè)人力資源部負(fù)責(zé)全企業(yè)職員日常培訓(xùn)計(jì)劃、、協(xié)調(diào)、組織、考評(píng)等工作。培訓(xùn)實(shí)施步驟：我們對(duì)職員培訓(xùn)分為“入職培訓(xùn)——崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn)——日常管理培訓(xùn)”培訓(xùn)時(shí)間：培訓(xùn)方法：培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo)新職員公共培訓(xùn)科目（由人力資源部安排）序號(hào)公共科目名稱(chēng)及具體內(nèi)容課時(shí)1由人力資源統(tǒng)一進(jìn)行軍訓(xùn)（包含軍事訓(xùn)練和體能訓(xùn)練）3天2禮儀知識(shí)：1、常見(jiàn)禮儀知識(shí)；2、形體訓(xùn)練；3、行為語(yǔ)言規(guī)范6課時(shí)3服務(wù)意識(shí)：1、職業(yè)道德教育；2、怎樣處理投訴；3、溝通技巧3課時(shí)4企業(yè)文化：企業(yè)發(fā)展史及基礎(chǔ)情況介紹；2、企業(yè)理念；3、《職員手冊(cè)》；4、勞動(dòng)及人事方面管理規(guī)章制度3課時(shí)5園區(qū)基礎(chǔ)情況介紹及二次裝修管理關(guān)鍵點(diǎn)4課時(shí)6行業(yè)法規(guī)：建設(shè)部及物業(yè)管理方面法規(guī)條理4課時(shí)7物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)2課時(shí)8安全知識(shí)及消防知識(shí)2課時(shí)9質(zhì)量管理及ISO9002質(zhì)量確保體系知識(shí)2課時(shí)10實(shí)習(xí)5天2、保安員及車(chē)管員培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)1、單兵隊(duì)列訓(xùn)練和體能訓(xùn)練每七天一至五天天一小時(shí)培養(yǎng)組織紀(jì)律性練就扎實(shí)基礎(chǔ)功2擒拿格斗基礎(chǔ)功、捕俘拳和防衛(wèi)術(shù)每七天六、日熟練掌握擒敵及防衛(wèi)技能3內(nèi)務(wù)管理每七天評(píng)選檢驗(yàn)一次保持宿舍潔凈整齊4例會(huì)（政治思想及職業(yè)道德教育、工作講評(píng)及分析）每七天一次提升思想自覺(jué)性，總結(jié)本身存在不足5《保安服務(wù)工作手冊(cè)》每個(gè)月培訓(xùn)考評(píng)熟悉保安崗位職責(zé)操作規(guī)程工作標(biāo)準(zhǔn)6保安服務(wù)規(guī)章制度和相關(guān)法規(guī)政策每個(gè)月培訓(xùn)考評(píng)熟悉相關(guān)法律廠常識(shí)，提升理論水平7《消防管理工作手冊(cè)》每個(gè)月培訓(xùn)考評(píng)了解消防基礎(chǔ)知識(shí)、基礎(chǔ)程序職責(zé)8突發(fā)事件應(yīng)急處理緊急集合演練每三個(gè)月一次提升突發(fā)事件處理能力9消防實(shí)戰(zhàn)演練和傷員救護(hù)知識(shí)每六個(gè)月一次提升消防實(shí)戰(zhàn)能力3、保潔員培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)1例會(huì)（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評(píng)及分析）每七天一次提升思想覺(jué)悟、總結(jié)本身存在不足2內(nèi)務(wù)管理每個(gè)月一次檢驗(yàn)保持宿舍潔凈整齊3《清潔服務(wù)工作手冊(cè)》每個(gè)月培訓(xùn)考評(píng)熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程和工作標(biāo)準(zhǔn)4清潔設(shè)備操作和保養(yǎng)每季培訓(xùn)考評(píng)提升工作技能、保持工作效率5清潔方面管理要求每季培訓(xùn)考評(píng)提升理論水平6四害消殺和防治每三個(gè)月一次熟練掌握消殺程序7消防實(shí)戰(zhàn)演練每六個(gè)月一次提升消防實(shí)戰(zhàn)能力4、園藝工培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