闡述房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的優(yōu)化策略

近年來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在數(shù)量和質(zhì)量上都有很大的差異。在目前階段，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在采用加強金融管理這一手段，特別是在財務(wù)風(fēng)險控制和財務(wù)成本管理中，通過財務(wù)風(fēng)險的識別、財務(wù)風(fēng)險的評估、財務(wù)風(fēng)險的管理，優(yōu)化管理策略，有效解決財務(wù)成本控制與管理過程中存在的問題，使得房地產(chǎn)企業(yè)保持正常的資金流轉(zhuǎn)，不斷擴大房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，從而提高市場核心競爭力。一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的目標(biāo)財務(wù)風(fēng)險目標(biāo)決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)是否能夠順利達(dá)成，目標(biāo)的判定及風(fēng)險控制的臨界點是企業(yè)所經(jīng)歷的風(fēng)險前后，可以劃分為影響前目標(biāo)和影響后目標(biāo)兩種類型。(一)影響前目標(biāo)第一，成本支出合理目標(biāo)。為獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨風(fēng)險時，往往會選擇最優(yōu)的投資組合，用最小的投資，獲得最大的收益。但是由于房地產(chǎn)業(yè)高投入的特性，它的投資成本不可能過低，它必須保持在一個比較合理的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)也希望用合適的成本來獲取一定的經(jīng)濟(jì)利益。第二，工程項目安全目標(biāo)。財務(wù)風(fēng)險已成為制約企業(yè)生存與發(fā)展的重要因素，企業(yè)的財務(wù)管理若有問題，勢必會對企業(yè)在項目中的投資產(chǎn)生影響，而一旦出現(xiàn)了財務(wù)風(fēng)險，則會對項目中的固定資產(chǎn)、原材料等的安全性造成影響，從而使項目不能按時完工。(二)影響后目標(biāo)第一，企業(yè)正常運營目標(biāo)。如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有正常的運營目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)會面臨著嚴(yán)重的財務(wù)損失，失去了發(fā)展的良機。所以通過對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管理，雖不能完全避免其給企業(yè)帶來的危害，但卻能將其降至最低，為企業(yè)的正常運營提供保障。第二，達(dá)成計劃預(yù)期目標(biāo)。財務(wù)風(fēng)險管理的目的是為了讓企業(yè)能夠平穩(wěn)地運作，并且，還需要通過財務(wù)風(fēng)險管理來解決在實施計劃時的問題，減少和糾正企業(yè)在實際運作與計劃中的偏差，從而使得工程項目的利潤盡可能地達(dá)到預(yù)期。二、房地產(chǎn)財務(wù)管理體系的構(gòu)建房地產(chǎn)財務(wù)管理體系主要由財務(wù)風(fēng)險識別、財務(wù)風(fēng)險評估和財務(wù)風(fēng)險管理構(gòu)成，每個模塊由多個子模塊的構(gòu)成。(一)財務(wù)風(fēng)險識別第一，財務(wù)風(fēng)險的識別方法。各種金融風(fēng)險識別方法各有利弊，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際狀況，選擇合適的財務(wù)風(fēng)險識別方法，可以有效地提高其識別的精度，加速其識別的進(jìn)程，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的管理措施。第二，采用問卷法，對金融風(fēng)險進(jìn)行評估。金融風(fēng)險調(diào)查問卷是一種有效的金融風(fēng)險分析方法，識別表的應(yīng)用，盡管更傾向于定性因素的識別，但其簡單、可靠，可用于房地產(chǎn)企業(yè)的初步自查，并結(jié)合財務(wù)識別方法，有助于房地產(chǎn)企業(yè)對自身是否正面臨著財務(wù)風(fēng)險。在問卷中，如果回答“是”超過5次，則說明企業(yè)有嚴(yán)重的財務(wù)問題，而回答“否”少于5次，則說明企業(yè)有輕微的財務(wù)問題，但仍然需要引起重視。(二)財務(wù)風(fēng)險評估目前，國外對上市公司財務(wù)狀況的評價比較多樣化，而國內(nèi)對上市公司財務(wù)狀況的評價還沒有形成完整、系統(tǒng)的體系，只是按照財政部1999年發(fā)布的《國有本金績交評價規(guī)則》對上市公司財務(wù)狀況進(jìn)行了一些探討。但是房地產(chǎn)企業(yè)自身的一些特點，使其在實際運用中受到了限制。