)1例會(huì)（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評(píng)及分析）每七天一次提升思想覺(jué)悟總結(jié)本身存在不足2內(nèi)務(wù)管理每個(gè)月一次檢驗(yàn)保持宿舍潔凈整齊3《園藝服務(wù)工作手冊(cè)》每個(gè)月培訓(xùn)考評(píng)熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程和工作標(biāo)準(zhǔn)4園藝機(jī)械、設(shè)備操作和保養(yǎng)每季培訓(xùn)考評(píng)提升工作技能、保持工作效率5園藝潔方面管理要求每季培訓(xùn)考評(píng)提升理論水平6北方植物生長(zhǎng)常識(shí)綠化管理計(jì)劃要求每三個(gè)月一次熟練掌握?qǐng)@林知識(shí)7消防實(shí)戰(zhàn)演練每六個(gè)月一次提升消防實(shí)戰(zhàn)能力5、維修技工培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)1例會(huì)（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評(píng)及分析）每七天一次提升思想覺(jué)悟總結(jié)本身存在不足2內(nèi)務(wù)管理每個(gè)月一次檢驗(yàn)保持宿舍潔凈整齊3《維修服務(wù)工作手冊(cè)》《設(shè)備管理工作手冊(cè)》《消防管理工作手冊(cè)》每個(gè)月培訓(xùn)考評(píng)熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程和工作標(biāo)準(zhǔn)4房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)每季培訓(xùn)考評(píng)熟悉相關(guān)法規(guī)、提升理論水平5園區(qū)內(nèi)水、電、消防管道走向及設(shè)備設(shè)施特點(diǎn)每季培訓(xùn)考評(píng)熟悉園區(qū)情況提升工作效率6土建、機(jī)電、暖通等相關(guān)專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)管理知識(shí)每季培訓(xùn)考評(píng)提升綜合能力發(fā)素質(zhì)7設(shè)備及機(jī)具操作演練和保養(yǎng)每六個(gè)月一次培訓(xùn)考評(píng)檢驗(yàn)實(shí)際操作能力尋求差距8消防實(shí)戰(zhàn)演練每六個(gè)月一次提升消防實(shí)戰(zhàn)能力二、物業(yè)部日常管理運(yùn)作物業(yè)部關(guān)鍵工作：人事、行政管理：負(fù)責(zé)制訂人員定崗定編及培訓(xùn)計(jì)劃，多種會(huì)議紀(jì)要編寫(xiě)，職員福利待遇、工資、考勤，多種文件收發(fā)及傳閱，職員檔案管理負(fù)責(zé)本管理處各項(xiàng)規(guī)章制度建立健全工作負(fù)責(zé)本管理處制度實(shí)施監(jiān)督檢驗(yàn)工作?負(fù)責(zé)辦公物品采購(gòu)工作?負(fù)責(zé)庫(kù)房日常管理，對(duì)出入庫(kù)物品進(jìn)行驗(yàn)收和登記。?負(fù)責(zé)職員宿舍、就餐、班車(chē)等后勤服務(wù)管理工作。?負(fù)責(zé)內(nèi)部多種信息傳輸、追辦工作?？头行?接待業(yè)主提出服務(wù)要求?接待業(yè)主投訴、報(bào)修?代收、代轉(zhuǎn)物品（珍貴物品除外）?報(bào)刊、信件收發(fā)?電話回訪、上門(mén)走訪（定時(shí)、不定時(shí)）?解答業(yè)主提出問(wèn)題?傳輸物業(yè)管理服務(wù)信息?特約服務(wù)分為自營(yíng)部分（保潔，工程維修），和合作部分。合作部分和家政企業(yè)商議提供服務(wù)項(xiàng)目給業(yè)主，費(fèi)用按項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主/住戶(hù)收取。特約服務(wù)步驟圖：特約服務(wù)項(xiàng)目明細(xì)：1、自營(yíng)部分：工程維修服務(wù)包含：為業(yè)主換燈泡、水龍頭、修馬桶等業(yè)主居室內(nèi)設(shè)備設(shè)施有償維修服務(wù)，及裝修前審圖、裝修后隱蔽工程驗(yàn)收、裝修過(guò)程中質(zhì)量控制檢驗(yàn)等。