為此，參考上述財務(wù)風(fēng)險評估指標(biāo)，根據(jù)典型性原則、反映實際償債能力原則、統(tǒng)籌性原則、反映經(jīng)營利潤等原則，建立一套適合于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險評估指標(biāo)體系。1.財務(wù)指標(biāo)房地產(chǎn)風(fēng)險管理體系中的評估體系的財務(wù)指標(biāo)的具體分為6大類：短期償債能力、盈利能力、發(fā)展能力、長期償債能力、現(xiàn)金流量能力、營運能力等。2.非財務(wù)指標(biāo)一是崗位設(shè)置。一個項目從策劃、設(shè)計、建設(shè)到完成，不但要投入巨資，更要有大批高素質(zhì)的技術(shù)人員。比如，工程設(shè)計人員、招標(biāo)人員、預(yù)算人員、造價人員、財務(wù)人員、安全人員、風(fēng)險控制人員、質(zhì)量檢驗人員等等，每一項工作都要有專業(yè)的人來負(fù)責(zé)，要做到分工明確，責(zé)任到人，要相互配合，才能確保項目的順利進(jìn)行。但是許多房地產(chǎn)企業(yè)為節(jié)省成本，往往采取一人多個崗位的做法，有些企業(yè)還存在“有崗不用”的情況。這樣的安排，會給企業(yè)帶來很大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。二是人才管理。在房地產(chǎn)行業(yè)中，有些專業(yè)技術(shù)人才在公司有了一定的實際經(jīng)驗后，會選擇離開原企業(yè)自己創(chuàng)業(yè)，也有一部分工作人員對當(dāng)前的薪酬和福利不滿意，會主動辭職去尋找新的工作崗位。三是管理人才。管理層對市場信息的敏感度，對國家宏觀調(diào)控政策的正確把握，對長期的戰(zhàn)略發(fā)展的眼光，以及能否建立起一個好的團(tuán)隊精神，都是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素。四是福利待遇及薪資發(fā)放。從某種意義上說，企業(yè)的利益能否被保護(hù)，就成了企業(yè)能否盈利的一個重要指標(biāo)。員工的待遇和薪酬是否及時到位，與企業(yè)的人才是否能夠留下來，企業(yè)的凝聚力是否能夠增強有直接的關(guān)系。五是制度的制定與執(zhí)行。房地產(chǎn)業(yè)是一個風(fēng)險極高，難以控制的行業(yè)。在我國的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，工程建設(shè)經(jīng)常會發(fā)生一些安全問題，使建設(shè)單位蒙受巨大損失。一些建設(shè)單位沒有建立起一套完善的質(zhì)量管理體系，工程竣工后才發(fā)現(xiàn)存在著一些問題，只能反復(fù)地重新施工，造成了很大的經(jīng)濟(jì)損失。(三)財務(wù)風(fēng)險管理一是拓寬資金籌措渠道。在開發(fā)房地產(chǎn)時，公司資金占用較大，適當(dāng)運用債務(wù)融資方式，有助于公司規(guī)避稅收風(fēng)險。但是在工程建設(shè)中，負(fù)債資金作為一種財務(wù)杠桿，在適當(dāng)?shù)谋嚷氏?，可以達(dá)到工程建設(shè)順利進(jìn)行、稅收負(fù)擔(dān)合理的預(yù)期目的。反之，若比率太高，則不但會增加公司的負(fù)債，而且在將來的市場環(huán)境發(fā)生改變時，也會增加公司的財務(wù)風(fēng)險。所以在房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)的時候，不要僅僅依賴于自身的債務(wù)和自有的資金，可以通過委托，或者利用自身的信譽，來拓展融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)。二是健全財務(wù)預(yù)算機制。房地產(chǎn)企業(yè)要改變以往只注重質(zhì)量和時間的做法，逐步轉(zhuǎn)向注重質(zhì)量、時間和預(yù)算的“三位一體”。首先，在項目開始之前，要對項目的資金籌集、項目的使用、項目的費用支出與收益的比例、項目的利潤分配等進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和計劃。其次，在進(jìn)行項目預(yù)算時，要從整體上對項目進(jìn)行整體規(guī)劃，將項目施工過程中的各項費用全部納入到預(yù)算系統(tǒng)中，并逐一進(jìn)行分析，保證項目的合理性和科學(xué)性。最后，在經(jīng)費運用方面，財務(wù)部要嚴(yán)格按預(yù)算內(nèi)經(jīng)費分配，防止預(yù)算內(nèi)經(jīng)費被挪用或盲目借貸。三是強化對企業(yè)流動性資產(chǎn)的管理。房地產(chǎn)開發(fā)是一項耗費巨資、周期長的項目，在一個項目剛剛開始的時候，資金鏈?zhǔn)墙^對不能斷的，只要有一條鏈出了問題，就會對項目的進(jìn)度、質(zhì)量造成很大的影響，嚴(yán)重的還會導(dǎo)致企業(yè)陷入財務(wù)危機。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強化對流動資金的管理，注重對大額資金的財務(wù)審計，并做好日常的檢查，隨時注意項目的后期資金保證，制定一系列科學(xué)有效的資金回流策略，提升資金的周轉(zhuǎn)率。