2、合作部分：保潔服務(wù)包含：地面清洗、木地板打蠟、大理石清洗打蠟、拋光、翻新、大理石防滲、大理石墻面清洗、上光、地毯清洗、玻璃清洗、廚房、衛(wèi)生間清潔、清洗轎車(chē)、殺蟲(chóng)滅害、房間開(kāi)荒、清潔及日常清潔等項(xiàng)服務(wù)。為業(yè)主聯(lián)絡(luò)家政企業(yè)，提供代訂牛奶、代訂報(bào)刊、代請(qǐng)保姆、代訂禮品、代訂鮮花、代請(qǐng)遷居企業(yè)、代訂出租汽車(chē)、代請(qǐng)家教、送水服務(wù)、代請(qǐng)婚慶服務(wù)、代請(qǐng)攝像、攝影服務(wù)、代請(qǐng)清洗油煙機(jī)、代請(qǐng)小時(shí)工等工作。?檔案管理：建立用戶(hù)檔案△預(yù)售契約復(fù)印件△物業(yè)管理協(xié)議△供暖協(xié)議△業(yè)主基礎(chǔ)情況記錄表△緊急情況聯(lián)絡(luò)表△條約承諾書(shū)△業(yè)主及家人身份證復(fù)印件及照片?財(cái)務(wù)收費(fèi)管理：每個(gè)月1～2日向業(yè)主發(fā)送《繳費(fèi)通知單》，；20日向未按期繳費(fèi)業(yè)主發(fā)送《催繳通知單》如仍不能推行義務(wù)向業(yè)主發(fā)函。建立費(fèi)用統(tǒng)收臺(tái)帳，立即登記費(fèi)用收繳情況三、工程部日常管理運(yùn)作設(shè)置說(shuō)明：F電氣專(zhuān)業(yè)：負(fù)責(zé)對(duì)園區(qū)內(nèi)變（配）電系統(tǒng)、消防自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)及多種水泵、風(fēng)機(jī)電機(jī)日常運(yùn)行管理、計(jì)劃?rùn)z修及突發(fā)事故處理等工作。F維修專(zhuān)業(yè)：負(fù)責(zé)對(duì)園區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、會(huì)所機(jī)電設(shè)備及其它通用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理、計(jì)劃?rùn)z修、年底保養(yǎng)、突發(fā)事故處理等工作。F運(yùn)轉(zhuǎn)值班：負(fù)責(zé)對(duì)園區(qū)內(nèi)變（配）電、中央空調(diào)等系統(tǒng)值班運(yùn)行，對(duì)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視，確保園區(qū)內(nèi)各類(lèi)設(shè)備安全運(yùn)行，為園區(qū)內(nèi)關(guān)鍵活動(dòng)提供保障。人員安排:工程部依據(jù)別墅園區(qū)項(xiàng)目標(biāo)具體情況編制、安排以下：依據(jù)園區(qū)實(shí)際情況，將工程維修人員分為二個(gè)部分，即日常維修和運(yùn)轉(zhuǎn)值班，日常維修部分包含電氣、水暖二個(gè)專(zhuān)業(yè)，關(guān)鍵負(fù)責(zé)日常維修、設(shè)備日常保養(yǎng)等工作；完成業(yè)主/住戶(hù)提出多種維修安裝要求，為業(yè)主/住戶(hù)提供有償服務(wù)，處理弱電系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)故障，及強(qiáng)電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)日常管理和緊急搶修工作，完成運(yùn)轉(zhuǎn)班未能處理遺留問(wèn)題。另一部分為運(yùn)轉(zhuǎn)值班維修，每班1人，要求每個(gè)職員全部含有多個(gè)技能。工程部經(jīng)理指導(dǎo)和率領(lǐng)職員進(jìn)行工作，在日常工作中給職員進(jìn)行培訓(xùn)和示范，幫助管理處經(jīng)理做好工程組織管理工作。工程部關(guān)鍵工作項(xiàng)目工程部在企業(yè)工程部直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)對(duì)別墅園區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（配電、照明、給排水、通風(fēng)、消防）進(jìn)行日常維修管理。具體內(nèi)容以下：全方面負(fù)責(zé)所管轄項(xiàng)目，按技術(shù)管理指令要求，有效地制訂維修工作計(jì)劃。負(fù)責(zé)編制實(shí)施項(xiàng)目設(shè)備預(yù)防性維修工作計(jì)劃。處理緊急事故和突發(fā)事件。做好交接驗(yàn)收工作，協(xié)商遺留問(wèn)題處理方案，配合施工單位返修及未完成項(xiàng)目標(biāo)施工。負(fù)責(zé)別墅園區(qū)配電系統(tǒng)全部設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作，嚴(yán)格實(shí)施供電局、勞動(dòng)局相關(guān)規(guī)程、要求，確保變（配）電系統(tǒng)安全可靠運(yùn)行。定時(shí)巡視檢驗(yàn)本專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即組織人員搶修。制訂設(shè)備中、小修及保養(yǎng)計(jì)劃。編制各類(lèi)設(shè)備技術(shù)檔案，登記系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況、維修統(tǒng)計(jì)，使設(shè)備處于良好工作狀態(tài)。工程維修物品采購(gòu)配合工作。負(fù)責(zé)打印各類(lèi)工程文件，復(fù)印、收發(fā)及檔案存放。建立整理工程部技術(shù)檔案，按月將各系統(tǒng)設(shè)備相關(guān)故障情況、維修項(xiàng)目、更換零件及更新內(nèi)容填入設(shè)備技術(shù)檔案。關(guān)鍵工作程序建立重大設(shè)備事故處理程序，統(tǒng)一指揮各部門(mén)通力合作，確保參與搶修各級(jí)工作人員，快捷有序工作。?如園區(qū)內(nèi)發(fā)生重大設(shè)備事故，現(xiàn)場(chǎng)人員要冷靜快速切斷電源、煤氣，并立即通知工程部值班室，并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。?工程部值班室接到匯報(bào)后，立即通知相關(guān)專(zhuān)業(yè)主管、技工趕到事故現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)通知工程部經(jīng)理、保安保潔部經(jīng)理、管理處總經(jīng)理。?事故現(xiàn)場(chǎng)等級(jí)最高責(zé)任人統(tǒng)一指揮，工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織工程技術(shù)人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行搶修，立即排除故障，恢復(fù)正常運(yùn)行。?設(shè)備事故排除后，由工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織事故分析，查明事故發(fā)生原因，并對(duì)責(zé)任者提出處理意見(jiàn)，上報(bào)管理處總經(jīng)理，審批后實(shí)施，同時(shí)對(duì)相關(guān)操作、使用設(shè)備人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)教育和培訓(xùn)，以防類(lèi)似事故發(fā)生。建立職員安全守則，加強(qiáng)遵紀(jì)遵法及安全生產(chǎn)教育制度和技術(shù)培訓(xùn)，要求職員嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度。建立安全生產(chǎn)教育制度，加強(qiáng)技術(shù)培訓(xùn)，各級(jí)主管人員加強(qiáng)對(duì)所管理下屬各項(xiàng)培訓(xùn)工作，督導(dǎo)檢驗(yàn)實(shí)施情況，定時(shí)培訓(xùn)考評(píng)。建立設(shè)備管理制度，加強(qiáng)職員責(zé)任心，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。?為確保園區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備處于最好狀態(tài)，園區(qū)內(nèi)各相關(guān)設(shè)備必需按系統(tǒng)建立、健全設(shè)備技術(shù)檔案，尤其是各系統(tǒng)主機(jī)。?