四是加快專業(yè)人才培養(yǎng)。財務(wù)經(jīng)理可以根據(jù)不同類型的會計報告，來判斷企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，并在適當(dāng)?shù)臅r候采取相應(yīng)的對策，使企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險得到及時化解。三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的內(nèi)含及重要性(一)財務(wù)成本的內(nèi)涵及其構(gòu)成要件財務(wù)成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的核心工作，通過采用有效的核算方法對企業(yè)在生產(chǎn)和經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的各種成本和費用進(jìn)行合理控制，以保證企業(yè)資金流不會缺失，能為房地產(chǎn)項目工程建設(shè)提供資金支持。房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)成本的科學(xué)化管理方式一般是對前期的規(guī)劃和預(yù)算，包括核算、審計監(jiān)督和結(jié)算總價管理，目的在于減少運營費用，提高企業(yè)整體效益。在財務(wù)成本管理中，要以財務(wù)計劃、審核監(jiān)督等多種經(jīng)濟(jì)活動為載體，加強各項財務(wù)管理活動之間的聯(lián)系，建成有機的循環(huán)管理系統(tǒng)，從而提高財務(wù)成本管理的經(jīng)濟(jì)效益。(二)財務(wù)成本管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的重要性房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目建設(shè)過程中，需要的資金數(shù)額很大，耗時很久，所以在財務(wù)方面要加強對費用的控制，并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際運營狀況，預(yù)算、匯總、分析各個項目的費用，并根據(jù)企業(yè)的財務(wù)管理審計監(jiān)督體系，對項目建設(shè)的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行全面的監(jiān)控。同時，從理論和實證兩個方面對我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀進(jìn)行研究，并提出相應(yīng)的對策。所以在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要做好財務(wù)管理工作，就必須對其進(jìn)行有效的管理，以達(dá)到降低成本、提高效益的目的。四、我國房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本控制與管理過程中存在的問題(一)缺乏完善的財務(wù)成本管理體系，成本管理機制不健全一套健全的財務(wù)成本管理制度有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的總體經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)各種經(jīng)濟(jì)活動的開展。但是目前，在現(xiàn)實的經(jīng)營管理中，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理上還面臨著許多的問題，具體表現(xiàn)為以下三個方面：第一，財務(wù)運營對流動資金的管理太過寬松，這不但影響到了公司的資金運用，也影響到了公司對資金的掌控，導(dǎo)致了公司資金的大量流出。第二，缺乏完善的財會制度，嚴(yán)重影響了公司的正常經(jīng)營，致使部分財會人員利用職權(quán)，侵占物業(yè)公司的財物，使公司蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。第三，企業(yè)的財政開支管理制度不健全，致使企業(yè)的會計人員在從事特定的工作時，管理混亂，責(zé)任不清，從而影響企業(yè)的總體會計工作效率。(二)財務(wù)成本管理方法過于單一化對房地產(chǎn)開發(fā)中的工程造價進(jìn)行有效的控制與管理是非常重要的一項工作任務(wù)。然而，因為受到傳統(tǒng)財務(wù)管理理念的影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，在財務(wù)成本管理方面，仍然采取單一的財務(wù)管理方式，這與現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的要求相矛盾，也在一定程度上增加了企業(yè)財務(wù)管理成本，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。同時，在實際的財務(wù)費用管理工作中，也存在著一些問題，即缺乏對現(xiàn)代信息技術(shù)的運用。