各專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)，各類(lèi)設(shè)備運(yùn)行檢修，應(yīng)指定專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)，并定時(shí)由工程部專(zhuān)業(yè)主管進(jìn)行檢驗(yàn)。?為確保工程部技術(shù)素質(zhì)，工程部經(jīng)理、主管應(yīng)定時(shí)對(duì)下屬進(jìn)行培訓(xùn)，使管理和維修水平不停提升，使設(shè)備處于最好工作狀態(tài)。?工程部上崗人員均應(yīng)持相關(guān)部門(mén)考評(píng)、簽發(fā)上崗安全操作證。?各關(guān)鍵崗位值班人員嚴(yán)禁擅離職守，認(rèn)真實(shí)施機(jī)房重地閑人免進(jìn)制度，嚴(yán)格實(shí)施交接班制度，交班時(shí)設(shè)備發(fā)生故障，交班人員必需協(xié)同下一班排除故障。?為確保園區(qū)設(shè)備正常運(yùn)行，工程部值班室實(shí)施二十四小時(shí)值班制度，夜班工程值班代班人員，有權(quán)調(diào)動(dòng)指揮工程部全部當(dāng)班人員。?園區(qū)內(nèi)如相關(guān)鍵活動(dòng)，工程部實(shí)施經(jīng)理負(fù)責(zé)制，指定專(zhuān)員定時(shí)、定點(diǎn)、按時(shí)完成前期準(zhǔn)備工作，并在活動(dòng)中跟進(jìn)保駕。?工程部多種機(jī)械設(shè)備和小型電動(dòng)工具，由專(zhuān)員負(fù)責(zé)保管，未經(jīng)工程部經(jīng)理同意同意，不得私自外借她人或帶出園區(qū)外使用。?特殊原因需全部或局部停水、停電時(shí)必需提前請(qǐng)示最高領(lǐng)導(dǎo)同意，同意后方可進(jìn)行工作，工程部無(wú)權(quán)私自做主。建立設(shè)備維修規(guī)范，設(shè)備維修必需責(zé)任到人，各專(zhuān)業(yè)維修技術(shù)工人必需按要求時(shí)間完成本職員作。?工程部運(yùn)轉(zhuǎn)主管，負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作及日常運(yùn)行工作，負(fù)責(zé)各部門(mén)及業(yè)主/住戶(hù)設(shè)備日常維修、派工管理工作，各部門(mén)設(shè)備報(bào)修，必需填寫(xiě)報(bào)修單，運(yùn)轉(zhuǎn)主管依據(jù)工作性質(zhì)，分配專(zhuān)業(yè)維修人職員作并在《報(bào)修單》上注明接單時(shí)間。?對(duì)影響業(yè)主/住戶(hù)需要和園區(qū)觀瞻設(shè)施設(shè)備維修，實(shí)施限時(shí)搶修制度，維修技工接到搶修或緊急修理任務(wù)，必需按工程部要求，限時(shí)修好或更換設(shè)備，必需時(shí)由運(yùn)轉(zhuǎn)主管通知各專(zhuān)業(yè)主管增派力量，進(jìn)行搶修。?設(shè)備正常維修實(shí)施各專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)包干，責(zé)任到人管理，各專(zhuān)業(yè)，各級(jí)維修保養(yǎng)人員必需按要求時(shí)間和工作內(nèi)容檢驗(yàn)本專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域多種設(shè)備運(yùn)行情況，發(fā)覺(jué)故障立即排除，關(guān)鍵故障立即上報(bào)主管或工程部經(jīng)理。?設(shè)備運(yùn)行要嚴(yán)格實(shí)施值班制度，各關(guān)鍵部門(mén)，關(guān)鍵設(shè)備天天運(yùn)行情況必需按要求時(shí)間，內(nèi)容填寫(xiě)好運(yùn)行統(tǒng)計(jì)，設(shè)備巡視統(tǒng)計(jì)，認(rèn)真實(shí)施交接班制度。設(shè)備運(yùn)行統(tǒng)計(jì)不全或故障未立即處理，而引發(fā)設(shè)備損壞或造成不良后果，要追究責(zé)任。?