比如，大多數(shù)的房地產(chǎn)公司在賣出房屋的時候，都是依靠人工將相關(guān)的數(shù)據(jù)輸入到Excel表格中，并沒有使用專門的電子系統(tǒng)。因此，不能有效地運用信息技術(shù)來對財務(wù)成本進(jìn)行管理，這就導(dǎo)致了房產(chǎn)的人工費用很高，還存在著數(shù)據(jù)被人為篡改的危險。(三)財務(wù)管理人員的綜合專業(yè)素養(yǎng)有待提高財務(wù)管理人員的綜合職業(yè)素養(yǎng)，在很大程度上影響著房地產(chǎn)公司的財務(wù)成本管理效率，因此，怎樣才能更好地提高財務(wù)管理人員的職業(yè)素養(yǎng)，已經(jīng)變成了一個在房地產(chǎn)行業(yè)中被廣泛重視和探討的問題。然而，在目前的金融發(fā)展過程中，金融從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)普遍不高，整體素質(zhì)低下。導(dǎo)致我國企業(yè)財務(wù)經(jīng)理整體素質(zhì)低下的原因有三個。第一，由于財務(wù)人員對現(xiàn)代成本控制技術(shù)、手段的不熟練，致使在經(jīng)營過程中遇到了各種問題，無法得到及時的處理；第二，財務(wù)部主任不負(fù)責(zé)，處理事情的過程中，經(jīng)常會有各種問題發(fā)生，而且各個部門的負(fù)責(zé)人還會互相指責(zé)，長期下去，對公司的整體運營造成很大的影響。第三，公司沒有重視對財務(wù)人才的專業(yè)培養(yǎng)，導(dǎo)致公司的運營成本和運營風(fēng)險增大。五、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理的優(yōu)化策略(一)完善財務(wù)成本管理體系一個完善的財務(wù)成本管理體系可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展，因此，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在開展具體的財務(wù)成本管理的時候，要嚴(yán)格遵守國家財務(wù)管理的有關(guān)法律法規(guī)，建立與公司發(fā)展需求相適應(yīng)的財務(wù)成本管理體系和制度，為提高我國房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，建立一個良好的財務(wù)管理體系基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，要從兩個方面分析房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本：第一，要根據(jù)公司的具體情況，建立一個符合公司實際的成本管理制度，并把它融入公司的管理體系中，防止公司因為管理制度的不完善而導(dǎo)致公司的損失。第二，加強對公司的財務(wù)監(jiān)控，以達(dá)到減少資本開支的目的。比如，某房地產(chǎn)企業(yè)在開展房地產(chǎn)工程建設(shè)項目活動的時候，以自身企業(yè)的財務(wù)經(jīng)濟(jì)運營特點為基礎(chǔ)，建立了一套與本企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的財務(wù)成本管理體系和制度，并及時、妥善地解決實際運營過程中產(chǎn)生的財務(wù)成本問題，使公司財務(wù)支出的管理水平明顯提高。(二)做好財務(wù)成本信息化管理系統(tǒng)的搭建和完善工作房地產(chǎn)企業(yè)要從兩個方面對中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究。一是利用現(xiàn)代化的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對房地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行優(yōu)化，使得房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中可以得到更好的管理，從而可以更好地處理房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中遇到的各種問題。二是強化和改進(jìn)財務(wù)費用信息化和網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)，強化財務(wù)費用管理，為物業(yè)公司的財務(wù)管理打下堅實的基礎(chǔ)。(三)做好培訓(xùn)工作針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況，要在對財務(wù)管理人員專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)素養(yǎng)的培訓(xùn)工作上提出相應(yīng)改進(jìn)措施。一是根據(jù)公司的經(jīng)營需要，為公司的金融經(jīng)理提供專業(yè)化的訓(xùn)練。二是提高會計人員的責(zé)任感，減少會計人員的錯誤發(fā)生，提高會計人員的工作效率。三是在對財務(wù)人員進(jìn)行業(yè)績評價的同時，可以有效地控制和減少財務(wù)費用，從而為提高房地產(chǎn)公司的綜合效益打下堅實的人才基礎(chǔ)。