中央空調(diào)及熱力系統(tǒng)，變（配）電室等關(guān)鍵設(shè)備，依據(jù)勞動(dòng)局相關(guān)要求、規(guī)程進(jìn)行季節(jié)維修，集中人員逐項(xiàng)檢驗(yàn)維修，并經(jīng)過(guò)試運(yùn)行，測(cè)試相關(guān)數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)，歸檔。?工程部維修所需要備品備件，工具實(shí)施統(tǒng)一管理，各職員依據(jù)本專(zhuān)業(yè)工作計(jì)劃和日常維修用量，每個(gè)月20日前做出維修材料計(jì)劃上報(bào)企業(yè)工程部審批，經(jīng)核準(zhǔn)后，由企業(yè)統(tǒng)一購(gòu)置，工程部負(fù)責(zé)材料質(zhì)量、驗(yàn)收。特殊和急用材料經(jīng)請(qǐng)示企業(yè)工程部能夠另行購(gòu)置。每日消耗維修材料，由工程部經(jīng)理簽字，到庫(kù)房領(lǐng)取，關(guān)鍵備品備件實(shí)施以舊換新領(lǐng)取。建立設(shè)備、設(shè)施日常維修派工程序，明確工程部運(yùn)行維修派工程序和相關(guān)人員責(zé)任，使維修項(xiàng)目得以立即完成，提升工作效率。?工程部設(shè)運(yùn)轉(zhuǎn)值班室，實(shí)施二十四小時(shí)值班，負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行及設(shè)施維修派工，分配維修任務(wù)。?園區(qū)各使用部門(mén)發(fā)覺(jué)設(shè)備、設(shè)施損壞需立即報(bào)修，填寫(xiě)工程報(bào)修單，部門(mén)主管簽字，如業(yè)主報(bào)修，需有物業(yè)部簽收工單送工程值班室。?工程部對(duì)業(yè)主戶(hù)內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修時(shí)，如維修項(xiàng)目仍在保修期，由物業(yè)部聯(lián)絡(luò)施工單位負(fù)責(zé)保修，并填寫(xiě)返工單，維修工作完成后由保修單位、業(yè)主分別在返工單上簽字；已過(guò)保修期項(xiàng)目，工程部提供有償服務(wù)。?運(yùn)轉(zhuǎn)主管收到工單后，檢驗(yàn)填寫(xiě)報(bào)修日期、時(shí)間、內(nèi)容，分專(zhuān)業(yè)工種在運(yùn)行記錄表上具體統(tǒng)計(jì)，并快速通知維修技工。?維修技工接到維修任務(wù)后快速前往修理，小修項(xiàng)目立即處理，經(jīng)檢驗(yàn)不能快速完成項(xiàng)目立即匯報(bào)工程部，增派力量處理。?若維修工作需延長(zhǎng)加時(shí)工作，由運(yùn)轉(zhuǎn)主管通知相關(guān)部門(mén)，共同向業(yè)主說(shuō)明原因，需要延長(zhǎng)時(shí)間，取得業(yè)主同意，采取應(yīng)急方法，增加維修力量，降低對(duì)業(yè)主影響。?業(yè)主戶(hù)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備維修時(shí)，需有業(yè)主在場(chǎng)，維修完成后，雙方檢驗(yàn)簽字；若業(yè)主不一樣意立即修理時(shí)，維修技工應(yīng)查明故障原因，無(wú)危險(xiǎn)后，征求業(yè)主意見(jiàn)，約定維修時(shí)間，不可打攪業(yè)主，如業(yè)主不在家中，需要緊急搶修時(shí)需有物業(yè)部、保安保潔部同時(shí)在場(chǎng)。?維修工作進(jìn)行中如因配件或特殊原因造成不能立即修復(fù)時(shí)，應(yīng)立即通知運(yùn)轉(zhuǎn)主管，并向業(yè)主（或使用部門(mén)）說(shuō)明原因，運(yùn)轉(zhuǎn)主管做專(zhuān)題登記，并簽字，將工單收入維修欄或擱置欄中，交班時(shí)移交下班完成，關(guān)鍵設(shè)備急修和部分不能處理維修項(xiàng)目報(bào)工程部經(jīng)理。?值班室設(shè)派工板，詳列各專(zhuān)業(yè)名稱(chēng)、待修、未修、擱置、完成欄目。建立預(yù)防性維修程序，避免設(shè)備損壞而造成園區(qū)正常生活；采取預(yù)防性維修，避免設(shè)施、設(shè)備不能正常運(yùn)行，對(duì)業(yè)主造成不便。?對(duì)以下設(shè)備應(yīng)做到預(yù)防性維修：消防報(bào)警系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、泳池系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、水泵等。?建立預(yù)防性維修計(jì)劃，各專(zhuān)業(yè)主管每個(gè)月上旬向工程部經(jīng)理呈報(bào)本月計(jì)劃?rùn)z修計(jì)劃，及上月計(jì)劃?rùn)z修完成情況。?工程部每個(gè)月組織各專(zhuān)業(yè)主管檢驗(yàn)園區(qū)各設(shè)施設(shè)備運(yùn)行，保養(yǎng)情況，對(duì)關(guān)鍵設(shè)備建立計(jì)劃?rùn)z修卡。?在實(shí)施計(jì)劃?rùn)z修過(guò)程中，如有礙物業(yè)正常運(yùn)行時(shí)，工程部經(jīng)理或其代表應(yīng)提前通知相關(guān)部門(mén)。?當(dāng)部分維修工作需在夜間進(jìn)行時(shí)，工程部經(jīng)理應(yīng)提供足夠相關(guān)維修事項(xiàng)告之維修工及通知相關(guān)部門(mén)。建立優(yōu)先維修工作程序，督導(dǎo)職員快速反應(yīng)，提升工作效率，優(yōu)先處理影響業(yè)主正常使用工程問(wèn)題，妥善安排因特殊情況受影響其它工作。?園區(qū)內(nèi)關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障和影響業(yè)主正常使用設(shè)施損壞時(shí)，各部門(mén)工作責(zé)任人，可直接打電話通知工程部值班室。?電話申請(qǐng)人需說(shuō)明設(shè)備故障現(xiàn)象、地點(diǎn)并報(bào)出姓名、職務(wù)。?工程部經(jīng)理、運(yùn)轉(zhuǎn)主管立即組織力量進(jìn)行搶修，專(zhuān)業(yè)維修技工接到通知后10分鐘之內(nèi)趕到故障現(xiàn)場(chǎng)，快速排隊(duì)故障，恢復(fù)設(shè)備正常運(yùn)行。?由申請(qǐng)維修部門(mén)補(bǔ)填工作單，并雙方簽字認(rèn)可。?若故障不能快速排除，需停機(jī)檢修，影響正常運(yùn)行時(shí)，匯報(bào)總經(jīng)理。?設(shè)備故障排除后，由專(zhuān)業(yè)主管寫(xiě)出書(shū)面匯報(bào)，說(shuō)明設(shè)備發(fā)生故障原因，提出預(yù)防方法，報(bào)工程部經(jīng)理。?如因操作人員違反操作規(guī)程造成責(zé)任事故，由專(zhuān)業(yè)主管依據(jù)情節(jié)輕重，提出對(duì)直接責(zé)任者處理意見(jiàn)，報(bào)工程部經(jīng)理審批后給處罰。建立關(guān)鍵活動(dòng)運(yùn)行程序，高效快捷完成各項(xiàng)工作，維護(hù)企業(yè)形象，實(shí)施經(jīng)理指示，各相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)落實(shí)具體工作，確保關(guān)鍵活動(dòng)順利進(jìn)行。?接到經(jīng)理指示，各相關(guān)部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)組織實(shí)施，現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)落實(shí)提出具體提議。?工程部負(fù)責(zé)關(guān)鍵活動(dòng)接待前期設(shè)備設(shè)施安裝部署和活動(dòng)期間設(shè)備保駕工作。?運(yùn)轉(zhuǎn)主管負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各專(zhuān)業(yè)工作實(shí)施。?專(zhuān)業(yè)主管負(fù)責(zé)所需設(shè)備設(shè)施安裝部署。?工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)督導(dǎo)檢驗(yàn)工作質(zhì)量，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即處理。?活動(dòng)期間工程部派專(zhuān)員負(fù)責(zé)設(shè)備保駕。建立特殊工種管理制度，確保人員生命安全及園區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行，制訂特殊工種管理制度，加強(qiáng)培訓(xùn)。?特種工種范圍：電氣、高低壓運(yùn)行維修電工弱電、監(jiān)控系統(tǒng)維修技工電、氣焊工受壓容器：指壓力在0.7kg/cm2壓力容器保管員：易燃、易爆、劇毒等保管員如有以下工種做操作人員按特殊工種對(duì)待：木工機(jī)械操作，易燃、易爆、劇毒品使用人員。?對(duì)從事特殊工種并在要害部門(mén)工作者，應(yīng)進(jìn)行必需審查，工作責(zé)任心等各方面表現(xiàn)很好，才能分配到特殊工種。?從事特殊工種工作，應(yīng)事先由醫(yī)務(wù)部門(mén)作體檢。?擔(dān)任特殊工種工作，經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)技術(shù)培訓(xùn)、考評(píng)合格并取得本工種操作合格證者方準(zhǔn)許獨(dú)立工作，新職員和其它工種調(diào)入到特殊工種要經(jīng)專(zhuān)業(yè)主管考評(píng)判定，在試用期間必需在專(zhuān)業(yè)主管指導(dǎo)下工作。??特殊工種人員必需加強(qiáng)技術(shù)學(xué)習(xí)，不停提升專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平和專(zhuān)業(yè)知識(shí)，要做到四懂三會(huì)。四懂：懂原理、結(jié)構(gòu)、性能、用途三會(huì)：會(huì)使用、保養(yǎng)、排除故障?嚴(yán)格實(shí)施崗位責(zé)任制，遵守安全操作規(guī)程，對(duì)違反制度規(guī)程要進(jìn)行批評(píng)教育，直到給必需紀(jì)律處分。?加強(qiáng)設(shè)備檢驗(yàn)和維護(hù)，要有定時(shí)檢驗(yàn)，保養(yǎng)制度各設(shè)備專(zhuān)責(zé)制度，確保安全裝置齊全、完好、靈敏、有效。幫助物業(yè)部共同編制《裝修手冊(cè)》，確保園區(qū)設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行，為業(yè)主提供安全、舒適、優(yōu)美生活環(huán)境。四、保安保潔部日常管理運(yùn)作保安保潔部關(guān)鍵工作及程序園區(qū)治安管理：經(jīng)過(guò)監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)園區(qū)、會(huì)所進(jìn)行二十四小時(shí)監(jiān)控。加強(qiáng)園區(qū)、會(huì)所巡視，預(yù)防事故發(fā)生，加強(qiáng)和治安部門(mén)聯(lián)絡(luò)，確保其對(duì)我們工作支持。園區(qū)消防管理：建立消防責(zé)任制，建立義務(wù)消防隊(duì)，對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡檢，并組織必需消防演練。機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)管理：對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行二十四小時(shí)巡視。對(duì)非機(jī)動(dòng)車(chē)場(chǎng)進(jìn)行不定時(shí)巡視。意外情況處理如發(fā)生車(chē)輛相互碰撞，做好現(xiàn)場(chǎng)情況統(tǒng)計(jì)，如車(chē)主不在現(xiàn)場(chǎng)，立即通知車(chē)主到現(xiàn)場(chǎng)處理。標(biāo)準(zhǔn)不為雙方劃分責(zé)任，由雙方自行協(xié)商處理；如發(fā)生業(yè)主失竊，經(jīng)業(yè)主同意，能夠幫助報(bào)案并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，等候公安人員抵達(dá)，提供相關(guān)資料；如車(chē)輛行駛或停放過(guò)程中損壞車(chē)場(chǎng)設(shè)施，立即通報(bào)物業(yè)部，如實(shí)做好《事故調(diào)查表》，得到業(yè)主認(rèn)可，待物業(yè)部人員到場(chǎng)和業(yè)主協(xié)商賠償方案。保安員崗位培訓(xùn)：針對(duì)